Tribunal judiciaire de Paris, 6ème chambre 2ème section, 3 juillet 2026, n° 22/10402

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
à Me LAURIN (C667), Me ROBELIN (C1024), Me MONGODIN (B900), 
Me TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE (D848)


■

6ème chambre 2ème section

N° RG : 
N° RG 22/10402 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXPPW

N° MINUTE : 

Assignation du :
21 Juillet 2022





JUGEMENT 
rendu le 03 juillet 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [I] [T]
3 cours des Vanniers
77330 OZOIR-LA-FERRIÈRE

et

Madame [O] [N] épouse [T]
3 cours des Vanniers
77330 OZOIR-LA-FERRIÈRE

représentés par Me Matthias LAURIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0667


DÉFENDEURS

S.A.S. SAMINVEST 16010
66 avenue des Champs Elysées
75008 PARIS

représentée par Me Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1024

S.A. CREDENDO GUARANTEES & SPECIALITY RISKS en qualité d’assureur de la S.A.S. SAMINVEST 16010
58 avenue Charles de Gaulle
92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par Maître Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0900

Décision du 03 Juillet 2026
6ème chambre 2ème section
 N° RG 22/10402 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPPW

Maître [J] [X]
13 avenue du Maréchal Foch
78800 HOUILLES

représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Audrey BABA, Greffière, lors des débats, et de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, lors de la mise à disposition 


DÉBATS

A l’audience du 16 avril 2026 tenue en audience publique devant Madame GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Décision publique
Contradictoire
en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Nadja GRENARD, Présidente de formation et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


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EXPOSÉ DU LITIGE

La société Saminvest 16010 a en sa qualité de maître d’ouvrage décidé d’édifier deux bâtiments de 20 logements sur un terrain sis 124-126 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Fontenay-sous-bois (94) en vue de leur division en lots et vente en l’état futur d’achèvement.

Le 6 février 2018, la société Saminvest 16010 a obtenu un permis de construire

Selon acte authentique en date du 2 mars 2020, M. et Mme [T] ont acquis auprès de la société Saminvest 16010 SAS en l’état futur d’achèvement les lots 106, 318 et 206 correspondant respectivement à un appartement, à un emplacement de stationnement et une cave dans un immeuble à édifier sis 124-126 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Fontenay-sous-bois (94) moyennant le paiement d’une somme de 278 000 €.

Aux termes de l’acte de VEFA, il est stipulé que l’ensemble immobilier dont dépendent les biens se trouvent actuellement au stade « achèvement des travaux de démolition », qu’il a été convenu que le prix est stipulé payable à concurrence de 30 % soit 83 400 € et que le surplus serait réglé au fur et à mesure de l’avancement des travaux et que la livraison des ouvrages et équipements était prévue au plus tard dans le courant du 4ème trimestre 2020.

La société SAMINVEST 16010 a conclu un contrat de « garantie financière d’achèvement» auprès de la société CREDENDO- EXCESS et SURETY le 22 octobre 2019.

Les 7 décembre 2021 et le 17 mars 2022, différents acquéreurs des futurs immeubles à édifier ont fait appel à un huissier de justice pour faire constater tant l’absence d’affichage concernant la commercialisation du projet ou le permis de construire que l’absence de démarrage des travaux.

Le 7 avril 2022, la direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement de la ville de Fontenay-sous-Bois a informé les acquéreurs que le permis de construire délivré à la société SAMINVEST était caduc.

En vertu d’une ordonnance sur requête en date du 22 juin 2022 du juge de l’exécution du Tribunal, une saisie conservatoire a été pratiquée le 24 juin 2022 auprès de la banque FRANSABANK, sur les comptes de la société SAMINVEST 16010, qui s’est avérée infructueuse en raison d’un compte débiteur.

Engagement de la procédure au fond

Déplorant l’absence de livraison des lots acquis, M. [T] et Mme [N] épouse [T], ont, par exploits de commissaire de justice des 21, 25 juillet et 1er août 2022 assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SAS Samminvest 16010, la société Credendo-Excess et Surety et Me [J] [X] en réparation des préjudices subis.

Prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, aux termes desquelles M. [T] et Mme [N] sollicitent de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire :

condamner la société SAMINVEST 16010 à leur payer les sommes suivantes : 112.400 € au titre de leur préjudice patrimonial et économique25.000 € au titre de leur préjudice moral 
condamner solidairement la société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS, anciennement CREDENDO – EXCESS et SURETY, d’une part, et Maître [J] [X], notaire membre de la SCP SIMON-CATROU-[X], d’autre part, à leur payer la somme de 112.400 € en réparation de leur préjudice économique et celle de 25.000€ pour leur préjudice moral ;
condamner solidairement la société SAMINVEST 16010, la société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS, anciennement CREDENDO – EXCESS et SURETY, Maître [J] [X], notaire membre de la SCP SIMON-CATROU- [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à leur payer la somme de 5.000 € ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Matthias LAURIN, avocat aux offres de droit par application de l’article 699 du code de procédure civile. 
***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, aux termes desquelles la société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS, anciennement CREDENDO – EXCESS et SURETY, sollicite de voir :

débouter M. et Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, dirigées à son encontre ; condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître MONGODIN.
***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, aux termes desquelles Me [J] [X] sollicite de voir :

débouter M. et Mme [T] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ; 
condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP COURTAIGNE AVOCATS.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

Bien qu’ayant constitué avocat, la société Saminvest 16010 n’a pas conclu. Faute de répondre aux injonctions de conclure adressées par le juge de la mise en état, une ordonnance de clôture partielle a été rendue à son encontre le 30 janvier 2025.

La clôture est intervenue le 25 septembre 2025.

A l’audience, a été mise dans les débats la question de la requalification possible de la demande de condamnation formée au titre de la mise en jeu de la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement par le demandeur à la somme correspondant exactement aux sommes versées en exécution du contrat de vente en une demande de résolution judiciaire du contrat de vente avec remise des parties dans l’état antérieur à la conclusion dudit contrat. Les parties se sont vues impartir un délai de 15 jours pour transmettre leurs observations par note en délibéré autorisée.

Selon note en délibéré du 28 avril 2026, M. [T] et Mme [N] demandent la réouverture des débats et demandent au tribunal de maintenir la qualification initiale de leur demande afin de sauvegarder leur droit fondamental que constitue leur droit de propriété. Au soutien de leur demande, ils exposent que :

- la résolution judiciaire du contrat de vente en futur d’achèvement priverait les acquéreurs de leur droit de propriété sans pouvoir se prévaloir d’aucune garantie ou recours effectif à l’égard de la société Saminvest 16010 dès lors que le vendeur se verrait attribuer sans frais et sans contrepartie un actif immobilier entièrement financé par les acquéreurs,

- les investigations menées par eux démontrent que le vendeur est insolvable et dépourvu d’actifs dès lors que la saisie conservatoire autorisée par le JEX s’est avérée infructueuse alors qu’il s’agit du compte sur lequel la banque Fransabank lui a consenti un prêt de 2 millions d’euros ;

- la résolution judiciaire engendrerait des effets confiscatoires en les privant de leurs garanties immobilières tout en leur enlevant la possibilité de recouvrer les sommes versées.

Selon note en délibéré du 6 mai 2026, Me [X] fait valoir en substance que :

- les demandes formulées par les acquéreurs ne semblent pas être qualifiés juridiquement que ce soit une résolution judiciaire ou une exécution forcée de la vente ;

- les demandeurs ne peuvent à la fois solliciter des dommages et intérêts tout en conservant leur propriété et ce d’autant plus qu’ils pourraient bénéficier d’une indemnisation dans le cadre d’une procédure d’expropriation ;

- en cas de requalification en résolution avec restitution, le notaire ne peut être condamné au paiement de restitutions qui ne correspondent pas à un préjudice indemnisable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la requalification et la demande de réouverture

En vertu de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Au cas présent il convient de prendre acte de la demande formée par M. [T] et Mme [N] de ne pas requalifier leur demande de dommages et intérêts en demande de résolution judiciaire de la vente en l’état futur d’achèvement. Dès lors il ne sera ni procédé à la requalification envisagée ni à la réouverture des débats.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur l’analyse des responsabilités

M. [T] et Mme [N] sollicitent de voir engager la responsabilité contractuelle de la SAS Saminvest 16010 et délictuelle de la société Credendo et du notaire Me [X]. Il convient d’analyser successivement leur responsabilité.

