Tribunal judiciaire de Paris, 6ème chambre 2ème section, 3 juillet 2026, n° 22/10472

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
à Me LAURIN (C667), Me MONGODIN (B900), Me ROBELIN (C1024)
Me TOUTAINDEHAUTECLOCQUE [Localité 2], 


■

6ème chambre 2ème section

N° RG : 
N° RG 22/10472 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPP3

N° MINUTE : 

Assignation du :
21 Juillet 2022




JUGEMENT 
rendu le 03 juillet 2026 
DEMANDEUR

Monsieur [Z] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Matthias LAURIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0667


DÉFENDEURS

S.A. [H] GUARANTEES & SPECIALITY RISKS en qualité d’assureur de la S.A.S. SAMINVEST [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0900

Maître [U] [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

S.A.S. SAMINVEST [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Me Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1024


Décision du 03 Juillet 2026
6ème chambre 2ème section
 N° RG 22/10472 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPP3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Audrey BABA, Greffière, lors des débats et de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.


JUGEMENT

Décision publique
Réputé Contradictoire
en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

__________________________


EXPOSÉ DU LITIGE


La société Saminvest [Localité 4] a, en sa qualité de maître d’ouvrage, décidé d’édifier deux bâtiments de 20 logements sur un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 8] (94) en vue de leur division en lots et vente en l’état futur d’achèvement.

Le 6 février 2018, la société Saminvest [Localité 4] a obtenu un permis de construire.

Selon acte authentique en date du 30 janvier 2020, établi par Me [C], notaire, M. [Z] [L] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société Saminvest [Localité 4] les lots n°104 et 313 correspondant respectivement à un appartement et à un emplacement de stationnement dans un immeuble à édifier sis [Adresse 5] à [Localité 8] (94) moyennant le paiement d’une somme de 268 000 €.

Aux termes de l’acte de VEFA, il est stipulé que l’ensemble immobilier dont dépendent les biens se trouvent actuellement au stade « achèvement des travaux de démolition », qu’il a été convenu que le prix est stipulé payable à concurrence de 30 % soit 80 400 €, que le surplus serait réglé au fur et à mesure de l’avancement des travaux et que la livraison des ouvrages et équipements était prévue au plus tard courant du 4ème trimestre 2020.

Pour les besoins de l’opération immobilière, la société Saminvest [Localité 4] a conclu un contrat de «garantie financière d’achèvement» auprès de la société [H]- EXCESS et SURETY, le 22 octobre 2019.

Les 7 décembre 2021 et 17 mars 2022, différents acquéreurs de l’opération immobilière projetée ont fait appel à un huissier de justice pour faire constater tant l’absence d’affichage concernant la commercialisation du projet ou le permis de construire que l’absence de démarrage des travaux.

Le 7 avril 2022, la direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement de la ville de [Localité 8] a informé les acquéreurs que le permis de construire délivré à la société Saminvest [Localité 4] était caduc.

En vertu d’une ordonnance sur requête en date du 22 juin 2022 du juge de l’exécution du Tribunal, une saisie conservatoire a été pratiquée le 24 juin 2022 auprès de la banque FRANSABANK, sur les comptes de la société Saminvest [Localité 4], qui s’est avérée infructueuse en raison d’un compte débiteur.

Engagement de la procédure au fond

Déplorant l’absence de livraison des lots acquis, M. [Z] [L], a, par exploits de commissaire de justice des 21, 25 juillet et 1er août 2022, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SAS Samminvest [Localité 4], la société [H]-Excess et surety et Me [U] [C] en réparation des préjudices subis.

Prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, aux termes desquelles M. [L] sollicite de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire:

condamner la société Saminvest [Localité 4] à lui payer les sommes suivantes : 120.400 € au titre de son préjudice patrimonial et économique40.000 € au titre de son préjudice moral 
condamner solidairement la société [H] – Guarantees & Speciality Risks, anciennement [H] – Excess et Surety, d’une part, et Maître [U] [C], notaire membre de la SCP [F]-[C], d’autre part, à lui payer la somme de 120.400 € en réparation de son préjudice économique et celle de 40.000€ pour son préjudice moral ;
condamner solidairement la société Saminvest [Localité 4], la société [H] – Guarantees & Speciality Risks, anciennement [H] – Excess et Surety, Maître [C], notaire membre de la SCP [F]-[C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à lui payer la somme de 5.000 € ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Matthias Laurin, avocat aux offres de droit par application de l’article 699 du code de procédure civile. 

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 septembre 2026, aux termes desquelles la société [H] – Guarantees & Speciality risks, anciennement [H] – Excess et Surety, sollicite de voir :

débouter M. [Z] [L] de l’intégralité de ses demandes, dirigées à son encontre ; condamner M. [Z] [L] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Mongodin.
***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 juin 2026, aux termes desquelles Me [U] [C] sollicite de voir :

débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ; 
condamner M. [L] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP COURTAIGNE AVOCATS.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

Bien qu’ayant constitué avocat, la société Saminvest [Localité 4] n’a pas conclu. Faute de répondre aux injonctions de conclure adressées par le juge de la mise en état, une ordonnance de clôture partielle a été rendue à son encontre le 30 janvier 2025.

La clôture est intervenue le 25 septembre 2025.

A l’audience, a été mise dans les débats la question de la requalification possible de la demande de condamnation formée, au titre de la mise en jeu de la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement par le demandeur, à des dommages et intérêts dont la somme correspond exactement aux sommes versées en exécution du contrat de vente, en une demande de résolution judiciaire du contrat de vente avec remise des parties dans l’état antérieur à la conclusion dudit contrat. Les parties se sont vues impartir un délai de 15 jours pour transmettre leurs observations par note en délibéré autorisée.

Selon note en délibéré du 28 avril 2026, M. [L] demande la réouverture des débats et demande au tribunal de maintenir la qualification initiale de sa demande afin de sauvegarder son droit fondamental que constitue son droit de propriété. Au soutien de sa demande, il expose que :

- la résolution judiciaire du contrat de vente en futur d’achèvement priverait l’acquéreur de son droit de propriété sans pouvoir se prévaloir d’aucune garantie ou recours effectif à l’égard de la société Saminvest [Localité 4] dès lors que le vendeur se verrait attribuer sans frais et sans contrepartie un actif immobilier entièrement financé par les acquéreurs,

- les investigations menées par lui démontrent que le vendeur est insolvable et dépourvu d’actifs dès lors que la saisie conservatoire autorisée par le JEX s’est avérée infructueuse alors qu’il s’agit du compte sur lequel la banque Fransabank lui a consenti un prêt de 2 millions d’euros ;

- la résolution judiciaire engendrerait des effets confiscatoires en le privant de ses garanties immobilières tout en lui enlevant la possibilité de recouvrer les sommes versées.

Selon note en délibéré du 6 mai 2026, Me [C] fait valoir en substance que :

- les demandes formulées par les acquéreurs ne semblent pas être qualifiés juridiquement que ce soit une résolution judiciaire ou une exécution forcée de la vente ;

- les demandeurs ne peuvent à la fois solliciter des dommages et intérêts tout en conservant leur propriété et ce d’autant plus qu’ils pourraient bénéficier d’une indemnisation dans le cadre d’une procédure d’expropriation ;

- en cas de requalification en résolution avec restitution, le notaire ne peut être condamné au paiement de restitutions qui ne correspondent pas à un préjudice indemnisable.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la requalification et la demande de réouverture

En vertu de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Au cas présent il convient de prendre acte de la demande formée par M. [L] de ne pas requalifier sa demande de dommages et intérêts en demande de résolution judiciaire de la vente en l’état futur d’achèvement. Dès lors il ne sera ni procédé à la requalification envisagée ni à la réouverture des débats.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur l’analyse des responsabilités

M. [L] sollicite de voir engager la responsabilité contractuelle de la SAS Saminvest [Localité 4] et délictuelle de la société [H] et du notaire Me [C]. Il convient d’analyser successivement leur responsabilité.

I.A. Sur la responsabilité contractuelle de la SAS Saminvest [Localité 4]

M. [L] sollicite de voir engager la responsabilité contractuelle de la SAS Saminvest [Localité 4] au visa des articles 1217, 1231 à 1231-7 du Code civil. Il fait valoir que :

- le vendeur n’a pas respecté sa principale obligation de procéder à la livraison de l’ouvrage à la date convenue ;

- le vendeur l’a trompé en faisant croire à une apparence de solidité économique en utilisant une adresse prestigieuse sur l’[Adresse 6] à [Localité 1] alors qu’il ne disposait pas des moyens financiers et techniques pour mener l’opération immobilière envisagée ;

- la situation financière du vendeur était déjà obérée au moment de la vente en l’état futur d’achèvement dès lors que la mention sur son kbis indiquait une diminution de moitié de son actif net.

