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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grenoble, Ch4.3 JCP, 2 juillet 2026, n° 26/00286

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Par contrat de bail en date du 1er avril 2025 consenti par Monsieur [H] [V], dans les droits desquels est subrogée la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat de cautionnement, Monsieur [W] [F] a pris en location un logement sis 22 rue Anthoard - 38100 Grenoble.

Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 31 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est donc portée caution du locataire, pour la durée du bail, dans la limite de 36 impayés de loyer.

Par acte de de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE, Monsieur [W] [F] aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,Ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [F] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement le locataire à lui payer :La somme de 2.560 euros à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2025 sur la somme de 1.920 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,Une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,Condamner Monsieur [W] [F] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A l'audience du 24 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 février 2026 à la somme de 2.510 euros.

Monsieur [W] [F] citée dans les termes de l’article 655 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il s'est présenté à l'enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026, puis prorogé au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 18 décembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 19 décembre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 24 septembre 2025 pour la somme de 1.920 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d’aout 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 24 novembre 2025. Il y a lieu d'inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. »
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 13 février 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 2.510 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [W] [F] outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Considérant les efforts déployés par Monsieur [W] [F] pour régulariser sa situation, notamment au regard des paiements déjà effectués, de la reprise du paiement des loyers courants et la position du bailleur, il convient d’aménager les modalités de règlement de la dette selon les termes proposés dans le dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [F], occupant sans droit ni titre du logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [W] [F] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.
Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [W] [F] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile et Monsieur [W] [F] sera condamné au règlement de la somme de 200 euros au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à la date du 24 novembre 2025,

FIXE une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 24 novembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2.510 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 13 février 2026 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT que Monsieur [W] [F] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 70 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DIT qu'en cas de paiement partiel, le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif, 

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas : 
AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l'expulsion de Monsieur [W] [F] de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 22 rue Anthoard - 38100 Grenoble,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à supporter les dépens de l’instance ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L'ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 26/00286 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M2YK





























TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026


ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Johanna ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE


D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [W] [F]
né le 18 Mai 2006 à LA TRONCHE (38), demeurant 22 Rue Anthoard - 38100 GRENOBLE

non comparant


D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Mars 2026 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Mme Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Juin 2026, prorogé au 02 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :










EXPOSE DU LITIGE : 

Par contrat de bail en date du 1er avril 2025 consenti par Monsieur [H] [V], dans les droits desquels est subrogée la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat de cautionnement, Monsieur [W] [F] a pris en location un logement sis 22 rue Anthoard - 38100 Grenoble.

Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 31 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est donc portée caution du locataire, pour la durée du bail, dans la limite de 36 impayés de loyer.

Par acte de de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE, Monsieur [W] [F] aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,Ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [F] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement le locataire à lui payer :La somme de 2.560 euros à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2025 sur la somme de 1.920 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,Une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,Condamner Monsieur [W] [F] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A l'audience du 24 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 février 2026 à la somme de 2.510 euros.

Monsieur [W] [F] citée dans les termes de l’article 655 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il s'est présenté à l'enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026, puis prorogé au 2 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 18 décembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 19 décembre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 24 septembre 2025 pour la somme de 1.920 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d’aout 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 24 novembre 2025. Il y a lieu d'inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. »
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 13 février 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 2.510 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [W] [F] outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Considérant les efforts déployés par Monsieur [W] [F] pour régulariser sa situation, notamment au regard des paiements déjà effectués, de la reprise du paiement des loyers courants et la position du bailleur, il convient d’aménager les modalités de règlement de la dette selon les termes proposés dans le dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [F], occupant sans droit ni titre du logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [W] [F] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.
Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [W] [F] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile et Monsieur [W] [F] sera condamné au règlement de la somme de 200 euros au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à la date du 24 novembre 2025,

FIXE une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 24 novembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2.510 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 13 février 2026 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT que Monsieur [W] [F] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 70 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DIT qu'en cas de paiement partiel, le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif, 

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas : 
AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l'expulsion de Monsieur [W] [F] de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 22 rue Anthoard - 38100 Grenoble,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à supporter les dépens de l’instance ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L'ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T21:13:06.366Z.