I.A. Sur la responsabilité contractuelle de la SAS Saminvest 16010

M. [T] et Mme [N] sollicitent de voir engager la responsabilité contractuelle de la SAS Saminvest 16010 au visa des articles 1217, 1231 à 1231-7 du Code civil. Il fait valoir que :

- le vendeur n’a pas respecté sa principale obligation de procéder à la livraison de l’ouvrage à la date convenue ;

- le vendeur les a trompés en faisant croire à une apparence de solidité économique en utilisant une adresse prestigieuse sur l’avenue des Champs Elysées à Paris alors qu’il ne disposait pas des moyens financiers et techniques pour mener l’opération immobilière envisagée ;

- la situation financière du vendeur était déjà obérée au moment de la vente en l’état futur d’achèvement dès lors que la mention sur son kbis indiquait une diminution de moitié de son actif net.

*

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1603 du Code civil dispose que le vendeur deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. 

Il s’ensuit que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de délivrer un immeuble conforme aux prévisions contractuelles et au délai de livraison prévu dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement. 

Au cas présent il est suffisamment établi par la production des deux constats d’huissier que la société Samminvest 16010 a manqué à ses obligations contractuelles faute pour elle d’avoir construit et livré l’ouvrage objet de la vente ayant eu lieu avec M. [T] et Mme [N] dans le délai de livraison prévu au contrat. 

Sur la responsabilité délictuelle de Me [X]

M. [T] et Mme [N] soutiennent que Me [X], intervenu comme notaire instrumentaire, doit voir sa responsabilité délictuelle engagée à leur égard dès lors qu’ :

- il a manqué à son devoir de conseil faute pour lui de les avoir avisés et mis en garde de la faiblesse économique de la société venderesse dépourvue d’actif et dont le capital social était quasi inexistant ;

- il s’est abstenu de leur transmettre l’acte notarié de vente avant le 8 juillet 2022 ;

- le notaire n’a pas inclus dans le dossier annexé à l’acte de vente le permis de construire ;

- la garantie d’achèvement ne peut plus être mise en œuvre dès lors que le permis de construire se trouve désormais caduc.

Me [X] fait valoir que :

- M. [T] et Mme [N] ont conclu en l’absence de tout notaire un contrat de réservation portant sur l’acquisition des lots litigieux de sorte que son engagement était déjà définitif au moment de l’intervention du notaire ;

- à la date de la signature du contrat de VEFA, la situation du promoteur immobilier ne rendait pas impossible l’exécution du projet immobilier dès lors qu’il justifiait de l’obtention d’un prêt construction et d’une garantie financière d’achèvement laquelle permettait d’assurer les acquéreurs de l’exécution de la construction jusqu’à la fin de l’opération immobilière ;

 -M. [T] et Mme [N] ont été invités dans un courrier du 29 novembre 2019 à consulter l’ensemble des pièces annexées au projet de vente incluant l’extrait K bis du 19 juin 2019 mentionné par le demandeur auquel était joint un certificat de non faillite du président de la société et de la société elle-même outre un état de son endettement à jour du 9 juillet 2019 ;

- l’examen des comptes de la société venderesse laissait voir un solde largement créditeur ;

- il n’est pas vrai que les travaux n’ont jamais commencé dès lors que le permis de construire a été régulièrement délivré et affiché qu’il a autorisé la démolition totale des constructions existantes et la construction de la résidence de 20 logements et d’un commerce, que la déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 28 mai 2018 et qu’une attestation de démolition a été établie par le maître d’oeuvre d’exécution le 10 septembre 2019 précisant que les travaux de terrassement avaient démarré au 31 août 2019 ;

- les pièces relatives au permis de construire figurent dans les pièces annexées au contrat de vefa et ont fait l’objet d’une clause particulière dans l’acte de vente,

- il est justifié de l’envoi du courriel adressé à M. [T] et Mme [N] pour leur permettre d’accéder à la plateforme dématérialise pour consulter la copie de l’acte de vente ainsi que les annexes ;

- enfin les demandeurs ne peuvent se fonder sur des pièces postérieures à la conclusion de l’acte de vente pour démontrer un manquement du notaire dans ses obligations professionnelles tel que le rapport du commissaire au compte de l’exercice 2019 de la société SAMO lequel a été signé le 14 décembre 2020 et déposé au greffe le 14 mai 2021.

