notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 29 juin 2026, n° 25/06943

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2023, Mme [G] [L] a donné à bail à Mme [R] [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 875 euros, outre une provision sur charges de 140 euros.

M. [H] [K] et M. [D] [W] [J] se sont portés caution en date du 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Mme [G] [L] a fait signifier à Mme [R] [K] un commandement de payer la somme principale de 4 564,62 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2025, Mme [G] [L] a fait assigner Mme [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de, que le fondement des dispositions des articles 1134 et 1741 du code civil, 1217, 1224, 1228 et 1229 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, de :
Constater la résiliation du bail d’habitation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 4] l’expulsion de Mme [R] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement [Adresse 5] à [Localité 3] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Mme [R] [K], M. [H] [K] et M. [D] [J] [W] à lui payer les sommes dues précitées pour les causes sus énoncées, soit la somme de 4 564,62 euros sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du code civil,Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en gardes meubles à ses frais, risques et périls,Condamner solidairement Mme [R] [K], M. [H] [K] et M. [D] [W] [J] à lui payer une somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Condamner solidairement Mme [R] [K], M. [H] [K], M. [D] [W] [J] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 131-6 du code civil,Condamner solidairement Mme [R] [K], M. [H] [K] et M. [D] [W] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et ses suites, au visa de l’article 696 du code de procédure civile,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 décembre 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, Mme [G] [L], représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 16 064,67 euros au 27 novembre 2025. Elle précise qu’aucune reprise du loyer courant n’est intervenue et que le dernier paiement a été effectué en août 2025.

Par jugement rendu en date du 23 février 2026, une réouverture des débats a été ordonnée afin de mettre dans les débats la validité de l’acte de cautionnement à l’audience du 27 avril 2026.

A cette audience, Mme [G] [L], représentée par son conseil, invoque la validité de l’acte de caution. 

Régulièrement assignée à personne, Mme [R] [K], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. M. [D] [W] [J] et M. [H] [K] ont été assignés en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

Motifs

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion : 
- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Mme [G] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, Mme [G] [L] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 décembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [R] [K] le 6 janvier 2025, pour la somme en principal de 4 564,62 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun paiement de Mme [R] [K] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 17 février 2025 à 24.00 heures.

Sur les demandes en paiement : 
A l’encontre de la locataire :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 



En l’occurrence, le décompte produit par Mme [G] [L] fait ressortir une dette d’un montant de 16 064,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise. 
Mme [R] [K] ne comparaît pas et n'apporte aucun élément de nature à contester cette somme.

Il convient par conséquent de condamner Mme [R] [K] à payer à Mme [G] [L] la somme de 16 064,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 novembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme [R] [S] [U] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1148,87 euros, pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [G] [L] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

A l’encontre des cautions :Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, « celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. »
L’article 2292 du même code, toujours dans sa rédaction applicable, dispose que « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » 
Enfin, aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, Mme [G] [L] produit deux cautionnements signés par voie électronique, par M. [D] [W] [J] en date du 18 décembre 2023 et de M. [H] [U] en date du 15 décembre 2023.
Force est de constater que si la validité de leur signature électronique est démontrée, aucun des deux actes de cautions ne mentionne la mention tapuscrite à savoir « en me portant caution de Mademoiselle [U] [R] [S], dans la limite de la somme de 109 620 euros couvrant le paiement des loyers, des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail et de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts ou intérêts de retard et pour la durée de 9 ans, je m’engage à rembourser au bailleur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si Mademoiselle [U] [R] [S] n’y satisfait pas lui-même / elle-même
En renonçant aux bénéfices de discussion et de division définis aux articles 2305 et 2306 du code civile et en m’obligeant solidairement avec Mademoiselle [U] [R] [S], je m’engage à rembourser le bailleur sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. (…) »

Dès lors, ce cautionnement n’est pas conforme aux dispositions précitées.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme [G] [L] de sa demande à leur encontre. 

3. Sur les délais de paients :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
"
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(...)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, le décompte produit par Mme [G] [L] permet d'établir que la locataire n'a pas repris le paiement de son loyer courant.

Dès lors, faute de reprise du paiement du loyer courant, au regard de l'importance de la dette locative et de l'ignorance de la situation personnelle et financière de Mme [R] [S] [K], il y a lieu de ne pas lui accorder de délai de paiements d'office, de constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef selon les modalités reprises au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [R] [S] [U] sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture.

5. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [R] [S] [U] ayant succombé, il conviendra donc de la condamner à payer à Mme [G] [L] une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire : 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de plein droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [G] [L] recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2023 entre Mme [G] [L] et Mme [R] [S] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3] sont acquises à la date du 17 février 2025 à 24.00 heures,

DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office des délais de paiements à Mme [R] [S] [K],
Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour Mme [R] [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [R] [S] [K] à payer à Mme [G] [L] la somme de 16 064,67 euros, créance arrêtée au 27 novembre 2025, terme de mois de décembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement , 

CONDAMNE Mme [R] [S] [K] à payer à Mme [G] [L] une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 1149,87 euros, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Mme [G] [L] ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision,

DEBOUTE Mme [G] [L] du surplus de ses demandes, 

RAPPELLE à Mme [R] [S] [K] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [R] [S] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture,

CONDAMNE Mme [R] [S] [U] à payer à Mme [G] [L] une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire. 

