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Décision de justice

Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 8 juillet 2026, n° 21/02257

AutreBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 4 juin 2015, Mme [K] [Y] épouse [I] (ci-après désignée Mme [I]) a acquis de Mme [G] [Q] épouse [M], nue-propriétaire, et de [Localité 5] [T] [Q], usufruitière, une maison d'habitation avec arrière-cour, sise [Adresse 2] à [Localité 1] (82), cadastrée section BZ n°[Cadastre 1] pour 0a 88 ca. 



Dans cet acte, il est mentionné que :

- [Localité 5] [Q] a acquis ses droits sur le bien par acte de donation-partage reçu le 8 mars 1974 par Me [C], notaire à [Localité 1], et publié le 15 mai 1974 volume 4648 n°29 ;

- Mme [G] [M] selon donation en nue-propriété par acte reçu le 31 août 2007 par Me [C] et publié le 18 octobre 2007 volume 2007P n° 5805. 



L'acte précise également, au titre « Servitudes », qu'il résulte de l'acte susvisé du 31 août 2007 que « le donateur déclare qu'il existe une servitude de passage, non révélée par les titres, dans la cour de l'immeuble objet des présentes, et permettant aux voisins d'accéder à leur propriété à pied ou en voiture. Le donataire déclare connaître parfaitement l'existence de cette servitude [...] L'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation, bien que non publiée au fichier immobilier, soit que les occupants respectifs des parcelles cadastrées section BZ n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], traversent la cour arrière du bien objet des présentes, en passant par la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 4]. Vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. »



Par acte authentique du 12 septembre 2018, Mme [L] [E] et M. [F] [O] (ci-après désignés les consorts [X]) ont acquis, indivisément entre eux, de Mme [J] [U] et M. [D] [U] les biens suivants :

- une parcelle de terre avec construction à usage de maison d'habitation et maisonnette de type T2 sises [Adresse 3] à [Localité 1] (82), cadastrée section BZ n°[Cadastre 2] ;

- un garage édifié sur la parcelle BZ n°[Cadastre 5].



Au titre « Origine de propriété », il est indiqué dans cet acte que le bien vendu appartient aux vendeurs par l'acquisition de la nue-propriété qu'ils en avaient fait conjointement de Mme [A] [S] [G] [H] veuve [N] suivant acte reçu le 29 juin 1990, l'usufruit réservé au profit de M. [Z] [V] [U] étant quant à lui sans objet des suites de son décès survenu le 5 avril 2018 ; qu'antérieurement, le bien appartenait à Mme [A] [H] par l'acquisition qu'elle en avait faite de Mme [W] [P], Mme [R] [B] et Mme [VZ] [B] aux termes d'un acte reçu le 29 avril 1965 par Me [C], notaire à [Localité 1].



Ce même acte précise que « dans l'acte de vente reçu par Me [GQ] le 27 octobre 1976 publié à [Localité 1] le 1er décembre 1976 volume 5070 n° 28 contenant vente du n° [Cadastre 5] section ZB il a été stipulé : une parcelle de terre sur laquelle est édifiée une remise en très mauvais état sise à [Localité 1] [Adresse 4] n° [Cadastre 6] A, figurant au plan cadastral rénové de cette commune sous le n° [Cadastre 5] de la section ZB pour une contenance de 00a22ca avec pour y accéder un droit de passage sur la parcelle cadastrée sous le n°[Cadastre 7] section ZB dont l'entrée se trouve [Adresse 4] entre les maisons n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9]. »



Mme [I] a fait édifier, dans l'arrière-cour de sa propriété, une construction en parpaings adossée à sa maison d'habitation.



Soutenant que cette construction avait été bâtie sur la servitude de passage leur bénéficiant, empêchant ainsi l'accès à leur garage, les consorts [X] ont, par acte du 30 septembre 2020, fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir la démolition de cet ouvrage ordonnée sous astreinte. 

Ils ont en outre, revendiquant la propriété d'un mur mitoyen entre les parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] en vertu d'un acte notarié du 13 juillet 1990, sollicité sa remise en état sous astreinte en faisant valoir que Mme [I] y avait créé une ouverture sans leur autorisation.



Par jugement du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :

- débouté les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamné les consorts [X] à payer à Mme [I] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné les consorts [X] aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire de ladite décision est de droit.



Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que les pièces produites aux débats étaient insuffisantes pour établir que l'accès revendiqué par les consorts [X] au titre de la servitude dont Mme [I] avait connaissance lors de son acquisition était devenu impossible du fait de la construction de l'ouvrage incriminé dans la mesure où, la possibilité d'une man'uvre dans l'espace amoindri n'étant pas nécessairement altérée, l'impossibilité d'accéder à la remise servant de garage, et consécutivement l'atteinte à la servitude de passage, n'était pas objectivement démontrées. Il a ainsi rejeté la demande de démolition de l'ouvrage tant sur le fondement de la servitude de passage que sur celui des troubles anormaux du voisinage. 



Il a par ailleurs retenu que l'ouverture litigieuse n'avait pas été réalisée dans le mur pignon, dont la mitoyenneté avait été cédée à l'auteur des consorts [X] par acte du 13 juillet 1990, mais dans un des murs de l'immeuble appartenant exclusivement à Mme [I] et à une hauteur supérieure au toit plat surplombant le mur pignon, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à application des dispositions de l'article 676 du code civil, et que, si l'ouverture réalisée avec ouvrant ne respectait pas les dispositions relatives au mur non mitoyen, étant située au-dessus de l'héberge du toit des demandeurs ne présentant lui-même aucune ouverture, il n'existait aucun risque d'indiscrétion ; qu'au surplus, étant située à plus de 60 centimètres au-dessus du fonds des demandeurs, cette fenêtre n'était pas soumise aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil.



Les consorts [X] ont formé appel le 19 mai 2021, désignant Mme [I] en qualité d'intimée, et visant dans leur déclaration l'ensemble des dispositions du jugement.



Par arrêt du 16 mai 2023, cette cour a :

- confirmé le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leurs demandes tendant à la remise en état sous astreinte du mur dans lequel Mme [I] a ouvert une fenêtre et à la suppression de ladite ouverture ;

y ajoutant,

- dit que la partie du mur pignon dans laquelle Mme [I] a ouvert une fenêtre au-dessus de la partie du toit surélevé de l'immeuble appartenant aux consorts [X] lui appartient exclusivement ;



- avant dire droit sur la demande des consorts [X] tendant à la démolition de l'ouvrage édifié par Mme [I] sur la parcelle BZ [Cadastre 1] lui appartenant à [Localité 1], pour atteinte au droit de passage bénéficiant aux fonds cadastrés BZ [Cadastre 2] et [Cadastre 5] dans la même commune, ordonné une mesure d'expertise aux fins d'éclairer la juridiction à propos de l'incidence de ladite construction sur l'accès au garage des consorts [X] et désigné M. [CR] [RY] pour y procéder.



Aux termes de son rapport déposé le 29 mai 2024, M. [RY] a conclu au fait qu'à la suite de l'édification de la construction litigieuse, l'accès en véhicule automobile au garage des consorts [X] (BZ [Cadastre 5]) ne demeurait possible qu'en l'absence de voiture garée sur l'emplacement de stationnement matérialisé au pied du bâtiment situé sur la parcelle voisine BZ [Cadastre 4], laquelle doit être elle-même traversée afin de pouvoir accéder depuis la rue à l'arrière de la parcelle BZ [Cadastre 1] appartenant à Mme [I].





PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions en lecture de rapport du 8 avril 2025, les consorts [X], appelants, demandent à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 4 mai 2021 ; 



statuant à nouveau, 

- condamner Mme [I] à supprimer l'ouvrage édifié sur la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1], portant atteinte de manière illicite au droit de passage dont ils bénéficient, et constituant également un trouble anormal de voisinage, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner Mme [I] à payer aux consorts [X] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me Olivier Massol, avocat, sur ses dires et affirmations de droit.



Au soutien de leurs prétentions, ils se prévalent du fait qu'il n'est pas contesté que Mme [I] est débitrice à leur profit d'une servitude de passage au travers de l'arrière-cour de sa parcelle afin de leur permettre d'accéder à pied ou en véhicule à leur fonds BZ [Cadastre 5]. Ils font valoir qu'il ressort du rapport d'expertise que l'ouvrage qu'elle a réalisé rend désormais impossible cet accès, sauf à ce qu'aucun véhicule ne soit garé sur la place de stationnement située sur la parcelle BZ [Cadastre 4], laquelle est une place matérialisée au sol qui permet ainsi un stationnement en toute légalité.