*

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1603 du Code civil dispose que le vendeur deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. 

Il s’ensuit que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de délivrer un immeuble conforme aux prévisions contractuelles et au délai de livraison prévu dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement. 

Au cas présent il est suffisamment établi par la production des deux constats d’huissier que la société Samminvest [Localité 4] a manqué à ses obligations contractuelles faute pour elle d’avoir construit et livré l’ouvrage objet de la vente ayant eu lieu avec M. [L] dans le délai de livraison prévue au contrat. 

I.B. Sur la responsabilité délictuelle de Me [C]

M. [L] soutient que Me [C], intervenu comme notaire instrumentaire, doit voir sa responsabilité délictuelle engagée à son égard dès lors qu’ :

- il a manqué à son devoir de conseil faute pour lui de l’avoir avisé et mis en garde de la faiblesse économique de la société venderesse dépourvue d’actif et dont le capital social était quasi inexistant ;

- il s’est abstenu de lui transmettre l’acte notarié de vente avant le 8 juillet 2022 ;

- le notaire n’a pas inclus dans le dossier annexé à l’acte de vente le permis de construire ;

- la garantie d’achèvement ne peut plus être mise en œuvre dès lors que le permis de construire se trouve désormais caduc.

Me [C] fait valoir que :

- M. [L] a conclu en l’absence de tout notaire un contrat de réservation portant sur l’acquisition des lots litigieux de sorte que son engagement était déjà définitif au moment de l’intervention du notaire ;

- à la date de la signature du contrat de VEFA, la situation du promoteur immobilier ne rendait pas impossible l’exécution du projet immobilier dès lors qu’elle justifiait de l’obtention d’un prêt construction et d’une garantie financière d’achèvement laquelle permettait d’assurer l’acquéreur de l’exécution de la construction jusqu’à la fin de l’opération immobilière ;

 -M. [L] a été invité dans un courrier du 29 novembre 2019 à consulter l’ensemble des pièces annexées au projet de vente incluant l’extrait K bis du 19 juin 2019 mentionné par le demandeur auquel était joint un certificat de non faillite du président de la société et de la société elle-même outre un état de son endettement à jour du 9 juillet 2019 ;

- l’examen des comptes de la société venderesse laissait voir un solde largement créditeur ;

- il n’est pas vrai que les travaux n’ont jamais commencé dès lors que le permis de construire a été régulièrement délivré et affiché, qu’il a autorisé la démolition totale des constructions existantes et la construction de la résidence de 20 logements et d’un commerce, que la déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 28 mai 2018 et qu’une attestation de démolition a été établie par le maître d’oeuvre d’exécution le 10 septembre 2019 précisant que les travaux de terrassement avaient démarré au 31 août 2019 ;

- les pièces relatives au permis de construire figurent dans les pièces annexées au contrat de vefa, et ont fait l’objet d’une clause particulière dans l’acte de vente ;

- il est justifié de l’envoi du courriel adressé à M. [L] pour lui permettre d’accéder à la plateforme dématérialise pour consulter la copie de l’acte de vente ainsi que les annexes ;

- enfin le demandeur ne peut se fonder sur des pièces postérieures à la conclusion de l’acte de vente pour démontrer un manquement du notaire dans ses obligations professionnelles tel que le rapport du commissaire au compte de l’exercice 2019 de la société SAMO lequel a été signé le 14 décembre 2020 et déposé au greffe le 14 mai 2021.

*

Un notaire commet une faute chaque fois qu'il manque à l'une des deux grandes catégories d'obligations qui s'imposent à lui : obligation d'authentification ou obligation de conseil. Le notaire doit, au titre de son devoir de conseil assurer à la fois la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit. 

Celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation. Enfin un notaire ne saurait être responsable que si sa faute a causé un dommage. C'est au demandeur à rapporter la preuve du préjudice qu'il invoque.

En l’espèce, M. [L] reproche triplement au notaire :
- de ne pas lui avoir adressé l’acte de vente avant le 8 juillet 2022,
- de ne pas avoir donné connaissance du permis de construire dès lors qu’il n’est pas visé dans les pièces formelles du dossier,
- de ne pas l’avoir alerté sur la situation financière obérée de la société venderesse.

