Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 12 juin 2025, n° 20/07806

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 20/07806 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSTVC

N° MINUTE : 



Assignation du :
03 Août 2020



JUGEMENT 
rendu le 12 Juin 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet MINARD, SARL
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260


DÉFENDERESSES

La SCI [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0849

La société LEAD 1, SAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4] 

représentée par Maître Sophie PETROUSSENKO de la SELEURL CABINET PETROUSSENKO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0049
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07806 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSTVC





Madame [P] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Léopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0653


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***



Exposé du litige : 

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la S.C.I. [Adresse 2] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée, donné à bail le 30 juillet 2014 à la société LEAD 1 pour y exercer une activité de « salon de thé – bar – lounge – sans restauration chaude ni cuisson sur place ». La société LEAD 1 y exploite un bar sous l’enseigne « 48 ». 

Mme [P] [R] est la gardienne de l’immeuble, dont la loge est mitoyenne du local exploité par la société LEAD 1. 

Se plaignant de nuisances sonores en provenance du local commercial exploité par la société LEAD 1, le syndicat des copropriétaires et Mme [R] ont fait assigner la S.C.I. [Adresse 2] et la société LEAD 1 devant le juge des référés de Paris, lequel a, par ordonnance du 31 août 2015, d’une part, désigné M. [O] [S] en qualité d’expert judiciaire, et, d’autre part, condamné in solidum les défendeurs à verser la somme de 10.000 € au syndicat des copropriétaires et la somme de 3.000 € à Mme [R] à titre de provisions à valoir sur leurs préjudices de jouissance respectifs. 

M. [O] [S] a déposé son rapport le 27 février 2020.

Par actes d’huissiers délivrés le 3 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] a assigné la S.C.I. [Adresse 2], la société LEAD 1 et Mme [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, la condamnation in solidum de la S.C.I. [Adresse 2] et de la société LEAD 1 à l’indemniser de ses préjudices.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] demande au tribunal de : 

Vu les articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1240 du code civil, 

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] recevable et bien fondé en ses demandes, 

Condamner in solidum la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1 à lui verser la somme de 54.750 € au titre de son préjudice de jouissance, 

Condamner in solidum la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1 à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

Débouter la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1 de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

Condamner in solidum la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1 à lui verser la somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise dont le montant s’élevant à 6.006,31 €, 

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, Mme [P] [R] demande au tribunal de : 

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,

Condamner la SCI DU [Adresse 2] et la SOCIÉTÉ LEAD1 à lui la somme de 32.318,33 € en réparation du préjudice de jouissance né de la perte de surface d’habitation sur une période de 46 mois, 

Condamner la SCI DU [Adresse 2] et la SOCIÉTÉ LEAD1 à lui verser la somme de 1.000 € pour la gêne occasionnée dans l’exercice de ses fonctions de gardienne,

Condamner la SCI DU [Adresse 2] et la SOCIÉTÉ LEAD1 à lui verser la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice autonome d’anxiété,

Condamner la SCI DU [Adresse 2] et la SOCIÉTÉ LEAD1 à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, la S.C.I. [Adresse 2] demande au tribunal de : 

Vu la loi du 10 juillet 1965, les articles 1729 et suivants du code civil, le bail dont les clauses ont été rappelées in extenso,

Dire et juger la société SCI du [Adresse 2] recevable et bien fondée en ses écritures en défense, 

Débouter le syndicat des copropriétaires et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [R] et la société LEAD 1 à lui verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [R] et la société LEAD 1 aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, la société LEAD 1 demande au tribunal de : 

Vu la loi du 10 juillet 1965, les articles 606, 1240 et 1719 du code civil, l’article 37 du décret 17 mars 1967,

Déclarer la société LEAD 1 recevable en ses conclusions, 

Débouter le syndicat des copropriétaires et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions formées à son encontre, 

Débouter la SCI [Adresse 2] de ses demandes à l’encontre de Lead 1,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mars 2024 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 11 mars 2025. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 11 mars 2025, a été mise en délibéré au 12 juin 2025. 
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
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MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et par Mme [R] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et des dispositions de l’article 1240 du code civil

1-1 Sur les nuisances alléguées à raison de l’exploitation du bar

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] soutient qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le local de la SCI [Adresse 2], occupé par la société LEAD 1, cause des nuisances anormales, par ailleurs prohibées par le règlement de copropriété. Il estime, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, que les responsabilités in solidum de la SCI [Adresse 2], en sa qualité de propriétaire, et de la société LEAD 1, en sa qualité de locataire, doivent être retenues sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de la violation du règlement de copropriété. Il fait valoir que le règlement de copropriété est opposable au locataire et que le propriétaire est responsable de la violation du règlement de copropriété par son locataire. Il expose que le bailleur est responsable des troubles anormaux causés par son locataire. Il fait valoir que le contrat de bail conclu entre la SCI [Adresse 2] et la société LEAD 1 ne lui est pas opposable.

