Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 2 juillet 2026, n° 23/07507

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées à :
Me Sylvie LAROSE MARTINS
Me Jacques TORIEL
+ copie dossier
le :



■


4ème chambre
2ème section
 
N° RG 23/07507 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZZN7

N° MINUTE : 




Assignation du :
1er Juin 2023








JUGEMENT 
rendu le 02 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

S.C.I. ITOP IMMO
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Sylvie LAROSE MARTINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1622


DÉFENDERESSE

S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE anciennement dénommée S.A. CMCIC LEASE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0306


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-RÉGRÉNY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge 

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffier 
Décision du 02 Juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/07507

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame VASSORT-RÉGRÉNY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal,conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire et en premier ressort

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 12 décembre 2013, la SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, anciennement dénommée CMCIC LEASE a consenti à la SCI ITOP IMMO un contrat de crédit-bail immobilier avec option d’achat, d’une durée de 12 ans, portant sur les lots n° 5 et 37 à 56 de l’ensemble immobilier en copropriété à usage de bureaux et de parkings, sis à [Adresse 3], cadastré Section B n° [Cadastre 1], Lieudit « [Adresse 4] ».

Contre le financement global d’un montant de 961.994,82 euros HT, la SCI, s’est engagée, en qualité de crédit-preneur à s’acquitter de 48 loyers trimestriels , payable d’avance, outre l’intégralité des charges afférentes à l’immeuble.

Pour garantie du paiement des loyers et sommes mises à la charge du crédit-preneur, des garanties ont été consenties au crédit-bailleur dont : 
-le nantissement des parts de la SCI ITOP IMMO, 
-le cautionnement solidaire de monsieur [R] [S] gérant de la SCI ITOP IMMO et de la SAS ITOP EDUCATION dans la limite pour chacune des cautions de 50.000 euros, 
-une promesse de cession des loyers versés par le sous-locataire .

Le contrat prévoyait une possible levée d’option et l’acquisition de l’immeuble par le crédit-preneur. 

Un certain nombre d’obligations et d’interdictions étaient par ailleurs stipulées à l’acte dont : 
-l’agrément du crédit-bailleur à la sous-location de l’immeuble objet du contrat, 
-l’engagement des associés de la SCI ITOP IMMO à ne pas céder les parts et à ne pas nantir les parts détenues dans cette société, à ne modifier ni la forme sociale de la société , ni le montant et la répartition de son capital social sans information et accord préalable et exprès du crédit-bailleur.

La SCI ITOP IMMO a été autorisée à sous-louer les lieux à la SAS ITOP EDUCATION associée de la SCI ITOP IMMO.

Par avenant du 19 novembre 2019, les loyers payables trimestriellement sont devenus payables mensuellement à compter du 12 octobre 2021.

Décision du 02 Juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/07507

Par jugement du 6 janvier 2020, la SAS ITOP EDUCATION, sous-locataire, a été placée en redressement judiciaire, les loyers étant, dans le cadre de la procédure collective, révisés à la baisse et le paiement de la dette locative échelonné sur 10 ans. Malgré ces mesures, la SAS ITOP ÉDUCATION a, par jugement du 27 juin 2022, été placée en liquidation judiciaire et la SELARL [O] [M], prise en la personne de Me [E] [M] nommée en qualité de liquidateur. Les loyers ont alors cessé d’être réglés.

A compter du mois d’avril 2020, la SCI ITOP IMMO, crédit-preneur, s’est montrée défaillante dans le règlement des loyers dus au CREDIT MUTUEL au titre du contrat de crédit-bail.

Par courrier du 13 octobre 2020, la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE a octroyé à la SCI ITOP IMMO, une suspension de six loyers mensuels et accordé un échéancier de rééchelonnement de la dette.