LE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/06943 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVYU

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 29 Juin 2026





[G] [L]


C/

[D] [W] [J]
[R] [S] [U]
[H] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


Mme [G] [L], demeurant [Adresse 1] 



représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Asma BAKIR, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEURS


M. [D] [W] [J], demeurant [Adresse 2]


Mme [R] [S] [U], demeurant [Adresse 3]


M. [H] [U], demeurant [Adresse 4]


non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Avril 2026 

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier








EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2023, Mme [G] [L] a donné à bail à Mme [R] [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 875 euros, outre une provision sur charges de 140 euros.

M. [H] [K] et M. [D] [W] [J] se sont portés caution en date du 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Mme [G] [L] a fait signifier à Mme [R] [K] un commandement de payer la somme principale de 4 564,62 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2025, Mme [G] [L] a fait assigner Mme [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de, que le fondement des dispositions des articles 1134 et 1741 du code civil, 1217, 1224, 1228 et 1229 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, de :
Constater la résiliation du bail d’habitation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 4] l’expulsion de Mme [R] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement [Adresse 5] à [Localité 3] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Mme [R] [K], M. [H] [K] et M. [D] [J] [W] à lui payer les sommes dues précitées pour les causes sus énoncées, soit la somme de 4 564,62 euros sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du code civil,Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en gardes meubles à ses frais, risques et périls,Condamner solidairement Mme [R] [K], M. [H] [K] et M. [D] [W] [J] à lui payer une somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Condamner solidairement Mme [R] [K], M. [H] [K], M. [D] [W] [J] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 131-6 du code civil,Condamner solidairement Mme [R] [K], M. [H] [K] et M. [D] [W] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et ses suites, au visa de l’article 696 du code de procédure civile,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 décembre 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, Mme [G] [L], représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 16 064,67 euros au 27 novembre 2025. Elle précise qu’aucune reprise du loyer courant n’est intervenue et que le dernier paiement a été effectué en août 2025.

Par jugement rendu en date du 23 février 2026, une réouverture des débats a été ordonnée afin de mettre dans les débats la validité de l’acte de cautionnement à l’audience du 27 avril 2026.

A cette audience, Mme [G] [L], représentée par son conseil, invoque la validité de l’acte de caution. 

Régulièrement assignée à personne, Mme [R] [K], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. M. [D] [W] [J] et M. [H] [K] ont été assignés en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.


DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion : 
- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Mme [G] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, Mme [G] [L] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 décembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [R] [K] le 6 janvier 2025, pour la somme en principal de 4 564,62 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun paiement de Mme [R] [K] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 17 février 2025 à 24.00 heures.

Sur les demandes en paiement : 
A l’encontre de la locataire :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 



En l’occurrence, le décompte produit par Mme [G] [L] fait ressortir une dette d’un montant de 16 064,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise. 
Mme [R] [K] ne comparaît pas et n'apporte aucun élément de nature à contester cette somme.

Il convient par conséquent de condamner Mme [R] [K] à payer à Mme [G] [L] la somme de 16 064,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 novembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme [R] [S] [U] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1148,87 euros, pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [G] [L] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

A l’encontre des cautions :Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, « celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. »
L’article 2292 du même code, toujours dans sa rédaction applicable, dispose que « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » 
Enfin, aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, Mme [G] [L] produit deux cautionnements signés par voie électronique, par M. [D] [W] [J] en date du 18 décembre 2023 et de M. [H] [U] en date du 15 décembre 2023.
Force est de constater que si la validité de leur signature électronique est démontrée, aucun des deux actes de cautions ne mentionne la mention tapuscrite à savoir « en me portant caution de Mademoiselle [U] [R] [S], dans la limite de la somme de 109 620 euros couvrant le paiement des loyers, des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail et de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts ou intérêts de retard et pour la durée de 9 ans, je m’engage à rembourser au bailleur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si Mademoiselle [U] [R] [S] n’y satisfait pas lui-même / elle-même
En renonçant aux bénéfices de discussion et de division définis aux articles 2305 et 2306 du code civile et en m’obligeant solidairement avec Mademoiselle [U] [R] [S], je m’engage à rembourser le bailleur sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. (…) »

Dès lors, ce cautionnement n’est pas conforme aux dispositions précitées.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme [G] [L] de sa demande à leur encontre. 

3. Sur les délais de paients :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
"
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(...)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, le décompte produit par Mme [G] [L] permet d'établir que la locataire n'a pas repris le paiement de son loyer courant.

Dès lors, faute de reprise du paiement du loyer courant, au regard de l'importance de la dette locative et de l'ignorance de la situation personnelle et financière de Mme [R] [S] [K], il y a lieu de ne pas lui accorder de délai de paiements d'office, de constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef selon les modalités reprises au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [R] [S] [U] sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture.

5. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [R] [S] [U] ayant succombé, il conviendra donc de la condamner à payer à Mme [G] [L] une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire : 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de plein droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [G] [L] recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2023 entre Mme [G] [L] et Mme [R] [S] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3] sont acquises à la date du 17 février 2025 à 24.00 heures,

DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office des délais de paiements à Mme [R] [S] [K],
Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour Mme [R] [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [R] [S] [K] à payer à Mme [G] [L] la somme de 16 064,67 euros, créance arrêtée au 27 novembre 2025, terme de mois de décembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement , 

CONDAMNE Mme [R] [S] [K] à payer à Mme [G] [L] une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 1149,87 euros, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Mme [G] [L] ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision,

DEBOUTE Mme [G] [L] du surplus de ses demandes, 

RAPPELLE à Mme [R] [S] [K] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [R] [S] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture,

CONDAMNE Mme [R] [S] [U] à payer à Mme [G] [L] une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire. 

LE GREFFIER LE JUGE






EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 2297, code civil 131-6, code civil 1741, code civil 2305, code civil 2306, code civil 2292). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-06T18:17:37.208Z.