Tribunal judiciaire de Nice, Chambre des référés, 23 juillet 2026, n° 26/00383

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 (RG 26/383), la SARL ESTHE TEETH a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED aux fins de voir:
- condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à mobiliser ses garanties financières d'achèvement et ainsi à achever et livrer les lots, objets de l'acte de vente, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, condamner la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction profit de son conseil Maître Franck CHOUMAN.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 (RG 26/ 384), la SCI [X] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP, la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et la SAS NEXUS EUROPE aux fins de :
- condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement de la livraison du lot 182 dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et NEXUS EUROPE à actionner leurs garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et la SAS NEXUS EUROPE à actionner leurs garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc, l'achèvement et la livraison des parties communes et équipements dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, condamner la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente, parties communes et équipements dans un délai de 60 jours à compter de la décision sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la décision à intervenir,
- ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil Maître Franck CHOUMAN.

La jonction des instances a été ordonnée à l'audience du 27 mars 2026.

A l'audience du 9 juin 2026, la SARL ESTHE TEETH a maintenu ses demandes.

La SCI [X] a maintenu ses demandes dans ses conclusions en réplique.

La SAS LATITUDES GROUP a sollicité dans ses conclusions déposées à l'audience :
- In limine litis : de voir ordonner la disjonction de l'instance introduite par la SCI [X] de celle introduite par la SCI ESTHE TEETH,
- dire qu'il n'y a pas lieu à référé,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI [X] et de la SARL ESTHE TEETH qui n'entrent pas dans la compétence du juge des référés,
En tout état de cause,
- condamner la SCI [X] et la SARL ESTHE TEETH à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCI [X] et la SARL ESTHE TEETH aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP SJ2A, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Sophie JONQUET, avocat au barreau de Nice, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.


La société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITE, dans ses conclusions déposées à l'audience demande de :
- rejeter l'intégralité des demandes formées par les SARL ESTHE TEETH et [X] à raison des nombreuses contestations sérieuses quant à l'obligation du garant,
En tout état de cause, 
-condamner in solidum les SARL ESTHE TEETH et [X] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit dela SELAS KARILA, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

La société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE COMPANY sollicite dans ses conclusions en réponse et oralement :
- la disjonction des instances,
- juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [X],
- débouter la SCI [X] de ses demandes de condamnation à son encontre tendant à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir,
- débouter la SCI [X] de ses demandes de condamnation à l'encontre de la Compagnie GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE (EU) DESIGNATED ACTIVITY COMPANY in solidum avec la Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY (EUROPE) LIMITED et la SAS NEXUS EUROPE tenant à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir,
À titre subsdiaire,
- juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [X] et la débouter de sa demande de condamnation in solidum et sous astreinte à mobiliser ses garanties aux fins de nommer un administrateur ad hoc et de faire achever et livrer les biens litigieux,
En tout état de cause,
- condamner la SAS LATITUDES GROUP à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,
- débouter les parties de toute demande plus ample et contraire,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, que Maître Caroline RODRIGUEZ recouvrera conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

La SAS NEXUS EUROPE régulièrement assignée à personne morale n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de disjonction :

Selon l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

En l'espèce, la SAS LATITUDE GROUP sollicite la disjonction des instances au motif que les deux instances ont été jointes lors de la précédente audience mais qu'elles n'ont aucune vocation à être jugées ensemble car elles concernent des propriétaires différents, des lots et des bâtiments différents et ne portent pas sur les mêmes demandes tout en faisant valoir que la SARL ESTHE TEETH sollicite une demande expertise ce qui n'est pas le cas de la SCI [X].

La société GREAT AMERICAN INTERNATIONALE INSURANCE COMPANY sollicite également la disjonction des instances en faisant valoir qu'elle n'a été assignée que dans l’instance RG 26/384 et qu'elle n'a pas été destinataire de l'ensemble des dénonces afférentes à l'autre affaire qui ne la concerne pas.

La SARL ESTHE TEETH ainsi que la SCI WHISPILE ont exposé ne pas s'opposer à la disjonction des deux instances.


En conséquence, en l'absence de lien entre les litiges justifiant qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les juger ensemble et au vu de l'accord des parties, il y a lieu d'ordonner la disjonction de l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/383 de l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/384. 

Sur les demandes de la SARL ESTHE TEETH formées à l'encontre de la société CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY aux fins de mobilisation de ses garanties financières d'achèvement :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l'article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Selon l'article L261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.
Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure au titre du livre VI du code de commerce.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement.

En l'espèce, la SARL ESTHE TEETH fait valoir qu'à ce jour soit plus de quatre ans et demi après la date contractuellement prévue de livraison celle-ci n'est toujours pas intervenue, que le chantier est toujours au stade du gros œuvre concernant le bâtiment [Etablissement 1], que l'hôtel n'existe pas et que les extérieurs ne sont pas réalisés.

Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY à mobiliser sa garantie financière d'achèvement et à terminer et livrer l'ouvrage au motif qu'elle a réglé la totalité des appels de fonds soit 90 % du prix, que le retard de plus de quatre ans en l'état actuel du chantier fait craindre que la SAS LATITUDES GROUP ne soit plus en mesure de terminer le chantier avec sa trésorerie et les sommes restant à appeler, que les retards astronomiques ne peuvent justifier les causes classiques de suspension des délais de livraison rappelées dans l'acte notarié, que le vendeur a fait l'objet de condamnations judiciaires pour non-paiement de certains locateurs d'ouvrage et qu'elle ne justifie pas d'une attestation établie par son expert-comptable confirmant que la trésorerie actuelle de la société outre les 10 % à régler permettront de financer l'achèvement et la livraison des biens. Elle ajoute qu'il y a bien une défaillance financière du vendeur qui ne parvient plus à achever le chantier.

