Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 2 juillet 2026, n° 23/14773

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [F] est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4]), qui constitue le lot n°1. Le règlement de copropriété le désigne comme un « local commercial à usage de boutique ».

Par un courrier daté du 5 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [E] [F] de faire cesser des troubles de voisinage qui émaneraient de son locataire.

Par acte sous signature privée du 18 décembre 2020, M. [E] [F] a loué ce local à la société Planet Food, qui y exerce une activité de « restauration rapide sans alcool à emporter, sur place, livraison ».

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 janvier 2021 et présentée au destinataire le 19 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a cette fois contesté la possibilité que soit exercée une activité de restauration dans le local commercial du rez-de-chaussée, et mis en demeure M. [E] [F] de la faire cesser sous quinze jours.

Par un courrier daté du 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a à nouveau dénoncé des contraventions au règlement de copropriété ainsi que des troubles de voisinage qui proviendraient du local appartenant à M. [E] [F] et exploité par la société Planet Food.
Par actes de commissaire de justice signifiés le 27 octobre et le 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner M. [E] [F] et la société Planet Food devant le tribunal judiciaire de Paris.


PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, et au visa des articles 9, 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et 1341-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

In limine litis, 
- Déclarer recevable et bien fondée l’action du Syndicat des copropriétaires ;
- Débouter M. [N] de sa demande d’irrecevabilité pour cause de prescription ;
 
Sur le fond, 
A titre principal : 
- Condamner solidairement M. [O] et la société PLANET FOOD à cesser l’affectation à usage de restaurant du lot n°1 de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 5] et à supprimer les installations d'extractions de fumées ; 
 
- Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 1500 € par jour d’infraction constatée passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir. 
 
A titre subsidiaire : 
- Prononcer la résiliation de la convention d’occupation consentie à la Sarl PLANET FOOD portant sur un local commercial à usage de boutique situé au rez de chaussée du [Adresse 4] à [Localité 5] ; 
 
- Ordonner l’expulsion du [Adresse 4] à [Localité 5] de la Sarl PLANET FOOD ainsi que tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 1500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir. 

A titre très subsidiaire : 
- Ordonner, avant dire droit, une mesure d'expertise avec mission de: 
- procéder à l'examen, d'une part, d'une part, des locaux au sein desquels la société PLANET FOOD exploite son activité, [Adresse 6] 
- Se rendre sur place, y compris de manière inopinée, de jour comme de nuit aux heures d’exploitation du restaurant litigieux; en cas de visite inopinée, l'expert judiciaire, sera tenu à de simples mesures techniques de mesurage, sans recueillir aucune observation ni document des parties. 
- Vérifier le respect, par le fonctionnement de l'établissement exploité, des dispositions du code de l'environnement et du code de la santé publique relatives aux établissements diffusant des sons amplifiés (articles R. 571-25 à R. 571-30 du code de l'environnement et article R. 1336-1 du code de la santé publique) et le Règlement Sanitaire du Département de [Localité 1] ; 
- Procéder aux mesures acoustiques et olfactives nécessaires permettant de caractériser les nuisances générées par les activités de l'établissement exploité par PLANET FOOD ; 
- Examiner et décrire les nuisances sonores et les autres troubles allégués ci-dessus ; 
- Rechercher et donner son avis motivé sur la cause et l'origine de ces troubles ; 
- Appréhender, d'un point de vue technique, les incidences de tels troubles ; 
- Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ; 
- Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux troubles constatés, en évaluer le coût et la durée, le cas échéant à l'aide de devis communiqué par les parties. 
 
- Condamner solidairement M. [O] et la société PLANET FOOD à : 
- Stocker leurs poubelles à l’intérieur de leur local ;
- Cesser toutes nuisances sonores, visuelle et olfactives ;
- Déposer l’enseigne de PLANET FOOD ;
- Le tout sous astreinte d’un montant de 500 € par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir. 
 
En tout état de cause, 
- Condamner solidairement M. [O] et la société PLANET FOOD à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes suivantes : 
- 45.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
- Condamner solidairement M. [O] et la société PLANET FOOD aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2025 par voie électronique, et au visa des articles 122 du code de procédure civile et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [E] [F] demande au tribunal de :

In limine litis, 
- CONSTATER acquis par prescription, l’usage de restauration, du lot N°1 de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 5] ; JUGER prescrite l’action en contestation de cet usage, du lot N°1 de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 5] appartenant à Monsieur [E] [O] ;

- REJETER les moyens et demandes d’irrecevabilité formés par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] ;

Sur le fond, 
- REJETER l’ensemble des demandes du Syndicat des Copropriétaires formées contre Monsieur [E] [O] ;

Subsidiairement, 
- ORDONNER à la société PLANET FOOD de garantir et relever indemne Monsieur [E] [O] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui ;

- REJETER l’ensemble des demandes de la société PLANET FOOD formées contre Monsieur [E] [O] ;

En tout état de cause, 
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires ou tout autre succombant au paiement de la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens ;
- ECARTER l’exécution provisoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 avril 2024 par voie électronique, et au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 1343-5 et 1719 du code civil, la société Planet Food demande au tribunal de :

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
 
- CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 CPC et aux dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 3 septembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En application des articles 2222 et 2224 du code civil, dans leur rédaction issue de la loi no 2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 

*

M. [E] [F] a notifié des conclusions sur incident le 3 décembre 2024 afin de contester la recevabilité des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires. En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir à la formation de jugement.

M. [E] [F] fait tout d’abord valoir que l’action exercée par le syndicat des copropriétaires serait une action personnelle, obéissant au délai de prescription décennal puis quinquennal de l’article 2224 du code civil ; qu’en effet, une activité de restauration est exercée de manière continue dans le local commercial de rez-de-chaussée depuis 1996 a minima ; que le syndicat des copropriétaires, qui avait à l’évidence connaissance de ce fait, a donc agi postérieurement à l’expiration du délai de prescription.

Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui qu’il exerce une action réelle immobilière, obéissant par conséquent au délai de prescription de trente ans prévu par l’article 2227 du code civil. Il expose que l’activité de restauration s’est accompagnée de travaux non autorisés (installation de conduits d’extraction des fumées), entrainant une appropriation des parties communes ; que l’action du syndicat des copropriétaires visant à faire respecter le règlement de copropriété de l’immeuble est, de jurisprudence constante, considérée comme une action réelle immobilière. 

