Tribunal judiciaire de Fort-de-France, Chambre Civile Section 1, 23 juin 2026, n° 22/01355

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2005, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [U] un local commercial d’une superficie d’environ 100 m², situé au rez-de- chaussée d’un immeuble et au premier étage deux grandes salles s’étendant de part et d’autre de l’escalier, situé à l’angle des [Adresse 5] et face à la Cathédrale de [Localité 6]. Ce bail commercial a été consenti moyennant un loyer mensuel de 5.000 euros. Aucun état des lieux n’a été fait à la signature du bail.
 
Par acte de cession en date du 16 décembre 2005, Messieurs [M] [F] et [E] [U] ont vendu 45% de leurs parts sociales à [H] [F]. Selon avenant du 27 janvier 2006 le bail a été cédé à la société AMEEN représentée par Messieurs [F] et [U]. Le 2ème étage a été annexé au bail, par cet avenant, moyennant un supplément de loyer de 500 euros.

Le 14 mars 2006, Monsieur [H] [F] a été désigné gérant de la société AMEEN suite au départ des cogérants Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [U]. 
Le gérant actuel est Monsieur [K] [H].

Depuis 2008, l’immeuble a connu d’importantes infiltrations d’eau dans le grenier et les étages, en particulier suite au passage du cyclone “Dean” en août 2007.

Par acte d’huissier de justice en date du 06 mars 2012 la société AMEEN a sollicité en référés la désignation d’un expert judiciaire.
Par Ordonnance de référé, rendue le 20 avril 2012, Monsieur [R] [G] a été désigné à cet effet aux frais avancés du défendeur. La société AMEEN a été autorisée à consigner les loyers entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats de Martinique, avec la précision que cette somme pourrair servir à l’exécution des travaux.

Selon Ordonnance modificative du 31 août 2012, le Juge a autorisé la société AMEEN à consigner au lieu et place du bailleur la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dit que cette somme viendra en compensation avec les loyers dus à Monsieur [W].

L’expert a déposé son rapport définitif le 15 mars 2013. Il a relevé que les désordres compromettaient la solidité de l’ouvrage et le rendait impropre à sa destination (circulation dangereuse sur plancher bois détérioré, stockage dangereux, arrivée d’eau sur marchandises), et qu’il était affecté au niveau du clos et du couvert. Ont été préconisés la reprise de la charpente, le remplacement de la couverture, la reprise de menuiserie et de l’étanchéité façade, la reprise partielle du plancher bois sur trois niveaux et de la structure partie béton et ossature bois le tout évalué à 155.000 euros.

Par Jugement en date du 03 juin 2014, le Tribunal de grande instance de FORT DE FRANCE a :
- Ordonné à Monsieur [X] [W] d’exécuter l’ensemble des travaux préconisés par l’expert et décrits en p.12/14 de son rapport, 
- Dit qu’à défaut de Monsieur [X] [W] de s’être exécuté dans le mois de la signification qui lui sera faite de la décision, il sera tenu en outre d’une astreinte journalière de 200 euros jusqu’à complète exécution des travaux,
- Dit qu’à défaut d’exécution desdits travaux dans les 2 mois de la signification, l’astreinte cessera et la société AMEEN sera autorisée à faire exécuter lesdits travaux pour la somme de 155.000 euros aux frais de Monsieur [X] [W],
- Dit que la société AMEEN, dans ces conditions, sera autorisée à compenser le coût des travaux avec les loyers qu’elle doit,
- Fixé le loyer pour l’avenir à la somme de 3.500 euros,
- Autorisé la société AMEEN à mettre sous séquestre les loyers entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 1], ès qualités, jusqu’à la justification de fin des travaux,
- Condamné Monsieur [X] [W] à payer à la société AMEEN la somme de 50.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision et 1.000 euros pour frais irrépétibles,
- Ordonné l’exécution provisoire.

Monsieur [X] [W] a initié une assignation en référé d’heure à heure le 3 juillet 2015. Selon ordonnance de référé du 24 juillet 2015, le Président du Tribunal de Grande Instance de FORT DE FRANCE a :
- Ordonné à la société AMEEN de libérer le 1er étage de l’immeuble situé à l’angle des [Adresse 5] au n° 6 et de laisser libre accès aux entreprises mandatées, sous astreinte de 100 euros par jour passé 1 mois après signification des dates, jour et calendrier des opérations par le bailleur,
- Débouté les parties de toutes les autres demandes,
- Constaté que les parties sont d’accord pour la réalisation des travaux et qu’il sera fait masse des dépens, chacun y étant tenu pour moitié.

Monsieur [W] a mandaté son fils Monsieur [D] [W] et la Société MAD’INVEST pour assurer l’ensemble des travaux de rénovation de toiture par contrat en date du 15 janvier 2015. 
 
Selon marché de travaux conclu le 15 janvier 2015 la Société MAD’INVEST s’est engagée à effectuer l’ensemble des travaux de toiture abritant le commerce de la Société AMEEN pour un montant de 176.844,15 euros TTC. Il était prévu un paiement échelonné des travaux en fonction de leur état d’avancement. Ces travaux ont été partiellement engagés et réalisés. Ils ont été réglés à hauteur de la somme de 89.000 euros. 


En février 2016, la Société MAD’INVEST a suspendu le chantier. Une procédure est actuellement en pendante devant ce tribunal opposant les consorts [W] à cette société.

Par Ordonnance rendue le 29 juin 2018, le Juge des Référés a :
- Constaté que les demandes de Monsieur [W] se heurtent à des contestations sérieuses en ne s’acquittant pas entièrement des travaux mentionnés dans le rapport de l’expert [G] et prescrits par le TGI dans son jugement du 4 juin 2014,
- Débouté en conséquence Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes,
- Fait droit partiellement à la demande reconventionnelle de la société AMEEN,
- Ordonné à Monsieur [W] de réaliser l’intégralité des travaux mentionnés dans le rapport de l’expert [G], et prescrits par le TGI dans son jugement du 4 juin 2014,
- Ordonné à Monsieur [W] de fournir à la société AMEEN :
 .Une date de démarrage des travaux et la durée des travaux,
 . Le KBis et l’assurance de l’entrepreneur qui réalisera les travaux,
 . Les indications de l’étage exact à vider après réfection de la toiture et le lieu de stockage préconisé à la place,
. Les mesures de préconisations prises vis-à-vis du locataire,
- Maintenu l’autorisation de la mise sous séquestre, ordonnée par le juge des référés en date du 20 avril 2012, sur le compte ouvert à cet effet entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de FORT DE FRANCE, des loyers jusqu’à la production par un expert de l’immobilier désigné par le Tribunal d’un justificatif de fin complète des travaux devant être réalisés par Monsieur [W],
- Dit que Monsieur [W] est redevable, en vertu du jugement ferme et définitif du 03 juin 2014 d’un montant de 63.400 euros et que, par conséquent, il y aura lieu de déduire l’intégralité des sommes dues à la SARL AMEEN par Monsieur [W] du montant des loyers restant dus,
- Débouté les parties du surplus de leurs prétentions et notamment de leurs demandes au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [W] est décédé le 06 octobre 2018.

Le 21 juin 2021, les consorts [W] ont donné un congé pour travaux à la SARL AMEEN à effet au 31 décembre 2021, afin d’effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux. Aucune indemnité d’éviction n’a été proposée au preneur.
 
Par actes en date du 30 décembre 2021 la société AMEEN a fait citer devant le tribunal judiciaire de FORT DE FRANCE, Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [B] [W], Monsieur [Y] [W] et Monsieur [Z] [W], venant aux droits de Monsieur [X] [W] décédé, pour vu le congé donné le 21 juin 2021, vu les articles L. 145-9, L. 145-14 et suivants, L. 145-28 du code de commerce, à titre principal voir prononcer la nullité du congé pour travaux donné le 21 juin 2021, et à titre subsidiaire voir fixer une indemnité d’éviction d’un montant de 750.000 euros avec maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci. (RG n°22/00083). 

Cette affaire a fait l’objet d’une radiation le 08 juillet 2022. Elle a été remise au rôle le 12 juillet 2022 (RG n°22/01355) et constitue la présente instance.

Selon conclusions responsives notifiées par RPVA le 15 novembre 2023, la société AMEEN demande au tribunal de :
Vu le congé donné le 21 juin 2021,
Vu l’article L. 145-9 du Code de Commerce,
Vu les articles L. 145-14 et suivants du Code de Commerce,
Vu les articles L. 145-28 du Code de Commerce,

Avant dire droit :
- Désigner un expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à verser à la SARL AMEEN,
A titre principal,
- Débouter Madame [W] [L] épouse [N], Monsieur [W] [B] [D] [P], Monsieur [W] [Y] [X] et Monsieur [W] [Z] [T] de l’intégralité de leurs demandes,
- Dire et juger le congé pour travaux donné le 21 juin 2021 nul et de nul effet,
- Débouter les Consorts [W] de leurs demandes d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel du 1er janvier 2022 jusqu’à la remise des locaux, 
- Débouter les Consorts [W] de leur demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de qualité de locataire de la société AMEEN,
A titre subsidiaire,
- Fixer l’indemnité d’éviction que les consorts [W] devront verser à la SARL AMEEN à 750.000 euros; les condamner solidairement à la verser à la SARL AMEEN,
- Ordonner le maintien dans les lieux de la SARL AMEEN jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction par le Consorts [W],
- Condamner solidairement Madame [W] [L] épouse [N], Monsieur [W] [B] [D] [P], Monsieur [W] [Y] [X] et Monsieur [W] [Z] [T] à verser la somme de 4.000 euros à la SARL AMEEN, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société AMEEN conteste tout d’abord le congé pour travaux donné par les consorts [W]. Elle rappelle que le bail commercial conclu à effet au 1er février 2005 a été tacitement reconduit à compter du 1er février 2014. Elle observe que le bailleur a fondé son congé sur les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce qui ne concernent absolument pas ce congé ni les motifs de celui-ci. Elle indique que cet article a trait à l’indemnité d’éviction et que par conséquent le congé est nul. Elle reproche en outre en tout état de cause au bailleur de l’avoir délivré de mauvaise foi, afin d’obtenir son départ sans indemnité d’éviction tout en sollicitant une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à la restitution des locaux. Elle fait valoir que depuis 2013/2014 le bailleur doit effectuer des travaux destinés à assurer le clos et le couvert, qu’elle a libéré les locaux (1er et 2eme étage) et que pourtant rien n’a été fait par celui-ci. Elle déplore les instances initiées par le bailleur afin d’obtenir un loyer plus important alors qu’il n’exécute pas son obligation de réparations. Elle remarque en outre que le congé ne détaille pas les travaux à effectuer, ni les raisons pour lesquelles le locataire doit impérativement quitter les lieux alors qu’elle y exerce son activité professionnelle depuis de nombreuses années. Elle objecte au bailleur qu’il lui appartenait de s’adresser à une entreprise plus sérieuse que celle initialement désignée. Elle estime que les travaux déjà accomplis ne sont que du “bricolage” et que si des travaux sérieux sont effectivement indispensables, en revanche le départ du locataire ne l’est pas. Elle relève que deux des locataires de l’immeuble n’ont pas reçu de congé ce qui démontre l’inutilité de son départ pour permettre l’accomplissement des travaux.

Subsidiairement, la société AMEEN sollicite la fixation d’une indemnité d’éviction d’un montant de 750.000 euros, sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce. Elle ajoute que l’évaluation de cette indemnité relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Elle ajoute que dans l’hypothèse d’une contestation du montant sollicité par les défendeurs, il y aura lieu d’ordonner une mesure d’expertise avant dire droit.

La société AMEEN précise bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en application de l’article L.145-28 du code de commerce. Elle demande par conséquent à pouvoir rester dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité par les bailleurs.

Concernant la demande reconventionnelle et subsidiaire des consorts [W] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial, elle réplique que le commandement de payer est insuffisant pour justifier une telle résiliation. Elle rappelle que les procédures initiées par le seul bailleur durent depuis plus de dix ans, que la situation est plus complexe que la présentation qui en est faite par la partie adverse, qu’il y a d’importants travaux de réparation à effectuer à la charge du propriétaire, qu’aucun arrêté de mise en péril n’a été rendu et qu’elle a bien mis les loyers sous séquestre en compte CARPA depuis 2012, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs. Elle s’estime par conséquent fondée à demeurer dans les locaux loués dans l’attente des travaux à exécuter par les bailleurs.

Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 24 septembre 2024, les consorts [W] sollicitent de :
Vu les articles L. 145 et suivants du Code de commerce, 
Vu les articles 1342-1, 1728 et 1690 du Code civil, 
Vu le congé pour travaux, 
Vu le commandement de payer, 
- Déclarer la SARL AMEEN mal fondée en ses demandes et l’en débouter, 
- Rejeter les demandes de la SARL AMEEN, 
- Rejeter la demande de nullité du congé formulée par la SARL AMEEN, 
- Rejeter toute demande d’indemnité d’éviction, 
- Déclarer valable le congé pour travaux délivré par la SCP [A] à la SARL AMEEN le 21 juin 2021,
En conséquence, 
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour violation des obligations du locataire notamment le paiement du loyer et des taxes afférentes, le défaut d’assurance, concernant le local litigieux et ce à compter du 31 décembre 2021, 
- Ordonner l’expulsion de la SARL AMEEN et de tous occupants de son chef avec au besoin concours de la force publique sous astreinte de 500 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement à venir, 
- Déclarer valable le commandement de payer et de justifier de la consignation délivrée par la SCP [A] à la SARL AMEEN le 21 juin 2021, 
En conséquence, 
- Condamner solidairement la SARL AMEEN et ses gérants à verser aux consorts [W] la somme de 590.185 euros (sauf à parfaire) au titre des loyers impayés depuis décembre 2012 en contre partie de la jouissance du local commercial, - Condamner solidairement la SARL AMEEN et ses gérants à verser aux consorts [W] la somme de 21.025 euros au titre des quotes part de la taxe foncière impayées depuis décembre 2012 (sauf à parfaire),
En tout état de cause,
- Condamner la SARL AMEEN à verser aux consorts [W] la somme de 8.000 euros sur le fondement de de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [W] déplorent tout d’abord le non paiement des loyers par la société AMEEN depuis plus de 12 ans. Ils indiquent que des travaux ont été accomplis selon marché de travaux du 15 janvier 2015 à hauteur de 89.000 euros comme attesté le 16 mai 2017. Ils ajoutent qu’au delà de ce réglement, ils démontrent le financement de travaux pour l’immeuble à hauteur de 155.000 euros. Ils relèvent que la société AMEEN ne démontre pas de son côté avoir réglé ni même séquestré entre les mains du bâtonnier les loyers, ni les quote-parts de taxes foncières. Ils exposent qu’une procédure est actuellement pendante avec la société MADINVEST qui a abandonné le chantier, situation engendrant des expertises “ à la chaîne”. Ils indiquent que cette société a laissé persister des malfaçons et non façons sur l’immeuble. Ils stigmatisent le comportement de la société AMEEN, lui reprochant de faire obstruction aux travaux en ne laissant pas les intervenants accéder à l’immeuble tout en continuant à exploiter et à prospérer financièrement.



Concernant la demande de nullité du congé, les défendeurs contestent le défaut de fondement opposé par la société AMEEN. Ils précisent que le congé litigieux vise plusieurs articles dont l’article L.145-9, l’article L.145-14, l’article L. 145-17 du code de commerce. Ils soulignent que la nullité du congé pour travaux ne peut être encourue qu’à défaut de précision des motifs du congé ou absence de rappel des voies de recours, mais que tel n’est pas le cas en l’espèce. Ils reconnaissent la nécessité de réaliser des travaux en observant que ceux-ci sont restés limités et inefficaces en raison de la présence du preneur. Ils font état de la mauvaise foi de la société locataire qui se maintient dans les lieux tout en les dénigrant et en soutenant que le bailleur ne respecte pas son obligation de bonne foi.

Les consorts [W] insistent sur leur bonne foi dans la délivrance du congé et rappellent qu’il est nécessaire d’évacuer les lieux loués en raison de leur caractère de dangerosité. Ils remarquent qu’il s’agit de travaux importants et indispensables.

Ils s’opposent à l’octroi d’une indemnité d’éviction au motif qu’aucun loyer n’a été séquestré depuis la décision judiciaire de réduire le loyer et d’ordonner le séquestre des loyers. Ils rappellent que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire en application de l’article 1553 du code civil et qu’aucun justificatif n’est produit par la partie adverse.

