Cour d'appel de Rennes, 5ème Chambre, 1 juillet 2026, n° 23/01414

5ème Chambre





ARRÊT N° 167



N° RG 23/01414 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TSIW



(Réf 1ère instance : 22/00733)









Mme [P] [O]

Mme [V] [W]



C/



Mme [Y] [L]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Durand

Me Masson







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 JUILLET 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,





GREFFIER :

Monsieur Philippe LE BOUDEC, lors des débats, et Madame OMNES, lors du prononcé,





DÉBATS :

A l'audience publique du 16 Février 2026, devant Monsieur Sébastien FOURNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 1er Juillet 2026 sur prorogation des 29 Avril et 27 Mai 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTES :

Madame [P] [O]

née le 14 Janvier 1981 à [Localité 1], de nationalité française, professeur des écoles

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [V] [W]

née le 11 Juillet 1977 à [Localité 1], de nationalité française, pharmacienne

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentées par Me Manon LE TOLGUENEC substituant Me Julie DURAND de la SELARL P & A, plaidant/postulant, avocats au barreau de VANNES





INTIMÉE :

Madame [Y] [L]

née le 27 Juillet 1955 à [Localité 4], de nationalité française, retraitée 

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Cédric MASSON de la SELARL ADVO, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES



Par acte sous seing privé du 29 janvier 2019, et par l'intermédiaire de la société AJP Immobilier, Mme [O] et Mme [W] ont donné à bail à Mme [L] un local d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 659 euros outre une provision sur charges de 15 euros par mois.



Des loyers sont restés impayés, malgré un commandement de payer délivré le 21 avril 2022 pour le paiement de la somme en principal de 2 088,68 euros.



Ce commandement étant resté vain, les bailleresses ont par acte du 26 juillet 2022 fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes, qui par jugement du 1er décembre 2022 a :

- constaté que des loyers et charges restaient impayés pour un montant de 2 088,68 euros, selon un décompte arrêté au 22 septembre 2022 ; 

- constaté que Mme [L] a subi un préjudice de jouissance et fixé à la somme de 1 500 euros les dommages et intérêts dus en indemnisation de ce préjudice ;

- ordonné la compensation entre les créances ;

- condamné Mme [L] à payer à Mme [O] et Mme [W] la somme de 588,68 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2022 ;

- autorisé Mme [L] à s'acquitter de sa dette en principal et intérêts par dix mensualités de 50 euros et la 11ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois et ce, en plus du loyer et des charges courantes et à la date de règlement du loyer ;

- dit que le jugement suspendait les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessaient d'être dues pendant le délai ;

- dit qu'à défaut de règlement du loyer et des charges courantes, et de respect de l'échéancier dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [L] serait déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible ;

dans ce cas,

- constaté la résiliation du bail depuis le 21 juin 2022 ;

- dit qu'à défaut pour Mme [L] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourrait être procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [L] à payer à Mme [O] et Mme [W] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, depuis le 21 juin 2022, en quittances ou deniers, et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

- dit que toute indemnité d'occupation non payée à terme se verrait augmentée des intérêts aux taux légal dès sa date d'exigibilité ;

- rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire ;

- condamné Mme [L] à payer à Mme [O] et Mme [W] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [L] aux entiers dépens de l'instance, dont le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.











Le 7 mars 2023 Mme [O] et Mme [W] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 24 juillet 2023, elles demandent à la cour d'appel de Rennes de :

- les recevoir en leur appel et les dire bien fondées ;

- déclarer inopposable le rapport de constatations établi par la police municipale de la commune de [Localité 6] en date du 2 mai 2022 ;

- déclarer inopposable le constat amiable de dégât des eaux prérempli par Mme [L] ;

- écarter ledit rapport et ledit constat des débats ;

- débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes contraires et de son appel incident formé par conclusions notifiées le 26 juin 2023 ;

- débouter Mme [L] de toutes ses demandes indemnitaires non fondées et non démontrées ;

en conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* constaté la résiliation du bail depuis le 21 juin 2022 ;

en revanche,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

* constaté que Mme [L] avait subi un préjudice de jouissance et fixé à la somme de 1 500 euros les dommages et intérêts dus en indemnisation de ce préjudice ;

* ordonné la compensation entre les créances ;

* autorisé Mme [L] à s'acquitter de sa dette en principal et intérêts par 10 mensualités de 50 euros et la 11ème pour solde, en plus du loyer et des charges courantes et à la date de règlement du loyer ;

* dit que le jugement suspendait les procédures d'exécution qui auraient été engagées et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessaient d'être dues pendant le délai ;

* dit qu'à défaut de règlement du loyer et des charges courantes, et de respect de l'échéancier dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Madame [L] serait déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible ;

et, statuant à nouveau,

- condamner Mme [L] à leur payer une somme de 1 014,73 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers délivré le 21 avril 2022 ;

- condamner Mme [L] à leur restituer et à leur verser la somme de 1 500 euros indûment déduite du solde des loyers dus le 9 février 2023 ;

- ordonner le plein et entier effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, avec tous les effets de droit s'y attachant tels que ci-après visés au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 21 juin 2022 et rejeter toute demande de suspension et de délai présentée par Mme [L] ;

- à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

- ordonner l'expulsion de Mme [L] ainsi que tout occupant de son chef dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner Mme [L] à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 702,34 euros avec indexation selon les termes du bail, depuis le 21 juin 2022, en quittances ou deniers, et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

- rappeler que toute indemnité d'occupation non payée à terme est augmentée des intérêts au taux légal dès sa date d'exigibilité ;

- condamner Mme [L] à leur verser la somme de 1 200 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, à l'inverse, la débouter de sa demande indemnitaire présentée contre elles sur ce fondement, comme de sa demande au titre des dépens ;

- condamner Mme [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 avril 2022 par huissier de justice, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.





Par ses dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2023, Mme [L] demande à la cour de :

- déclarer non fondées les prétentions énoncées par 'constater' ou 'dire' qui subsistent dans le dispositif des appelantes (sort des meubles) ;

- confirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il limite ses préjudices à la somme de 1 500 euros et en ce qu'il la condamne aux frais irrépétibles et dépens d'instance ;

et statuant à nouveau,

- condamner in solidum ou à défaut solidairement Mme [O] et Mme [W] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de ses préjudices de jouissance, outre les intérêts légaux à valoir sur cette somme à compter du 1er décembre 2022, la capitalisation des intérêts, et les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, sous réserve de majoration en cours d'instance ;

- condamner in solidum ou à défaut solidairement Mme [O] et Mme [W] au paiement de la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral et pour appel abusif ;

- procéder en tant que de besoin à la compensation de la créance de Mme [O] et Mme [W] avec le montant de ses préjudices arbitrés par la cour ;

- l'autoriser à consigner les loyers dans l'attente de la résolution définitive des problèmes d'infiltration et de chauffage ;

- condamner in solidum ou à défaut solidairement Mme [O] et Mme [W] au paiement de la somme de 2 520 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, pour l'ensemble des procédures ;

- condamner les mêmes parties aux entiers dépens, de première instance et d'appel.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



' Sur l'opposabilité du rapport de la police municipale et du constat amiable.



Mme [O] et Mme [W] demandent à la cour de leur déclarer inopposables le rapport de constatations de la police municipale du 2 mai 2022 et le constat amiable de dégât des eaux prérempli par Mme [L].

S'agissant du rapport de la police municipale, elles font valoir, sur le fondement d'une jurisprudence relative aux rapports d'expertises amiables, qu'il n'est pas contradictoire ni corroboré par des éléments extérieurs, de sorte qu'il n'a aucune valeur probante et ne pouvait pas servir de fondement exclusif à la décision du premier juge.

S'agissant du constat amiable de dégât des eaux, daté du 30 janvier 2023, les bailleresses font valoir qu'il n'est signé que par Mme [L], à l'exclusion de l'agence immobiliére qu'elles ont chargée de la gestion locative et qui s'est ensuite contentée d'apposer son cachet, pour en accuser réception et non pour y acquiescer. Invoquant les articles 1363 et suivants du code civil, elles soutiennent qu'un tel écrit émanant de la partie qui s'en prévaut n'est pas recevable à titre de preuve et qu'il doit ainsi être rejeté par la cour.



Mme [L] fait quant à elle valoir, s'agissant du rapport de la police municipale, qu'il n'est certes pas contradictoire mais qu'il n'est pas un rapport d'expertise et ne relève donc pas de la jurisprudence invoquée par les bailleresses, ajoutant qu'il est en toutes hypothèses conforté par les multiples interventions d'une société et qu'il émane au surplus d'agents assermentés.

S'agissant du constat de dégât des eaux, elle souligne que la société AJP Immobilier y a apposé son tampon et que si cette dernière avait eu des contestations à formuler elle n'aurait pas manqué, en qualité de professionnel de l'immobilier, d'ajouter une mention en ce sens ou aurait refusé de le réceptionner.



Sur ce, c'est tout d'abord à bon droit que Mme [L] fait observer que la jurisprudence applicable aux rapports d'expertises amiables n'est pas applicable à un simple rapport de constats de la police municipale, recevable et opposable aux bailleresses dans le cadre d'un débat contradictoire qui a pu s'instaurer de manière effective, sa valeur probante relevant le cas échéant d'une appréciation au fond.



Quant au constat amiable de dégâts des eaux, il ne saurait être écarté des débats et déclaré inopposable aux bailleresses au seul motif qu'il est signé de la seule locataire, l'article 1363 du code civil interdisant uniquement à une personne de se constituer un 'titre' juridique valant preuve d'un droit ('Nul ne peut se constituer de titre à soi-même'), non de rédiger à des fins probatoires des écrits sur des 'faits' juridiques. Des éléments de preuve de faits juridiques émanant de la personne qui s'en prévaut ne sont pas, de ce seul fait, irrecevables, la seule question utilement posée étant celle de leur force probante, au besoin appréciée dans le cadre d'un débat au fond.



Les bailleresses seront donc déboutées de leurs demandes tendant à l'inopposabilité de ces pièces.



' Sur la délivrance d'un logement décent.



Ecartant la problématique de chauffage alléguée, insuffisamment prouvée, mais retenant sur la base d'un constat de la police municipale du 2 mai 2022 l'existence de traces d'infiltrations d'eau au plafond de l'entrée du logement, de traces d'humidité entre l'évier et le mur, ainsi que de traces d'écoulement entre cet évier et le dessous du meuble, le premier juge a considéré sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu'une humidité stagnante caractérisait l'indécence du logement 'au moins de façon partielle' et que, sans justifier une suspension complète du paiement du loyer, cette situation causait à Mme [L] un trouble de jouissance dont il a fixé l'indemnisation à 1 500 euros.



Les bailleresses soutiennent que le logement était en bon état et parfaitement décent à l'entrée dans les lieux et que les infiltrations d'eau et la problématique d'humidité sont les conséquences d'un mauvais entretien imputable au locataire, qui n'a pas mis ou fait mettre de joint de silicone au niveau de l'évier alors pourtant qu'elle en avait signalé l'absence peu après l'entrée dans les lieux. S'agissant du hall d'entrée du logement, elles soulignent que le constat d'état des lieux d'entrée faisait déjà mention de traces d'humidité au plafond, mais qu'elles qualifient de 'très légères', 'anciennes' et sans conséquence sur l'état de décence du logement, expliquant que la peinture n'avait pas été refaite dans cette pièce. Elles ajoutent que lors d'une visite du logement par M. [O] le 4 octobre 2021, ce dernier avait constaté que les trous d'évacuation sous les châssis de fenêtres étaient bouchés, ce qui selon elles empêchait l'eau de s'évacuer normalement avec pour conséquence qu'elle rentrait à l'intérieur poussée par le vent.

S'agissant enfin du chauffage, les bailleresses font en substance valoir un historique dans lequel elles auraient donné suite à toutes les sollicitations successives de Mme [L] depuis mai 2019, jusqu'à finalement apprendre que le problème venait d'une mauvaise utilisation par l'intéressée, qui n'a plus exprimé de doléances à compter de février 2020.

Elles demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et les a condamnées à indemniser Mme [L].



Mme [L] fait valoir que dès le mois d'avril 2019 elle s'était rendue compte de 'toute une série de dysfonctionnements et/ou anomalies' révélées après usage et soutient que l'état des lieux d'entrée ne reflétait pas l'état réel du bien. Elle précise que les 'deux principaux désordres' sont constitués, d'une part, d'un problème d'électricité-chauffage et, d'autre part, d'un problème d'humidité.

S'agissant du premier, elle invoque un dysfonctionnement du thermostat ayant nécessité plusieurs interventions de techniciens jusqu'en février 2020, outre un problème électrique survenu en octobre 2021 dans la cuisine ayant entraîné un défaut de chauffage et d'eau pendant les trois mois suivants. Elle conteste toute mauvaise utilisation du système de chauffage.

S'agissant du second, elle invoque des infiltrations au niveau des menuiseries de l'étage et l'absence d'étanchéité au niveau de l'évier et du plan de travail de la cuisine. Elle souligne que l'état des lieux d'entrée mentionnait déjà un problème d'humidité dans l'entrée du logement.

Mme [L] soutient sur le fondement de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 que ces problématiques caractérisent une indécence du logement et demande, après infirmation du jugement sur l'indemnisation, la somme de 10 000 euros.





L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



En application de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, tel que modifié par décret du 30 juin 2021, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (...)

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (...)