A compter du mois de février 2022, des projets de restructuration ont été envisagés par la SCI ITOP IMMO dans le but de régulariser la situation et de poursuivre l’activité. La SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE a accepté de surseoir à toutes poursuites jusqu’au 27 avril 2022 ; se prévalant des clauses d’agrément stipulées au contrat, elle n’a en revanche pas accédé aux demandes d’augmentation de capital, de cessions de parts sociales visant à l’entrée de nouveaux investisseurs et d’entrée d’un nouveau locataire dans les lieux, ce en dépit du fait qu’une des sociétés proposées était la société [S] CONSEIL, dont certains associés étaient communs avec les sociétés ITOP IMMO et ITOP EDUCATION.

La SCI ITOP IMMO ayant cessé de régler à bonne date les loyers dus, la SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE l’a tout comme ses deux cautions, mise en demeure de régler les sommes dues par courrier du 30 mars 2022.

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry saisi le 19 janvier 2023 par la SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE a rejeté la demande visant à voir constater la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier.

Par arrêt du 24 janvier 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a infirmé l’ordonnance du 19 janvier 2023 en :
-constatant l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 30 décembre 2022, du contrat de crédit-bail immobilier ; 
-ordonnant la libération des lieux par la SCI ITOP IMMO et, en tant que de besoin, son expulsion forcée ; 
-condamnant, à titre provisionnel, la SCI ITOP à payer un certain nombre de sommes dont : 
▪ 249.230,13 au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au 11 septembre 2023 (indemnité d’occupation du 12 août au 11 septembre 2023 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 sur la somme de 148.787,09 euros et de l’arrêt sur le surplus ;
▪ une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ; 
▪ 5.000 euros au titre de l’article 700 du du code de procédure civile.


Décision du 02 Juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/07507

C’est dans ce contexte que suivant acte du 1er juin 2023 la SCI ITOP IMMO a fait délivrer assignation à la SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 octobre 2024 ici expressément visées, la SCI ITOP IMMO demande au tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu les articles 1134 (ancien), 1170 (ancien), 1174 (ancien), 1104 (nouveau), 1171 (nouveau), 1240 (nouveau), 1352 et suivants (anciens) du code civil,
Vu l’article L442-6, I, 2 du code de commerce (en vigueur en 2013)
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,
Vu les pièces versées au débat,

• La recevoir en ses écritures et la déclarer bien fondée,
• Juger que les clauses du contrat de crédit bail signé le 12 décembre 2013 afférentes à l’agrément du CRÉDIT-BAILLEUR des sous-locataires et des associés sont nulles,
En conséquence,
A titre principal :
- Condamner la Société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE au versement, à la SCI ITOP IMMO, des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi :
o montant total des condamnations prononcées par la Cour d’Appel de [Localité 1] le 24 Janvier 2024 à titre provisionnel, dont notamment :
▪ 249.230,13 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation au 11 septembre 2023 (indemnité d’occupation du 12 août au 11 septembre 2023 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 sur la somme de 148.787,09 euros et du présent arrêt sur le surplus ;
▪ montant de l’indemnité d’occupation octroyée par la Cour à titre provisionnel ;
▪ 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.
o montant de 150.000 € au titre de la perte de chance de levée d’option et d’acquérir l’immeuble.

A titre subsidiaire :
Si les clauses potestatives du contrat frappées de nullité devaient être considérée comme essentielles :
- Juger le contrat de CRÉDIT-BAIL immobilier signé entre les parties le 2013 nul et de nul effet ;
- Condamner les parties à la restitution, incluant les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurés :
▪ Restitutions des échéances et charges de CRÉDIT-BAIL pour le CRÉDIT-BAILLEUR ;
▪ Restitutions des fruits perçus par le CRÉDIT-PRENEUR au titre de la sous-location ;
▪ Dommages et intérêts pour nullité du contrat et perte d’une chance d’acquérir l’immeuble à hauteur de 150.000 €
- Ordonner la Compensation sur l’ensemble des condamnations.

En toute hypothèse :
- Condamner la Société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE à verser à la SCI ITOP IMMO la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens,
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- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 janvier 2025 ici expressément visées, la SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE (ci-après le CREDIT MUTUEL), anciennement dénommée CMCIC LEASE, demande au tribunal judiciaire de Paris de : 
 
« Vu les présentes écritures, 
Vu l’ancien article 1174 du Code civil, 
Vu l’article 1171 du Code civil, 
Vu l’article L. 441-1 du Code de commerce, 
Vu les pièces versées aux débats 
 
 - DEBOUTER la SCI ITOP IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 - CONDAMNER la société SCI ITOP IMMO à payer à la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 - CONDAMNER la société SCI ITOP IMMO aux entiers dépens ».

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prise le 3 juillet 2025.


MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert . Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.
Il est également rappelé qu'en application de l’article 768 du code de procédure civile , entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date,« Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. ».

Sur les demandes de la SCI ITOP IMMO 

A l’appui de ses prétentions la SCI ITOP IMMO expose que l’article 1174 ancien du code civil prohibe les obligations contractées sous une condition potestative et que l’article 1171 nouveau du même code prohibe les clauses abusives. La SCI ITOP IMMO soutient que le CREDIT MUTUEL est lui aussi débiteur d’une obligation de mettre l’immeuble à disposition et que dès lors l’article 1174 lui est applicable ; la SCI ITOP IMMO soutient encore que le CREDIT MUTUEL est le seul à pouvoir actionner les deux clauses litigieuses et à opposer un refus illégitime lui permettant de se défausser de son obligation de délivrer l’immeuble, qu’il s’agit de « clauses couperet » ne permettant pas la vie du contrat.

La SCI ITOP IMMO soutient ensuite qu’en stipulant une clause d’agrément d’un sous-locataire , le CREDIT MUTUEL a dès l’origine de la relation contractuelle, prohibé tout changement de sous-locataire sans son consentement, une telle clause étant potestative puisqu’aucun critère objectif n’est posé, cette clause devant dès lors être déclarée « nulle ou non-écrite » puisque créant un déséquilibre entre les parties. Elle ajoute que les nouveaux locataires proposés présentaient des garanties financières tout à fait satisfaisantes qui auraient dû rassurer le CREDIT MUTUEL.

S’agissant de la clause d’agrément de nouveaux associés, la SCI ITOP IMMO soutient que celle-ci a interdit dès la conclusion du contrat toute modification de son capital social.

La SCI ITOP IMMO estime que la stipulation des clauses susvisées constitue une faute grave , justifiant en application des articles 1240 du code civil et L.442-6,1, 2 du code de commerce la réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis et que « la nullité des clauses visées aurait permis de reprendre le cours du contrat » (conclusions page 8).

La SCI ITOP IMMO considère encore que le CREDIT MUTUEL a abusé de ses droits et manqué de bonne foi en refusant d’examiner , en l’absence de règlement préalable de la dette, les demandes de changement de locataire et de modification du capital social qui visaient à permettre une restructuration et un refinancement de la société ; la SCI ITOP IMMO soutient que le CREDIT MUTUEL a agi de la sorte dans le seul but d’obtenir la résiliation du contrat aux torts du crédit-preneur.

S’agissant de la qualification de condition purement potestative visée à l’ article 1174 ancien du code civil applicable au cas d’espèce, le CREDIT MUTUEL entend opposer que cette notion est applicable à la partie qui s’oblige c’est-à-dire en l’espèce, non à elle-même mais au crédit-preneur la SCI ITOP IMMO. Selon le CREDIT MUTUEL, une condition potestative n’est nulle que lorsqu’elle offre au débiteur le pouvoir de se délier unilatéralement de son engagement alors que les clauses d’agrément en l’espèce querelées ne permettaient pas au débiteur, la SCI ITOP IMMO, de se délier de son obligation de paiement des loyers de crédit bail immobilier.

Le CREDIT MUTUEL soutient encore que s’il devait être considéré qu’elle-même était , en sa qualité de crédit-bailleur, débitrice d’une obligation de mise à disposition de l’immeuble , les clauses d’agrément ne lui permettaient pas de se soustraire à son obligation de mise à disposition de l’immeuble objet du contrat.

Le CREDIT MUTUEL ajoute sur ce point qu’à supposer que les clauses d’agrément constituent des conditions purement potestatives, la sanction résiderait non en des dommages et intérêts mais dans la nullité de l’obligation donc dans la nullité du contrat de crédit-bail, ce qui en l’espèce n’a pas de sens , le contrat ayant été résilié par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] et la demande formée consistant en une demande de dommages et intérêts.

Le CREDIT MUTUEL entend encore faire valoir que les clauses d’agrément sont justifiées par le « droit de regard » reconnu en jurisprudence en matière de crédit-bail, que contractuellement stipulées, elles sont en effet justifiées par l’économie de l’opération de crédit-bail immobilier qui est un contrat intuitu personae et par le fait, s’agissant de la clause d’agrément relative au capital social, que le crédit-bailleur dispose d’un nantissement sur les parts de la SCI ITOP IMMO en garantie du paiement des sommes qui lui seraient dues. Le CREDIT MUTUEL expose qu’il en est de même s’agissant de la clause d’agrément relative au changement de sous-locataire puisque les loyers de crédit-bail proviennent parfois des loyers versés par le sous-locataire et que le bailleur doit s’assurer de l’activité de ce dernier avec la destination de l’immeuble.

Le CREDIT MUTUEL souligne ensuite que l’article 1171 nouveau du code civil n’est pas applicable au contrat en cause signé en 2013, ajoutant qu’en tout état de cause les conditions n’en seraient pas remplies, le crédit-bail n’étant pas un contrat d’adhésion et l’existence d’un déséquilibre significatif devant s’apprécier au regard des obligations respectives des parties.

Selon le CREDIT MUTUEL, l’ article L.442-6 du code de commerce n’est pas davantage applicable, le crédit-bailleur n’ayant pas la qualité de partenaire commercial et l’article L.511-4 du code monétaire et financier excluant en tout état de cause une telle application,le CREDIT MUTUEL étant un établissement entrant dans le champ d’application de l’ article L.311-2 code monétaire et financier.

Le CREDIT MUTUEL soutient enfin que la SCI ITOP IMMO ne justifie d’aucun préjudice indemnisable, les sommes demandées correspondant aux sommes dues au titre des loyers auxquelles elle a été condamnée par la cour d’appel de Paris. 

Sur ce, 

La SCI ITOP IMMO fondant ses demandes sur le caractère potestatif des clauses stipulées aux articles III-2 et III-3 du contrat passé et le CREDIT MUTUEL contestant cette qualification, il convient en premier lieu d’examiner ce point.

Sur le caractère potestatif des clauses

Le contrat ayant été conclu le 12 décembre 2013, les textes sont applicables dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

L’ article 1174 ancien du code civil dispose « toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ».

La condition potestative est définie à l' article 1170 du code civil qui énonce que « la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractante de faire arriver ou d'empêcher » , l' article 1171 précisant quant à lui que « la condition mixte est celle qui dépend tout à la fois de la volonté d'une des parties contractantes, et de la volonté d'un tiers ».

La condition potestative est celle qui confère au débiteur de l'obligation la faculté discrétionnaire ou arbitraire de ne pas exécuter son engagement, par une simple manifestation de volonté.

En application des dispositions précitées, la condition potestative est valable lorsque la volonté dont elle dépend est celle du créancier de l'obligation ; elle ne l'est pas lorsqu'elle dépend de la seule volonté du débiteur, devant être qualifiée condition purement potestative. 

La condition simplement potestative qui, dépendant de la volonté du débiteur et d'une circonstance indépendante de sa volonté est licite, de même qu'est licite la condition mixte qui dépend à la fois de la volonté d'une des parties et de la volonté d'un tiers.

De même échappent à la prohibition, les conditions potestatives pour le créancier.

Il doit en premier lieu être souligné que la SCI ITOP IMMO, demanderesse sur qui repose à titre principal la charge de la preuve et qui soutient que deux clauses du contrat passé en la forme authentique le 12 décembre 2013, sont nulles « ou » non écrites, produit neuf pièces parmi lesquelles ne figure par ledit contrat.

Celui-ci contrat est toutefois versé en procédure par le CREDIT MUTUEL. Le titre III relatif aux conditions particulières et garanties stipule en page 20 les clauses suivantes : 

Article III-2 AGREMENT DES SOUS-LOCATAIRES :« dès à présent, le crédit-bailleur autorise le crédit-preneur à sous-louer l’immeuble objet du présent contrat à la SAS ITOP EDUCATION (…) dans le cadre d’un bail de sous-location signé ce jour d’une durée ferme de 9 ans pour un loyer annuel H.T minimum de 100.000 euros. Le crédit-preneur reconnaît avoir remis ce jour au crédit-bailleur un exemplaire signé dudit bail de sous-location ».

Article III-3 relatif aux GARANTIES prises par le CREDIT MUTUEL , paragraphe « engagement des associés quant au capital et à la forme juridique de la société » : « Les associés de la SCI ITOP IMMO (…) s’engagent à : 
-ne pas céder les parts et ne pas nantir les parts qu’ils détiennent dans ladite société , sans l’accord préalable et exprès du crédit-bailleur, de manière à lui permettre de définir et recueillir la garantie qui devra lui être remise par les associés de la société crédit-preneur, en remplacement de celle constituée par la participation desdits associés au capital de la société crédit-bailleur, 
-ne pas modifier la forme sociale de la société, le montant et la répartition de son capital social pendant toute la durée du crédit-bail sans avoir obtenu l’accord express et écrit du crédit-bailleur .
En conséquence, ils s’engagent à aviser par courrier recommandé avec avis de réception le crédit-bailleur de toute intention de cession de parts au profit d’un tiers et/ou de toute intention de transformation de ladite société. Le crédit-bailleur disposera alors d’un délai de 15 jours à compter de la réception de la demande pour statuer sur la demande et recueillir les garanties équivalentes à celles fournies par les associés et résultant de la forme particulière de la société crédit-preneur ».
Décision du 02 Juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/07507

En vertu de l’article 1171 précité, échappent à la prohibition les conditions potestatives pour le créancier. En l’espèce, au stade considéré d’exécution du contrat, le CREDIT MUTUEL effectivement tenu comme le soutient la SCI ITOP IMMO d’une obligation de mise à disposition de l’immeuble a exécuté cette obligation ; la SCI ITOP IMMO a en effet, mis à disposition de l’immeuble objet du financement , ce dernier étant d’ailleurs loué par la SCI ITOP IMMO, crédit bailleur à un sous-locataire la SAS ITOP EDUCATION. Le CREDIT MUTUEL, crédit-bailleur n’est en revanche tenu, avant règlement de l’intégralité des loyers, d’aucune obligation de délivrance de la propriété de l’immeuble. En effet l’option d’achat offerte au preneur n’existe qu’à cette condition. En cours de remboursement, avant règlement de la totalité des loyers dus, seule la SCI ITOP IMMO a donc la qualité de débitrice, le CREDIT MUTUEL étant, comme celui-ci le soutient à titre principal, créancier si bien que le caractère le cas échéant potestatif des clauses n’emporte pas leur nullité.

Au surplus si l’on retient que le CREDIT MUTUEL est débiteur d’une obligation de délivrance de l’immeuble aux termes des remboursements des loyers, le fait d’accepter ou de refuser un nouveau locataire ne dépend pas de la seule volonté du CREDIT MUTUEL mais aussi de celle la SCI ITOP IMMO qui par hypothèse en propose un nouveau, voire des circonstances extérieures tenant comme ce fut le cas en l’espèce, à l’insolvabilité du sous-locataire initial.

Le même raisonnement ne peut qu’être tenu concernant la clause d’agrément de cession / nantissement de parts de modification de la forme sociale et du montant et la répartition du capital social .

Les conditions d’application de l’article 1174 ancien du code civil ne sont par conséquent pas remplies. Partant, la SCI ITOP IMMO sera déboutée de sa demande visant à voir qualifier les clauses susvisées de potestatives.

Sur le caractère abusif des clauses au sens l’ article 1171 nouveau du code civil 

La SCI ITOP IMMO soutient également que les clauses III-2 et III-3 précitées sont abusives, ce qui est prohibé par l’ article 1171 nouveau du code civil pour les contrats d’adhésion.

L’article 1171 relatif aux clauses abusives (la version de 1804 étant relative aux clauses mixtes) est issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 modifié par l’article 7 de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 applicable à compter du 1er octobre 2018.

Au cas présent l’acte incriminé a été passé le 12 décembre 2013 ; les dispositions précitées ne sont donc pas applicables comme le souligne le CREDIT MUTUEL à titre principal.

Au surplus, si la SCI ITOP IMMO soutient que le contrat en cause est un contrat d’adhésion, elle ne précise nullement en quoi, la nature de crédit-bail excluant, de jurisprudence établie, la qualification de contrat d’adhésion, le tribunal relevant qu’en l’espèce l’acte a été passé en la forme authentique, qu’il stipule des conditions générales et des conditions particulières, ce qui témoigne de négociations entre les parties. De même l’existence d’un déséquilibre significatif qui doit s’apprécier au regard des obligations respectives des parties n’est pas démontré.

La SCI ITOP IMMO sera par conséquent déboutée de sa demande visant à voir qualifier les clauses III-2 et III-3 d’abusives.

En conséquence, sur les demandes de la SCI ITOP IMMO

La SCI ITOP IMMO entend voir dire que le caractère potestatif et abusif emporte leur nullité et celle du contrat et que leur stipulation constitue une faute justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Les demandes visant à voir qualifier de potestatives et d’abusives les clauses III-2 et III-3 ont été rejetées. 

La SCI ITOP IMMO ne peut dès lors, sans qu’il soit besoin de suivre davantage les parties dans le détail de leur argumentation, qu’être déboutée de sa demande visant à voir prononcer la nullité des dites clauses et la nullité du contrat au demeurant résilié depuis le 30 décembre 2022.

Elle doit de même être déboutée des demandes afférentes à ces prétentions (demande de restitution des échéances, charges, fruits et valeurs de jouissance), comme de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par application de l' article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l'équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce la SCI ITOP IMMO qui succombe, supportera les dépens et payera au CREDIT MUTUEL la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre. 

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DEBOUTE la SCI ITOP IMMO de ses demandes visant à voir qualifier de clauses potestatives la clause d’agrément d’un sous-locataire (article III-2) et la clause d’agrément de cession / nantissement de parts de modification de la forme sociale et du montant et la répartition du capital social (article III-3) stipulées du contrat de crédit-bail signé le 12 décembre 2013 ; 

DEBOUTE la SCI ITOP IMMO de ses demandes visant à voir qualifier de clauses abusives la clause d’agrément d’un sous-locataire (article III-2) et la clause d’agrément de cession / nantissement de parts de modification de la forme sociale et du montant et la répartition du capital social (article III-3) stipulées du contrat de crédit-bail signé le 12 décembre 2013 ; 

DEBOUTE en conséquence la SCI ITOP IMMO de ses demandes visant à voir prononcer la nullité des clauses susvisées ; 

DEBOUTE en conséquence la SCI ITOP IMMO de ses demandes visant à voir déclarer non-écrites les clauses susvisées ; 

DEBOUTE la SCI ITOP IMMO de sa demande de nullité du contrat de crédit-bail signé le 12 décembre 2013 et de ses demandes de restitution des échéances, charges, fruits et valeurs de jouissance ; 

DEBOUTE la SCI ITOP IMMO de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire ; 

CONDAMNE la SCI ITOP IMMO à supporter les dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI ITOP IMMO à payer à la SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties du surplus de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Juillet 2026.


LA GREFFIÈRE
Chloé GAUDIN



 LA PRÉSIDENTE
 Nathalie VASSORT-RÉGRÉNY