Subsidiairement, les consorts [W] concluent au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial au visa des articles 1227, 1728 du code civil. Ils invoquent un défaut de paiement du loyer ou de sa séquestration depuis décembre 2011. Ils ajoutent que suite à la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire prévue dans le bail a été mise en oeuvre, et qu’à l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, la société AMEEN est devenue un occupant sans droit ni titre, cette situation justifiant son expulsion et la résiliation du bail. Ils ajoutent que malgré sommation interpellative du 12 novembre 2015 le locataire n’a jamais justifié d’une assurance locative pourtant obligatoire. Ils lui font aussi grief d’un défaut d’entretien du local et se fondent sur un procès-verbal de constat dressé en février 2024 montrant l’état d’insalubrité et de saleté des lieux loués résultant de ce défaut d’entretien de sa part. Ils indiquent encore que l’immeuble loué est affecté d’insectes xylophages (termites) alors qu’à la conclusion du bail il était exempt de tout parasite. Ils déplorent également un réseau électrique non conforme avec des branchements “sauvages” effectués par le locataire au mépris des régles de l’art. Ils lui reprochent de profiter d’un enrichissement sans cause au détriment du bailleur. Ils soutiennent que le locataire ne peut en raison de l’ensemble des manquements à ses obligations, prétendre à la moindre indemnité au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce. Ils demandent de prononcer la résiliation du bail commercial pour motifs légitimes et sérieux.

En réponse aux conclusions adverses, ils expliquent justifier du paiement à la société MADINVEST à hauteur de 89.000 euros pour les travaux sur la toiture. Ils rappellent avoir tenté une démarche amiable en octobre 2018 à la suite du décès de Monsieur [X] [W] en proposant une transaction à la société AMEEN le 28 janvier 2019. Ils remarquent que la locataire a préféré maintenir la situation en l’état et en profiter pour s’enrichir. Ils ajoutent avoir effectué diverses diligences pour accomplir des travaux d’étanchéité de la toiture. Ils objectent que la société AMEEN n’a pas consigné les loyers malgré les décisions judiciaire du 20 avril 2012 et 03 juin 2014. Ils rappellent que leur père était alors âgé et malade, ne résidait pas en Martinique et n’a pas été en mesure de se défendre lors des procédures ayant abouti à ces décisions, que l’astreinte prononcée à son encontre a été liquidée à 50.000 euros en faveur de la société AMEEN. Ils soulignent que cette société a trompé la religion du tribunal en lui cachant délibérément qu’elle ne payait pas les loyers et devait déjà à cette époque la somme de 170.500 euros au bailleur. Ils ajoutent que depuis, la locataire n’a consigné que très très partiellement les loyers et que la dette locative s’élève depuis 2012 désormais à 590.185 euros, outre 21.025 euros au titre des quote-parts de la taxe foncière impayées depuis cette date. Ils relèvent également la mauvaise foi de la société AMEEN qui résiste à libérer le dépôt du 2eme étage, ainsi que le 1er étage permettant l’accès des ouvriers pour les travaux de toiture. Ils contestent enfin percevoir d’autres loyers substantiels de la part d’autres locataires. 

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et celles de l’article 768 du même code, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
 
Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 11 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 12 novembre 2024 renvoyée à celle du 10 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 prorogé au 1er juillet 2025, 30 septembre 2025 puis 10 mars 2026 consécutivement à l’absence prolongée du magistrat rédacteur et aux difficultés d’organisation de son service. 

Par jugement en date du 10 mars 2026 le tribunal a ordonné la réouverture des débats sans révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale de plaidoiries du 21 avril 2026.

A l’audience de plaidoiries du 21 avril 2026, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

Motifs de la décision

Sur la demande de nullité du congé “pour travaux” délivré le 21 juin 2021 par les consorts [W]

Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce “ Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”

Selon les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce : “ Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que : “ I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.”

Le bail commercial conclu entre la SARL AMEEN et Monsieur [X] [W], aux droits duquel se trouvent les consorts [W] a pris effet au 1er février 2005. Il s’est poursuivi postérieurement au 1er février 2014 par tacite reconduction.

La société AMEEN sollicite la nullité du congé pour travaux signifié le 21 juin 2021 pour le 31 décembre 2021. Au soutien de sa prétention, elle reproche au bailleur d’avoir fondé son congé sur l’article L. 145-14 du code de commerce au motif qu’il ne concerne ni le congé donné par le bailleur, ni les motifs de ce congé, mais a trait à l’indemnité d’éviction. Elle sollicite en conséquence la nullité de ce congé. De leur côté, les défendeurs indiquent avoir au contraire délivré le congé litigieux aux visas de plusieurs articles, dont l’article L. 145-9 du code de commerce, et font valoir que la nullité du congé n’est pas encourue.

En l’espèce, le congé vise bien les articles L. 145-9, L. 145-14 et L.145-17 du code de commerce. En outre il comporte un motif clairement énoncé, à savoir “ congé pour effectuer certains travaux qui nécessitent l’évacuation des lieux”. Il est donc parfaitement motivé. Le congé ne souffre dès lors d’aucun défaut de motif. 

Il est en toute hypothèse jugé que le congé met fin au bail même en l'absence de motif, la sanction dans ce cas étant l'obligation de payer une indemnité d'éviction ou d'offrir le renouvellement. L'absence ou l'insuffisance des motivations d'un congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction. La nullité résultant de l'absence ou de l'insuffisance des motifs est une nullité relative laissée à l'initiative du preneur qui doit l'invoquer. Cette irrégularité affectant l'acte extrajudiciaire doit avoir causé un préjudice au preneur, c'est-à-dire que celui-ci n'ait pas été à même de déterminer les intentions exactes du bailleur ou les reproches qui lui sont faits et que cette insuffisance lui ait été dommageable pour la défense de ses intérêts. En l’espèce, compte tenu des multiples instances ayant opposé les parties depuis 2012 et des expertises réalisées sur l’immeuble, la société AMEEN ne peut sérieusement soutenir que le congé est dépourvu de motif et qu’il n’est pas fondé sur de justes motifs.

La validité du congé n’est de plus pas soumise à une condition de bonne foi. Par conséquent la société AMEEN n’est pas fondée à soutenir que le congé a été délivré de mauvaise foi par les consorts [W]. En toute hypothèse le bailleur est présumé de bonne foi lorsqu’il exerce son droit de délivrer un congé. En l’espèce, les bailleurs justifient de travaux accomplis par la société MADINVEST à hauteur de la somme de 89.000 euros. Cependant celle-ci n’a pas réalisé la totalité des travaux convenus, et une instance serait en cours depuis, le chantier ayant été suspendu il y a déjà plusieurs années, avec constats de désordres et malfaçons. Les bailleurs démontrent également avoir fait accomplir des travaux d’évacuation de matériaux divers par l’entreprise FC ROSETTE d’un montant de 4.882,50 euros (facture du 22 octobre 2022 soldée le 04 novembre 2022), ainsi que des travaux de rénovation de toîture, accomplis par la société KAZ ECO pour un montant acquitté le 27 avril 2023 de 66.524,64 euros. L’ensemble de ces travaux est d’un montant supérieur à celui fixé à 155.000 euros par le tribunal aux termes du jugement du 03 juin 2014.

Au vu de ces observations, la société AMEEN sera déboutée de sa demande en nullité du congé. Le congé sera dès lors déclaré valable. Il a mis régulièrement fin au bail à la date du 31 décembre 2021. Il sera donc constaté la résiliation du bail commercial conclu le 28 janvier 2005, à la date du 1er janvier 2022. Il convient par conséquent de rejeter la demande subsidaire des consorts [W] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail. 

Sur la demande d’indemnité d’éviction formée par la société AMEEN

En l’espèce le bailleur a délivré le congé du 21 juin 2021 sans offre d’indemnité d’éviction et s’oppose à la demande du preneur en paiement d’une indemnité d’éviction. 

Le dernier alinéa de l'article L145-9 dispose que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Cette obligation s'impose si le congé ne contient pas d'offre d'indemnité d'éviction. Le bailleur n'est pas tenu de proposer une indemnité à son locataire s’il justifie d’un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, telle que la violation des obligations découlant du bail. Pour invoquer ce motif, le bailleur doit démontrer qu'il a envoyé par acte d'huissier une mise en demeure restée infructueuse pendant plus d'un mois. 

L'article L.145-17 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction en cas de faute du locataire sortant.

Le bailleur n’est ainsi tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Il doit s’agir soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8. L'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l’espèce, les consorts [W] justifient avoir fait signifier par acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2021 un commandement de payer les loyers suivant décompte annexé pour un montant de 439.000 euros, outre 15.386,35 euros au titre de la quote-part de taxes foncières, ainsi que d’avoir à fournir le justificatif de la consignation des loyers.

