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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarbes, 1ère Chambre, 7 juillet 2026, n° 21/02045

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

qualité d’assureur de Monsieur [D] [K]

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 10 avril 2018, la SAS HITS 64 a vendu à Madame [N] [X] et Madame [J] [A] les lots n°17 (appartement), 23 (box) et 43 (emplacement de stationnement) dans l'ensemble en copropriété sis à [Localité 7] (Hautes-Pyrénées), [Adresse 1], au prix de 189.800 euros. Cette vente a été conclue sous le régime de la vente d'immeuble à rénover défini aux articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

La déclaration d'ouverture de chantier a été réalisée le 28 mars 2017.

Monsieur [D] [K], architecte, est intervenu en qualité de maître d'oeuvre.

Les travaux ont été réceptionnés le 27 décembre 2018, avec mention de réserves étrangères au présent litige.

Mesdames [X] et [A] (ci-après les consorts [X] [A]) ont déploré, à la fin de l'année 2019, la survenue d'infiltrations d'eau via les fenêtres de l'appartement.

En l'absence d'accord entre le vendeur et les acquéreurs quant aux travaux à réaliser pour remédier à ces infiltrations, les consorts [X] [A] ont assigné la société HITS 64 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes, par acte d'huissier du 26 octobre 2021.

Selon ordonnance du 15 février 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Madame [U] [W], expert près la cour d'appel de Pau.

Dans le même temps, et par actes d'huissier de justice du 29 octobre 2021, les consorts [X] [A] ont assigné la société HITS 64 devant le tribunal judiciaire de Tarbes, sollicitant de voir :
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1792 et suivants et les articles 1217, 1231-1 et 1240 du Code civil, 
Vu les pièces versées aux débats,
CONDAMNER la société HITS 64 au paiement des travaux qui seront préconisés par l'expert judiciaire, évalués provisoirement à la somme de la somme de 7.576,93 € TTC ;CONDAMNER la société HITS 64 au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par Madame [X] et Madame [A] du fait des désordres incombant à la société HITS 64 ;DECERNER ACTE à Madame [X] et Madame [A] de ce qu'elles chiffreront définitivement leurs demandes à l'issue des opérations d'expertise;CONDAMNER la société HITS 64 à verser à Madame [X] et Madame [A] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la société HITS 64, aux entiers dépens de l'instance en ce compris les éventuels frais d'expertise et allouer à Maître Nadia DUSSERT, le bénéfice de I'article 699 du Code de procédure civile; RAPPELER que le jugement à intervenir est assorti de l'exécution provisoire. 
Par ordonnance du 28 septembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer en l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

L'expert a établi son rapport le 24 juillet 2023.

La société HITS 64 a assigné en intervention forcée Monsieur [K] et l'assureur de celui-ci, la SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), par actes de commissaire de justice des 11 et 12 décembre 2023.


Selon ordonnance du 24 janvier 2024, la poursuite de l'instance a été ordonnée par le juge de la mise en état, et la jonction de la procédure issue de ces appels en cause à l'instance principale a été prononcée par mention au dossier le 4 juin 2024.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, les consorts [X] [A] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1792 et suivants et les articles 1147 et suivants, 1217, 1231-1 et 1240 du Code civil, Vu l’article 378 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces versées aux débats, 
ORDONNER la reprise de la présente instance ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, au paiement des travaux préconisés par l’expert judiciaire, soit la somme de 15.101,25 € TTC ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [X] et Madame [A] du fait des désordres incombant à la société HITS 64, évalués à la somme de 15.000 € ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par Madame [X] et Madame [A] du fait des désordres incombant à la société HITS 64, évalués à la somme de 7.000 € ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, à rembourser à Madame [X] et Madame [A] la somme de 326,41 € au titre de leurs frais de constat d’huissier ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, à rembourser à Madame [X] et Madame [A] la somme de 425 € au titre de leurs frais de recherche de fuite ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, à verser à Madame [X] et Madame [A] la somme de 9.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise et allouer à Maître Nadia DUSSERT, le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
Les demanderesses entendent voir engager la responsabilité de la société HITS 64 sur le fondement de la garantie des vices cachés, exposant que le défaut d'étanchéité des fenêtres de l'appartement que cette société leur vendu rend le bien impropre à sa destination, que ce vice antérieur à la vente n'était pas décelable, et que la société HITS 64, en sa qualité de vendeur professionnel marchand de bien, est présumée de manière irréfragable avoir eu connaissance du vice, de sorte qu'elle est tenue à réparer tous les dommages en résultant. 

Elles soulignent qu'en leur qualité de sous-acquéreurs du bien, elles peuvent se prévaloir de la responsabilité contractuelle de Monsieur [K]. Elles indiquent tout à la fois faire leur l'argumentation de la société HITS 64 s'agissant de la responsabilité de l'architecte, et s'en remettre à l'appréciation du tribunal sur ce point.

Les consorts [X] [A] revendiquent la réparation de leur préjudice matériel consistant en le coût des travaux de reprise, soulignant qu'outre le remplacement des menuiseries, il a fallu remettre en état le support, ce qui a été préconisé par l'expert en son rapport selon l'état des existants qui serait constaté lors de la dépose des fenêtres. Elles font également état d'un préjudice de jouissance ayant perduré six ans, exposant que les infiltrations ont perturbé leur occupation des lieux, affecté la salubrité du logement et ainsi engendré un risque pour leur santé. Elles allèguent en outre d'un préjudice moral à raison du stress et de l'anxiété causés par la situation, laquelle a nécessité de consacrer un temps considérable à des démarches auprès du vendeur, du syndic, de la mairie ou encore d'entreprises sollicitées pour chiffrer les travaux et/ou les réaliser. Enfin, elles estiment que les frais de constat d’huissier et les frais de recherche de fuite qu'elles ont dû assumer relèvent également de préjudice réparables.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, la société HITS 64 demande au tribunal de :
Vu le code civil et notamment ses articles 1641 et suivants, 1792 et suivants et 1217, 1231-1 et 1240,
Vu le code des assurances et notamment son article L.124-3,
Vu les présentes conclusions et pièces annexées,
REJETER les demandes indemnitaires sollicitées au titre du préjudice moral et des troubles de jouissances ;LIMITER la condamnation à la somme de 11.320,47 € au titre des travaux de reprise tels que chiffrés par l’Expert judiciaire ;CONDAMNER in solidum M. [K] et la MAF à relever indemne la société HITS 64 de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Mmes [X] et [A] ;DEBOUTER M. [K] et la MAF de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société HITS 64 ;ECARTER l’exécution provisoire ;CONDAMNER in solidum M. [K] et la MAF à une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
La société HITS 64 allègue de sa bonne foi, soulignant qu'elle est intervenue antérieurement à la saisine du juge des référés pour tenter de remédier aux entrées d'eau signalées par les acquéreurs et qu'elle a ainsi missionné la société VMM, laquelle est intervenue à deux reprises, sans succès. Elle ajoute qu'elle n'a pas participé à la sélection des fenêtres à conserver dans le cadre de la rénovation de l'immeuble. Elle affirme en revanche qu'il incombait à Monsieur [K] de vérifier l'état des menuiseries pour établir l’attestation technique du 29 juin 2017 annexée à l'acte de vente, qu'il avait également pour mission de diriger les travaux, et se devait ainsi de s'assurer du fait que les huisseries à conserver permettaient de garantir la mise hors d'eau des appartements dont il était chargé de la « création ». Elle indique également que le nettoyage à haute pression de la façade effectué en cours de chantier, qui a pu endommager les joints des menuiseries, a été réalisé sous la responsabilité de Monsieur [K]. Elle ajoute enfin que le CCTP imposait au maître d’œuvre de s'assurer de la qualité des travaux vis-à-vis des règles de l'art et des normes visant à assurer leur habitabilité, et se prévaut dès lors d'un manquement de l'architecte à son devoir de conseil.

