Tribunal judiciaire de La Rochelle, CG, 7 juillet 2026, n° 24/00366

Minute N° 26/00217
Jugement du 07 juillet 2026

Dossier : N° RG 24/00366 - N° Portalis DBXC-W-B7H-FAGV 
 Affaire : [H] [T], [P] [T] C/ [A] [Q], [C] [D] [U]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats
Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré


DEMANDEURS

- [H] [T]
né le 03 avril 1976 à [Localité 1] (59)
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Julie VILON, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Thierry JOVE DEJAIFFE, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

- [P] [T]
né le 17 septembre 1973 à [Localité 1] (59)
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Julie VILON, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Thierry JOVE DEJAIFFE, membre de la S.E.L.A.R.L. JOVE LANGAGNE BOISSAVY, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant


DÉFENDEURS

- Maître [A] [Q]
Notaire associé de la S.E.L.A.R.L. [A] [Q] Notaire
office notariale située [Adresse 3]
représentée par Maître Uguette PETILLON, membre de la S.E.L.A.R.L. MADY-GILLET- BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

- [C], [D] [U]
né le 29 août 1981 à [Localité 2] (ROYAUME-UNI)
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Virginie ANDURAND, membre de la S.E.L.A.R.L. SCHMITT ANDURAND GLAUDET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant



Clôture prononcée le 05 mai 2026
Débats tenus à l'audience du 05 mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 07 juillet 2026
Jugement prononcé le 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe



EXPOSE DU LITIGE 

Par acte notarié reçu par Maître [A] [Q], Notaire associé à [Localité 3], le 25 mai 2021, Madame [O] [Y], mère de Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T], a vendu à Monsieur [C] [U] une maison d'habitation située commune de [Localité 4], [Adresse 5], avec réserve du droit d'usage et d'habitation, moyennant le prix de 100 000€ payable moyennant le versement de la somme de 7 000€ payable comptant et une rente annuelle et viagère de 6 000€.

Madame [O] [Y] est décédée le 11 novembre 2021.


Soutenant que l'acte du 25 mai 2021 n'aurait comporté aucun aléa et aurait constitué en réalité une donation déguisée au profit de Monsieur [C] [U] et qu'en outre Maître [A] [Q] aurait engagé sa responsabilité en manquant à son obligation d'information tant à l'égard de Madame [O] [Y] que de Monsieur [C] [U], Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] ont, par exploits des 26 janvier et 05 février 2024, fait assigner Monsieur [C] [U] et Maître [A] [Q] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins notamment de voir annuler l'acte de vente en viager conclu entre Madame [O] [Y] et Monsieur [C] [U] le 25 mai 2021 et de voir condamner Maître [A] [Q] pour manquement à son obligation d'information au paiement de la somme de 133 000€ à titre de dommages et intérêts. 


Maître [A] [Q] a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à voir, au visa de l'article 44 du code de procédure civile, déclarer le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE incompétent au profit de celui de LA ROCHE SUR YON dans le ressort duquel est situé l'immeuble objet du litige.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté l'exception d'incompétence ainsi soulevée et retenu la compétence du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE dans le ressort duquel réside Maître [A] [Q] au motif que, l'action engagée par Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] étant une action mixte, les demandeurs disposaient, en application des dispositions de l'article 46 du code de procédure civile, d'une option de compétence leur permettant d'assigner devant la juridiction dans le ressort de laquelle résidait n'importe lequel des défendeurs dont Maître [A] [Q].

 
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique, Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] demandent au tribunal, au visa des articles 912 et suivants, 1968, 1976 et 1194 du code civil, de :
* Recevoir les consorts [T] en leurs conclusions, les y dire bien fondés, 
* Constater l'absence d'aléa dans le contrat de vente en viager du 25 mai 2021, compte tenu de l'état de santé de Madame [O] [Y], 
* Constater le prix anormalement bas fixé dans l'acte de vente du 25 mai 2021, 