La société AMEEN objecte avoir consigné depuis 2012 les loyers en exécution de diverses décisions judiciaires. Par Ordonnance de référé du 20 avril 2012, elle a été autorisée en effet à consigner les loyers entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats de Martinique, avec la précision que cette somme pourrair servir à l’exécution des travaux. Elle a été ensuite autorisée par jugement du 03 juin 2014 fixant le loyer pour l’avenir à la somme de 3.500 euros, à mettre sous séquestre les loyers entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 1], ès qualités, jusqu’à la justification de fin des travaux. Par ordonnance du 29 juin 2018 le juge des référés a maintenu l’autorisation de la mise sous séquestre des loyers, ordonnée par le juge des référés en date du 20 avril 2012, sur le compte ouvert à cet effet entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de [Localité 1].

Si la société AMEEN a été autorisée par ces différentes décisions à mettre sous séquestre les loyers, cela ne la dispensait en aucun cas de l’exécution de son obligation de paiement, les loyers devant être versés sous forme de consignation. 

Il lui appartient donc de rapporter la preuve de sa libération et de la consignation des loyers par application des dispositions de l’article 1353 du code civil. 

Or en l’espèce, malgré ses affirmations répétées, la société AMEEN ne verse aucun justificatif de consignation et par suite du paiement des loyers après février 2013. Seuls sont versés aux débats trois bordereaux de mouvements CARPA des 07 août 2012 ( 15.100 euros ), 01 janvier 2013 (31.600 euros ) et 02 février 2013 (22.000 euros ). Selon relevé de consignation adressé par président de la CARPA le 04 janvier 2016 à cette date le solde consigné s’élevait à 53.600 euros. Pour le surplus elle ne démontre nullement avoir versé le moindre loyer depuis début 2013 que ce soit par voie de consignation, ou même par voie de paiements directs auprès du bailleur. 

Il y a donc lieu de constater que la société AMEEN n’établit pas avoir exécuté son obligation principale et essentielle de payer le loyer depuis 2013, soit à la date du commandement de payer les loyers et du congé pour travaux, plus de huit années. La société AMEEN ne démontre pas d’avantage que ses défauts de paiement sont justifiés par l’impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée en raison des désordres affectant l’immeuble, d’exploiter son fonds et qui la dispenserait de son obligation. Son manquement à l’obligation de payer les loyers et charges est d’une gravité telle en raison de sa persistance et de sa réitération, qu’il constitue un motif grave et légitime pour le bailleur de nature à justifier le non versement d’une indemnité d’éviction. 

Au bénéfice de ces observations, la société AMEEN sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de sa demande subsidaire en fixation et condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 750.000 euros.

Sur les conséquences du congé et de la fin du bail commercial

Le bail étant par l’effet du congé signifié le 21 juin 2021 pour le 31 décembre 2021, régulièrement résilié à effet du 1er janvier 2022, la société AMEEN se maintient donc dans les locaux sans droit ni titre depuis cette date. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des locaux avec si nécessaire l’assistance de la force publique. Il n’y a pas lieu au regard des circonstances de l’espèce d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte. La société AMEEN sera en outre déboutée de sa demande de maintien dans les lieux.

Les consorts [W] sollicitent la condamnation solidaire de la société AMEEN et ses gérants au paiement de la somme 590.185 euros (sauf à parfaire) au titre des loyers impayés depuis décembre 2012 en contre partie de la jouissance du local commercial, outre celle de 21.025 euros au titre des quote-parts de taxes foncières impayées depuis décembre 2012 (sauf à parfaire).

Il y a lieu de rappeler que la demande de paiement de loyers ne peut s’inscrire que sur la période courue jusqu’au 31 décembre 2021. Après cette date la société AMEEN étant occupant sans droit ni titre, est redevable le cas échéant d’une indemnité d’occupation, prétention dont n’est toutefois pas saisi le tribunal. Les sommes réclamées pour la période postérieure au 31 décembre 2021 ne constituent en effet plus des loyers au sens contractuel du terme, mais des indemnités d'occupation. Elles ne peuvent dès lors être prises en compte, le tribunal ne pouvant statuer au-delà des prétentions des parties telles qu'elles résultent de leurs dernières conclusions, en application de l'article 4 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de limiter la condamnation au titre des loyers aux seules échéances antérieures au 31 décembre 2021. 

En outre il convient de se reporter au commandement de payer signifié le 21 juin 2021. Ce commandement ne fait l’objet d’aucune critique en fait ou en droit de la part de la société AMEEN. Il sera par suite déclaré valable. 

Il a bien été tenu compte dans le décompte annexé audit commandement, de la diminution du prix du loyer ordonnée par jugement du 03 juin 2014 et fixant son montant à 3.500 euros au lieu de 5.000 euros. Au vu de ce décompte et faute pour la société AMEEN de démontrer le paiement des sommes réclamées, elle sera condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 439.000 euros au titre des loyers impayés pour la période de 2012 au 21 juin 2021, augmemntée de celle de 21.000 euros pour la période courue du 21 juin 2021 au 31 décembre 2021(3.500 euros x 6), soit au total 460.000 euros. Seule la société AMEEN sera condamnée, ses gérants n’étant pas parties à l’instance et aucune condamnation ne pouvant dès lors être prononcée contre ceux-ci.

S’agissant de la demande en paiement des quote-parts de taxes foncières, les défendeurs se contentent de produire une pièce tronquée (1 seule page sur 7) intitulée recours contre le TRESOR PUBLIC concernant la taxe foncière non réglée par la société AMEEN ( pièce n°43 des défendeurs). Elle mentionne une opposition à avis à tiers détenteur du 22 août 2023 d’un montant de 158.762 euros au titre de rappel de taxes foncières pour les années comprises entre 2013 et 2019 et de la taxe sur les friches commerciales pour l’année 2019. 

Ce document est radicalement insuffisant pour démontrer le principe et encore moins le montant de la somme réclamée au titre de la quote-part de taxes foncières. Or en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Les consorts [W], qui échouent à rapporter la preuve qui leur incombe, seront purement et simplement déboutés de leur demande en paiement des quotes-parts de taxes foncières.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La demanderesse qui succombe en toutes ses demandes, sera condamnée aux dépens, confomément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article700 du code de procédure civile “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (...) ”

Les défendeurs ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles pour défendre à la présente procédure, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il convient de condamner la société AMEEN à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société AMEEN sera par suite déboutée de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles.


Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Il sera donc rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE la société AMEEN de sa demande en nullité du congé pour travaux signifié le 21 juin 2021 ;

DECLARE valable le congé pour travaux signifié le 21 juin 2021 à la société AMEEN à la requête de Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], et Monsieur [Z] [W] et DIT qu’il a régulièrement mis fin au bail commercial conclu le 28 janvier 2005 à la date du 31 décembre 2021 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation dudit bail au 1er janvier 2022 ;

DEBOUTE en tant que de besoin, Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], et Monsieur [Z] [W], de leur demande subsidaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; 

DEBOUTE la société AMEEN de sa demande d’expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que de sa demande subsidaire en condamnation de Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], Monsieur [Z] [W] au paiement d’une indemnité d’éviction ;

ORDONNE l’expulsion de la société AMEEN et celle de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail commercial du 28 janvier 2005 résilié au 1er janvier 2022, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et DIT n’y avoir lieu à assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte ;

DEBOUTE la société AMEEN de sa demande de maintien dans les lieux ;

CONDAMNE la société AMEEN à verser à Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W] et Monsieur [Z] [W] la somme 460.000 euros, au titre des loyers impayés à la date du 31 décembre 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], et Monsieur [Z] [W] de leur demande en paiement au titre des quote-parts de taxes foncières;

CONDAMNE la société AMEEN à verser à Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], et Monsieur [Z] [W], une indemnité pour frais irrépétibles de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formée par la société AMEEN, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif; 

CONDAMNE la société AMEEN aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Fait et jugé à [Localité 6], le 23 juin 2026.
Jugement signé par Catherine BARRAT, vice-présidente et Olivia REINE DIT REINETTE, Greffière.

La Greffière La Présidente

N° Minute : 
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]

AUDIENCE PUBLIQUE

N° RG 22/01355 - N° Portalis DB3X-W-B7G-THRUY



JUGEMENT RENDU LE 23 JUIN 2026
AFFAIRE

S.A.R.L. AMEEN


C/

[L] [W]
, [D] [W]
, [Q] [W]
, [Z] [W]

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. AMEEN
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par : Me Carole FIDANZA, avocat au barreau de MARTINIQUE, vestiaire : 07



DEFENDEURS :

Mme [L] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]

M. [D] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

M. [Q] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]

M. [Z] [W]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Tous représentés par : Me Alexia MITAINE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH - Me Charlène LE FLOC’H, avocat au barreau de MARTINIQUE, vestiaire : 129





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Catherine BARRAT
Assesseur : Flora PELTANCHE
Assesseur : Louis BOURDEAU
Greffier : Olivia REINE DIT REINETTE


DEBATS :

Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 octobre 2024 ayant fixé l’affaire à l'audience de plaidoiries au 12 novembre 2024, renvoyée au 10 décembre 2024 et mise en délibéré au 25 février 2025, prorogé successivement au 10 mars 2026.