Ils ajoutent que le bâtiment édifié sur leur parcelle BZ [Cadastre 5] est à usage de garage, comme cela est mentionné dans leur acte d'acquisition ainsi que dans l'avis de taxe foncière qu'ils versent aux débats.



Par conclusions en lecture de rapport du 9 avril 2025, Mme [I], intimée, demande à la cour, au visa des articles 637, 682, 675 et suivants et 1353 du code civil, de : 

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

- débouter les consorts [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner les consorts [X] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les consorts [X] aux dépens de l'instance.



Elle oppose aux appelants que le premier juge a parfaitement apprécié le fait que la construction adossée à sa maison d'habitation ne leur interdit pas de traverser son arrière-cour en voiture et que le rapport d'expertise ne remet pas en cause ce constat. Elle ajoute que la parcelle BZ [Cadastre 5] n'a pas la destination de garage mais qu'elle supporte une simple « remise en très mauvais état » tandis qu'à l'instar de l'ensemble du voisinage, elle a pu constater que les consorts [X] n'ont jamais garé leur véhicule à l'intérieur de celle-ci mais se sont toujours contentés de le stationner devant, dans leur propre arrière-cour. Elle fait enfin valoir que la démolition de la construction litigieuse ne peut être ordonnée dès lors qu'elle a été régulièrement édifiée en vertu d'une déclaration préalable de travaux.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 11 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



Sur la saisine de la cour



La cour ayant statué dans son arrêt du 16 mai 2023 sur la partie du litige relative à l'ouverture pratiquée par Mme [I] dans le mur pignon, elle ne demeure saisie que des demandes relatives à la construction édifiée sur l'arrière de sa parcelle BZ [Cadastre 1].





Sur la demande en démolition



Aux termes de l'article 701 du code civil, le propriétaire d'un fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tend à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode.



En l'espèce, comme exposé dans l'arrêt précédemment rendu le 16 mai 2023, il ressort des actes d'acquisition versés aux débats que le fonds BZ [Cadastre 1] acquis par Mme [I] est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds BZ [Cadastre 2] et [Cadastre 5] acquis par les consorts [X]. Cette servitude, qui porte sur la cour située à l'arrière de la parcelle BZ [Cadastre 1], tient au fait de devoir souffrir le passage à pied ou en voiture des consorts [X], et ce au moyen d'un cheminement qui suppose également de traverser la parcelle voisine BZ [Cadastre 4] confrontant le domaine public.



L'existence de cette servitude de passage n'est pas contestée par Mme [I] qui en discute uniquement l'objet exact et l'utilité en se prévalant du fait que, d'une part, l'acte du 27 octobre 1976 fait état d'une « remise en très mauvais état » et non d'un garage et que, d'autre part, les consorts [X] n'y ont jamais stationné leur véhicule et n'occupent plus les lieux puisqu'ils les ont donnés en location.



Or, il ressort de l'acte du 4 juin 2015 par lequel Mme [I] a acquis la parcelle BZ [Cadastre 1] que celle-ci est grevée d'une servitude de passage « à pied ou en voiture » tandis que l'acte d'acquisition des consorts [X] du 12 septembre 2018 stipule quant à lui, à propos de la construction édifiée sur le fonds BZ [Cadastre 5], qu'il s'agit d'un garage. 

Il ne saurait être ainsi considéré que le terme « remise » employé dans l'acte du 27 octobre 1976 puisse contenir une quelconque restriction d'usage de cette servitude au détriment des véhicules automobiles, étant en outre observé qu'une remise désigne un local destiné à mettre les voitures (historiquement hippomobiles) à couvert et qu'il ressort des constatations techniques réalisées par M. [RY] que le stationnement d'un véhicule automobile au sein du bâtiment situé sur la parcelle BZ [Cadastre 5] est possible au regard de ses dimensions et des portes battantes dont il est équipé. 



Par ailleurs, la cour rappelle qu'à l'instar du propriétaire d'une chose, lequel n'est pas tenu de s'en servir pour exiger des tiers qu'ils s'abstiennent de porter atteinte à ses prérogatives, l'existence d'une servitude conventionnelle de passage n'impose pas au propriétaire du fonds dominant d'en avoir joui auparavant pour interdire au propriétaire du fonds servant d'y faire obstacle. En effet, son éventuel désintérêt à l'égard de ladite servitude ne peut l'en priver sauf à ce que le propriétaire du fonds servant démontre en avoir eu une possession utile contraire durant 30 ans.