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...).



L'article 20-1 de la loi susvisée dispose quant à lui que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.



- Sur le chauffage :



Les pièces versées aux débats attestent que M. [L] s'est trouvée confrontée à un dysfonctionnement du thermostat à compter de mai 2019.



Rien ne permet de se convaincre que sur la période printannière puis estivale ce problème technique, certes suffisamment établi en lui-même, aurait eu des conséquences préjudiciables sur le quotidien de Mme [L], qui sur cette période de l'année ne justifie notamment pas de températures qui, à l'intérieur du logement, auraient nui un tant soit peu à sa destination d'habitation et subséquemment à la santé ou à la sécurité de son occupante.

En période hivernale, des courriels des 3, 5, 6, 13 et 14 décembre 2019 adressés à la société AJP Immobilier font apparaître que Mme [L] avait alors certes eu à se plaindre, à l'étage, d'une température de consigne non respectée, mais en l'occurrence dépassée par le chauffage qui, selon ce courriel, avait pu monter la température du logement de 0,5 à 2 °C au-dessus de la température qu'elle disait avoir programmée à 18,5 ou 19 °C. Ces données chiffrées amènent tout d'abord à relativiser l'affirmation répétée par Mme [L] dans ses courriels selon laquelle la température aurait été 'beaucoup plus' haute que demandé ; de même qu'il convient d'apprécier avec beaucoup de circonspection sa démarche ayant consisté, à peine franchi le seuil des 20 °C dans la pièce, d'ouvrir pendant 10 minutes toutes les fenêtres en plein mois de décembre 'pour rafraîchir la maison'. Mais surtout, la cour observe que dans ces courriels elle se plaignait alors d'un risque financier lié à une surconsommation et en aucune manière d'une problématique susceptible de relever de l'indécence du logement, laquelle ne saurait être retenue par la cour pour 1 ou 2 °C de trop par rapport à la consigne.



Des courriels ultérieurs font apparaître qu'entre la fin décembre 2019 et la mi-février 2020 Mme [L] avait ensuite déploré, à l'inverse, l'incapacité du chauffage à atteindre la consigne de 18,5 °C et, en conséquence, une habitation trop froide et sans eau chaude sanitaire. Avec toutefois, sur cette période ci-dessus délimitée, une période de 'moins d'un mois' de fonctionnement normal pour reprendre les termes de Mme [L] dans l'un de ses courriels. Soit en définitive des doléances ayant pour objet une période d'environ un mois et demi sans chauffage efficient, ni eau chaude sanitaire.

Les bailleresses font certes valoir que leur locataire serait en réalité responsable de ces dysfonctionnements par sa mauvaise utilisation de l'installation, qu'elle ne s'est plus plainte du thermostat après février 2020 et, plus généralement, que le logement était équipé d'un poêle à pellets qui selon elles 'suffit à lui seul à chauffer toute la maison'.

La cour observe toutefois :

- qu'en écrivant qu'il 's'avérait en fait que les problèmes étaient liés à une mauvaise utilisation' par Mme [L], les bailleresses reconnaissent implicitement mais nécessairement la réalité de ces problèmes ;

- que strictement rien ne prouve la responsabilité de Mme [L] dans leur survenance, d'autant moins que la présence d'un 'thermostat trop éloigné de la centrale de chauffe' alléguée par les bailleresses constituerait un défaut imputable à l'installation et donc à elles-mêmes, non à la locataire qui doit composer avec ;

- qu'aucune des pièces produites ne permet de se convaincre que le poêle, situé en salle à manger, aurait été destiné à chauffer les autres pièces y compris à l'étage, ni que le chauffage au gaz aurait en conséquence été complètement superfétatoire ; rien ne prouve donc que la présence de ce poêle aurait été susceptible de pallier l'insuffisance du chauffage au gaz.

Il est donc suffisamment prouvé que Mme [L] a supporté, en période hivernale et sur une période certes temporaire mais longue de plusieurs semaines, des dysfonctionnements du chauffage au gaz qui, l'exposant au froid, sont à l'origine sur ladite période d'une indécence du logement au sens des dispositions susvisées.



En revanche, Mme [L] ne peut pas valablement se plaindre d'une nouvelle difficulté de chauffage fin 2021 et début 2022, alors que le 10 février elle oppose à l'entreprise chargée d'intervenir un refus d'accès au logement et qu'elle ne conteste pas n'avoir ultérieurement donné aucune suite à une demande d'accès au logement de la société AJP Immobilier, que cette dernière lui avait pourtant présentée dans le cadre d'une conciliation que Mme [L] avait elle-même initiée.



