Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 25 juin 2026, n° 25/16407

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 25 JUIN 2026



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16407 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMB2S



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2025 -Tribunal paritaire des baux ruraux de MELUN - RG n° 23/03334 





APPELANTE

 

S.C.I. LE FOLLET

[Adresse 1]

[Localité 1]



Non comparante et représentée par Me Gautier DERAMOND DE ROUCY de la SELARL GDR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant, Me Louis CHAILA, avocat au barreau d'AMIENS, toque : 60





INTIMÉE 



S.A.R.L. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Non comparante et représentée par Me Dany MARIGNALE de la SELARL ALTANS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0787





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère 



Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN





ARRÊT :

- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 9 septembre 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun dans une affaire opposant la SCI Le Follet et la société [Adresse 4]. 



Par acte sous seing privé en date du 30 août 2012, la SCI Le Follet a donné à bail à la société [Adresse 5] Saint-Leu un ensemble immobilier à usage de centre équestre situé [Adresse 3] à Cesson (77240) moyennant le paiement d'un fermage mensuel de 4 635 euros hors taxes, pour une durée de 9 ans renouvelable tacitement. 



Par jugement du 7 novembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun a notamment prononcé la résiliation du contrat de bail pour manquement par la bailleresse à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur des locaux loués pendant la durée du bail et a condamné la SCI Le Follet à payer à la société [Adresse 4] la somme de 5 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi avec intérêts à taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle desdits intérêts. 



La société Centre Equestre de [Localité 2] a quitté les lieux et un état des lieux a été dressé selon procès-verbal de constat du 9 janvier 2023. 



Par requête reçue au greffe le 28 juin 2023, la SCI Le Follet a demandé la convocation de la société [Adresse 4] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun et a sollicité la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 132 907,82 euros en réparation des dégradations commises sur l'ensemble des biens donnés à bail, outre 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 4 décembre 2023.



A l'audience de jugement, la SCI Le Follet a maintenu ses demandes initiales, sollicité également la condamnation de la société [Adresse 4] à lui verser la somme de 19 930,99 euros au titre des loyers impayés et le rejet des demandes formulées par la défenderesse. Elle a sollicité, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert judiciaire aux fins de procéder à une évaluation et à un chiffrage des dégradations, et en tout état de cause la condamnation de la défenderesse aux dépens et à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

 

En défense, la société Centre Equestre de [Localité 2] a conclu au rejet de l'ensemble des demandes de la SCI Le Follet, à ce qu'il lui soit fait injonction de produire les éléments de calcul de la «refacturation électrique » permettant l'établissement d'un compte définitif entre les parties, à la compensation des sommes éventuellement dues avec les trop-versés liés aux charges injustifiées, la restitution du dépôt de garantie contractuel, et la somme de 6 000 euros mise à la charge de la SCI Le Follet par jugement du 7 novembre 2022. Elle a également sollicité la condamnation de la demanderesse à la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle a sollicité la désignation d'un expert.



Par jugement contradictoire entrepris du 9 septembre 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun a ainsi statué :

- déclare irrecevable la SCI Le Follet "de" sa demande de réparation au titre des dégradations locatives, ainsi que "de" sa demande subsidiaire d'expertise ; 

- condamne la SARL [Adresse 4] à payer à la SCI Le Follet la somme de 1 549,11 euros au titre des fermages de septembre à décembre 2022 et des frais de nettoyage de la fosse septique, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision, dépôt de garantie déduit et après compensation des dettes réciproques ; 

- déboute les parties du surplus de leurs demandes ; 

- condamne la SARL [Adresse 4] à verser à la SCI Le Follet la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne la SARL [Adresse 4] aux dépens ; 

- rappelle l'exécution provisoire du présent jugement. 