Mme [P] [R] soutient qu’il ressort des contraventions pour « tapage » dressées en juin 2015, du constat d’huissier en date du 1er juillet 2016 et de l’expertise judiciaire que l’activité de la société LEAD 1 a exposé son logement à des troubles anormaux du voisinage caractérisés par des nuisances sonores ainsi que par des vibrations répétées du sol de son appartement, de manière continue, jusqu’en avril 2019, date à laquelle les travaux permettant de remédier aux désordres ont été achevés. Elle rappelle que la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage n’exige pas la caractérisation d’une faute et peut être engagée par toute personne subissant de tels troubles, quel que soit son titre d’occupation. 

La S.C.I. [Adresse 2] soutient que sa responsabilité ne peut être retenue en raison de l’activité de son locataire dès lors qu’elle-même n’a commis aucune faute. Elle fait valoir les stipulations du bail commercial et estime que, d’un point de vue contractuel, elle n’a, en qualité de bailleur, commis aucune faute, l’exploitant locataire devant seul assumer les risques liés à l’exploitation. Elle expose qu’elle n’a jamais été informée des nuisances dénoncées dont elle ne peut être tenue responsable dès lors que la destination du bail commercial respecte celle de l’immeuble. Elle considère que seul le locataire, qu’elle a mis en demeure dès connaissance des nuisances, peut être tenu pour responsable des dommages en application des articles 1728, 1729 et 1735 du code civil.

La société LEAD 1 soutient que sa responsabilité ne peut être retenue, en premier lieu, parce que les troubles anormaux ont principalement été causés par le précédent locataire. Elle fait en deuxième lieu valoir la responsabilité du bailleur, au motif que : 
- le bailleur a violé l’obligation de délivrance conforme résultant de l’article 1719 du code civil, en lui louant un local insuffisamment insonorisé, 
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- elle a fait preuve de bonne foi en faisant réaliser, dès connaissance des nuisances, les travaux de nature à y remédier, entre 2017 et 2020, pour un montant total de 36.453 €, alors que, si le bail commercial stipule que le preneur doit faire les travaux nécessaires en cas de bruit, il appartient néanmoins au bailleur d’adapter les locaux à l’activité objet de la destination dudit bail, 
- les dispositions du bail sont en contradiction avec les articles 606 et 1719 du code civil.

Elle considère en troisième lieu que le syndicat est responsable, aux motifs que : 
- lorsque le règlement de copropriété accepte l’activité commerciale de bar, il y a forcément des nuisances sonores et il incombe au syndic de faire convoquer une assemblée pour faire voter les travaux d’isolation concernant l’ensemble des parties communes de la copropriété, 
- si les copropriétaires se plaignaient de nuisances, il appartenait soit au syndic de faire réaliser les travaux relatifs à l’isolation acoustique du local en cas d’urgence, soit à l’assemblée générale de voter des travaux.
 
***
L’alinéa 1er de l’article 1253 du code civil dispose que « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette obligation résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L'obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

Le trouble est sanctionné : 
- dans tous les cas, s’il provient d’un usage du lot contraire au règlement de copropriété (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-14.472, s’agissant d’une disposition du règlement de copropriété imposant de ne produire « aucun bruit de nature à gêner les voisins »), 
- et, en l’absence de dispositions particulières du règlement, seulement s’il présente un caractère anormal. 