*

Il est constant qu’un notaire commet une faute chaque fois qu'il manque à l'une des deux grandes catégories d'obligations qui s'imposent à lui : obligation d'authentification ou obligation de conseil. Le notaire doit, au titre de son devoir de conseil assurer à la fois la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit. Celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation. Enfin un notaire ne saurait être responsable que si sa faute a causé un dommage. C'est au demandeur à rapporter la preuve du préjudice qu'il invoque.

En l’espèce, M. [T] et Mme [N] reprochent triplement au notaire :
- de ne pas leur avoir adressé l’acte de vente avant le 8 juillet 2022,
- de ne pas avoir donné connaissance du permis de construire dès lors qu’il n’est pas visé dans les pièces formelles du dossier,
- de ne pas les avoir alerté sur la situation financière obérée de la société venderesse.

Sur l’absence d’envoi de l’acte authentique de vente

L’article 37 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires modifié par décret n°2020-1422 du 20 novembre 2020 énonce que le notaire peut procéder à la copie sur support électronique d'un acte établi sur support papier après avoir utilisé un système de numérisation dans des conditions garantissant sa reproduction à l'identique. Le notaire qui délivre une copie sur support électronique y mentionne la date et y appose sa signature électronique qualifiée. La copie authentique comporte en outre l'image de son sceau. Mention est portée sur la copie délivrée de sa conformité à l'original.
Les copies exécutoires et copies authentiques peuvent être transmises par voie électronique dans des conditions garantissant l'intégrité de l'acte, la confidentialité de la transmission, l'identité de l'expéditeur et celle du destinataire.

En vertu de l’article 1435 du Code civil, les officiers publics ou ministériels ou les autres dépositaires d'actes sont tenus de délivrer, à charge de leurs droits, expédition ou copie des actes aux parties elles-mêmes, à leurs héritiers ou ayants droit. 

En l’espèce il ressort de l’acte authentique produit aux débats que l’acte a été généré en l’office notarial et visualisé sur support électronique aux lieu, jour, mois et an indiqué en entête du présent acte que les parties ont certifié exactes les déclarations les concernant, avant d’apposer leur signature sur tablette numérique. 

Me [X] justifie, au vu d’une copie d’écran, avoir déposé sur une plateforme numérique l’acte authentique électronique (AAE) ainsi que les pièces et que ceux-ci ont été visualisés par M. [T] et Mme [N]. 

Au vu du courriel adressé par le conseil de différents acquéreurs dont M. [T] et Mme [N] en date du 16 juin 2022 au notaire, il ressort qu’il a été sollicité auprès du notaire une copie originale et que cette délivrance a été faite le 8 juillet 2022.

Au vu de ces éléments, Me [X] justifie avoir non seulement mis à disposition de M. [T] et Mme [N] une copie de l’acte authentique par voie électronique et avoir, sur première demande des acquéreurs, adressé une copie papier de l’original le 8 juillet 2022. Il s’ensuit que Me [X] justifie avoir rempli ses obligations relatives à la transmission de la copie de l’acte authentique sachant que l’acte original (la minute) doit en tout état de cause être conservé à l’étude notariale. 

Sur l’absence d’information sur le permis de construire

Force est de constater qu’aux termes de l’acte de VEFA, dans sa partie « developpée » signé par M. [T] et Mme [N], il est listé l’ensemble des pièces relatives à l’ensemble immobilier construction incluant l’ensemble du dossier afférant au permis de construire du 6 février 2018 et l’attestation de démarrage et d’avancement des travaux en date du 10 septembre 2019. Il est ainsi précisé expressément que « l’ensemble de ces documents ont été mis à la disposition de l’acquéreur qui le reconnaît ». Il s’ensuit qu’il est suffisamment démontré que les informations relatives à la construction ont été suffisamment délivrées aux demandeurs par le notaire.

Sur le manquement au devoir de conseil sur la situation obérée de la société venderesse

Les acquéreurs reprochent au notaire de leur avoir caché l’absence d’actif social de la société et la situation financière obérée de cette société. Ils soutiennent que cette situation financière a été confirmée tant pas les réponses de la société Fransabank à la saisie conservatoire pratiquée sur le compte centralisateur que par le rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels de l’exercice 2019.

En premier lieu, force est de constater qu’au vu de l’acte authentique en page 16 (partie développée) Me [X] justifie avoir transmis aux acquéreurs l’extrait K -bis de la société Saminvest 16010 et de son président, la société SAMO, ainsi qu’un certificat de non-faillite et un état d’endettement de ces deux sociétés de sorte que les acquéreurs ne peuvent soutenir ne pas avoir eu connaissance des éléments figurant sur l’extrait K-bis dont ils indiquent à l’audience que s’ils en avaient eu connaissance au jour de l’acte de vente, ils n’auraient certainement pas signé. 

En second lieu, afin d’apprécier les éventuels manquements commis par le notaire dans son devoir de conseil et d’information, seuls les éléments d’information existant à cette époque et dont le notaire pouvait avoir connaissance doivent être pris en considération. Or il est établi par Me [X] qu’à la date de la signature de l’acte si l’actif social de la société venderesse était de 50 €, celle-ci justifiait toutefois de l’absence de faillite, d’avoir obtenu un prêt immobilier auprès de la société Fransabank de 2 millions d’euros et avoir obtenu une garantie financière d’achèvement auprès de la société Credendo – EXCESS et SURETY permettant de prémunir les acquéreurs de toute défaillance du vendeur dans ses obligations. Il y a lieu en effet de relever que les éléments mis en avant par les acquéreurs pour souligner l’état fragile de la situation financière de la société Saminvest, soit le rapport de commissaire aux comptes ou la réponse de la société Fransabank sont des évènements intervenus postérieurement à la conclusion de la vente dès lors que le rapport a été établi le 14 décembre 2020 et que la réponse de la société Fransabank date du 27 juin 2022.

Il s’ensuit que les éléments connus par le notaire à la date de la conclusion de l’acte ne justifiaient ni une mise en garde particulière sur la situation financière du vendeur ni de déconseiller aux acquéreurs de conclure la vente en l’état futur d’achèvement.

Il convient en conséquence de débouter M. [T] et Mme [N] de toute demande formée à l’encontre de Me [X].

I.C. Sur la responsabilité de la société Credendo

M. [T] et Mme [N] reprochent à la société CREDENDO & SPECIALITY RISKS :

- d’une part, d’avoir donné sa garantie à une société ne disposant pas de capital social ou d’actif et en se limitant à une collecte purement formelle d’informations sur la société SAMINVEST,

- d’autre part, d’avoir manqué à son obligation de surveiller par tous les moyens possibles la précision des relevés du promoteur et le bon déroulement du chantier.

La société Credendo & Speciality Risks expose en réponse que : 

- elle n’a nullement commis de négligence dans l’acceptation de sa garantie financière d’achèvement dès lors qu’à l’époque de la souscription de la garantie, l’état du compte bancaire de la venderesse attestait de la disponibilité de fonds nécessaires à l’acquisition du terrain, qu’elle justifiait avoir obtenu un prêt de 2 millions pour financer les travaux auprès de la société Fransabank, qu’elle justifiait de 10 lots déjà commercialisés pour un montant de 2 343 000 € et de 10 lots et un commerce complémentaire restant à commercialiser pour 4 092 475 € ;

- la garantie n’a dès lors été concédée que sur démonstration de la faisabilité économique de l’opération de sorte que les affirmations des acquéreurs selon lesquelles l’opération n’était pas viable ne reposent sur aucun élément ;

- il ne peut lui être reproché un manquement à une obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs alors qu’elle n’est pas tenue de cette obligation, la garantie souscrite bénéficie à tous les acquéreurs et n’est pas nominative ;

- il ne peut lui être non plus reproché de ne pas avoir cessé le paiement des appels de fonds alors qu’il est établi que seul le premier appel de fonds a été réglé par M. [T] et Mme [N] lors de la conclusion du contrat de vefa et que le garant d’achèvement n’a pas le pouvoir d’interdire au vendeur de solliciter des fonds ;

- les acquéreurs ne démontrent en tout état de cause aucun lien entre le préjudice subi lié au paiement de l’appel de fonds et le défaut de surveillance du chantier puisque celui-ci a été réglé un an avant la caducité du permis de construire et qu’elle n’est pas le garant de remboursement des appels de fonds.

*

L'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.

La garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement.

