Tribunal judiciaire de Nice, Chambre des référés, 23 juillet 2026, n° 26/00384

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 (RG 26/384), la SCI [V] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP, la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et la SAS NEXUS EUROPE aux fins de voir :
- condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement de la livraison du lot 182 dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et NEXUS EUROPE à actionner leurs garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc, l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et la SAS NEXUS EUROPE à actionner leurs garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des parties communes et équipements dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, condamner la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets des actes de vente, parties communes et équipements dans un délai de 60 jours à compter de la décision sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la décision à intervenir 
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction profit de son conseil Maître Franck CHOUMAN.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 (RG 26/383) la SARL ESTHE TEETH a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED aux fins de voir:
- condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à mobiliser ses garanties financières d'achèvement et ainsi à achever et livrer des lots objets de l'acte de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, condamner la société SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil Maître Franck CHOUMAN.

La jonction des instances a été ordonnée à l'audience du 27 mars 2026.

A l'audience du 9 juin 2026, la SCI [V] a maintenu aux termes de ses conclusions en réplique ses demandes.

La SARL ESTHE TEETH a maintenu ses demandes.

La SAS LATITUDES GROUP a sollicité dans ses conclusions déposées à l'audience :
- In limine litis : de voir ordonner la disjonction de l'instance introduite par la SCI [V] de celle introduite par la SARL ESTHE TEETH,
- dire qu'il n'y a pas lieu à référé,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI [V] et de la SARL ESTHE TEETH qui n'entrent pas dans la compétence du juge des référés,
En tout état de cause,
- condamner la SCI [V] et la SARL ESTHE TEETH payer chacune à lui payer la somme de 4.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société la SCI [V] et la SARL ESTHE TEETH aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP SJ2A, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Sophie JONQUET, avocat au Barreau de Nice, en application de l'article 699 du code de procédure civile.


La société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, a sollicité dans ses conclusions déposées à l'audience de :
- rejeter l'intégralité des demandes formées par les sociétés ESTHE TEETH et [V] à son encontre à raison des nombreuses contestations sérieuses quant à l'obligation du garant, 
En tout état de cause, 
- condamner in solidum les société ESTHE TEETH et [V] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit dela SELAS KARILA, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

La société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCEa sollicité dans ses conclusions en réponse et oralement:
- la disjonction des instances:
- juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [V],
- débouter la SCI [V] de ses demandes de condamnation à son encontre tendant à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de trente (30) jours à compter de la décision à intervenir,
- débouter la SCI [V] de ses demandes de condamnation à l'encontre de la Compagnie GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE (EU) DESIGNATED ACTIVITY COMPANY in solidum avec la Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY (EUROPE) LIMITED et la SAS NEXUS EUROPE tendant à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc, l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir,
À titre subsdiaire,
- juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [V] et la débouter de sa demande de condamnation in solidum et sous astreinte à mobiliser ses garanties aux fins de nommer un administrateur ad hoc et de faire achever et livrer les biens litigieux,
En tout état de cause,
- condamner la SAS LATITUDES GROUP à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,
- débouter les parties de toutes demandes plus amples et contraires,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, que Maître Caroline RODRIGUEZ recouvrera conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

La SAS NEXUS EUROPE régulièrement assignée à personne morale, n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de disjonction des instances :

Selon l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

En l'espèce, la SAS LATITUDE GROUP sollicite la disjonction des instances au motif que les deux instances ont été jointes lors de la précédente audience mais qu'elles n'ont pas vocation à être jugées ensemble car elles concernent des propriétaires différents, des lots et des bâtiments différents et ne portent pas sur les mêmes demandes tout en faisant valoir que la SARL ESTHE TEETH sollicite une demande expertise ce qui n'est pas le cas de la SCI [V].

La société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE sollicite également la disjonction des instances en faisant valoir qu'elle n'a été assignée que dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 26/384 et qu'elle n'a pas été destinataire de l'ensemble des dénonces afférentes à l'autre affaire qui ne la concerne pas.

La SCI WHISPILE ainsi que la SARL ESTHE TEETH ont exposé ne pas s'opposer à la disjonction des deux instances.


En conséquence, en l'absence de lien entre les litiges justifiant qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les juger ensemble et au vu de l'accord des parties, il convient d'ordonner la disjonction de l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/383 de l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/384.

Sur les demandes de la SCI [V] formées à l'encontre de la société CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY et de la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE aux fins de mobilisation de leurs garanties financières d’achèvement 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l'article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Selon l'article L261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.
Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure au titre du livre VI du code de commerce.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SAS LATITUDES GROUP est maitre d'ouvrage dans le cadre de la construction d'un ensemble immobilier d'immeubles (A, B, C, D et E), de chalets et d'un hôtel 5 étoiles sis [Adresse 7].

La SCI [V] a acquis en l'état futur d'achèvement suivant plusieurs contrats de vente, plusieurs lots :
- en date du 29 mars 2024 : un parking correspondant au lot 182 au prix de 50 000 euros ;
- en date du 29 mars 2024 : deux appartements et deux parkings correspondant aux lots 506, 507, 290 et 291 au prix de 2 400 000 euros ;
- en date du 16 septembre 2024 un appartement et deux parkings correspondant aux lot 501, 271 et 272 au prix de 370 000 euros ;
- outre une quote-part des parties communes.