Sur ce, 

* Sur la nature de l’action du syndicat des copropriétaires et le délai de prescription applicable, il est tout d’abord rappelé que les actions tendant à obtenir la cessation d’infractions au règlement de copropriété ou d’abus de jouissance des parties communes sont des actions personnelles obéissant au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Il en est de même pour les actions visant à obtenir la suppression de travaux affectant les parties communes non autorisés par l’assemblée générale, tels que des extracteurs de fumées.
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

Le délai de prescription trentenaire propre aux actions réelles immobilières ne trouve à s’appliquer que lorsqu’il existe une appropriation ou une « annexion » des parties communes, c’est-à-dire lorsque l’équipement installé est pérenne, difficilement voire non démontable, et qu’il manifeste la volonté de son propriétaire de « privatiser » la partie commune. 

Un conduit d’extraction des fumées installé en façade d’un immeuble ne présente à l’évidence pas un caractère pérenne et apparaît aisément réversible. Il ne manifeste en outre pas une volonté du copropriétaire de s’accaparer de manière définitive une partie commune. 

L’action tendant à obtenir la suppression du conduit d’extraction exercée par le syndicat des copropriétaires obéit par conséquent au délai de prescription de l’article 2224 du code civil. 

* M. [E] [F] soutient ensuite que « l’action concernant un éventuel changement d’usage du lot n°1 » serait prescrite par l’écoulement d’un délai de dix ans (réduit à cinq ans par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « [Localité 6] »).

En l’espèce, il est établi par la production des baux conclus entre M. [E] [F] et plusieurs locataires, ainsi que des actes de cession de fonds de commerce, que le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble est loué depuis le mois d’avril 1996. Il n’est pas contesté que les occupants successifs y ont exercé une activité de restauration, et il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne pouvait manifestement ignorer ce fait au regard de plusieurs éléments factuels (présence d’une devanture comprenant des menus ; vitrine permettant la vue sur la salle de restaurant ; dénomination de la société).

Toutefois, alors que M. [E] [F] évoque une « action concernant un éventuel changement d’usage du lot n°1 », il doit être relevé que l’éventuel « changement d’usage » du local n’est aucunement une action, mais un moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires au soutien d’une action visant à faire cesser une infraction au règlement de copropriété (demandes de « cessation d’affectation » et suppression d’équipements à titre principal ; demande en résiliation de bail à titre subsidiaire).

M. [E] [F] soutient aussi que « l’éventuel défaut d’autorisation concernant la pose d’un conduit d’extraction » serait également prescrit.

A nouveau, il est constaté que la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation est un moyen au soutien des demandes adverses, et non une action. 

Par ailleurs, alors que cette preuve lui incombe, M. [E] [F] ne démontre aucunement que le syndicat des copropriétaires aurait eu connaissance de l’existence d’une gaine d’extraction des fumées dès avril 1996. En effet, le simple fait que le bail du 30 avril 1996 mette à la charge du locataire une obligation de ramonage, ou encore que l’acte de cession de fonds de commerce du 14 novembre 2001 mentionne l’existence de « conduits de cheminée » est insuffisant à rapporter cette preuve, dans la mesure où il s’agit de documents contractuels intéressant uniquement le bailleur et ses locataires, et où il n’est pas établi qu’ils aient été communiqués à la copropriété avant l’introduction de la présente instance.
Enfin, il doit être relevé qu’à supposer que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance de l’usage fait du lot n°1 dès 1996, la recevabilité de la demande formée par le syndicat des copropriétaires n’en serait pas affectée car elle repose également sur un second moyen, à savoir l’existence de troubles anormaux du voisinage. 

Pour l’ensemble de ces motifs, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [E] [F] seront déclarées recevables.


2 – Sur les demandes en « cessation d’affectation » et en suppression d’ouvrages

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 

En application de ces dispositions, tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l'assemblée générale à un changement d'affectation du lot dont il est propriétaire, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. 

L’article 1253 du code civil dispose quant à lui que « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Enfin, l’article 1341-1 du même code dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

*

En l’espèce, au soutien de ses demandes principales en cessation d’affectation et suppression d’ouvrages non autorisés par l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires invoque deux moyens distincts : des infractions au règlement de copropriété de l’immeuble ; la commission par la société Planet Food de troubles anormaux du voisinage. 

- Sur les infractions au règlement de copropriété 

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [E] [F] et la société Planet Food auraient commis plusieurs infractions au règlement de copropriété de l’immeuble, et en premier lieu qu’ils auraient effectué un changement d’usage du lot n°1 pour y exercer une activité de restauration.
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

A l’examen du règlement de copropriété, il apparaît que le lot n°1 est désigné comme un « local commercial à usage de boutique ». Comme l’indique justement le syndicat des copropriétaires, une boutique désigne un local où est exercée une activité artisanale ou de commerce de détail, et se distingue d’un restaurant.

Cette distinction sémantique est toutefois sans incidence sur l’issue du présent litige. En effet, il est rappelé que tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l'assemblée générale à un changement d'affectation du lot dont il est propriétaire, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Il est de même précisé que la désignation des lots figurant au règlement de copropriété est uniquement indicative et n'a aucun caractère obligatoire, les copropriétaires ne pouvant donc s'opposer sur ce motif à un changement d'affectation conforme à la destination de l'immeuble. 

Par conséquent, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le fait que le local au rez-de-chaussée soit qualifié de « boutique » dans le règlement de copropriété n’a aucune incidence sur la possibilité d’y exercer une activité de restauration. Celle-ci ne peut donc être interdite qu’à la condition que le règlement de copropriété le prévoie expressément, ou encore qu’elle soit contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

En premier lieu, il apparaît que le règlement de copropriété, dont seul un extrait a été versé aux débats, ne prohibe pas expressément l’exercice d’une activité de restauration.

Par ailleurs, la destination de l’immeuble est manifestement mixte (habitation et activité commerciale), dans la mesure où le bâtiment comprend au moins un lot destiné à l’activité commerciale, et où le règlement de copropriété prévoit que « dans les locaux de l’immeuble, il ne peut être exercé aucun métier, profession, commerce ou industrie, sauf dans les boutiques du rez-de-chaussée ».

L’exercice d’une activité de restauration dans un local situé au rez-de-chaussée et destiné à l’activité commerciale n’est donc pas contraire à la destination de l’immeuble. 

C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires invoque une occupation bourgeoise de l’immeuble, puisqu’outre le fait qu’aucune clause d’occupation bourgeoise ne figure au règlement de copropriété, celui-ci autorise expressément l’exercice d’activités professionnelles et ne restreint pas son usage à la seule habitation. 

En outre, il doit être relevé qu’une activité de restauration n’est pas en elle-même attentatoire aux droits des autres copropriétaires, dès lors qu’elle est exercée conformément aux dispositions du règlement de copropriété et à la règlementation sanitaire applicable. 

Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que M. [E] [F] et son locataire auraient enfreint le règlement de copropriété en faisant installer une enseigne commerciale éclairée par quatre spots lumineux sur la devanture, ainsi qu’un bandeau d’enseigne « drapeau » portant la mention « Kebab – Pizza – Tacos » fixé sur la façade de l’immeuble.
Les photographies figurant aux procès-verbaux de constat d’huissier établis les 3 novembre 2021 et 20 septembre 2024 révèlent effectivement la présence de ces éléments – l’enseigne en « drapeau » apparaissant avoir été déplacée et fixée quelques décimètres plus bas après le 3 novembre 2021.

Le règlement de copropriété stipule toutefois que « l’apposition ou la distribution à l’intérieur, comme à l’extérieur de l’immeuble, d’affiches ou de prospectus publicitaires, sont formellement interdits ». Cette interdiction ne vise manifestement pas les enseignes commerciales, qui ne peuvent être assimilées à des affiches ou des prospectus publicitaires. De telles enseignes sont par ailleurs indispensables à l’exercice d’une activité commerciale, et les interdire reviendrait à prohiber de fait ce type d’activité pourtant expressément autorisé dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble. 

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que l’activité exercée par la société Planet Food dans le local commercial appartenant à M. [E] [F] n’est pas contraire au règlement de copropriété, et qu’il ne peut donc être ordonné aux défendeurs de cesser d’affecter leur local à une activité de restauration.


- Sur les troubles anormaux du voisinage 

Le syndicat des copropriétaires soutient également que des troubles anormaux du voisinage trouveraient leur origine dans le lot n°1, lesquels consisteraient en des nuisances sonores et olfactives, en une occupation illicite des parties communes et en l’apposition d’une enseigne « bandeau » en façade sans autorisation de la copropriété.

* Sur les nuisances sonores et olfactives

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs pièces démontrant que l’activité exercée dans le lot n°1 par la société Planet Food est à l’origine de désagréments pour le voisinage.

Les courriers adressés au bailleur par le syndic, ès qualité de représentant de la copropriété, ainsi que par une copropriétaire membre du conseil syndical, ne constituent pas à eux seuls des éléments de preuve suffisants dès lors qu’ils émanent du demandeur lui-même. 

Ces déclarations sont toutefois corroborées par divers éléments objectifs. Sont ainsi produits :

- un rapport établi le 27 juillet 2021 par un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 1], après une visite sur les lieux le 1er juillet 2021, dans lequel sont constatées des nuisances olfactives et des non-conformités à la réglementation sanitaire applicable (« les portes et fenêtre du fast-food débouchant sur la rue sont ouvertes et des odeurs se ressentent. Lors de notre arrivée dans l’immeuble (…), mon collègue et moi-même constatons également une porte, non étanche, par laquelle se diffusent des odeurs de friture ») ;

- un rapport établi le 7 février 2022 par un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 1], constatant à nouveau l’existence de non-conformités du système d’extraction des fumées et la persistance des nuisances olfactives ;
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

- deux attestations établies les 3 et 5 octobre 2023 par des occupantes de l’immeuble, qui affirment notamment qu’il « arrive que les clients en terrasse fassent beaucoup de bruit » ; que des nuisances sonores se produisent fréquemment « via les cours car les portes sont très souvent ouvertes » et qu’une cour sert de « salle de téléphone » ; que les odeurs de cuisson remontent dans les appartements et se propagent jusque dans les chambres ; 

- un procès-verbal établi le 20 septembre 2024 par un commissaire de justice, qui déclare notamment avoir constaté une « forte odeur de cuisson devant l’établissement » ; avoir senti une odeur de cuisson « jusqu’au 4e étage, dans toute la cage d’escalier » ; et avoir observé que « la porte sur rue est grande ouverte. La machine à kebab est installée juste derrière la baie vitrée sur rue qui comprend un châssis à ouverture coulissante ouvert en grand, permettant aux odeurs de cuisson de se répandre à l’extérieur ».

Ces nuisances provenant du local appartenant à M. [E] [F] et loué à la société Planet Food excèdent manifestement les inconvénients normaux du voisinage. 

* Sur l’occupation des parties communes

Le syndicat des copropriétaires dénonce également une occupation illicite des parties communes par la société Planet Food. 

A l’examen des pièces produites aux débats, il est en effet rapporté la preuve que la société Planet Food a occupé de manière illicite la cour intérieure de l’immeuble en y entreposant de manière permanente divers objets, et ce durant plusieurs années.

Une copropriétaire indique ainsi, dans son attestation du 5 octobre 2023, que la société Planet Food « exploite la cour comme si elle faisait partie du restaurant pour y poser des poubelles, des meubles et des déchets divers, des bidons d’huile vide. Les habitants de l’immeuble ne peuvent plus utiliser la cour ». 

Le commissaire de justice intervenu le 3 novembre 2021 a constaté que sont entreposés dans la cour intérieure de l’immeuble « un piano de cuisson au gaz en inox ; deux petites chaises ; un caisson de marque Glovo ; un sac, un caddie ; une table avec deux chaises ; deux fûts de graisse ; une poubelle, des boîtes de conserve (déchets) ; une machine de gymnastique ». Des photographies corroborent ces constatations.

Le commissaire de justice intervenu le 20 septembre 2024 a de même constaté que « la courette est encombrée d’objets divers : des cartons, un siège auto enfant, un pied de parasol, des sacs plastiques pleins accrochés au mur, une chaise, un Kärcher, deux pots de peinture, des balais avec une pelle, un extincteur ». 

* Sur la réalisation de travaux affectant les parties communes

Le syndicat des copropriétaires se prévaut enfin du fait que M. [E] [F] ou son locataire auraient fait installer une enseigne en « drapeau » sur la façade de l’immeuble, sans obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.

Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

Il est constant qu’à défaut d’autorisation de principe donnée dans le règlement de copropriété pour installer une enseigne fixée sur la façade de l’immeuble, le commerçant souhaitant faire apposer une telle enseigne est tenu de solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, dès lors qu’il s’agit de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble (article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). 

En l’espèce, il n’est pas contesté par les défendeurs que ceux-ci n’ont pas obtenu l’autorisation de la copropriété pour procéder à la fixation d’une enseigne en façade de l’immeuble.

*

Alors qu’aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner les défendeurs à « cesser l’affectation à usage de restaurant du lot n°1 », il a été précédemment jugé que l’activité exercée par la société Planet Food dans le local commercial appartenant à M. [E] [F] n’est pas contraire au règlement de copropriété, et qu’il ne peut donc être ordonné aux défendeurs de cesser d’affecter leur local à une activité de restauration.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires devra être débouté de sa demande tendant à obtenir la suppression des installations d’extraction de fumées. Cet élément d’équipement est nécessaire à l’exploitation du local, l’activité de restauration étant conforme au règlement de copropriété de l’immeuble.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 18 décembre 2020 entre M. [E] [F] et la société Planet Food, sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil (action oblique). 

Il est constant que le syndicat des copropriétaires peut exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci (Cass., 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327). Il appartient au demandeur de rapporter la preuve d’une créance certaine, exigible et liquide, et d’une carence du débiteur dans l'exercice de son droit compromettant ses droits de créancier. 

En l’espèce, la commission de troubles anormaux du voisinage, l’occupation illicite de parties communes de l’immeuble durant plusieurs années et la réalisation non autorisée de travaux affectant les parties communes par la société Planet Food auraient dû conduire M. [E] [F] à résilier le contrat conclu avec cette dernière. Cette négligence de M. [E] [F] dans l’exercice de ses droits, préjudiciable au syndicat des copropriétaires, rend celui-ci bien fondé en son action oblique.

Il conviendra par conséquent de prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre M. [E] [F] et la société Planet Food, à compter du 18 décembre 2020 et portant sur le local commercial constituant le lot n°1 de l’immeuble. L’expulsion de cette dernière sera ordonnée en tant que de besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de soixante (60) jours à compter de la signification de la décision à intervenir.
3 – Sur la demande indemnitaire

L'article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. 

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi par la faute de M. [E] [F] et la société Planet Food, et qu’il évalue à la somme totale de 45 000 euros (750 euros par mois depuis octobre 2018, soit 60 mois). 

Il a été précédemment jugé que la société Planet Food a réalisé sans autorisation des travaux affectant les parties communes, occupé ces dernières de manière illicite durant plusieurs années, et causé des troubles anormaux du voisinage de manière récurrente. 

Ces agissements constituent une faute engageant sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, la responsabilité du propriétaire-bailleur est engagée de plein droit envers la copropriété à raison des troubles anormaux du voisinage causés par le locataire (Cass. 3e civ., 17 avr. 1996, n° 94-15.876). Il n’est donc pas nécessaire pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la commission par M. [E] [F] d’une faute distincte de celle de son locataire. 

Sur le préjudice subi, il est relevé que celui-ci présente un caractère collectif, dès lors qu’il atteint de manière indivisible l’ensemble des parties communes et privatives.

Au regard de la durée et de la particulière intensité des troubles, ainsi que du caractère « cumulatif » de ces derniers avec les travaux non autorisés et l’occupation illicite de parties communes, il convient d’évaluer le préjudice subi par la copropriété à la somme totale de 20 000 euros. 

M. [E] [F] et la société Planet Food seront condamnés solidairement en paiement.


4 - Sur la demande reconventionnelle

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

*
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

M. [E] [F] forme un appel en garantie à l’encontre de la société Planet Food, et fait principalement valoir que ce sont les infractions au règlement de copropriété et les troubles de voisinage commis par cette dernière qui ont conduit à l’engagement de sa responsabilité ; qu’il dispose ainsi d’un recours envers elle, et ce à plus forte raison qu’une clause du bail commercial le prévoit expressément. 

La société Planet Food soutient quant à elle que sa responsabilité contractuelle ne pourrait être engagée envers son bailleur dans la mesure où celui-ci ne lui aurait pas délivré un local conforme à sa destination ; qu’en effet, le local loué ne comporte pas de dispositif d’extraction des fumées.

En premier lieu, il doit être relevé que le bailleur condamné solidairement à raison des manquements de son locataire dispose effectivement d’un recours contre ce dernier.

En l’espèce, il est établi que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires est exclusivement imputable aux manquements et aux troubles de voisinage commis par la société Planet Food. 

Au surplus, la responsabilité de la société Planet Food envers son bailleur est engagée de plus fort en raison d’une clause contractuelle prévoyant que « le preneur s’engage à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance au voisinage. Il s’engage à garantir et relever le bailleur pour toute indemnité qui pourrait être due par ce dernier du fait du preneur ».

Contrairement à ce que soutient cette dernière, qui oppose au bailleur un défaut de délivrance d’un local conforme, il apparaît que le lot n°1 est doté d’un système d’extraction des fumées. Ceci se déduit notamment des termes mêmes du bail commercial du 18 décembre 2020 (article 7 : « le preneur devra notamment supporter personnellement le coût de toute installation ou modification à faire aux conduits de fumée mis à disposition ») ; des rapports établis par l’inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 1], qui a contrôlé la conformité du dispositif ; ainsi que le procès-verbal de constat d’huissier du 2 décembre 2024, qui comporte une photographie de l’orifice de la gaine d’extraction. 

Enfin, il est relevé qu’en toute hypothèse, l’engagement de la responsabilité de la société Planet Food envers le syndicat des copropriétaires n’est pas uniquement fondé sur la commission de nuisances sonores et olfactives, mais également sur l’occupation illicite de parties communes ainsi que la réalisation de travaux non autorisés.

Par conséquent, la société Planet Food sera condamnée à garantir M. [E] [F] de toute condamnation prononcée à son encontre.


5 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

M. [E] [F] et la société Planet Food, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenus aux dépens, M. [E] [F] et la société Planet Food seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes respectives à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires recevable en son action et ses demandes à l’encontre de M. [E] [F] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes en « cessation d’affectation » et en suppression d’une gaine d’extraction de fumées ; 

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu à compter du 18 décembre 2020 entre M. [E] [F] et la société Planet Food, et portant sur le local commercial constituant le lot n°1 de l’immeuble ;

ORDONNE, en tant que besoin, l’expulsion de la société Planet Food ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de soixante (60) jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et la société Planet Food à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 20 000 euros en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE la société Planet Food à garantir M. [E] [F] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et la société Planet Food au paiement des entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et la société Planet Food à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leurs demandes respectives à ce titre ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1], le 2 juillet 2026.

La greffière La présidente

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me AOUIZERATE, Me N'DIAYE

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me KALAA


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 23/14773 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

N° MINUTE : 


Assignation du :
27 octobre et 
2 novembre 2023








JUGEMENT 
rendu le 2 juillet 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Davy AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0440


DÉFENDEURS

Monsieur [E] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Dominique N’DIAYE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC468


S.A.R.L. PLANET FOOD
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Mustapha KALAA, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #BOB50


Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière


DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 mars 2026, prorogé au 2 juillet 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
_____________________________


EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [F] est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4]), qui constitue le lot n°1. Le règlement de copropriété le désigne comme un « local commercial à usage de boutique ».

Par un courrier daté du 5 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [E] [F] de faire cesser des troubles de voisinage qui émaneraient de son locataire.