La société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY et la SAS LATITUDES GROUP s'y opposent en arguant de l'existence de contestations sérieuses tenant à la défaillance financière du vendeur qui n'est pas établie par les éléments produits en faisant valoir que la SAS LATITUDES GROUP ne fait l'objet d'aucune procédure collective, qu'elle dispose de fonds suffisants sur ses comptes, que le chantier se poursuit et que des causes légitimes de suspension du délai de livraison sont justifiées.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SAS LATITUDES GROUP est maitre d'ouvrage dans le cadre de la construction d'un ensemble immobilier d'immeubles (A, B, C, D et E), de chalets et d'un hôtel 5 étoiles sis [Adresse 5].

La SARL ESTHE TEETH a acquis en l'état futur d'achèvement suivant acte de vente du 16 octobre 2020, rectifié par un acte du 26 novembre 2020, un appartement correspondant au lot 405 et un parking correspondant au lot 250 situés dans le bâtiment D au prix de 512 000 euros.

Il a été prévu un délai d'achèvement et de livraison des lots au 31 décembre 2021, hors survenance de causes légitimes de suspension notamment les intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, le retard provenant de la défaillance de l'entreprise faisant l'objet d'une procédure collective ou pour une cause autre que son admission à une procédure collective, qui est avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux, la désignation d'une autre entreprise, les accidents de chantier, les retards imputables auxcompagnies concessionnaires sur justification du maître d'œuvre de l'opération, les retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, la fermeture des routes d'accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou cas de force majeure.

Pour l'appréciation des évènements évoqués, les parties d'un commun accord ont convenu de déclarer s'en rapporter à un certificat établi par le maitre d'oeuvre ayant la direction des travaux, auquel sera joint le cas échéant, les justificatifs convenus.

Il est prévu que s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux majorés d'un mois en raison de la répercussion sur l'organisation du chantier.

L'acte mentionne en page 44 qu'une garantie bancaire d'achèvement a été souscrite auprès de la société CASUALTY AND GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY.

La convention de garantie financière d'achèvement prévoit qu'elle pourra être mise en jeu par un ou plusieurs bénéficiaires ou sur décision unilatérale du garant en cas d'inachèvement de l'immeuble causé par la défaillance du vendeur. Il est précisé que le vendeur sera réputé défaillant dans les cas suivants :
- en cas d'ouverture d'une procédure collective à l'égard du vendeur si l'administrateur judiciaire désigné ne décide pas dans les délais prévus aux dispositions du code de commerce de la poursuite de l'exécution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement objets de la garantie,
- en cas de liquidation judiciaire du vendeur,
- en cas où à la date contractuellement fixée pour la livraison à l'acquéreur, l'immeuble n'est pas achevé au sens des dispositions de l'article R261-1 du code de la construction de l'habitation.

Il est de principe qu'en sa qualité de garant financier d'achèvement, la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY, a une obligation de financer le coût des travaux d'achèvement défini à l'article R.261-1 du code de la construction, en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

La SARL ESTHE TEETH produit, au soutien de sa demande, un courrier adressé le 9 janvier 2026 à la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY dans lequel elle indique que la SAS LATITUDES GROUP rencontre d'importantes difficultés financières en faisant état des hypothèques judiciaires conservatoires qui ont été prises à son encontre, à hauteur de 95 000€ en mars 2025 par la société GROUPE [J], à hauteur de 187 000 euros par la société QUALITY KING BÂTIMENT et à hauteur de 43 000 euros par la société SIMC suite à une ordonnance du 16 septembre 2025. Elle fait en outre valoir que le promoteur a engagé des manœuvres caractérisant une organisation de son insolvabilité par la cession le 1er août 2025 de sa parcelle AB [Cadastre 1] ainsi que des parcelles AC1 et AC2 pour un montant sous-évalué de 850 000 euros au profit de la société le MONDE DES NEIGES, société contrôlée par le promoteur lui-même.

Elle verse également le courrier en réponse du 6 février 2026, de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE qui a refusé de mobiliser sa garantie financière aux motifs qu'un désordre était apparu au niveau des chapes interrompant le chantier jusqu'à ce que l'assureur dommages ouvrage procède à l'indemnisation, que le vendeur restait dans l'attente de l'indemnisation pour reprendre les désordres et poursuivre les travaux d'achèvement, que ce dernier avait dû faire face à d'autres difficultés relatives aux menuiseries extérieures au balcon et à des sous-traitants non déclarés ayant généré des retards et que le promoteur indique que les hypothèques judiciaires mentionnées ont été levées et qu'elles correspondent à des contentieux avec des entreprises défaillantes. Sur l'organisation d'insolvabilité, elle ajoute que la cession du terrain pour la somme de 850 000 euros n'est que la régularisation notariée d'une dation d'une partie de l'hôtel répartie dès l'acquisition et que la SAS LATITUDES GROUP est à ce jour in bonis.

Toutefois, la SARL ESTHE TEETH ne verse aucun justificatif sur les éléments relatés dans son courrier et notamment sur les hypothèques conservatoires prises à l'encontre de la SAS LATITUDES GROUP ainsi que sur les procédures l'opposant à des intervenants l'acte à construire pour des impayés.

À l'inverse, il est produit en défense par la SAS LATITUDES GROUPE un mail du notaire du 8 juin 2026 mentionnant que l'inscription du GROUPE [J] a été radiée et que l'inscription de la SIMC est non causée puisqu'elle a été intégralement payée et que la radiation est également en cours.

Par ailleurs, s'agissant de la créance de la société QUALITY KING BÂTIMENT de 187 000 euros, la SAS LATITUDES GROUP justifie que le maître d'œuvre lui a adressé le 6 septembre 2024, deux courriers recommandés l'alertant de la constatation de deux niveaux de sous-traitance non déclarés, ce qui constituait un manquement au contrat liant les parties et de la non-conformité des ouvrages réalisés, ayant eu pour conséquence de retarder l'exécution des travaux et qu'elle a par courrier recommandé du 26 mars 2025, procéder à la résiliation de son contrat.