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 29 septembre 2025 par la SCI Le Follet,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 mai 2026, par lesquelles la SCI Le Follet demande à la cour de :

- confirmer le jugement RG n°23/03334 rendu le 9 septembre 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun en ce qu'il : 

- déboute les parties du surplus de leurs demandes ; 

- condamne la SARL [Adresse 4] à verser à la SCI Le Follet la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne la SARL [Adresse 5] [Localité 2] aux dépens ; 

- rappelle l'exécution provisoire du présent jugement ; 

- infirmer le jugement RG n°23/03334 rendu le 9 septembre 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun en ce qu'il : 

- déclare irrecevable la SCI Le Follet de sa demande de réparation au titre des dégradations locatives, ainsi que de sa demande subsidiaire d'expertise ;

- condamne la SARL [Adresse 5] Saint-Leu à payer à la SCI Le Follet la somme de 1 549,11 euros au titre des fermages de septembre à décembre 2022 et des frais de nettoyage de la fosse septique, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision, dépôt de garantie déduit et après compensation des dettes réciproques ; 

En conséquence, statuant à nouveau : 

A titre principal : 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SARL [Adresse 5] [Localité 2] tant mal fondées qu'injustifiées ; 

- condamner la SARL Centre Equestre de Saint-Leu au paiement de la somme de 132 907,82 euros à la SCI Le Follet en réparation des dégradations commises sur l'ensemble des biens donnés à bail sis [Adresse 6] à Cesson (77240) ; 

- condamner la SARL [Adresse 5] Saint-Leu à verser la somme de 13 930,99 euros à la SCI Le Follet pour le non-paiement des fermages et charges de l'ensemble des biens donnés à bail sis [Adresse 6] à Cesson (77240) ; 

A titre subsidiaire : 

- désigner tel expert afin de : 

- dire si l'immeuble donné à bail et restitué par la SARL [Adresse 5] [Localité 2] présente des dégradations/désordres ; 

- dire si les dégradations / désordres relevés sont imputables à un mauvais entretien / dégradation volontaire ou une usure normale des choses ; 

- déterminer la responsabilité de la SARL Centre Equestre de [Localité 2] sur les dégradations / désordres ; 

- dire les travaux de remise en état à réaliser ; 

- chiffrer le coût total des travaux à réaliser ; 

- chiffrer le coût à en supporter par la SARL [Adresse 5] [Localité 2] ; 

- chiffrer les préjudices de la SCI Le Follet ; 

En tout état de cause : 

- condamner la SARL [Adresse 4] au paiement de la somme de 5 000 euros à la SCI Le Follet au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SARL [Adresse 4] aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 février 2026, par lesquelles la société Centre équestre de [Localité 2] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2025 en toutes ses dispositions ;

- débouter la SCI Le Follet de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- faire injonction à la SCI Le Follet de produire les éléments de calcul de la refacturation électrique permettant l'établissement d'un compte définitif entre les parties, intégrant : (sic)

- ordonner la compensation des sommes éventuellement dues avec : 

- la compensation des trop-versés liés aux charges injustifiées ; 

- la restitution du dépôt de garantie contractuel, 

- la somme de 6 000 euros mise à la charge de la SCI Le Follet par le jugement du 7 novembre 2022, 

Subsidiairement, 

- ordonner une expertise judiciaire, confiée à un expert indépendant désigné par la cour, et prise en charge par le bailleur avec pour mission de : 

- examiner minutieusement l'ensemble des installations constituant l'objet du bail rural, en se concentrant sur les zones et éléments désignés par la SCI Le Follet comme ayant été dégradés, afin d'en établir l'état actuel ; 

- identifier, pour chaque dommage ou dysfonctionnement constaté, la cause probable, en distinguant : 

- les dégradations imputables à un usage normal et à la vétusté inhérente à une occupation de douze années, 

- les dégradations imputables à une utilisation fautive ou négligente du Centre Equestre de [Localité 2], 

- et celles pouvant résulter de l'utilisation concomitante des lieux par d'autres occupants, notamment les Écuries d'Holiboo, en vertu du bail parallèle consenti par la SCI Le Follet,

- analyser les devis et chiffrages produits par la SCI Le Follet, et vérifier : 

- s'ils correspondent à des travaux strictement nécessaires à une remise en état normale, 

- ou s'ils traduisent une volonté de rénovation globale de la propriété, sans lien direct avec l'état locatif de restitution ; 

- procéder à une évaluation chiffrée des réparations strictement nécessaires, si des dégradations imputables au preneur sont établies, en excluant expressément les postes liés à la vétusté normale, aux grosses réparations relevant du bailleur, ou à la valorisation patrimoniale du bien ; 

