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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 27 juillet 2026, n° 26/50425

Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoirDroit des affairesGroupements : Fonctionnement (II)
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/50425
N° Portalis 352J-W-B7K-DBO5Y

N° : 3MF/CA

Assignations des :
12 et 14 janvier 2026

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 27 juillet 2026



par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Cloé André, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. [L] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Martin Lecomte de l’Association de Chauveron Vallery-Radot Lecomte, avocats au barreau de PARIS - #R110


DEFENDERESSES

S.A. LA COMPAGNIE ABEILLE IARD & SANTE prise en la personne de son président
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Juliette Mel de la SELARL M2J Avocats, avocats au barreau de PARIS - #E2254

Société S2C COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud Métayer-Mathieu, avocat au barreau de PARIS - #A0866

Société SCCV 10 JULES PRINCET
[Adresse 4]
[Localité 5]

S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [Y] [C]
[Adresse 5]
[Localité 6]

non représentées



DÉBATS

A l’audience du 25 juin 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Cloé André, Greffier, 

La SCCV [Adresse 6] a souhaité faire édifier un ensemble immobilier de 74 logements, 2 commerces et 1 crèche au [Adresse 7] [Localité 7].

La société Abeille Iard a assuré l'opération en qualité d'assureur DO, CNR et TRC.

Par acte en date du 4 septembre 2020, la SCCV [Adresse 6] a vendu à la société CDC Habitat, en l'état futur d'achèvement, 74 logements et 74 places de stationnement correspondant à 148 sur 168 des lots composant l'immeuble pour un prix total de 18 237 282 euros, pour une fin de travaux et livraison au plus tard le 31 octobre 2022.

Une garantie financière d'achèvement a été souscrite auprès de la Compagnia di Assicurazioni di Créditi e Cauzioni (ci-après la société S2C).

Par acte en date du 28 février 2022, la société CDC Habitat a transféré à la SCI [L] le bénéfice du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé avec la SCCV [Adresse 6].

***

Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 14 janvier 2026, la SCI [L] a assigné la SCCV [Adresse 6], la société MJA prise en la personne de Maître [Y] [C] en qualité de liquidateur de la SCCV [Adresse 6], la société Abeilles Iard & Santé et la société S2C devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

- condamner la S2C en sa qualité de garant d'achèvement à faire désigner un mandataire ad hoc ayant pour mission de se substituer au maitre de l'ouvrage défaillant pour achever le chantier jusqu'à livraison d'un ouvrage conforme aux règles de l'art et aux stipulations, contractuelles, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard

- condamner in solidum les sociétés S2C et Abeille Iard & Santé au paiement entre les mains du mandataire ad hoc de la somme de 5 000 000 euros à valoir sur les travaux d'achèvement, de démolition et de reconstruction de l'ouvrage

- juger l'ordonnance à intervenir commune et opposable à la SCCV [Adresse 6] et à Maître [Y] [C] ès qualités

- condamner in solidum les sociétés S2C et Abeille Iard & Santé au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Par conclusions développées lors de l'audience du 25 juin 2026, la SCI [L] maintient ses demandes et sollicite à titre subsidiaire un renvoi au fond devant le tribunal judiciaire de Paris.

A l'appui de ses prétentions, la SCI [L] se prévaut de sa qualité de copropriétaire du sol et de l'ensemble des ouvrages édifiés par la SCCV [Adresse 6] dans la proportion correspondant aux lots qu'elle a achetés et précise avoir versé 15 409 723,29 euros au titre de la vente du 4 septembre 2020. Elle estime justifier ainsi d'un intérêt à agir.
Elle fait valoir que le chantier s'est arrêté et que l'expert désigné par le tribunal de commerce de Paris a relevé de nombreuses malfaçons et l'impossibilité de poursuivre son expertise faute de désignation d'un administrateur ad hoc par la société S2C, ou tout autre partie, et ayant pour mission de réaliser les démarches tendant à l'achèvement de l'immeuble.
Elle expose que la S2C est tenue de l'achèvement de l'immeuble et que sa responsabilité est engagée si elle ne se tient pas informée du déroulement des travaux et n'a remédié à aucune démarche en cas de défaillance du vendeur. Elle précise avoir signalé la défaillance de la SCCV [Adresse 6] au garant d'achèvement par LRAR du 15 juillet 2024.
La SCI [L] se prévaut également des dispositions des articles L242-1 et L124-3 du code des assurances.
La SCI [L] rappelle que la désignation d'un mandataire ad hoc est nécessaire pour permettre l'achèvement de l'ouvrage.
Elle prétend que les contestations soulevées par la société S2C et la société Abeille Iard & Santé ne sont pas sérieuses.
Elle estime que le juge des référés a le pouvoir d'ordonner sous astreinte la désignation d'un administrateur ad hoc.
Elle conteste la caducité du permis de conduire.
Elle se prévaut en fin des dispositions de l'article 837 du code de procédure civile.

***

En réponse, par conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Abeille Iard soulève l'irrecevabilité à agir de la SCI [L] et l'incompétence du juge des référés.

A titre subsidiaire, elle soulève l'existence de contestations sérieuses et sollicite la condamnation de la SCI [L] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, la société Abeille Iard fait valoir que la SCI [L] n'est pas propriétaire de l'ensemble de l'ouvrage et ne peut dès lors pas prétendre à agir pour le compte d'autres propriétaires, lesquels ne sont pas parties à la procédure. Elle précise que quand bien même en sa qualité d'acquéreur qu'elle soit devenue propriétaire des ouvrages déjà construits, la SCCV [Adresse 6] conserve la propriété de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Elle ajoute qu'il n'est pas démontré que la créance de la SCI [L] ait été enregistrée au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [Adresse 6].
Elle fait valoir qu'elle ne dispose pas de la qualité d'assuré qui pourrait prétendre aux garanties souscrites DO, CNR et TRC.
Elle ajoute que la SCI [L] ne peut demander sa condamnation au profit d'un tiers dont la désignation est conditionnée à la position du garant de livraison.
La société Abeille Iard & Santé prétend par ailleurs que le juge des référés n'est pas compétent pour intérpréter une police d'assurances DO ou TRC.
Elle estime en tout état de cause qu'aucune des garanties souscrites n'est mobilisable et que la SCI [L] ne fait pas la différence entre les travaux de finition de l'ouvrage et les travaux qui seraient nécessaires à la reprise des désordres de nature décennale.

***

Par conclusions soutenues oralement à l'audience, la société S2C soulève l'irrecevabilité de l'action de la SCI [L] et à titre subsidiaire qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé. 

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite le débouté de la SCI [L] de l'intégralité de ses demandes.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI [L] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la société S2C fait valoir que la SCI [L] n'est pas bénéficiaire de la garantie financière d'achèvement dont elle demande la mise en oeuvre.
Elle ajoute que les demandes de la SCI [L] visent à obtenir le financement et la réalisation de travaux d'achèvement affectant l'immeuble dans sa globalité et ne peut prétendre agir seule pour l'achèvement d'ouvrages dont elle n'est pas l'unique propriétaire sans avoir appelé à la cause les autres propriétaires.
La société S2C se prévaut par ailleurs des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et nie l'existence de toute urgence, d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent. Elle soulève en outre des contestations sérieuses, rappelant que la demande de désignation d'un administrateur ad hoc est une simple possibilité pour le garant. Elle estime la garantie caduque en raison de la péremption du permis de construire et souligne que le garant n'a pas à répondre des désordres relevant de l'assurance dommages ouvrages ou de la garantie décennale, sauf si sa propre exécution est défectueuse.
Elle estime la demande de provision non fondée.
La société S2C allègue enfin une légèreté blâmable de la SCI [L] qui a procédé à des paiements excédant 70% du prix en violation directe avec les dispositions d'ordre public régissant la VEFA.

La SCCV [Adresse 6] et la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [Y] [C] ne se sont pas constituées.

***

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026. 

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

Motifs

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal n'est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Aux termes de l'article 1603-1 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Selon l'article R.261-21 du code de la construction et de l'habitation, la garantie financière d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R.261-17 prend la forme :
a) Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur ou sous-acquéreur le droit d'en exiger l'exécution ;
b) Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

Les versements effectués par les établissements garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés faits dans l'intérêt de la masse des créanciers.

Il résulte de la combinaison de ces textes et de leur application par la jurisprudence que chaque acquéreur a qualité et intérêt à agir individuellement pour obtenir la garantie financière d'achèvement, y compris au titre des parties communes, accessoires à leurs parties privatives. 

En l'espèce, en l'absence de réception des travaux, la SCCV [Adresse 6] a conservé les pouvoirs de maître de l'ouvrage et la SCI [L] n'est donc pas recevable à agir en qualité de maître de l'ouvrage. En revanche, la SCI [L] est devenue propriétaire au fur et à mesure de l'exécution des travaux, tirant directement son droit du vendeur aux termes du contrat authentique de vente en l'état futur d'achèvement et justifie ainsi d'un intérêt légitime à agir à l'encontre de la société S2C. De même, cette qualité lui permet d'agir à l'encontre de la société Abeille Iard & Santé, les conditions particulières versées aux débats définissant l'assuré pour la garantie DO comme le maître de l'ouvrage et les propriétaires successifs.

L'action de la SCI [L] doit donc être déclarée recevable.

2/ Sur la demande principale

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article L261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Selon jurisprudence constante, le garant d'achèvement doit assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie et engage sa responsabilité lorsqu'il ne contribue pas à l'efficacité des travaux.

En l'espèce, aucune urgence n'est caractérisée, ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent allégués. Il convient donc de considérer que l'action de la SCI [L] se fonde sur l'alinéa 2 de l'article 835 ci-dessus rappelé. Si les dispositions légales donnent la possibilité au garant d'achèvement de demander la désignation d'un administrateur ad hoc, il s'agit d'une simple faculté offerte au garant et non d'une obligation dont l'exécution serait demandée sur le fondement dudit alinéa. Il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur ce point et par suite sur la demande de versement d'une provision audit administrateur.

La demande tendant à voir déclarer l'ordonnance à intervenir commune et opposable à la SCCV [Adresse 6] et Maître [Y] [C] ès qualités est sans objet, ceux-ci étant parties à la présente procédure.

3/ Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 837 alinéa 1 du code de procédure civile, la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

La SCI [L] ne justifie d'aucune urgence à l'appui de sa demande de renvoi au fond et sera par conséquent déboutée de sa demande en ce sens.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI [L] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la SCI [L] au paiement à la S2C et à la société Abeille Iard & Santé de la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Dispositif

Déclarons la SCI [L] recevable ;

Disons n'y avoir lieu à référés ;

Disons n’y avoir lieu à déclarer la présente ordonnance commune et opposable à la SCCV [Adresse 6] et Maître [Y] [C]; 

Déboutons la SCI [L] de sa demande de renvoi au fond ;

Condamnons la SCI [L] au paiement des dépens ;

Condamnons la SCI [L] au paiement à la société S2C et à la société Abeille Iard & Santé de la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 27 juillet 2026


Le Greffier, Le Président,


Cloé André Maïté Faury
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/50425
N° Portalis 352J-W-B7K-DBO5Y

N° : 3MF/CA

Assignations des :
12 et 14 janvier 2026

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 27 juillet 2026



par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Cloé André, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. [L] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Martin Lecomte de l’Association de Chauveron Vallery-Radot Lecomte, avocats au barreau de PARIS - #R110


DEFENDERESSES

S.A. LA COMPAGNIE ABEILLE IARD & SANTE prise en la personne de son président
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Juliette Mel de la SELARL M2J Avocats, avocats au barreau de PARIS - #E2254

Société S2C COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud Métayer-Mathieu, avocat au barreau de PARIS - #A0866

Société SCCV 10 JULES PRINCET
[Adresse 4]
[Localité 5]

S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [Y] [C]
[Adresse 5]
[Localité 6]

non représentées



DÉBATS

A l’audience du 25 juin 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Cloé André, Greffier, 

La SCCV [Adresse 6] a souhaité faire édifier un ensemble immobilier de 74 logements, 2 commerces et 1 crèche au [Adresse 7] [Localité 7].

La société Abeille Iard a assuré l'opération en qualité d'assureur DO, CNR et TRC.

Par acte en date du 4 septembre 2020, la SCCV [Adresse 6] a vendu à la société CDC Habitat, en l'état futur d'achèvement, 74 logements et 74 places de stationnement correspondant à 148 sur 168 des lots composant l'immeuble pour un prix total de 18 237 282 euros, pour une fin de travaux et livraison au plus tard le 31 octobre 2022.

Une garantie financière d'achèvement a été souscrite auprès de la Compagnia di Assicurazioni di Créditi e Cauzioni (ci-après la société S2C).

Par acte en date du 28 février 2022, la société CDC Habitat a transféré à la SCI [L] le bénéfice du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé avec la SCCV [Adresse 6].

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Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 14 janvier 2026, la SCI [L] a assigné la SCCV [Adresse 6], la société MJA prise en la personne de Maître [Y] [C] en qualité de liquidateur de la SCCV [Adresse 6], la société Abeilles Iard & Santé et la société S2C devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

- condamner la S2C en sa qualité de garant d'achèvement à faire désigner un mandataire ad hoc ayant pour mission de se substituer au maitre de l'ouvrage défaillant pour achever le chantier jusqu'à livraison d'un ouvrage conforme aux règles de l'art et aux stipulations, contractuelles, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard

- condamner in solidum les sociétés S2C et Abeille Iard & Santé au paiement entre les mains du mandataire ad hoc de la somme de 5 000 000 euros à valoir sur les travaux d'achèvement, de démolition et de reconstruction de l'ouvrage

- juger l'ordonnance à intervenir commune et opposable à la SCCV [Adresse 6] et à Maître [Y] [C] ès qualités

- condamner in solidum les sociétés S2C et Abeille Iard & Santé au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Par conclusions développées lors de l'audience du 25 juin 2026, la SCI [L] maintient ses demandes et sollicite à titre subsidiaire un renvoi au fond devant le tribunal judiciaire de Paris.

A l'appui de ses prétentions, la SCI [L] se prévaut de sa qualité de copropriétaire du sol et de l'ensemble des ouvrages édifiés par la SCCV [Adresse 6] dans la proportion correspondant aux lots qu'elle a achetés et précise avoir versé 15 409 723,29 euros au titre de la vente du 4 septembre 2020. Elle estime justifier ainsi d'un intérêt à agir.
Elle fait valoir que le chantier s'est arrêté et que l'expert désigné par le tribunal de commerce de Paris a relevé de nombreuses malfaçons et l'impossibilité de poursuivre son expertise faute de désignation d'un administrateur ad hoc par la société S2C, ou tout autre partie, et ayant pour mission de réaliser les démarches tendant à l'achèvement de l'immeuble.
Elle expose que la S2C est tenue de l'achèvement de l'immeuble et que sa responsabilité est engagée si elle ne se tient pas informée du déroulement des travaux et n'a remédié à aucune démarche en cas de défaillance du vendeur. Elle précise avoir signalé la défaillance de la SCCV [Adresse 6] au garant d'achèvement par LRAR du 15 juillet 2024.
La SCI [L] se prévaut également des dispositions des articles L242-1 et L124-3 du code des assurances.
La SCI [L] rappelle que la désignation d'un mandataire ad hoc est nécessaire pour permettre l'achèvement de l'ouvrage.
Elle prétend que les contestations soulevées par la société S2C et la société Abeille Iard & Santé ne sont pas sérieuses.
Elle estime que le juge des référés a le pouvoir d'ordonner sous astreinte la désignation d'un administrateur ad hoc.
Elle conteste la caducité du permis de conduire.
Elle se prévaut en fin des dispositions de l'article 837 du code de procédure civile.

***

En réponse, par conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Abeille Iard soulève l'irrecevabilité à agir de la SCI [L] et l'incompétence du juge des référés.

A titre subsidiaire, elle soulève l'existence de contestations sérieuses et sollicite la condamnation de la SCI [L] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, la société Abeille Iard fait valoir que la SCI [L] n'est pas propriétaire de l'ensemble de l'ouvrage et ne peut dès lors pas prétendre à agir pour le compte d'autres propriétaires, lesquels ne sont pas parties à la procédure. Elle précise que quand bien même en sa qualité d'acquéreur qu'elle soit devenue propriétaire des ouvrages déjà construits, la SCCV [Adresse 6] conserve la propriété de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Elle ajoute qu'il n'est pas démontré que la créance de la SCI [L] ait été enregistrée au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [Adresse 6].
Elle fait valoir qu'elle ne dispose pas de la qualité d'assuré qui pourrait prétendre aux garanties souscrites DO, CNR et TRC.
Elle ajoute que la SCI [L] ne peut demander sa condamnation au profit d'un tiers dont la désignation est conditionnée à la position du garant de livraison.
La société Abeille Iard & Santé prétend par ailleurs que le juge des référés n'est pas compétent pour intérpréter une police d'assurances DO ou TRC.
Elle estime en tout état de cause qu'aucune des garanties souscrites n'est mobilisable et que la SCI [L] ne fait pas la différence entre les travaux de finition de l'ouvrage et les travaux qui seraient nécessaires à la reprise des désordres de nature décennale.

***

Par conclusions soutenues oralement à l'audience, la société S2C soulève l'irrecevabilité de l'action de la SCI [L] et à titre subsidiaire qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé. 

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite le débouté de la SCI [L] de l'intégralité de ses demandes.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI [L] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la société S2C fait valoir que la SCI [L] n'est pas bénéficiaire de la garantie financière d'achèvement dont elle demande la mise en oeuvre.
Elle ajoute que les demandes de la SCI [L] visent à obtenir le financement et la réalisation de travaux d'achèvement affectant l'immeuble dans sa globalité et ne peut prétendre agir seule pour l'achèvement d'ouvrages dont elle n'est pas l'unique propriétaire sans avoir appelé à la cause les autres propriétaires.
La société S2C se prévaut par ailleurs des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et nie l'existence de toute urgence, d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent. Elle soulève en outre des contestations sérieuses, rappelant que la demande de désignation d'un administrateur ad hoc est une simple possibilité pour le garant. Elle estime la garantie caduque en raison de la péremption du permis de construire et souligne que le garant n'a pas à répondre des désordres relevant de l'assurance dommages ouvrages ou de la garantie décennale, sauf si sa propre exécution est défectueuse.
Elle estime la demande de provision non fondée.
La société S2C allègue enfin une légèreté blâmable de la SCI [L] qui a procédé à des paiements excédant 70% du prix en violation directe avec les dispositions d'ordre public régissant la VEFA.

La SCCV [Adresse 6] et la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [Y] [C] ne se sont pas constituées.

***

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026. 

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal n'est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Aux termes de l'article 1603-1 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Selon l'article R.261-21 du code de la construction et de l'habitation, la garantie financière d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R.261-17 prend la forme :
a) Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur ou sous-acquéreur le droit d'en exiger l'exécution ;
b) Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

Les versements effectués par les établissements garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés faits dans l'intérêt de la masse des créanciers.

Il résulte de la combinaison de ces textes et de leur application par la jurisprudence que chaque acquéreur a qualité et intérêt à agir individuellement pour obtenir la garantie financière d'achèvement, y compris au titre des parties communes, accessoires à leurs parties privatives. 

En l'espèce, en l'absence de réception des travaux, la SCCV [Adresse 6] a conservé les pouvoirs de maître de l'ouvrage et la SCI [L] n'est donc pas recevable à agir en qualité de maître de l'ouvrage. En revanche, la SCI [L] est devenue propriétaire au fur et à mesure de l'exécution des travaux, tirant directement son droit du vendeur aux termes du contrat authentique de vente en l'état futur d'achèvement et justifie ainsi d'un intérêt légitime à agir à l'encontre de la société S2C. De même, cette qualité lui permet d'agir à l'encontre de la société Abeille Iard & Santé, les conditions particulières versées aux débats définissant l'assuré pour la garantie DO comme le maître de l'ouvrage et les propriétaires successifs.

L'action de la SCI [L] doit donc être déclarée recevable.

2/ Sur la demande principale

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article L261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Selon jurisprudence constante, le garant d'achèvement doit assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie et engage sa responsabilité lorsqu'il ne contribue pas à l'efficacité des travaux.

En l'espèce, aucune urgence n'est caractérisée, ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent allégués. Il convient donc de considérer que l'action de la SCI [L] se fonde sur l'alinéa 2 de l'article 835 ci-dessus rappelé. Si les dispositions légales donnent la possibilité au garant d'achèvement de demander la désignation d'un administrateur ad hoc, il s'agit d'une simple faculté offerte au garant et non d'une obligation dont l'exécution serait demandée sur le fondement dudit alinéa. Il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur ce point et par suite sur la demande de versement d'une provision audit administrateur.

La demande tendant à voir déclarer l'ordonnance à intervenir commune et opposable à la SCCV [Adresse 6] et Maître [Y] [C] ès qualités est sans objet, ceux-ci étant parties à la présente procédure.

3/ Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 837 alinéa 1 du code de procédure civile, la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

La SCI [L] ne justifie d'aucune urgence à l'appui de sa demande de renvoi au fond et sera par conséquent déboutée de sa demande en ce sens.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI [L] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la SCI [L] au paiement à la S2C et à la société Abeille Iard & Santé de la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons la SCI [L] recevable ;

Disons n'y avoir lieu à référés ;

Disons n’y avoir lieu à déclarer la présente ordonnance commune et opposable à la SCCV [Adresse 6] et Maître [Y] [C]; 

Déboutons la SCI [L] de sa demande de renvoi au fond ;

Condamnons la SCI [L] au paiement des dépens ;

Condamnons la SCI [L] au paiement à la société S2C et à la société Abeille Iard & Santé de la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 27 juillet 2026


Le Greffier, Le Président,


Cloé André Maïté Faury

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L261-10-1, code civil 1792-1, code des assurances L242-1, code des assurances L241-2, code de procedure civile 837, code civil 1603-1, code de la construction et de l'habitation R261-21). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:55:59.208Z.