Il a été prévu un délai d'achèvement et de livraison des lots au 31 mars 2025, hors survenance de causes légitimes de suspension listées dans lesdits contrats notamment les intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, le retard provenant de la défaillance de l'entreprise faisant l'objet d'une procédure collective ou pour une cause autre que son admission à une procédure collective, qui est avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux, la désignation d'une autre entreprise, les accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires sur justification du maître d'œuvre de l'opération, les retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, la fermeture des routes d'accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou cas de force majeure.

Pour l’appréciation des évènements évoqués, les parties d’un commun accord ont convenu de déclarer s’en rapporter à un certificat établi par le maitre d’oeuvre ayant la direction des travaux, auquel sera joint le cas échéant, les justificatifs convenus.

Il est prévu que s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux majorés d'un mois en raison de la répercussion sur l'organisation du chantier.

Les contrats précisent qu'une garantie bancaire d'achèvement a été souscrite auprès de la société CASUALTY AND GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY pour la première et deuxième tranche soit le lot 182 et auprès de la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE pour le bâtiment E soit pour les lots 506, 507, 290, 291, 501, 271 et 272.

La convention de garantie financière d'achèvement de la société CASUALTY AND GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY prévoit qu'elle pourra être mise en jeu par un ou plusieurs bénéficiaires ou sur décision unilatérale du garant en cas d'inachèvement de l'immeuble causé par la défaillance du vendeur.

 Il est précisé que le vendeur sera réputé défaillant dans les cas suivants :
- en cas d'ouverture d'une procédure collective à l'égard du vendeur si l'administrateur judiciaire désigné ne décide pas dans les délais prévus aux dispositions du code de commerce de la poursuite de l'exécution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement objets de la garantie,
- en cas de liquidation judiciaire du vendeur,
- en cas où à la date contractuellement fixée pour la livraison à l'acquéreur, l'immeuble n'est pas achevée au sens des dispositions de l'article R261-1 du code de la construction de l'habitation.

En cas de défaut d'achèvement, le garant s'oblige solidairement avec le vendeur, et à son seul choix: 
- soit à payer, au titre de la garantie financière d'achèvement prévue aux dispositions de l'article R. 261-21 b du code de la construction et de l'habitation, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, dès la signature de la première vente, envers les acquéreurs des lots, 
-soit, au titre de la garantie financière d'achèvement, à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne, tout moyen, qu'il jugera utile, le tout aux frais, risques et périls du vendeur,
- soit à rembourser aux acquéreurs, au titre de la garantie financière de remboursement prévue aux dispositions de l'article R. 261-22 du code de la construction et de l'habitation, les versements effectués au titre du contrat de vente garanti.

La garantie financière souscrite auprès de la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE, prévoit qu’elle s'engage en cas de défaut d'achèvement, solidairement envers l'acquereur de l'immeuble, et avec le vendeur, et à son seul choix : 
- Pour la Garantie Financière d'Achèvement : à payer, au titre de la garantie financière d'achèvement, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, dès la signature de la vente, envers l'acquereur des lots. 

Il est précisé que le vendeur sera réputé défaillant notamment dans les cas suivants : 
- en cas de défaillance financière du vendeur caractérisée par une absence de fonds nécessaires à l'achèvement,
- en cas d'ouverture d'une procédure collective à l'égard du vendeur, si l'administrateur judiciaire désigné ne décide pas, dans les délais prévus aux dispositions du code de commerce, de la poursuite de l'exécution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement objets de la garantie,
- en cas de liquidation judiciaire du vendeur.

La SCI [V] fait valoir qu'à ce jour, la livraison de ses lots n'est toujours pas intervenue alors qu’une date de livraison était prévue au 31 mars 2025, que la SAS LATITUDES GROUP accuse un retard de livraison de plus de 15 mois, que le chantier est à l'arrêt, que de nombreuses entreprises ont abandonné le site, qu'elle est dans l'incapacité manifeste de financer la poursuite des travaux et qu'elle ne justifie pas de causes légitimes de retard.

Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY et la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE à mobiliser leur garantie financière et à terminer et livrer l'ouvrage au motif que la défaillance financière de la SAS LATITUDES GROUPE ne lui permet pas de terminer le chantier avec sa trésorerie et les sommes restant à appeler, que les retards ne peuvent justifier les causes classiques de suspension des délais de livraison rappelées dans l'acte notarié, qu'elle a d'importantes dettes fiscales d'environ 1 298 424 euros, a fait l'objet de mesures de sûreté et qu'elle est en état de défaillance financière. Elle ajoute que le chantier n'a pas évolué depuis des mois et qu"il nécessite de nombreux travaux en faisant valoir que plusieurs entreprises ont quitté le chantier car elle subissent des impayés.

La demanderesse a adressé une mise en demeure le 23 décembre 2025 aux sociétés AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et à la société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY aux fins de solliciter la mise en œuvre de leur garantie financière d'achèvement en raison de la situation financière défaillante du vendeur.

Elle verse au soutien de ses demandes deux sommations interpellatives adressées les16 et 21 janvier 2026 :
- aux sociétés HYDRIUM et ELERIUM, qui ont répondu qu'elles n'intervenaient plus sur le chantier depuis le retrait de leur matériel en décembre 2025 et que la SAS LATITUDES GROUP leur devait les sommes suivantes : 32 071,56 euros, 36 643 euros outre la somme de 38 973,46. Elles indiquent que le retard du chantier peut s'expliquer par des décalages successifs des plannings, des interruptions et reprise partielle liée aux aléas des autres corps d'état et des retards systématiques de paiement,
- à la société QUALITY KING BÂTIMENT qui a répondu que la SAS LATITUDES GROUP lui devait la somme de 187 000 euros pour l'ensemble des prestations sur les bâtiments D et E et que les retards de paiement ont rendu la poursuite du chantier impossible.