* Constater que Monsieur [C] [U] ne pouvait ignorer l'intention libérale de Madame [O] [L] [Y] à son profit dans la régularisation de cet ate en viager, 
* Constater la suspicion de donation déguisée au profit de Monsieur [C] [U], 
* Constater l'atteinte aux dispositions de l'article 912 du code civil et des droits héréditaires des demandeurs, 
En conséquence :
* Annuler l'acte de vente en viager du 25 mai 2021 entre Madame [O] [L] [Y] et Monsieur [C] [U] d'une maison d'habitation située à [Adresse 6] cadastrée section C n°[Cadastre 1] pour 06a 25ca composée de :
- au rez-de-chaussée : salle à manger, salon, cuisine, bureau, dégagement, wc, buanderie, salle de bains, chambre, 
- à l'étage : mezzanine,
- garage et débarras accolés, 
- abris de jardin.
* Condamner Maître [A] [Q] au paiement à Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] de la somme de 133 000€ à titre de dommages et intérêts, 
A titre subsidiaire :
* Constater le prix anormalement bas fixé dans l'acte de vente du 25 mai 2021, 
* Prononcer la résolution de la vente, 
Dans tous les cas : 
* Condamner toute partie succombant à la somme de 3 000€ au profit de Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent qu'un viager serait un contrat aléatoire et qu'en l'absence d'aléa, il devrait être annulé.
Ils ajoutent que la cour de cassation considérerait que serait dénué d'aléa le contrat signé alors que l'acquéreur n'ignorait pas au jour de la vente le caractère imminent du décès du vendeur.
Ils indiquent qu'au jour de la vente Madame [Y] aurait été gravement malade, le diagnostic de son mal incurable ayant été posé un an avant son décès et 9 mois avant la régularisation de la vente et que Monsieur [C] [U] aurait été conscient de l'intention libérale de la défunte à son égard.

Ils soutiennent que le prix anormalement bas de 100 000€ alors que le bien aurait été estimé en 2012 à 140 000€ et en janvier 2023 à 136 700€ caractériserait une donation déguisée au profit de Monsieur [C] [U] 
Ils précisent que les modalités de paiement du prix convenues à l'acte auraient abouti, même dans l'hypothèse d'une exécution totale, à un prix de seulement 79 000€ et que l'établissement par la défunte moins d'un mois après cette vente, d'un testament confirmant son souhait que ses héritiers ne reçoivent que les sommes figurant sur ses comptes bancaires, confirmerait l'intention libérale.

Ils affirment que Maître [A] [Q] aurait commis une faute en régularisant un viager sur la base d'un prix sous-évalué, avec un bouquet réduit et une rente jusqu'aux 91 ans de la venderesse alors qu'elle connaissait l'existence des deux fils de Madame [Y] et sans informer cette dernière sur le caractère très favorable à l'acquéreur de l'acte conclu sans informer non plus Monsieur [C] [U] des risques liés à un tel acte.

Subsidiairement, ils invoquent la lésion, le prix étant inférieur à la valeur réelle du bien et l'atteinte à la réserve alors en outre que la vente intervient à une période où Madame [Y] est atteinte d'un cancer à un stade avancé et où elle ne peut être inquiète sur le plan financier avec des ressources mensuelles de plus de 2 500€ et une épargne de plus de 55 000€.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique, Monsieur [C] [U] demande au tribunal de :
* Débouter Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] de leur demande de nullité de l'acte de vente en viager du 25 mai 2021 et de leur demande de résolution de cet acte pour lésion, 
* Condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] à lui verser 5 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir que l'annulation d'une vente en viager pour défaut d'aléa supposerait la preuve de la connaissance par l'acquéreur du décès imminent du vendeur et qu'en l'espèce Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] ne démontreraient pas la connaissance par le concluant de l'état de santé de Madame [Y] alors qu'il n'aurait eu aucun lien particulier avec celle-ci.
Il souligne que le prix de vente serait égal au prix du marché diminué de la valeur du droit d'occupation du bien par le vendeur, ce qui expliquerait que le prix mentionné à l'acte soit inférieur à l'estimation de la valeur de l'immeuble.
Il conteste que la rente ait été stipulée sur seulement 12 ans, l'acte prévoyant une rente annuelle de 6 000€ payable en 12 termes égaux soit 500€ par mois, et que Madame [Y] n'ait perçu que 724,41€ alors qu'il aurait réglé le bouquet ainsi que les échéances mensuelles jusqu'au décès de la venderesse soit décembre 2021.
Il indique ne pas avoir eu connaissance de la volonté de la défunte de priver ses fils de tous droits dans l'immeuble, cette volonté étant alors liée à l'absence de relations entre Madame [Y] et ses fils au point que ceux-ci n'auraient appris son décès que un an et demi après sa survenance.
Il estime qu'en tout état de cause l'atteinte à la réserve ne pourrait pas être retenue en l'absence de démonstration de sa connaissance de l'absence d'aléa.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 février 2025, Maître [A] [Q] demande au tribunal de :
* Juger que Maître [A] [Q] n'a commis aucun manquement et que son intervention n'est à l'origine d'aucun préjudice indemnisable, 
* Débouter Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] de leurs demandes, fins et conclusions, 
* Les condamner in solidum à payer à Maître [A] [Q] la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
* Les condamner in solidum aux dépens dont distraction au profit de la SELARL MADY GILLET BRIAND PETILLON, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que l'acte par elle régularisé remplirait les conditions d'une vente en viager, contrat aléatoire dès lros que Madame [Y] serait décédée 8 mois après la signature de l'acte soit au delà du délai de 20 jours de l'article 1975 du code civil et alors qu'il ne serait pas démontré la connaissance par l'acquéreur et encore moins par le notaire de l'état de santé de la défunte.
Elle ajoute que Madame [Y] aurait communiqué un certificat médical attestant de l'absence de signe de maladie mentale ou neurologique et ce que la venderesse disposait de toutes les aptitudes physiques et psychologiques pour gérer ses biens.
Elle conteste le prix de 79 000€ invoqué par les demandeurs, la vente ayant été consentie pour 100 000€, ce prix n'apparaissant pas critiquable au regard de la situation géographique et de la taille du bien.
Elle soutient avoir rempli son devoir d'information, Madame [Y] ayant pu justifier de son état de santé et l'acte rappelant la nécessité d'un paiement effectif de la rente pour éviter le risque de requalification en mutation à titre gratuit.

Elle précise que le contenu du testament olographe déposé entre ses mains par la défunte serait secret jusqu'au jour du décès et que Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] qui n'auraient entretenu aucune relation avec leur mère n'auraient aucune légitimité à invoquer d'éventuels manquements du notaire. 
Elle estime enfin d'une part que Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] n'établiraient aucun préjudice alors que Madame [Y] aurait été totalement libre de vendre son bien au prix décidé par elle et d'autre part que leurs demandes viseraient à obtenir deux fois la même chose, le bien en nature et sa valeur selon leur propre estimation.


L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 08 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la demande d'annulation ou de résolution de l'acte de vente

Selon l'article 1968 du code civil "La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.".

Les articles 1974 et 1975 prévoient la nullité du "contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat" comme de celui "créé sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.".

 En l'espèce, il est constant que le contrat de vente avec rente viagère a été signé le 25 mai 2021 et qu'à cette date, Madame [Y] était vivante.
Par ailleurs, la venderesse est décédée le 11 novembre 2021 soit plus de vingt jours après cette signature.
L'acte n'est donc pas automatiquement nul.

Il appartient en conséquence à Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] de démontrer que l'acte de vente a été conclu sans aléa et donc que le débirentier avait connaissance de l'état de santé de la crédirentière et de l'imminence du décès au jour de la vente.
Or les demandeurs ne produisent aucune pièce de nature à établir cette connaissance de l'état de santé de la défunte lors de la conclusion de la vente.
Ainsi le fait que les parents de Monsieur [C] [U] résident à proximité de Madame [Y] de même que le fait qu'ils aient pu ponctuellement l'emmener faire des courses est insuffisant à démontrer que Monsieur et Madame [U] et à fortiori Monsieur [C] [U] aient pu être informés de l'état de santé de la défunte et encore moins de sa gravité.
De même le fait que la crédirentière et les parents de Monsieur [C] [U] aient eu le même notaire est sans lien avec une connaissance de l'état de santé de l'une de ces personnes par les autres. En effet les notaires sont tenus au secret professionnel et ne sont pas chargés de faire le lien entre leurs clients et par ailleurs les études notariales ne sont pas un lieu d'échange sur la situation personnelle de leurs différents clients et encore moins sur leur état de santé. 
L'identité de médecin est également indifférent, le médecin quel qu'il soit étant tenu au secret médical.
Enfin, au contraire, le médecin traitant de Madame [Y] atteste, dans un certificat médical rédigé le 24 avril 2021 dans le cadre de cette vente en viager, de ce que celle-ci possédait toutes les aptitudes physiques et psychologiques pour gérer ses biens et effectuer ses démarches administratives.

Ainsi il n'est pas démontré que l'acquéreur pouvait avoir connaissance d'un problème de santé affectant Madame [Y] et encore moins que ce problème de santé pouvait entraîner son décès à court terme.

La vente comportait donc bien un aléa et ne sera pas annulée de ce chef.

En ce qui concerne le prix mentionné dans l'acte de vente, contrairement à ce que soutiennent Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T], ce prix n'était pas de 79 000€ mais bien de 100 000€.
En effet, il n'était pas question dans l'acte d'un paiement de la rente pendant seulement 12 ans. La mention de 12 termes égaux ne concernait que le paiement de la rente annuelle de 6 000€ payable en 12 mensualités de 500€ chacune.
Ce prix n'apparaît pas manifestement sous-évalué alors qu'il sera rappelé que le propre de la vente en viager est également de permettre au vendeur de continuer à disposer de son bien pendant le viager ce qui diminue la valeur intrinsèque du bien par définition indisponible pendant cette période pour l'acquéreur.
Enfin, contrairement encore à ce qui est soutenu, Monsieur [C] [U] justifie du paiement de la somme de 7 000€ à la signature de l'acte et de la rente viagère jusqu'au décès de Madame [Y].
Ainsi, Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] succombent dans la preuve qui leur incombe d'une intention libérale de leur mère à l'égard de Monsieur [C] [U] et par voie de conséquence d'une atteinte à leur réserve.

Par voie de conséquence, la vente est parfaitement régulière et ne sera pas annulée.
 

Selon l'article 1674 du code civil "Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.".
 
Comme mentionné ci-dessus, le prix fixé dans l'acte n'apparaît pas manifestement sous-évalué. Il est en tout état de cause supérieur aux cinq douzièmes du prix invoqué par les demandeurs, de l'ordre de 133 000€.
Il n'est donc pas lésionnaire.
La vente ne sera pas résolue pour lésion. 

Par voie de conséquence, Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] seront déboutés de leurs demandes en nullité ou en résolution de la vente en viager du 25 mai 2021.


2) sur la responsabilité du notaire

Selon l'article 1240 du code civil "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.". 
 
Il appartient à celui qui agit en responsabilité de prouver la faute commise par l'autre partie, son propre préjudice et le lien de causalité entre les deux.

Le notaire rédacteur d'acte est tenu à une obligation d'information et de conseil à l'égard des parties à l'acte qu'il dresse.

En l'espèce, il sera rappelé que l'acte rédigé par Maître [A] [Q] est parfaitement régulier.
Aucun des documents médicaux communiqués par Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] ne démontre qu'au jour de la signature de la vente, et nonobstant le diagnostic d'un adénocarcinome du côlon avec prescription d'une chimiothérapie, le pronostic vital de la défunte était déjà engagé.
En tout état de cause, comme jugé ci-dessus, les demandeurs ne démontrent pas que l'acquéreur avait connaissance d'un problème de santé quelconque de son vendeur. 

Ils n'établissent pas plus que Maître [A] [Q] en aurait été informée alors que le médecin traitant de Madame [Y] attestait de ce que sa patiente possédait toutes les aptitudes physiques et psychologiques pour gérer ses biens et effectuer ses démarches administratives. 

Le prix de vente convenu entre Madame [Y] et Monsieur [C] [U] n'était pas visiblement sous-évalué et le montant de la rente fixée était supérieur au montant de la rente obtenue par simulation en considération de la valorisation du bien et de l'âge de la venderesse.
A ce titre, Maître [A] [Q] n'a donc pas manqué à son devoir de conseil à l'égard de Madame [Y].

De même la notaire a averti les parties sur le risque lié à l'absence de paiement de la rente par le débirentier sans réclamation de la part du crédirentier.

Enfin il n'est pas contesté que a défunte a déposé un testament olographe entre les mains de Maître [A] [Q].
Néanmoins, ce dépôt a eu lieu le 19 juin 2021 soit postérieurement à la vente en viager.
En outre, il sera rappelé que le notaire qui reçoit un testament en dépôt ne prend pas connaissance de celui-ci dont il n'assure l'ouverture qu'au décès du testateur. 
En conséquence, il n'est pas démontré que la défenderesse ait connu les dispositions testamentaires de Madame [Y] lorsqu'elle a rédigé l'acte de vente.

Dès lors aucun manquement à l'obligation d'information de Maître [A] [Q] n'est démontré.

En outre Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] ne contestent pas leur absence de relations avec leur mère, dont ils ont appris le décès environ une année après celui-ci.
Le testament de Madame [Y] démontre la volonté de la défunte de limiter les droits de Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] dans sa succession et l'absence de lien entre la mère et ses deux fils alors que la testatrice désigne comme personne de confiance, qu'elle mandate en outre pour s'occuper de ses papiers et vider la maison de ses effets personnels, une amie et non pas Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T].
Enfin dans ses directives anticipées, Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] a indiqué vivre "seule, isolée, familles éloignées".

Dès lors, Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] ne démontrent pas que quelle que soit l'information complémentaire qu'aurait pu recevoir Madame [Y], elle n'aurait pas procédé à la vente dans les mêmes conditions. 

La responsabilité de Maître [A] [Q] n'est donc pas engagée.


Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de la notaire.


3) sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens etd éboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [U] et de Maître [A] [Q], contraints de se défendre en justice, l'intégralité de ses frais irrépétibles. Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] seront condamnés in solidum à verser à ce titre à chacun d'eux la somme de 3 000€.




PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

 - DEBOUTE Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] de leurs demandes en nullité ou en résolution de la vente en viager du 25 mai 2021, 

 - DEBOUTE Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] de leur demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de Maître [A] [Q],

 - DEBOUTE Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

 - CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] à verser à Monsieur [C] [U] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] à verser à Maître [A] [Q] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [T] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL MADY GILLET BRIAND PETILLON, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT













Copies délivrées le
à
Maître Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION (1 ccc + 1 ce)
Maître Virginie ANDURAND de la SELARL SCHMITT ANDURAND GLAUDET (1 ccc + 1 ce)
Maître [N] [Z] (1 ccc)