Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 3, 9 juillet 2026, n° 25/00078

Motifs

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 27 novembre 2025
Date des débats : 29 janvier 2026
Date de réouverture des débats : 18 juin 2026
Date de la mise à disposition : 09 juillet 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [L] [U] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section V numéro [Cadastre 1] sise au [Adresse 4] à [Localité 6], ledit immeuble étant soumis au régime de la copropriété, composé des lots suivants :
- lot n°1 situé au rez-de-chaussée, représentant 36/1000ème des parties communes générales, d’une surface utile de 49,83 m² ;
- lot n°2 situé au 1er étage représentant 199/1000ème des parties communes générales, d’une surface utile de 20 m² ;
- lots n°3 et n°4, réunis et situés au 1er étage et combles, représentant 318/1000èmes des parties communes générales, d’une surface utile de 43,44 m² ;
- lot n°5 et 6, correspondant à deux caves, représentant 123/1000ème des parties communes générales, d’une surface utile de 44,20 m² ;

Par arrêté préfectoral en date du 20 décembre 2021, le Préfet de Seine-[Localité 1] a constaté que l’immeuble présentait une situation d’insalubrité et a ordonné à Monsieur [L] [U] de réaliser dans un délai d’un mois diverses mesures dont la cessation de la mise à disposition du local à des fins d’habitation et la suppression des équipements sanitaires et de la cuisine au départ des occupants.

A la suite de plusieurs signalements, un architecte de la ville de [Localité 1] a procédé à la visite du bien sis [Adresse 4], a constaté divers désordres et a proposé la désignation judiciaire d’un expert en vue de dresser un constat de l’état des bâtiments.

Par ordonnance de référé rendue le 11 février 2022, le tribunal administratif de Montreuil a désigné un expert qui, selon son rapport en date du 14 février 2022, a considéré l’existence d’un péril imminent et a préconisé des mesures de nature à mettre fin au péril imminent sous un délai de trois jours et des mesures de nature à mettre fin au péril ordinaire sous un délai de six mois.

Par arrêté de mise en sécurité en date du 23 février 2022, le maire de la commune de [Localité 1] a mis en demeure Monsieur [L] [U] de procéder à des mesures de sécurité.

Par arrêté de mise en sécurité du 4 février 2025, les copropriétaires de l’immeuble voisin sis [Adresse 5] ont également été mises en demeure de procéder à des mesures de sécurité en raison de nombreux désordres affectants l’immeuble.

Monsieur [L] [U] a adressé une déclaration d’intention d’aliéner visant les biens mentionnés ci-dessus, au prix de 175.000 €, à la mairie de [Localité 7] qui a réceptionné cette déclaration le 24 décembre 2024.

Dans le cadre d’une convention d’intervention foncière en date du 24 juin 2022, s’inscrivant dans un programme pluriannuel d’intervention, l’Etablissement Public foncier d’Île-de-France (ci-après l’EPFIF) a exercé son droit de préemption urbain par une décision du 18 mars 2025 et a offert d’acquérir lesdits biens au prix de 70.000 €.

Monsieur [L] [U] a refusé cette proposition par courrier notifié le 16 mai 2025.

Par un mémoire de saisine du 27 mai 2025 reçu le 30 mai 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

Ce mémoire a été notifié à Monsieur [L] [U] par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2025, présentée et signée le 30 mai 2025. 


L’EPFIF a justifié avoir consigné le 15 juillet 2025 une somme de 32.250 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 27 novembre 2025 par ordonnance du 18 septembre 2025 dûment notifiée.

Monsieur [L] [U] était présent et représentée lors du transport judiciaire sur les lieux des biens expropriés au cours duquel la date d’audience a été fixée au 29 janvier 2026.