Toutefois, s'agissant de la dette alléguée de la SAS LATITUDES GROUP envers la société QUALITY KING BÂTIMENT d’un montant de 187 000 euros, force est de relever que la SAS LATITUDES GROUP justifie que le maître d'œuvre lui a adressé le 6 septembre 2024, deux courriers recommandés faisant état de la constatation de deux niveaux de sous-traitance non déclarés, constituant un manquement au contrat liant les parties et de la non-conformité des ouvrages réalisés, ayant eu pour conséquence de retarder l'exécution des travaux et qu'elle a par courrier recommandé du 26 mars 2025, procéder à la résiliation de son contrat.

Concernant les sociétés ELERIUM et HYDRIUM, la SAS LATITUDES GROUP justifie également avoir procédé à la résiliation de leur marché par courrier du 13 février 2026 pour faute grave, inexécution contractuelle et abandon de chantier.

Dès lors, force est de considérer que des contestations sérieuses sont soulevées par la SAS LATITUDES GROUP sur l’existence et le quantum des dettes alléguées.

La demanderesse verse en outre l'état d'endettement 4 juin 2026, démontrant l'inscription d'un privilège du trésor d'un montant de 474 261 euros et justifie par la production d’un relevé des formalités d'une hypothèque du trésor public d'un montant de 637 146 euros et d’hypothèques judiciaires provisoires prises par la société SIMC, le Groupe [J] et la société QUALITY KING BÂTIMENTà l’encontre de la SAS LATITUDES GROUP.

Toutefois, force est de relever s'agissant de l'hypothèque du Trésor public d'un montant de 637 146 euros déposée le 5 mars 2024, portant sur de nombreux lots appartenant à la SAS LATITUDES GROUP, dans le volume 12 que cette dernière fait valoir que l'actif représente une valeur supérieure à l'inscription car le prix moyen d'un parking est de 47 500 euros et que seulement 13 parkings suffisent à couvrir la somme garantie ce qui lui laisse 15 parkings complémentaires représentant une valeur d'environ 700 000 euros.

S'agissant du privilège du trésor à hauteur de 474 161 euros, il résulte d'une attestation de l'expert-comptable du 8 juin 2026 de la SAS LATITUDE GROUP que ce privilège correspond à un rappel de taxe sur la valeur ajoutée, qu'il a été notifié à l'issue d'un contrôle fiscal, que la TVA est récupérable sur le plan fiscal sur l'exercice de paiement effectif, que le principal du rappel constitue un décalage de trésorerie d'un exercice sur l'autre et non une perte définitive pour la société et que les pénalités accessoires de 82 962 euros constituent la seule fraction du rappel demeurant à sa charge avec cette précision qu'une somme de 35 629 euros a déjà été réglée de sorte que le résiduel dû s'élève à la somme de 47 333 euros.

De plus, il ressort d'un mail du notaire produit par la SAS LATITUDES GROUP en date du 8 juin 2026 que l'inscription de l'hypothèque provisoire de la société [J] a été radiée et que celle de la société SIMC est non causée puisqu'elle a été intégralement payée de sorte que la radiation est en cours.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui conteste toute défaillance financière et qui fait valoir qu'elle dispose des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble,verse des attestations portant sur l'état des ventes certifiées par le notaire en date du 19 mars 2026 correspondant à la tranche 2B faisant ressortir des ventes à hauteur de 12 132 000 euros et 8 310 000 euros.

Il résulte en outre des documents de synthèse du 6 juin 2026 que ses comptes présentent un solde positif de 290 901.80 euros et de 206 503.20 euros.

Il ressort enfin de l'extrait KBIS à jour du 4 juin 2026 que la SAS LATITUDES GROUP ne fait pas l'objet d'une procédure collective.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui se prévaut de nombreuses causes de suspension légitimes du délai de livraison justifie qu'en cours de chantier, elle a procédé à la résiliation d'autres marchés que ceux précédemment mentionnés et notamment celui de la société [Adresse 8], chargée des lots plomberie électricité, après mises en demeure du 15 avril et 7 mai 2026.

Elle justifie par ailleurs que des difficultés ont été rencontrées avec le concessionnaire ENEDIS en 2023 portant sur les transformateur électriques.

Elle verse en ce sens une attestation du maître d'œuvre du 7 avril 2026 relatant l'ensemble de ces événements ayant justifié le retard pris dans l'achèvement et la livraison des lots, qui retient les défaillances successives d'entreprises, les retards du concessionnaire, les intempéries,la perturbation des accès routiers vers la station d'[Etablissement 1] et les travaux modificatifs sollicités par la SCI [V] en cours de chantier.

Enfin, bien qu'elle produise des procès-verbaux de constat établis le 4 novembre 2025, le11 février 2026 puis le 5 juin 2026 établissant que les travaux sont inachevés et qu'un seul ouvrier est présent sur l'ensemble du programme au mois de juin 2026, il n'est pas démontré de façon incontestable que le chantier serait totalement arrêté, le retard pris dans les travaux pouvant s'expliquer notamment par les jours d'intempéries ainsi que les défaillances de plusieurs entreprises, un planning prévisionnel d’achèvement des travaux étant de surcroît versé en défense.