Par acte sous signature privée du 18 décembre 2020, M. [E] [F] a loué ce local à la société Planet Food, qui y exerce une activité de « restauration rapide sans alcool à emporter, sur place, livraison ».

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 janvier 2021 et présentée au destinataire le 19 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a cette fois contesté la possibilité que soit exercée une activité de restauration dans le local commercial du rez-de-chaussée, et mis en demeure M. [E] [F] de la faire cesser sous quinze jours.

Par un courrier daté du 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a à nouveau dénoncé des contraventions au règlement de copropriété ainsi que des troubles de voisinage qui proviendraient du local appartenant à M. [E] [F] et exploité par la société Planet Food.
Par actes de commissaire de justice signifiés le 27 octobre et le 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner M. [E] [F] et la société Planet Food devant le tribunal judiciaire de Paris.


PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, et au visa des articles 9, 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et 1341-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

In limine litis, 
- Déclarer recevable et bien fondée l’action du Syndicat des copropriétaires ;
- Débouter M. [N] de sa demande d’irrecevabilité pour cause de prescription ;
 
Sur le fond, 
A titre principal : 
- Condamner solidairement M. [O] et la société PLANET FOOD à cesser l’affectation à usage de restaurant du lot n°1 de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 5] et à supprimer les installations d'extractions de fumées ; 
 
- Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 1500 € par jour d’infraction constatée passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir. 
 
A titre subsidiaire : 
- Prononcer la résiliation de la convention d’occupation consentie à la Sarl PLANET FOOD portant sur un local commercial à usage de boutique situé au rez de chaussée du [Adresse 4] à [Localité 5] ; 
 
- Ordonner l’expulsion du [Adresse 4] à [Localité 5] de la Sarl PLANET FOOD ainsi que tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 1500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir. 

A titre très subsidiaire : 
- Ordonner, avant dire droit, une mesure d'expertise avec mission de: 
- procéder à l'examen, d'une part, d'une part, des locaux au sein desquels la société PLANET FOOD exploite son activité, [Adresse 6] 
- Se rendre sur place, y compris de manière inopinée, de jour comme de nuit aux heures d’exploitation du restaurant litigieux; en cas de visite inopinée, l'expert judiciaire, sera tenu à de simples mesures techniques de mesurage, sans recueillir aucune observation ni document des parties. 
- Vérifier le respect, par le fonctionnement de l'établissement exploité, des dispositions du code de l'environnement et du code de la santé publique relatives aux établissements diffusant des sons amplifiés (articles R. 571-25 à R. 571-30 du code de l'environnement et article R. 1336-1 du code de la santé publique) et le Règlement Sanitaire du Département de [Localité 1] ; 
- Procéder aux mesures acoustiques et olfactives nécessaires permettant de caractériser les nuisances générées par les activités de l'établissement exploité par PLANET FOOD ; 
- Examiner et décrire les nuisances sonores et les autres troubles allégués ci-dessus ; 
- Rechercher et donner son avis motivé sur la cause et l'origine de ces troubles ; 
- Appréhender, d'un point de vue technique, les incidences de tels troubles ; 
- Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ; 
- Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux troubles constatés, en évaluer le coût et la durée, le cas échéant à l'aide de devis communiqué par les parties. 
 
- Condamner solidairement M. [O] et la société PLANET FOOD à : 
- Stocker leurs poubelles à l’intérieur de leur local ;
- Cesser toutes nuisances sonores, visuelle et olfactives ;
- Déposer l’enseigne de PLANET FOOD ;
- Le tout sous astreinte d’un montant de 500 € par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir. 
 
En tout état de cause, 
- Condamner solidairement M. [O] et la société PLANET FOOD à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes suivantes : 
- 45.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
- Condamner solidairement M. [O] et la société PLANET FOOD aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2025 par voie électronique, et au visa des articles 122 du code de procédure civile et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [E] [F] demande au tribunal de :

In limine litis, 
- CONSTATER acquis par prescription, l’usage de restauration, du lot N°1 de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 5] ; JUGER prescrite l’action en contestation de cet usage, du lot N°1 de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 5] appartenant à Monsieur [E] [O] ;

- REJETER les moyens et demandes d’irrecevabilité formés par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] ;

Sur le fond, 
- REJETER l’ensemble des demandes du Syndicat des Copropriétaires formées contre Monsieur [E] [O] ;

Subsidiairement, 
- ORDONNER à la société PLANET FOOD de garantir et relever indemne Monsieur [E] [O] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui ;

- REJETER l’ensemble des demandes de la société PLANET FOOD formées contre Monsieur [E] [O] ;

En tout état de cause, 
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires ou tout autre succombant au paiement de la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens ;
- ECARTER l’exécution provisoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 avril 2024 par voie électronique, et au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 1343-5 et 1719 du code civil, la société Planet Food demande au tribunal de :

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
 
- CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 CPC et aux dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 3 septembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis au 2 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En application des articles 2222 et 2224 du code civil, dans leur rédaction issue de la loi no 2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 

*

M. [E] [F] a notifié des conclusions sur incident le 3 décembre 2024 afin de contester la recevabilité des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires. En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir à la formation de jugement.

M. [E] [F] fait tout d’abord valoir que l’action exercée par le syndicat des copropriétaires serait une action personnelle, obéissant au délai de prescription décennal puis quinquennal de l’article 2224 du code civil ; qu’en effet, une activité de restauration est exercée de manière continue dans le local commercial de rez-de-chaussée depuis 1996 a minima ; que le syndicat des copropriétaires, qui avait à l’évidence connaissance de ce fait, a donc agi postérieurement à l’expiration du délai de prescription.

Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui qu’il exerce une action réelle immobilière, obéissant par conséquent au délai de prescription de trente ans prévu par l’article 2227 du code civil. Il expose que l’activité de restauration s’est accompagnée de travaux non autorisés (installation de conduits d’extraction des fumées), entrainant une appropriation des parties communes ; que l’action du syndicat des copropriétaires visant à faire respecter le règlement de copropriété de l’immeuble est, de jurisprudence constante, considérée comme une action réelle immobilière. 

Sur ce, 

* Sur la nature de l’action du syndicat des copropriétaires et le délai de prescription applicable, il est tout d’abord rappelé que les actions tendant à obtenir la cessation d’infractions au règlement de copropriété ou d’abus de jouissance des parties communes sont des actions personnelles obéissant au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Il en est de même pour les actions visant à obtenir la suppression de travaux affectant les parties communes non autorisés par l’assemblée générale, tels que des extracteurs de fumées.
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

Le délai de prescription trentenaire propre aux actions réelles immobilières ne trouve à s’appliquer que lorsqu’il existe une appropriation ou une « annexion » des parties communes, c’est-à-dire lorsque l’équipement installé est pérenne, difficilement voire non démontable, et qu’il manifeste la volonté de son propriétaire de « privatiser » la partie commune. 

