Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B4, 26 juin 2025, n° 21/00448

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 21/00448 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YJL6

AFFAIRE : 

M. [C] [J] (Me Christelle MENNELLA)
 C/ 
M. [G] [R] (Maître Isabelle THIBAUD de l’AARPI THIBAUD-BOUVET)
et autres 

Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 03 Avril 2025
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [C] [J], retraité
né le 09 Mai 1954 à [Localité 9] (ALGÉRIE), de nationalité française
demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Christelle MENNELLA, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDEURS

Maître [Y] [Z], Notaire associé de la SCP OLIVIER ROUBAUD ET [Y] [Z]
dont l’office notarial est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [R]
né le 30 Juin 1972 à [Localité 8], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Isabelle THIBAUD de l’AARPI THIBAUD-BOUVET, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [N] épouse [R]
née le 15 Décembre 1975 à [Localité 8], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle THIBAUD de l’AARPI THIBAUD-BOUVET, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [R]
né le 29 Avril 1981 à [Localité 8], de nationalité française
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Isabelle THIBAUD de l’AARPI THIBAUD-BOUVET, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [L] épouse [R]
née le 21 Juin 1984 à [Localité 8], de nationalité française
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle THIBAUD de l’AARPI THIBAUD-BOUVET, avocats au barreau de MARSEILLE













EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [C] [J] était marié en secondes noces avec [E] [R]. Celle-ci avait pour neveux Monsieur [G] [R] et Monsieur [T] [R].

Monsieur [G] [R] est marié à Madame [P] [N] épouse [R]. Monsieur [T] [R] est marié à Madame [S] [L] épouse [R].

[E] [R] est décédée le 27 février 2019.

Par compromis du 17 septembre 2019, Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] ont acquis auprès de Monsieur [C] [J] un cabanon sis [Adresse 7] cadastré dans ladite commune [Cadastre 6] section K n°[Cadastre 1].

Le 18 novembre 2019, la vente a été réitérée par acte authentique par devant Maître [Y] [Z].

Il a été stipulé à l'acte que le vendeur vend aux acquéreurs la pleine propriété du bien avec réserve d’usage et d’habitation sa vie durant et à son profit, moyennant le versement d’un capital de 40 000 € et moyennant le paiement d’une rente viagère de 2 640 € par an représentant des mensualités de 220 €. Au sein de l'acte, le bien immobilier a été évalué à la somme de 150 000 €.


Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2020, Monsieur [C] [J] a assigné Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de voir annuler la vente en viager consentie par devant Maître [Z], notaire, le 18 novembre 2019.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/448.


Par acte d'huissier du 19 janvier 2022, Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] ont assigné Monsieur [Y] [Z] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de voir ordonner la jonction de l'instance avec celle enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/448.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 22/752.


Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 janvier 2023, l'affaire RG 22/752 a été jointe à l'affaire RG 21/448.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 juillet 2023, au visa des articles 1968 à 1983 du code civil, Monsieur [C] [J] sollicite de voir :

- annuler la vente en viager consentie par devant Maître [Y] [Z] le 18 novembre 2019 ;
- désigner un collège d'experts afin d'évaluer le bien immobilier, à savoir le cabanon qui a fait l'objet de l'acte notarié par devant Maître [Y] [Z] le 18 novembre 2019 ;
- débouter les requis de toutes leurs prétentions ;

- condamner les requis, conjointement et solidairement, à verser à Monsieur [C] [J] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [J] affirme que, lors de la période de la vente, il se trouvait sous le coup du deuil de son épouse, [E] [R]. 

Par ailleurs, il avait fait face à d'importants problèmes de santé, et notamment en 2019 un anévrisme du tronc basiliaire et le 30 avril 2019 un accident vasculaire cérébral thrombolysé. Le demandeur expose qu'il en a conservé des séquelles, constituées par une paresthésie totale gauche.