Il résulte de ces dispositions que la garantie d’achèvement constitue une garantie du financement de l’achèvement. Le garant satisfait à l'obligation résultant pour lui de l'ouverture de crédit ou de la convention de cautionnement dès lors qu'il a versé les fonds nécessaires à l’achèvement ou plus précisément qu'il met ces fonds à la disposition du vendeur ou de l'acquéreur. Le garant est libéré de ses obligations en cas d'impossibilité juridique de poursuivre l'achèvement de l'immeuble, et très spécialement lorsque le permis de construire est retiré, annulé ou frappé de péremption. En ce cas, il est constant que, sauf clause contraire, la garantie d'achèvement ne se transforme pas en garantie de remboursement en cas de résolution de la vente et que le garant ne peut pas, par conséquent, être tenu de rembourser in solidum avec le vendeur, les versements effectués par les acquéreurs.

La responsabilité délictuelle du garant d’achèvement peut être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil à charge pour l’acquéreur lésé de démonter une faute commise notamment un manquement à son obligation d’exécution loyale et de bonne foi de la garantie d’achèvement, par le garant, un préjudice et un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi.

En l’espèce, M. [T] et Mme [N] reprochent à la société Credendo d’avoir donné sans réserve sa garantie à la venderesse alors qu’il s’agissait selon eux d’un projet vide ne respectant aucun critère économique et juridique en ce que la société venderesse ne disposait ni actif ni capital et de s’être abstenue de surveiller les travaux de la société Saminvest notamment son démarrage laissant ainsi le permis de construire devenir caduc au bout de 3 ans.

En l’espèce il ressort que la société Credendo a consenti sa garantie à la société Saminvest 16010 le 16 octobre 2019, que préalablement elle a recueilli différentes informations sur le promoteur dès lors qu’elle justifie avoir sollicité un relevé de compte de la société Saminvest 16010 de juin 2017 sur lequel figure un solde créditeur au 30 juin 2017 de 914 030 €, que la société Saminvest lui a justifié avoir acquis le 6 décembre 2017 un pavillon sis 124-126 avenue du Maréchal de Lattre à Fontenay-sous-bois auprès de M. [L] et Mme [D], moyennant le paiement d’une somme de 950 000 € et avoir obtenu un prêt le 27 février 2018 auprès de la société Fransabank portant sur une somme de 2 millions d’euros. Il résulte en outre du questionnaire rempli par la société Saminvest 16010 qu’au 4 juin 2019 elle déclarait avoir déjà commercialisé 10 lots à hauteur de la somme de 2 343 000 € et qu’il lui restait à commercialiser 10 logements et 1 commerce à hauteur de la somme de 4 092 475€, que la date d’ouverture de chantier était le 28 mai 2018, que les travaux de démolition avaient démarré fin novembre 2018 et que les travaux de construction devaient commencer à la fin juin 2019 avec une date d’achèvement prévisionnelle à fin décembre 2020.

Au vu des pièces du dossier il ressort effectivement que les pièces produites corroborent ces affirmations dès lors que :

- selon constat d’huissier du 15 février 2018, l’huissier a constaté la présence d’un panneau d’affichage du permis de construire sur une clôture sise 124-126 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Fontenay-sous-bois avec la mention d’une surface de plancher existante et à supprimer de 65m²,
- le maître d’ouvrage a signé une déclaration d’ouverture de chantier le 28 mai 2018,
- au sein de l’acte de VEFA en page 25, il ressort que M. [U] [K] représentant de la société [U]-Immo maître d’oeuvre d’exécution de l’opération a attesté le 10 septembre 2019 l’achèvement des travaux de démolition,
- la société [U]-IMMO en qualité de maître d’oeuvre d’exécution a attesté du démarrage des travaux de terrassement le 10 septembre 2019.

Il convient de constater qu’il n’est nullement démontré de faute commise au stade de la conclusion de la garantie financière d’achèvement entre la société Credendo et la société Saminvest 16010 dès lors qu’il est suffisamment démontré que la situation financière de la société Saminvest n’apparaissait nullement obérée et que l’opération de construction apparaissait viable économiquement qu’enfin l’avancement du projet immobilier correspondait aux éléments déclarés par le vendeur.