Quant aux préjudices dont les consorts [X] [A] sollicitent la réparation, la société HITS 64 estime que les demanderesses ne démontrent pas l'existence des préjudices de jouissance et moral dont elle allèguent, soulignant les faibles incidences du défaut d'étanchéité des fenêtres sur les conditions d'occupation des lieux. Elle ajoute que les travaux supplémentaires réalisés par les acquéreurs, d'un montant de 2.057 euros TTC, ne sont pas justifiés et ne correspondent pas aux prestations et chiffrages retenus par l'expert.

En dernier lieu, la société HITS 64 conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [K], exposant qu'elle est légitime à exercer un recours à l'égard de celui-ci qui, s'il devait être rejeté, donnerait lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles exposés.

Selon leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, Monsieur [K] et la société MAF demandent au tribunal de :
Vu, notamment, les dispositions des articles 1101 et suivants du Code Civil et 514-1 du Code de Procédure civile,
Vu la proposition d'honoraires pour mission de maîtrise d'œuvre limitée de Monsieur [D] [K] du 15 juin 2017,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Madame [U] [W] du 24 juillet 2023,
* à titre principal,
DEBOUTER, purement et simplement, la S.A.S. HITS et toutes autres parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de Monsieur [D] [K] et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;DEBOUTER, purement et simplement, Mesdames [N] [X] et [J] [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de Monsieur [D] [K] et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;CONDAMNER la S.A.S. HITS 64 à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 3.000,00 € à titre de légitime dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu'elle lui a causé du fait de son acharnement procédural inadmissible et totalement injustifié notamment au regard des conclusions du rapport d”expertise judiciaire de Madame [U] [W] ;* à titre subsidiaire,LIMITER toute éventuelle indemnité allouée à Mesdames [N] [X] et [J] [A] à la somme de 11.320,47 € T.T.C. au titre des travaux de reprise tels que chiffrés par l'Expert judiciaire ;DEBOUTER, purement et simplement Mesdames [N] [X] et [J] [A] de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions indemnitaires ;DEBOUTER la S.A.S. HITS 64 et toutes autres parties de l'ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions ;* dans tous les cas,
JUGER que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ne sera tenue que des éventuelles condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [D] [K] déduction faite du montant de sa franchise contractuelle prévue au contrat d'assurance et opposable aux tiers ;JUGER que la nature du présent litige n'est pas compatible avec l'exécution provisoire de droit ;CONDAMNER, in solidum, la S.A.S. HITS 64 et toutes parties succombantes à payer à Monsieur [D] [K] et à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 9.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER, in solidum, la S.A.S. HITS 64 et toutes parties succombantes aux entiers dépens, y compris les dépens des différentes procédures de référé et les frais d'expertise judiciaire.
Monsieur [K] et son assureur soutiennent que la responsabilité contractuelle de l'architecte, seule responsabilité envisageable compte tenu du fait que les désordres concernent des ouvrages existants avant l'ouverture du chantier et non incorporés dans l'ouvrage neuf, ne saurait être engagée en l'absence de faute qui lui soit imputable. Ils exposent ainsi que les dommages ont trait à des prestations extérieures aux missions qui lui ont été confiées (établissement du dossier de demande de permis de construire, puis maîtrise d’œuvre d'exécution), puisque la vérification de l'aptitude des menuiseries à garantir la mise hors d'eau des appartements relevait de la maîtrise d’œuvre de conception, assurée par Monsieur [T] [F]. Ils ajoutent que l'attestation établie par Monsieur [K] le 29 juin 2017 l'a été sur la base des éléments qui lui ont été fournis par la société HITS 64 et le maître d’œuvre de conception, et que l'objet de ce document, consistant en la détermination du taux de TVA applicable, n'imposait aucunement qu'il vérifie lui-même l'état des menuiseries. Ils soulignent que le devoir de conseil auquel le maître d’œuvre est tenu ne peut s'exercer que dans le champ contractuel de la mission qui lui est confiée, et qu'en outre il n'est pas dû lorsque le cocontractant est un professionnel, tel que la société HITS 64. Ils soutiennent enfin qu'aucun manquement ne peut résulter du nettoyage haute pression des façade qui a été réalisé en cours de chantier dès lors que l'incidence de ce nettoyage sur la survenue du désordre n'a été évoqué par l'expert qu'à titre d'hypothèse, sans certitude aucune.

Monsieur [K] et la société MAF affirment ainsi que la société HITS 64 est seule responsable des désordres puisqu'elle a fait le choix, pour des raisons économiques, de conserver ces menuiseries dont l'état a été mal évalué, alors qu'en qualité de maître de l'ouvrage et constructeur, elle était décisionnaire pour programmer des essais. Ils allèguent d'un acharnement procédural fautif de la société HITS 64 qui a décidé de manière totalement injustifiée de rechercher la responsabilité de Monsieur [K] et sollicitent la réparation du préjudice moral subi de ce fait par ce dernier. 

Subsidiairement, Monsieur [K] et la société MAF s'opposent à la somme demandée au titre des travaux de reprise, affirmant que les travaux visés par les factures dont se prévalent les demanderesses n'ont pas été soumis à l'expert dans le cadre du débat contradictoire, de sorte qu'il n'est pas démontré que les travaux supplémentaires réalisés étaient nécessaires à la reprise des désordres. Ils ajoutent que les consorts [X] [A] ne justifient aucunement du préjudice de jouissance dont elles allèguent, et qu'il est au contraire établi qu'elles ont subi une simple gêne dans l'occupation des lieux n'ouvrant pas droit à réparation. S'agissant enfin du préjudice moral, Monsieur [K] et son assureur estiment que celui-ci n'est pas démontré, en l'absence de tout élément communiqué à ce titre. 

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Selon ordonnance du 18 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction à la date du 14 avril 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 7 mai 2026. 

À l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 7 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de préciser que la demande des consorts [X] [A] tendant à voit ordonner la reprise de l'instance est sans objet, dans la mesure où le juge de la mise en état a d'ores et déjà ordonné la poursuite de l'instance par ordonnance du 24 janvier 2024.


I/ Sur les demandes principales en réparation

A/ Sur les responsabilités

1) Sur l'action en garantie des vices cachés à l'égard de la société HITS 64

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

L’article 1643 ajoute que l’acheteur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. 