Dès lors, force est de considérer que les moyens soulevés à ce titre sont inopérants au vu des contestations sérieuses soulevées par la SAS LATITUDES GROUP sur l’existence et le quantum des dettes alléguées.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui conteste toute défaillance financière et qui fait valoir qu'elle dispose des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble,verse des attestations portant sur l'état des ventes certifiées par le notaire en date du 19 mars 2026 correspondant à la tranche 2B faisant ressortir des ventes à hauteur de 12 132 000 euros et 8 310 000 euros.

Il résulte en outre des documents de synthèse du 6 juin 2026 que ses comptes présentent un solde positif de 290 901.80 euros et de 206 503.20 euros.

Il ressort enfin de l'extrait KBIS à jour du 4 juin 2026 que la SAS LATITUDES GROUP ne fait pas l'objet d'une procédure collective.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui argue de causes de suspension du délai de livraison justifie qu'en cours de chantier, elle a été contrainte de procéder à la résiliation du marché de la société FERBAT suivant un courrier du 14 janvier 2022, ainsi qu'à la résiliation du marché des sociétés RG2C et C3R suite à des malfaçons affectant les BA 13, isolants et rails sur dalles brutes par courrier du 2 août 2024 en versant des constats d'huissier en ce sens.

Il ressort des pièces produites en défense qu'une déclaration de sinistre a été effectuée le 20 mars 2025 par la SAS LATITUDES GROUP aux fins de mobilisation des garanties de la police dommages ouvrage suite à des malfaçons dans la réalisation des chapes fluides par la société EURO CHAPE.

La SAS LATITUDES GROUP a procédé à la résiliation du marché de la société EURO CHAPE suivant un courrier du 11 mars 2025. Elle ajoute que les malfaçons ont entraîné le blocage du chantier et ont rendu impossible la réalisation du second oeuvre et des revêtements tout en faisant valoir que la procédure avec l'assureur dommages ouvrage est en voie de finalisation.

Il ressort du rapport dommages ouvrage du 28 janvier 2026 que des désordres ont affecté les chapes dont l'épaisseur s'est révélé insuffisante, que leur démolition puis reconstruction s’avère nécessaire et que le chiffrage est en cours d'évaluation aux fins de reprise complète des chapes dans le bâtiment D.

Dans un courrier du 20 mai 2026, l'assureur dommages ouvrage a donné une position de garantie pour le désordre dans la réalisation des chapes fluides.

Il est justifié que le 20 mai 2026 la SAS LATITUDES GROUP a adressé une mise en demeure à l'assureur dommages ouvrage aux fins de versement de la somme de 474 416,50 euros TTC qui lui a répondu le 4 juin 2026, être dans l'attente du rapport définitif de l'expert.

La SAS LATITUDES GROUP justifie également avoir procédé à la résiliation du marché de la société [V] [R] chargée du lot plomberie électricité sur les bâtiments D et E, le 4 juin 2026 en versant les mises en demeure préalables qu'elle lui ont été adressées.

Elle justifie par ailleurs que des difficultés ont été rencontrées avec le concessionnaire ENEDIS en 2023 portant sur les transformateur électriques.

Elle verse en ce sens une attestation du maître d'œuvre du 25 mars 2026 relatant l'ensemble de ces événements justifiant selon lui le retard pris dans l'achèvement et la livraison des lots en retenant les défaillances successives d'entreprises, les retards du concessionnaire, le retard lié à la tempête [M], les intempéries, les conditions climatiques exceptionnelles et la perturbation des accès routiers vers la station d'[Localité 6].

Dès lors, force est de considérer au vu des seuls éléments produits par la société ESTHE TEETH et des justificatifs versés en défense que des contestations sérieuses tenant à la défaillance financière de la SAS LATITUDES GROUP caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, font obstacle à la demande de mobilisation des garanties financières de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY.

Il n'y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de condamnation de la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.
L'acquéreur d'un immeuble en état futur d'achèvement qui n'est pas livré dans les délais contractuellement convenus en raison de manquements du promoteur peut réclamer la livraison de son immeuble sous astreinte.

La SARL ESTHE TEETH sollicite à titre subsidiaire, la condamnation de la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente sous astreinte.

La SAS LATITUDES GROUP s'oppose à cette demande en arguant de nombreuses causes de suspensions légitimes du délai de livraison.

Il ressort de l'acte de vente, qu' un délai d'achèvement et de livraison des lots a été prévu au 31 décembre 2021? hors cas de force majeure ou de survenance de causes légitimes de suspension prévues au contrat.

Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison, il est fait notamment état des intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, du retard provenant de la défaillance de l'entreprise lefaisant l'objet d'une procédure collective ou pour une cause autre que son admission à une procédure collective, avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux, de la désignation d'une autre entreprise, des accidents de chantier, des retards imputables aux compagnies concessionnaires sur justification du maître d'œuvre de l'opération, des retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, de la fermeture des routes d'accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou de cas de force majeure.

Il ressort d'une attestation du maître d'œuvre du 25 mars 2026 que plusieurs événements ont engendré le retard pris dans l'achèvement et la livraison des lots à savoir :
- les défaillances successives d'entreprises, 
- un arrêt du chantier pour raisons de sécurité du 31 octobre au 13 novembre 2024, 
- les retards du concessionnaire ENEDIS, 
- le retard lié à la tempête [M] d'octobre 2020 à juin 2021 (184 jours), 
- le retard lié aux confinements et aux mesures sanitaires COVID 19 du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021 (95 jours) 
- les intempéries (339 jours) 
- la non-conformité des chapes (expertise en cours)
- la perturbation des accès routiers vers la station d'[Localité 6] (13 jours).

La SAS LATITUDES GROUP, évoque en conséquence des causes de suspension du délai de livraison contractuellement prévu, survenues majoritairement après les actes d'acquisition, ces situations figurant au nombre des causes légitimes fixées dans le cadre du contrat liant les parties. 