Sur le défaut de surveillance reproché : dans la mesure où il n’existe pas d’obligation de surveillance du chantier pesant sur le garant financier d’achèvement qui n’a pas à se substituer au maître d’ouvrage dans ses obligations, où il n’est pas démontré par les demandeurs que la société Credendo avait connaissance de la défaillance de la société Saminvest 16010 avant la date de péremption du permis et ce d’autant plus qu’ils ne justifient pas avoir mis en œuvre la dite garantie avant cette date, il ne peut être retenu aucune faute commise par le garant financier d’achèvement dans ses obligations.

En effet il y a lieu de constater que l’ensemble des diligences entreprises (constats d’huissier du 7 décembre 2021 et courrier du 17 mars 2022 adressé à la direction de l’urbanisme) par les acquéreurs ont été réalisés postérieurement au délai de péremption du permis de construire intervenu 3 ans après l’obtention du permis de construire (le 6 février 2018) .

Il convient dès lors de débouter M. [T] et Mme [N] de leurs demandes formées à son encontre.

II. Sur l’analyse des préjudices de M. [T] et Mme [N]

M. [T] et Mme [N] exposent avoir subi :

- un préjudice matériel s’élevant à la somme de 112 400 € se composant des sommes versées au vendeur soit 83 400 €, des frais bancaires et de notaire et de perte des avantages fiscaux de la loi Pinel ;

- un préjudice moral évalué à 25 000 € en raison de la longue carence de la société Saminvest.

*

Sur le préjudice matériel

* concernant le paiement du premier appel de fonds : dans la mesure où M. [T] et Mme [N] ne sollicitent pas la résolution judiciaire du contrat de vente faute pour le vendeur de leur avoir livré le bien acquis, il s’ensuit que les demandeurs sollicitent de les voir maintenus dans leurs droits de propriété. Or dans la mesure où la somme de 83 400 € correspond à la partie des droits de propriété transférée aux acquéreurs au premier stade d’avancement du chantier, ceux-ci ne démontrent pas que cette somme correspond à un préjudice indemnisable et ce d’autant plus que la restitution de cette somme à M. [T] et Mme [N] aboutirait à conférer à la fois des droits de propriété à M. [T] et Mme [N] sur le bien acquis sans avoir à régler une quelconque somme en contrepartie. Il convient dès lors de débouter M. [T] et Mme [N] de leur demande de condamnation formée à ce titre tant à l’égard de la société Saminvest 16010 que de la société Credendo.

*concernant les autres préjudices matériels allégués: force est de constater que les demandeurs ne produisent aucune pièce justifiant qu’ils ont dû supporter un préjudice matériel en raison de l’absence de livraison du bien. Il doit être relevé que les frais de notaire comme les frais bancaires ne constituent pas des préjudices indemnisables en ce qu’ils sont liés à l’achat des lots et la souscription d’un prêt immobilier pour le financer, qu’enfin il n’est produit aucune pièce permettant de justifier que les époux [T] auraient pu bénéficier d’avantages fiscaux au titre de la loi Pinel. Les demandeurs doivent être en conséquence déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur le préjudice moral

Dès lors qu’il est incontestable que l’absence de livraison à la date convenue puis l’impossibilité juridique de voir achevé le bien acquis a nécessairement occasionné une inquiétude puis une forte déception aux acquéreurs, il convient de dire que les circonstances suffisent à caractériser l’existence du préjudice moral subi par M. [T] et Mme [N] qui doit être justement indemnisé à hauteur de la somme de 5000€.

*

En conséquence il convient en conséquence de condamner la société Samminvest 16010 à payer à M. [T] et Mme [N] la somme de 5000 € au titre du préjudice moral subi.

En revanche il convient de débouter M. [T] et Mme [N] du surplus de leurs demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La société Samminvest 16010, partie perdante, doit être condamnée aux dépens et à payer à M. [T] et Mme [N] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles engagés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l'article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

CONDAMNE la société Samminvest 16010 à payer à M. [I] [T] et Mme [O] [N] les sommes suivantes :
5000 € au titre du préjudice moral subi2500 € au titre des frais irrépétibles
DEBOUTE M. [I] [T] et Mme [O] [N] de leurs demandes formées à l’encontre de Me [X] et à l’encontre de la société CREDENDO - GUARANTEES & SPECIALITY RISKS, anciennement dénommée CREDENDO EXCESS & SURETY et de ses demandes indemnitaires supplémentaires ;

CONDAMNE la société Samminvest 16010 aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire


Fait et jugé à Paris le 03 juillet 2026


La Greffière La Présidente