Enfin, aux termes de l’article 1644, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

En l'espèce, il est constant, et résulte en tout état de cause des pièces produites et notamment du rapport d'expertise judiciaire, que des infiltrations d'eau sont survenues dans l'appartement des consorts [X] [A], au droit de quatre menuiseries situées sur la façade Nord-Ouest, lors d'épisodes de pluies intenses et vents forts.

Il ressort des constats et analyses opérés par l'expert judiciaire que ces menuiseries présentent un défaut d'étanchéité à l'air et à l'eau qui trouve son origine dans l'existence de vides entre les pièces de la menuiserie elle-même, ainsi qu'entre ces pièces et leurs supports (maçonneries, appuis en pierre). Ces vides résultent de défauts propres aux menuiseries (usure des joints, mauvaise jonction traverse basse/montant vertical) et d'un calfeutrement insuffisant entre menuiseries et gros-œuvre.

L'expert formule trois hypothèses s'agissant des causes de ce défaut d'étanchéité : 
l'absence de rejingot ou le défaut d'étanchéité entre le rejingot et la pièce d'appui de la menuiserie ;un défaut d'étanchéité entre ouvrant et traverse basse avec débordement de l'eau accumulée dans la chambre de décompression en cas de pluie battante ;une liaison incorrecte verticalement entre l'huisserie et le tableau.
En tout état de cause, le défaut affectant ces menuiseries à l'origine de l'absence d'étanchéité est antérieur à la vente, était caché lors de celle-ci pour les acquéreurs, et rend l'ouvrage impropre à sa destination à raison des infiltrations d'eau récurrentes affectant dans un lieu d'habitation.

La responsabilité de la société HITS 64, vendeur, est ainsi engagée à l'égard des consorts [X] [A] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Enfin, selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. 

En application de ces dispositions, le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue de sorte qu'ici, la société HITS 64, marchand de biens qui a acquis l'immeuble pour le réhabiliter, créer 19 logements, soumettre le bien au statut de la copropriété et vendre les lots, est tenue à réparation des préjudices subis par les consorts [X] [A].


2) Sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [K]

La société HITS 64 recherche la responsabilité contractuelle de Monsieur [K] afin d'être garantie de toute condamnation prononcée à son encontre, tandis que les consorts [X] [A] sollicitent la condamnation de l'architecte in solidum avec le vendeur, également sur le fondement contractuel.

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

S'agissant d'un dommage relatif à un ouvrage existant, ici les menuiseries, il n'y a effectivement pas lieu à faire application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

De plus, quant à l'action exercée par les consorts [X] [A], il convient de rappeler que les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui ''accompagne'' l'immeuble en tant qu'accessoire.

Il convient ainsi d'examiner les moyens invoqués par la société HITS 64, les consorts [X] [A] indiquant en leurs écritures « faire leur l'argumentation de [cette] société ».


En premier lieu, il est observé que, selon contrat conclu le 15 juin 2017, la société HITS 64, maître de l'ouvrage constructeur, a confié à Monsieur [K] une mission de direction des travaux (DET) et une mission d'assistance aux opérations de réception (AOP).

La société HITS 64 ne saurait ainsi faire valoir un manquement aux obligations du maître d’œuvre qui relèveraient de la phase de conception, laquelle n'est pas une mission qui a été confiée à Monsieur [K] au cas présent.

À cet égard, l'argumentation élevée par la société HITS 64 selon laquelle l'architecte se devait de s'assurer de la qualité des huisseries à conserver et ainsi, au titre de son devoir de conseil, vérifier « leur aptitude à garantir la mise hors d'eau des appartements neufs dont il avait la charge de la création » (sic), ne peut qu'être écarté.

En effet, le contrat conclu entre le marchand de biens et l'architecte ne confiait aucunement à celui-ci une mission de « création », substantif au demeurant peu approprié en la matière qui renvoie à la conception de l'ouvrage. Au contraire, Monsieur [K] se devait uniquement de s'assurer que les travaux exécutés par les différents corps de métiers respectaient les plans et prescriptions qui ont été définis en amont du démarrage du chantier et à l'élaboration desquels il n'a pas participé.

Dès lors, ni sa mission de surveillance des travaux ni son devoir de conseil à l'égard de la société HITS 64 ne supposaient qu'il procède d'office à la vérification de la qualité des menuiseries existantes et dont il avait déjà été décidé, au stade de la conception, qu'elle seraient conservées.

La détermination de la capacité de ces menuiseries à garantir l'étanchéité à l'air et à l'eau des appartements relevait de la conception du projet et, en l'absence d'incident particulier survenu en cours de chantier, les obligations incombant à Monsieur [K] ne pouvaient inclure de réétudier l'opportunité de ce choix. Retenir le contraire reviendrait à exiger du maître d’œuvre d'exécution qu'il soit responsable de la conception de l'ouvrage, quand bien même il n'aurait pas été missionné pour réaliser celle-ci, ni rémunéré à ce titre.

De même, le moyen tiré de l'irrespect des stipulations du CCTP ''prescriptions communes'', et plus précisément du paragraphe 5 de l'article 01.3 page 5, est inopérant, dans la mesure où, si cette clause oblige chaque entrepreneur à avertir la société HITS 64 des insuffisances relatives aux travaux tels que définis dans les pièces de conception, elle n'impliquait ici encore nullement que le maître d’œuvre d'exécution procède à une remise en cause du choix des menuiseries existantes à conserver, alors que la société HITS 64 ne fait état d'aucune incohérence ou insuffisance « des pièces écrites et des pièces graphiques » soumises à l'architecte, pas plus qu'elle n'allègue d'un incident survenu sur le chantier qui aurait dû conduire Monsieur [K] à remettre en question ce choix.

En second lieu, la société HITS 64 fait état de l'attestation technique établie le 29 juin 2017 par Monsieur [K], aux termes de laquelle celui-ci expose que le projet de réhabilitation et transformation de l'ensemble immobilier respecte une liste de critères techniques tenant à l'importance des modifications apportées aux fondations du bâtiment, aux éléments de résistance et de rigidité de l'ouvrage hors fondations, à la consistance des façades, aux planchers, et aux huisseries extérieures. L'architecte indique ainsi que, s'agissant des huisseries extérieures, les modifications seront nulles ou limitées à moins de 10%.

Cette attestation a été établie afin d'attester de la soumission de la vente au régime de la vente en l'état futur de rénovation, en référence aux dispositions de l'article R.262-1 du code de la construction et de l'habitation selon lesquelles :
« Les travaux de rénovation d'un immeuble au sens de l'article L.262-1 sont tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant. Ils n'incluent pas les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l'alinéa 3 de l'article L. 262-1 et qui rendent à l'état neuf :
1° Soit la majorité des fondations;
2° Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage;
3° Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement;
4° Soit l'ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :
 a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage;
 b) Les huisseries extérieures ;
 c) Les cloisons intérieures ;
 d) Les installations sanitaires et de plomberie ;
 e) Les installations électriques ;
 f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. ».