En conséquence, force est de considérer au vu des seuls éléments produits par la société[V] et des justificatifs versés en défense que des contestations sérieuses tenant à la défaillance financière de la SAS LATITUDES GROUP caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, font obstacle à la demande de mobilisation des garanties financières de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE et de la société GREAT AMERICAAN INTERNATIONAL INSURANCE.

Il n'y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de condamnation de la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets des actes de vente :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.
L'acquéreur d'un immeuble en état futur d'achèvement qui n'est pas livré dans les délais contractuellement convenus en raison de manquements du promoteur peut réclamer la livraison de son immeuble sous astreinte.

Il convient d'observer qu'il est principalement invoqué l'exécution d'une obligation de faire, au sens de l'article 835 du code de procédure civile.

Il ressort des actes de vente, qu' un délai d'achèvement et de livraison des lots a été prévu au 31 mars 2025 hors cas de force majeure ou de survenance de causes légitimes de suspension prévues aux contrats.

Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison, il est fait état notamment des intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, le retard provenant de la défaillance de l'entreprise pour une cause autre que son admission une procédure collective est avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux, la désignation d'une autre entreprise, les accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires sur justification du maître d'œuvre de l'opération, les retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, la fermeture des routes d'accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou force majeure.

Pour l’appréciation des évènements évoqués, les parties d’un commun accord ont convenu de déclarer s’en rapporter à un certificat établi par le maitre d’oeuvre ayant la direction des travaux, auquel sera joint le cas échéant, les justificatifs convenus.

Il est prévu que s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux majorés d'un mois en raison de la répercussion sur l'organisation du chantier.

La SAS LATITUDES GROUP verse en ce sens une attestation du maître d'œuvre du 7 avril 2026 relatant l'ensemble de ces événements justifiant du retard pris dans l'achèvement et la livraison des lots notamment:
- les défaillances successives d’entreprises, 
- un arrêt du chantier pour raisons de sécurité du 31 octobre au 13 novembre 2024, 
- les retards du concessionnaire ENEDIS, 
- les intempéries (249 jours) 
- la perturbation des accès routiers vers la station d’[Localité 8] (12 jours)
- les travaux modificatifs sollicités par la SCI [V] ayant engendré l’établissement d’études d’exécution et des consultations d’entreprises le 7 juillet 2025 (au lieu de mars 2024), la transmission des devis le 14 août 2025, le refus de la société du 15 septembre 2025 et une poursuite des échanges et ajustements relatifs aux prestations

Il ressort par ailleurs de l'attestation d'avancement des travaux du bâtiment E rédigée par le maître d'œuvre le 4 juin 2026 que le bâtiment présente un état d'avancement correspondant à un ouvrage hors d’eau et hors d’air et que les travaux à réaliser concernant principalement les ouvrages intérieurs, les réseaux techniques, les chapes, les cloisons et doublage, les finitions, les équipements techniques ainsi que l'ensemble des travaux d'étanchéité, de revêtement des terrasses et balcons.

Il est prévu selon le planning d'exécution une livraison fin novembre 2026.

La SAS LATITUDES GROUP, évoque en conséquence des causes de suspension du délai de livraison contractuellement prévu, survenues majoritairement après les actes d'acquisition, ces situations figurant au nombre des causes légitimes fixées dans le cadre du contrat liant les parties. 

Dès lors, au vu des circonstances de l'espèce, des causes de suspension du délai de livraison retenues par le maitre d'oeuvre comprenant un nombre conséquent de jours de retard comptabilisés notamment pour les intempéries, la pertubation des accés et les travaux complémentaires sollicités par la SCI [V] et du dépassement d'environ 16 mois du délai de livraison qui était initialement prévu au 31 mars 2025, force est de considérer qu’il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier le bien fondé de ces causes, ni leur caractère légitime étant observé que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la date de livraison prévisionnelle ne confère pas une obligation de résultat à la charge du promoteur, et qu'il n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé, d'un manquement manifeste de la SAS LATITUDES GROUP dans l'exécution de ses engagements contractuels.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé en l'état de l'existence de contestations sérieuses.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de la nature du litige et des circonstances de l'espèce, de rejeter les demandes respectives formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser les dépens à la charge de la SCI [V] qui succombe.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà,

ORDONNONS la disjonction de l'instance enrôlée sous le numéro 26/383 de l'instance numéro 26/384 ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI [V] à l'encontre de la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED et de la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI [V] à l'encontre de la SAS LATITUDES GROUP ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI [V] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00384 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RA3W
du 23 Juillet 2026 

affaire : S.C.I. [V]
c/ Compagnie d’assurance GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE, S.A.S. NEXUS EUROPE, Compagnie d’assurance CASUALITY AND GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, S.A.S. LATITUDES GROUP
















Copie exécutoire délivrée à

Me Laurent BELFIORE
Me Franck CHOUMAN
Me Sophie JONQUET
Me Caroline RODRIGUEZ


l’an deux mil vingt six et le vingt trois Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. [V]
[Adresse 1] C/O S.A.M. INDUSTRIE DU BATIMENT
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Franck CHOUMAN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Compagnie d’assurance GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE

S.A.S. NEXUS EUROPE
[Adresse 3]
[Localité 5]
Non comparante ni représentée

Compagnie d’assurance CASUALITY AND GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED
[Adresse 4]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE

S.A.S. LATITUDES GROUP
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026. 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 (RG 26/384), la SCI [V] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP, la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et la SAS NEXUS EUROPE aux fins de voir :
- condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement de la livraison du lot 182 dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et NEXUS EUROPE à actionner leurs garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc, l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et la SAS NEXUS EUROPE à actionner leurs garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des parties communes et équipements dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, condamner la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets des actes de vente, parties communes et équipements dans un délai de 60 jours à compter de la décision sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la décision à intervenir 
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction profit de son conseil Maître Franck CHOUMAN.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 (RG 26/383) la SARL ESTHE TEETH a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED aux fins de voir:
- condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à mobiliser ses garanties financières d'achèvement et ainsi à achever et livrer des lots objets de l'acte de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, condamner la société SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l'acte de vente et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil Maître Franck CHOUMAN.