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

L’article R. 1334-31 du code de la santé publique prévoit que « aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité ».
L’article R. 1334-33 du même code, issu du décret n° 2006-1099 du 31 août 2006, précise que « l'émergence globale dans un lieu donné est définie par la différence entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau du bruit résiduel constitué par l'ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l'occupation normale des locaux et au fonctionnement habituel des équipements, en l'absence du bruit particulier en cause.
Les valeurs limites de l'émergence sont de 5 décibels A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 dB (A) en période nocturne (de 22 heures à 7 heures), valeurs auxquelles s'ajoute un terme correctif en dB (A), fonction de la durée cumulée d'apparition du bruit particulier:
1° Six pour une durée inférieure ou égale à 1 minute, la durée de mesure du niveau de bruit ambiant étant étendue à 10 secondes lorsque la durée cumulée d'apparition du bruit particulier est inférieure à 10 secondes ;
2° Cinq pour une durée supérieure à 1 minute et inférieure ou égale à 5 minutes ;
3° Quatre pour une durée supérieure à 5 minutes et inférieure ou égale à 20 minutes ;
4° Trois pour une durée supérieure à 20 minutes et inférieure ou égale à 2 heures ;
5° Deux pour une durée supérieure à 2 heures et inférieure ou égale à 4 heures ;
6° Un pour une durée supérieure à 4 heures et inférieure ou égale à 8 heures ;
7° Zéro pour une durée supérieure à 8 heures ».

L'article R. 571-26 du code de l'environnement prévoit que :
« Les bruits générés par les activités impliquant la diffusion de sons amplifiés à des niveaux sonores élevés dans les lieux ouverts au public ou recevant du public ne peuvent par leur durée, leur répétition ou leur intensité porter atteinte à la tranquillité ou à la santé du voisinage.

En outre, les émissions sonores des activités visées à l'article R. 571-25 qui s'exercent dans un lieu clos n'engendrent pas dans les locaux à usage d'habitation ou destinés à un usage impliquant la présence prolongée de personnes, un dépassement des valeurs limites de l'émergence spectrale de 3 décibels dans les octaves normalisées de 125 hertz à 4 000 hertz ainsi qu'un dépassement de l'émergence globale de 3 décibels pondérés A. ».

En l'espèce, à titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes du syndicat des copropriétaires et de Mme [R] ne portent que sur des préjudices dénoncés comme ayant été subi à compter du 1er juin 2015 et du 1er juillet 2015, période au cours de laquelle la société LEAD 1 était locataire.

Le rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [O] [S] le 27 février 2020 (pièce n° 34 du syndicat des copropriétaires), dont les analyses techniques réalisées par référence aux normes édictées par le décret 2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage et modifiant le code de la santé publique et aux dispositions des articles R571-25 à R571-30 du code de l’environnement ne sont pas contestées en défense, constate que : 
- « les émergences constatées varient entre + 5 dB(A) et + 10 Db5(A) », 
- « calculées en prenant pour référentiel l’indice fractif L90, ces émergences sont encore plus importantes et varient de + 5 dB(A) à + 17 dB(A) », 
- « les émergences les plus importantes ont été constatés dans la nuit du samedi et dans la nuit du lundi », 
- « si la musique est nettement perceptible (dérogeant aux textes applicables), des bruits de voix sont nettement prépondérants et l’amplitude des émergences les plus importantes est directement liée au nombre de clients », 
- « compte tenu des isolements similaires mesurés dans les deux logements directement mitoyens de l’établissement (rez-de-chaussée et 1er étage), les émergences entendues au 1er étage de l’immeuble (et la gêne occasionnée) sont sans aucun doute similaires à celles constatées chez Madame [R] » (rapport d’expertise judiciaire, page 12).

L’expert précise que : « les désordres concernent d’une part, le logement de Mme [R] (…) et d’autre part, tous les logements situés à l’aplomb de l’établissement. Il convient de distinguer une propagation directe des désordres, pour les logements situés au rez-de-chaussée, soit chez Madame [R] et au 1er étage de l’immeuble, et une propagation indirecte par la façade pour les appartements situés du 2ème au 5ème étage du fait d’un isolement de façade de l’établissement totalement insuffisant, compte tenu de son activité et des horaires d’ouverture » (rapport d’expertise judiciaire, page 13).