- commenter, pour chaque élément analysé, l'incidence de la vétusté liée à une occupation continue de 12 ans, afin de déterminer objectivement la frontière entre les réparations imputables au locataire et celles qui incombent au bailleur ; 

- se prononcer enfin sur la consistance, la méthode de calcul, et la légitimité des charges locatives réclamées par la SCI Le Follet, notamment celles afférentes à l'électricité, au regard de l'absence de compteur individuel et de justificatif de répartition, et établir un compte locatif définitif et contradictoire entre les parties, sur les cinq dernières années non prescrites ; 

En tout état de cause,

- condamner la SCI Le Follet à verser au Centre Equestre de Saint-Leu la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SCI Le Follet aux entiers dépens. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.









EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION



1) Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée 



La SCI Le Follet sollicite l'infirmation du jugement qui a déclaré irrecevable sa demande au titre de la remise en état comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée et soutient que cette fin de non-recevoir doit être rejetée car elle se prévaut d'événement postérieurs qui sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice. Elle rappelle que l'indemnité pour dégradation du bien loué est due au bailleur à l'expiration du bail, et non en cours de celui-ci. Elle ajoute avoir découvert d'autres désordres à la reprise des lieux, ce qui explique une demande passée de 30 000 euros en 2022 à 132 907,82 euros dans la présente instance, ces nouveaux désordres constituant des éléments postérieurs venant modifier la situation antérieurement reconnue en justice.



La société [Adresse 5] Saint-Leu conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir que le jugement du 7 novembre 2022 avait déjà rejeté les demandes indemnitaires de la SCI et que les demandes formées dans cette instance correspondent aux mêmes griefs que dans la précédente instance, quand bien même celle-ci produit de nouveaux chiffrages.



L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



L'article 1355 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.



L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif (Cass. , ass. plén., 13 mars 2009, n° 08-16.033). Elle ne peut toutefois être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice (2e Civ., 10 juillet 2008 ; 1ère Civ., 16 avril 2015, n° 14-13.280 ; 2e Civ., 8 févr. 2024, n° 22-10.614). De même, l'action tendant à la réparation d'un élément de préjudice qui n'a pas été inclus dans la demande initiale et sur lequel il n'avait donc pu être statué a un objet différent de celle ayant donné lieu au premier jugement (Cass. , ass. plén., 9 juin 1978).



En l'espèce, il n'est pas discuté que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Melun en date du 7 novembre 2022 a tranché un litige et n'a pas été frappé d'appel, et que les parties en litige dans la présente instance sont les mêmes que dans l'instance précédente, et saisies en la même qualité.



Dans l'instance ayant abouti à la décision du 7 novembre 2022, la SCI Le Follet sollicitait, dans ses conclusions n° 1 (les seules produites) la condamnation de la société [Adresse 5] [Adresse 7] à lui verser la somme de 35 000 euros "en réparation de son préjudice." 



Le corps des conclusions, venant éclairer leur dispositif, permet de déterminer que la somme de 35 000 euros comprenait 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et 30 000 euros correspondant à la réalisation par la SCI de travaux d'entretien non faits par la preneuse, le développement correspondant renvoyant au défaut d'entretien qui sert de fondement à la SCI pour solliciter la résiliation du bail. 



Au titre des travaux d'entretien non faits, constituant selon la demanderesse la faute de la preneuse, les conclusions contenaient une liste, qui renvoyait à des mises en demeure délivrées par la bailleresse par courriers des 14 décembre 2020, 6 janvier et 13 février 2021, permettant de déterminer que les travaux visés étaient les suivants : 

- mise aux normes du tableau électrique du studio à la suite de travaux d'électricité non autorisés,

- absence de signalisation d'interdiction de fumer à proximité du hangar à paille,

- remplacement des grilles et regards enlevés sans autorisation,

- réparation des gouttières arrachées ou écrasées par le passage de vans,

- nettoyage des boxes anciennement exploités,

- remise en état des portes rongées par les chevaux,

- lessivage et nettoyage des murs et façades,

- réparation des clôtures,

- remise en état du hangar transformé en stalle à poney,

- remise en état du rond de longe suite à l'édification d'un mur bâti sans autorisation,

- remise en sable de la carrière et du manège,

- remise en état des espaces verts.