S'il est de principe qu'il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier le caractère légitime ou non de ces causes sauf en cas d’évidence, étant observé que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la date de livraison est nécessairement prévisionnelle mais ne confère pas une obligation de résultat à la charge du promoteur, il doit cependant être relevé que le chantier accuse un retard particulièrement important de plus de quatre ans et demi, que l'attestation du maitre d'oeuvre se montre imprécise sur le nombre de jours de retard engendré par les défaillances des entreprises qui sont intervenues principalement en 2024 et en 2025 soit plusieurs années après la date de livraison prévue au 31 décembre 2021, à l'exception du marché de la société FERBAT qui a été résilié le 14 janvier 2022, et que des jours de retard sont comptabilisés à deux reprises au titre des mesures sanitaires et de la tempête [M] en partie sur la même période d'octobre 2020 à mai 2021.

De plus, s'il est constant que d'importantes malfaçons sont apparues au niveau des chapes, en 2024-2025, force est de relever que ces désordres sont survenus plusieurs années après la date de livraison initialement fixée au 31 décembre 2021 et qu’ils ont engendré une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages ouvrage le 20 mars 2025 et la réalisation d'une expertise, qui a nécessairement engendré du retard dans l'avancement des travaux. Toutefois, il ressort des éléments susvisés que l'assureur dommages ouvrage a pris une position de garantie et que la SAS LATITUDES GROUP doit très prochainement obtenir le versement de l'indemnité lui permettant de procéder aux travaux de réfection nécessaires.

Enfin, il ressort de l'attestation d'avancement des travaux du bâtiment D rédigée par le maître d'œuvre le 4 juin 2026 que les travaux restant à réaliser concernent la pose des volets roulant dans les coffres, l'étanchéité des dalles des terrasses du niveau R0 ainsi que les revêtements des terrasses et la pose des gardes -corps, les chapes des niveaux R0 R+1 qui doivent être intégralement refaites suite au sinistre ainsi que les chapes R+2 qui restent à réaliser, les appareillages électriques, la pose des tableaux électriques, la pose des équipements sanitaires, la finition des peintures, les revêtements des sols et murs ainsi que la pose des menuiseries intérieures.

Il est prévu selon le planning d'exécution une livraison fin novembre 2026.

Dès lors, force est de considérer au vu de l'ensemble de ces éléments, du retard conséquent affectant la livraison des lots d’une durée de plus de quatre ans et demi, de l'absence d'éléments suffisants pour justifier de certaines causes de suspension du délai de livraison, dont la durée n'est pas précisément justifiée, de la survenance de nombreuses causes de suspension, plusieurs années après la date de livraison prévue au contrat et de la date de livraison des lots annoncée au mois de novembre 2026, qu’il convient de condamner la SAS LATITUDES GROUP dont l'obligation d’achever et livrer les lots acquis par la SARL ESTHE TEETH n'est pas sérieusement contestable, à y procéder, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui ne courra, au vu du planning d’exécution, que passé le délai de 120 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours.

Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l'article 145, l'application de ce texte n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. 

Bien que la SAS LATITUDES GROUP s'oppose à la demande d'expertise sollicitée par la SARL ESTHE TEETH, en arguant de cause légitimes de suspension du délai de livraison, force est de relever au vu du retard très important affectant la livraison des lots initialement prévue au 31 décembre 2021 et des contestations soulevées par la demanderesse sur les causes légitimes de suspension et des préjudices allégués, que la demande d'expertise repose bien sur un motif légitime.

En conséquence il sera fait droit à la demande expertise selon les modalités prévues au dispositif de la décision et ce aux frais avancés de la SARL ESTHE TEETH.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l'issue et de sa nature, de condamner la société LATITUDES GROUP à verser à la SARL ESTHE TEETH la somme de 2000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Maître Franck CHOUMAN avocat au barreau de Nice.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà,

ORDONNONS la disjonction de l'instance enrôlée sous le numéro 26/383 avec l'instance numéro 26/384 ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l'encontre de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED aux fins de mobilisation des garanties financières d'achèvement ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots numéro 405 et 250, objets de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement en date du 16 octobre 2020 rectifié par acte notarié du 26 novembre 2020 conclu avec la SARL ESTHE TEETH et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 120 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [C] [Q], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 6]
[Localité 7]
Port. : 06.79.19.72.82
Courriel : [Courriel 1] 

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; 

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* vérifier les retards de livraison des lots acquis par la société ESTHE TEETH ; les décrire en donnant tout élément technique et de fait sur les causes, leur durée et leurs conséquences sur l'avancement des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d'appréciation des préjudices subis ;

* s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la SARL ESTHE TEETH devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 23 septembre 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu'à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;

DISONS que l'expert commencera ses opérations dès qu'il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l'article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l'expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l'expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n'ont formulé aucune observation ;

DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l'expert pourra demander à deposer son rapport en l'état en application de l'article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l'expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l'expiration de ce délai en application des dispositions de l'article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s'il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que l'expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations et l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l'article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l'expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 30 mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint ;

DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;

DISONS qu'il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l'expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l'expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, et qu'à l'expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d'instruction et précisera s'il n'a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;


DISONS qu'à l'issue de ses opérations l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d'honoraires, d'un délai d'un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d'en débattre contradictoirement préalablement à l'ordonnance de taxe ;

DISONS que l'expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP à payer la SARL ESTHE TEETH la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP aux dépens avec distraction au profit de Maître Franck CHOUMAN avocat au barreau de Nice ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE

N° RG 26/00383 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RA4C
du 23 Juillet 2026 
M.I 26/00000863

affaire : S.A.R.L. ESTHE TEETH
c/ Compagnie d’assurance CASUALITY AND GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, S.A.S. LATITUDES GROUP













Copie exécutoire délivrée à

Me Laurent BELFIORE
Me Franck CHOUMAN
Me Sophie JONQUET


EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le vingt trois Juillet À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice. 