Un conduit d’extraction des fumées installé en façade d’un immeuble ne présente à l’évidence pas un caractère pérenne et apparaît aisément réversible. Il ne manifeste en outre pas une volonté du copropriétaire de s’accaparer de manière définitive une partie commune. 

L’action tendant à obtenir la suppression du conduit d’extraction exercée par le syndicat des copropriétaires obéit par conséquent au délai de prescription de l’article 2224 du code civil. 

* M. [E] [F] soutient ensuite que « l’action concernant un éventuel changement d’usage du lot n°1 » serait prescrite par l’écoulement d’un délai de dix ans (réduit à cinq ans par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « [Localité 6] »).

En l’espèce, il est établi par la production des baux conclus entre M. [E] [F] et plusieurs locataires, ainsi que des actes de cession de fonds de commerce, que le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble est loué depuis le mois d’avril 1996. Il n’est pas contesté que les occupants successifs y ont exercé une activité de restauration, et il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne pouvait manifestement ignorer ce fait au regard de plusieurs éléments factuels (présence d’une devanture comprenant des menus ; vitrine permettant la vue sur la salle de restaurant ; dénomination de la société).

Toutefois, alors que M. [E] [F] évoque une « action concernant un éventuel changement d’usage du lot n°1 », il doit être relevé que l’éventuel « changement d’usage » du local n’est aucunement une action, mais un moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires au soutien d’une action visant à faire cesser une infraction au règlement de copropriété (demandes de « cessation d’affectation » et suppression d’équipements à titre principal ; demande en résiliation de bail à titre subsidiaire).

M. [E] [F] soutient aussi que « l’éventuel défaut d’autorisation concernant la pose d’un conduit d’extraction » serait également prescrit.

A nouveau, il est constaté que la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation est un moyen au soutien des demandes adverses, et non une action. 

Par ailleurs, alors que cette preuve lui incombe, M. [E] [F] ne démontre aucunement que le syndicat des copropriétaires aurait eu connaissance de l’existence d’une gaine d’extraction des fumées dès avril 1996. En effet, le simple fait que le bail du 30 avril 1996 mette à la charge du locataire une obligation de ramonage, ou encore que l’acte de cession de fonds de commerce du 14 novembre 2001 mentionne l’existence de « conduits de cheminée » est insuffisant à rapporter cette preuve, dans la mesure où il s’agit de documents contractuels intéressant uniquement le bailleur et ses locataires, et où il n’est pas établi qu’ils aient été communiqués à la copropriété avant l’introduction de la présente instance.
Enfin, il doit être relevé qu’à supposer que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance de l’usage fait du lot n°1 dès 1996, la recevabilité de la demande formée par le syndicat des copropriétaires n’en serait pas affectée car elle repose également sur un second moyen, à savoir l’existence de troubles anormaux du voisinage. 

Pour l’ensemble de ces motifs, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [E] [F] seront déclarées recevables.


2 – Sur les demandes en « cessation d’affectation » et en suppression d’ouvrages

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 

En application de ces dispositions, tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l'assemblée générale à un changement d'affectation du lot dont il est propriétaire, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. 

L’article 1253 du code civil dispose quant à lui que « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Enfin, l’article 1341-1 du même code dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

*

En l’espèce, au soutien de ses demandes principales en cessation d’affectation et suppression d’ouvrages non autorisés par l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires invoque deux moyens distincts : des infractions au règlement de copropriété de l’immeuble ; la commission par la société Planet Food de troubles anormaux du voisinage. 

- Sur les infractions au règlement de copropriété 

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [E] [F] et la société Planet Food auraient commis plusieurs infractions au règlement de copropriété de l’immeuble, et en premier lieu qu’ils auraient effectué un changement d’usage du lot n°1 pour y exercer une activité de restauration.
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

A l’examen du règlement de copropriété, il apparaît que le lot n°1 est désigné comme un « local commercial à usage de boutique ». Comme l’indique justement le syndicat des copropriétaires, une boutique désigne un local où est exercée une activité artisanale ou de commerce de détail, et se distingue d’un restaurant.

Cette distinction sémantique est toutefois sans incidence sur l’issue du présent litige. En effet, il est rappelé que tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l'assemblée générale à un changement d'affectation du lot dont il est propriétaire, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Il est de même précisé que la désignation des lots figurant au règlement de copropriété est uniquement indicative et n'a aucun caractère obligatoire, les copropriétaires ne pouvant donc s'opposer sur ce motif à un changement d'affectation conforme à la destination de l'immeuble. 

Par conséquent, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le fait que le local au rez-de-chaussée soit qualifié de « boutique » dans le règlement de copropriété n’a aucune incidence sur la possibilité d’y exercer une activité de restauration. Celle-ci ne peut donc être interdite qu’à la condition que le règlement de copropriété le prévoie expressément, ou encore qu’elle soit contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

En premier lieu, il apparaît que le règlement de copropriété, dont seul un extrait a été versé aux débats, ne prohibe pas expressément l’exercice d’une activité de restauration.

Par ailleurs, la destination de l’immeuble est manifestement mixte (habitation et activité commerciale), dans la mesure où le bâtiment comprend au moins un lot destiné à l’activité commerciale, et où le règlement de copropriété prévoit que « dans les locaux de l’immeuble, il ne peut être exercé aucun métier, profession, commerce ou industrie, sauf dans les boutiques du rez-de-chaussée ».

L’exercice d’une activité de restauration dans un local situé au rez-de-chaussée et destiné à l’activité commerciale n’est donc pas contraire à la destination de l’immeuble. 

C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires invoque une occupation bourgeoise de l’immeuble, puisqu’outre le fait qu’aucune clause d’occupation bourgeoise ne figure au règlement de copropriété, celui-ci autorise expressément l’exercice d’activités professionnelles et ne restreint pas son usage à la seule habitation. 

En outre, il doit être relevé qu’une activité de restauration n’est pas en elle-même attentatoire aux droits des autres copropriétaires, dès lors qu’elle est exercée conformément aux dispositions du règlement de copropriété et à la règlementation sanitaire applicable. 

Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que M. [E] [F] et son locataire auraient enfreint le règlement de copropriété en faisant installer une enseigne commerciale éclairée par quatre spots lumineux sur la devanture, ainsi qu’un bandeau d’enseigne « drapeau » portant la mention « Kebab – Pizza – Tacos » fixé sur la façade de l’immeuble.
Les photographies figurant aux procès-verbaux de constat d’huissier établis les 3 novembre 2021 et 20 septembre 2024 révèlent effectivement la présence de ces éléments – l’enseigne en « drapeau » apparaissant avoir été déplacée et fixée quelques décimètres plus bas après le 3 novembre 2021.