Sur l’absence d’envoi de l’acte authentique de vente

L’article 37 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires modifié par décret n°2020-1422 du 20 novembre 2020 énonce que le notaire peut procéder à la copie sur support électronique d'un acte établi sur support papier après avoir utilisé un système de numérisation dans des conditions garantissant sa reproduction à l'identique. Le notaire qui délivre une copie sur support électronique y mentionne la date et y appose sa signature électronique qualifiée. La copie authentique comporte en outre l'image de son sceau. Mention est portée sur la copie délivrée de sa conformité à l'original.
Les copies exécutoires et copies authentiques peuvent être transmises par voie électronique dans des conditions garantissant l'intégrité de l'acte, la confidentialité de la transmission, l'identité de l'expéditeur et celle du destinataire.

En vertu de l’article 1435 du Code civil, les officiers publics ou ministériels ou les autres dépositaires d'actes sont tenus de délivrer, à charge de leurs droits, expédition ou copie des actes aux parties elles-mêmes, à leurs héritiers ou ayants droit. 

En l’espèce il ressort de l’acte authentique produit aux débats que l’acte a été généré en l’office notarial et visualisé sur support électronique aux lieu, jour, mois et an indiqué en entête du présent acte que les parties ont certifié exactes les déclarations les concernant, avant d’apposer leur signature sur tablette numérique. 

Me [C] justifie, au vu d’une copie d’écran, avoir déposé sur une plateforme numérique l’acte authentique électronique (AAE) ainsi que les pièces annexées, le 27 janvier 2021 et que ceux-ci ont été visualisés le 4 février 2022 par M. [L]. 

Au vu du courriel adressé par le conseil de différents acquéreurs dont M. [L] en date du 16 juin 2022 au notaire, il ressort qu’il a été sollicité auprès du notaire une copie originale et que cette délivrance a été faite le 8 juillet 2022.

Au vu de ces éléments, Me [C] justifie avoir non seulement mis à disposition de M. [L] une copie de l’acte authentique par voie électronique et avoir, sur première demande de l’acquéreur, adressé une copie papier de l’original le 8 juillet 2022. Il s’ensuit que Me [C] justifie avoir rempli ses obligations relatives à la transmission de la copie de l’acte authentique sachant que l’acte original (la minute) doit en tout état de cause être conservé à l’étude notariale. 

Sur l’absence d’information sur le permis de construire

Force est de constater qu’aux termes de l’acte de VEFA, dans sa partie « développée » signé par M. [L], il est listé l’ensemble des pièces relatives à l’ensemble immobilier en construction incluant l’ensemble du dossier afférant au permis de construire du 6 février 2018 et l’attestation de démarrage et d’avancement des travaux en date du 10 septembre 2019. Il est ainsi précisé expressément que « l’ensemble de ces documents ont été mis à la disposition de l’acquéreur qui le reconnaît ». Il s’ensuit qu’il est suffisamment démontré que les informations relatives à la construction ont été suffisamment délivrées à l’acquéreur par le notaire.

Sur le manquement au devoir de conseil sur la situation obérée de la société venderesse

M. [L] reproche au notaire de lui avoir caché l’absence d’actif social de la société et la situation financière obérée de cette société. Il soutient que cette situation financière a été confirmée tant pas les réponses de la société Fransabank à la saisie conservatoire pratiquée sur le compte centralisateur que par le rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels de l’exercice 2019.

En premier lieu, force est de constater qu’au vu de l’acte authentique en page 16 (partie développée) Me [C] justifie avoir transmis à M. [L] l’extrait K -bis de la société Saminvest [Localité 4] et de son président, la société SAMO, ainsi qu’un certificat de non-faillite et un état d’endettement de ces deux sociétés de sorte que l’acquéreur ne peut soutenir ne pas avoir eu connaissance des éléments figurant sur l’extrait K-bis dont il indique à l’audience que s’il en avait eu connaissance au jour de l’acte de vente, il n’aurait certainement pas signé. 

En second lieu, afin d’apprécier les éventuels manquements commis par le notaire dans son devoir de conseil et d’information, seuls les éléments d’information existant à cette époque et dont le notaire pouvait avoir connaissance ne peuvent être pris en considération. Or il est établi par Me [C] qu’à la date de la signature de l’acte, si l’actif social de la société venderesse était de 50 €, celle-ci justifiait toutefois de l’absence de faillite, d’avoir obtenu un prêt immobilier auprès de la société Fransabank de 2 millions d’euros et avoir obtenu une garantie financière d’achèvement auprès de la société [H] – Excess et Surety permettant de prémunir l’acquéreur de toutes défaillances du vendeur dans ses obligations. Il y a lieu en effet de relever que les éléments mis en avant par le demandeur pour souligner l’état fragile de la situation financière de la société Saminvest, soit le rapport de commissaire aux comptes ou la réponse de la société Fransabank sont des évènements intervenus postérieurement à la conclusion de la vente dès lors que le rapport a été établi le 14 décembre 2020 et que la réponse de la société Fransabank date du 27 juin 2022.

Il s’ensuit que les éléments connus par le notaire à la date de la conclusion de l’acte ne justifiaient ni une mise en garde particulière sur la situation financière du vendeur ni de déconseiller à l’acquéreur de conclure la vente en l’état futur d’achèvement.

Il convient en conséquence de débouter M. [L] de toute demande formée à l’encontre de Me [C].

I.C. Sur la responsabilité de la société [H]

M. [L] reproche à la société [H] & Speciality Risks :

- d’une part, d’avoir donné sa garantie à une société ne disposant pas de capital social ou d’actif et en se limitant à une collecte purement formelle d’informations sur la société Saminvest [Localité 4],

- d’autre part, d’avoir manqué à son obligation de surveiller par tous les moyens possibles la précision des relevés du promoteur et le bon déroulement du chantier.

La société [H] & Speciality Risks expose en réponse que : 

- elle n’a nullement commis de négligence dans l’acceptation de sa garantie financière d’achèvement dès lors qu’à l’époque de la souscription de la garantie, l’état du compte bancaire de la venderesse attestait de la disponibilité de fonds nécessaires à l’acquisition du terrain, qu’elle justifiait avoir obtenu un prêt de 2 millions pour financer les travaux auprès de la société Fransabank, qu’elle justifiait de 10 lots déjà commercialisés pour un montant de 2 343 000 € et de 10 lots et un commerce complémentaire restant à commercialiser pour 4 092 475 € ;

- la garantie n’a dès lors été concédée que sur démonstration de la faisabilité économique de l’opération et les affirmations de l’acquéreur, selon lesquelles l’opération n’était pas viable, ne reposent sur aucun élément ;

- il ne peut lui être reproché un manquement à une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur alors qu’elle n’est pas tenue de cette obligation, la garantie souscrite bénéficie à tous les acquéreurs et n’est pas nominative ;

- il ne peut lui être non plus reproché de ne pas avoir cessé le paiement des appels de fonds alors qu’il est établi que seul le premier appel de fonds a été réglé par M. [L] lors de la conclusion du contrat de vefa et que le garant d’achèvement n’a pas le pouvoir d’interdire au vendeur de solliciter des fonds ;

- l’acquéreur ne démontre en tout état de cause aucun lien entre le préjudice subi lié au paiement de l’appel de fonds et le défaut de surveillance du chantier puisque celui-ci a été réglé un an avant la caducité du permis de construire et qu’elle n’est pas le garant de remboursement des appels de fonds.

*

L'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dans le secteur protégé (locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation) de souscrire avant la vente, soit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble, soit une garantie de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. 

Aux termes des articles R 261-17 et 261-21 du Code de la construction et de l’habitation, la garantie d'achèvement donnée par les établissements financiers prend la forme soit d'une ouverture de crédit, soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble 

La garantie d’achèvement constitue une garantie du financement de l’achèvement. Le garant satisfait à l'obligation résultant pour lui de l'ouverture de crédit ou de la convention de cautionnement dès lors qu'il a versé les fonds nécessaires à l’achèvement ou plus précisément qu'il met ces fonds à la disposition du vendeur ou de l'acquéreur. A ce titre, il n'a pas à intervenir dans la réalisation de la construction ni à se substituer au vendeur maître de l'ouvrage. Le garant est par ailleurs libéré de ses obligations en cas d'impossibilité juridique de poursuivre l'achèvement de l'immeuble, et très spécialement lorsque le permis de construire est retiré, annulé ou frappé de péremption. En ce cas, il est constant que, sauf clause contraire, la garantie d'achèvement ne se transforme pas en garantie de remboursement en cas de résolution de la vente et que le garant ne peut pas, par conséquent, être tenu de rembourser in solidum avec le vendeur, les versements effectués par les acquéreurs.

Il n’en demeure pas moins que le garant ne peut pas se désintéresser du déroulement de la construction. Le garant doit être informé par le vendeur, maître de l'ouvrage, de l'avancement des travaux et que, en cas de défaillance de ce dernier, il peut prendre diverses mesures comme de faire désigner un administrateur judiciaire afin de déterminer les travaux restant à réaliser, d'arrêter les modalités de leur réalisation et de les faire exécuter. 

La responsabilité délictuelle du garant d’achèvement peut être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil à charge pour l’acquéreur lésé de démonter une faute commise, un préjudice et un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi.

M. [L] reproche à la société [H] d’avoir donné sans réserve sa garantie à la venderesse alors qu’il s’agissait d’un projet vide ne respectant aucun critère économique et juridique en ce que la société venderesse ne disposait ni actif ni capital et s’être abstenue de surveiller les travaux de la société Saminvest notamment du démarrage laissant ainsi le permis de construire devenir caduc au bout de 3 ans.

En l’espèce il ressort que la société [H] a consenti sa garantie à la société Saminvest [Localité 4] le 16 octobre 2019, que préalablement elle a recueilli différentes informations sur le promoteur dès lors qu’elle justifie avoir sollicité un relevé de compte de la société Saminvest [Localité 4] de juin 2017 sur lequel figure un solde créditeur au 30 juin 2017 de 914 030 €, que la société Saminvest justifie avoir acquis le 6 décembre 2017 un pavillon sis [Adresse 7] à [Localité 8] auprès de M. [O] et Mme [I], moyennant le paiement d’une somme de 950.000€, et obtenu un prêt le 27 février 2018 auprès de la société Fransabank portant sur une somme de 2 millions d’euros. Il résulte en outre du questionnaire rempli par la société Saminvest [Localité 4] qu’au 4 juin 2019 elle déclarait avoir déjà commercialisé 10 lots à hauteur de la somme de 2.343.000 € et qu’il lui restait à commercialiser 10 logements et 1 commerce à hauteur de la somme de 4.092.475€, que la date d’ouverture de chantier était le 28 mai 2018, que les travaux de démolition avaient démarré fin novembre 2018 et que les travaux de construction devaient commencer à la fin juin 2019 avec une date d’achèvement prévisionnelle à fin décembre 2020.

Au vu des pièces du dossier il ressort effectivement que les pièces produites corroborent ces affirmations dès lors que :

- selon constat d’huissier du 15 février 2018, l’huissier a constaté la présence d’un panneau d’affichage du permis de construire sur une clôture sise [Adresse 5] à [Localité 8] avec la mention d’une surface de plancher existante et à supprimer de 65m² ;

- le maître d’ouvrage a signé une déclaration d’ouverture de chantier le 28 mai 2018 ;

- au sein de l’acte de VEFA en page 25, il ressort que M. [S] [D] représentant de la société [S]-Immo maître d’oeuvre d’exécution de l’opération a attesté le 10 septembre 2019 l’achèvement des travaux de démolition ;

- la société [S]-IMMO en qualité de maître d’oeuvre d’exécution a attesté le démarrage des travaux de terrassement le 10 septembre 2019.

Il convient de constater qu’il n’est ainsi nullement démontré de faute commise au stade de la conclusion de la garantie financière d’achèvement entre la société [H] et la société Saminvest [Localité 4] dès lors qu’il est suffisamment démontré que la situation financière de la société Saminvest n’apparaissait nullement obérée et que l’opération de construction apparaissait viable économiquement qu’enfin l’avancement du projet immobilier correspondait aux éléments déclarés par le vendeur.

Sur le défaut de surveillance reproché : dans la mesure où il n’existe pas d’obligation de surveillance du chantier pesant sur le garant financier d’achèvement qui n’a pas à se substituer au maître d’ouvrage dans ses obligations, où il n’est pas démontré par M. [L] que la société [H] avait connaissance de la défaillance de la société Saminvest [Localité 4] avant la date de péremption du permis et ce d’autant plus que le demandeur ne justifie nullement avoir mis en œuvre la dite garantie avant cette date, il ne peut être retenu aucune faute commise par le garant financier d’achèvement dans ses obligations.