- Sur les infiltrations et l'humidité :



S'agissant de l'humidité au niveau de la jonction entre le plan de travail où est installé l'évier de la cuisine et le mur, absente à l'entrée de Mme [L] dans les lieux puis ultérieurement constatée par les policiers municipaux et non contestée par les bailleresses, il ressort des débats et pièces versées à leur soutien qu'elle est la conséquence d'une absence de joint, qui avait été constatée par Mme [L] un mois à peine après l'entrée dans les lieux. Mme [L], qui dans son courriel du 22 avril 2019 relève elle-même le risque subséquent d'infiltration et de détérioration du plan de travail, s'est toutefois abstenue de poser ou de faire poser le simple joint souple qui s'imposait et qui aurait aisément évité ce désordre, à la réalisation duquel elle a donc concouru par un défaut d'entretien du logement.

Etant ajouté qu'en toutes hypothèses il ne ressort nullement des pièces produites que l'humidité ainsi localisée aurait été d'une ampleur telle qu'elle aurait fait peser sur Mme [L] des risques manifestes pour sa sécurité physique ou sa santé.



S'agissant des traces d'humidité dans l'entrée du logement, constatées par les policiers municipaux, elles ne sont pas contestées par les bailleresses, qui font toutefois valoir leur préexistence au constat d'état des lieux d'entrée du 22 mars 2019, document qui en effet les mentionne déjà au niveau des murs et du plafond, avec notamment l'indication de 'peinture qui s'écaille'.

Si les baillereresses entreprennent alors de minorer ces désordres, dans lesquels elles voient des 'infiltrations anciennes ayant été traitées', la cour observe :

- d'une part, que les photographies de l'état des lieux d'entrée prises par la société AJP Immobilier (page 27), pour n'être certes pas de bonne qualité dans leur version soumise à la cour, illustre suffisamment, par des zones entourées, l'ampleur conséquente de cette problématique,

- et d'autre part, que par son courriel du 22 avril 2019 valant 'ajouts à l'état des lieux', Mme [L] a notamment déploré au niveau de l'entrée une 'porte fissurée sur tout le tour, qui dénote une très grande humidité et un problème d'isolement', ajoutant que 'l'humidité rentre car le mur à l'intérieur est très froid et mouillé', courriel dont la société AJP Immobilier a non seulement accusé réception ('reçu le 23/4/19'), mais qu'elle a au surplus expressément 'rajouté à l'état des lieux', avec lequel il fait donc corps pour décrire le logement en début de bail.

Or, nonobstant cette dénonciation d'une situation anormale, insusceptible d'être imputable au locataire et de nature à caractériser l'indécence du logement, les bailleresses ne justifient pas y avoir remédié.



Elles produisent une facture du 29 septembre 2021 d'un montant de 1 414,38 euros pour une 'minéralisation' des 40 m² de murs extérieurs visant à remédier au fait que la 'pierre de moellons est poreuse et facilite les infiltrations d'eau de pluie lors de vent fort'. Dit autrement, et comme indiqué tant par les bailleresses dans leurs conclusions que par la société AJP Immobilier dans un courriel du 28 décembre 2022 adressé à Mme [L], cette intervention de septembre 2021 était destinée à imperméabiliser les murs extérieurs du logement pour, reconnaissent les bailleresses, 'juguler' les infiltrations d'eau de pluie.



Pour autant, Mme [L] a subi le 2 octobre 2021 à l'occasion d'une 'grosse tempête' (selon les termes mêmes de l'intéressée dans un courriel à son assureur) d'importantes infiltrations au niveau des menuiseries de l'étage avec, comme décrit de manière circonstanciée par M. [O] père de l'une des bailleresses dans la suite d'une intervention sur place, de 'grosses entrées d'eau sous les fenêtres de l'étage et sous la porte fenêtre', 'un goutte à goutte dans la salle' et 'beaucoup d'eau [qui] s'infiltrait sous les fenêtres du haut (...) dégoulinant par le coffret du volet roulant de la salle et ré apparaissant à l'endroit déjà auréolé au dessus de la porte d'entrée'.

La cour observant, à la lecture de ces dernières précisions, que le mécanisme à l'oeuvre ce 2 octobre 2021 n'est à l'évidence pas sans lien non seulement avec les tâches d'humidité précitées de l'entrée, mais aussi avec les 'traces en haut sur coffrage' du séjour par ailleurs déplorées par Mme [L] dans son courriel précité du 22 avril 2019 valant 'ajouts à l'état des lieux'.