Monsieur [K] a établi cette attestation, dont l'objet est purement administratif, au vu des documents relatifs à la conception de l'ouvrage, dont il n'est pas l'auteur.

Dès lors, il ne lui appartenait pas, pour l'établissement de cette attestation, de procéder lui-même à la vérification de l'état des menuiseries existantes pour ensuite déterminer le pourcentage de ces menuiseries à conserver, mais juste de faire état des caractéristiques d'un projet conçu par d'autres.

Par ailleurs, le moyen tiré de la désignation de Monsieur [K] en tant que « homme de l'art » au sein de l'acte authentique de vente, au sens des dispositions des articles R.262-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation, est indifférent quant à faire la preuve de la faute de ce dernier.

Enfin, aucun manquement ne saurait être retenu à l'égard de Monsieur [K] au titre du nettoyage à haute pression des façades réalisé en cours de chantier, dans la mesure où le fait que ce nettoyage ait pu aggraver le défaut d’étanchéité n'est qu'une simple hypothèse formulée par l'expert, de sorte qu'aucun faute du maître d’œuvre d'exécution n'est caractérisée à ce titre. À titre surabondant, il est relevé que ce nettoyage à haute pression aurait tout au plus aggravé un vice préexistant imputable au constructeur vendeur.

Dès lors, et sans qu'il soit besoin de déterminer qui de Monsieur [F] et/ou de la société HITS 64 a procédé au choix de conserver les menuiseries, ou a d'une manière plus générale procédé à la conception du projet, les demandes formées à l'égard de Monsieur [K] et de la société MAF par la société HITS 64 et les consorts [X] [A] sont rejetées. 

Ainsi, seule la société HITS 64 sera condamnée à réparer les préjudices subis par les acquéreurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés.


B/ Sur les préjudices et leurs évaluations

1) Sur les préjudices matériels

Les consorts [X] [A] sollicitent la condamnation du vendeur à leur payer la somme de 15.101,25 euros en réparation de leur préjudice matériel, au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les menuiseries.

L'examen des factures produites permet de constater que les prestations réalisées et payées par les demanderesses correspondent effectivement aux travaux nécessaires à la réparation des désordres tels que retenus par l'expert judiciaire, avec dépose et pose de nouvelles menuiseries, reprise des supports, et réfection des existants dégradés par les infiltrations (isolation, placo, peinture).

En conséquence, la société HITS 64 sera condamnée à payer aux consorts [X] [A] la somme de 15.101,25 euros à titre de dommages et intérêts au titre du coût des travaux de reprise.

La société HITS 64 sera également condamnée à leur payer la somme de 425 euros au titre du coût de la recherche de fuites qu'elles justifient avoir dû suppporter.

En revanche, les frais de constat d'huissier exposés par les demanderesses pour faire constater certains faits au soutien de leur action ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de dommages et intérêts formée à ce titre est en conséquence rejetée.


2) Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance subi par les propriétaires du bien ne peut être contesté en son principe, compte tenu des désagréments subis dans l'occupation des lieux à raison des infiltrations.

Toutefois, la demande formée à hauteur de 15.000 euros s'avère bien excessive, considérant le fait que les infiltrations sont survenues ponctuellement lors des épisodes de fortes pluies et forts vents, et que les demanderesses ne justifient pas d'une atteinte à la salubrité du logement ayant eu des conséquences sur leur santé. L'expert judiciaire n'a jamais mentionné que les désordres rendaient les lieux impropres à leur destination à raison du risque existant pour la santé humaine, et aucune pièce n'est produite par les consorts [X] [A] quant à faire la démonstration d'un tel risque.

Compte tenu des éléments soumis au tribunal, la somme de 4.000 euros sera allouée aux demanderesses en réparation du préjudice de jouissance, somme que la société HITS 64 sera condamnée à leur payer.


3) Sur le préjudice moral

Faute de tout élément produit par les consorts [X] [A] quant à faire la démonstration de l'existence du préjudice moral dont elles allèguent, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre est rejetée.


II/ Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [K]

En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, le demandeur à une action peut être condamné à payer des dommages et intérêts au défendeur au titre de l'abus du droit à agir en justice, lorsque ce dernier démontre la faute du premier dans l'exercice de ce droit ainsi que le dommage qui en est résulté.

Si le recours exercé par la société HITS 64 à l'égard de Monsieur [K] est rejeté, celui-ci échoue toutefois à démontrer l’acharnement dont il allègue à l'encontre de celle-là, et ainsi de la faute commise par la société HITS 64 dans l'exercice de son droit à agir en justice. 

À titre surabondant, il est relevé que Monsieur [K] ne démontre pas davantage l'existence du préjudice moral dont il sollicite réparation.


III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société HITS 64 succombant, elle est condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et les dépens des instances de référé.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile est octroyé à l'avocat des consorts [X] [A] qui en fait la demande.

Par ailleurs, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le sens de la présente décision conduit à condamner la société HITS 64 à payer, au titre des frais irrépétibles, d'une part une indemnité de 3.500 euros aux consorts [X] [A], d'autre part une indemnité de 2.000 euros à Monsieur [K] et la société MAF. 

Enfin, l'exécution provisoire ne s'avère pas incompatible avec la nature et le montant des condamnations prononcées par la présente décision. Ainsi, conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à l'écarter en dépit de la demande formée en ce sens par la société HITS 64.



PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, 

Dit que la demande formée par Madame [N] [X] et Madame [J] [A] tendant à voir ordonner la poursuite de l'instance est sans objet ;

Déboute Madame [N] [X] et Madame [J] [A] de leurs demandes de condamnations à paiement formées à l'égard de Monsieur [D] [K] et de la SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ;

Déboute la SAS HITS 64 de l'intégralité de ses demandes ;

Condamne la SAS HITS 64 à payer à Madame [N] [X] et Madame [J] [A], à titre de dommages et intérêts :
la somme de 15.101,25 euros au titre du coût des travaux de reprise,la somme de 425 euros au titre des frais de recherche de fuite,la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance,la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Madame [N] [X] et Madame [J] [A] de leurs plus amples demandes de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [D] [K] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS HITS 64 à payer à Monsieur [D] [K] et la SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS HITS 64 aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et les dépens des instances en référé ;

Accorde à Maître Nadia DUSSERT le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile ;




Rappelle l'exécution provisoire assortissant de droit la présente décision, et déboute la SAS HITS 64 de sa demande tendant à la voir écarter. 

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 07 JUILLET 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
1ère Chambre civile

JUGEMENT 

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal 
le 07 JUILLET 2026
 
Dans l’affaire : 
N° RG 21/02045 - N° Portalis DB2B-W-B7F-D45W
NAC : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DEMANDEURS : 

Madame [N] [Y] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Nadia DUSSERT, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Soline DOUCET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [J] [N] [P] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Nadia DUSSERT, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Soline DOUCET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS : 

Monsieur [D] [K]
(défendeur dans le RG 23/2268- Jonction avec le RG 21/2045 LE 4/6/2024)
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Fabrice CHARBONNIER, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

MUTUELLE DES ARCHTECTES FRANCAIS , en sa qualité d’assureur de Monsieur [D] [K], Société d’assurance mutuelle - Numéro SIREN : 784 647 349, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
(défendeur dans le RG 23/2268- Jonction avec le RG 21/2045 LE 4/6/2024)
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Fabrice CHARBONNIER, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

S.A.S. HITS 64 
RCS [Localité 5] N° 817 453 715
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par la SELARL CABINET CAMBOT, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 07 Mai 2026 présidée par ETIEN Elen, Vice-Présidente, statuant à Juge unique, assistée de VERENNES Morgane, Greffier. 