A la requête de :

S.A.R.L. ESTHE TEETH
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Franck CHOUMAN, avocat au barreau de NICE


DEMANDERESSE


Contre :


Compagnie d’assurance CASUALITY AND GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE

S.A.S. LATITUDES GROUP
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Jérôme BERTIN, avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE


DÉFENDERESSES



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026. 






EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 (RG 26/383), la SARL ESTHE TEETH a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED aux fins de voir:
- condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à mobiliser ses garanties financières d'achèvement et ainsi à achever et livrer les lots, objets de l'acte de vente, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, condamner la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction profit de son conseil Maître Franck CHOUMAN.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 (RG 26/ 384), la SCI [X] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP, la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et la SAS NEXUS EUROPE aux fins de :
- condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement de la livraison du lot 182 dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et NEXUS EUROPE à actionner leurs garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et la SAS NEXUS EUROPE à actionner leurs garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc, l'achèvement et la livraison des parties communes et équipements dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, condamner la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente, parties communes et équipements dans un délai de 60 jours à compter de la décision sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la décision à intervenir,
- ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil Maître Franck CHOUMAN.

La jonction des instances a été ordonnée à l'audience du 27 mars 2026.

A l'audience du 9 juin 2026, la SARL ESTHE TEETH a maintenu ses demandes.

La SCI [X] a maintenu ses demandes dans ses conclusions en réplique.

La SAS LATITUDES GROUP a sollicité dans ses conclusions déposées à l'audience :
- In limine litis : de voir ordonner la disjonction de l'instance introduite par la SCI [X] de celle introduite par la SCI ESTHE TEETH,
- dire qu'il n'y a pas lieu à référé,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI [X] et de la SARL ESTHE TEETH qui n'entrent pas dans la compétence du juge des référés,
En tout état de cause,
- condamner la SCI [X] et la SARL ESTHE TEETH à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCI [X] et la SARL ESTHE TEETH aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP SJ2A, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Sophie JONQUET, avocat au barreau de Nice, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.


La société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITE, dans ses conclusions déposées à l'audience demande de :
- rejeter l'intégralité des demandes formées par les SARL ESTHE TEETH et [X] à raison des nombreuses contestations sérieuses quant à l'obligation du garant,
En tout état de cause, 
-condamner in solidum les SARL ESTHE TEETH et [X] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit dela SELAS KARILA, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

La société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE COMPANY sollicite dans ses conclusions en réponse et oralement :
- la disjonction des instances,
- juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [X],
- débouter la SCI [X] de ses demandes de condamnation à son encontre tendant à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir,
- débouter la SCI [X] de ses demandes de condamnation à l'encontre de la Compagnie GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE (EU) DESIGNATED ACTIVITY COMPANY in solidum avec la Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY (EUROPE) LIMITED et la SAS NEXUS EUROPE tenant à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir,
À titre subsdiaire,
- juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [X] et la débouter de sa demande de condamnation in solidum et sous astreinte à mobiliser ses garanties aux fins de nommer un administrateur ad hoc et de faire achever et livrer les biens litigieux,
En tout état de cause,
- condamner la SAS LATITUDES GROUP à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,
- débouter les parties de toute demande plus ample et contraire,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, que Maître Caroline RODRIGUEZ recouvrera conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

La SAS NEXUS EUROPE régulièrement assignée à personne morale n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de disjonction :

Selon l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

En l'espèce, la SAS LATITUDE GROUP sollicite la disjonction des instances au motif que les deux instances ont été jointes lors de la précédente audience mais qu'elles n'ont aucune vocation à être jugées ensemble car elles concernent des propriétaires différents, des lots et des bâtiments différents et ne portent pas sur les mêmes demandes tout en faisant valoir que la SARL ESTHE TEETH sollicite une demande expertise ce qui n'est pas le cas de la SCI [X].

La société GREAT AMERICAN INTERNATIONALE INSURANCE COMPANY sollicite également la disjonction des instances en faisant valoir qu'elle n'a été assignée que dans l’instance RG 26/384 et qu'elle n'a pas été destinataire de l'ensemble des dénonces afférentes à l'autre affaire qui ne la concerne pas.

La SARL ESTHE TEETH ainsi que la SCI WHISPILE ont exposé ne pas s'opposer à la disjonction des deux instances.


En conséquence, en l'absence de lien entre les litiges justifiant qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les juger ensemble et au vu de l'accord des parties, il y a lieu d'ordonner la disjonction de l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/383 de l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/384. 

Sur les demandes de la SARL ESTHE TEETH formées à l'encontre de la société CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY aux fins de mobilisation de ses garanties financières d'achèvement :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l'article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Selon l'article L261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.
Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure au titre du livre VI du code de commerce.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement.

En l'espèce, la SARL ESTHE TEETH fait valoir qu'à ce jour soit plus de quatre ans et demi après la date contractuellement prévue de livraison celle-ci n'est toujours pas intervenue, que le chantier est toujours au stade du gros œuvre concernant le bâtiment [Etablissement 1], que l'hôtel n'existe pas et que les extérieurs ne sont pas réalisés.

Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY à mobiliser sa garantie financière d'achèvement et à terminer et livrer l'ouvrage au motif qu'elle a réglé la totalité des appels de fonds soit 90 % du prix, que le retard de plus de quatre ans en l'état actuel du chantier fait craindre que la SAS LATITUDES GROUP ne soit plus en mesure de terminer le chantier avec sa trésorerie et les sommes restant à appeler, que les retards astronomiques ne peuvent justifier les causes classiques de suspension des délais de livraison rappelées dans l'acte notarié, que le vendeur a fait l'objet de condamnations judiciaires pour non-paiement de certains locateurs d'ouvrage et qu'elle ne justifie pas d'une attestation établie par son expert-comptable confirmant que la trésorerie actuelle de la société outre les 10 % à régler permettront de financer l'achèvement et la livraison des biens. Elle ajoute qu'il y a bien une défaillance financière du vendeur qui ne parvient plus à achever le chantier.