Or, au cas précis, celle-ci n'est pas démontrée tandis que le fait que les consorts [X] ait pu donner leur bien à bail, à le supposer établi, demeure indifférent à leur qualité de titulaire de la servitude de passage au profit du fonds BZ [Cadastre 5] leur appartenant.



Les consorts [X] sont par conséquent bien fondés à invoquer celle-ci afin d'exiger de Mme [I] qu'elle s'abstienne de faire obstacle à l'exercice de leur droit de passer dans son arrière-cour afin d'accéder en véhicule automobile à leur garage situé sur le fonds BZ [Cadastre 5].



À cet égard, dans son rapport, M. [RY] relève que si la construction réalisée par Mme [I] n'interdit pas en elle-même cet accès puisque l'espace résiduel de 3 mètres qu'elle laisse avec le mur du bâtiment édifiée sur le fonds BZ [Cadastre 4] est suffisamment large pour assurer le passage d'un véhicule automobile, cet espace se situe à proximité immédiate et dans l'axe d'une place de stationnement matérialisée au pied dudit bâtiment. Il précise que seule l'absence de véhicule stationné sur cet emplacement permet d'accéder en voiture au passage laissé libre par la construction litigieuse alors qu'auparavant la circulation automobile pouvait être réalisée sans entrave, y compris en cas de véhicule garé à cet endroit.



La cour observe que Mme [I] ne conteste pas l'existence de cet emplacement de stationnement sur la parcelle BZ [Cadastre 4] dont elle ne discute pas non plus la licéité mais se contente d'affirmer que l'accès à la parcelle BZ [Cadastre 5] demeure possible en véhicule automobile alors même que les observations techniques de l'expert, lesquelles sont étayées par un mesurage précis accompagné de projections de circulation détaillées et figurées dans les plans annexés à son rapport, démontrent parfaitement le contraire.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la construction litigieuse diminue l'usage de la servitude dont bénéficie les consorts [X] puisque ces derniers ne sont plus désormais certains de pouvoir traverser en voiture l'arrière-cour de Mme [I] dès lors que l'accès résiduel à celle-ci se situe à proximité immédiate et dans l'axe d'un emplacement de stationnement situé sur le fonds voisin BZ [Cadastre 4], lequel doit lui-même être traversé afin de rejoindre l'espace public.



Enfin, à le supposer établi, le fait que cet ouvrage ait pu être édifié en vertu d'une déclaration préalable n'ayant pas donné lieu à opposition de l'autorité administrative compétente en matière d'urbanisme est dépourvu d'emport sur sa régularité au regard de la servitude de passage dont bénéficient les consorts [X] dans la mesure où toute autorisation d'urbanisme n'est jamais délivrée que « sous réserve du droit des droits des tiers » et ne présume pas ainsi du respect des obligations et servitudes de droit privé.



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leur demande en démolition de l'ouvrage édifié par Mme [I] sur la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1].



Celle-ci sera ordonnée sous un délai de 6 mois à l'expiration duquel sera prononcé une astreinte de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de 6 mois.





Sur les demandes accessoires



L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant devant la cour, Mme [I] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Le jugement sera infirmé sur les dépens et frais irrépétibles.



L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.



En l'espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de condamner Mme [I] à verser aux consorts [X] pris ensemble la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite du restant de sa saisine à la suite de l'arrêt rendu le 16 mai 2023,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 4 mai 2021 ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [K] [Y] épouse [I] à supprimer la construction qu'elle a fait édifier à l'arrière de sa maison d'habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 1] (parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 1]), dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et, à l'expiration de ce délai, sous astreinte de la somme de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de 6 mois ;



Condamne Mme [K] [Y] épouse [I] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;



Autorise Me Olivier Massol, avocat associé de la SELARL Massol Avocats, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ; 



Condamne Mme [K] [Y] épouse [I] à verser à Mme [L] [E] et M. [F] [O] pris ensemble la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



 La greffière La présidente 

























La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

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Texte intégral
08/07/2026



ARRÊT N° 26/ 268



N° RG 21/02257

N° Portalis DBVI-V-B7F-OFPN

LI - SC



Décision déférée du 04 Mai 2021

TJ de [Localité 1] - 20/00913

AF. RIBEYRON





















































INFIRMATION

























































Grosse délivrée le 08/07/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTS



Madame [L] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [F] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE







INTIMEE



Madame [K] [Y] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Diane PAYROU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro [Localité 3].2021.014346 du 21/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 11 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 4 juin 2015, Mme [K] [Y] épouse [I] (ci-après désignée Mme [I]) a acquis de Mme [G] [Q] épouse [M], nue-propriétaire, et de [Localité 5] [T] [Q], usufruitière, une maison d'habitation avec arrière-cour, sise [Adresse 2] à [Localité 1] (82), cadastrée section BZ n°[Cadastre 1] pour 0a 88 ca. 



Dans cet acte, il est mentionné que :

- [Localité 5] [Q] a acquis ses droits sur le bien par acte de donation-partage reçu le 8 mars 1974 par Me [C], notaire à [Localité 1], et publié le 15 mai 1974 volume 4648 n°29 ;

- Mme [G] [M] selon donation en nue-propriété par acte reçu le 31 août 2007 par Me [C] et publié le 18 octobre 2007 volume 2007P n° 5805. 



L'acte précise également, au titre « Servitudes », qu'il résulte de l'acte susvisé du 31 août 2007 que « le donateur déclare qu'il existe une servitude de passage, non révélée par les titres, dans la cour de l'immeuble objet des présentes, et permettant aux voisins d'accéder à leur propriété à pied ou en voiture. Le donataire déclare connaître parfaitement l'existence de cette servitude [...] L'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation, bien que non publiée au fichier immobilier, soit que les occupants respectifs des parcelles cadastrées section BZ n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], traversent la cour arrière du bien objet des présentes, en passant par la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 4]. Vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. »



Par acte authentique du 12 septembre 2018, Mme [L] [E] et M. [F] [O] (ci-après désignés les consorts [X]) ont acquis, indivisément entre eux, de Mme [J] [U] et M. [D] [U] les biens suivants :

- une parcelle de terre avec construction à usage de maison d'habitation et maisonnette de type T2 sises [Adresse 3] à [Localité 1] (82), cadastrée section BZ n°[Cadastre 2] ;

- un garage édifié sur la parcelle BZ n°[Cadastre 5].



Au titre « Origine de propriété », il est indiqué dans cet acte que le bien vendu appartient aux vendeurs par l'acquisition de la nue-propriété qu'ils en avaient fait conjointement de Mme [A] [S] [G] [H] veuve [N] suivant acte reçu le 29 juin 1990, l'usufruit réservé au profit de M. [Z] [V] [U] étant quant à lui sans objet des suites de son décès survenu le 5 avril 2018 ; qu'antérieurement, le bien appartenait à Mme [A] [H] par l'acquisition qu'elle en avait faite de Mme [W] [P], Mme [R] [B] et Mme [VZ] [B] aux termes d'un acte reçu le 29 avril 1965 par Me [C], notaire à [Localité 1].



Ce même acte précise que « dans l'acte de vente reçu par Me [GQ] le 27 octobre 1976 publié à [Localité 1] le 1er décembre 1976 volume 5070 n° 28 contenant vente du n° [Cadastre 5] section ZB il a été stipulé : une parcelle de terre sur laquelle est édifiée une remise en très mauvais état sise à [Localité 1] [Adresse 4] n° [Cadastre 6] A, figurant au plan cadastral rénové de cette commune sous le n° [Cadastre 5] de la section ZB pour une contenance de 00a22ca avec pour y accéder un droit de passage sur la parcelle cadastrée sous le n°[Cadastre 7] section ZB dont l'entrée se trouve [Adresse 4] entre les maisons n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9]. »



Mme [I] a fait édifier, dans l'arrière-cour de sa propriété, une construction en parpaings adossée à sa maison d'habitation.



Soutenant que cette construction avait été bâtie sur la servitude de passage leur bénéficiant, empêchant ainsi l'accès à leur garage, les consorts [X] ont, par acte du 30 septembre 2020, fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir la démolition de cet ouvrage ordonnée sous astreinte. 

Ils ont en outre, revendiquant la propriété d'un mur mitoyen entre les parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] en vertu d'un acte notarié du 13 juillet 1990, sollicité sa remise en état sous astreinte en faisant valoir que Mme [I] y avait créé une ouverture sans leur autorisation.



Par jugement du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :

- débouté les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamné les consorts [X] à payer à Mme [I] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné les consorts [X] aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire de ladite décision est de droit.



Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que les pièces produites aux débats étaient insuffisantes pour établir que l'accès revendiqué par les consorts [X] au titre de la servitude dont Mme [I] avait connaissance lors de son acquisition était devenu impossible du fait de la construction de l'ouvrage incriminé dans la mesure où, la possibilité d'une man'uvre dans l'espace amoindri n'étant pas nécessairement altérée, l'impossibilité d'accéder à la remise servant de garage, et consécutivement l'atteinte à la servitude de passage, n'était pas objectivement démontrées. Il a ainsi rejeté la demande de démolition de l'ouvrage tant sur le fondement de la servitude de passage que sur celui des troubles anormaux du voisinage. 



Il a par ailleurs retenu que l'ouverture litigieuse n'avait pas été réalisée dans le mur pignon, dont la mitoyenneté avait été cédée à l'auteur des consorts [X] par acte du 13 juillet 1990, mais dans un des murs de l'immeuble appartenant exclusivement à Mme [I] et à une hauteur supérieure au toit plat surplombant le mur pignon, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à application des dispositions de l'article 676 du code civil, et que, si l'ouverture réalisée avec ouvrant ne respectait pas les dispositions relatives au mur non mitoyen, étant située au-dessus de l'héberge du toit des demandeurs ne présentant lui-même aucune ouverture, il n'existait aucun risque d'indiscrétion ; qu'au surplus, étant située à plus de 60 centimètres au-dessus du fonds des demandeurs, cette fenêtre n'était pas soumise aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil.



Les consorts [X] ont formé appel le 19 mai 2021, désignant Mme [I] en qualité d'intimée, et visant dans leur déclaration l'ensemble des dispositions du jugement.



Par arrêt du 16 mai 2023, cette cour a :

- confirmé le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leurs demandes tendant à la remise en état sous astreinte du mur dans lequel Mme [I] a ouvert une fenêtre et à la suppression de ladite ouverture ;

y ajoutant,

- dit que la partie du mur pignon dans laquelle Mme [I] a ouvert une fenêtre au-dessus de la partie du toit surélevé de l'immeuble appartenant aux consorts [X] lui appartient exclusivement ;



- avant dire droit sur la demande des consorts [X] tendant à la démolition de l'ouvrage édifié par Mme [I] sur la parcelle BZ [Cadastre 1] lui appartenant à [Localité 1], pour atteinte au droit de passage bénéficiant aux fonds cadastrés BZ [Cadastre 2] et [Cadastre 5] dans la même commune, ordonné une mesure d'expertise aux fins d'éclairer la juridiction à propos de l'incidence de ladite construction sur l'accès au garage des consorts [X] et désigné M. [CR] [RY] pour y procéder.



Aux termes de son rapport déposé le 29 mai 2024, M. [RY] a conclu au fait qu'à la suite de l'édification de la construction litigieuse, l'accès en véhicule automobile au garage des consorts [X] (BZ [Cadastre 5]) ne demeurait possible qu'en l'absence de voiture garée sur l'emplacement de stationnement matérialisé au pied du bâtiment situé sur la parcelle voisine BZ [Cadastre 4], laquelle doit être elle-même traversée afin de pouvoir accéder depuis la rue à l'arrière de la parcelle BZ [Cadastre 1] appartenant à Mme [I].





PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions en lecture de rapport du 8 avril 2025, les consorts [X], appelants, demandent à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 4 mai 2021 ; 



statuant à nouveau, 

- condamner Mme [I] à supprimer l'ouvrage édifié sur la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1], portant atteinte de manière illicite au droit de passage dont ils bénéficient, et constituant également un trouble anormal de voisinage, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner Mme [I] à payer aux consorts [X] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me Olivier Massol, avocat, sur ses dires et affirmations de droit.



Au soutien de leurs prétentions, ils se prévalent du fait qu'il n'est pas contesté que Mme [I] est débitrice à leur profit d'une servitude de passage au travers de l'arrière-cour de sa parcelle afin de leur permettre d'accéder à pied ou en véhicule à leur fonds BZ [Cadastre 5]. Ils font valoir qu'il ressort du rapport d'expertise que l'ouvrage qu'elle a réalisé rend désormais impossible cet accès, sauf à ce qu'aucun véhicule ne soit garé sur la place de stationnement située sur la parcelle BZ [Cadastre 4], laquelle est une place matérialisée au sol qui permet ainsi un stationnement en toute légalité.