Il expose que, « hormis le jour de fermeture, (dimanche), l’activité de l’établissement déroge dans de très grandes proportions tant au décret du 31 août 2006, qu’au code de l’environnement » (rapport d’expertise judiciaire, page 13).
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Les constats de l’expert judiciaire confirment ainsi : 
- le constat d’huissier dressé à la demande du syndicat des copropriétaires dans la nuit du 1er au 2 juillet 2016 au sein de l’appartement de Mme [R] et de l’appartement du 1er étage, relevant des nuisances sonores ainsi que le fait que, dans l’appartement de Mme [R], « le sol vibre » (pièce n° 1 de Mme [R]), 
- le procès-verbal de contravention de 5ème classe pour infractions aux dispositions des articles R. 571-25 à R571-30 du code de l’environnement dressé le 8 juin 2015 après que des mesures aient été prises dans l’appartement de Mme [R] le 10 avril 2015 (pièce n° 8 de Mme [R]). 

La matérialité des nuisances sonores subies est ainsi parfaitement caractérisée.

S'agissant de leur origine, l’expert judiciaire retient que « l’origine des désordres provient simultanément :
- du fonctionnement du système de diffusion musicale encore perceptible, 
- des voix, des cris et rires des clients situés dans l’établissement, 
- des voix, des cris et rires des clients stationnant ou sortant de l’établissement » (rapport d’expertise judiciaire, page 13).

Il expose que « la cause des désordres provient : 
- du mauvais fonctionnement ou réglage du limiteur de la sonorisation, 
- d’une insonorisation totalement insuffisante entre l’établissement et les logements mitoyens, 
- d’une insonorisation vis-à-vis de l’extérieur (isolement de façade) ». 

S'agissant des responsabilités, le fait que l’activité de bar ne soit pas prohibée par la destination de l’immeuble n’est pas contestée. Seules les nuisances causées par cette activité fondent les demandes objets du présent litige. 

A cet égard, les bruits relevés par l'expert judiciaire, généralisés à tous les logements situés à l’aplomb du bar, jusqu’au 5ème étage, portent atteinte par leur durée, leur répétition et leur intensité à la tranquillité des occupants de l'immeuble et, notamment à Mme [R], au sens de l'article R. 571-26 du code de l'environnement. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il est établi en l'espèce que les nuisances sonores collectivement subies dans de nombreux logements de l'immeuble, caractérisées par des bruits émergents supérieurs aux normes réglementaires, excédent incontestablement par leur intensité, leur fréquence et leur durée, les inconvénients normaux du voisinage, en ce qu'elles dépassent la limite du tolérable, y compris dans un immeuble collectif.

La responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage est une responsabilité objective qui ne requiert pas la démonstration d’une faute. Outre le fait que la société [Adresse 2] peut difficilement soutenir ne pas avoir été informée des nuisances objet de la présente instance qui ne sont invoquées qu’au soutien de préjudices dénoncés comme ayant été subi à compter du 1er juin 2015 alors que l’assemblée générale du 2 février 2015 a mandaté le syndic pour agir en justice (résolution n° 21, pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires), les moyens exposés par la société [Adresse 2] relatifs aux obligations respectives du bailleur et du preneur, telles qu’elles ressortent des clauses du bail commercial signé le 30 juillet 2014 ainsi que de l’application des articles 1728, 1729 et 1735 du code civil sont inopérants, au stade de la détermination de la contribution à la dette. Au demeurant, la société [Adresse 2] ne forme aucun recours en garantie à l’encontre de la société LEAD 1. 

De même, les moyens exposés par la société LEAD 1 relatifs aux manquements dénoncés du bailleur à son obligation de délivrance conforme en application de l’article 1719 du code civil ou à la non-conformité du bail aux dispositions de l’article 606 du code civil, ne concernent que les rapports entre le bailleur et le preneur et sont inopposables aux demandeurs au stade de la détermination de l’obligation à la dette. Au demeurant, la société LEAD 1 ne forme aucun recours en garantie à l’encontre de la société [Adresse 2]. 

Par ailleurs, le fait que le règlement de copropriété (pièce n° 20 du syndicat des copropriétaires) autorise, dans le local à usage commercial du rez-de-chaussée, « toute activité commerciale » et ne prohibe donc pas l’activité de bar, ne supprime ni l’interdiction de causer des troubles anormaux du voisinage ni l’opposabilité de la clause prévue à l’article 14 du règlement de copropriété aux termes de laquelle « chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires (…). Il est expressément stipulé que chaque copropriétaire sera responsable à l’égard des autres des conséquences de ses fautes et négligences ou de celles des personnes dont il répond à un titre quelconque ». Il ressort des éléments précités que les nuisances ont pour seule origine les conditions d’exploitation du bar, le tribunal relevant ici que l’expert judiciaire ne met en cause l’insuffisance de l’isolement de « la façade de l’établissement » que « compte tenu de son activité et de ses horaires d’ouverture ». La société LEAD 1 ne peut donc soutenir, par un raisonnement opérant un renversement non fondé de responsabilité, qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires, voire au syndic, de décider et de financer la réalisation de travaux de nature privative ayant pour objet de remédiant aux nuisances causées par son activité. 

Ce trouble anormal est de nature à engager la responsabilité tant de la société LEAD 1, occupante du local commercial et auteure effective du trouble, que de la société [Adresse 2], en sa qualité de propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. 

La responsabilité in solidum de la société [Adresse 2] et de la société LEAD 1 sera donc retenue, s’agissant des préjudices retenus au paragraphe 1-2 du présent jugement, lorsque cette condamnation in solidum sera demandée.

1-2 Sur les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires et par Mme [R]

1-2-1 Sur la demande de condamnation in solidum de la SCI DU [Adresse 2] et de la société LEAD 1 au paiement de la somme de 54.750 € au titre de son préjudice de jouissance, formée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] soutient qu’il a été contraint de reloger la gardienne dans un autre appartement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 €. Il demande le remboursement des loyers payés à ce titre du 1er juillet 2015 au 31 août 2021 (73 mois x 750 €).

La société [Adresse 2] et la société LEAD 1 n’opposent aucun moyen relatif au bien-fondé du principe et du quantum du préjudice dénoncé.

En l’espèce, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas, comme l’indique le libellé de sa demande, la réparation d’un préjudice de jouissance collectivement subi mais le remboursement des frais de relogement de la gardienne. A cet égard, il ressort des motifs précédemment retenus (paragraphe 1-1 du présent jugement) que le logement de Mme [R] subissait des troubles sonores majeurs. Le relogement de Mme [R] est donc en lien direct avec les troubles anormaux du voisinage faisant l’objet du présent litige. La demande de remboursement des loyers versés à ce titre par le syndicat des copropriétaires est justifiée en son principe. Seuls les loyers versés de juillet 2015 à avril 2019 (46 mois) seront cependant retenus, Mme [R] exposant dans ses conclusions n’avoir dû quitter son logement que jusqu’en avril 2019, date de la cessation des nuisances après réalisation des travaux de nature à y remédier. 

Eu égard aux pièces justificatives versées (contrat de bail entre M. [M] et le syndicat des copropriétaires signé le 1er juin 2015, à effet au 1re juillet 2015, prévoyant un loyer mensuel de 750 € et un dépôt de garantie de 750 €, pièce n° 31 du syndicat des copropriétaires ; chèque relatif au dépôt de garantie, pièce n° 32 du syndicat des copropriétaires ; extrait de compte de M. [M] du 1er janvier 2015 au 3 avril 2023, pièce n° 36 du syndicat des copropriétaires, régulièrement communiquée aux parties le 3 avril 2023), il convient de retenir une somme totale de 34.500 €.

La SCI [Adresse 2] et la société LEAD 1 seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 34.500 € au titre du remboursement des frais de relogement de Mme [P] [R] du 1er juillet 2015 au 30 avril 2019 justifiés par les troubles anormaux du voisinage subis. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, injustifié, de sa demande.

1-2-3 Sur la demande de condamnation de la SCI DU [Adresse 2] et de la SOCIÉTÉ LEAD1 au paiement de la somme de 32.318,33 € en réparation du préjudice de jouissance né de la perte de surface d’habitation sur une période de 46 mois, formée par Mme [P] [R]

Mme [P] [R] expose avoir été relogée, du 1er juin 2015 au 30 avril 2019 dans un studio mis à sa disposition par le syndicat des copropriétaires, éloigné des nuisances pour être situé au 1er étage côté jardin. Elle expose qu’il s’agissait d’un studio de 16 m2, plus petit que son logement de fonction de trois pièces, de sorte qu’elle a été privée de la jouissance de son logement et en particulier de sa surface d’habitation pendant 46 mois. Exposant que la valeur locative de son logement de fonction peut être évaluée à 2 181, 66 € par mois sur la base du prix des loyers pratiqués dans le secteur pour des biens comparables et retenant que le loyer du studio mis à sa disposition était de 750 € par mois, elle fixe ainsi le préjudice de jouissance dont elle demande réparation : (2.181,66 € - 750) x 46, soit 32.318,33 €.