La société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY et la SAS LATITUDES GROUP s'y opposent en arguant de l'existence de contestations sérieuses tenant à la défaillance financière du vendeur qui n'est pas établie par les éléments produits en faisant valoir que la SAS LATITUDES GROUP ne fait l'objet d'aucune procédure collective, qu'elle dispose de fonds suffisants sur ses comptes, que le chantier se poursuit et que des causes légitimes de suspension du délai de livraison sont justifiées.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SAS LATITUDES GROUP est maitre d'ouvrage dans le cadre de la construction d'un ensemble immobilier d'immeubles (A, B, C, D et E), de chalets et d'un hôtel 5 étoiles sis [Adresse 5].

La SARL ESTHE TEETH a acquis en l'état futur d'achèvement suivant acte de vente du 16 octobre 2020, rectifié par un acte du 26 novembre 2020, un appartement correspondant au lot 405 et un parking correspondant au lot 250 situés dans le bâtiment D au prix de 512 000 euros.

Il a été prévu un délai d'achèvement et de livraison des lots au 31 décembre 2021, hors survenance de causes légitimes de suspension notamment les intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, le retard provenant de la défaillance de l'entreprise faisant l'objet d'une procédure collective ou pour une cause autre que son admission à une procédure collective, qui est avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux, la désignation d'une autre entreprise, les accidents de chantier, les retards imputables auxcompagnies concessionnaires sur justification du maître d'œuvre de l'opération, les retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, la fermeture des routes d'accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou cas de force majeure.

Pour l'appréciation des évènements évoqués, les parties d'un commun accord ont convenu de déclarer s'en rapporter à un certificat établi par le maitre d'oeuvre ayant la direction des travaux, auquel sera joint le cas échéant, les justificatifs convenus.

Il est prévu que s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux majorés d'un mois en raison de la répercussion sur l'organisation du chantier.

L'acte mentionne en page 44 qu'une garantie bancaire d'achèvement a été souscrite auprès de la société CASUALTY AND GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY.

La convention de garantie financière d'achèvement prévoit qu'elle pourra être mise en jeu par un ou plusieurs bénéficiaires ou sur décision unilatérale du garant en cas d'inachèvement de l'immeuble causé par la défaillance du vendeur. Il est précisé que le vendeur sera réputé défaillant dans les cas suivants :
- en cas d'ouverture d'une procédure collective à l'égard du vendeur si l'administrateur judiciaire désigné ne décide pas dans les délais prévus aux dispositions du code de commerce de la poursuite de l'exécution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement objets de la garantie,
- en cas de liquidation judiciaire du vendeur,
- en cas où à la date contractuellement fixée pour la livraison à l'acquéreur, l'immeuble n'est pas achevé au sens des dispositions de l'article R261-1 du code de la construction de l'habitation.

Il est de principe qu'en sa qualité de garant financier d'achèvement, la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY, a une obligation de financer le coût des travaux d'achèvement défini à l'article R.261-1 du code de la construction, en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

La SARL ESTHE TEETH produit, au soutien de sa demande, un courrier adressé le 9 janvier 2026 à la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY dans lequel elle indique que la SAS LATITUDES GROUP rencontre d'importantes difficultés financières en faisant état des hypothèques judiciaires conservatoires qui ont été prises à son encontre, à hauteur de 95 000€ en mars 2025 par la société GROUPE [J], à hauteur de 187 000 euros par la société QUALITY KING BÂTIMENT et à hauteur de 43 000 euros par la société SIMC suite à une ordonnance du 16 septembre 2025. Elle fait en outre valoir que le promoteur a engagé des manœuvres caractérisant une organisation de son insolvabilité par la cession le 1er août 2025 de sa parcelle AB [Cadastre 1] ainsi que des parcelles AC1 et AC2 pour un montant sous-évalué de 850 000 euros au profit de la société le MONDE DES NEIGES, société contrôlée par le promoteur lui-même.

Elle verse également le courrier en réponse du 6 février 2026, de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE qui a refusé de mobiliser sa garantie financière aux motifs qu'un désordre était apparu au niveau des chapes interrompant le chantier jusqu'à ce que l'assureur dommages ouvrage procède à l'indemnisation, que le vendeur restait dans l'attente de l'indemnisation pour reprendre les désordres et poursuivre les travaux d'achèvement, que ce dernier avait dû faire face à d'autres difficultés relatives aux menuiseries extérieures au balcon et à des sous-traitants non déclarés ayant généré des retards et que le promoteur indique que les hypothèques judiciaires mentionnées ont été levées et qu'elles correspondent à des contentieux avec des entreprises défaillantes. Sur l'organisation d'insolvabilité, elle ajoute que la cession du terrain pour la somme de 850 000 euros n'est que la régularisation notariée d'une dation d'une partie de l'hôtel répartie dès l'acquisition et que la SAS LATITUDES GROUP est à ce jour in bonis.

Toutefois, la SARL ESTHE TEETH ne verse aucun justificatif sur les éléments relatés dans son courrier et notamment sur les hypothèques conservatoires prises à l'encontre de la SAS LATITUDES GROUP ainsi que sur les procédures l'opposant à des intervenants l'acte à construire pour des impayés.

À l'inverse, il est produit en défense par la SAS LATITUDES GROUPE un mail du notaire du 8 juin 2026 mentionnant que l'inscription du GROUPE [J] a été radiée et que l'inscription de la SIMC est non causée puisqu'elle a été intégralement payée et que la radiation est également en cours.