Ils ajoutent que le bâtiment édifié sur leur parcelle BZ [Cadastre 5] est à usage de garage, comme cela est mentionné dans leur acte d'acquisition ainsi que dans l'avis de taxe foncière qu'ils versent aux débats.



Par conclusions en lecture de rapport du 9 avril 2025, Mme [I], intimée, demande à la cour, au visa des articles 637, 682, 675 et suivants et 1353 du code civil, de : 

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

- débouter les consorts [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner les consorts [X] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les consorts [X] aux dépens de l'instance.



Elle oppose aux appelants que le premier juge a parfaitement apprécié le fait que la construction adossée à sa maison d'habitation ne leur interdit pas de traverser son arrière-cour en voiture et que le rapport d'expertise ne remet pas en cause ce constat. Elle ajoute que la parcelle BZ [Cadastre 5] n'a pas la destination de garage mais qu'elle supporte une simple « remise en très mauvais état » tandis qu'à l'instar de l'ensemble du voisinage, elle a pu constater que les consorts [X] n'ont jamais garé leur véhicule à l'intérieur de celle-ci mais se sont toujours contentés de le stationner devant, dans leur propre arrière-cour. Elle fait enfin valoir que la démolition de la construction litigieuse ne peut être ordonnée dès lors qu'elle a été régulièrement édifiée en vertu d'une déclaration préalable de travaux.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 11 mai 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la saisine de la cour



La cour ayant statué dans son arrêt du 16 mai 2023 sur la partie du litige relative à l'ouverture pratiquée par Mme [I] dans le mur pignon, elle ne demeure saisie que des demandes relatives à la construction édifiée sur l'arrière de sa parcelle BZ [Cadastre 1].





Sur la demande en démolition



Aux termes de l'article 701 du code civil, le propriétaire d'un fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tend à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode.



En l'espèce, comme exposé dans l'arrêt précédemment rendu le 16 mai 2023, il ressort des actes d'acquisition versés aux débats que le fonds BZ [Cadastre 1] acquis par Mme [I] est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds BZ [Cadastre 2] et [Cadastre 5] acquis par les consorts [X]. Cette servitude, qui porte sur la cour située à l'arrière de la parcelle BZ [Cadastre 1], tient au fait de devoir souffrir le passage à pied ou en voiture des consorts [X], et ce au moyen d'un cheminement qui suppose également de traverser la parcelle voisine BZ [Cadastre 4] confrontant le domaine public.



L'existence de cette servitude de passage n'est pas contestée par Mme [I] qui en discute uniquement l'objet exact et l'utilité en se prévalant du fait que, d'une part, l'acte du 27 octobre 1976 fait état d'une « remise en très mauvais état » et non d'un garage et que, d'autre part, les consorts [X] n'y ont jamais stationné leur véhicule et n'occupent plus les lieux puisqu'ils les ont donnés en location.



Or, il ressort de l'acte du 4 juin 2015 par lequel Mme [I] a acquis la parcelle BZ [Cadastre 1] que celle-ci est grevée d'une servitude de passage « à pied ou en voiture » tandis que l'acte d'acquisition des consorts [X] du 12 septembre 2018 stipule quant à lui, à propos de la construction édifiée sur le fonds BZ [Cadastre 5], qu'il s'agit d'un garage. 

Il ne saurait être ainsi considéré que le terme « remise » employé dans l'acte du 27 octobre 1976 puisse contenir une quelconque restriction d'usage de cette servitude au détriment des véhicules automobiles, étant en outre observé qu'une remise désigne un local destiné à mettre les voitures (historiquement hippomobiles) à couvert et qu'il ressort des constatations techniques réalisées par M. [RY] que le stationnement d'un véhicule automobile au sein du bâtiment situé sur la parcelle BZ [Cadastre 5] est possible au regard de ses dimensions et des portes battantes dont il est équipé. 



Par ailleurs, la cour rappelle qu'à l'instar du propriétaire d'une chose, lequel n'est pas tenu de s'en servir pour exiger des tiers qu'ils s'abstiennent de porter atteinte à ses prérogatives, l'existence d'une servitude conventionnelle de passage n'impose pas au propriétaire du fonds dominant d'en avoir joui auparavant pour interdire au propriétaire du fonds servant d'y faire obstacle. En effet, son éventuel désintérêt à l'égard de ladite servitude ne peut l'en priver sauf à ce que le propriétaire du fonds servant démontre en avoir eu une possession utile contraire durant 30 ans.

Or, au cas précis, celle-ci n'est pas démontrée tandis que le fait que les consorts [X] ait pu donner leur bien à bail, à le supposer établi, demeure indifférent à leur qualité de titulaire de la servitude de passage au profit du fonds BZ [Cadastre 5] leur appartenant.



Les consorts [X] sont par conséquent bien fondés à invoquer celle-ci afin d'exiger de Mme [I] qu'elle s'abstienne de faire obstacle à l'exercice de leur droit de passer dans son arrière-cour afin d'accéder en véhicule automobile à leur garage situé sur le fonds BZ [Cadastre 5].



À cet égard, dans son rapport, M. [RY] relève que si la construction réalisée par Mme [I] n'interdit pas en elle-même cet accès puisque l'espace résiduel de 3 mètres qu'elle laisse avec le mur du bâtiment édifiée sur le fonds BZ [Cadastre 4] est suffisamment large pour assurer le passage d'un véhicule automobile, cet espace se situe à proximité immédiate et dans l'axe d'une place de stationnement matérialisée au pied dudit bâtiment. Il précise que seule l'absence de véhicule stationné sur cet emplacement permet d'accéder en voiture au passage laissé libre par la construction litigieuse alors qu'auparavant la circulation automobile pouvait être réalisée sans entrave, y compris en cas de véhicule garé à cet endroit.



La cour observe que Mme [I] ne conteste pas l'existence de cet emplacement de stationnement sur la parcelle BZ [Cadastre 4] dont elle ne discute pas non plus la licéité mais se contente d'affirmer que l'accès à la parcelle BZ [Cadastre 5] demeure possible en véhicule automobile alors même que les observations techniques de l'expert, lesquelles sont étayées par un mesurage précis accompagné de projections de circulation détaillées et figurées dans les plans annexés à son rapport, démontrent parfaitement le contraire.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la construction litigieuse diminue l'usage de la servitude dont bénéficie les consorts [X] puisque ces derniers ne sont plus désormais certains de pouvoir traverser en voiture l'arrière-cour de Mme [I] dès lors que l'accès résiduel à celle-ci se situe à proximité immédiate et dans l'axe d'un emplacement de stationnement situé sur le fonds voisin BZ [Cadastre 4], lequel doit lui-même être traversé afin de rejoindre l'espace public.



Enfin, à le supposer établi, le fait que cet ouvrage ait pu être édifié en vertu d'une déclaration préalable n'ayant pas donné lieu à opposition de l'autorité administrative compétente en matière d'urbanisme est dépourvu d'emport sur sa régularité au regard de la servitude de passage dont bénéficient les consorts [X] dans la mesure où toute autorisation d'urbanisme n'est jamais délivrée que « sous réserve du droit des droits des tiers » et ne présume pas ainsi du respect des obligations et servitudes de droit privé.



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leur demande en démolition de l'ouvrage édifié par Mme [I] sur la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1].



Celle-ci sera ordonnée sous un délai de 6 mois à l'expiration duquel sera prononcé une astreinte de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de 6 mois.





Sur les demandes accessoires



L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant devant la cour, Mme [I] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Le jugement sera infirmé sur les dépens et frais irrépétibles.



L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.



En l'espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de condamner Mme [I] à verser aux consorts [X] pris ensemble la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite du restant de sa saisine à la suite de l'arrêt rendu le 16 mai 2023,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 4 mai 2021 ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [K] [Y] épouse [I] à supprimer la construction qu'elle a fait édifier à l'arrière de sa maison d'habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 1] (parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 1]), dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et, à l'expiration de ce délai, sous astreinte de la somme de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de 6 mois ;



Condamne Mme [K] [Y] épouse [I] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;



Autorise Me Olivier Massol, avocat associé de la SELARL Massol Avocats, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ; 



Condamne Mme [K] [Y] épouse [I] à verser à Mme [L] [E] et M. [F] [O] pris ensemble la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



 La greffière La présidente 

























La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

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Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 676, code civil 682, code civil 675, code civil 679, code civil 637, code civil 701, code civil 678). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-23T17:42:10.987Z.