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 07 JUILLET 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction
EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 10 avril 2018, la SAS HITS 64 a vendu à Madame [N] [X] et Madame [J] [A] les lots n°17 (appartement), 23 (box) et 43 (emplacement de stationnement) dans l'ensemble en copropriété sis à [Localité 7] (Hautes-Pyrénées), [Adresse 1], au prix de 189.800 euros. Cette vente a été conclue sous le régime de la vente d'immeuble à rénover défini aux articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

La déclaration d'ouverture de chantier a été réalisée le 28 mars 2017.

Monsieur [D] [K], architecte, est intervenu en qualité de maître d'oeuvre.

Les travaux ont été réceptionnés le 27 décembre 2018, avec mention de réserves étrangères au présent litige.

Mesdames [X] et [A] (ci-après les consorts [X] [A]) ont déploré, à la fin de l'année 2019, la survenue d'infiltrations d'eau via les fenêtres de l'appartement.

En l'absence d'accord entre le vendeur et les acquéreurs quant aux travaux à réaliser pour remédier à ces infiltrations, les consorts [X] [A] ont assigné la société HITS 64 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes, par acte d'huissier du 26 octobre 2021.

Selon ordonnance du 15 février 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Madame [U] [W], expert près la cour d'appel de Pau.

Dans le même temps, et par actes d'huissier de justice du 29 octobre 2021, les consorts [X] [A] ont assigné la société HITS 64 devant le tribunal judiciaire de Tarbes, sollicitant de voir :
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1792 et suivants et les articles 1217, 1231-1 et 1240 du Code civil, 
Vu les pièces versées aux débats,
CONDAMNER la société HITS 64 au paiement des travaux qui seront préconisés par l'expert judiciaire, évalués provisoirement à la somme de la somme de 7.576,93 € TTC ;CONDAMNER la société HITS 64 au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par Madame [X] et Madame [A] du fait des désordres incombant à la société HITS 64 ;DECERNER ACTE à Madame [X] et Madame [A] de ce qu'elles chiffreront définitivement leurs demandes à l'issue des opérations d'expertise;CONDAMNER la société HITS 64 à verser à Madame [X] et Madame [A] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la société HITS 64, aux entiers dépens de l'instance en ce compris les éventuels frais d'expertise et allouer à Maître Nadia DUSSERT, le bénéfice de I'article 699 du Code de procédure civile; RAPPELER que le jugement à intervenir est assorti de l'exécution provisoire. 
Par ordonnance du 28 septembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer en l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

L'expert a établi son rapport le 24 juillet 2023.

La société HITS 64 a assigné en intervention forcée Monsieur [K] et l'assureur de celui-ci, la SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), par actes de commissaire de justice des 11 et 12 décembre 2023.


Selon ordonnance du 24 janvier 2024, la poursuite de l'instance a été ordonnée par le juge de la mise en état, et la jonction de la procédure issue de ces appels en cause à l'instance principale a été prononcée par mention au dossier le 4 juin 2024.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, les consorts [X] [A] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1792 et suivants et les articles 1147 et suivants, 1217, 1231-1 et 1240 du Code civil, Vu l’article 378 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces versées aux débats, 
ORDONNER la reprise de la présente instance ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, au paiement des travaux préconisés par l’expert judiciaire, soit la somme de 15.101,25 € TTC ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [X] et Madame [A] du fait des désordres incombant à la société HITS 64, évalués à la somme de 15.000 € ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par Madame [X] et Madame [A] du fait des désordres incombant à la société HITS 64, évalués à la somme de 7.000 € ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, à rembourser à Madame [X] et Madame [A] la somme de 326,41 € au titre de leurs frais de constat d’huissier ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, à rembourser à Madame [X] et Madame [A] la somme de 425 € au titre de leurs frais de recherche de fuite ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, à verser à Madame [X] et Madame [A] la somme de 9.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum la société HITS 64, Monsieur [K] et la MAF, ou les uns à défaut des autres, aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise et allouer à Maître Nadia DUSSERT, le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
Les demanderesses entendent voir engager la responsabilité de la société HITS 64 sur le fondement de la garantie des vices cachés, exposant que le défaut d'étanchéité des fenêtres de l'appartement que cette société leur vendu rend le bien impropre à sa destination, que ce vice antérieur à la vente n'était pas décelable, et que la société HITS 64, en sa qualité de vendeur professionnel marchand de bien, est présumée de manière irréfragable avoir eu connaissance du vice, de sorte qu'elle est tenue à réparer tous les dommages en résultant. 

Elles soulignent qu'en leur qualité de sous-acquéreurs du bien, elles peuvent se prévaloir de la responsabilité contractuelle de Monsieur [K]. Elles indiquent tout à la fois faire leur l'argumentation de la société HITS 64 s'agissant de la responsabilité de l'architecte, et s'en remettre à l'appréciation du tribunal sur ce point.

Les consorts [X] [A] revendiquent la réparation de leur préjudice matériel consistant en le coût des travaux de reprise, soulignant qu'outre le remplacement des menuiseries, il a fallu remettre en état le support, ce qui a été préconisé par l'expert en son rapport selon l'état des existants qui serait constaté lors de la dépose des fenêtres. Elles font également état d'un préjudice de jouissance ayant perduré six ans, exposant que les infiltrations ont perturbé leur occupation des lieux, affecté la salubrité du logement et ainsi engendré un risque pour leur santé. Elles allèguent en outre d'un préjudice moral à raison du stress et de l'anxiété causés par la situation, laquelle a nécessité de consacrer un temps considérable à des démarches auprès du vendeur, du syndic, de la mairie ou encore d'entreprises sollicitées pour chiffrer les travaux et/ou les réaliser. Enfin, elles estiment que les frais de constat d’huissier et les frais de recherche de fuite qu'elles ont dû assumer relèvent également de préjudice réparables.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, la société HITS 64 demande au tribunal de :
Vu le code civil et notamment ses articles 1641 et suivants, 1792 et suivants et 1217, 1231-1 et 1240,
Vu le code des assurances et notamment son article L.124-3,
Vu les présentes conclusions et pièces annexées,
REJETER les demandes indemnitaires sollicitées au titre du préjudice moral et des troubles de jouissances ;LIMITER la condamnation à la somme de 11.320,47 € au titre des travaux de reprise tels que chiffrés par l’Expert judiciaire ;CONDAMNER in solidum M. [K] et la MAF à relever indemne la société HITS 64 de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Mmes [X] et [A] ;DEBOUTER M. [K] et la MAF de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société HITS 64 ;ECARTER l’exécution provisoire ;CONDAMNER in solidum M. [K] et la MAF à une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
La société HITS 64 allègue de sa bonne foi, soulignant qu'elle est intervenue antérieurement à la saisine du juge des référés pour tenter de remédier aux entrées d'eau signalées par les acquéreurs et qu'elle a ainsi missionné la société VMM, laquelle est intervenue à deux reprises, sans succès. Elle ajoute qu'elle n'a pas participé à la sélection des fenêtres à conserver dans le cadre de la rénovation de l'immeuble. Elle affirme en revanche qu'il incombait à Monsieur [K] de vérifier l'état des menuiseries pour établir l’attestation technique du 29 juin 2017 annexée à l'acte de vente, qu'il avait également pour mission de diriger les travaux, et se devait ainsi de s'assurer du fait que les huisseries à conserver permettaient de garantir la mise hors d'eau des appartements dont il était chargé de la « création ». Elle indique également que le nettoyage à haute pression de la façade effectué en cours de chantier, qui a pu endommager les joints des menuiseries, a été réalisé sous la responsabilité de Monsieur [K]. Elle ajoute enfin que le CCTP imposait au maître d’œuvre de s'assurer de la qualité des travaux vis-à-vis des règles de l'art et des normes visant à assurer leur habitabilité, et se prévaut dès lors d'un manquement de l'architecte à son devoir de conseil.