Par mémoire de saisine du 27 mai 2025, soutenu à l’audience, l’EPFIF, se basant sur la méthode de la récupération foncière, sollicite du juge de l’expropriation de :
- fixer la date de référence au 25 février 2020
- fixer le prix des lots n°1 à 6 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], à la somme de 70.000 € selon la méthode de la récupération foncière ;
- écarter l’exécution provisoire ;

Par “mémoire récapitulatif et complémentaire n°2" en date du 23 décembre 2025, soutenu à l’audience, Monsieur [L] [U] écarte la méthode de la récupération foncière et demande au juge de l’expropriation de :
- fixer la date de référence au 31 mars 2020 ;
- fixer le prix d’aliénation à la somme de 445.684,33 euros en ce compris une commission d’agence de 24.000 euros à la charge du vendeur ;
- ordonner l’exécution provisoire ;
- débouter l’EPFIF de l’ensemble de ses demandes , fins et prétentions contraires ;
- condamner l’EPFIF à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par conclusions en date du 12 janvier 2026, soutenues à l’audience, le commissaire du Gouvernement applique la méthode de la récupération foncière et propose un prix de 145.000 euros.

A l’audience du 29 janvier 2026, renvoyée à l’audience du 12 février 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires et l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Par jugement en date du 16 avril 2026, le juge de l’expropriation de Seine-[Localité 1] a réouvert les débats afin que les termes visés dans le mémoire de saisine du 27 mai 2025 de l’EPFIF et dans les conclusions récapitulatives du commissaire du gouvernement en date du 12 janvier 2026 soient complétés avec les références de publication.

Par conclusions en date du 27 avril 2026, le commissaire du gouvernement a ajouté les termes de références au soutien de son argumentaire.

L’affaire est revenues à l’audience du 11 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026. 

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.






EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Ainsi, tel qu’indiqué dans les conclusions du commissaire du gouvernement, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le PLUI intercommunal de [Localité 8] Commune approuvé par le Conseil de Territoire de l’EPT [Localité 8] Commune le 25 février 2020 qui a fait l’objet d’une modification n°4 aux termes d’une délibération approuvée le 25 juin 2024, devenue opposable le 27 juin 2024 et plaçant le bien en zone UM, zone mixte. 

En conséquence, la date du 27 juin 2024 est retenue comme date de référence. 

2) Sur la consistance du bien et la surface

La [Adresse 6] est accessible à la circulation. L’environnement immédiat est composé de d’immeubles d’habitation et petits commerces.

Elle est desservie par : 
- l’arrêt de Tramway 5“ Baudelaire ” ;
- Le réseau de bus (lignes 11 et 240) ;
- Les routes N1 et N214.

La devanture qui se situe en façade de rue est dans un état dégradé. Une porte est murée ainsi que les fenêtres situées au premier étage. La porte d’entrée et ses murs adjacents sont vitrés et protégés par deux rideaux métalliques.

La parcelle est occupée par un bâtiment d’activité en R+1 composé également de caves.





S’agissant du rez-de-chaussée

L’entrée donne sur un local commercial faisant office de laverie qui n’est plus en état de fonctionnement. La pièce est principalement constitué de machines à laver, à sécher et de divers objets. Les murs, le plafond et le sol en linoleum sont en mauvais état.

Une issue au niveau du local permet d’accèder à un long couloir. Le sol est en linoleum non régulier ainsi que les murs sont en mauvais état. Les murs présentent également des traces d’humidité. Le plafond peint en blanc est en état d’usage.

Ce couloir dessert :
.une seconde porte d’entrée murée et donnant sur la rue ;
.une réserve dans laquelle se trouve notamment un ballon d’eau chaude et une cabine de douche et divers objets entreposés. 
.un escalier en bois et en colimaçon ;

Le rez-de-chaussée est dans un mauvais état.

S’agissant du premier étage

L’accès s’effectue par l’escalier. 

Au niveau des parties communes, il est constaté l’absence d’isolation et le plafond est en mauvais état.

Un premier appartement en état moyen se trouve à gauche des escaliers après les parties communes. Le sol en linoleum et le plafond sont en état moyen. Les murs peints sont abîmés par endroit. Il est constitué :
. D’une grande pièce vide ;
. D’une salle de bain carrelée en blanc et équipée d’une baignoire et d’un lavabo. Les toilettes sont dans une pièce adjacente en état moyen ;
. D’une pièce équipée d’un évier ;

Directement à gauche des escaliers se trouve un second appartement en mauvais état général. Il est composé :
. D’une pièce faisant office de cuisine dans un mauvais état d’entretien et équipée de meubles aux murs, d’une cuisinière et d’un évier ;
. D’une pièce faisant office de salon dans laquelle subsitent une petite chaise, un mobilier et un tapis au sol. La fenêtre est en simple vitrage et en bois ;
. D’une salle de douche avec des toilettes incluses qui est à traverser pour accèder à une autre petite pièce ;
. D’une pièce vide à l’exception d’un meuble avec des murs peints en vert ;
. D’une escalier menant à des combles aménagés ;

Le premier étage est dans un mauvais état.