La jonction des instances a été ordonnée à l'audience du 27 mars 2026.

A l'audience du 9 juin 2026, la SCI [V] a maintenu aux termes de ses conclusions en réplique ses demandes.

La SARL ESTHE TEETH a maintenu ses demandes.

La SAS LATITUDES GROUP a sollicité dans ses conclusions déposées à l'audience :
- In limine litis : de voir ordonner la disjonction de l'instance introduite par la SCI [V] de celle introduite par la SARL ESTHE TEETH,
- dire qu'il n'y a pas lieu à référé,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI [V] et de la SARL ESTHE TEETH qui n'entrent pas dans la compétence du juge des référés,
En tout état de cause,
- condamner la SCI [V] et la SARL ESTHE TEETH payer chacune à lui payer la somme de 4.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société la SCI [V] et la SARL ESTHE TEETH aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP SJ2A, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Sophie JONQUET, avocat au Barreau de Nice, en application de l'article 699 du code de procédure civile.


La société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED, a sollicité dans ses conclusions déposées à l'audience de :
- rejeter l'intégralité des demandes formées par les sociétés ESTHE TEETH et [V] à son encontre à raison des nombreuses contestations sérieuses quant à l'obligation du garant, 
En tout état de cause, 
- condamner in solidum les société ESTHE TEETH et [V] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit dela SELAS KARILA, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

La société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCEa sollicité dans ses conclusions en réponse et oralement:
- la disjonction des instances:
- juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [V],
- débouter la SCI [V] de ses demandes de condamnation à son encontre tendant à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc et l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de trente (30) jours à compter de la décision à intervenir,
- débouter la SCI [V] de ses demandes de condamnation à l'encontre de la Compagnie GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE (EU) DESIGNATED ACTIVITY COMPANY in solidum avec la Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY (EUROPE) LIMITED et la SAS NEXUS EUROPE tendant à actionner ses garanties permettant la nomination d'un administrateur ad hoc, l'achèvement et la livraison des lots 506, 507, 290, 291, 271 et 272 dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir,
À titre subsdiaire,
- juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [V] et la débouter de sa demande de condamnation in solidum et sous astreinte à mobiliser ses garanties aux fins de nommer un administrateur ad hoc et de faire achever et livrer les biens litigieux,
En tout état de cause,
- condamner la SAS LATITUDES GROUP à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,
- débouter les parties de toutes demandes plus amples et contraires,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, que Maître Caroline RODRIGUEZ recouvrera conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

La SAS NEXUS EUROPE régulièrement assignée à personne morale, n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de disjonction des instances :

Selon l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

En l'espèce, la SAS LATITUDE GROUP sollicite la disjonction des instances au motif que les deux instances ont été jointes lors de la précédente audience mais qu'elles n'ont pas vocation à être jugées ensemble car elles concernent des propriétaires différents, des lots et des bâtiments différents et ne portent pas sur les mêmes demandes tout en faisant valoir que la SARL ESTHE TEETH sollicite une demande expertise ce qui n'est pas le cas de la SCI [V].

La société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE sollicite également la disjonction des instances en faisant valoir qu'elle n'a été assignée que dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 26/384 et qu'elle n'a pas été destinataire de l'ensemble des dénonces afférentes à l'autre affaire qui ne la concerne pas.

La SCI WHISPILE ainsi que la SARL ESTHE TEETH ont exposé ne pas s'opposer à la disjonction des deux instances.


En conséquence, en l'absence de lien entre les litiges justifiant qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les juger ensemble et au vu de l'accord des parties, il convient d'ordonner la disjonction de l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/383 de l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/384.

Sur les demandes de la SCI [V] formées à l'encontre de la société CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY et de la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE aux fins de mobilisation de leurs garanties financières d’achèvement 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l'article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Selon l'article L261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.
Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure au titre du livre VI du code de commerce.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SAS LATITUDES GROUP est maitre d'ouvrage dans le cadre de la construction d'un ensemble immobilier d'immeubles (A, B, C, D et E), de chalets et d'un hôtel 5 étoiles sis [Adresse 7].

La SCI [V] a acquis en l'état futur d'achèvement suivant plusieurs contrats de vente, plusieurs lots :
- en date du 29 mars 2024 : un parking correspondant au lot 182 au prix de 50 000 euros ;
- en date du 29 mars 2024 : deux appartements et deux parkings correspondant aux lots 506, 507, 290 et 291 au prix de 2 400 000 euros ;
- en date du 16 septembre 2024 un appartement et deux parkings correspondant aux lot 501, 271 et 272 au prix de 370 000 euros ;
- outre une quote-part des parties communes.