La société [Adresse 2] et la société LEAD 1 n’opposent aucun moyen de défense quant au bien-fondé du principe et du quantum du préjudice dénoncé, la société LEAD 1 exposant uniquement que les préjudices dénoncés par Mme [R] « ne sont pas démontrés ». 

En l’espèce, il ressort des motifs précédemment retenus (cf. paragraphe 1-1 du présent jugement) que le logement de Mme [R] subissait des troubles sonores majeurs, à l’origine d’un trouble de jouissance. Mme [H] n’a pu jouir de son logement de fonction et a dû déménager temporairement pour habiter un studio meublé de 16 m² à compter du 1er juillet 2015 (contrat de bail entre M. [M] et le syndicat des copropriétaires). Le tribunal relève que le règlement de copropriété décrit la loge de la gardienne comme étant un appartement de deux pièces (page 7 du règlement de copropriété). S’il est donc établi que Mme [R] a été relogé dans un studio alors qu’elle vivait dans un appartement de deux pièces, elle ne vise ni ne produit aucune pièce aux débats qui permette au tribunal de déterminer la surface de sa loge. Les photographies produites sur papiers volants ne sont pas authentifiables. Les annonces locatives d’appartements de trois pièces en location dans le quartier publiées sur site internet « se loger.com » ne sont pas probantes, celles-ci ayant trait à des appartements, de trois pièces, situés aux étages et non en rez-de-chaussée. 

Les juges ayant l'obligation d'évaluer le préjudice dont ils constatent l'existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374), il convient de retenir, eu égard aux éléments versés aux débats, un préjudice de jouissance justement fixé à hauteur à hauteur de 500 € par mois, soit 23.000 € (500 x 46). 

Mme [R] ne sollicitant pas la condamnation in solidum de la SCI DU [Adresse 2] et de la société LEAD 1, celles-ci seront condamnées, sans solidarité, à lui payer la somme de 23.000 € en répartition du préjudice de jouissance subi du 1er juin 2015 au 30 avril 2019. Mme [R] sera déboutée du surplus, injustifié, de sa demande.

1-2-4 Sur la demande de condamnation de la SCI DU [Adresse 2] et de la SOCIÉTÉ LEAD1 au paiement de la somme de 1.000 € pour la gêne occasionnée dans l’exercice de ses fonctions de gardienne, formée par Mme [P] [R]

Mme [P] [R] soutient que ses conditions de travail ont été dégradées, puisqu’elle devait sans cesse faire des allers-retours entre son logement temporaire au 1er étage et sa loge au rez-de-chaussée, de sorte qu’elle a subi un préjudice de jouissance distinct de 1.000 €.

La société [Adresse 2] et la société LEAD 1 n’opposent aucun moyen de nature à remettre en cause le bien-fondé du principe et du quantum du préjudice dénoncé, la société LEAD 1 exposant uniquement que les préjudices dénoncés par Mme [R] « ne sont pas démontrés ». 

En l’espèce, Mme [R] ne produit aucune pièce au soutien de son allégation relative aux « allers-retours » incessants entre la loge et le logement mis à sa disposition par le syndicat des copropriétaires, qui ne sont pas démontrés, ses horaires de travail ne correspondant pas nécessairement avec les heures d’ouverture du bar. 

Elle sera donc déboutée de sa demande. 

1-2-5 Sur la demande de condamnation de la SCI DU [Adresse 2] et de la SOCIÉTÉ LEAD1 au paiement de la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice autonome d’anxiété, formée par Mme [P] [R]

Mme [P] [R] expose que le fait de devoir quitter son logement pendant près de quatre ans l’a éprouvé sur le plan psychologique, comme en atteste le certificat médical de son médecin traitant.

La société [Adresse 2] et la société LEAD 1 n’opposent aucun moyen de nature à remettre en cause le bien-fondé du principe et du quantum du préjudice dénoncé, la société LEAD 1 exposant uniquement que les préjudices dénoncés par Mme [R] « ne sont pas démontrés ». 

En l’espèce, le certificat médical émis le 20 avril 2017 par un médecin traitant (pièce n° 7 de Mme [R]) relate la déclaration de Mme [R] aux termes de laquelle elle affirme « être victime de nuisances sonores à son domicile » et en « ressentir les symptômes ». Cette seule pièce est insuffisante à établir la souffrance psychologique dénoncée et son lien avec les troubles du voisinage précédemment retenus. 

Mme [R] sera déboutée de sa demande. 

2 - Sur la demande de condamnation in solidum de la SCI DU [Adresse 2] et de la société LEAD 1 au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, formée par le syndicat des copropriétaires 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] soutient que ce n’est qu’en avril 2019, soit plus de deux ans et demi après la demande initiale de l’expert judiciaire mentionnée dans sa note de synthèse diffusée le 5 décembre 2016, que la société LEAD 1 s’est résolue à communiquer à l’expert et à l’ensemble des parties des éléments relatifs aux travaux réalisés dans les locaux du bar, alors que : 
- l’expert judiciaire a rapidement constaté l’existence des nuisances sonores, 
- l’expert judiciaire a sollicité dans une note de synthèse du 5 décembre 2016 une étude acoustique d’isolement de l’établissement et une proposition détaillée des travaux réparatoires pour la résorption des désordres constatés, au plus tard fin février 2017, 
- dans son dire n° 3 du 2 mars 2017, le syndicat des copropriétaires a rappelé être dans l’attente de la communication par les défendeurs des pièces sollicitées par Monsieur [S], 
- l’expert a réitéré sa demande par une note du 2 mars 2017 fixant un ultime délai de trois semaines aux défendeurs, 
- dans son dire n° 5 du 24 mars 2017, le syndicat des copropriétaires a informé l’expert de son courrier du même jour saisissant le juge chargé du contrôle des expertises pour qu’il contraigne les défendeurs à produire les pièces sollicitées par l’expert sous astreinte journalière de 500 €, 
- lors de la réunion d’expertise du 14 avril 2017, l’expert a confirmé que la SCI 48 MONTPARNASSE et la société LEAD 1 ont fait preuve d’une résistance abusive, 
- dans plusieurs courriers et notamment dans son dire n° 7 en date du 26 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires a invité l’expert à saisir le juge chargé du contrôle des expertises de cette difficulté, 
- dans ses dires n° 11 et 12 du mois d’octobre 2018, le syndicat des copropriétaires s’est inquiété de la situation et a demandé à l’expert de se saisir réellement de ce dossier et d’organiser une nouvelle réunion d’expertise afin de faire un état des lieux, tout en précisant que depuis avril 2017, aucune réunion n’avait été organisée, 
- lors de la réunion d’expertise du 16 novembre 2018, l’expert s’est de nouveau contenté de constater que la SCI LEAD 1 n’avait pas fait réaliser les travaux demandés, ni communiqué les études d’impact et de mesures acoustiques.

La société [Adresse 2] et la société LEAD 1 n’opposent aucun moyen de nature à remettre en cause le bien-fondé du principe et du quantum du préjudice dénoncé.

***
Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

En l’espèce, le tribunal relève que la demande du syndicat des copropriétaires vise un préjudice résultant de ce que « les opérations d’expertise se sont prolongées anormalement depuis le mois d’août 2015, compte tenu de la résistance abusive des défendeurs ». 

Cette demande n’est pas reliée à la caractérisation d’un préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires pour lequel aucune demande n’est formée (cf. le paragraphe 1-2-1 ci-dessus). Elle n’est pas non plus articulée en invoquant la résistance abusive à une obligation, qui n’est pas visée. Les moyens, tels que formulés, visent exclusivement le fait que l’attitude de la société LEAD 1 aurait prolongé « anormalement » la durée des opérations d’expertise, tout en opérant également une critique de la conduite de l’expertise judiciaire par l’expert lui-même. 

En outre, alors que le rapport d’expertise judiciaire ne mentionne pas les notes de synthèse et les dires des parties, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune des notes de synthèses et aucun des dires mentionnés dans ses conclusions, au soutien de sa demande. La seule production du dire récapitulatif du syndicat des copropriétaires en date du 30 janvier 2020 (pièce n° 35 du syndicat des copropriétaires), qui fait état des pièces précitées, ne suffit pas à établir leur existence et leur contenu. 