Faute de préciser quels bâtiments étaient précisément concernés, il convient de considérer que la généralité des termes signifie que les travaux concernaient tous les bâtiments loués (grilles et regards, gouttières, boxes, portes, murs, façades).



La SCI Le Follet visait également dans ses demandes des "travaux d'entretien de gros oeuvre", "notamment des toitures (nettoyage et peinture)" qui n'avaient selon ses écritures pu être faits car la société [Adresse 5] Saint-Leu avait refusé l'accès au site. Aucun élément des débats ne permet de déterminer quels travaux devaient précisément être réalisés et quels bâtiments étaient concernés. Il convient de considérer, compte tenu des termes, que cela visait le nettoyage et la mise en peinture de toutes les toitures. la SCI Le Follet ne justifie par ailleurs pas avoir sollicité une entreprise pour faire ces travaux, qui se serait vue empêcher l'accès au site par la société [Adresse 5] Saint-Leu.



Ce sont les travaux susvisés dont la SCI Le Follet se prévalait pour caractériser les fautes de la société [Adresse 5] Saint-Leu et dont la non-réalisation lui causait le préjudice allégué dans ses écritures, pour lequel elle sollicitait la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts.



Le tribunal a rejeté l'ensemble de ces demandes, motif pris de l'absence de démonstration de ce que ces travaux faisaient suite à une faute de la locataire, relevant en outre que n'était pas produit l'état des lieux d'entrée dans les lieux, pas plus qu'un constat d'état des lieux de sortie, le contrat n'étant pas rompu. La décision du tribunal n'a pas été frappée d'appel et est définitive, quant aux travaux concernés.



Dans l'instance ayant donné lieu au jugement entrepris, la SCI Le Follet sollicite la condamnation de la société [Adresse 5] Saint-Leu à l'indemniser à hauteur de la somme totale de 132 907,85 euros selon divers devis produits (sa pièce 20, tableau récapitulatif des travaux d'entretien et devis). 



Il résulte de la comparaison des travaux listés dans les deux instances que, si la SCI Le Follet a repris des demandes déjà formées en 2021, elle a également formé de nouvelles demandes en 2025 : 

- rebouchage des imperfections des façades et mise en peinture (bâtiments 3, 4, 10 et 11 mais non 8),

- mise en peinture de l'intérieur des boxes (bâtiments 3, 4, 10 et 11 mais non 8),

- réparation du système d'eau (fuites).



Il sera à ce titre précisé que les pièces produites indiquent que la société [Adresse 5] Saint-Leu a transformé un hangar de rangement (bâtiment 8) en y installant des stabulations à poney, et que dans la mise en demeure de 2020 et l'instance ayant abouti au jugement de 2022 la SCI Le Follet sollicitait la remise en état de ce hangar. Ce hangar contenait une salle de soin. Dès lors, les demandes formées en 2025 de remise en état de la salle de soin et de réfection du mur de ce hangar, comme les demandes de mise en peinture des murs et boxes de ce bâtiment, sont identiques à celle de 'remise en état du hangar transformé en stalle à poney' formée précédemment, en raison de la généralité de ses termes.

 

Les nouvelles demandes font suite à la restitution des lieux par la société [Adresse 8] de [Localité 2] et l'état des lieux dressé à ce moment-là.



Par conséquent, à l'exception des demandes susvisées (rebouchage des imperfections des façades et mise en peinture de celles-ci et des boxes et réparation du système d'eau), qui sont nouvelles et ne peuvent se voir opposer la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, les autres sont irrecevables comme ayant été jugées définitivement lors de l'instance ayant donné lieu au jugement du 7 novembre 2022.



Le jugement sera infirmé du chef de la fin de non-recevoir, mais seulement pour les demandes nouvelles listées supra, qui sont recevables.