Les caves ne sont pas visitées.

Selon la déclaration d’intention d’aliéner produite par le propriétaire, la superficie de la parcelle à retenir est de 101 m².




3) Sur la méthode 

Aux termes de leurs écritures, l’EPFIF, se basant sur les différents arrêtés de mise en demeure prescrivant des travaux d’urgence justifiant du caractère insalubre du bien, et le commissaire du gouvernement emploient la méthode de la récupération foncière.

Selon cette méthode, il s’agit de déterminer d’une part, la valeur globale du terrain, selon la consistance d’un terrain nu d’autre part, le coût de la démolition du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO) et de soustraire ensuite le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat par le nombre de millièmes ou de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire.

La méthode de la récupération foncière, consistant à déterminer la valeur d’un bien selon la consistance d’un terrain nu et d’en soustraire ensuite le coût de la démolition des constructions, est utilisée en présence de constructions particulièrement vétuste, insalubre ou impropre à l’usage.

La valeur du bien est usuellement déterminée par comparaison à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

Monsieur [L] [U] conteste l’application de la méthode de la récupération foncière aux motifs notamment que l’immeuble n’a jamais fait l’objet d’un arrêté préfectoral prescrivant la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter. Par ailleurs, Monsieur [L] [U] a mis en oeuvre les travaux prescrits par l’arrêté du 23 février 2022. 

En l’espèce, s’il est établi qu’en dépit des désordres affectant l’immeuble appartenant à Monsieur [U] et constitutif d’un danger pour la sécurité des personnes, ce dernier n’a jamais fait l’objet d’un arrêté de péril imminent mais d’un arrêté de mise en sécurité en date du 22 février 2022 et que Monsieur [U] a réalisé les travaux imposés par ledit arrêté, il a été cependant constaté, lors du transport sur les lieux, un état de vétusté très avancé au point que l’immeuble concerné ne peut être utilisé pour l’habitation ou à d’autres fins, qu’il est dépourvu de valeur et qu’il a vocation à la démolition.

En conséquence, la méthode de la récupération foncière apparaît la mieux adaptée et sera donc adoptée.

Sur la détermination du prix

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

- 70.000 euros, montant offert par la partie préemptrice,
- 445.684,33 euros, montant demandé par la partie préemptée, en ce compris une commission d’agence de 24.000 euros à la charge du vendeur.

Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 145.000 euros. 

- Sur la valeur de la parcelle




Termes de comparaison proposés par l’EPFIF :

Dans son mémoire de saisine, cinq termes de comparaison sont proposés par l’EPFIF portant sur des terrains nus constructibles de moins de 500 m², situés sur la commune de [Localité 1].

L’EPFIF indique que ces références font ressortir une valeur moyenne de 1.210 €/m².

Si, dans leurs écritures soutenues à l’audience, Monsieur [L] [U] ne critique pas expressément ces termes et le commissaire du gouvernement en rejete trois car trop anciens, la juridiction de céans note qu’aucun des termes proposés ne comporte les références de publication à la publicité foncière et ce, malgré le jugement de réouverture des débats du 16 avril 2026 qui invitait l’EPFIF à compléter ses écritures.

En raison de l’incomplétude de ces termes, il y a lieu de les rejeter.

Termes de comparaison proposés par Monsieur [L] [U] :

Six termes de comparaison sont proposés par Monsieur [L] [U], tous issus du site Demande de Valeur Foncière.

L’EPFIF ne critique pas ces termes et le commissaire du gouvernement les rejete en raison de leur ancienneté et l’absence de similitude avec le bien querellé.

En l’espèce, il est habituellement retenu, au sein de la juridiction d’expropriation de céans ainsi que de la cour d’appel de [Localité 5], que les termes issus de la base de données DVF ne peuvent servir de termes puisque démunis de toute référence à la publicité foncière, seule garantie pour le juge de vérifier la réalité et le caractère définitif des cessions présentées.