Il a été prévu un délai d'achèvement et de livraison des lots au 31 mars 2025, hors survenance de causes légitimes de suspension listées dans lesdits contrats notamment les intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, le retard provenant de la défaillance de l'entreprise faisant l'objet d'une procédure collective ou pour une cause autre que son admission à une procédure collective, qui est avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux, la désignation d'une autre entreprise, les accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires sur justification du maître d'œuvre de l'opération, les retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, la fermeture des routes d'accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou cas de force majeure.

Pour l’appréciation des évènements évoqués, les parties d’un commun accord ont convenu de déclarer s’en rapporter à un certificat établi par le maitre d’oeuvre ayant la direction des travaux, auquel sera joint le cas échéant, les justificatifs convenus.

Il est prévu que s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux majorés d'un mois en raison de la répercussion sur l'organisation du chantier.

Les contrats précisent qu'une garantie bancaire d'achèvement a été souscrite auprès de la société CASUALTY AND GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY pour la première et deuxième tranche soit le lot 182 et auprès de la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE pour le bâtiment E soit pour les lots 506, 507, 290, 291, 501, 271 et 272.

La convention de garantie financière d'achèvement de la société CASUALTY AND GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY prévoit qu'elle pourra être mise en jeu par un ou plusieurs bénéficiaires ou sur décision unilatérale du garant en cas d'inachèvement de l'immeuble causé par la défaillance du vendeur.

 Il est précisé que le vendeur sera réputé défaillant dans les cas suivants :
- en cas d'ouverture d'une procédure collective à l'égard du vendeur si l'administrateur judiciaire désigné ne décide pas dans les délais prévus aux dispositions du code de commerce de la poursuite de l'exécution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement objets de la garantie,
- en cas de liquidation judiciaire du vendeur,
- en cas où à la date contractuellement fixée pour la livraison à l'acquéreur, l'immeuble n'est pas achevée au sens des dispositions de l'article R261-1 du code de la construction de l'habitation.

En cas de défaut d'achèvement, le garant s'oblige solidairement avec le vendeur, et à son seul choix: 
- soit à payer, au titre de la garantie financière d'achèvement prévue aux dispositions de l'article R. 261-21 b du code de la construction et de l'habitation, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, dès la signature de la première vente, envers les acquéreurs des lots, 
-soit, au titre de la garantie financière d'achèvement, à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne, tout moyen, qu'il jugera utile, le tout aux frais, risques et périls du vendeur,
- soit à rembourser aux acquéreurs, au titre de la garantie financière de remboursement prévue aux dispositions de l'article R. 261-22 du code de la construction et de l'habitation, les versements effectués au titre du contrat de vente garanti.

La garantie financière souscrite auprès de la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE, prévoit qu’elle s'engage en cas de défaut d'achèvement, solidairement envers l'acquereur de l'immeuble, et avec le vendeur, et à son seul choix : 
- Pour la Garantie Financière d'Achèvement : à payer, au titre de la garantie financière d'achèvement, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, dès la signature de la vente, envers l'acquereur des lots. 

Il est précisé que le vendeur sera réputé défaillant notamment dans les cas suivants : 
- en cas de défaillance financière du vendeur caractérisée par une absence de fonds nécessaires à l'achèvement,
- en cas d'ouverture d'une procédure collective à l'égard du vendeur, si l'administrateur judiciaire désigné ne décide pas, dans les délais prévus aux dispositions du code de commerce, de la poursuite de l'exécution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement objets de la garantie,
- en cas de liquidation judiciaire du vendeur.

La SCI [V] fait valoir qu'à ce jour, la livraison de ses lots n'est toujours pas intervenue alors qu’une date de livraison était prévue au 31 mars 2025, que la SAS LATITUDES GROUP accuse un retard de livraison de plus de 15 mois, que le chantier est à l'arrêt, que de nombreuses entreprises ont abandonné le site, qu'elle est dans l'incapacité manifeste de financer la poursuite des travaux et qu'elle ne justifie pas de causes légitimes de retard.

Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY et la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE à mobiliser leur garantie financière et à terminer et livrer l'ouvrage au motif que la défaillance financière de la SAS LATITUDES GROUPE ne lui permet pas de terminer le chantier avec sa trésorerie et les sommes restant à appeler, que les retards ne peuvent justifier les causes classiques de suspension des délais de livraison rappelées dans l'acte notarié, qu'elle a d'importantes dettes fiscales d'environ 1 298 424 euros, a fait l'objet de mesures de sûreté et qu'elle est en état de défaillance financière. Elle ajoute que le chantier n'a pas évolué depuis des mois et qu"il nécessite de nombreux travaux en faisant valoir que plusieurs entreprises ont quitté le chantier car elle subissent des impayés.

La demanderesse a adressé une mise en demeure le 23 décembre 2025 aux sociétés AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE et à la société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY aux fins de solliciter la mise en œuvre de leur garantie financière d'achèvement en raison de la situation financière défaillante du vendeur.

Elle verse au soutien de ses demandes deux sommations interpellatives adressées les16 et 21 janvier 2026 :
- aux sociétés HYDRIUM et ELERIUM, qui ont répondu qu'elles n'intervenaient plus sur le chantier depuis le retrait de leur matériel en décembre 2025 et que la SAS LATITUDES GROUP leur devait les sommes suivantes : 32 071,56 euros, 36 643 euros outre la somme de 38 973,46. Elles indiquent que le retard du chantier peut s'expliquer par des décalages successifs des plannings, des interruptions et reprise partielle liée aux aléas des autres corps d'état et des retards systématiques de paiement,
- à la société QUALITY KING BÂTIMENT qui a répondu que la SAS LATITUDES GROUP lui devait la somme de 187 000 euros pour l'ensemble des prestations sur les bâtiments D et E et que les retards de paiement ont rendu la poursuite du chantier impossible.