Quant aux préjudices dont les consorts [X] [A] sollicitent la réparation, la société HITS 64 estime que les demanderesses ne démontrent pas l'existence des préjudices de jouissance et moral dont elle allèguent, soulignant les faibles incidences du défaut d'étanchéité des fenêtres sur les conditions d'occupation des lieux. Elle ajoute que les travaux supplémentaires réalisés par les acquéreurs, d'un montant de 2.057 euros TTC, ne sont pas justifiés et ne correspondent pas aux prestations et chiffrages retenus par l'expert.

En dernier lieu, la société HITS 64 conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [K], exposant qu'elle est légitime à exercer un recours à l'égard de celui-ci qui, s'il devait être rejeté, donnerait lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles exposés.

Selon leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, Monsieur [K] et la société MAF demandent au tribunal de :
Vu, notamment, les dispositions des articles 1101 et suivants du Code Civil et 514-1 du Code de Procédure civile,
Vu la proposition d'honoraires pour mission de maîtrise d'œuvre limitée de Monsieur [D] [K] du 15 juin 2017,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Madame [U] [W] du 24 juillet 2023,
* à titre principal,
DEBOUTER, purement et simplement, la S.A.S. HITS et toutes autres parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de Monsieur [D] [K] et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;DEBOUTER, purement et simplement, Mesdames [N] [X] et [J] [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de Monsieur [D] [K] et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;CONDAMNER la S.A.S. HITS 64 à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 3.000,00 € à titre de légitime dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu'elle lui a causé du fait de son acharnement procédural inadmissible et totalement injustifié notamment au regard des conclusions du rapport d”expertise judiciaire de Madame [U] [W] ;* à titre subsidiaire,LIMITER toute éventuelle indemnité allouée à Mesdames [N] [X] et [J] [A] à la somme de 11.320,47 € T.T.C. au titre des travaux de reprise tels que chiffrés par l'Expert judiciaire ;DEBOUTER, purement et simplement Mesdames [N] [X] et [J] [A] de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions indemnitaires ;DEBOUTER la S.A.S. HITS 64 et toutes autres parties de l'ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions ;* dans tous les cas,
JUGER que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ne sera tenue que des éventuelles condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [D] [K] déduction faite du montant de sa franchise contractuelle prévue au contrat d'assurance et opposable aux tiers ;JUGER que la nature du présent litige n'est pas compatible avec l'exécution provisoire de droit ;CONDAMNER, in solidum, la S.A.S. HITS 64 et toutes parties succombantes à payer à Monsieur [D] [K] et à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 9.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER, in solidum, la S.A.S. HITS 64 et toutes parties succombantes aux entiers dépens, y compris les dépens des différentes procédures de référé et les frais d'expertise judiciaire.
Monsieur [K] et son assureur soutiennent que la responsabilité contractuelle de l'architecte, seule responsabilité envisageable compte tenu du fait que les désordres concernent des ouvrages existants avant l'ouverture du chantier et non incorporés dans l'ouvrage neuf, ne saurait être engagée en l'absence de faute qui lui soit imputable. Ils exposent ainsi que les dommages ont trait à des prestations extérieures aux missions qui lui ont été confiées (établissement du dossier de demande de permis de construire, puis maîtrise d’œuvre d'exécution), puisque la vérification de l'aptitude des menuiseries à garantir la mise hors d'eau des appartements relevait de la maîtrise d’œuvre de conception, assurée par Monsieur [T] [F]. Ils ajoutent que l'attestation établie par Monsieur [K] le 29 juin 2017 l'a été sur la base des éléments qui lui ont été fournis par la société HITS 64 et le maître d’œuvre de conception, et que l'objet de ce document, consistant en la détermination du taux de TVA applicable, n'imposait aucunement qu'il vérifie lui-même l'état des menuiseries. Ils soulignent que le devoir de conseil auquel le maître d’œuvre est tenu ne peut s'exercer que dans le champ contractuel de la mission qui lui est confiée, et qu'en outre il n'est pas dû lorsque le cocontractant est un professionnel, tel que la société HITS 64. Ils soutiennent enfin qu'aucun manquement ne peut résulter du nettoyage haute pression des façade qui a été réalisé en cours de chantier dès lors que l'incidence de ce nettoyage sur la survenue du désordre n'a été évoqué par l'expert qu'à titre d'hypothèse, sans certitude aucune.

Monsieur [K] et la société MAF affirment ainsi que la société HITS 64 est seule responsable des désordres puisqu'elle a fait le choix, pour des raisons économiques, de conserver ces menuiseries dont l'état a été mal évalué, alors qu'en qualité de maître de l'ouvrage et constructeur, elle était décisionnaire pour programmer des essais. Ils allèguent d'un acharnement procédural fautif de la société HITS 64 qui a décidé de manière totalement injustifiée de rechercher la responsabilité de Monsieur [K] et sollicitent la réparation du préjudice moral subi de ce fait par ce dernier. 

Subsidiairement, Monsieur [K] et la société MAF s'opposent à la somme demandée au titre des travaux de reprise, affirmant que les travaux visés par les factures dont se prévalent les demanderesses n'ont pas été soumis à l'expert dans le cadre du débat contradictoire, de sorte qu'il n'est pas démontré que les travaux supplémentaires réalisés étaient nécessaires à la reprise des désordres. Ils ajoutent que les consorts [X] [A] ne justifient aucunement du préjudice de jouissance dont elles allèguent, et qu'il est au contraire établi qu'elles ont subi une simple gêne dans l'occupation des lieux n'ouvrant pas droit à réparation. S'agissant enfin du préjudice moral, Monsieur [K] et son assureur estiment que celui-ci n'est pas démontré, en l'absence de tout élément communiqué à ce titre. 

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Selon ordonnance du 18 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction à la date du 14 avril 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 7 mai 2026. 

