Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 7 juillet 2026, n° 25/04151

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions exécutoires

délivrées le:


■

8ème chambre 1ère section


N° RG 25/04151 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7PKI

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Mars 2025









JUGEMENT 
rendu le 07 Juillet 2026 
DEMANDEURS

Madame [A] [P] épouse [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [E] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [X] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [R] [K] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [V] [U] [Z] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399

Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 25/04151 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PKI


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. OXIA AXIMONIAL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 4]

Non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière



DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique devant , Caroline BRANLY-COUSTILLAS juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

___________

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [P] épouse [I] et Monsieur [E] [I], Madame [R] [K] épouse [C] et Monsieur [X] [C], ainsi que Monsieur [V] [G] sont copropriétaires au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2024, la résolution n°4, portant sur l’approbation des comptes de charges de l’exercice 2023 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2025, M. et Mme [I], M. et Mme [C] et M. [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, principalement aux fins d’annulation de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2024

Aux termes de leur assignation, et au visa des articles 42 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, M. et Mme [I], M. et Mme [C] et M. [G] demandent au tribunal de:

« DECLARER Monsieur et Madame [I], Monsieur et Madame [C] et Monsieur [G] recevables et bien fondés en leur action. 

PRONONCER la nullité de la résolution 4 de l'Assemblée Générale du 27 novembre 2024. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

RECEVOIR les époux [I], les époux [C] et Monsieur [G] en leur contestation de compte individuel. 

LES DECLARER recevables et bien fondés. 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser aux époux [I], aux époux [C], et Monsieur [G] les sommes indûment réglées. 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions contraires. 

DISPENSER Monsieur et Madame [I], Monsieur [C] et Monsieur [G] de participer aux frais générés par la présente procédure. 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] à verser à Monsieur et Madame [I], Monsieur [C] et Monsieur [G], la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à PARIS (75011) aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocats au Barreau de Paris, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. 

RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit. »

* * *

Bien que régulièrement cité, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 5] n’a pas comparu à l’instance de sorte que le jugement sera réputé contradictoire. 

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des demandeurs pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. 

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 25 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur) du 15 avril 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 27 novembre 2024 

M. et Mme [I], M. et Mme [C] et M. [G] font valoir que les comptes de charges de l’exercice de l’année 2023 approuvés à la résolution n°4 par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2024 sont entachés d’irrégularités, d’une part parce que ces comptes ne tiennent pas compte de la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété pour les charges de chauffage. 

D’autre part, ils soutiennent que la répartition des frais de chauffage, telle qu’indiquée dans les comptes de l’exercice de l’année 2023, ne correspond pas à une consommation réelle. Ils précisent qu’en 2016, les copropriétaires ont décidé de la pose de répartiteurs permettant une facturation des frais de chauffage en fonction de la consommation réelle, mais que les comptes approuvés ont été réalisés sur la base du cumul des indices des répartiteurs de chauffage, soit 41 035 unités, repris à tort pour un montant en euros. Ils relèvent que lors du vote, Mme [I] avait souligné la question des frais de chauffage qui avait augmenté et reproché un décompte ni justifié ni justifiable.

Ils indiquent par ailleurs que le paramétrage d’origine appliqué en 2016 est ignoré et ne prend pas en compte les modifications apportées au circuit de chauffage depuis cette date, contestant ainsi la fiabilité des indices des répartiteurs.

Ils soulignent l’inobservation de l’article R 174-10 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit une répartition de 70/30, 70% correspondant à une répartition selon la consommation et 30% selon les tantièmes. 

Sur la recevabilité

L'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée (Civ. 3e, 12 mars 2003, n° 01-13.612) ou ayant voté à l’encontre d’une résolution adoptée ; et la qualité de défaillant, le copropriétaire n’ayant pas été présent ou représenté lors de l’assemblée générale. 

L’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en son premier alinéa que « le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (…) ».

La recevabilité de l’action des demandeurs aux fins d’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2024 selon les conditions prévues à l’article 42 précité est établie par les éléments produits, qui démontrent de manière suffisante la qualité de copropriétaires opposants et défaillants des demandeurs ainsi que le respect du délai de deux mois. Les demandeurs sont donc recevables à agir dans le cadre de la présente instance.

Sur le fond
Toute violation des règles de fond ou de forme peut donner lieu à une action en nullité d’une assemblée générale des copropriétaires ou de l’une ou plusieurs de ses résolutions. Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée pour le simple motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. 