Toutefois, s'agissant de la dette alléguée de la SAS LATITUDES GROUP envers la société QUALITY KING BÂTIMENT d’un montant de 187 000 euros, force est de relever que la SAS LATITUDES GROUP justifie que le maître d'œuvre lui a adressé le 6 septembre 2024, deux courriers recommandés faisant état de la constatation de deux niveaux de sous-traitance non déclarés, constituant un manquement au contrat liant les parties et de la non-conformité des ouvrages réalisés, ayant eu pour conséquence de retarder l'exécution des travaux et qu'elle a par courrier recommandé du 26 mars 2025, procéder à la résiliation de son contrat.

Concernant les sociétés ELERIUM et HYDRIUM, la SAS LATITUDES GROUP justifie également avoir procédé à la résiliation de leur marché par courrier du 13 février 2026 pour faute grave, inexécution contractuelle et abandon de chantier.

Dès lors, force est de considérer que des contestations sérieuses sont soulevées par la SAS LATITUDES GROUP sur l’existence et le quantum des dettes alléguées.

La demanderesse verse en outre l'état d'endettement 4 juin 2026, démontrant l'inscription d'un privilège du trésor d'un montant de 474 261 euros et justifie par la production d’un relevé des formalités d'une hypothèque du trésor public d'un montant de 637 146 euros et d’hypothèques judiciaires provisoires prises par la société SIMC, le Groupe [J] et la société QUALITY KING BÂTIMENTà l’encontre de la SAS LATITUDES GROUP.

Toutefois, force est de relever s'agissant de l'hypothèque du Trésor public d'un montant de 637 146 euros déposée le 5 mars 2024, portant sur de nombreux lots appartenant à la SAS LATITUDES GROUP, dans le volume 12 que cette dernière fait valoir que l'actif représente une valeur supérieure à l'inscription car le prix moyen d'un parking est de 47 500 euros et que seulement 13 parkings suffisent à couvrir la somme garantie ce qui lui laisse 15 parkings complémentaires représentant une valeur d'environ 700 000 euros.

S'agissant du privilège du trésor à hauteur de 474 161 euros, il résulte d'une attestation de l'expert-comptable du 8 juin 2026 de la SAS LATITUDE GROUP que ce privilège correspond à un rappel de taxe sur la valeur ajoutée, qu'il a été notifié à l'issue d'un contrôle fiscal, que la TVA est récupérable sur le plan fiscal sur l'exercice de paiement effectif, que le principal du rappel constitue un décalage de trésorerie d'un exercice sur l'autre et non une perte définitive pour la société et que les pénalités accessoires de 82 962 euros constituent la seule fraction du rappel demeurant à sa charge avec cette précision qu'une somme de 35 629 euros a déjà été réglée de sorte que le résiduel dû s'élève à la somme de 47 333 euros.

De plus, il ressort d'un mail du notaire produit par la SAS LATITUDES GROUP en date du 8 juin 2026 que l'inscription de l'hypothèque provisoire de la société [J] a été radiée et que celle de la société SIMC est non causée puisqu'elle a été intégralement payée de sorte que la radiation est en cours.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui conteste toute défaillance financière et qui fait valoir qu'elle dispose des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble,verse des attestations portant sur l'état des ventes certifiées par le notaire en date du 19 mars 2026 correspondant à la tranche 2B faisant ressortir des ventes à hauteur de 12 132 000 euros et 8 310 000 euros.

Il résulte en outre des documents de synthèse du 6 juin 2026 que ses comptes présentent un solde positif de 290 901.80 euros et de 206 503.20 euros.

Il ressort enfin de l'extrait KBIS à jour du 4 juin 2026 que la SAS LATITUDES GROUP ne fait pas l'objet d'une procédure collective.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui se prévaut de nombreuses causes de suspension légitimes du délai de livraison justifie qu'en cours de chantier, elle a procédé à la résiliation d'autres marchés que ceux précédemment mentionnés et notamment celui de la société [Adresse 8], chargée des lots plomberie électricité, après mises en demeure du 15 avril et 7 mai 2026.

Elle justifie par ailleurs que des difficultés ont été rencontrées avec le concessionnaire ENEDIS en 2023 portant sur les transformateur électriques.

Elle verse en ce sens une attestation du maître d'œuvre du 7 avril 2026 relatant l'ensemble de ces événements ayant justifié le retard pris dans l'achèvement et la livraison des lots, qui retient les défaillances successives d'entreprises, les retards du concessionnaire, les intempéries,la perturbation des accès routiers vers la station d'[Etablissement 1] et les travaux modificatifs sollicités par la SCI [V] en cours de chantier.

Enfin, bien qu'elle produise des procès-verbaux de constat établis le 4 novembre 2025, le11 février 2026 puis le 5 juin 2026 établissant que les travaux sont inachevés et qu'un seul ouvrier est présent sur l'ensemble du programme au mois de juin 2026, il n'est pas démontré de façon incontestable que le chantier serait totalement arrêté, le retard pris dans les travaux pouvant s'expliquer notamment par les jours d'intempéries ainsi que les défaillances de plusieurs entreprises, un planning prévisionnel d’achèvement des travaux étant de surcroît versé en défense.

En conséquence, force est de considérer au vu des seuls éléments produits par la société[V] et des justificatifs versés en défense que des contestations sérieuses tenant à la défaillance financière de la SAS LATITUDES GROUP caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, font obstacle à la demande de mobilisation des garanties financières de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE et de la société GREAT AMERICAAN INTERNATIONAL INSURANCE.

Il n'y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de condamnation de la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets des actes de vente :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.
L'acquéreur d'un immeuble en état futur d'achèvement qui n'est pas livré dans les délais contractuellement convenus en raison de manquements du promoteur peut réclamer la livraison de son immeuble sous astreinte.

Il convient d'observer qu'il est principalement invoqué l'exécution d'une obligation de faire, au sens de l'article 835 du code de procédure civile.

Il ressort des actes de vente, qu' un délai d'achèvement et de livraison des lots a été prévu au 31 mars 2025 hors cas de force majeure ou de survenance de causes légitimes de suspension prévues aux contrats.

Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison, il est fait état notamment des intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, le retard provenant de la défaillance de l'entreprise pour une cause autre que son admission une procédure collective est avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux, la désignation d'une autre entreprise, les accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires sur justification du maître d'œuvre de l'opération, les retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, la fermeture des routes d'accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou force majeure.

Pour l’appréciation des évènements évoqués, les parties d’un commun accord ont convenu de déclarer s’en rapporter à un certificat établi par le maitre d’oeuvre ayant la direction des travaux, auquel sera joint le cas échéant, les justificatifs convenus.

Il est prévu que s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux majorés d'un mois en raison de la répercussion sur l'organisation du chantier.

La SAS LATITUDES GROUP verse en ce sens une attestation du maître d'œuvre du 7 avril 2026 relatant l'ensemble de ces événements justifiant du retard pris dans l'achèvement et la livraison des lots notamment:
- les défaillances successives d’entreprises, 
- un arrêt du chantier pour raisons de sécurité du 31 octobre au 13 novembre 2024, 
- les retards du concessionnaire ENEDIS, 
- les intempéries (249 jours) 
- la perturbation des accès routiers vers la station d’[Localité 8] (12 jours)
- les travaux modificatifs sollicités par la SCI [V] ayant engendré l’établissement d’études d’exécution et des consultations d’entreprises le 7 juillet 2025 (au lieu de mars 2024), la transmission des devis le 14 août 2025, le refus de la société du 15 septembre 2025 et une poursuite des échanges et ajustements relatifs aux prestations

Il ressort par ailleurs de l'attestation d'avancement des travaux du bâtiment E rédigée par le maître d'œuvre le 4 juin 2026 que le bâtiment présente un état d'avancement correspondant à un ouvrage hors d’eau et hors d’air et que les travaux à réaliser concernant principalement les ouvrages intérieurs, les réseaux techniques, les chapes, les cloisons et doublage, les finitions, les équipements techniques ainsi que l'ensemble des travaux d'étanchéité, de revêtement des terrasses et balcons.

Il est prévu selon le planning d'exécution une livraison fin novembre 2026.

La SAS LATITUDES GROUP, évoque en conséquence des causes de suspension du délai de livraison contractuellement prévu, survenues majoritairement après les actes d'acquisition, ces situations figurant au nombre des causes légitimes fixées dans le cadre du contrat liant les parties. 

Dès lors, au vu des circonstances de l'espèce, des causes de suspension du délai de livraison retenues par le maitre d'oeuvre comprenant un nombre conséquent de jours de retard comptabilisés notamment pour les intempéries, la pertubation des accés et les travaux complémentaires sollicités par la SCI [V] et du dépassement d'environ 16 mois du délai de livraison qui était initialement prévu au 31 mars 2025, force est de considérer qu’il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier le bien fondé de ces causes, ni leur caractère légitime étant observé que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la date de livraison prévisionnelle ne confère pas une obligation de résultat à la charge du promoteur, et qu'il n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé, d'un manquement manifeste de la SAS LATITUDES GROUP dans l'exécution de ses engagements contractuels.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé en l'état de l'existence de contestations sérieuses.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de la nature du litige et des circonstances de l'espèce, de rejeter les demandes respectives formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser les dépens à la charge de la SCI [V] qui succombe.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà,

ORDONNONS la disjonction de l'instance enrôlée sous le numéro 26/383 de l'instance numéro 26/384 ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI [V] à l'encontre de la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED et de la société GREAT AMERICAN INTERNATIONAL INSURANCE ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI [V] à l'encontre de la SAS LATITUDES GROUP ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI [V] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L261-10-1, code civil 1792-1, code de la construction et de l'habitation L261-1, code de la construction et de l'habitation R261-1, code civil 1601-3, code des assurances L241-2, code de la construction et de l'habitation R261-22, code civil 1601-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 27 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/11738

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• 30 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/00015

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• 18 novembre 2025 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Autres décisions constatant le dessaisissement en mettant fin à l'instance et à l'action · n° 09/02994

  en commun : code de la construction et de l'habitation L261-1, code de la construction et de l'habitation R261-1, code civil 1601-3, code civil 1601-1

• 26 mars 2024 · Cour d'appel de Grenoble · Autre · n° 23/02157

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• 14 janvier 2025 · Cour d'appel de Chambéry · Autre · n° 24/00294

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• 24 mars 2025 · Tribunal judiciaire de Meaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00395

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• 15 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion · Accorde une provision et désigne un expert ou un autre technicien · n° 24/00385

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:52:36.607Z.