Le règlement de copropriété stipule toutefois que « l’apposition ou la distribution à l’intérieur, comme à l’extérieur de l’immeuble, d’affiches ou de prospectus publicitaires, sont formellement interdits ». Cette interdiction ne vise manifestement pas les enseignes commerciales, qui ne peuvent être assimilées à des affiches ou des prospectus publicitaires. De telles enseignes sont par ailleurs indispensables à l’exercice d’une activité commerciale, et les interdire reviendrait à prohiber de fait ce type d’activité pourtant expressément autorisé dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble. 

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que l’activité exercée par la société Planet Food dans le local commercial appartenant à M. [E] [F] n’est pas contraire au règlement de copropriété, et qu’il ne peut donc être ordonné aux défendeurs de cesser d’affecter leur local à une activité de restauration.


- Sur les troubles anormaux du voisinage 

Le syndicat des copropriétaires soutient également que des troubles anormaux du voisinage trouveraient leur origine dans le lot n°1, lesquels consisteraient en des nuisances sonores et olfactives, en une occupation illicite des parties communes et en l’apposition d’une enseigne « bandeau » en façade sans autorisation de la copropriété.

* Sur les nuisances sonores et olfactives

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs pièces démontrant que l’activité exercée dans le lot n°1 par la société Planet Food est à l’origine de désagréments pour le voisinage.

Les courriers adressés au bailleur par le syndic, ès qualité de représentant de la copropriété, ainsi que par une copropriétaire membre du conseil syndical, ne constituent pas à eux seuls des éléments de preuve suffisants dès lors qu’ils émanent du demandeur lui-même. 

Ces déclarations sont toutefois corroborées par divers éléments objectifs. Sont ainsi produits :

- un rapport établi le 27 juillet 2021 par un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 1], après une visite sur les lieux le 1er juillet 2021, dans lequel sont constatées des nuisances olfactives et des non-conformités à la réglementation sanitaire applicable (« les portes et fenêtre du fast-food débouchant sur la rue sont ouvertes et des odeurs se ressentent. Lors de notre arrivée dans l’immeuble (…), mon collègue et moi-même constatons également une porte, non étanche, par laquelle se diffusent des odeurs de friture ») ;

- un rapport établi le 7 février 2022 par un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 1], constatant à nouveau l’existence de non-conformités du système d’extraction des fumées et la persistance des nuisances olfactives ;
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

- deux attestations établies les 3 et 5 octobre 2023 par des occupantes de l’immeuble, qui affirment notamment qu’il « arrive que les clients en terrasse fassent beaucoup de bruit » ; que des nuisances sonores se produisent fréquemment « via les cours car les portes sont très souvent ouvertes » et qu’une cour sert de « salle de téléphone » ; que les odeurs de cuisson remontent dans les appartements et se propagent jusque dans les chambres ; 

- un procès-verbal établi le 20 septembre 2024 par un commissaire de justice, qui déclare notamment avoir constaté une « forte odeur de cuisson devant l’établissement » ; avoir senti une odeur de cuisson « jusqu’au 4e étage, dans toute la cage d’escalier » ; et avoir observé que « la porte sur rue est grande ouverte. La machine à kebab est installée juste derrière la baie vitrée sur rue qui comprend un châssis à ouverture coulissante ouvert en grand, permettant aux odeurs de cuisson de se répandre à l’extérieur ».

Ces nuisances provenant du local appartenant à M. [E] [F] et loué à la société Planet Food excèdent manifestement les inconvénients normaux du voisinage. 

* Sur l’occupation des parties communes

Le syndicat des copropriétaires dénonce également une occupation illicite des parties communes par la société Planet Food. 

A l’examen des pièces produites aux débats, il est en effet rapporté la preuve que la société Planet Food a occupé de manière illicite la cour intérieure de l’immeuble en y entreposant de manière permanente divers objets, et ce durant plusieurs années.

Une copropriétaire indique ainsi, dans son attestation du 5 octobre 2023, que la société Planet Food « exploite la cour comme si elle faisait partie du restaurant pour y poser des poubelles, des meubles et des déchets divers, des bidons d’huile vide. Les habitants de l’immeuble ne peuvent plus utiliser la cour ». 

Le commissaire de justice intervenu le 3 novembre 2021 a constaté que sont entreposés dans la cour intérieure de l’immeuble « un piano de cuisson au gaz en inox ; deux petites chaises ; un caisson de marque Glovo ; un sac, un caddie ; une table avec deux chaises ; deux fûts de graisse ; une poubelle, des boîtes de conserve (déchets) ; une machine de gymnastique ». Des photographies corroborent ces constatations.

Le commissaire de justice intervenu le 20 septembre 2024 a de même constaté que « la courette est encombrée d’objets divers : des cartons, un siège auto enfant, un pied de parasol, des sacs plastiques pleins accrochés au mur, une chaise, un Kärcher, deux pots de peinture, des balais avec une pelle, un extincteur ». 

* Sur la réalisation de travaux affectant les parties communes

Le syndicat des copropriétaires se prévaut enfin du fait que M. [E] [F] ou son locataire auraient fait installer une enseigne en « drapeau » sur la façade de l’immeuble, sans obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.

Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

Il est constant qu’à défaut d’autorisation de principe donnée dans le règlement de copropriété pour installer une enseigne fixée sur la façade de l’immeuble, le commerçant souhaitant faire apposer une telle enseigne est tenu de solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, dès lors qu’il s’agit de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble (article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). 

En l’espèce, il n’est pas contesté par les défendeurs que ceux-ci n’ont pas obtenu l’autorisation de la copropriété pour procéder à la fixation d’une enseigne en façade de l’immeuble.

*

Alors qu’aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner les défendeurs à « cesser l’affectation à usage de restaurant du lot n°1 », il a été précédemment jugé que l’activité exercée par la société Planet Food dans le local commercial appartenant à M. [E] [F] n’est pas contraire au règlement de copropriété, et qu’il ne peut donc être ordonné aux défendeurs de cesser d’affecter leur local à une activité de restauration.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires devra être débouté de sa demande tendant à obtenir la suppression des installations d’extraction de fumées. Cet élément d’équipement est nécessaire à l’exploitation du local, l’activité de restauration étant conforme au règlement de copropriété de l’immeuble.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 18 décembre 2020 entre M. [E] [F] et la société Planet Food, sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil (action oblique). 

Il est constant que le syndicat des copropriétaires peut exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci (Cass., 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327). Il appartient au demandeur de rapporter la preuve d’une créance certaine, exigible et liquide, et d’une carence du débiteur dans l'exercice de son droit compromettant ses droits de créancier. 