Dans son rapport, l’expert judiciaire ne mentionne pas une réunion du 14 avril 2017 lors de laquelle il aurait fait état d’une résistance abusive de la SCI 48 MONTPARNASSE et de la société LEAD 1. Il ressort en revanche de son rapport (expertise judiciaire, pages 14 et 15) que : 
- la société LEAD 1 a remis une étude acoustique « menée sérieusement » par la société GENERAL ACOUSTICS le 14 juin 2017, 
- l’expert judiciaire a convoqué les parties à une réunion le 16 novembre 2018 après avoir été informé de ce que des travaux avaient été réalisés mais que les désordres perduraient, 
- le 16 novembre 2018, l’expert a constaté que la totalité des travaux recommandés par la société GENERAL ACOUSTICS n’avaient pas été effectués, que les travaux réalisés l’avaient été sans le concours d’une entreprise spécialisée et sans faire l’objet ni d’un suivi acoustique ni de mesures de réception des ouvrages, de sorte qu’il a demandé la réalisation desdites mesures de réception afin de pouvoir se prononcer sur l’efficacité des travaux réalisés ou la nécessité de les faire reprendre par une entreprise spécialisée avec un suivi par un acousticien, 
- le 31 décembre 2018, des mesures de réception ont été réalisées par la société GENERAL ACOUSTICS, qui ont mis en évidence « un isolement entre l’établissement et ses mitoyens de 61 dB vis-à-vis de la chambre de Mme [R] (rez-de-chaussée) et de 49 Db vis-à-vis de l’appartement de Mme [B] (1er étage) » mais « toutefois, des isolements mesurés (qui) restaient très insuffisants pour garantir l’absence de désordres », 
- les travaux ont été repris par une entreprise spécialisée selon devis du 31 janvier 2019 et suivis par la société GENERAL ACOUSTICS selon devis du 30 avril 2019, un limitateur ayant par ailleurs été mis en œuvre sur la sonorisation par la société EQUIPSCENE selon devis du 9 avril 2019, 
- les travaux ont fait l’objet d’un rapport de mesures de réception par la société GENERAL ACOUSTICS du 30 avril 2019,
- l’expert a estimé que ces travaux devraient permettre « la conformité de l’établissement vis-à-vis du bruit émis par la clientèle » et qu’il en « sera de même pour la sonorisation de l’établissement une fois son limiteur réglé selon les paramètres fixés par GENERAL ACOUSTICS ». 

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les travaux réalisés ont mis fin aux nuisances. 

Surtout, et en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune des pièces versées au débat le prétendu préjudice dont il réclame réparation.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3 - Sur les demandes accessoires
 
La SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont le montant n’est toutefois pas justifié en l’absence de production d’une ordonnance de taxe. 

Tenus aux dépens, la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1, seront condamnées in solidum à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires. 

Par ailleurs, la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1, seront condamnées à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 € à Mme [R]. 

Par voie de conséquence, la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1 seront déboutées de leurs propres demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare la SCI [Adresse 2] et la société LEAD 1 responsables des nuisances subies par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et par Mme [P] [R] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, 

Condamne in solidum la SCI [Adresse 2] et la société LEAD 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 34.500 € au titre du remboursement des frais de relogement de Mme [P] [R] du 1er juillet 2015 au 30 avril 2019 justifiés par les troubles anormaux du voisinage subis, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre des frais de relogement de Mme [P] [R],

Condamne la SCI [Adresse 2] et la société LEAD 1 à payer à Mme [P] [R] la somme de 23.000 € au titre du préjudice de jouissance subi du 1er juin 2015 au 30 avril 2019, 

Déboute Mme [P] [R] du surplus de sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance, 

Déboute Mme [P] [R] de l’intégralité de sa demande formée au titre de la gêne occasionnée dans l’exercice de ses fonctions de gardienne,

Déboute Mme [P] [R] de l’intégralité de sa demande formée au titre de son préjudice d’anxiété, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de l’intégralité sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

Condamne in solidum la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1 aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, 

Condamne in solidum la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la SCI DU [Adresse 2] et la société LEAD 1 à payer à Mme [P] [R] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la SCI DU [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la société LEAD 1 de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, 

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement de droit. 


Fait et jugé à Paris le 12 Juin 2025


La Greffière Le Président