2) Sur l'indemnisation des dégradations du fond loué



Au visa des dispositions des articles L. 411-72 et L. 415-4 du code rural et 1730 et 1731 du code civil, la SCI Le Follet sollicite la condamnation de la société [Adresse 5] Saint-Leu à lui verser la somme de 132 907,82 euros couvrant le remplacement des biens dégradés et les frais de remise en état. Elle estime justifier sa demande par la production de l'état des lieux d'entrée et du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dont elle soutient qu'il démontre l'existence de dégradations. Elle fait valoir que la société n'a pu obtenir le prêt pour acquérir les lieux et a ensuite tout mis en oeuvre pour retarder la vente. Elle conteste toute dégradation des bâtiments à usage commun avec la société Ecuries Holiboo, celle-ci étant restée locataire deux mois avant de résilier en raison du comportement de la gérante de la société [Adresse 5] [Localité 2].



La société Centre équestre de Saint-Leu conclut au rejet des demandes et soutient que la SCI sollicite en réalité la remise à neuf du centre alors qu'elle a procédé à son entrée dans les lieux à d'importants travaux de remise en état non réalisés par la bailleresse. Elle ajoute qu'elle exploitait les écuries avec un autre centre équestre et qu'il n'est pas démontré que les dégradations alléguées lui sont directement et certainement imputables. Elle soutient également que le coût des réfections est surévalué, que la SCI tente de lui imputer de grosses réparations à la charge du bailleur ou que la SCI avait expressément pris à sa charge et qu'il convient de prendre en compte la vétusté après une occupation de plus de dix ans.



Selon l'article L. 411-72 du code rural, s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. 



L'article L. 415-4 du même code précise que seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur.



Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la SCI Le Follet de rapporter la preuve des dégradation alléguées, survenues pendant le temps de la location par la société [Adresse 8] de Saint-Leu, excédant la vétusté des lieux liée à leur usage, et de la nécessité des travaux sollicités. 



En l'espèce, il est produit un document d'état des lieux d'entrée établi sur deux feuilles :

- la première, signée des parties mais non datée, est manuscrite et décrit très sommairement les bâtiments loués, indiquant "bon état" sauf pour les gouttières qui étaient endommagées dans l'allée boxes, et arrachées pour celles du hangar à paille et du bâtiment 3,

- la deuxième, également signée des deux parties, est datée du 1er septembre 2012 et dactylographiée. Elle reprend les bâtiments loués, avec des mentions plus précises et complètes tant dans la description des espaces loués que leur état. Elle précise que les éléments loués sont en bon état ou à l'état neuf, pour certains car les travaux ont été faits par le preneur (restauration du studio, peintures des façades et intérieurs de boxes ; sont en état d'usage les abreuvoirs des bâtiments 3 et 4, et le document précise que des travaux de réfection de gouttières sont à réaliser par le bailleur (les gouttières visées sont celles dégradées citées dans l'autre document).



La société Centre équestre de [Localité 2] avait, selon le contrat de bail, une obligation de réparation locative et de menu entretien (paragraphe 4), sans précision de la nature des travaux visés, le bail rappelant, en son paragraphe 8, l'obligation du preneur de restituer les lieux en bon état au terme du contrat. 



Après une occupation de plus de dix ans, elle a restitué les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 9 janvier 2023 selon procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, relevant les points suivants :

- fuite d'eau au niveau du manège,

- boxes : quantité importante de déjections de pigeon dans les boxes.



Le surplus des constatations correspond à des travaux demandés par la SCI Le Follet pour lesquels l'autorité de chose jugée a été valablement opposée par la société [Adresse 8] de Saint-Leu (gouttières et toitures notamment), en ce compris l'état d'usage avancé des portes des boxes à chevaux, ou des précisions sans lien avec les demandes du bailleur (bureau, habitation).



Ce procès-verbal de constat, sur 139 pages, est quasiment exclusivement composé de clichés photographiques non ou peu commentés, sans description autre que ce qui a été mentionné ci-dessus. Il apparaît toutefois de ces clichés que la peinture de l'intérieur des boxes est dégradée et que les portes de ceux-ci présentent de nombreuses marques laissées par les animaux. En revanche, s'agissant des murs et façades, pour lesquelles les clichés ne permettent pas de déterminer de dégradation, et en l'absence de toute précision du commissaire de justice à ce sujet, il n'apparaît pas de dégradation de la nature de celles justifiant les travaux sollicités par la SCI Le Follet.