Au vu des infiltrations massives du 2 octobre 2021, il est manifeste que les travaux d'imperméabilisation entrepris par les bailleresses en septembre 2021 ont été sans effet sur la problématique d'infiltrations dont il est établi que le logement était affecté.



Si la réalité de ces désordres du 2 octobre 2021 ne fait pas de doute et n'est pas en débat, en revanche leur cause fait l'objet d'un débat entre les parties.

Les bailleresses font valoir que dans son courriel du 4 octobre 2021, M. [O] indique avoir trouvé le samedi 2 octobre la cause de ces infiltrations dans le fait que les trous d'évacuation en bas de châssis des fenêtres étaient obstrués (poussières, saletés et insectes selon ce courriel), de sorte que l'eau, empêchée de s'évacuer, pénétrait dans le logement lorsqu'elle y était poussée par le vent. Elles en concluent que les infiltrations seraient imputables à un défaut d'entretien de leur locataire.

Mme [L] fait quant à elle valoir qu'en l'absence de justification des éventuelles compétences techniques de M. [O], ses conclusions sur l'origine des infiltrations ne seraient pas probantes.



La cour observe quant à elle :

- que si le 'constat amiable de dégât des eaux' du 30 janvier 2023 n'est certes pas à lui seul suffisamment probant d'une persistance des infiltrations après l'épisode d'octobre 2021, en ce qu'il est signé par la seule Mme [L] (AJP Immobilier s'étant bornée, ici, à en accuser réception sans aucune autre mention), ce constat est toutefois corroboré par ses échanges de courriels avec AJP Immobilier en décembre 2022 et janvier 2023, la combinaison de ces pièces permettant ainsi de se convaincre que Mme [L] a subi le 22 décembre 2022 une 'infiltration [au] même endroit [que le] 2/10/2021' ;

- que l'intervention de M. [O] ce 2 octobre 2021, qui a consisté selon ses propres termes à déboucher 'tous les trous des fenêtres concernées' par le défaut d'entretien imputé par les bailleresses à Mme [L], est donc restée vaine pour n'avoir pas pu empêcher une récidive un an plus tard, constat qui, en sus de l'absence de justification d'éventuelles compétences techniques de l'intéressé, finit de fragiliser son analyse des causes du désordre de 2021, dès lors vainement soutenue par les bailleresses dans la présente instance.



La cour doit donc faire le constat d'une problématique durable d'infiltrations majeures d'eau de pluie à l'intérieur de l'habitation, insusceptible d'être imputée à la locataire et que ni les travaux d'imperméabilisation tentés par les bailleresses en septembre 2021, ni l'intervention de M. [O] quelques jours plus tard, n'ont permis de résoudre.



S'il n'échappe pas à la cour que dans son courriel précité du 20 décembre 2021 adressé par Mme [L] à son assureur (en l'occurrence pour savoir s'il y avait lieu de faire une déclaration de sinistre), elle indique que la 'coulée de l'eau du 02/10/2021' n'avait créé 'aucun dommage matériel dans l'appartement', 'aucune trace et aucun dommage mobilier', il n'en reste pas moins établi par l'ensemble des éléments ci-dessus exposés qu'elle subit, de manière régulière lors de fortes pluies, des infiltrations tellement importantes qu'elles génèrent dans les pièces de vie des phénomènes de 'goutte à goutte', de 'dégoulinement' et des accumulations d'eau devant être 'épongées', comme relevé par M. [O], outre des stigmates dans l'entrée de ce logement qui, dans de pareilles conditions, doit être qualifié d'indécent au sens des dispositions susvisées.



- Sur l'indemnisation du trouble de jouissance :



La cour ayant en définitive retenu plus haut l'indécence du logement au titre d'un problème de chauffage (sur une période d'environ un mois et demi fin 2019/début 2020) et d'un problème d'humidité (entrée), le premier juge sera approuvé en ce qu'il a retenu le principe d'une indemnisation due à Mme [L] au titre de son préjudice de jouissance.



Le jugement ayant toutefois écarté quant à lui la problématique du chauffage et en conséquence indemnisé le seul préjudice causé par celle d'une humidité stagnante, de surcroît en omettant au titre de cette dernière les infiltrations de l'étage, bien plus importantes que celles de la cuisine qu'il avait à l'inverse retenues sans être suivi par la cour, il sera infirmé sur l'évaluation, insuffisante, du montant alloué à Mme [L].



Statuant à nouveau, la cour considére que le préjudice de jouissance causé par les désordres qu'elle retient sera justement indemnisé par l'octroi d'une somme de 5 000 euros, compte tenu de leur ampleur et de leur persistance sur une période de plusieurs années.



Mme [L] sera déboutée de sa demande tendant à consigner les loyers dans l'attente de la résolution des problématiques ci-dessus retenues par la cour, étant rappelé qu'en application des articles 1219 et 1220 du code civil le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers au bailleur que dans l'hypothèse où les désordres dont d'une telle importance qu'ils rendent impossible l'utilisation des lieux conformément à leur destination, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



' Sur les autres demandes indemnitaires.



Mme [L] sollicite une somme de 1 500 euros de dommages et intérêts 'pour préjudice moral et appel abusif'. Au soutien de cette demande, elle fait valoir que 'depuis l'origine' de ce litige elle doit se défendre, que ce soit pour faire valoir ses droits de locataire ou pour s'opposer aux procédures judiciaires initiées par ses bailleurs. Elle soutient à ce dernier titre que la procédure d'appel était selon elle vouée à l'échec au regard des manquements des bailleurs dans la délivrance du logement et l'exécution du bail, leur appel étant dès lors fautif selon elle.



La cour, qui observe que les bailleresses n'ont commis aucun abus de droit dans l'introduction de l'instance devant le premier juge puis dans leur exercice de la voie de recours qui leur était ouverte, déboutera Mme [L] de cette demande indemnitaire.



' Sur l'arriéré locatif.



Mme [L], qui n'était appelante incidente qu'au titre du montant de l'indemnisation allouée, ne remet donc pas en cause dans son dispositif le montant de la dette locative constatée par le jugement à hauteur de 2 088,68 euros.



Les bailleresses demandent en revanche, après infirmation, de statuer à nouveau notamment sur l'arriéré locatif, qu'elles actualisent à la somme de 1 014,73 euros arrêté au 1er juin 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2022.



Cette somme étant suffisamment justifiée par le décompte produit, il sera statué en ce sens.



' Sur la compensation.



Les bailleresses, après avoir fait valoir que le locataire ne peut pas se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers même en cas de désordres, soutiennent que c'est dès lors à tort que le premier juge a ordonné compensation entre les sommes dues par Mme [L] et celles qui lui étaient dues en réparation de son préjudice de jouissance.



Il est exact, comme déjà rappelé plus haut, que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers au bailleur que dans l'hypothèse où les désordres dont d'une telle importance qu'ils rendent impossible l'utilisation des lieux conformément à leur destination.



La cour observe toutefois que, pas plus devant la cour que devant le premier juge, Mme [L] n'invoque une exception d'inexécution, qui du reste n'aurait pas pu aboutir dès lors que le logement reste habitable.



Dans le cadre du litige dont la cour est saisie, articulé autour d'une composante indemnitaire pour trouble de jouissance, d'une part, et d'une dette locative, d'autre part, l'évaluation de la première est décorellée de celle de la seconde, de sorte que, ni par son mécanisme, ni par ses effets, la compensation n'équivaut à la mise en oeuvre d'une exception d'inexécution.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation.



Il sera en revanche infirmé en ce qu'il a condamné Mme [L], après compensation, au paiement d'une somme de 588,68 euros au titre de son arriéré locatif, dès lors que la compensation entre sa dette locative actualisée de 1 014,73 euros et l'indemnisation de 5 000 euros allouée par la cour ne laisse subsister aucune dette à sa charge.



Mme [L], en ce qu'elle demande de statuer à nouveau et notamment de 'procéder (...) à la compensation de la créance des consorts [E] avec le montant des préjudices' tel qu'arbitré par la cour, permet ce faisant à cette dernière de prononcer une nouvelle condamnation après compensation, en l'occurrence contre les bailleresses solidairement et à hauteur de :

5 000 - 1 014,73 = 3 985,27 euros.



S'agissant des intérêts au taux légal, Mme [L] demande à les voir courir à compter tout à la fois 'à compter du 1er décembre 2022' et 'à compter de la décision à intervenir'.

L'article 1231-7 du code civil (ancien article 1153-1) dispose qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel.

En l'espèce, la cour ayant infirmé le jugement sur l'évaluation du préjudice, la somme due à ce titre après compensation emportera intérêts légaux à compter du présent arrêt.



Enfin, Mme [L] demande à ce que ces intérêts se capitalisent.

L'article 1343-2 du code civil (anciennement 1154 du même code) dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est admis que la capitalisation est de droit dès lors qu'elle est sollicitée.



Il sera fait droit à cette demande, dans les conditions prévues aux dispositions susvisées.



' Sur la clause résolutoire.