Il convient donc de s’assurer que les copropriétaires ont été en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » 

La résolution n°4 intitulée « Approbation des comptes de charges de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 », prise par l’assemblée générale le 27 novembre 2024, adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, est rédigée dans les termes suivants : 

« Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES GENERALES :
Résolution : 
Après avoir pris connaissance des comptes du syndicat (état financier après répartition, compte de gestion générale, compte de gestion pour opérations courantes, compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles, état des travaux votés non encore clôturés), l’assemblée approuve les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023. 
Questions au syndic : 
- Augmentation Frais de ménage : 4 factures 2022 sont passées sur 2023
- Augmentation des frais privatifs de chauffage : Mme [I] a obtenu les explications de Techem
- [Localité 7] Noos à supprimer : seulement sur le budget non facturé. La marque Numéricable a changé de nom pour Noos, le contrat médias TNT est maintenu. 
- Les travaux en cave du 56ADumas ont bien été supportés par les propriétaires au 56ADumas. 

Ont participé au vote 15 copropriétaire(s) présent(s) ou représenté(s) sur 29, représentant 592/999 tantièmes. 

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant : 
292/330 Votes POUR 7/9
38/330 Votes [Localité 8] 2/9 
262/592 Votes ABSTENTION 6/15

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24 ».

S’agissant du moyen fondé sur le non-respect de la clé de répartition, il convient de relever que la non application de la clé de répartition prévue pour les charges de chauffage par le règlement de copropriété, n’est pas établie à la lecture des appels de charges versés aux débats, de sorte que ce moyen sera donc écarté.

De la même manière, s’agissant du moyen tiré des calculs erronés des charges de charges, des erreurs de calcul ne constituent en soi ni une irrégularité de forme ni une irrégularité de fond pouvant entrainer l’annulation d’une résolution d’assemblée générale. 
Par ailleurs, les demandeurs ne développent aucun moyen en droit au soutien de leurs arguments sur ce point de nature à justifier une nullité de résolution. Ce moyen est d’autant moins opérant que les demandeurs n’apportent aucun élément justificatif de nature à étayer leurs arguments développés dans leurs écritures établissant l’existence effective d’erreurs de calculs. 
Enfin, s’il est fait part de l’absence de justificatif joint à la convocation concernant les sommes relatives au chauffage qui ont été approuvées lors du vote de la résolution 4, les demandeurs évoquent cet élément dans leurs conclusions uniquement pour faire état, de manière factuelle, de ce que Mme [I] a elle-même mentionné ce point lors de l’assemblée générale litigieuse, sans pour autant que les demandeurs ne reprennent à leur propre compte, dans le cadre de leurs moyens développés dans leurs conclusions, l’existence d’un défaut de justification des charges ne permettant pas aux copropriétaires un vote éclairé. 

Dès lors, il convient de débouter M. et Mme [I], M. et Mme [C] et M. [G] de leur demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale tenue le 27 novembre 2024.

2-Sur la demande de remboursement 

M. et Mme [I], M. et Mme [C] et M. [G] demandent le remboursement de sommes indument réglées, sans pour autant en préciser le montant et sans que ces sommes ne soient déterminables, de sorte que la demande sera déclarée irrecevable. 
Il sera par ailleurs relevé qu’en outre, les demandeurs reprennent, pour justifier cette demande, les mêmes arguments portant sur les calculs erronés de ces charges que ceux développés ci-dessus au titre de leur demande de nullité de la résolution 4. Or, les éléments ci-dessus établissent que les arguments invoqués par les demandeurs relatifs aux calculs erronés des charges de chauffage ne sont étayés par aucun élément de preuve.

3 – Sur les demandes accessoires


- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme et M. [I], Mme et M. [C] et M. [G], parties succombant, seront condamnés à supporter la charge de leurs dépens. 

- Sur les frais non compris dans les dépens 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Les demandes formulées par Mme et M. [I], Mme et M. [C] et M. [G] au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

- Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l'issue du litige, la demande de dispense de Mme et M. [I], Mme et M. [C] et M. [G] sera rejetée.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 10] du 27 novembre 2024 ;

DECLARE irrecevable la demande de remboursement de charges de Madame [A] [P] épouse [I], Monsieur [E] [I], Madame [R] [K] épouse [C], Monsieur [X] [C] et Monsieur [V] [G] ;

DEBOUTE Madame [A] [P] épouse [I], Monsieur [E] [I], Madame [R] [K] épouse [C], Monsieur [X] [C] et Monsieur [V] [G] de l’ensemble de leurs demandes ; 

CONDAMNE Madame [A] [P] épouse [I], Monsieur [E] [I], Madame [R] [K] épouse [C], Monsieur [X] [C] et Monsieur [V] [G] aux entiers dépens ; 

DEBOUTE [A] [P] épouse [I], Monsieur [E] [I], Madame [R] [K] épouse [C], Monsieur [X] [C] et Monsieur [V] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Juillet 2026
La Greffière La Présidente
Fabienne CLODINE-FLORENT Lucile VERMEILLE