La SCI Le Follet fonde ses demandes sur un défaut d'entretien du site de la part de la société [Adresse 5] Saint-Leu.



Nonobstant une occupation de dix ans, la société Centre équestre de [Localité 2] avait une obligation d'entretien des bâtiments loués et une obligation d'éviter les dégradations locatives ou de procéder aux réparations idoines. 



Cela implique en premier lieu une réparation des fuites d'eau constatées. De même, cette obligation d'entretien implique de mettre à la charge de la société [Adresse 5] [Localité 2] la réfection des peintures de l'intérieur des boxes, dont l'état de dégradation observé sur les clichés photographiques traduit un manque d'entretien et non le seul effet de la vétusté.



Dès lors, compte tenu des précisions ci-dessus, la réparation des dégradations ainsi constatées doit être mise à la charge de la société Centre équestre de [Localité 2] qui a manqué à ses obligations contractuelles. Celle-ci sera donc condamnée à verser à la SCI Le Follet la somme de 15 483,80 euros se décomposant comme suit :

- 483,80 euros de réparation de fuites d'eau (facture société Elec Clair),

- 15 000 euros de mise en peinture de l'intérieur des boxes, incluant le déplacement du personnel de la société. Ce montant est déterminé au regard du devis de la société TSPR à hauteur de la somme de 37 103,52 euros, qui inclut le bâtiment 8, alors que celui-ci a été exclu des réfections du fait de l'autorité de la chose jugée, et en tenant compte de la vétusté résultant de la durée du bail.



Au surplus, la SCI Le Follet, qui sollicite l'infirmation du chef du jugement ayant déclaré irrecevable sa demande d'expertise, ne développe aucun moyen de fait et/ou de droit relatif à cette irrecevabilité, de sorte que la cour confirmera ce chef du jugement, ajoutant par ailleurs que les développements qui précèdent rendent une expertise inutile.



3) Sur l'arriéré de fermages et charges



Le tribunal a condamné la société [Adresse 4] à verser à la SCI Le Follet la somme de 1 549,11 euros selon le calcul suivant :

- 16 819,11 euros de fermages dus par la société preneuse de septembre à décembre 2022 dont 150 euros de nettoyage de fosse septique,

- sous déduction du dépôt de garantie fixé par le juge à la somme de 9 270 euros,

- sous déduction des sommes de 5 000 euros de dommages-intérêts et de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, au paiement desquelles la SCI Le Follet avait été condamnée par le jugement du 7 novembre 2022.



La SCI Le Follet sollicite l'infirmation de ce chef du jugement et la condamnation de la société intimée à lui verser la somme de 13 930,99 euros de fermages et charges échues non payées (après déduction de la somme de 6 000 euros résultant du jugement de 2022). Elle indique avoir délivré quatre sommations de payer les fermages pour les mois de septembre à décembre 2022, sans recevoir de paiement. Elle ajoute qu'il n'y a pas lieu de déduire le dépôt de garantie, qui vient en déduction du coût de réfection des dégradations et qu'elle estime pouvoir conserver. Elle sollicite également le paiement par la société preneuse de ses consommations électriques, demande rejetée par le premier juge, estimant justifier de leur calcul et de leur montant, conformément au contrat de bail : consommation électrique totale facturée sous déduction des consommations des 2 autres studios et de l'habitation, non loués à la société preneuse à bail.



La société [Adresse 5] [Localité 2] conclut à la confirmation du jugement. Elle fait valoir que le site entier ne comporte qu'un seul compteur électrique installé à l'entrée, alors que le bail stipule que les consommations devaient être individualisées, et qu'elle a ainsi réglé jusqu'à 80 % de la facture totale alors qu'elle ne louait qu'une partie du site. Elle ajoute que la SCI ne fournit aucun élément quant au calcul précis des charges d'électricité malgré ses demandes en ce sens, et qu'à défaut de réponse elle a retenu le paiement des derniers loyers. Elle demande qu'il soit délivré injonction à la SCI de produire les éléments de calcul de la refacturation électrique pour établir le compte définitif entre les parties. Elle sollicite la déduction du dépôt de garantie de 11 086,92 euros et de la somme de 6 000 euros. 