À l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 7 juillet 2026.


MOTIFS

À titre liminaire, il convient de préciser que la demande des consorts [X] [A] tendant à voit ordonner la reprise de l'instance est sans objet, dans la mesure où le juge de la mise en état a d'ores et déjà ordonné la poursuite de l'instance par ordonnance du 24 janvier 2024.


I/ Sur les demandes principales en réparation

A/ Sur les responsabilités

1) Sur l'action en garantie des vices cachés à l'égard de la société HITS 64

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

L’article 1643 ajoute que l’acheteur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. 

Enfin, aux termes de l’article 1644, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

En l'espèce, il est constant, et résulte en tout état de cause des pièces produites et notamment du rapport d'expertise judiciaire, que des infiltrations d'eau sont survenues dans l'appartement des consorts [X] [A], au droit de quatre menuiseries situées sur la façade Nord-Ouest, lors d'épisodes de pluies intenses et vents forts.

Il ressort des constats et analyses opérés par l'expert judiciaire que ces menuiseries présentent un défaut d'étanchéité à l'air et à l'eau qui trouve son origine dans l'existence de vides entre les pièces de la menuiserie elle-même, ainsi qu'entre ces pièces et leurs supports (maçonneries, appuis en pierre). Ces vides résultent de défauts propres aux menuiseries (usure des joints, mauvaise jonction traverse basse/montant vertical) et d'un calfeutrement insuffisant entre menuiseries et gros-œuvre.

L'expert formule trois hypothèses s'agissant des causes de ce défaut d'étanchéité : 
l'absence de rejingot ou le défaut d'étanchéité entre le rejingot et la pièce d'appui de la menuiserie ;un défaut d'étanchéité entre ouvrant et traverse basse avec débordement de l'eau accumulée dans la chambre de décompression en cas de pluie battante ;une liaison incorrecte verticalement entre l'huisserie et le tableau.
En tout état de cause, le défaut affectant ces menuiseries à l'origine de l'absence d'étanchéité est antérieur à la vente, était caché lors de celle-ci pour les acquéreurs, et rend l'ouvrage impropre à sa destination à raison des infiltrations d'eau récurrentes affectant dans un lieu d'habitation.

La responsabilité de la société HITS 64, vendeur, est ainsi engagée à l'égard des consorts [X] [A] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Enfin, selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. 

En application de ces dispositions, le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue de sorte qu'ici, la société HITS 64, marchand de biens qui a acquis l'immeuble pour le réhabiliter, créer 19 logements, soumettre le bien au statut de la copropriété et vendre les lots, est tenue à réparation des préjudices subis par les consorts [X] [A].


2) Sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [K]

La société HITS 64 recherche la responsabilité contractuelle de Monsieur [K] afin d'être garantie de toute condamnation prononcée à son encontre, tandis que les consorts [X] [A] sollicitent la condamnation de l'architecte in solidum avec le vendeur, également sur le fondement contractuel.

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

S'agissant d'un dommage relatif à un ouvrage existant, ici les menuiseries, il n'y a effectivement pas lieu à faire application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

De plus, quant à l'action exercée par les consorts [X] [A], il convient de rappeler que les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui ''accompagne'' l'immeuble en tant qu'accessoire.

Il convient ainsi d'examiner les moyens invoqués par la société HITS 64, les consorts [X] [A] indiquant en leurs écritures « faire leur l'argumentation de [cette] société ».


En premier lieu, il est observé que, selon contrat conclu le 15 juin 2017, la société HITS 64, maître de l'ouvrage constructeur, a confié à Monsieur [K] une mission de direction des travaux (DET) et une mission d'assistance aux opérations de réception (AOP).

La société HITS 64 ne saurait ainsi faire valoir un manquement aux obligations du maître d’œuvre qui relèveraient de la phase de conception, laquelle n'est pas une mission qui a été confiée à Monsieur [K] au cas présent.

À cet égard, l'argumentation élevée par la société HITS 64 selon laquelle l'architecte se devait de s'assurer de la qualité des huisseries à conserver et ainsi, au titre de son devoir de conseil, vérifier « leur aptitude à garantir la mise hors d'eau des appartements neufs dont il avait la charge de la création » (sic), ne peut qu'être écarté.

En effet, le contrat conclu entre le marchand de biens et l'architecte ne confiait aucunement à celui-ci une mission de « création », substantif au demeurant peu approprié en la matière qui renvoie à la conception de l'ouvrage. Au contraire, Monsieur [K] se devait uniquement de s'assurer que les travaux exécutés par les différents corps de métiers respectaient les plans et prescriptions qui ont été définis en amont du démarrage du chantier et à l'élaboration desquels il n'a pas participé.

Dès lors, ni sa mission de surveillance des travaux ni son devoir de conseil à l'égard de la société HITS 64 ne supposaient qu'il procède d'office à la vérification de la qualité des menuiseries existantes et dont il avait déjà été décidé, au stade de la conception, qu'elle seraient conservées.

La détermination de la capacité de ces menuiseries à garantir l'étanchéité à l'air et à l'eau des appartements relevait de la conception du projet et, en l'absence d'incident particulier survenu en cours de chantier, les obligations incombant à Monsieur [K] ne pouvaient inclure de réétudier l'opportunité de ce choix. Retenir le contraire reviendrait à exiger du maître d’œuvre d'exécution qu'il soit responsable de la conception de l'ouvrage, quand bien même il n'aurait pas été missionné pour réaliser celle-ci, ni rémunéré à ce titre.

De même, le moyen tiré de l'irrespect des stipulations du CCTP ''prescriptions communes'', et plus précisément du paragraphe 5 de l'article 01.3 page 5, est inopérant, dans la mesure où, si cette clause oblige chaque entrepreneur à avertir la société HITS 64 des insuffisances relatives aux travaux tels que définis dans les pièces de conception, elle n'impliquait ici encore nullement que le maître d’œuvre d'exécution procède à une remise en cause du choix des menuiseries existantes à conserver, alors que la société HITS 64 ne fait état d'aucune incohérence ou insuffisance « des pièces écrites et des pièces graphiques » soumises à l'architecte, pas plus qu'elle n'allègue d'un incident survenu sur le chantier qui aurait dû conduire Monsieur [K] à remettre en question ce choix.

En second lieu, la société HITS 64 fait état de l'attestation technique établie le 29 juin 2017 par Monsieur [K], aux termes de laquelle celui-ci expose que le projet de réhabilitation et transformation de l'ensemble immobilier respecte une liste de critères techniques tenant à l'importance des modifications apportées aux fondations du bâtiment, aux éléments de résistance et de rigidité de l'ouvrage hors fondations, à la consistance des façades, aux planchers, et aux huisseries extérieures. L'architecte indique ainsi que, s'agissant des huisseries extérieures, les modifications seront nulles ou limitées à moins de 10%.