En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, aucune des parties, y compris Mme [L] qui n'était pas fondée à retenir le paiement des loyers, ne remet en cause le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.

Ce chef du dispositif du jugement n'était pas dévolu à la cour dans l'acte d'appel, de sorte qu'elle n'a pas à statuer sur ce point et n'a ainsi pas à le confirmer.



' Sur les délais de paiement.



En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Par dérogation à ces dispositions, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition toutefois qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.



Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Ces nouvelles dispositions résultant la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles portent sur des règles de procédure et sur les pouvoirs du juge, sont applicables immédiatement aux instances en cours et, donc, à la présente instance d'appel.



En l'espèce, où il n'est contesté ni que Mme [L] s'est acquittée du loyer courant, ni qu'elle a respecté l'échéancier fixé par le premier juge après suspension des effets de la clause résolutoire par suite de l'octroi d'un délai de paiement pour apurer sa dette alors retenue à hauteur de 588,68 euros après compensation, il est justifié de confirmer le jugement en ce qu'il a statué dans le sens de cette suspension, qui se justifie d'autant plus que cette dette n'existe plus avec le présent arrêt.



' Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation.



En l'espèce, le premier juge, après avoir accordé un délai de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, n'avait ordonné l'expulsion et condamné à une indemnité d'occupation qu'en cas de non respect de son échéancier pour apurer la dette précitée de 588,68 euros après compensation.



Ces chefs de dispositif du jugement n'avaient certes pas été expressément visés par la déclaration d'appel, mais ils dépendent de ceux qui l'ont été et sont donc, en application de l'article 562 du code de procédure civile, dévolus eux aussi à la cour, qui doit dès lors statuer.



Bien que la dette n'existe plus avec le présent arrêt, c'est à bon droit que le premier juge, ayant suspendu comme il se devait les effets de la clause résolutoire, a subséquemment prévu l'hypothèse d'une expulsion et d'une indemnité d'occupation.



Le jugement sera au besoin confirmé en cela.



' Sur les frais irrépétibles et les dépens.



La cour, après avoir observé que les bailleresses, certes condamnées au paiement de dommages et intérêts, étaient fondées à assigner dans la suite d'un commandement de payer resté vain, confirmera le jugement en ce qu'il a condamné Mme [L] aux dépens de première instance en ce compris le coût de ce commandement, de sa notification à la CCAPEX, de cette assignation et de la dénonciation de cette dernière à la Préfecture.



Compte tenu toutefois de cette condamnation des bailleresses à des dommages et intérêts, qui en l'occurrence laissent un solde positif après nouvelle évaluation par la cour et compensation, il serait inéquitable que Mme [L] reste condamnée au titre des frais irrépétibles de première instance des bailleresses. Le jugement sera infirmé à ce titre et ces dernières seront déboutées de leur demande.



Mme [O] et Mme [W], parties succombantes en appel, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 520 euros au titre des frais irrépétibles d'appel de Mme [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,



Déboute Mme [P] [O] et Mme [V] [W] de leurs demandes tendant à l'inopposabilité de pièces adverses et à les voir écartées des débats ;



Statuant dans les limites de l'appel,







Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- fixé l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [Y] [L] à la somme de 1 500 euros ;

- condamné Mme [Y] [L], après compensation de cette somme avec un arriéré locatif constaté à hauteur de 2 088,68 euros, à payer à Mme [P] [O] et Mme [V] [W] la somme de 588,68 euros, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 21 avril 2022 ;

- condamné Mme [Y] [L] au paiement d'une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Confirme le jugement sur le surplus des chefs critiqués ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Fixe à la somme de 1 014,73 euros la somme due par Mme [Y] [L] à Mme [P] [O] et Mme [V] [W] au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2023 ;



Fixe à 5 000 euros les dommages et intérêts dus par Mme [P] [O] et Mme [V] [W] à Mme [Y] [L] en indemnisation de son préjudice de jouissance ;



Ordonne la compensation des créances réciproques des parties et condamne en conséquence solidairement Mme [P] [O] et Mme [V] [W] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 3 985,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Ordonne la capitalisation de ces intérêts dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil ;



Déboute Mme [P] [O] et Mme [V] [W] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;



Y ajoutant,



Déboute Mme [Y] [L] de sa demande indemnitaire présentée au titre d'un préjudice moral et pour appel abusif ;



Déboute Mme [Y] [L] de sa demande tendant à la consignation des loyers ;



Condamne in solidum Mme [P] [O] et Mme [V] [W] aux dépens d'appel ;



Condamne in solidum Mme [P] [O] et Mme [V] [W] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 2 520 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.



Le greffier, La présidente,