En effet il y a lieu de constater que l’ensemble des diligences entreprises (constats d’huissier du 7 décembre 2021, 17 mars 2022, courrier à la direction de l’urbanisme) par les acquéreurs ont été réalisés postérieurement au délai de péremption du permis de construire intervenu 3 ans après l’obtention du permis de construire (le 6 février 2018) .

Il convient dès lors de débouter M. [L] de ses demandes formées à son encontre.

II. Sur l’analyse des préjudices de M. [L]

M. [L] expose avoir subi :

- un préjudice matériel s’élevant à la somme de 120 400 € se composant des sommes versées au vendeur (80 400 €) et des loyers mensuels réglés depuis le mois de juillet 2023 ainsi que des frais bancaires et de notaire ;

- un préjudice moral évalué à 40 000 € en raison de la perte de perspective de logement dans un avenir proche.

Sur le préjudice matériel

* concernant le paiement du premier appel de fonds : dans la mesure où M. [L] ne sollicite pas la résolution judiciaire du contrat de vente faute pour le vendeur de lui avoir livré le bien acquis, il s’ensuit que le demandeur sollicite de le voir maintenu dans ses droits de propriété. Or dans la mesure où la somme de 80 400 € correspond à la partie des droits de propriété transférée à l’acquéreur au premier stade d’avancement du chantier, il ne démontre pas que cette somme correspond à un préjudice indemnisable et ce d’autant plus que la restitution de cette somme à M. [L] aboutirait à conférer à la foi des droits de propriété à M. [L] sur le bien acquis sans avoir à régler une quelconque somme en contrepartie. Il convient dès lors de débouter M. [L] de sa demande de condamnation formée à ce titre.

*concernant les autres préjudices matériels allégués: M. [L] produit un contrat de bail conclu avec Mme [Y] [V] le 9 juin 2023 aux termes duquel il est indiqué qu’ils règlent ensemble un loyer hors charges de 1120 €. Dans la mesure où il est établi que si le logement avait été achevé à la date de livraison prévue soit au plus tard le dernier trimestre 2020, M. [L] n’aurait pas eu à régler un loyer depuis le mois de juin 2023 et où il reconnaît supporter uniquement la moitié dudit loyer, il convient dès lors de dire qu’il justifie d’un préjudice matériel s’élevant entre le mois de juin 2023 et la date des dernières conclusions de M. [L] (mai 2025) à la somme de 12 880 € (soit 560 x 23 mois). En revanche, dans la mesure où le paiement des charges est sans lien avec la livraison ou non des biens acquis auprès de la société Samminvest et où M. [L] ne justifie pas avoir supporté d’autres sommes qu’il n’aurait pas supportés si le bien avait été livré, il convient de le débouter du surplus de sa demande formée à ce titre.

Sur le préjudice moral

Dès lors qu’il est incontestable que l’absence de livraison à la date convenue puis l’impossibilité juridique de voir le bien acquis être achevé a nécessairement occasionné une inquiétude puis une forte déception, il convient de dire que les circonstances suffisent à caractériser l’existence du préjudice moral subi par M. [L] qui doit être justement indemnisé à hauteur de la somme de 5000 €.

*

En conséquence il convient condamner la société Samminvest [Localité 4] à payer à M. [L] les sommes suivantes : 

12 880 € au titre du préjudice matériel subi5000 € au titre du préjudice moral subi.
et de le débouter du surplus de ses demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La société Samminvest [Localité 4], succombant dans ses demandes, doit être condamnée aux dépens et à payer à M. [L] la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles engagés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l'article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

CONDAMNE la société Samminvest [Localité 4] à payer à M. [Z] [L] les sommes suivantes :
12 880 € au titre du préjudice matériel subi5000 € au titre du préjudice moral subi2500 € au titre des frais irrépétibles
DEBOUTE M. [Z] [L] de ses demandes formées à l’encontre de Me [C] et a société [H]- GUARANTEES & SPECIALITY RISKS, anciennement dénommée [H] EXCESS & SURETY ainsi que de ses demandes indemnitaires supplémentaires ;

CONDAMNE la société Samminvest [Localité 4] aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire


Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Juillet 2026


Le Greffier La Présidente