Cette attestation a été établie afin d'attester de la soumission de la vente au régime de la vente en l'état futur de rénovation, en référence aux dispositions de l'article R.262-1 du code de la construction et de l'habitation selon lesquelles :
« Les travaux de rénovation d'un immeuble au sens de l'article L.262-1 sont tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant. Ils n'incluent pas les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l'alinéa 3 de l'article L. 262-1 et qui rendent à l'état neuf :
1° Soit la majorité des fondations;
2° Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage;
3° Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement;
4° Soit l'ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :
 a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage;
 b) Les huisseries extérieures ;
 c) Les cloisons intérieures ;
 d) Les installations sanitaires et de plomberie ;
 e) Les installations électriques ;
 f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. ».

Monsieur [K] a établi cette attestation, dont l'objet est purement administratif, au vu des documents relatifs à la conception de l'ouvrage, dont il n'est pas l'auteur.

Dès lors, il ne lui appartenait pas, pour l'établissement de cette attestation, de procéder lui-même à la vérification de l'état des menuiseries existantes pour ensuite déterminer le pourcentage de ces menuiseries à conserver, mais juste de faire état des caractéristiques d'un projet conçu par d'autres.

Par ailleurs, le moyen tiré de la désignation de Monsieur [K] en tant que « homme de l'art » au sein de l'acte authentique de vente, au sens des dispositions des articles R.262-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation, est indifférent quant à faire la preuve de la faute de ce dernier.

Enfin, aucun manquement ne saurait être retenu à l'égard de Monsieur [K] au titre du nettoyage à haute pression des façades réalisé en cours de chantier, dans la mesure où le fait que ce nettoyage ait pu aggraver le défaut d’étanchéité n'est qu'une simple hypothèse formulée par l'expert, de sorte qu'aucun faute du maître d’œuvre d'exécution n'est caractérisée à ce titre. À titre surabondant, il est relevé que ce nettoyage à haute pression aurait tout au plus aggravé un vice préexistant imputable au constructeur vendeur.

Dès lors, et sans qu'il soit besoin de déterminer qui de Monsieur [F] et/ou de la société HITS 64 a procédé au choix de conserver les menuiseries, ou a d'une manière plus générale procédé à la conception du projet, les demandes formées à l'égard de Monsieur [K] et de la société MAF par la société HITS 64 et les consorts [X] [A] sont rejetées. 

Ainsi, seule la société HITS 64 sera condamnée à réparer les préjudices subis par les acquéreurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés.


B/ Sur les préjudices et leurs évaluations

1) Sur les préjudices matériels

Les consorts [X] [A] sollicitent la condamnation du vendeur à leur payer la somme de 15.101,25 euros en réparation de leur préjudice matériel, au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les menuiseries.

L'examen des factures produites permet de constater que les prestations réalisées et payées par les demanderesses correspondent effectivement aux travaux nécessaires à la réparation des désordres tels que retenus par l'expert judiciaire, avec dépose et pose de nouvelles menuiseries, reprise des supports, et réfection des existants dégradés par les infiltrations (isolation, placo, peinture).

En conséquence, la société HITS 64 sera condamnée à payer aux consorts [X] [A] la somme de 15.101,25 euros à titre de dommages et intérêts au titre du coût des travaux de reprise.

La société HITS 64 sera également condamnée à leur payer la somme de 425 euros au titre du coût de la recherche de fuites qu'elles justifient avoir dû suppporter.

En revanche, les frais de constat d'huissier exposés par les demanderesses pour faire constater certains faits au soutien de leur action ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de dommages et intérêts formée à ce titre est en conséquence rejetée.


2) Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance subi par les propriétaires du bien ne peut être contesté en son principe, compte tenu des désagréments subis dans l'occupation des lieux à raison des infiltrations.

Toutefois, la demande formée à hauteur de 15.000 euros s'avère bien excessive, considérant le fait que les infiltrations sont survenues ponctuellement lors des épisodes de fortes pluies et forts vents, et que les demanderesses ne justifient pas d'une atteinte à la salubrité du logement ayant eu des conséquences sur leur santé. L'expert judiciaire n'a jamais mentionné que les désordres rendaient les lieux impropres à leur destination à raison du risque existant pour la santé humaine, et aucune pièce n'est produite par les consorts [X] [A] quant à faire la démonstration d'un tel risque.

Compte tenu des éléments soumis au tribunal, la somme de 4.000 euros sera allouée aux demanderesses en réparation du préjudice de jouissance, somme que la société HITS 64 sera condamnée à leur payer.


3) Sur le préjudice moral

Faute de tout élément produit par les consorts [X] [A] quant à faire la démonstration de l'existence du préjudice moral dont elles allèguent, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre est rejetée.


II/ Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [K]

En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, le demandeur à une action peut être condamné à payer des dommages et intérêts au défendeur au titre de l'abus du droit à agir en justice, lorsque ce dernier démontre la faute du premier dans l'exercice de ce droit ainsi que le dommage qui en est résulté.

Si le recours exercé par la société HITS 64 à l'égard de Monsieur [K] est rejeté, celui-ci échoue toutefois à démontrer l’acharnement dont il allègue à l'encontre de celle-là, et ainsi de la faute commise par la société HITS 64 dans l'exercice de son droit à agir en justice. 

À titre surabondant, il est relevé que Monsieur [K] ne démontre pas davantage l'existence du préjudice moral dont il sollicite réparation.


III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société HITS 64 succombant, elle est condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et les dépens des instances de référé.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile est octroyé à l'avocat des consorts [X] [A] qui en fait la demande.

Par ailleurs, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le sens de la présente décision conduit à condamner la société HITS 64 à payer, au titre des frais irrépétibles, d'une part une indemnité de 3.500 euros aux consorts [X] [A], d'autre part une indemnité de 2.000 euros à Monsieur [K] et la société MAF. 

Enfin, l'exécution provisoire ne s'avère pas incompatible avec la nature et le montant des condamnations prononcées par la présente décision. Ainsi, conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à l'écarter en dépit de la demande formée en ce sens par la société HITS 64.



PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, 

Dit que la demande formée par Madame [N] [X] et Madame [J] [A] tendant à voir ordonner la poursuite de l'instance est sans objet ;

Déboute Madame [N] [X] et Madame [J] [A] de leurs demandes de condamnations à paiement formées à l'égard de Monsieur [D] [K] et de la SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ;

Déboute la SAS HITS 64 de l'intégralité de ses demandes ;

Condamne la SAS HITS 64 à payer à Madame [N] [X] et Madame [J] [A], à titre de dommages et intérêts :
la somme de 15.101,25 euros au titre du coût des travaux de reprise,la somme de 425 euros au titre des frais de recherche de fuite,la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance,la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Madame [N] [X] et Madame [J] [A] de leurs plus amples demandes de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [D] [K] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS HITS 64 à payer à Monsieur [D] [K] et la SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS HITS 64 aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et les dépens des instances en référé ;

Accorde à Maître Nadia DUSSERT le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile ;




Rappelle l'exécution provisoire assortissant de droit la présente décision, et déboute la SAS HITS 64 de sa demande tendant à la voir écarter. 

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 07 JUILLET 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT















 
En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1645, code de la construction et de l'habitation R262-4, code de la construction et de l'habitation L262-1, code de la construction et de l'habitation R262-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-07T19:11:16.374Z.