Vu le jugement du 10 mars 2026 ordonnant la réouverture des débats sans révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoiries au 21 Avril 2026 où l'affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Juin 2026

A l’audience du 21 Avril 2026, le Magistrat chargé du rapport, par application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, a entendu les conseils des parties ceux-ci ne s’y étant pas opposés, il a rendu compte au Tribunal dans son délibéré ;

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026,


******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2005, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [U] un local commercial d’une superficie d’environ 100 m², situé au rez-de- chaussée d’un immeuble et au premier étage deux grandes salles s’étendant de part et d’autre de l’escalier, situé à l’angle des [Adresse 5] et face à la Cathédrale de [Localité 6]. Ce bail commercial a été consenti moyennant un loyer mensuel de 5.000 euros. Aucun état des lieux n’a été fait à la signature du bail.
 
Par acte de cession en date du 16 décembre 2005, Messieurs [M] [F] et [E] [U] ont vendu 45% de leurs parts sociales à [H] [F]. Selon avenant du 27 janvier 2006 le bail a été cédé à la société AMEEN représentée par Messieurs [F] et [U]. Le 2ème étage a été annexé au bail, par cet avenant, moyennant un supplément de loyer de 500 euros.

Le 14 mars 2006, Monsieur [H] [F] a été désigné gérant de la société AMEEN suite au départ des cogérants Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [U]. 
Le gérant actuel est Monsieur [K] [H].

Depuis 2008, l’immeuble a connu d’importantes infiltrations d’eau dans le grenier et les étages, en particulier suite au passage du cyclone “Dean” en août 2007.

Par acte d’huissier de justice en date du 06 mars 2012 la société AMEEN a sollicité en référés la désignation d’un expert judiciaire.
Par Ordonnance de référé, rendue le 20 avril 2012, Monsieur [R] [G] a été désigné à cet effet aux frais avancés du défendeur. La société AMEEN a été autorisée à consigner les loyers entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats de Martinique, avec la précision que cette somme pourrair servir à l’exécution des travaux.

Selon Ordonnance modificative du 31 août 2012, le Juge a autorisé la société AMEEN à consigner au lieu et place du bailleur la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dit que cette somme viendra en compensation avec les loyers dus à Monsieur [W].

L’expert a déposé son rapport définitif le 15 mars 2013. Il a relevé que les désordres compromettaient la solidité de l’ouvrage et le rendait impropre à sa destination (circulation dangereuse sur plancher bois détérioré, stockage dangereux, arrivée d’eau sur marchandises), et qu’il était affecté au niveau du clos et du couvert. Ont été préconisés la reprise de la charpente, le remplacement de la couverture, la reprise de menuiserie et de l’étanchéité façade, la reprise partielle du plancher bois sur trois niveaux et de la structure partie béton et ossature bois le tout évalué à 155.000 euros.

Par Jugement en date du 03 juin 2014, le Tribunal de grande instance de FORT DE FRANCE a :
- Ordonné à Monsieur [X] [W] d’exécuter l’ensemble des travaux préconisés par l’expert et décrits en p.12/14 de son rapport, 
- Dit qu’à défaut de Monsieur [X] [W] de s’être exécuté dans le mois de la signification qui lui sera faite de la décision, il sera tenu en outre d’une astreinte journalière de 200 euros jusqu’à complète exécution des travaux,
- Dit qu’à défaut d’exécution desdits travaux dans les 2 mois de la signification, l’astreinte cessera et la société AMEEN sera autorisée à faire exécuter lesdits travaux pour la somme de 155.000 euros aux frais de Monsieur [X] [W],
- Dit que la société AMEEN, dans ces conditions, sera autorisée à compenser le coût des travaux avec les loyers qu’elle doit,
- Fixé le loyer pour l’avenir à la somme de 3.500 euros,
- Autorisé la société AMEEN à mettre sous séquestre les loyers entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 1], ès qualités, jusqu’à la justification de fin des travaux,
- Condamné Monsieur [X] [W] à payer à la société AMEEN la somme de 50.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision et 1.000 euros pour frais irrépétibles,
- Ordonné l’exécution provisoire.

Monsieur [X] [W] a initié une assignation en référé d’heure à heure le 3 juillet 2015. Selon ordonnance de référé du 24 juillet 2015, le Président du Tribunal de Grande Instance de FORT DE FRANCE a :
- Ordonné à la société AMEEN de libérer le 1er étage de l’immeuble situé à l’angle des [Adresse 5] au n° 6 et de laisser libre accès aux entreprises mandatées, sous astreinte de 100 euros par jour passé 1 mois après signification des dates, jour et calendrier des opérations par le bailleur,
- Débouté les parties de toutes les autres demandes,
- Constaté que les parties sont d’accord pour la réalisation des travaux et qu’il sera fait masse des dépens, chacun y étant tenu pour moitié.

Monsieur [W] a mandaté son fils Monsieur [D] [W] et la Société MAD’INVEST pour assurer l’ensemble des travaux de rénovation de toiture par contrat en date du 15 janvier 2015. 
 
Selon marché de travaux conclu le 15 janvier 2015 la Société MAD’INVEST s’est engagée à effectuer l’ensemble des travaux de toiture abritant le commerce de la Société AMEEN pour un montant de 176.844,15 euros TTC. Il était prévu un paiement échelonné des travaux en fonction de leur état d’avancement. Ces travaux ont été partiellement engagés et réalisés. Ils ont été réglés à hauteur de la somme de 89.000 euros. 


En février 2016, la Société MAD’INVEST a suspendu le chantier. Une procédure est actuellement en pendante devant ce tribunal opposant les consorts [W] à cette société.

Par Ordonnance rendue le 29 juin 2018, le Juge des Référés a :
- Constaté que les demandes de Monsieur [W] se heurtent à des contestations sérieuses en ne s’acquittant pas entièrement des travaux mentionnés dans le rapport de l’expert [G] et prescrits par le TGI dans son jugement du 4 juin 2014,
- Débouté en conséquence Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes,
- Fait droit partiellement à la demande reconventionnelle de la société AMEEN,
- Ordonné à Monsieur [W] de réaliser l’intégralité des travaux mentionnés dans le rapport de l’expert [G], et prescrits par le TGI dans son jugement du 4 juin 2014,
- Ordonné à Monsieur [W] de fournir à la société AMEEN :
 .Une date de démarrage des travaux et la durée des travaux,
 . Le KBis et l’assurance de l’entrepreneur qui réalisera les travaux,
 . Les indications de l’étage exact à vider après réfection de la toiture et le lieu de stockage préconisé à la place,
. Les mesures de préconisations prises vis-à-vis du locataire,
- Maintenu l’autorisation de la mise sous séquestre, ordonnée par le juge des référés en date du 20 avril 2012, sur le compte ouvert à cet effet entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de FORT DE FRANCE, des loyers jusqu’à la production par un expert de l’immobilier désigné par le Tribunal d’un justificatif de fin complète des travaux devant être réalisés par Monsieur [W],
- Dit que Monsieur [W] est redevable, en vertu du jugement ferme et définitif du 03 juin 2014 d’un montant de 63.400 euros et que, par conséquent, il y aura lieu de déduire l’intégralité des sommes dues à la SARL AMEEN par Monsieur [W] du montant des loyers restant dus,
- Débouté les parties du surplus de leurs prétentions et notamment de leurs demandes au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [W] est décédé le 06 octobre 2018.

Le 21 juin 2021, les consorts [W] ont donné un congé pour travaux à la SARL AMEEN à effet au 31 décembre 2021, afin d’effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux. Aucune indemnité d’éviction n’a été proposée au preneur.
 
Par actes en date du 30 décembre 2021 la société AMEEN a fait citer devant le tribunal judiciaire de FORT DE FRANCE, Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [B] [W], Monsieur [Y] [W] et Monsieur [Z] [W], venant aux droits de Monsieur [X] [W] décédé, pour vu le congé donné le 21 juin 2021, vu les articles L. 145-9, L. 145-14 et suivants, L. 145-28 du code de commerce, à titre principal voir prononcer la nullité du congé pour travaux donné le 21 juin 2021, et à titre subsidiaire voir fixer une indemnité d’éviction d’un montant de 750.000 euros avec maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci. (RG n°22/00083). 