Par ailleurs, s'agissant de la créance de la société QUALITY KING BÂTIMENT de 187 000 euros, la SAS LATITUDES GROUP justifie que le maître d'œuvre lui a adressé le 6 septembre 2024, deux courriers recommandés l'alertant de la constatation de deux niveaux de sous-traitance non déclarés, ce qui constituait un manquement au contrat liant les parties et de la non-conformité des ouvrages réalisés, ayant eu pour conséquence de retarder l'exécution des travaux et qu'elle a par courrier recommandé du 26 mars 2025, procéder à la résiliation de son contrat.

Dès lors, force est de considérer que les moyens soulevés à ce titre sont inopérants au vu des contestations sérieuses soulevées par la SAS LATITUDES GROUP sur l’existence et le quantum des dettes alléguées.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui conteste toute défaillance financière et qui fait valoir qu'elle dispose des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble,verse des attestations portant sur l'état des ventes certifiées par le notaire en date du 19 mars 2026 correspondant à la tranche 2B faisant ressortir des ventes à hauteur de 12 132 000 euros et 8 310 000 euros.

Il résulte en outre des documents de synthèse du 6 juin 2026 que ses comptes présentent un solde positif de 290 901.80 euros et de 206 503.20 euros.

Il ressort enfin de l'extrait KBIS à jour du 4 juin 2026 que la SAS LATITUDES GROUP ne fait pas l'objet d'une procédure collective.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui argue de causes de suspension du délai de livraison justifie qu'en cours de chantier, elle a été contrainte de procéder à la résiliation du marché de la société FERBAT suivant un courrier du 14 janvier 2022, ainsi qu'à la résiliation du marché des sociétés RG2C et C3R suite à des malfaçons affectant les BA 13, isolants et rails sur dalles brutes par courrier du 2 août 2024 en versant des constats d'huissier en ce sens.

Il ressort des pièces produites en défense qu'une déclaration de sinistre a été effectuée le 20 mars 2025 par la SAS LATITUDES GROUP aux fins de mobilisation des garanties de la police dommages ouvrage suite à des malfaçons dans la réalisation des chapes fluides par la société EURO CHAPE.

La SAS LATITUDES GROUP a procédé à la résiliation du marché de la société EURO CHAPE suivant un courrier du 11 mars 2025. Elle ajoute que les malfaçons ont entraîné le blocage du chantier et ont rendu impossible la réalisation du second oeuvre et des revêtements tout en faisant valoir que la procédure avec l'assureur dommages ouvrage est en voie de finalisation.

Il ressort du rapport dommages ouvrage du 28 janvier 2026 que des désordres ont affecté les chapes dont l'épaisseur s'est révélé insuffisante, que leur démolition puis reconstruction s’avère nécessaire et que le chiffrage est en cours d'évaluation aux fins de reprise complète des chapes dans le bâtiment D.

Dans un courrier du 20 mai 2026, l'assureur dommages ouvrage a donné une position de garantie pour le désordre dans la réalisation des chapes fluides.

Il est justifié que le 20 mai 2026 la SAS LATITUDES GROUP a adressé une mise en demeure à l'assureur dommages ouvrage aux fins de versement de la somme de 474 416,50 euros TTC qui lui a répondu le 4 juin 2026, être dans l'attente du rapport définitif de l'expert.

La SAS LATITUDES GROUP justifie également avoir procédé à la résiliation du marché de la société [V] [R] chargée du lot plomberie électricité sur les bâtiments D et E, le 4 juin 2026 en versant les mises en demeure préalables qu'elle lui ont été adressées.

Elle justifie par ailleurs que des difficultés ont été rencontrées avec le concessionnaire ENEDIS en 2023 portant sur les transformateur électriques.

Elle verse en ce sens une attestation du maître d'œuvre du 25 mars 2026 relatant l'ensemble de ces événements justifiant selon lui le retard pris dans l'achèvement et la livraison des lots en retenant les défaillances successives d'entreprises, les retards du concessionnaire, le retard lié à la tempête [M], les intempéries, les conditions climatiques exceptionnelles et la perturbation des accès routiers vers la station d'[Localité 6].

Dès lors, force est de considérer au vu des seuls éléments produits par la société ESTHE TEETH et des justificatifs versés en défense que des contestations sérieuses tenant à la défaillance financière de la SAS LATITUDES GROUP caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, font obstacle à la demande de mobilisation des garanties financières de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY.

Il n'y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de condamnation de la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.
L'acquéreur d'un immeuble en état futur d'achèvement qui n'est pas livré dans les délais contractuellement convenus en raison de manquements du promoteur peut réclamer la livraison de son immeuble sous astreinte.

La SARL ESTHE TEETH sollicite à titre subsidiaire, la condamnation de la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente sous astreinte.

La SAS LATITUDES GROUP s'oppose à cette demande en arguant de nombreuses causes de suspensions légitimes du délai de livraison.

Il ressort de l'acte de vente, qu' un délai d'achèvement et de livraison des lots a été prévu au 31 décembre 2021? hors cas de force majeure ou de survenance de causes légitimes de suspension prévues au contrat.

Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison, il est fait notamment état des intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, du retard provenant de la défaillance de l'entreprise lefaisant l'objet d'une procédure collective ou pour une cause autre que son admission à une procédure collective, avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux, de la désignation d'une autre entreprise, des accidents de chantier, des retards imputables aux compagnies concessionnaires sur justification du maître d'œuvre de l'opération, des retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, de la fermeture des routes d'accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou de cas de force majeure.

Il ressort d'une attestation du maître d'œuvre du 25 mars 2026 que plusieurs événements ont engendré le retard pris dans l'achèvement et la livraison des lots à savoir :
- les défaillances successives d'entreprises, 
- un arrêt du chantier pour raisons de sécurité du 31 octobre au 13 novembre 2024, 
- les retards du concessionnaire ENEDIS, 
- le retard lié à la tempête [M] d'octobre 2020 à juin 2021 (184 jours), 
- le retard lié aux confinements et aux mesures sanitaires COVID 19 du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021 (95 jours) 
- les intempéries (339 jours) 
- la non-conformité des chapes (expertise en cours)
- la perturbation des accès routiers vers la station d'[Localité 6] (13 jours).

La SAS LATITUDES GROUP, évoque en conséquence des causes de suspension du délai de livraison contractuellement prévu, survenues majoritairement après les actes d'acquisition, ces situations figurant au nombre des causes légitimes fixées dans le cadre du contrat liant les parties. 

S'il est de principe qu'il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier le caractère légitime ou non de ces causes sauf en cas d’évidence, étant observé que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la date de livraison est nécessairement prévisionnelle mais ne confère pas une obligation de résultat à la charge du promoteur, il doit cependant être relevé que le chantier accuse un retard particulièrement important de plus de quatre ans et demi, que l'attestation du maitre d'oeuvre se montre imprécise sur le nombre de jours de retard engendré par les défaillances des entreprises qui sont intervenues principalement en 2024 et en 2025 soit plusieurs années après la date de livraison prévue au 31 décembre 2021, à l'exception du marché de la société FERBAT qui a été résilié le 14 janvier 2022, et que des jours de retard sont comptabilisés à deux reprises au titre des mesures sanitaires et de la tempête [M] en partie sur la même période d'octobre 2020 à mai 2021.

De plus, s'il est constant que d'importantes malfaçons sont apparues au niveau des chapes, en 2024-2025, force est de relever que ces désordres sont survenus plusieurs années après la date de livraison initialement fixée au 31 décembre 2021 et qu’ils ont engendré une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages ouvrage le 20 mars 2025 et la réalisation d'une expertise, qui a nécessairement engendré du retard dans l'avancement des travaux. Toutefois, il ressort des éléments susvisés que l'assureur dommages ouvrage a pris une position de garantie et que la SAS LATITUDES GROUP doit très prochainement obtenir le versement de l'indemnité lui permettant de procéder aux travaux de réfection nécessaires.

Enfin, il ressort de l'attestation d'avancement des travaux du bâtiment D rédigée par le maître d'œuvre le 4 juin 2026 que les travaux restant à réaliser concernent la pose des volets roulant dans les coffres, l'étanchéité des dalles des terrasses du niveau R0 ainsi que les revêtements des terrasses et la pose des gardes -corps, les chapes des niveaux R0 R+1 qui doivent être intégralement refaites suite au sinistre ainsi que les chapes R+2 qui restent à réaliser, les appareillages électriques, la pose des tableaux électriques, la pose des équipements sanitaires, la finition des peintures, les revêtements des sols et murs ainsi que la pose des menuiseries intérieures.

Il est prévu selon le planning d'exécution une livraison fin novembre 2026.

Dès lors, force est de considérer au vu de l'ensemble de ces éléments, du retard conséquent affectant la livraison des lots d’une durée de plus de quatre ans et demi, de l'absence d'éléments suffisants pour justifier de certaines causes de suspension du délai de livraison, dont la durée n'est pas précisément justifiée, de la survenance de nombreuses causes de suspension, plusieurs années après la date de livraison prévue au contrat et de la date de livraison des lots annoncée au mois de novembre 2026, qu’il convient de condamner la SAS LATITUDES GROUP dont l'obligation d’achever et livrer les lots acquis par la SARL ESTHE TEETH n'est pas sérieusement contestable, à y procéder, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui ne courra, au vu du planning d’exécution, que passé le délai de 120 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours.

Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l'article 145, l'application de ce texte n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. 

Bien que la SAS LATITUDES GROUP s'oppose à la demande d'expertise sollicitée par la SARL ESTHE TEETH, en arguant de cause légitimes de suspension du délai de livraison, force est de relever au vu du retard très important affectant la livraison des lots initialement prévue au 31 décembre 2021 et des contestations soulevées par la demanderesse sur les causes légitimes de suspension et des préjudices allégués, que la demande d'expertise repose bien sur un motif légitime.

En conséquence il sera fait droit à la demande expertise selon les modalités prévues au dispositif de la décision et ce aux frais avancés de la SARL ESTHE TEETH.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l'issue et de sa nature, de condamner la société LATITUDES GROUP à verser à la SARL ESTHE TEETH la somme de 2000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Maître Franck CHOUMAN avocat au barreau de Nice.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà,

ORDONNONS la disjonction de l'instance enrôlée sous le numéro 26/383 avec l'instance numéro 26/384 ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l'encontre de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED aux fins de mobilisation des garanties financières d'achèvement ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots numéro 405 et 250, objets de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement en date du 16 octobre 2020 rectifié par acte notarié du 26 novembre 2020 conclu avec la SARL ESTHE TEETH et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 120 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [C] [Q], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 6]
[Localité 7]
Port. : 06.79.19.72.82
Courriel : [Courriel 1] 

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; 

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* vérifier les retards de livraison des lots acquis par la société ESTHE TEETH ; les décrire en donnant tout élément technique et de fait sur les causes, leur durée et leurs conséquences sur l'avancement des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d'appréciation des préjudices subis ;

* s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la SARL ESTHE TEETH devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 23 septembre 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu'à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;

DISONS que l'expert commencera ses opérations dès qu'il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l'article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l'expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l'expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n'ont formulé aucune observation ;

DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l'expert pourra demander à deposer son rapport en l'état en application de l'article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l'expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l'expiration de ce délai en application des dispositions de l'article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s'il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que l'expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations et l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l'article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l'expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 30 mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint ;

DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;

DISONS qu'il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l'expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l'expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, et qu'à l'expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d'instruction et précisera s'il n'a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;


DISONS qu'à l'issue de ses opérations l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d'honoraires, d'un délai d'un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d'en débattre contradictoirement préalablement à l'ordonnance de taxe ;

DISONS que l'expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP à payer la SARL ESTHE TEETH la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP aux dépens avec distraction au profit de Maître Franck CHOUMAN avocat au barreau de Nice ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:51:38.926Z.