En conséquence, ils sont donc écartés.
Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
(CG = commissaire du Gouvernement)

Dans ses dernières conclusions en date du 27 avril 2026, le commissaire du Gouvernement propose trois termes de comparaison, situés à [Localité 1], tout en n’en retenant que deux (CG1 et CG2), le troisième étant trop éloigné car situé à 1390 mètres du bien querellée (CG3) :

N°
Référence et date
Adresse
Ref
Superficie
Montant
Prix/m²
Zone
CG1
28/07/2022
9304P01 2022P22945
[Adresse 7]
AC82
159 m²
240.000
1.509
UMTb
CG2
17/11/2021
9304P01 2021P24272
[Adresse 8]
AB152
359 m²
350.000
974
UMTb
CG3
01/02/2021
9304P02 2021P00872
[Adresse 9]
BJ58
100 m²
30.000
300
UMTb


Le commissaire du gouvernement retient, sur la base des termes CG1 et CG2, une valeur moyenne de 1.241,50 euros/m², qu’il rehausse à 1.500 €, sur la base du terme CG1, en raison de l’ancienneté des termes, de la rareté des terrains en centre-ville, et de la différence de zonage.

L’EPFIF ne critiquent pas ces termes qu’il reprend, pour les deux premiers, dans ses écritures. 

Monsieur [L] [U] ne critique pas ces termes.

En l’espèce, les termes CG2 et CG3 seront écartés car le premier (CG2) concerne un bien dont la superficie est supérieure de trois fois à celle du bien querellé et le second (CG3) concerne un bien trop éloigné géographiquement (plus d’un kilomètre) de la parcelle litigieuse.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, seule la référence CG1 a été jugée pertinente. La valeur unitaire sera fixée à 1.500 €/m², en raison de l’ancienneté du terme.

Il s’ensuit que la valeur de la parcelle est de 151.500 euros (1.500 € x 101m²).

- Sur les coûts de démolition

L’EPFIF produit une estimation des coûts de démolition qui en fixe le montant à la somme de 158.303,75 euros hors taxes. Il sollicite qu’il soit retenu un tiers du coût de démolition expertisé, à savoir la somme de 52.767,91 euros.

Monsieur [L] [U] critique cette estimation qu’il estime infondée et disproportionnée. Il produit un devis en date du 16 juillet 2025 portant sur la démolition de l’immeuble querellé d’un montant de 33.240 euros TTC.

Le commissaire du gouvernement, s’appuyant sur un jugement du juge de l’expropriation en date du 14 mai 2025 (minute 25/00067), fixe le coût de démolition sur la base de 60€/m².

En l’espèce, concernant la valeur retenue par le commissaire du gouvernement, il convient d’observer que, selon le jugement produit, c’était une valeur unitaire que les parties consentaient à retenir bien qu’aucun document ne la justifiait.

Or, en l’occurence, deux documents présentent un coût détaillé, permettant ainsi de faire l’économie d’une valeur unitaire abstraite. Il conviendra cependant de retenir le devis de Monsieur [U], à hauteur de 33.240 euros, puisqu’établi par une société tierce, G.BAT, alors que la pièce produite par l’EPFIF est établie par sa propre direction technique, ce qui interroge sur sa valeur probante, étant précisé que nul ne peut se constituer de titre à soi-même. 

- Sur le prix de la parcelle

En conséquence, il y a lieu de fixer le prix, en ce compris les frais d’agence, comme suit :

151.500 euros - 33.240 euros = 118.260 euros.
 
Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte. 

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à Monsieur [L] [U] à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

FIXE à la somme de 118.260 € (cent-dix-huit mille deux-cent-soixante euros) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à Monsieur [L] [U] situé sur la parcelle cadastrée section V numéro [Cadastre 1] sise au [Adresse 4] à [Localité 6], en ce compris les frais d’agence ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNE l’EPFIF à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire ;



Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Rémy BLONDEL





Juge de l’expropriation

Décision du 09 Juillet 2026
Minute n° 26/00112


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT PRIX D’ACQUISITION 
DANS LE CADRE DE L’EXERCICE 
D’UN DROIT DE PREEMPTION URBAIN

du 09 Juillet 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00078 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3KQJ

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Simon BAJN de la SELARL D4 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Madame Sylvie BLUGEON, commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Rémy BLONDEL, magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

 Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition,

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 27 novembre 2025
Date des débats : 29 janvier 2026
Date de réouverture des débats : 18 juin 2026
Date de la mise à disposition : 09 juillet 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [L] [U] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section V numéro [Cadastre 1] sise au [Adresse 4] à [Localité 6], ledit immeuble étant soumis au régime de la copropriété, composé des lots suivants :
- lot n°1 situé au rez-de-chaussée, représentant 36/1000ème des parties communes générales, d’une surface utile de 49,83 m² ;
- lot n°2 situé au 1er étage représentant 199/1000ème des parties communes générales, d’une surface utile de 20 m² ;
- lots n°3 et n°4, réunis et situés au 1er étage et combles, représentant 318/1000èmes des parties communes générales, d’une surface utile de 43,44 m² ;
- lot n°5 et 6, correspondant à deux caves, représentant 123/1000ème des parties communes générales, d’une surface utile de 44,20 m² ;

Par arrêté préfectoral en date du 20 décembre 2021, le Préfet de Seine-[Localité 1] a constaté que l’immeuble présentait une situation d’insalubrité et a ordonné à Monsieur [L] [U] de réaliser dans un délai d’un mois diverses mesures dont la cessation de la mise à disposition du local à des fins d’habitation et la suppression des équipements sanitaires et de la cuisine au départ des occupants.

A la suite de plusieurs signalements, un architecte de la ville de [Localité 1] a procédé à la visite du bien sis [Adresse 4], a constaté divers désordres et a proposé la désignation judiciaire d’un expert en vue de dresser un constat de l’état des bâtiments.

Par ordonnance de référé rendue le 11 février 2022, le tribunal administratif de Montreuil a désigné un expert qui, selon son rapport en date du 14 février 2022, a considéré l’existence d’un péril imminent et a préconisé des mesures de nature à mettre fin au péril imminent sous un délai de trois jours et des mesures de nature à mettre fin au péril ordinaire sous un délai de six mois.

Par arrêté de mise en sécurité en date du 23 février 2022, le maire de la commune de [Localité 1] a mis en demeure Monsieur [L] [U] de procéder à des mesures de sécurité.

Par arrêté de mise en sécurité du 4 février 2025, les copropriétaires de l’immeuble voisin sis [Adresse 5] ont également été mises en demeure de procéder à des mesures de sécurité en raison de nombreux désordres affectants l’immeuble.

Monsieur [L] [U] a adressé une déclaration d’intention d’aliéner visant les biens mentionnés ci-dessus, au prix de 175.000 €, à la mairie de [Localité 7] qui a réceptionné cette déclaration le 24 décembre 2024.

Dans le cadre d’une convention d’intervention foncière en date du 24 juin 2022, s’inscrivant dans un programme pluriannuel d’intervention, l’Etablissement Public foncier d’Île-de-France (ci-après l’EPFIF) a exercé son droit de préemption urbain par une décision du 18 mars 2025 et a offert d’acquérir lesdits biens au prix de 70.000 €.

Monsieur [L] [U] a refusé cette proposition par courrier notifié le 16 mai 2025.

Par un mémoire de saisine du 27 mai 2025 reçu le 30 mai 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

Ce mémoire a été notifié à Monsieur [L] [U] par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2025, présentée et signée le 30 mai 2025. 


L’EPFIF a justifié avoir consigné le 15 juillet 2025 une somme de 32.250 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 27 novembre 2025 par ordonnance du 18 septembre 2025 dûment notifiée.

Monsieur [L] [U] était présent et représentée lors du transport judiciaire sur les lieux des biens expropriés au cours duquel la date d’audience a été fixée au 29 janvier 2026.

Par mémoire de saisine du 27 mai 2025, soutenu à l’audience, l’EPFIF, se basant sur la méthode de la récupération foncière, sollicite du juge de l’expropriation de :
- fixer la date de référence au 25 février 2020
- fixer le prix des lots n°1 à 6 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], à la somme de 70.000 € selon la méthode de la récupération foncière ;
- écarter l’exécution provisoire ;

Par “mémoire récapitulatif et complémentaire n°2" en date du 23 décembre 2025, soutenu à l’audience, Monsieur [L] [U] écarte la méthode de la récupération foncière et demande au juge de l’expropriation de :
- fixer la date de référence au 31 mars 2020 ;
- fixer le prix d’aliénation à la somme de 445.684,33 euros en ce compris une commission d’agence de 24.000 euros à la charge du vendeur ;
- ordonner l’exécution provisoire ;
- débouter l’EPFIF de l’ensemble de ses demandes , fins et prétentions contraires ;
- condamner l’EPFIF à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par conclusions en date du 12 janvier 2026, soutenues à l’audience, le commissaire du Gouvernement applique la méthode de la récupération foncière et propose un prix de 145.000 euros.

A l’audience du 29 janvier 2026, renvoyée à l’audience du 12 février 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires et l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Par jugement en date du 16 avril 2026, le juge de l’expropriation de Seine-[Localité 1] a réouvert les débats afin que les termes visés dans le mémoire de saisine du 27 mai 2025 de l’EPFIF et dans les conclusions récapitulatives du commissaire du gouvernement en date du 12 janvier 2026 soient complétés avec les références de publication.

Par conclusions en date du 27 avril 2026, le commissaire du gouvernement a ajouté les termes de références au soutien de son argumentaire.

L’affaire est revenues à l’audience du 11 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026. 

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.






EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Ainsi, tel qu’indiqué dans les conclusions du commissaire du gouvernement, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le PLUI intercommunal de [Localité 8] Commune approuvé par le Conseil de Territoire de l’EPT [Localité 8] Commune le 25 février 2020 qui a fait l’objet d’une modification n°4 aux termes d’une délibération approuvée le 25 juin 2024, devenue opposable le 27 juin 2024 et plaçant le bien en zone UM, zone mixte. 

En conséquence, la date du 27 juin 2024 est retenue comme date de référence. 

2) Sur la consistance du bien et la surface

La [Adresse 6] est accessible à la circulation. L’environnement immédiat est composé de d’immeubles d’habitation et petits commerces.

Elle est desservie par : 
- l’arrêt de Tramway 5“ Baudelaire ” ;
- Le réseau de bus (lignes 11 et 240) ;
- Les routes N1 et N214.

La devanture qui se situe en façade de rue est dans un état dégradé. Une porte est murée ainsi que les fenêtres situées au premier étage. La porte d’entrée et ses murs adjacents sont vitrés et protégés par deux rideaux métalliques.

La parcelle est occupée par un bâtiment d’activité en R+1 composé également de caves.





S’agissant du rez-de-chaussée

L’entrée donne sur un local commercial faisant office de laverie qui n’est plus en état de fonctionnement. La pièce est principalement constitué de machines à laver, à sécher et de divers objets. Les murs, le plafond et le sol en linoleum sont en mauvais état.

Une issue au niveau du local permet d’accèder à un long couloir. Le sol est en linoleum non régulier ainsi que les murs sont en mauvais état. Les murs présentent également des traces d’humidité. Le plafond peint en blanc est en état d’usage.

Ce couloir dessert :
.une seconde porte d’entrée murée et donnant sur la rue ;
.une réserve dans laquelle se trouve notamment un ballon d’eau chaude et une cabine de douche et divers objets entreposés. 
.un escalier en bois et en colimaçon ;

Le rez-de-chaussée est dans un mauvais état.

S’agissant du premier étage

L’accès s’effectue par l’escalier. 

Au niveau des parties communes, il est constaté l’absence d’isolation et le plafond est en mauvais état.

Un premier appartement en état moyen se trouve à gauche des escaliers après les parties communes. Le sol en linoleum et le plafond sont en état moyen. Les murs peints sont abîmés par endroit. Il est constitué :
. D’une grande pièce vide ;
. D’une salle de bain carrelée en blanc et équipée d’une baignoire et d’un lavabo. Les toilettes sont dans une pièce adjacente en état moyen ;
. D’une pièce équipée d’un évier ;

Directement à gauche des escaliers se trouve un second appartement en mauvais état général. Il est composé :
. D’une pièce faisant office de cuisine dans un mauvais état d’entretien et équipée de meubles aux murs, d’une cuisinière et d’un évier ;
. D’une pièce faisant office de salon dans laquelle subsitent une petite chaise, un mobilier et un tapis au sol. La fenêtre est en simple vitrage et en bois ;
. D’une salle de douche avec des toilettes incluses qui est à traverser pour accèder à une autre petite pièce ;
. D’une pièce vide à l’exception d’un meuble avec des murs peints en vert ;
. D’une escalier menant à des combles aménagés ;

Le premier étage est dans un mauvais état.

Les caves ne sont pas visitées.

Selon la déclaration d’intention d’aliéner produite par le propriétaire, la superficie de la parcelle à retenir est de 101 m².




3) Sur la méthode 

Aux termes de leurs écritures, l’EPFIF, se basant sur les différents arrêtés de mise en demeure prescrivant des travaux d’urgence justifiant du caractère insalubre du bien, et le commissaire du gouvernement emploient la méthode de la récupération foncière.

Selon cette méthode, il s’agit de déterminer d’une part, la valeur globale du terrain, selon la consistance d’un terrain nu d’autre part, le coût de la démolition du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO) et de soustraire ensuite le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat par le nombre de millièmes ou de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire.

La méthode de la récupération foncière, consistant à déterminer la valeur d’un bien selon la consistance d’un terrain nu et d’en soustraire ensuite le coût de la démolition des constructions, est utilisée en présence de constructions particulièrement vétuste, insalubre ou impropre à l’usage.

La valeur du bien est usuellement déterminée par comparaison à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

Monsieur [L] [U] conteste l’application de la méthode de la récupération foncière aux motifs notamment que l’immeuble n’a jamais fait l’objet d’un arrêté préfectoral prescrivant la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter. Par ailleurs, Monsieur [L] [U] a mis en oeuvre les travaux prescrits par l’arrêté du 23 février 2022. 

En l’espèce, s’il est établi qu’en dépit des désordres affectant l’immeuble appartenant à Monsieur [U] et constitutif d’un danger pour la sécurité des personnes, ce dernier n’a jamais fait l’objet d’un arrêté de péril imminent mais d’un arrêté de mise en sécurité en date du 22 février 2022 et que Monsieur [U] a réalisé les travaux imposés par ledit arrêté, il a été cependant constaté, lors du transport sur les lieux, un état de vétusté très avancé au point que l’immeuble concerné ne peut être utilisé pour l’habitation ou à d’autres fins, qu’il est dépourvu de valeur et qu’il a vocation à la démolition.

En conséquence, la méthode de la récupération foncière apparaît la mieux adaptée et sera donc adoptée.

Sur la détermination du prix

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

- 70.000 euros, montant offert par la partie préemptrice,
- 445.684,33 euros, montant demandé par la partie préemptée, en ce compris une commission d’agence de 24.000 euros à la charge du vendeur.

Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 145.000 euros. 

- Sur la valeur de la parcelle




Termes de comparaison proposés par l’EPFIF :

Dans son mémoire de saisine, cinq termes de comparaison sont proposés par l’EPFIF portant sur des terrains nus constructibles de moins de 500 m², situés sur la commune de [Localité 1].

L’EPFIF indique que ces références font ressortir une valeur moyenne de 1.210 €/m².

Si, dans leurs écritures soutenues à l’audience, Monsieur [L] [U] ne critique pas expressément ces termes et le commissaire du gouvernement en rejete trois car trop anciens, la juridiction de céans note qu’aucun des termes proposés ne comporte les références de publication à la publicité foncière et ce, malgré le jugement de réouverture des débats du 16 avril 2026 qui invitait l’EPFIF à compléter ses écritures.

En raison de l’incomplétude de ces termes, il y a lieu de les rejeter.

Termes de comparaison proposés par Monsieur [L] [U] :

Six termes de comparaison sont proposés par Monsieur [L] [U], tous issus du site Demande de Valeur Foncière.

L’EPFIF ne critique pas ces termes et le commissaire du gouvernement les rejete en raison de leur ancienneté et l’absence de similitude avec le bien querellé.

En l’espèce, il est habituellement retenu, au sein de la juridiction d’expropriation de céans ainsi que de la cour d’appel de [Localité 5], que les termes issus de la base de données DVF ne peuvent servir de termes puisque démunis de toute référence à la publicité foncière, seule garantie pour le juge de vérifier la réalité et le caractère définitif des cessions présentées.

En conséquence, ils sont donc écartés.
Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
(CG = commissaire du Gouvernement)

Dans ses dernières conclusions en date du 27 avril 2026, le commissaire du Gouvernement propose trois termes de comparaison, situés à [Localité 1], tout en n’en retenant que deux (CG1 et CG2), le troisième étant trop éloigné car situé à 1390 mètres du bien querellée (CG3) :

N°
Référence et date
Adresse
Ref
Superficie
Montant
Prix/m²
Zone
CG1
28/07/2022
9304P01 2022P22945
[Adresse 7]
AC82
159 m²
240.000
1.509
UMTb
CG2
17/11/2021
9304P01 2021P24272
[Adresse 8]
AB152
359 m²
350.000
974
UMTb
CG3
01/02/2021
9304P02 2021P00872
[Adresse 9]
BJ58
100 m²
30.000
300
UMTb


Le commissaire du gouvernement retient, sur la base des termes CG1 et CG2, une valeur moyenne de 1.241,50 euros/m², qu’il rehausse à 1.500 €, sur la base du terme CG1, en raison de l’ancienneté des termes, de la rareté des terrains en centre-ville, et de la différence de zonage.

L’EPFIF ne critiquent pas ces termes qu’il reprend, pour les deux premiers, dans ses écritures. 

Monsieur [L] [U] ne critique pas ces termes.

En l’espèce, les termes CG2 et CG3 seront écartés car le premier (CG2) concerne un bien dont la superficie est supérieure de trois fois à celle du bien querellé et le second (CG3) concerne un bien trop éloigné géographiquement (plus d’un kilomètre) de la parcelle litigieuse.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, seule la référence CG1 a été jugée pertinente. La valeur unitaire sera fixée à 1.500 €/m², en raison de l’ancienneté du terme.

Il s’ensuit que la valeur de la parcelle est de 151.500 euros (1.500 € x 101m²).

- Sur les coûts de démolition

L’EPFIF produit une estimation des coûts de démolition qui en fixe le montant à la somme de 158.303,75 euros hors taxes. Il sollicite qu’il soit retenu un tiers du coût de démolition expertisé, à savoir la somme de 52.767,91 euros.

Monsieur [L] [U] critique cette estimation qu’il estime infondée et disproportionnée. Il produit un devis en date du 16 juillet 2025 portant sur la démolition de l’immeuble querellé d’un montant de 33.240 euros TTC.

Le commissaire du gouvernement, s’appuyant sur un jugement du juge de l’expropriation en date du 14 mai 2025 (minute 25/00067), fixe le coût de démolition sur la base de 60€/m².

En l’espèce, concernant la valeur retenue par le commissaire du gouvernement, il convient d’observer que, selon le jugement produit, c’était une valeur unitaire que les parties consentaient à retenir bien qu’aucun document ne la justifiait.

Or, en l’occurence, deux documents présentent un coût détaillé, permettant ainsi de faire l’économie d’une valeur unitaire abstraite. Il conviendra cependant de retenir le devis de Monsieur [U], à hauteur de 33.240 euros, puisqu’établi par une société tierce, G.BAT, alors que la pièce produite par l’EPFIF est établie par sa propre direction technique, ce qui interroge sur sa valeur probante, étant précisé que nul ne peut se constituer de titre à soi-même. 

- Sur le prix de la parcelle

En conséquence, il y a lieu de fixer le prix, en ce compris les frais d’agence, comme suit :

151.500 euros - 33.240 euros = 118.260 euros.
 
Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte. 

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à Monsieur [L] [U] à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire.










PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

FIXE à la somme de 118.260 € (cent-dix-huit mille deux-cent-soixante euros) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à Monsieur [L] [U] situé sur la parcelle cadastrée section V numéro [Cadastre 1] sise au [Adresse 4] à [Localité 6], en ce compris les frais d’agence ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNE l’EPFIF à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire ;



Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Rémy BLONDEL





Juge de l’expropriation

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T13:29:59.852Z.