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Il appartient à la SCI Le Follet, qui forme des demandes en paiement, d'en justifier le principe et le quantum, et à la société [Adresse 5] Saint-Leu de rapporter le cas échéant la preuve du paiement libératoire.



La cour constate que le montant des fermages réclamés et du nettoyage de la fosse septique, ainsi que déterminés par le premier juge (soit 16 819,11 euros), ne sont pas contestés par les parties, ainsi que la déduction de la somme de 6 000 euros correspondant à la créance de la société Centre équestre de [Localité 2] résultant du jugement de 2022.



Au visa des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile précité, le premier juge a écarté la demande de la SCI Le Follet au titre des charges d'électricité en raison de l'absence de justificatif produit à ce titre. En appel, la SCI ne produit pas davantage de justificatif du montant des consommations d'électricité imputables à la société [Adresse 5] Saint-Leu calculées conformément au contrat de bail (article 8 Fermage), étant précisé que le décompte établi par le bailleur lui-même ne vaut pas preuve, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande. Il n'y a pas lieu de faire injonction à la SCI de produire les éléments relatifs à la consommation électrique de la preneuse à bail ; il appartient au bailleur, demandeur, d'apporter cette preuve de son propre chef, et à la juridiction à tirer les conséquences des justificatifs produits ou non.



Quant au dépôt de garantie, pour le montant duquel les parties sont en désaccord, l'article 9 du contrat de bail stipule que "lors de l'entrée en jouissance, le preneur verse une somme, égale à deux mois hors taxes de fermage, destinée à garantir la bonne exécution de ses obligations. Cette somme ne sera pas productive d'intérêts." 



Le fermage, selon l'article 8, est fixé à la somme de 4 635 euros HT. Le dépôt de garantie est donc de 9 270 euros (4 635 x 2), et il n'est pas contesté qu'il a été versé par le preneur au bailleur. La société Centre équestre de [Localité 2], qui soutient qu'il est d'un montant de 11 086,92 euros (soit l'équivalent de deux mois de fermage TTC et non HT) ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du versement de la somme alléguée. Le premier juge a donc pertinemment retenu la somme de 9 270 euros pour le dépôt de garantie. De même, c'est à juste titre qu'il a imputé le dépôt de garantie sur les fermages échus impayés, celui-ci étant destiné à garantir la bonne exécution des obligations du preneur, au premier titre desquelles le paiement du fermage.



Par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal a condamné la société [Adresse 5] Saint-Leu à verser à la SCI Le Follet la somme de 1 549,11 euros. Ce chef du jugement sera confirmé.



4) Sur les frais du procès



Les termes du présent arrêt commandent de confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles de première instance. Y ajoutant en appel, la cour condamne la société [Adresse 5] Saint-Leu aux dépens et à verser à la SCI Le Follet la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement rendu le 9 septembre 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun en ce qu'il a déclaré irrecevable la SCI Le Follet en sa demande de réparation au titre des dégradations locatives,



le CONFIRME pour le surplus,



Statuant à nouveau du chef infirmé,



DÉCLARE la SCI Le Follet recevable à agir à l'encontre de la société [Adresse 4] pour les demandes de réparation suivantes :



- rebouchage des imperfections des façades et mise en peinture (bâtiments 3, 4, 10 et 11 mais non 8),

- mise en peinture de l'intérieur des boxes (bâtiments 3, 4, 10 et 11 mais non 8),

- réparation du système d'eau (fuites),



ACCUEILLE la fin de non-recevoir soulevée par la société Centre équestre de Saint-Leu, tirée de l'autorité de chose jugée, et DÉCLARE la SCI Le Follet irrecevable à agir pour le surplus de ses demandes de réparation,



CONDAMNE la société [Adresse 5] Saint-Leu à verser à la SCI Le Follet la somme de 15 483,80 euros au titre des réparations admises,

  

Y ajoutant,



CONDAMNE la société [Adresse 5] Saint-Leu aux dépens d'appel et à verser à la SCI Le Follet la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,



REJETTE toutes autres demandes.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE