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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 7 juillet 2026, n° 25/05108

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [H] a donné à bail à Mme [Y] [Q] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 1], avec balcon, cave et box suivant acte sous seing privé en date du 24 avril 2019 à effet au 24 mai 2019, pour une durée de 3 ans. 
Le loyer mensuel initial a été fixé à 1915 euros et la provision sur charges à 180 euros. 
Le loyer s’élève depuis le mois de juin 2025 à la somme de 2153,16 euros et la provision sur charges à 210 euros. 
Le bail est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. 
La gestion locative est assurée par le Cabinet GID. 
Mme [Y] [Q] s’est plainte de désordres affectant son appartement résultant de la vétusté de la chaudière et de problèmes d’humidité. 
Par lettre recommandée AR en date du 21 novembre 2024, elle a sollicité la diminution du montant de son loyer dans le cadre du renouvellement du bail pour mise en conformité avec l’encadrement des loyers.
Le bailleur a contesté les troubles de jouissance et n’a pas accédé à sa demande tendant à la diminution du montant du loyer. 
La commission de conciliation des baux d’habitation, saisie a rendu son avis le 23 mai 2025. 
Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, Mme [Y] [Q] a fait assigner Monsieur [P] [H] devant le devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Paris.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 mai 2026. 
[Y] [Q], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite :
A titre principal : 
Fixer le loyer contractuel mensuel hors charges sur le fondement des dispositions légales d’encadrement des loyers rétroactivement à compter du 24 mai 2022 à la somme de 1677 euros et à compter du 24 mai 2025 à la somme de 1443 euros Condamner Monsieur [P] [H] à lui rembourser la somme de 8 568 euros au titre du trop-perçu de loyers contractuel depuis le 24 mai 2022 du fait de l’encadrement des loyers Fixer provisoirement et rétroactivement à compter du 24 mai 2022 le loyer à la somme de 600 euros par mois hors charges jusqu’à ce que les travaux nécessaires pour rendre le logement décent soient exécutés par M. [P] [H] et le condamner à rembourser le trop-perçu ;Condamner M. [P] [H] à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers Condamner M. [P] [H] à lui payer la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance du fait de l’indécence du logement ;Condamner M. [P] [H] sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à réaliser les travaux préconisés par les rapports de l’assureur AXA dans ses trois rapports ;Condamner M. [P] [H] sous astreinte de 150 euros par jour à réaliser les travaux nécessaires à l’isolation du bien loué de manière à le rendre décent conformément à la loi du 22 août 2021 dite « climat et résilience » Condamner M. [P] [H] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ; Débouter M. [P] [H] de l’intégralité de ses demandes. A titre subsidiaire :
Dire et juger qu’elle bénéficiera d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa delle locative Désigner un expert judiciaire aux fins de déterminer les travaux pour rendre le logement décent au regard de la performance énergétique, d’examiner les désordres et les travaux réalisés ou à réaliser avec la mission d’usage en la matière 
Au soutien de sa demande de diminution du loyer, Mme [Q] expose que le contrat de bail conclu ne respecte pas le dispositif relatif à l’encadrement des loyers. Elle se prévaut de l’avis de la commission de conciliation des baux d’habitation qu’elle a saisie le 26 février 2025 et du calcul du loyer de référence effectué sur le site de la DRIHL. Elle fait valoir que par lettre recommandée AR en date des 21 novembre 2024 et 10 décembre 2024, elle a informé le cabinet GID de son intention de solliciter une diminution du loyer à compter du 24 mai 2025 de sorte qu’elle a respecté le délai puisque le renouvellement s’opérait le 24 mai 2025. Elle soutient que le texte applicable ne prévoit aucune nullité pour des irrégularités de forme et qu’en tout état de cause, les irrégularités alléguées par le bailleur ne lui ont pas causé grief. Elle soutient qu’aucun complément de loyer ne peut s’appliquer au regard de l’état du logement et de ses éléments d’équipements.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers, Mme [Q] fait valoir que le bailleur n’a pas fourni le diagnostic de performance énergétique alors que l’article L. 134-3-1 du code de la construction et de l’habitation lui en fait l’obligation ; elle soutient que cette absence de communication lui cause un préjudice au regard des troubles de jouissance subis en termes de chauffage et en termes de surconsommation énergétique. Elle précise qu’elle a fait réaliser un diagnostic de performance énergétique le 03 décembre 2024 classant le bien en catégorie G. 
Au soutien de ses demandes tendant à la diminution du montant du loyer, à la réparation du préjudice de jouissance, à la réalisation de travaux sous astreinte, à la demande d’expertise judicaire formée à titre subsidiaire, Mme [Q] soutient qu’elle subit de nombreux désordres en son appartement dont elle a fait part au bailleur à plusieurs reprises, que la réalité de ces désordres sont démontrés par les échanges de mails et recommandés, par le procès-verbal de constat en date du 03 juillet 2025 et du rapport de l’expert de son assureur du 03 janvier 2025. Elle indique que les désordres peuvent être regroupés comme suit : impossibilité d’accéder à son parking pendant un an en raison de la porte défectueuse et de la présence constante de sans domicile fixe et à présent rupture d’une canalisation, problèmes récurrents de chauffage, humidité et moisissures dans l’ensemble des pièces et des infiltrations récurrentes.
Sur la demande reconventionnelle du bailleur, Madame [Q] ne conteste pas la dette de loyers et charges, elle en conteste toutefois le montant au motif qu’il y a lieu de déduire les frais d’huissier à hauteur de 75,28 euros, les frais de plomberie de 141,90 euros qui ne correspondent à aucune intervention chez elle, le virement de 3000 euros qu’elle a effectué le 06 mai 2026.

Monsieur [P] [H] représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il sollicite:
Surseoir à statuer sur la demande de condamnation à réaliser les travaux nécessaires à l’isolation du bien loué dans l’attente de la réalisation d’un DPE projeté qui permettra de déterminer :- la possibilité de sortir du G,
- puis, dans l’affirmative, les travaux nécessaires pour y parvenir en parties privatives et en parties communes 
Déclarer Mme [Q] irrecevable en son action aux fins de diminution du loyer, pour la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025Annuler la proposition de loyer du 21 novembre 2024Déclarer Mme [Q] irrecevable en son action aux fins de diminution du loyer à compter du 24 mai 2025Débouter Mme [Q] de ses demandes Condamner Mme [Q] à lui payer la somme de 9557,70 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtées à mai 2026S’il y a lieu, ordonner la compensation avec les condamnations financières qui seraient prononcées au bénéfice de Mme [Q]ondamner Mme [Q] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Sur la demande de réévaluation du loyer, M. [P] [H] fait valoir que le bail a été conclu le 26 avril 2019 pour une prise d’effet au 24 mai 2019 de sorte qu’il n’était pas soumis à l’encadrement des loyers puisque l’arrêté n° 2019-05 fixant les loyers de référence est entré en vigueur le 07 juillet 2019. Il poursuit en indiquant que, lors du premier renouvellement, Mme [Q] n’a pas engagé d’action en diminution du loyer dans les conditions de délai et de forme prévus par l’article 140.VI et que, s’agissant du second renouvellement, la demande de diminution du loyer est entâché de nullité dès lors qu’elle ne mentionne pas intégralement l’article 140 VI, ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, ne tient pas compte de la cave et du box et il soutient que la proposition d’un nouveau loyer n’est pas un acte de procédure nécessitant grief et qu’en outre, la proposition régularisée devait intervenir au moins 6 mois avant le terme du bail soit avant le 24 décembre 2024. Sur le fond, il fait valoir qu’il a donné en location trois lots à savoir un appartement, un box et une cave de sorte qu’il y a lieu de déterminer le loyer de l’appartement soumis à encadrement, le loyer du box et le loyer de la cave : s’agissant de l’appartement il fait valoir que le loyer mensuel doit être fixé en retenant le montant du loyer de référence majoré, s’agissant du double box, il fait valoir que la valeur locative est, dans le quartier de 300 euros auquel s’ajoute la valeur de la cave qui peut être estimée à 100 euros par mois. Il fait également valoir que l’appartement est doté d’un grand balcon ensoleillé et d’une vue dégagée, d’une surface de 17 m2, qui justifie un complément de loyer. Il en conclut que le loyer actuellement quittancé pour les trois lots correspond au loyer encadré pour l’appartement de 1731,60 euros et le loyer pour le double box et la cave plus le complément de loyer pour le balcon.
Sur la demande de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers, M. [P] [H] indique avoir établi un DPE le 29 septembre 2009 valable lors de la signature du bail puisque valable jusqu’au 28 septembre 2019, lequel classait le bien en catégorie D. Il précise que ledit diagnostic n’a pas été joint au bail mais qu’il n’en résulte aucun préjudice financier pour Mme [Q] s’agissant d’un logement dont la performance énergétique était normale au moment de la conclusion du bail. Il précise que l’immeuble est équipé d’un chauffage collectif et que Mme [Q] ne s’est pas trouvée en situation de devoir chauffer le logement par des convecteurs électriques susceptibles d’entrainer une surfacturation d’électricité.
Sur les demandes liées à l’indécence, Monsieur [P] [H] fait valoir qu’il a fait réaliser un nouveau DPE, à la suite duquel il a fait établir un devis pour l’isolation des murs qu’il a transmis au diagnostiqueur pour avis avant toute réalisation des travaux, ce dernier lui a indiqué ne pas pouvoir lui garantir une amélioration du DPE sans réaliser un DPE projeté. Il fait valoir qu’il s’engage à réaliser les travaux en parties privatives s’ils permettent de sortir de la catégorie G et, à défaut, il fera inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les travaux à réaliser en parties communes de sorte qu’il y a lieu de surseoir à statuer jusqu’à la production du DPE projeté. Il soutient que la demanderesse ne peut prétendre à aucune indemnisation avant le 01 janvier 2025, qu’elle ne démontre pas le préjudice et ne le chiffre pas, qu’elle sollicite deux fois l’indemnisation au regard de la demande de diminution de loyers et de réparation du trouble de jouissance, qu’il ne peut être condamné à réaliser des travaux sur les parties communes et qu’il appartient à Mme [Q] de se retourner contre le syndicat des copropriétaires. S’agissant des autres désordres allégués, il fait valoir que Mme [Q] ne liste pas les travaux à réaliser préconisés par AXA, que certains des travaux ont été réalisés par lui, que d’autres lui incombent en sa qualité de locataire, que certains désordres sont imputables au syndicat des copropriétaires, que le préjudice de jouissance n’est pas démontré, que si une expertise devait être ordonnée, elle devrait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, il fait valoir le décompte des loyers et charges impayés. 

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de réévaluation du loyer et de restitution du trop versé 
L’article 140 VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dispose que : 
« VI. - Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la même loi s'applique à chaque valeur ainsi définie. »
1.Sur la recevabilité de la demande 
S’agissant de la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025
Il est constant que par lettre recommandée AR en date du 21 novembre 2024, Mme [Q] a sollicité la diminution du montant du loyer en vue du renouvellement du bail à effet au 24 mai 2025. 
Faute de justifier d’une action dans les conditions de délai et de forme visés au VI de l’article 140 précité, pour la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025, Mme [Q] sera déclarée irrecevable en sa demande. 
Sur la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025 
La demande en diminution du montant du loyer, formalisée par Mme [Q] en son courrier recommandé AR en date du 21 novembre 2024 est intervenu au moins cinq mois avant le terme du contrat. Il y a lieu par ailleurs de relever que la commission de conciliation a été saisie préalablement à la saisine du juge lequel a été saisi avant le terme du contrat de sorte que la demande a été formée dans les délais. 
La nullité visée au VI de l’article 140 concerne uniquement l’absence de reproduction intégrale dudit article. Par ailleurs, conformément à l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. M. [P] [H] n’allègue et ne justifie a fortiori d’aucun grief étant relevé qu’il a répondu à la demande de Mme [Q] de manière précise et circonstanciée par l’intermédiaire de son gestionnaire en son courrier du 02 décembre 2024. 
Mme [Q] sera dès lors déclarée recevable en sa demande et M. [P] [H] sera débouté de sa demande tendant à voir annuler la proposition du 21 novembre 2024. 
2 Sur le montant du loyer
En encadrement des loyers, le loyer de référence (ainsi que le loyer de référence majoré et minoré) est fixé chaque année par arrêté préfectoral « par catégorie de logement et par secteur géographique » au sein du territoire concerné, sur la base d’un décret pris après demande de la collectivité et vérification des critères légaux. 
A Paris, le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 a mis en place l’encadrement sur l’intégralité du territoire de la ville, après l’invalidation des précédentes mesures prises sous le régime ALUR et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de Paris.
En l’espèce, le bail a été conclu le 24 avril 2019 pour une prise d’effet au 24 mai 2019 de sorte qu’il n’était pas soumis à l’encadrement des loyers. 
Au moment du renouvellement, le locataire peut demander une diminution du loyer lorsqu'il apparaît que le loyer fixé au contrat dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de renouvellement. 
En l’espèce, l’assiette du bail porte sur l’appartement, un double box et une cave de sorte qu’il n’y a pas lieu à opérer une distinction, le double box et la cave constituant un accessoire au logement. Par ailleurs, il est constant que le logement est classé G de sorte qu’il ne peut y avoir complément de loyer ainsi qu’il ressort de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. 
Il est établi que le loyer de référence majoré est de 22,20 euros par m2.
Le loyer mensuel sera dès lors fixé à 1731,60 euros (78 m2 x 22,20 euros) à compter du 24 mai 2025 et M. [P] [H] sera condamné à payer à Mme [Q] la somme de 5 058,72 euros en restitution du trop-perçu de loyers, compte arrêté à mai 2026 inclus (2153,16 – 1731,60 x 12 mois). 
Sur la demande de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers 
L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation. 
Aucune sanction spécifique n’est prévue par les textes en cas de défaut de transmission de celui-ci de sorte qu’il appartient à celui qui se prévaut du non-respect de cette obligation de faire la preuve du lien de causalité et du préjudice qui en a découlé pour voir prospérer une action en responsabilité.
En l’espèce, Mme [Q] n’établit pas le lien de causalité entre le défaut de communication stricto sensu du diagnostic de performance énergétique et les troubles de jouissance étant précisé à cet égard qu’elle ne verse aux débats aucune pièce démontrant une surconsommation énergétique et que le désordre relatif au chauffage est à imputer à une autre cause (cf. infra) 
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande. 
Sur les demandes relatives à l’indécence du logement 
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
De telles obligations sont des obligations de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure.
Sur l’indécence liée à la performance énergétique
Il est constant que le logement litigieux est classé G. 
Il ressort du diagnostic de performance énergétique produit aux débats par M. [P] [H] que les travaux les plus importants à entreprendre aux fins d’obtenir un meilleur classement énergétique du bien portent tant sur les parties privatives (isolation des murs par l’intérieur ) que sur les parties communes (isolation de la toiture par l’extérieur, isolation des faux combles).
Au regard du schéma de déperdition de chaleur visé au diagnostic, il n’est pas avéré que les seuls travaux en parties privatives suffisent à améliorer le classement énergétique du logement. 
En conséquence, il sera enjoint à M. [P] [H] de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les travaux à réaliser en parties communes aux fins d’isolation de la toiture et des combles excepté si, dans l’intervalle, il ressort du DPE projeté dont il attend la communication, que les travaux en parties privatives suffiront à sortir le bien de la catégorie G. 
Il sera également enjoint à M. [P] [H] de procéder aux travaux en partie privatives, à savoir l’isolation des murs par l’intérieur et la mise en place d’une VMC hygroréglable B et ce lorsque les travaux sur les parties communes auront été votés ou, si ces derniers ne sont pas nécessaires au regard du DPE projeté pour améliorer le classement énergétique du bien litigieux, à compter de la réception dudit DPE. 
Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, au regard des diligences d’ores et déjà effectuées par M. [P] [H]. 
Par ailleurs, Mme [Q] sera déboutée de sa demande tendant à la diminution du montant des loyers jusqu’à réalisation desdits travaux.
Sur les autres désordres
S’agissant des désordres liés au système de chauffage 
Il est constant que les problèmes liés au chauffage sont à imputer à la chaudière ; les dysfonctionnements provenant d’un problème de pression et de diffusion de la chaleur vers les étages élevés. 
Il ressort des pièces du dossier que les dysfonctionnements sont ponctuels, concernent soit l’entièreté du logement, soit certaines pièces de l’appartement, ils sont récurrents chaque année.
A cet égard, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant de celle du syndicat des copropriétaires dès lors que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible du bailleur est une obligation de résultat. 
Aussi, il y a lieu de le condamner à réparer le préjudice de jouissance subi par Mme [Q]. Au vu des pièces versées aux débats, le préjudice de jouissance est établi pour les mois décembre 2022, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 soit 8 mois. Au regard de la nature du désordre et du nombre de pièces impactées il y a lieu d’imputer le loyer de 40 %. 
Monsieur [P] [H] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 6890.11 euros en réparation de son préjudice de jouissance. (2153,16 euros x 40% x 8 mois).

En revanche, dès lors que la chaudière constitue un équipement commun, M. [P] [H] ne peut être condamné à faire réaliser les travaux.



S’agissant de l’accès au box 
Les éléments versés aux débats sont insuffisants à démontrer le préjudice subi de sorte que Mme [Q] sera déboutée de sa demande. 
S‘agissant des désordres relatifs à l’humidité, moisissures et infiltrations 
Vu le constat d’huissier et le rapport AXA 
Concernant les WC : Le rapport ne détaille pas ce sinistre ; il est indiqué que le sinistre sera pris en charge par l’assureur de Mme [Q]. 
Concernant le salon et salon à manger : Il a été constaté dans le salon des infiltrations au niveau de l’allège de la baie vitrée ainsi qu’un décollement de silicone à la jointure du mur et du bâti et dans la salle à manger des écaillements de peinture au niveau de la traverse basse de la fenêtre et des moisissures. Les désordres proviennent d’infiltrations par défaut d’étanchéité des joints périphériques entre la baie vitrée et la façade du bâtiment, un défaut d’étanchéité des joints périphériques des barres solin périphérique du balcon et un débordement des rigoles d’évacuation de la baie vitrée qui sont bouchées.
Il ressort des pièces produites par M. [P] [H] que les travaux préconisés relatifs aux joints ont été réalisés en cours d’instance (facture et attestation de la société qui est intervenue). Le nettoyage des rigoles incombe à Mme [Q], leur nettoyage relevant de l’entretien courant. 
Concernant la chambre : Le constat indique, au niveau de l’allège de la fenêtre, des écaillements de peinture et de la moisissure dans le prolongement du mur. Selon l’assureur, l’humidité résulte d’une mauvaise ventilation et/ou aération de la pièce et préconise l’installation d’une VMC dans le logement, l’installation d’aérateur au-dessus des fenêtres du logement et l’augmentation du détalonnage en dessous des portes. 
Il ressort des pièces produites par M. [P] [H] que les travaux préconisés aux fins de permettre une meilleure ventilation ont été réalisés en cours d’instance (facture et attestation de la société qui est intervenue).
Au regard des développements qui précèdent, Mme [Q] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner M. [P] [H] à réaliser les travaux préconisés par les rapports d’AXA.
Au vu de la nature et la durée desdits désordres, celui-ci sera condamné à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 


Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers et charges et la demande de compensation 
Il ressort du décompte que la dette de loyers et charges, arrêté au 04 mai 2026 ressort à la somme de 9557,70 euros (échéance de mai 2026 incluse). Il y a lieu de déduire les frais d’huissier de 75.28 euros et les frais de plomberie de 141.90 non justifiés par le bailleur. Il y a lieu également de déduire la somme de 3000 euros au regard du virement opéré par Mme [Q] dont elle justifie et qui n’a pas été contesté par M. [H]. 
Mme [Q] sera en conséquence condamnée à payer M [P] [H] la somme de 6340,52 euros au titre des loyers et charges, échéance de mai 2026 incluse. 
Vu l’article 1347 du code civil et dès lors que M. [P] [H] a été condamné au titre du trop-perçu de loyers contractuel à compter du 23 mai 2025 et à réparer le préjudice de jouissance, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances à due créance. La demande de délai de paiement devient dès lors sans objet. 
Sur les demandes accessoires 
M. [P] [H] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 
Pour recouvrer sa créance, Mme [Y] [Q] s’est trouvée contrainte de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [P] [H] est condamné. 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile

Dispositif

PAR CES MOTIFS 
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT irrecevable la demande de Mme [Y] [Q] tendant à la réévaluation du loyer pour la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025 ; 
DIT recevable la demande de Mme [Y] [Q] tendant à la réévaluation du loyer pour la période postérieure 23 mai 2025 ;
DEBOUTE M. [P] [H] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la proposition de réévaluation du loyer du 21 novembre 2024 de Mme [Y] [Q] ; 

FIXE le montant du loyer à compter du 24 mai 2025 à la somme de 1731,60 euros par mois ; 
CONDAMNE M. [P] [H] à payer à Mme [Y] [Q] la somme de 5 058,72 au titre du trop-perçu de loyers contractuel (échéance de mai 2026 incluse) ; 
DEBOUTE Mme [Y] [Q] de sa demande de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers ; 
ENJOINT à M. [P] [H] de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les travaux à réaliser en parties communes aux fins d’isolation de la toiture et des combles excepté si, dans l’intervalle, il ressort du DPE projeté dont il attend la communication que les travaux en parties privatives suffiront à sortir le bien de la catégorie G ; 
ENJOINT à M. [P] [H] de procéder aux travaux en partie privatives, à savoir l’isolation des murs par l’intérieur et la mise en place d’une VMC hygroréglable B et ce lorsque les travaux sur les parties communes auront été votés ou, si ces derniers ne sont pas nécessaires au regard du DPE projeté pour améliorer le classement énergétique du logement, à compter de la réception dudit DPE ; 
DEBOUTE Mme [Y] [Q] de sa demande d’astreinte et de sa demande tendant à la diminution des loyers jusqu’à réalisation des travaux ; 
DEBOUTE Mme [Y] [Q] de sa demande de condamnation de M. [P] [H] à réaliser les travaux préconisés par l’assureur AXA dans ses rapports :
CONDAMNE M. [P] [H] à payer à Mme [Y] [Q] la somme de 7 390,12 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 
CONDAMNE Mme [Y] [Q] à payer à M. [P] [H] la somme de 6340,52 euros au titre des loyers et charges, échéance de mai 2026 incluse ; 
ORDONNE la compensation des créances à due concurrence ; 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
CONDAMNE M. [P] [H] à payer à Mme [Y] [Q] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE M. [P] [H] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;
Fait à Paris, le 07 juillet 2026.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître ROUSSEL-STHAL
Maître LEMAISTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/05108 - N° Portalis 352J-W-B7J-C75SN

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDERESSE
Madame [Y] [Q], 
demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître ROUSSEL-STHAL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1414


DÉFENDEUR
Monsieur [P] [H], 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1286


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 07 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05108 - N° Portalis 352J-W-B7J-C75SN

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [H] a donné à bail à Mme [Y] [Q] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 1], avec balcon, cave et box suivant acte sous seing privé en date du 24 avril 2019 à effet au 24 mai 2019, pour une durée de 3 ans. 
Le loyer mensuel initial a été fixé à 1915 euros et la provision sur charges à 180 euros. 
Le loyer s’élève depuis le mois de juin 2025 à la somme de 2153,16 euros et la provision sur charges à 210 euros. 
Le bail est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. 
La gestion locative est assurée par le Cabinet GID. 
Mme [Y] [Q] s’est plainte de désordres affectant son appartement résultant de la vétusté de la chaudière et de problèmes d’humidité. 
Par lettre recommandée AR en date du 21 novembre 2024, elle a sollicité la diminution du montant de son loyer dans le cadre du renouvellement du bail pour mise en conformité avec l’encadrement des loyers.
Le bailleur a contesté les troubles de jouissance et n’a pas accédé à sa demande tendant à la diminution du montant du loyer. 
La commission de conciliation des baux d’habitation, saisie a rendu son avis le 23 mai 2025. 
Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, Mme [Y] [Q] a fait assigner Monsieur [P] [H] devant le devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Paris.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 mai 2026. 
[Y] [Q], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite :
A titre principal : 
Fixer le loyer contractuel mensuel hors charges sur le fondement des dispositions légales d’encadrement des loyers rétroactivement à compter du 24 mai 2022 à la somme de 1677 euros et à compter du 24 mai 2025 à la somme de 1443 euros Condamner Monsieur [P] [H] à lui rembourser la somme de 8 568 euros au titre du trop-perçu de loyers contractuel depuis le 24 mai 2022 du fait de l’encadrement des loyers Fixer provisoirement et rétroactivement à compter du 24 mai 2022 le loyer à la somme de 600 euros par mois hors charges jusqu’à ce que les travaux nécessaires pour rendre le logement décent soient exécutés par M. [P] [H] et le condamner à rembourser le trop-perçu ;Condamner M. [P] [H] à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers Condamner M. [P] [H] à lui payer la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance du fait de l’indécence du logement ;Condamner M. [P] [H] sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à réaliser les travaux préconisés par les rapports de l’assureur AXA dans ses trois rapports ;Condamner M. [P] [H] sous astreinte de 150 euros par jour à réaliser les travaux nécessaires à l’isolation du bien loué de manière à le rendre décent conformément à la loi du 22 août 2021 dite « climat et résilience » Condamner M. [P] [H] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ; Débouter M. [P] [H] de l’intégralité de ses demandes. A titre subsidiaire :
Dire et juger qu’elle bénéficiera d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa delle locative Désigner un expert judiciaire aux fins de déterminer les travaux pour rendre le logement décent au regard de la performance énergétique, d’examiner les désordres et les travaux réalisés ou à réaliser avec la mission d’usage en la matière 
Au soutien de sa demande de diminution du loyer, Mme [Q] expose que le contrat de bail conclu ne respecte pas le dispositif relatif à l’encadrement des loyers. Elle se prévaut de l’avis de la commission de conciliation des baux d’habitation qu’elle a saisie le 26 février 2025 et du calcul du loyer de référence effectué sur le site de la DRIHL. Elle fait valoir que par lettre recommandée AR en date des 21 novembre 2024 et 10 décembre 2024, elle a informé le cabinet GID de son intention de solliciter une diminution du loyer à compter du 24 mai 2025 de sorte qu’elle a respecté le délai puisque le renouvellement s’opérait le 24 mai 2025. Elle soutient que le texte applicable ne prévoit aucune nullité pour des irrégularités de forme et qu’en tout état de cause, les irrégularités alléguées par le bailleur ne lui ont pas causé grief. Elle soutient qu’aucun complément de loyer ne peut s’appliquer au regard de l’état du logement et de ses éléments d’équipements.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers, Mme [Q] fait valoir que le bailleur n’a pas fourni le diagnostic de performance énergétique alors que l’article L. 134-3-1 du code de la construction et de l’habitation lui en fait l’obligation ; elle soutient que cette absence de communication lui cause un préjudice au regard des troubles de jouissance subis en termes de chauffage et en termes de surconsommation énergétique. Elle précise qu’elle a fait réaliser un diagnostic de performance énergétique le 03 décembre 2024 classant le bien en catégorie G. 
Au soutien de ses demandes tendant à la diminution du montant du loyer, à la réparation du préjudice de jouissance, à la réalisation de travaux sous astreinte, à la demande d’expertise judicaire formée à titre subsidiaire, Mme [Q] soutient qu’elle subit de nombreux désordres en son appartement dont elle a fait part au bailleur à plusieurs reprises, que la réalité de ces désordres sont démontrés par les échanges de mails et recommandés, par le procès-verbal de constat en date du 03 juillet 2025 et du rapport de l’expert de son assureur du 03 janvier 2025. Elle indique que les désordres peuvent être regroupés comme suit : impossibilité d’accéder à son parking pendant un an en raison de la porte défectueuse et de la présence constante de sans domicile fixe et à présent rupture d’une canalisation, problèmes récurrents de chauffage, humidité et moisissures dans l’ensemble des pièces et des infiltrations récurrentes.
Sur la demande reconventionnelle du bailleur, Madame [Q] ne conteste pas la dette de loyers et charges, elle en conteste toutefois le montant au motif qu’il y a lieu de déduire les frais d’huissier à hauteur de 75,28 euros, les frais de plomberie de 141,90 euros qui ne correspondent à aucune intervention chez elle, le virement de 3000 euros qu’elle a effectué le 06 mai 2026.

Monsieur [P] [H] représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il sollicite:
Surseoir à statuer sur la demande de condamnation à réaliser les travaux nécessaires à l’isolation du bien loué dans l’attente de la réalisation d’un DPE projeté qui permettra de déterminer :- la possibilité de sortir du G,
- puis, dans l’affirmative, les travaux nécessaires pour y parvenir en parties privatives et en parties communes 
Déclarer Mme [Q] irrecevable en son action aux fins de diminution du loyer, pour la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025Annuler la proposition de loyer du 21 novembre 2024Déclarer Mme [Q] irrecevable en son action aux fins de diminution du loyer à compter du 24 mai 2025Débouter Mme [Q] de ses demandes Condamner Mme [Q] à lui payer la somme de 9557,70 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtées à mai 2026S’il y a lieu, ordonner la compensation avec les condamnations financières qui seraient prononcées au bénéfice de Mme [Q]ondamner Mme [Q] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Sur la demande de réévaluation du loyer, M. [P] [H] fait valoir que le bail a été conclu le 26 avril 2019 pour une prise d’effet au 24 mai 2019 de sorte qu’il n’était pas soumis à l’encadrement des loyers puisque l’arrêté n° 2019-05 fixant les loyers de référence est entré en vigueur le 07 juillet 2019. Il poursuit en indiquant que, lors du premier renouvellement, Mme [Q] n’a pas engagé d’action en diminution du loyer dans les conditions de délai et de forme prévus par l’article 140.VI et que, s’agissant du second renouvellement, la demande de diminution du loyer est entâché de nullité dès lors qu’elle ne mentionne pas intégralement l’article 140 VI, ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, ne tient pas compte de la cave et du box et il soutient que la proposition d’un nouveau loyer n’est pas un acte de procédure nécessitant grief et qu’en outre, la proposition régularisée devait intervenir au moins 6 mois avant le terme du bail soit avant le 24 décembre 2024. Sur le fond, il fait valoir qu’il a donné en location trois lots à savoir un appartement, un box et une cave de sorte qu’il y a lieu de déterminer le loyer de l’appartement soumis à encadrement, le loyer du box et le loyer de la cave : s’agissant de l’appartement il fait valoir que le loyer mensuel doit être fixé en retenant le montant du loyer de référence majoré, s’agissant du double box, il fait valoir que la valeur locative est, dans le quartier de 300 euros auquel s’ajoute la valeur de la cave qui peut être estimée à 100 euros par mois. Il fait également valoir que l’appartement est doté d’un grand balcon ensoleillé et d’une vue dégagée, d’une surface de 17 m2, qui justifie un complément de loyer. Il en conclut que le loyer actuellement quittancé pour les trois lots correspond au loyer encadré pour l’appartement de 1731,60 euros et le loyer pour le double box et la cave plus le complément de loyer pour le balcon.
Sur la demande de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers, M. [P] [H] indique avoir établi un DPE le 29 septembre 2009 valable lors de la signature du bail puisque valable jusqu’au 28 septembre 2019, lequel classait le bien en catégorie D. Il précise que ledit diagnostic n’a pas été joint au bail mais qu’il n’en résulte aucun préjudice financier pour Mme [Q] s’agissant d’un logement dont la performance énergétique était normale au moment de la conclusion du bail. Il précise que l’immeuble est équipé d’un chauffage collectif et que Mme [Q] ne s’est pas trouvée en situation de devoir chauffer le logement par des convecteurs électriques susceptibles d’entrainer une surfacturation d’électricité.
Sur les demandes liées à l’indécence, Monsieur [P] [H] fait valoir qu’il a fait réaliser un nouveau DPE, à la suite duquel il a fait établir un devis pour l’isolation des murs qu’il a transmis au diagnostiqueur pour avis avant toute réalisation des travaux, ce dernier lui a indiqué ne pas pouvoir lui garantir une amélioration du DPE sans réaliser un DPE projeté. Il fait valoir qu’il s’engage à réaliser les travaux en parties privatives s’ils permettent de sortir de la catégorie G et, à défaut, il fera inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les travaux à réaliser en parties communes de sorte qu’il y a lieu de surseoir à statuer jusqu’à la production du DPE projeté. Il soutient que la demanderesse ne peut prétendre à aucune indemnisation avant le 01 janvier 2025, qu’elle ne démontre pas le préjudice et ne le chiffre pas, qu’elle sollicite deux fois l’indemnisation au regard de la demande de diminution de loyers et de réparation du trouble de jouissance, qu’il ne peut être condamné à réaliser des travaux sur les parties communes et qu’il appartient à Mme [Q] de se retourner contre le syndicat des copropriétaires. S’agissant des autres désordres allégués, il fait valoir que Mme [Q] ne liste pas les travaux à réaliser préconisés par AXA, que certains des travaux ont été réalisés par lui, que d’autres lui incombent en sa qualité de locataire, que certains désordres sont imputables au syndicat des copropriétaires, que le préjudice de jouissance n’est pas démontré, que si une expertise devait être ordonnée, elle devrait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, il fait valoir le décompte des loyers et charges impayés. 

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de réévaluation du loyer et de restitution du trop versé 
L’article 140 VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dispose que : 
« VI. - Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la même loi s'applique à chaque valeur ainsi définie. »
1.Sur la recevabilité de la demande 
S’agissant de la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025
Il est constant que par lettre recommandée AR en date du 21 novembre 2024, Mme [Q] a sollicité la diminution du montant du loyer en vue du renouvellement du bail à effet au 24 mai 2025. 
Faute de justifier d’une action dans les conditions de délai et de forme visés au VI de l’article 140 précité, pour la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025, Mme [Q] sera déclarée irrecevable en sa demande. 
Sur la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025 
La demande en diminution du montant du loyer, formalisée par Mme [Q] en son courrier recommandé AR en date du 21 novembre 2024 est intervenu au moins cinq mois avant le terme du contrat. Il y a lieu par ailleurs de relever que la commission de conciliation a été saisie préalablement à la saisine du juge lequel a été saisi avant le terme du contrat de sorte que la demande a été formée dans les délais. 
La nullité visée au VI de l’article 140 concerne uniquement l’absence de reproduction intégrale dudit article. Par ailleurs, conformément à l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. M. [P] [H] n’allègue et ne justifie a fortiori d’aucun grief étant relevé qu’il a répondu à la demande de Mme [Q] de manière précise et circonstanciée par l’intermédiaire de son gestionnaire en son courrier du 02 décembre 2024. 
Mme [Q] sera dès lors déclarée recevable en sa demande et M. [P] [H] sera débouté de sa demande tendant à voir annuler la proposition du 21 novembre 2024. 
2 Sur le montant du loyer
En encadrement des loyers, le loyer de référence (ainsi que le loyer de référence majoré et minoré) est fixé chaque année par arrêté préfectoral « par catégorie de logement et par secteur géographique » au sein du territoire concerné, sur la base d’un décret pris après demande de la collectivité et vérification des critères légaux. 
A Paris, le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 a mis en place l’encadrement sur l’intégralité du territoire de la ville, après l’invalidation des précédentes mesures prises sous le régime ALUR et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de Paris.
En l’espèce, le bail a été conclu le 24 avril 2019 pour une prise d’effet au 24 mai 2019 de sorte qu’il n’était pas soumis à l’encadrement des loyers. 
Au moment du renouvellement, le locataire peut demander une diminution du loyer lorsqu'il apparaît que le loyer fixé au contrat dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de renouvellement. 
En l’espèce, l’assiette du bail porte sur l’appartement, un double box et une cave de sorte qu’il n’y a pas lieu à opérer une distinction, le double box et la cave constituant un accessoire au logement. Par ailleurs, il est constant que le logement est classé G de sorte qu’il ne peut y avoir complément de loyer ainsi qu’il ressort de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. 
Il est établi que le loyer de référence majoré est de 22,20 euros par m2.
Le loyer mensuel sera dès lors fixé à 1731,60 euros (78 m2 x 22,20 euros) à compter du 24 mai 2025 et M. [P] [H] sera condamné à payer à Mme [Q] la somme de 5 058,72 euros en restitution du trop-perçu de loyers, compte arrêté à mai 2026 inclus (2153,16 – 1731,60 x 12 mois). 
Sur la demande de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers 
L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation. 
Aucune sanction spécifique n’est prévue par les textes en cas de défaut de transmission de celui-ci de sorte qu’il appartient à celui qui se prévaut du non-respect de cette obligation de faire la preuve du lien de causalité et du préjudice qui en a découlé pour voir prospérer une action en responsabilité.
En l’espèce, Mme [Q] n’établit pas le lien de causalité entre le défaut de communication stricto sensu du diagnostic de performance énergétique et les troubles de jouissance étant précisé à cet égard qu’elle ne verse aux débats aucune pièce démontrant une surconsommation énergétique et que le désordre relatif au chauffage est à imputer à une autre cause (cf. infra) 
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande. 
Sur les demandes relatives à l’indécence du logement 
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
De telles obligations sont des obligations de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure.
Sur l’indécence liée à la performance énergétique
Il est constant que le logement litigieux est classé G. 
Il ressort du diagnostic de performance énergétique produit aux débats par M. [P] [H] que les travaux les plus importants à entreprendre aux fins d’obtenir un meilleur classement énergétique du bien portent tant sur les parties privatives (isolation des murs par l’intérieur ) que sur les parties communes (isolation de la toiture par l’extérieur, isolation des faux combles).
Au regard du schéma de déperdition de chaleur visé au diagnostic, il n’est pas avéré que les seuls travaux en parties privatives suffisent à améliorer le classement énergétique du logement. 
En conséquence, il sera enjoint à M. [P] [H] de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les travaux à réaliser en parties communes aux fins d’isolation de la toiture et des combles excepté si, dans l’intervalle, il ressort du DPE projeté dont il attend la communication, que les travaux en parties privatives suffiront à sortir le bien de la catégorie G. 
Il sera également enjoint à M. [P] [H] de procéder aux travaux en partie privatives, à savoir l’isolation des murs par l’intérieur et la mise en place d’une VMC hygroréglable B et ce lorsque les travaux sur les parties communes auront été votés ou, si ces derniers ne sont pas nécessaires au regard du DPE projeté pour améliorer le classement énergétique du bien litigieux, à compter de la réception dudit DPE. 
Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, au regard des diligences d’ores et déjà effectuées par M. [P] [H]. 
Par ailleurs, Mme [Q] sera déboutée de sa demande tendant à la diminution du montant des loyers jusqu’à réalisation desdits travaux.
Sur les autres désordres
S’agissant des désordres liés au système de chauffage 
Il est constant que les problèmes liés au chauffage sont à imputer à la chaudière ; les dysfonctionnements provenant d’un problème de pression et de diffusion de la chaleur vers les étages élevés. 
Il ressort des pièces du dossier que les dysfonctionnements sont ponctuels, concernent soit l’entièreté du logement, soit certaines pièces de l’appartement, ils sont récurrents chaque année.
A cet égard, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant de celle du syndicat des copropriétaires dès lors que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible du bailleur est une obligation de résultat. 
Aussi, il y a lieu de le condamner à réparer le préjudice de jouissance subi par Mme [Q]. Au vu des pièces versées aux débats, le préjudice de jouissance est établi pour les mois décembre 2022, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 soit 8 mois. Au regard de la nature du désordre et du nombre de pièces impactées il y a lieu d’imputer le loyer de 40 %. 
Monsieur [P] [H] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 6890.11 euros en réparation de son préjudice de jouissance. (2153,16 euros x 40% x 8 mois).

En revanche, dès lors que la chaudière constitue un équipement commun, M. [P] [H] ne peut être condamné à faire réaliser les travaux.



S’agissant de l’accès au box 
Les éléments versés aux débats sont insuffisants à démontrer le préjudice subi de sorte que Mme [Q] sera déboutée de sa demande. 
S‘agissant des désordres relatifs à l’humidité, moisissures et infiltrations 
Vu le constat d’huissier et le rapport AXA 
Concernant les WC : Le rapport ne détaille pas ce sinistre ; il est indiqué que le sinistre sera pris en charge par l’assureur de Mme [Q]. 
Concernant le salon et salon à manger : Il a été constaté dans le salon des infiltrations au niveau de l’allège de la baie vitrée ainsi qu’un décollement de silicone à la jointure du mur et du bâti et dans la salle à manger des écaillements de peinture au niveau de la traverse basse de la fenêtre et des moisissures. Les désordres proviennent d’infiltrations par défaut d’étanchéité des joints périphériques entre la baie vitrée et la façade du bâtiment, un défaut d’étanchéité des joints périphériques des barres solin périphérique du balcon et un débordement des rigoles d’évacuation de la baie vitrée qui sont bouchées.
Il ressort des pièces produites par M. [P] [H] que les travaux préconisés relatifs aux joints ont été réalisés en cours d’instance (facture et attestation de la société qui est intervenue). Le nettoyage des rigoles incombe à Mme [Q], leur nettoyage relevant de l’entretien courant. 
Concernant la chambre : Le constat indique, au niveau de l’allège de la fenêtre, des écaillements de peinture et de la moisissure dans le prolongement du mur. Selon l’assureur, l’humidité résulte d’une mauvaise ventilation et/ou aération de la pièce et préconise l’installation d’une VMC dans le logement, l’installation d’aérateur au-dessus des fenêtres du logement et l’augmentation du détalonnage en dessous des portes. 
Il ressort des pièces produites par M. [P] [H] que les travaux préconisés aux fins de permettre une meilleure ventilation ont été réalisés en cours d’instance (facture et attestation de la société qui est intervenue).
Au regard des développements qui précèdent, Mme [Q] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner M. [P] [H] à réaliser les travaux préconisés par les rapports d’AXA.
Au vu de la nature et la durée desdits désordres, celui-ci sera condamné à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 


Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers et charges et la demande de compensation 
Il ressort du décompte que la dette de loyers et charges, arrêté au 04 mai 2026 ressort à la somme de 9557,70 euros (échéance de mai 2026 incluse). Il y a lieu de déduire les frais d’huissier de 75.28 euros et les frais de plomberie de 141.90 non justifiés par le bailleur. Il y a lieu également de déduire la somme de 3000 euros au regard du virement opéré par Mme [Q] dont elle justifie et qui n’a pas été contesté par M. [H]. 
Mme [Q] sera en conséquence condamnée à payer M [P] [H] la somme de 6340,52 euros au titre des loyers et charges, échéance de mai 2026 incluse. 
Vu l’article 1347 du code civil et dès lors que M. [P] [H] a été condamné au titre du trop-perçu de loyers contractuel à compter du 23 mai 2025 et à réparer le préjudice de jouissance, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances à due créance. La demande de délai de paiement devient dès lors sans objet. 
Sur les demandes accessoires 
M. [P] [H] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 
Pour recouvrer sa créance, Mme [Y] [Q] s’est trouvée contrainte de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [P] [H] est condamné. 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS 
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT irrecevable la demande de Mme [Y] [Q] tendant à la réévaluation du loyer pour la période du 24 mai 2022 au 23 mai 2025 ; 
DIT recevable la demande de Mme [Y] [Q] tendant à la réévaluation du loyer pour la période postérieure 23 mai 2025 ;
DEBOUTE M. [P] [H] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la proposition de réévaluation du loyer du 21 novembre 2024 de Mme [Y] [Q] ; 

FIXE le montant du loyer à compter du 24 mai 2025 à la somme de 1731,60 euros par mois ; 
CONDAMNE M. [P] [H] à payer à Mme [Y] [Q] la somme de 5 058,72 au titre du trop-perçu de loyers contractuel (échéance de mai 2026 incluse) ; 
DEBOUTE Mme [Y] [Q] de sa demande de dommages et intérêts pour non fourniture des diagnostics immobiliers ; 
ENJOINT à M. [P] [H] de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les travaux à réaliser en parties communes aux fins d’isolation de la toiture et des combles excepté si, dans l’intervalle, il ressort du DPE projeté dont il attend la communication que les travaux en parties privatives suffiront à sortir le bien de la catégorie G ; 
ENJOINT à M. [P] [H] de procéder aux travaux en partie privatives, à savoir l’isolation des murs par l’intérieur et la mise en place d’une VMC hygroréglable B et ce lorsque les travaux sur les parties communes auront été votés ou, si ces derniers ne sont pas nécessaires au regard du DPE projeté pour améliorer le classement énergétique du logement, à compter de la réception dudit DPE ; 
DEBOUTE Mme [Y] [Q] de sa demande d’astreinte et de sa demande tendant à la diminution des loyers jusqu’à réalisation des travaux ; 
DEBOUTE Mme [Y] [Q] de sa demande de condamnation de M. [P] [H] à réaliser les travaux préconisés par l’assureur AXA dans ses rapports :
CONDAMNE M. [P] [H] à payer à Mme [Y] [Q] la somme de 7 390,12 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 
CONDAMNE Mme [Y] [Q] à payer à M. [P] [H] la somme de 6340,52 euros au titre des loyers et charges, échéance de mai 2026 incluse ; 
ORDONNE la compensation des créances à due concurrence ; 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
CONDAMNE M. [P] [H] à payer à Mme [Y] [Q] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE M. [P] [H] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;
Fait à Paris, le 07 juillet 2026.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L134-3-1, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation L134-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-07T18:37:18.545Z.