Cette affaire a fait l’objet d’une radiation le 08 juillet 2022. Elle a été remise au rôle le 12 juillet 2022 (RG n°22/01355) et constitue la présente instance.

Selon conclusions responsives notifiées par RPVA le 15 novembre 2023, la société AMEEN demande au tribunal de :
Vu le congé donné le 21 juin 2021,
Vu l’article L. 145-9 du Code de Commerce,
Vu les articles L. 145-14 et suivants du Code de Commerce,
Vu les articles L. 145-28 du Code de Commerce,

Avant dire droit :
- Désigner un expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à verser à la SARL AMEEN,
A titre principal,
- Débouter Madame [W] [L] épouse [N], Monsieur [W] [B] [D] [P], Monsieur [W] [Y] [X] et Monsieur [W] [Z] [T] de l’intégralité de leurs demandes,
- Dire et juger le congé pour travaux donné le 21 juin 2021 nul et de nul effet,
- Débouter les Consorts [W] de leurs demandes d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel du 1er janvier 2022 jusqu’à la remise des locaux, 
- Débouter les Consorts [W] de leur demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de qualité de locataire de la société AMEEN,
A titre subsidiaire,
- Fixer l’indemnité d’éviction que les consorts [W] devront verser à la SARL AMEEN à 750.000 euros; les condamner solidairement à la verser à la SARL AMEEN,
- Ordonner le maintien dans les lieux de la SARL AMEEN jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction par le Consorts [W],
- Condamner solidairement Madame [W] [L] épouse [N], Monsieur [W] [B] [D] [P], Monsieur [W] [Y] [X] et Monsieur [W] [Z] [T] à verser la somme de 4.000 euros à la SARL AMEEN, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société AMEEN conteste tout d’abord le congé pour travaux donné par les consorts [W]. Elle rappelle que le bail commercial conclu à effet au 1er février 2005 a été tacitement reconduit à compter du 1er février 2014. Elle observe que le bailleur a fondé son congé sur les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce qui ne concernent absolument pas ce congé ni les motifs de celui-ci. Elle indique que cet article a trait à l’indemnité d’éviction et que par conséquent le congé est nul. Elle reproche en outre en tout état de cause au bailleur de l’avoir délivré de mauvaise foi, afin d’obtenir son départ sans indemnité d’éviction tout en sollicitant une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à la restitution des locaux. Elle fait valoir que depuis 2013/2014 le bailleur doit effectuer des travaux destinés à assurer le clos et le couvert, qu’elle a libéré les locaux (1er et 2eme étage) et que pourtant rien n’a été fait par celui-ci. Elle déplore les instances initiées par le bailleur afin d’obtenir un loyer plus important alors qu’il n’exécute pas son obligation de réparations. Elle remarque en outre que le congé ne détaille pas les travaux à effectuer, ni les raisons pour lesquelles le locataire doit impérativement quitter les lieux alors qu’elle y exerce son activité professionnelle depuis de nombreuses années. Elle objecte au bailleur qu’il lui appartenait de s’adresser à une entreprise plus sérieuse que celle initialement désignée. Elle estime que les travaux déjà accomplis ne sont que du “bricolage” et que si des travaux sérieux sont effectivement indispensables, en revanche le départ du locataire ne l’est pas. Elle relève que deux des locataires de l’immeuble n’ont pas reçu de congé ce qui démontre l’inutilité de son départ pour permettre l’accomplissement des travaux.

Subsidiairement, la société AMEEN sollicite la fixation d’une indemnité d’éviction d’un montant de 750.000 euros, sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce. Elle ajoute que l’évaluation de cette indemnité relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Elle ajoute que dans l’hypothèse d’une contestation du montant sollicité par les défendeurs, il y aura lieu d’ordonner une mesure d’expertise avant dire droit.

La société AMEEN précise bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en application de l’article L.145-28 du code de commerce. Elle demande par conséquent à pouvoir rester dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité par les bailleurs.

Concernant la demande reconventionnelle et subsidiaire des consorts [W] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial, elle réplique que le commandement de payer est insuffisant pour justifier une telle résiliation. Elle rappelle que les procédures initiées par le seul bailleur durent depuis plus de dix ans, que la situation est plus complexe que la présentation qui en est faite par la partie adverse, qu’il y a d’importants travaux de réparation à effectuer à la charge du propriétaire, qu’aucun arrêté de mise en péril n’a été rendu et qu’elle a bien mis les loyers sous séquestre en compte CARPA depuis 2012, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs. Elle s’estime par conséquent fondée à demeurer dans les locaux loués dans l’attente des travaux à exécuter par les bailleurs.

Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 24 septembre 2024, les consorts [W] sollicitent de :
Vu les articles L. 145 et suivants du Code de commerce, 
Vu les articles 1342-1, 1728 et 1690 du Code civil, 
Vu le congé pour travaux, 
Vu le commandement de payer, 
- Déclarer la SARL AMEEN mal fondée en ses demandes et l’en débouter, 
- Rejeter les demandes de la SARL AMEEN, 
- Rejeter la demande de nullité du congé formulée par la SARL AMEEN, 
- Rejeter toute demande d’indemnité d’éviction, 
- Déclarer valable le congé pour travaux délivré par la SCP [A] à la SARL AMEEN le 21 juin 2021,
En conséquence, 
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour violation des obligations du locataire notamment le paiement du loyer et des taxes afférentes, le défaut d’assurance, concernant le local litigieux et ce à compter du 31 décembre 2021, 
- Ordonner l’expulsion de la SARL AMEEN et de tous occupants de son chef avec au besoin concours de la force publique sous astreinte de 500 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement à venir, 
- Déclarer valable le commandement de payer et de justifier de la consignation délivrée par la SCP [A] à la SARL AMEEN le 21 juin 2021, 
En conséquence, 
- Condamner solidairement la SARL AMEEN et ses gérants à verser aux consorts [W] la somme de 590.185 euros (sauf à parfaire) au titre des loyers impayés depuis décembre 2012 en contre partie de la jouissance du local commercial, - Condamner solidairement la SARL AMEEN et ses gérants à verser aux consorts [W] la somme de 21.025 euros au titre des quotes part de la taxe foncière impayées depuis décembre 2012 (sauf à parfaire),
En tout état de cause,
- Condamner la SARL AMEEN à verser aux consorts [W] la somme de 8.000 euros sur le fondement de de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [W] déplorent tout d’abord le non paiement des loyers par la société AMEEN depuis plus de 12 ans. Ils indiquent que des travaux ont été accomplis selon marché de travaux du 15 janvier 2015 à hauteur de 89.000 euros comme attesté le 16 mai 2017. Ils ajoutent qu’au delà de ce réglement, ils démontrent le financement de travaux pour l’immeuble à hauteur de 155.000 euros. Ils relèvent que la société AMEEN ne démontre pas de son côté avoir réglé ni même séquestré entre les mains du bâtonnier les loyers, ni les quote-parts de taxes foncières. Ils exposent qu’une procédure est actuellement pendante avec la société MADINVEST qui a abandonné le chantier, situation engendrant des expertises “ à la chaîne”. Ils indiquent que cette société a laissé persister des malfaçons et non façons sur l’immeuble. Ils stigmatisent le comportement de la société AMEEN, lui reprochant de faire obstruction aux travaux en ne laissant pas les intervenants accéder à l’immeuble tout en continuant à exploiter et à prospérer financièrement.



Concernant la demande de nullité du congé, les défendeurs contestent le défaut de fondement opposé par la société AMEEN. Ils précisent que le congé litigieux vise plusieurs articles dont l’article L.145-9, l’article L.145-14, l’article L. 145-17 du code de commerce. Ils soulignent que la nullité du congé pour travaux ne peut être encourue qu’à défaut de précision des motifs du congé ou absence de rappel des voies de recours, mais que tel n’est pas le cas en l’espèce. Ils reconnaissent la nécessité de réaliser des travaux en observant que ceux-ci sont restés limités et inefficaces en raison de la présence du preneur. Ils font état de la mauvaise foi de la société locataire qui se maintient dans les lieux tout en les dénigrant et en soutenant que le bailleur ne respecte pas son obligation de bonne foi.

Les consorts [W] insistent sur leur bonne foi dans la délivrance du congé et rappellent qu’il est nécessaire d’évacuer les lieux loués en raison de leur caractère de dangerosité. Ils remarquent qu’il s’agit de travaux importants et indispensables.