Le demandeur expose également qu'alors que la vente prévoyait le versement immédiat à son bénéfice de la somme de 40 000 €, Monsieur [G] [R], représentant les autres acquéreurs, a insisté à de nombreuses reprises auprès de lui pour que cet argent soit restitué à d'autres membres de la famille qui lui auraient prêté cette somme. Le demandeur expose qu'affaibli par son état de santé, la perte récente de son épouse et la contrainte morale, il s'est exécuté par le versement de plusieurs chèques.

Le demandeur expose enfin que postérieurement à la vente, il a fait évaluer le bien, qui a été estimé, selon les agences immobilières, dans une fourchette de prix comprise entre 320 000 € et 420 000 €.

Se prévalant de cet ensemble de circonstances, Monsieur [C] [J] fait valoir qu'au titre des articles 1968 et suivants du code civil, la vente viagère n'est valable que si la rente est réelle et sérieuse. La vente en viager est nulle en cas de rente viagère trop faible voir dérisoire. Une rente viagère trop faible caractérise l'absence d'aléa du contrat, aléa qui est pourtant un élément essentiel de celui-ci.

La rente est trop faible, soit lorsque le loyer qui aurait été tiré de la mise en location du bien aurait été nettement supérieur, soit lorsque la rente semble constituer un prix dérisoire au regard de la durée prévisible de versement. En l'espèce, la somme de 2 640 € annuelle est insuffisante. Par ailleurs, les articles 1964 et 1975 du code civil permettent l'annulation du contrat dès lors que l'acheteur avait connaissance de la maladie dont était frappé le vendeur.

En outre, le demandeur entend se prévaloir des dispositions du code civil relatives à la rescision pour lésion. Il a été lésé de plus de 7/12ème du prix de vente.

S'agissant de la publication de l'assignation, le demandeur énonce dans ses conclusions qu'elle sera opérée.


Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 février 2024, au visa des articles 122 et 146 du code de procédure civile, 1138 et 1140 , 1169, 1674 à 1685 du code civil, Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] sollicitent de voir :

A titre principal : 

- déclarer l’action irrecevable ;

A titre subsidiaire :

- débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre très subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente serait prononcée :

- ordonner la remise des parties dans l’état antérieur ;
- condamner Monsieur [J] à restituer le prix de vente et ses accessoires dont les frais notariés exposés 
- condamner Me [Z] à relever et garantir les consorts [R] de toute condamnation à l’égard de Monsieur [J] ;
- le condamner à payer aux consorts [R] l’ensemble de sommes exposées au titre des émolument et honoraires du notaire, ainsi que les frais liés à l’enregistrement et au paiement de la contribution de sécurité immobilière, outre les frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs intérêts ;

En tout état de cause : 

- débouter Maître [Z] de toute demande de condamnation des concluants à payer une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [J] à payer aux concluants la somme de 1000 € chacun soit la somme totale de 4000 €, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] font valoir que l'assignation n'a pas été publiée au fichier immobilier, en violation de l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955. L'action en demande est donc irrecevable.

Subsidiairement, concernant la nullité du contrat pour défaut de consentement, le demandeur n'invoque aucun fondement juridique pour soutenir une telle demande. Notamment, le demandeur n'établit aucune altération de son état mental à la date de la vente. Celle-ci est d'ailleurs éloignée dans le temps, à la fois de ses problèmes médicaux et du décès de son épouse. La présente action judiciaire est d'ailleurs diligentée par Monsieur [C] [J] sans être assisté par un curateur, ni représenté par un tuteur. 

S'agissant du caractère prétendument dérisoire de la rente, ou de la lésion, le demandeur est mal fondé à venir aujourd'hui invoquer une valeur du bien comprise entre 350 000 € et 470 000 €, alors qu'il a lui-même estimé le bien à hauteur de 150 000 € lors de la vente. Les estimations immobilières produites par le demandeur sont anciennes et ont une valeur probante limitée, à la fois au regard du nombre restreint de vente de biens dans le même secteur, et au regard du fait que ces estimations ne tiennent pas compte des conditions particulières de la vente objet du présent litige : la vente d’un bien en viager avec une occupation du bien réservée pour le vendeur.