En l’espèce, la commission de troubles anormaux du voisinage, l’occupation illicite de parties communes de l’immeuble durant plusieurs années et la réalisation non autorisée de travaux affectant les parties communes par la société Planet Food auraient dû conduire M. [E] [F] à résilier le contrat conclu avec cette dernière. Cette négligence de M. [E] [F] dans l’exercice de ses droits, préjudiciable au syndicat des copropriétaires, rend celui-ci bien fondé en son action oblique.

Il conviendra par conséquent de prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre M. [E] [F] et la société Planet Food, à compter du 18 décembre 2020 et portant sur le local commercial constituant le lot n°1 de l’immeuble. L’expulsion de cette dernière sera ordonnée en tant que de besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de soixante (60) jours à compter de la signification de la décision à intervenir.
3 – Sur la demande indemnitaire

L'article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. 

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi par la faute de M. [E] [F] et la société Planet Food, et qu’il évalue à la somme totale de 45 000 euros (750 euros par mois depuis octobre 2018, soit 60 mois). 

Il a été précédemment jugé que la société Planet Food a réalisé sans autorisation des travaux affectant les parties communes, occupé ces dernières de manière illicite durant plusieurs années, et causé des troubles anormaux du voisinage de manière récurrente. 

Ces agissements constituent une faute engageant sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, la responsabilité du propriétaire-bailleur est engagée de plein droit envers la copropriété à raison des troubles anormaux du voisinage causés par le locataire (Cass. 3e civ., 17 avr. 1996, n° 94-15.876). Il n’est donc pas nécessaire pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la commission par M. [E] [F] d’une faute distincte de celle de son locataire. 

Sur le préjudice subi, il est relevé que celui-ci présente un caractère collectif, dès lors qu’il atteint de manière indivisible l’ensemble des parties communes et privatives.

Au regard de la durée et de la particulière intensité des troubles, ainsi que du caractère « cumulatif » de ces derniers avec les travaux non autorisés et l’occupation illicite de parties communes, il convient d’évaluer le préjudice subi par la copropriété à la somme totale de 20 000 euros. 

M. [E] [F] et la société Planet Food seront condamnés solidairement en paiement.


4 - Sur la demande reconventionnelle

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

*
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

M. [E] [F] forme un appel en garantie à l’encontre de la société Planet Food, et fait principalement valoir que ce sont les infractions au règlement de copropriété et les troubles de voisinage commis par cette dernière qui ont conduit à l’engagement de sa responsabilité ; qu’il dispose ainsi d’un recours envers elle, et ce à plus forte raison qu’une clause du bail commercial le prévoit expressément. 

La société Planet Food soutient quant à elle que sa responsabilité contractuelle ne pourrait être engagée envers son bailleur dans la mesure où celui-ci ne lui aurait pas délivré un local conforme à sa destination ; qu’en effet, le local loué ne comporte pas de dispositif d’extraction des fumées.

En premier lieu, il doit être relevé que le bailleur condamné solidairement à raison des manquements de son locataire dispose effectivement d’un recours contre ce dernier.

En l’espèce, il est établi que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires est exclusivement imputable aux manquements et aux troubles de voisinage commis par la société Planet Food. 

Au surplus, la responsabilité de la société Planet Food envers son bailleur est engagée de plus fort en raison d’une clause contractuelle prévoyant que « le preneur s’engage à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance au voisinage. Il s’engage à garantir et relever le bailleur pour toute indemnité qui pourrait être due par ce dernier du fait du preneur ».

Contrairement à ce que soutient cette dernière, qui oppose au bailleur un défaut de délivrance d’un local conforme, il apparaît que le lot n°1 est doté d’un système d’extraction des fumées. Ceci se déduit notamment des termes mêmes du bail commercial du 18 décembre 2020 (article 7 : « le preneur devra notamment supporter personnellement le coût de toute installation ou modification à faire aux conduits de fumée mis à disposition ») ; des rapports établis par l’inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 1], qui a contrôlé la conformité du dispositif ; ainsi que le procès-verbal de constat d’huissier du 2 décembre 2024, qui comporte une photographie de l’orifice de la gaine d’extraction. 

Enfin, il est relevé qu’en toute hypothèse, l’engagement de la responsabilité de la société Planet Food envers le syndicat des copropriétaires n’est pas uniquement fondé sur la commission de nuisances sonores et olfactives, mais également sur l’occupation illicite de parties communes ainsi que la réalisation de travaux non autorisés.

Par conséquent, la société Planet Food sera condamnée à garantir M. [E] [F] de toute condamnation prononcée à son encontre.


5 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/14773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5Y

M. [E] [F] et la société Planet Food, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenus aux dépens, M. [E] [F] et la société Planet Food seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes respectives à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires recevable en son action et ses demandes à l’encontre de M. [E] [F] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes en « cessation d’affectation » et en suppression d’une gaine d’extraction de fumées ; 

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu à compter du 18 décembre 2020 entre M. [E] [F] et la société Planet Food, et portant sur le local commercial constituant le lot n°1 de l’immeuble ;

ORDONNE, en tant que besoin, l’expulsion de la société Planet Food ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de soixante (60) jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et la société Planet Food à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 20 000 euros en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE la société Planet Food à garantir M. [E] [F] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et la société Planet Food au paiement des entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et la société Planet Food à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leurs demandes respectives à ce titre ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1], le 2 juillet 2026.

La greffière La présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1341-1, code de l'environnement R571-30, code civil 1253, code de la sante publique R1336-1, code civil 2222, code civil 2227, code de l'environnement R571-25). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 24 mai 2022 · Cour d'appel de Poitiers · Autre · n° 21/03079

  en commun : code de l'environnement R571-30, code de la sante publique R1336-1, code de l'environnement R571-25

• 5 septembre 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10722

  en commun : code de l'environnement R571-30, code de la sante publique R1336-1, code de l'environnement R571-25

• 5 novembre 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/03984

  en commun : code de l'environnement R571-30, code de la sante publique R1336-1, code de l'environnement R571-25

• 1 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Tarbes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00484

  en commun : code de l'environnement R571-30, code de la sante publique R1336-1, code de l'environnement R571-25

• 9 avril 2014 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 12/11416

  en commun : code de l'environnement R571-30, code de l'environnement R571-25

• 21 novembre 2024 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 21/06718

  en commun : code de l'environnement R571-30, code de l'environnement R571-25

• 12 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/07806

  en commun : code de l'environnement R571-30, code de l'environnement R571-25

Mise à jour de la source le 2026-07-07T18:40:58.952Z.