Ils s’opposent à l’octroi d’une indemnité d’éviction au motif qu’aucun loyer n’a été séquestré depuis la décision judiciaire de réduire le loyer et d’ordonner le séquestre des loyers. Ils rappellent que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire en application de l’article 1553 du code civil et qu’aucun justificatif n’est produit par la partie adverse.

Subsidiairement, les consorts [W] concluent au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial au visa des articles 1227, 1728 du code civil. Ils invoquent un défaut de paiement du loyer ou de sa séquestration depuis décembre 2011. Ils ajoutent que suite à la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire prévue dans le bail a été mise en oeuvre, et qu’à l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, la société AMEEN est devenue un occupant sans droit ni titre, cette situation justifiant son expulsion et la résiliation du bail. Ils ajoutent que malgré sommation interpellative du 12 novembre 2015 le locataire n’a jamais justifié d’une assurance locative pourtant obligatoire. Ils lui font aussi grief d’un défaut d’entretien du local et se fondent sur un procès-verbal de constat dressé en février 2024 montrant l’état d’insalubrité et de saleté des lieux loués résultant de ce défaut d’entretien de sa part. Ils indiquent encore que l’immeuble loué est affecté d’insectes xylophages (termites) alors qu’à la conclusion du bail il était exempt de tout parasite. Ils déplorent également un réseau électrique non conforme avec des branchements “sauvages” effectués par le locataire au mépris des régles de l’art. Ils lui reprochent de profiter d’un enrichissement sans cause au détriment du bailleur. Ils soutiennent que le locataire ne peut en raison de l’ensemble des manquements à ses obligations, prétendre à la moindre indemnité au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce. Ils demandent de prononcer la résiliation du bail commercial pour motifs légitimes et sérieux.

En réponse aux conclusions adverses, ils expliquent justifier du paiement à la société MADINVEST à hauteur de 89.000 euros pour les travaux sur la toiture. Ils rappellent avoir tenté une démarche amiable en octobre 2018 à la suite du décès de Monsieur [X] [W] en proposant une transaction à la société AMEEN le 28 janvier 2019. Ils remarquent que la locataire a préféré maintenir la situation en l’état et en profiter pour s’enrichir. Ils ajoutent avoir effectué diverses diligences pour accomplir des travaux d’étanchéité de la toiture. Ils objectent que la société AMEEN n’a pas consigné les loyers malgré les décisions judiciaire du 20 avril 2012 et 03 juin 2014. Ils rappellent que leur père était alors âgé et malade, ne résidait pas en Martinique et n’a pas été en mesure de se défendre lors des procédures ayant abouti à ces décisions, que l’astreinte prononcée à son encontre a été liquidée à 50.000 euros en faveur de la société AMEEN. Ils soulignent que cette société a trompé la religion du tribunal en lui cachant délibérément qu’elle ne payait pas les loyers et devait déjà à cette époque la somme de 170.500 euros au bailleur. Ils ajoutent que depuis, la locataire n’a consigné que très très partiellement les loyers et que la dette locative s’élève depuis 2012 désormais à 590.185 euros, outre 21.025 euros au titre des quote-parts de la taxe foncière impayées depuis cette date. Ils relèvent également la mauvaise foi de la société AMEEN qui résiste à libérer le dépôt du 2eme étage, ainsi que le 1er étage permettant l’accès des ouvriers pour les travaux de toiture. Ils contestent enfin percevoir d’autres loyers substantiels de la part d’autres locataires. 

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et celles de l’article 768 du même code, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
 
Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 11 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 12 novembre 2024 renvoyée à celle du 10 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 prorogé au 1er juillet 2025, 30 septembre 2025 puis 10 mars 2026 consécutivement à l’absence prolongée du magistrat rédacteur et aux difficultés d’organisation de son service. 

Par jugement en date du 10 mars 2026 le tribunal a ordonné la réouverture des débats sans révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale de plaidoiries du 21 avril 2026.

A l’audience de plaidoiries du 21 avril 2026, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de nullité du congé “pour travaux” délivré le 21 juin 2021 par les consorts [W]

Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce “ Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”

Selon les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce : “ Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que : “ I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.”

Le bail commercial conclu entre la SARL AMEEN et Monsieur [X] [W], aux droits duquel se trouvent les consorts [W] a pris effet au 1er février 2005. Il s’est poursuivi postérieurement au 1er février 2014 par tacite reconduction.

La société AMEEN sollicite la nullité du congé pour travaux signifié le 21 juin 2021 pour le 31 décembre 2021. Au soutien de sa prétention, elle reproche au bailleur d’avoir fondé son congé sur l’article L. 145-14 du code de commerce au motif qu’il ne concerne ni le congé donné par le bailleur, ni les motifs de ce congé, mais a trait à l’indemnité d’éviction. Elle sollicite en conséquence la nullité de ce congé. De leur côté, les défendeurs indiquent avoir au contraire délivré le congé litigieux aux visas de plusieurs articles, dont l’article L. 145-9 du code de commerce, et font valoir que la nullité du congé n’est pas encourue.

En l’espèce, le congé vise bien les articles L. 145-9, L. 145-14 et L.145-17 du code de commerce. En outre il comporte un motif clairement énoncé, à savoir “ congé pour effectuer certains travaux qui nécessitent l’évacuation des lieux”. Il est donc parfaitement motivé. Le congé ne souffre dès lors d’aucun défaut de motif. 

Il est en toute hypothèse jugé que le congé met fin au bail même en l'absence de motif, la sanction dans ce cas étant l'obligation de payer une indemnité d'éviction ou d'offrir le renouvellement. L'absence ou l'insuffisance des motivations d'un congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction. La nullité résultant de l'absence ou de l'insuffisance des motifs est une nullité relative laissée à l'initiative du preneur qui doit l'invoquer. Cette irrégularité affectant l'acte extrajudiciaire doit avoir causé un préjudice au preneur, c'est-à-dire que celui-ci n'ait pas été à même de déterminer les intentions exactes du bailleur ou les reproches qui lui sont faits et que cette insuffisance lui ait été dommageable pour la défense de ses intérêts. En l’espèce, compte tenu des multiples instances ayant opposé les parties depuis 2012 et des expertises réalisées sur l’immeuble, la société AMEEN ne peut sérieusement soutenir que le congé est dépourvu de motif et qu’il n’est pas fondé sur de justes motifs.

La validité du congé n’est de plus pas soumise à une condition de bonne foi. Par conséquent la société AMEEN n’est pas fondée à soutenir que le congé a été délivré de mauvaise foi par les consorts [W]. En toute hypothèse le bailleur est présumé de bonne foi lorsqu’il exerce son droit de délivrer un congé. En l’espèce, les bailleurs justifient de travaux accomplis par la société MADINVEST à hauteur de la somme de 89.000 euros. Cependant celle-ci n’a pas réalisé la totalité des travaux convenus, et une instance serait en cours depuis, le chantier ayant été suspendu il y a déjà plusieurs années, avec constats de désordres et malfaçons. Les bailleurs démontrent également avoir fait accomplir des travaux d’évacuation de matériaux divers par l’entreprise FC ROSETTE d’un montant de 4.882,50 euros (facture du 22 octobre 2022 soldée le 04 novembre 2022), ainsi que des travaux de rénovation de toîture, accomplis par la société KAZ ECO pour un montant acquitté le 27 avril 2023 de 66.524,64 euros. L’ensemble de ces travaux est d’un montant supérieur à celui fixé à 155.000 euros par le tribunal aux termes du jugement du 03 juin 2014.

Au vu de ces observations, la société AMEEN sera déboutée de sa demande en nullité du congé. Le congé sera dès lors déclaré valable. Il a mis régulièrement fin au bail à la date du 31 décembre 2021. Il sera donc constaté la résiliation du bail commercial conclu le 28 janvier 2005, à la date du 1er janvier 2022. Il convient par conséquent de rejeter la demande subsidaire des consorts [W] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail. 

Sur la demande d’indemnité d’éviction formée par la société AMEEN

En l’espèce le bailleur a délivré le congé du 21 juin 2021 sans offre d’indemnité d’éviction et s’oppose à la demande du preneur en paiement d’une indemnité d’éviction. 

Le dernier alinéa de l'article L145-9 dispose que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Cette obligation s'impose si le congé ne contient pas d'offre d'indemnité d'éviction. Le bailleur n'est pas tenu de proposer une indemnité à son locataire s’il justifie d’un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, telle que la violation des obligations découlant du bail. Pour invoquer ce motif, le bailleur doit démontrer qu'il a envoyé par acte d'huissier une mise en demeure restée infructueuse pendant plus d'un mois. 

L'article L.145-17 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction en cas de faute du locataire sortant.

Le bailleur n’est ainsi tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Il doit s’agir soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8. L'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l’espèce, les consorts [W] justifient avoir fait signifier par acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2021 un commandement de payer les loyers suivant décompte annexé pour un montant de 439.000 euros, outre 15.386,35 euros au titre de la quote-part de taxes foncières, ainsi que d’avoir à fournir le justificatif de la consignation des loyers.

La société AMEEN objecte avoir consigné depuis 2012 les loyers en exécution de diverses décisions judiciaires. Par Ordonnance de référé du 20 avril 2012, elle a été autorisée en effet à consigner les loyers entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats de Martinique, avec la précision que cette somme pourrair servir à l’exécution des travaux. Elle a été ensuite autorisée par jugement du 03 juin 2014 fixant le loyer pour l’avenir à la somme de 3.500 euros, à mettre sous séquestre les loyers entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 1], ès qualités, jusqu’à la justification de fin des travaux. Par ordonnance du 29 juin 2018 le juge des référés a maintenu l’autorisation de la mise sous séquestre des loyers, ordonnée par le juge des référés en date du 20 avril 2012, sur le compte ouvert à cet effet entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de [Localité 1].

Si la société AMEEN a été autorisée par ces différentes décisions à mettre sous séquestre les loyers, cela ne la dispensait en aucun cas de l’exécution de son obligation de paiement, les loyers devant être versés sous forme de consignation. 

Il lui appartient donc de rapporter la preuve de sa libération et de la consignation des loyers par application des dispositions de l’article 1353 du code civil. 

Or en l’espèce, malgré ses affirmations répétées, la société AMEEN ne verse aucun justificatif de consignation et par suite du paiement des loyers après février 2013. Seuls sont versés aux débats trois bordereaux de mouvements CARPA des 07 août 2012 ( 15.100 euros ), 01 janvier 2013 (31.600 euros ) et 02 février 2013 (22.000 euros ). Selon relevé de consignation adressé par président de la CARPA le 04 janvier 2016 à cette date le solde consigné s’élevait à 53.600 euros. Pour le surplus elle ne démontre nullement avoir versé le moindre loyer depuis début 2013 que ce soit par voie de consignation, ou même par voie de paiements directs auprès du bailleur. 

Il y a donc lieu de constater que la société AMEEN n’établit pas avoir exécuté son obligation principale et essentielle de payer le loyer depuis 2013, soit à la date du commandement de payer les loyers et du congé pour travaux, plus de huit années. La société AMEEN ne démontre pas d’avantage que ses défauts de paiement sont justifiés par l’impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée en raison des désordres affectant l’immeuble, d’exploiter son fonds et qui la dispenserait de son obligation. Son manquement à l’obligation de payer les loyers et charges est d’une gravité telle en raison de sa persistance et de sa réitération, qu’il constitue un motif grave et légitime pour le bailleur de nature à justifier le non versement d’une indemnité d’éviction. 

Au bénéfice de ces observations, la société AMEEN sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de sa demande subsidaire en fixation et condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 750.000 euros.

Sur les conséquences du congé et de la fin du bail commercial

Le bail étant par l’effet du congé signifié le 21 juin 2021 pour le 31 décembre 2021, régulièrement résilié à effet du 1er janvier 2022, la société AMEEN se maintient donc dans les locaux sans droit ni titre depuis cette date. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des locaux avec si nécessaire l’assistance de la force publique. Il n’y a pas lieu au regard des circonstances de l’espèce d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte. La société AMEEN sera en outre déboutée de sa demande de maintien dans les lieux.

Les consorts [W] sollicitent la condamnation solidaire de la société AMEEN et ses gérants au paiement de la somme 590.185 euros (sauf à parfaire) au titre des loyers impayés depuis décembre 2012 en contre partie de la jouissance du local commercial, outre celle de 21.025 euros au titre des quote-parts de taxes foncières impayées depuis décembre 2012 (sauf à parfaire).

Il y a lieu de rappeler que la demande de paiement de loyers ne peut s’inscrire que sur la période courue jusqu’au 31 décembre 2021. Après cette date la société AMEEN étant occupant sans droit ni titre, est redevable le cas échéant d’une indemnité d’occupation, prétention dont n’est toutefois pas saisi le tribunal. Les sommes réclamées pour la période postérieure au 31 décembre 2021 ne constituent en effet plus des loyers au sens contractuel du terme, mais des indemnités d'occupation. Elles ne peuvent dès lors être prises en compte, le tribunal ne pouvant statuer au-delà des prétentions des parties telles qu'elles résultent de leurs dernières conclusions, en application de l'article 4 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de limiter la condamnation au titre des loyers aux seules échéances antérieures au 31 décembre 2021. 

En outre il convient de se reporter au commandement de payer signifié le 21 juin 2021. Ce commandement ne fait l’objet d’aucune critique en fait ou en droit de la part de la société AMEEN. Il sera par suite déclaré valable. 

Il a bien été tenu compte dans le décompte annexé audit commandement, de la diminution du prix du loyer ordonnée par jugement du 03 juin 2014 et fixant son montant à 3.500 euros au lieu de 5.000 euros. Au vu de ce décompte et faute pour la société AMEEN de démontrer le paiement des sommes réclamées, elle sera condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 439.000 euros au titre des loyers impayés pour la période de 2012 au 21 juin 2021, augmemntée de celle de 21.000 euros pour la période courue du 21 juin 2021 au 31 décembre 2021(3.500 euros x 6), soit au total 460.000 euros. Seule la société AMEEN sera condamnée, ses gérants n’étant pas parties à l’instance et aucune condamnation ne pouvant dès lors être prononcée contre ceux-ci.

S’agissant de la demande en paiement des quote-parts de taxes foncières, les défendeurs se contentent de produire une pièce tronquée (1 seule page sur 7) intitulée recours contre le TRESOR PUBLIC concernant la taxe foncière non réglée par la société AMEEN ( pièce n°43 des défendeurs). Elle mentionne une opposition à avis à tiers détenteur du 22 août 2023 d’un montant de 158.762 euros au titre de rappel de taxes foncières pour les années comprises entre 2013 et 2019 et de la taxe sur les friches commerciales pour l’année 2019. 

Ce document est radicalement insuffisant pour démontrer le principe et encore moins le montant de la somme réclamée au titre de la quote-part de taxes foncières. Or en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Les consorts [W], qui échouent à rapporter la preuve qui leur incombe, seront purement et simplement déboutés de leur demande en paiement des quotes-parts de taxes foncières.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La demanderesse qui succombe en toutes ses demandes, sera condamnée aux dépens, confomément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article700 du code de procédure civile “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (...) ”

Les défendeurs ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles pour défendre à la présente procédure, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il convient de condamner la société AMEEN à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société AMEEN sera par suite déboutée de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles.


Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Il sera donc rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE la société AMEEN de sa demande en nullité du congé pour travaux signifié le 21 juin 2021 ;

DECLARE valable le congé pour travaux signifié le 21 juin 2021 à la société AMEEN à la requête de Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], et Monsieur [Z] [W] et DIT qu’il a régulièrement mis fin au bail commercial conclu le 28 janvier 2005 à la date du 31 décembre 2021 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation dudit bail au 1er janvier 2022 ;

DEBOUTE en tant que de besoin, Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], et Monsieur [Z] [W], de leur demande subsidaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; 

DEBOUTE la société AMEEN de sa demande d’expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que de sa demande subsidaire en condamnation de Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], Monsieur [Z] [W] au paiement d’une indemnité d’éviction ;

ORDONNE l’expulsion de la société AMEEN et celle de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail commercial du 28 janvier 2005 résilié au 1er janvier 2022, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et DIT n’y avoir lieu à assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte ;

DEBOUTE la société AMEEN de sa demande de maintien dans les lieux ;

CONDAMNE la société AMEEN à verser à Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W] et Monsieur [Z] [W] la somme 460.000 euros, au titre des loyers impayés à la date du 31 décembre 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], et Monsieur [Z] [W] de leur demande en paiement au titre des quote-parts de taxes foncières;

CONDAMNE la société AMEEN à verser à Monsieur [D] [W], Madame [L] [W] épouse [N], Monsieur [Y] [W], et Monsieur [Z] [W], une indemnité pour frais irrépétibles de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formée par la société AMEEN, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif; 

CONDAMNE la société AMEEN aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Fait et jugé à [Localité 6], le 23 juin 2026.
Jugement signé par Catherine BARRAT, vice-présidente et Olivia REINE DIT REINETTE, Greffière.

La Greffière La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T23:02:15.308Z.