S'agissant du prétendu remboursement sous la contrainte morale des 40 000 € objets du contrat, cinq des chèques évoqués par Monsieur [C] [J] n'a été dressé à l'ordre des défendeurs. S'agissant du chèques dressé à l'ordre de Monsieur [G] [R], les défendeurs démontrent qu'il a été fait en remboursement des frais de succession avancés.

S'agissant de la demande d'expertise, elle ne tend qu'à suppléer la carence probatoire du demandeur. 

Si la vente viagère venait à être annulée, Monsieur [Y] [Z], qui aurait dû faire apparaître dans son acte les calculs déterminant la fixation de la rente viagère, et s'assurer du consentement libre et éclairé de Monsieur [C] [J], devrait relever et garantir les défendeurs de toute condamnation.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 9 janvier 2023, Monsieur [Y] [Z] sollicite de voir :

- débouter les consorts [R] de leurs prétentions dirigées à l’encontre de Maître [Y] [Z] ;
- les condamner à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- ne pas prononcer l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [Z] fait valoir que si Monsieur [C] [J] était effectivement physiquement diminué lors de la vente, il apparaissait en possession de toutes ses facultés mentales. C'est uniquement lorsque le notaire est confronté à un doute sérieux sur l'état mental d'un signataire qu'il doit s'abstenir d'instrumenter.

En ce qui concerne les modalités de calcul de la rente, Monsieur [Y] [Z] fait valoir qu’il a utilisé les outils mis à sa disposition par sa profession ou des prestataires qui y sont rattachés. 

Quand bien même la vente serait annulée, la restitution du prix de la vente n'est pas un préjudice indemnisable.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. 

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir :

L'article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose en son point °5 : « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. »

En l'espèce, dans ses conclusions, Monsieur [C] [J] ne conteste pas que son assignation du 21 décembre 2020 portant demande de nullité de la vente viagère des 17 septembre et 18 novembre 2019 était soumise aux exigences de l'article 30 sus-cité, en son point °5.

Il énonce dans ses dernières conclusions, en page 16, qu'il va régulariser ce point et qu'il a formé une demande auprès de l'administration en charge de la publicité foncière. Les dernières conclusions du demandeur ont été notifiées le 5 juillet 2023. L'audience de plaidoirie est survenue le 3 avril 2025, soit pratiquement deux ans plus tard.

Pourtant, aucune des pièces produites au Tribunal ne constitue un certificat du service chargé de la publicité foncière, ni une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Aussi, Monsieur [C] [J] est irrecevable en sa prétention tendant à voir annuler la vente en viager consentie par devant Maître [Y] [Z] le 18 novembre 2019.




Sur l'expertise :

L'expertise sollicitée par Monsieur [C] [J] ne tend qu'à appuyer sa prétention relative à la nullité de la vente. Cette prétention est irrecevable. Dès lors, Monsieur [C] [J] sera débouté de sa prétention tendant à voir ordonner une expertise.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [C] [J], irrecevable ou débouté de ses demandes, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [C] [J] à verser à Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] la somme de 1 000 € chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S'agissant de la prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par Maître [Y] [Z], il convient de relever que ce défendeur ne sollicite pas de condamnation solidaire, ni in solidum. Le juge ne peut statuer au-delà de ce qui est demandé, par application de l'article 5 du code de procédure civile, et la solidarité ne se présume pas. La condamnation sera donc conjointe.

Il y a lieu de condamner conjointement Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] à verser à Monsieur [Y] [Z] la somme de 3000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :


DECLARE Monsieur [C] [J] irrecevable en sa prétention tendant à voir annuler la vente en viager consentie par devant Maître [Y] [Z] le 18 novembre 2019 ;

DEBOUTE Monsieur [C] [J] de sa prétention tendant à voir ordonner une expertise ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser à Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] la somme de mille euros (1000 €) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE conjointement Monsieur [G] [R], Madame [P] [N] épouse [R], Monsieur [T] [R] et Madame [S] [L] épouse [R] à verser à Monsieur [Y] [Z] la somme de trois mille euros (3000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT