Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 8 juillet 2026, n° 25/02816

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 12 octobre 2005, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont consenti à Monsieur [L] [I] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.000 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement à la même date. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er février 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont fait délivrer à Monsieur [L] [I] un congé pour reprise.

Par courrier en date du 12 avril 2023, Monsieur [L] [I] a indiqué à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] avoir 65 ans et que ses ressources étaient inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés à la date de la rupture du bail. En réponse, par courrier du 3 mai 2023, Monsieur [J] [Y] a sollicité la transmission de ses justificatifs de revenus nécessaires pour soumettre son dossier locatif à d’autres bailleurs. 

Le 25 mai 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont fait signifier à Monsieur [L] [I] un commandement de payer les loyers impayés d’un montant total de 4 427,41 euros et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Le 13 juin 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont fait signifier à Monsieur [L] [I] un commandement de justifier d’une assurance locative. 

Monsieur [L] [I] a assigné, par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, Madame [U] [Y] ET Monsieur [J] [Y], par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, aux fins d’expertise judiciaire. 

Par ordonnance en date du 18 octobre 2024, le juge des référés a ordonné une expertise du logement, confiée à Madame [G] [W]. Le rapport d’expertise judiciaire a été établi par Madame [G] [W] le 26 janvier 2026. 

Monsieur [L] [I] a assigné, par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y], par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins principalement de juger qu’il est occupant régulier du bien situé au [Adresse 2] à [Localité 3] compte tenu du congé qui lui a frauduleusement été délivré. 

Par jugement en date du 18 décembre 2024, le juge a, compte tenu du défaut d’instruction du demandeur, de diligence procédurale et en l’attente du rapport d’expertise, prononcé la radiation d’office du rôle de l’affaire.

Par courrier reçu au greffe le 2 septembre 2025, le conseil de Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] a demandé la réinscription au rôle de l’affaire, qui a été enrôlée sous le n°RG 25/02816 et renvoyée à l’audience du 1er octobre 2025.

Le dossier a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 22 mai 2026. 
 
Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Monsieur [L] [I], régulièrement représenté, demande au juge de :
Juger recevable et bien fondée sa demande ;Juger irrecevable et nulle et de nul effet la demande de Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] en expulsion pour manquement à ses obligations contractuelle dont le paiement du loyer du fait de l'absence de notification des conclusions à la CCAPEX ;Débouter Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] de toutes leurs demandes ;Homologuer le rapport d'expertise de Madame [G] [W] ;Juger qu’il bénéficie du statut de locataire protégé ;Juger que le congé pour reprise du 1er février 2023 délivré par Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] est nul et de nul effet du fait de l'absence d'offre de logement conformément aux dispositions des articles 13 et 15 de la loi de 1989 ;Juger qu’il ne s'est pas rendu coupable de manquements aux obligations contractuelles du bail ;Juger que Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] n'ont pas délivré un logement conforme et décent en tirer toutes conséquences ;Juger qu’il a subi un préjudice du fait de l'absence de logement décent par le bailleur ;Condamner Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] à l’indemniser de son préjudice et lui verser dès significations de la décision les sommes suivantes :Préjudice de jouissance 31.000 € ;Préjudice moral 4.000 € ;Préjudice financier 4.000 € ;Déménagement 1.400 € ;Mobilier endommagé 11.116 € ;le mobilier 1.154.20 € ;Maison Nettoyage 1.740 €,Soit un total de 54.410 € 
Juger qu'en cas de non-paiement des sommes dues par le bailleur, celle-ci seront productives d'intérêts au taux légal à compter de a décision à intervenir ;
Si par extraordinaire le tribunal estimait qu’il est redevable de loyer :
Juger qu'il n'y a pas lieu d’appliquer la règle du doublement de loyer à titre de clause pénale ; Ordonner la compensation judiciaire entre le montant des dommages et intérêts dus par Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] et les loyers dus par lui ;Juger qu’il a réglé la somme de 20.535 € au titre des loyers et que dès lors il est redevable de la somme de 18.931 €
Au vu de la compensation judiciaire :
Condamner Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] à l’indemniser de son préjudice et lui verser dès signification de la décision la somme de 35 979 €.
A titre infiniment subsidiaire
Juger que l'indemnité d'occupation qui pourrait être due si le tribunal prononce la résolution du bail est du montant du loyer initial soit 1.000 euros ;Lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s'acquitter du solde de la dette locative ;Condamner Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros correspondant aux frais d'expertise de Madame [G] [W] et une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;Juger y avoir lieu à dispense de l'exécution provisoire de la décision ;Réserver les dépens.
Sur l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail, il se prévaut de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que les conclusions dans le cadre de la procédure au fond n’ont pas été notifiées à la CCAPEX, seules celles dans le cadre de la procédure en référé l’ayant été.

Sur le congé pour reprise, il se prévaut de l’article 15 de la loi du 6 juillet et indique justifier du fait qu’il bénéficie du statut de locataire protégé compte tenu de son âge, ayant 65 ans depuis le 5 juin 2023, et de ses revenus, ayant déclaré des revenus de 15.615 euros en 2021 et de 16.225 euros pour 2022/2023, le plafond de ressources étant fixé à 20.966 euros en 2022. 
Il ajoute que le fait qu’il soit propriétaire d’un logement ne dispense par ses bailleurs des obligations résultant du statut de locataire protégé et que ses ressources, correspondant aux revenus réguliers de l’année civile écoulée, doivent être appréciées à la date de notification du congé. Il soutient également qu’aucune offre correspondant aux obligations visées à l’article 13 de la loi du 1er septembre 1948 ne lui a été proposée, les logements étant tous situés à plus de 45 kilomètres de son lieu actuel de résidence. Il précise que les bailleurs n’ont d’ailleurs pas vérifié l’effectivité des offres, l’assentiment des propriétaires, ni ne l’ont interpelé quant à ses ressources. 
Il invoque également le caractère frauduleux du congé pour reprise puisque selon lui, l’ordre de mutation de Madame [A] [Y] date de septembre 2023, et non de février 2023, et que Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] ne fournissent aucun justificatif d’emploi ni de logement dans le département. Il précise à cet égard que l’attestation produite n’est pas valable car elle ne respecte pas les dispositions du code de procédure civile. 

S’agissant du commandement de produire une assurance, il indique avoir justifié par courrier du 11 juillet 2023 d’une assurance pour le logement en 2023. 

Sur l’indécence du logement, il conteste tout manquement de sa part aux obligations mises à sa charge par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et précise que le fait que le logement soit encombré de vêtements et cartons ne démontre pas un mauvais entretien. Il considère que le rapport d’expertise mandaté par l’assureur est partial et que le rapport d’expertise judiciaire confirme l’absence d’habitabilité des lieux depuis trois ans trouvant son origine dans un orage de grêle, des interventions lentes et avec des erreurs, et dans l’absence de système de renouvellement d’air et de chaudière. Il se prévaut des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1720 du code civil ainsi que du décret du 30 janvier 2002, et expose que la délivrance d’un logement décent implique la présence d’un chauffage et d’un système de renouvellement d’air. 
Il expose que l’expert judiciaire ne met en avant aucun défaut d’entretien et que la réfection du tableau électrique et ses dysfonctionnements n’entrent pas dans ses obligations locatives. Il indique également qu’à l’époque il travaillait du lundi au samedi, faisant que ses disponibilités étaient très restreintes et qu’il était en droit de refuser l’intervention d’une entreprise pour la réfection de la toiture alors qu’il fallait au préalable la désamianter. Il ajoute qu’aucune proposition de rendez-vous ne lui a été faite entre octobre 2022 et juillet 2023 et que les bailleurs ne produisent aucun devis ou paiement d’acompte pour la réfection de la toiture.

S’agissant de son préjudice de jouissance, il indique que les travaux de couverture de la maison ont été réalisés du 17 au 22 octobre 2022, et que ceux du garage n’ont été réalisés qu’en 2025. Il précise avoir été trois ans sans électricité à l’étage, ce qui constitue une privation de surface de 50%. Il ajoute que l’absence de chauffage n’a pas permis l’accélération du séchage, pendant 18 mois. Il chiffre son préjudice sur 46 mois, sur la base de l’évaluation proposée par l’expert judiciaire : sur 18 mois à hauteur de 100% du loyer en raison de l’absence de chauffage, 18mois à hauteur de 50% du loyer et 10 mois à hauteur de 40% en l’absence de peintures. 
S’agissant de son préjudice moral, il soutient que l’humidité ambiante et la privation d’étage l’ont empêché de recevoir sa famille, augmentant son isolement social. 
S’agissant de son préjudice financier, il précise avoir mis en place des déshumidificateurs dont le coût financier s’élève à 90 euros par mois, soit 4.000 euros comprenant les appareils et les cartouches. 
S’agissant du déménagement, il indique que s’il n’est pas justifié, il est toutefois possible de lui allouer une somme de 1.400 euros pour avoir des bras pour l’aider à ranger et déplacer ses effets. 
S’agissant du mobilier endommagé, il indique que l’ensemble des literies a été endommagé par l’humidité ambiante. 

Il conteste l’existence d’une sous-location de l’une des chambres du logement par Madame [R] et soutient que le droit d’héberger des proches est opposable aux bailleurs. 

Sur le non-paiement des loyers, s’il ne conteste pas que des impayés ont eu lieu en 2016, ils indiquent qu’ils ont été régularisés en 2017. Il ne conteste pas l’existence d’impayés de loyers pour la période 2023, pensant que cette rétention ferait réagir ses bailleurs compte tenu du sinistre de grêle affectant la toiture. Il précise avoir régularisé sa situation dans les délais, 12.096 euros ayant été versé sur le compte CARPA de son conseil et 5.342 euros régularisés en cours d’instance. Il indique que si le tribunal avait eu une réelle connaissance de l’état du logement tel qu’il en ressort du rapport d’expertise judiciaire, il aurait considéré que les manquements des bailleurs sont suffisamment graves pour justifier la suspension du paiement des loyers. 

Sur l’inapplication de la clause résolutoire, il soutient que cette dernière a été invoquée de mauvaise foi alors que les bailleurs connaissaient le mauvais état et l’absence d’habitabilité du logement. Il indique que le logement est classé F ou G et que l’humidité est sans lien avec le sinistre lié à la grêle, et résulte de l’absence de VMC. Il ajoute pouvoir se prévaloir d’une exception d’inexécution compte tenu du caractère difficilement habitable des lieux et des travaux à réaliser uniquement à la charge du bailleur. 

Sur la clause du bail relative aux indemnités d’occupation, il se prévaut de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient qu’elle doit être qualifiée de clause pénale abusive. 

Sur la compensation, il invoque les articles 1347 et suivants du code civil et indique que les conditions seraient réunies pour y faire droit, à condition que la demande en paiement des loyers soit jugée recevable, puisque les bailleurs sont redevables de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, il indique que, s’il est considéré comme redevable de loyers, les plus larges délais de paiement doivent lui être accordés puisqu’il est un locataire de bonne foi.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y], Monsieur [L] [I] soutient que les procédures initiées tant en référé qu’au fond ne peuvent lui être reprochées puisque l’expert judiciaire a reconnu son préjudice de jouissance ainsi que leurs défaillances, et que le congé pour reprise ne respecte pas son statut de locataire protégé. Il ajoute qu’aucun justificatif n’est produit au soutient de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral.

En défense, dans leurs dernières écritures reprises à l’oral par leur avocat, Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y], régulièrement représentés, sollicitent du juge de : 
Les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes;A titre principal :
Débouter Monsieur [L] [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;Prononcer la validité du congé pour reprise pour habiter signifié à Monsieur [L] [I], en date du 1er février 2023 et à effet au 11 octobre 2023 à minuit ;Constater que le bail conclu entre les parties a pris fin au 11 octobre 2023 à minuit ;A titre subsidiaire :
Prononcer la résolution du bail au 25 juillet 2023 compte tenu du caractère infructueux du commandement de payer délivré à Monsieur [L] [I] le 25 mai 2023 ;A titre infiniment subsidiaire :
Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail du 12 octobre 2005 compte tenu des manquements de Monsieur [L] [I] à l'ensemble de ses obligations et notamment ses obligations d'entretien du logement et de paiement des loyers ;En tout état de cause :
Débouter Monsieur [L] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;Constater, dire et juger que Monsieur [L] [I] n'a pas libéré les lieux à compter de l'expiration du délai qui lui était imparti par le congé ;Dire et juger Monsieur [L] [I] occupe le logement situé [Adresse 2] à
[Localité 3] sans aucun droit ni titre ;Ordonner, en conséquence de la résiliation du bail, l'expulsion de Monsieur [L] [I] des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et notamment de Madame [K] [R], du logement qu'il occupe sis [Adresse 2] à [Localité 3], et ce, aux besoins avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;Préciser qu'il y sera contraint par tous voies et moyens de droit et notamment par l'expulsion de sa personne et de toutes celles qui se trouveraient dans les lieux ou qui y auraient été placées, par l'éjection à la rue des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les locaux, le tout même avec le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique ;Condamner Monsieur [L] [I], en deniers ou quittances, à payer à Monsieur [J] et Madame [U] [Y] à titre principal à la somme totale de 56.692 € et à titre subsidiaire à la somme de 24.652 € correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation impayés depuis le 1er février 2023 et jusqu'au 17 mai 2026, outre intérêts légaux à compter du 1er février 2023, date de délivrance du congé ;Condamner Monsieur [L] [I] à leur payer une indemnité d'occupation qu'il y aura lieu de fixer à un montant égal à deux fois le loyer quotidien ou, à défaut, au montant du loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié, soit le 12 octobre 2023, et ce jusqu'à libération effective des lieux, y compris de tout occupant de son chef ;Condamner Monsieur [L] [I] à leur payer la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice moral ;Condamner Monsieur [L] [I] à leur payer à la somme de 5.000 € au titre l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [L] [I] aux entiers dépens ;Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Sur la recevabilité de leurs demandes reconventionnelles, ils soutiennent qu’une notification à la CCAPEX est intervenue tant en référé qu’au fond, les conclusions responsives n°2 ayant été communiquées à la Préfecture avant radiation. 

Sur la validité du congé pour reprise, ils soutiennent que leur fille, Madame [A] [Y], a été engagée le 25 juillet 2022 à la mairie d’[Localité 6] et que l’arrêté de nomination afférent présente une erreur de frappe puisqu’il mentionne à tort l’année 2023. Ils ajoutent que Madame [A] [Y] a finalement trouvé un logement sur le Bassin d’[Localité 7] le 6 mai 2023, après avoir vécue en colocation, mais que le montant du loyer demeure élevé au regard de sa rémunération raison pour laquelle ils l’aident financièrement. 
Ils contestent la qualité de locataire protégé de Monsieur [L] [I] et font valoir qu’une sommation de communiquer a dû lui être délivrée pour qu’il produise ses justificatifs de revenus. Ils ajoutent qu’il ne justifie toujours par de l’usage de l’appartement dont il est propriétaire, ni de sa valeur. Or, ils démontrent que celui-ci fait l’objet de locations de courte durée, dont les revenus locatifs ne sont pas déclarés par Monsieur [L] [I]. 
Ils indiquent avoir transmis à Monsieur [L] [I] des annonces de logement de taille ou à des conditions financières similaires, et avoir cherché à prendre attache avec leurs propriétaires pour leur fournir les informations de Monsieur [L] [I], qui n’a jamais entendu justifier ni de ses ressources, ni de ses qualités, paralysant toute progression dans les échanges. Ils concluent qu’en refusant l’accès aux entreprises compétentes pour effectuer les travaux, en n’entretenant pas le logement et en ne payant pas son loyer, Monsieur [L] [I] a manqué à ses obligations, faisant qu’il ne peut prétendre au statut de locataire protégé.

Sur la résiliation du bail, les époux [Y] se prévalent de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et indiquent que Monsieur [L] [I] n’a jamais justifié de son assurance sur l’année 2022. Ils soutiennent également qu’il n’a manifestement pas entretenu le logement, ni laissé accès aux entreprises pour procéder aux travaux nécessaires. Ils ajoutent que Monsieur [L] [I] ne justifie toujours pas de ses indisponibilités, et qu’elles ne permettaient pas de reporter à l’infini les interventions urgentes. Ils considèrent que la négligence et la résistance abusive de Monsieur [L] [I] quant à la réalisation des travaux ont été de nature à dégrader le logement. 
Ils soulignent qu’avant cet épisode de grêle Monsieur [L] [I] n’a formé aucune réclamation sur un désordre dans le logement et que l’humidité et les moisissures sont complètement dues à l’inondation par la grêle. Si l’expertise judiciaire leur a appris que les menuiseries posées ne permettaient pas un renouvellement d’air suffisant, ils indiquent qu’elle retient également que Monsieur [L] [I] ne faisait rien pour permettre une ventilation naturelle. Ils ajoutent que l’expert d’assurance n’a pas prescrit de déshumidificateur, et qu’ils ne doivent pas supporter la carence de ce professionnel. Ils indiquent également que l’expertise judiciaire démontre que l’obstruction du conduit de la chaudière relève de la responsabilité de l’entreprise qui est intervenue et non du bailleur, et a relevé que l’accord de Monsieur [L] [I] était attendu, les devis réparatoires ayant été validés. Ils font également valoir que ce n’est qu’à partir de l’annonce du congé pour reprise que Monsieur [L] [I] a commencé à invoquer l’existence de désordres, et a failli à son obligation de verser son loyer. 

Les bailleurs exposent également que Monsieur [L] [I] sous-loue une partie de son logement à Madame [R], qui n’est ni un membre de sa famille, ni sa compagne, sans demande ni autorisation de son bailleur, ce qui constitue un manquement contractuel supplémentaire à ses obligations. 

Ils soutiennent que Monsieur [L] [I] ne s’est plus acquitté du règlement des loyers depuis février 2023. Ils précisent qu’il a toutefois réglé la somme totale de 17.000 euros lors de l’instance devant le juge des référés, alors qu’il sollicitait l’autorisation de consigner les loyers. Ils considèrent qu’il doit être condamné à leur régler une indemnité d’occupation correspondant à deux fois le loyer quotidien, et à défaut d’application de la clause stipulée au bail, qu’il y a lieu de fixer son montant à celui du loyer qui n’a pas été révisé.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [L] [I], les époux [Y] soulignent que la location porte sur un logement vide, que Monsieur [L] [I] avait l’obligation de l’assurer et qu’il ne leur appartient pas de substituer l’absence d’assurance. 
S’agissant du préjudice de jouissance, ils exposent que Monsieur [L] [I] se prévaut désormais d’une absence d’aération conforme alors qu’il ne l’a jamais soulevé avant l’expertise judiciaire. Monsieur [L] [I] avait d’ailleurs l’obligation de s’occuper de l’entretien des installations électriques comme de la chaudière et de laisser intervenir les professionnels, ce qu’il n’a pas fait. Les travaux qui restent à réaliser sont des travaux de petite plâtrerie et peinture, les gros travaux ayant été réalisés lors de l’expertise judiciaire. Ils soutiennent à cet égard que la carence de Monsieur [L] [I] depuis 3 ans a engendré un surcoût au regard de l’aggravation des dégradations, de la hausse des matériaux et de la main d’œuvre. Ils considèrent que ses demandes indemnitaires sont injustifiées et chiffrées arbitrairement, tout comme la demande de remboursement des frais d’expertise puisqu’ils n’ont jamais contesté l’existence de désordres affectant le logement suite à la tempête de 2022 et ont souhaité depuis lors procéder aux travaux. 

Sur leurs demandes reconventionnelles, Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] se prévalent de l’article 1240 du code civil et exposent que les deux procédures judiciaires abusives menées par Monsieur [L] [I], la dégradation de leur logement, le retard de relogement de leur fille ainsi que la réorganisation économique du fait de l’absence de perception des loyers ont généré un préjudice moral important. L’aide financière apportée à leur fille pour son installation, ainsi que la mise en place d’un virement permanent à son profit sont à l’origine d’un préjudice matériel. Ils ajoutent que le refus de Monsieur [L] [I] de laisser intervenir les entreprises, d’entretenir le logement, de régler son loyer et de libérer les lieux font que sa responsabilité peut être engagée. 

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026. 

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « juger que », « constater que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte que le juge n’a pas à y répondre. Ainsi en est-il notamment de la « demande » d’homologation du rapport d’expertise judiciaire formée par Monsieur [L] [I], les rapports d’expertise constituant des éléments de preuve au soutien des prétentions des parties, de sorte qu’ils ne peuvent pas être « homologués » par le juge.

I – Sur la validité du congé pour vente : 

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [L] [I] a pris à bail le 12 octobre 2005 un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3], à effet de la même date, appartenant à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y].

Le 1er février 2023, Monsieur [L] [I] s’est vu signifier un congé pour reprise au 11 octobre 2023. 

Le bail précité, conclu le 12 octobre 2005 pour une durée de trois ans, a commencé à courir à la même date pour se terminer le 11 octobre 2023. Ainsi, le congé délivré le 1er février 2023, soit plus de 6 mois avant cette échéance, est intervenu en temps utile. 

Par ailleurs, ce congé indique que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] souhaitent « reprendre la maison individuelle et le garage au bénéfice de : Madame [A] [Y], née le 13 novembre 1995 à [Localité 4] (33), demeurant [Adresse 4] à [Localité 3], fille des bailleurs. ».

Outre le caractère prétendument frauduleux du congé, Monsieur [L] [I] invoque son âge ainsi que ses ressources afin de bénéficier de la protection prévue par l'article 15, III, précité. 

Monsieur [L] [I] était effectivement âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat, étant âgé de 65 ans et 4 mois puisqu’il est né le 5 juin 1958.

Il est constant qu'il convient de se fonder sur les ressources déclarées à l'administration fiscale, avant tout abattement ou déduction, perçues au cours des 12 mois précédents la notification du congé, seules devant être prises en compte celles présentant un caractère régulier.

Les avis d’imposition établis en 2022 au titre des revenus de 2021 et en 2023 au titre des revenus de 2022 font apparaître des revenus respectifs de 15.615 euros et 16.225 euros. 

Monsieur [L] [I] est également propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] » au [Adresse 5] à [Localité 8], pour lequel il justifie avoir perçu la somme de 4.204 euros au titre des loyers de l’année 2023, selon déclaration de revenus fonciers versée aux débats. 

Par ailleurs, le bail produit aux débats démontre que l’appartement précité a été loué jusqu’au 5 juillet 2024, le dernier loyer hors charge acquitté étant de 515 euros par mois. 

Ces éléments permettent d’établir que les ressources de Monsieur [L] [I], appréciées sur les 12 mois précédant la signification du congé, demeuraient inférieures au plafond de ressources fixé par l’arrêté alors applicable, soit de 21.878 euros pour une personne seule. 

Les conditions tenant à l’âge et aux ressources prévues par l’article 15, III, précité se trouvent ainsi réunies. Il appartenait dès lors à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] de justifier d’offres de relogement répondant aux exigences prévues par ce texte.

A cet égard, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] soutiennent avoir fait des offres de relogement à leur locataire et produisent des échanges de SMS du mois de mai 2023. Ces échanges permettent certes d’établir que des annonces de logements ont été transmises à Monsieur [L] [I], ce que celui-ci ne conteste pas. Toutefois, la seule communication de liens internet ne permet pas, d’une part, de connaître avec précision les conditions locatives des biens proposés, notamment leur localisation, le montant du loyer et des charges, et ainsi d’apprécier leur adéquation avec les possibilités du locataire, ni, d’autre part, de vérifier le caractère effectif des offres et l’accord des propriétaires quant à la location de leur bien à Monsieur [L] [I].

En outre, il ressort du courrier en date du 24 mai 2024 que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont communiqué à Monsieur [L] [I] 6 offres de relogement. Toutefois, celles-ci sont intervenues plus de 7 mois après l’expiration du préavis, fixée au 11 octobre 2023. A cet égard, si les pièces produites aux débats démontrent que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont sollicité à deux reprises, par courrier en date du 3 mai 2023 puis par sommation du 25 septembre 2023, la communication des justificatifs de ressources de Monsieur [L] [I], lesquels ne leur ont été transmis que tardivement, cette circonstance ne saurait justifier la formulation d’offres de relogement plus de 7 mois après la date d’effet du congé. Au surplus, le courrier du 24 mai 2024 ne permet pas davantage de vérifier le caractère effectif de ces offres ni l’accord des propriétaires concernés pour louer leur bien à Monsieur [L] [I].

Il s’en suit que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne justifient pas avoir satisfait à leur obligation de proposer, avant la date d’effet du congé, un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans les conditions prévues par l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le moyen tiré du caractère frauduleux de la reprise, le congé délivré le 1er février 2023 doit être déclaré nul, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] seront, en conséquence, déboutés de leur demande tendant à voir constater la validité du congé.

II – Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l'action

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, les conclusions responsives n°2, relative à la présente procédure, ont été notifiées à la Préfecture de la Gironde par commissaire de justice le 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), la voie électronique, le 26 mai 2023, alors même qu’elle n’était pas requise puisqu’étant des personnes physiques. 

Par conséquent, la demande est recevable.

Sur le bienfondé de la demande en constatation de la résiliation du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail signé par les parties stipule en son article VII, la clause résolutoire suivante : « le locataire est tenu des obligations principales suivantes : 1. Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. […]A défaut, le bailleur pourra demander la résiliation du contrat en application de la clause résolutoire. […] Deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées […] ». 

En l’espèce, suivant acte de commissaire de justice délivré le 5 mai 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4.274,24 euros au titre des loyers impayés de février à mai 2023.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte locatif arrêté au 30 avril 2026 produit par Monsieur [L] [I] démontre qu’il n’a pas désintéressé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti par la clause contractuelle. Au surplus, il apparaît que la dette locative a augmenté, nonobstant les virements sur le compte CARPA des conseils de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] d’un montant de 5.000 euros le 27 février 2024, de 3.439 euros le 16 avril 2024 et de 12.000 euros le 12 septembre 2024.

Toutefois, Monsieur [L] [I] se prévaut de l'exception d'inexécution tenant à l'indécence du logement loué pour justifier cette absence de paiement des loyers sur la période de février à mai 2023. 

Sur l’exception d’inexécution 

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 1719 du code civil énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ».

L'article 1720 du même code prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». 

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». 

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Toutefois, le locataire ne peut, en principe, suspendre unilatéralement le paiement des loyers au seul motif que le logement ne satisferait pas aux exigences de décence. L’exception d’inexécution ne peut être admise qu’en présence d’un manquement du bailleur présentant une gravité suffisante. 

En outre, elle ne peut être accueillie que lorsque les désordres imputables au bailleur placent le locataire dans l'impossibilité totale d'user du logement ou dans l'impossibilité de l’utiliser conformément à sa destination d'habitation.

En l’espèce, Monsieur [L] [I] invoque l'exception d'inexécution tirée de l'indécence du logement afin de justifier l’absence de paiement des loyers dus entre les mois de février à mai 2023, correspondant aux sommes visées dans le commandement de payer précité. 

Il soutient que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont manqué à leurs obligations en raison des conséquences de l’orage de grêle survenu en 2022, de l’absence de chauffage ainsi que de l’absence de système de renouvellement d’air. 

Afin de rapporter la preuve de ses allégations, Monsieur [L] [I] produit aux débats : 
- Une déclaration de sinistre en date du 22 juin 2022 faisant état d’un épisode de grêle survenu le 20 juin 2022 ayant endommagé « beaucoup de tuiles » et provoqué « des infiltrations d’eau dans toutes les pièces » du logement ;
- Une facture de l’entreprise [P] [Z] n°R22120167 établie le 28 décembre 2022 mentionnant un « refoulement extrêmement important par le styx quand [la] chaudière est éteinte ou même encore plus importante chaudière allumée, problème de tirage anormal, appareils à gaz coupé » et indiquant que ce dysfonctionnement pourrait résulter d’une obstruction du conduit ;
- Un courrier adressé aux bailleurs en date du 22 mai 2023, auquel était jointe la facture précitée, dans lequel il indique que le logement est devenu « insalubre » et « inhabitable » en raison de la coupure des appareils à gaz ;
- Un procès-verbal de constat en date du 19 juillet 2023 relevant notamment que 2 interrupteurs ne fonctionnent pas, qu’un volet roulant électrique ne s’ouvre pas entièrement, que les murs et plafonds présentent des traces de coulure, de moisissure et d’humidité ainsi que des microfissures, que le plafond en lambris présente un affaissement du lambris du plafond, que des prises électriques présentent un décollement important associé à des traces d’humidité et de la poudre blanchâtre, que sur la plinthe entourant le tablier de la baignoire présente des traces de moisissures, que le plafond des toilettes s’est effondré, que le sol de l’étage présente des traces d’humidité, qu’aucune VMC n’est visible et qu’une prise de terre en partie dénudée est visible sur la façade de la maison. 
Ce procès-verbal reprend également la déclaration de Monsieur [L] [I] selon laquelle « le chauffage au gaz avec la chaudière ne fonctionne pas depuis le mois de juin 2022 », sans qu’une vérification matérielle de ce point n’ait été effectuée. 
- Le rapport d’expertise judiciaire en date du 26 janvier 2026 confirme les constatations précédentes. Il relève en outre l’absence de fonctionnement des prises électrique de la cuisine et de la chambre située au rez-de-chaussée. 
L’expert précise que le logement a subi des entrées d’eau entre le 20 juin 2022 et le 22 octobre 2022, date de réalisation des travaux de couverture, dont les conséquences ont été limitées autant que possible, sous réserve de l’humidité à résorber. 
Il indique qu’entre juin 2022 et juin 2025 les prises électriques et l’éclairage de l’étage ainsi que la chaudière n’ont pas fonctionné, que les parois sont chargées d’humidité et les coulures des plafonds constituent la conséquence directe des infiltrations provoquées par l’orage de grêle. L’expert relève également une réduction du nombre de prises utilisables au rez-de-chaussée, ainsi qu’une utilisation seulement partielle de la maison. 
Il impute la destruction des couvertures, les infiltrations intérieures ainsi que les dysfonctionnements électriques et de chauffage à l’orage de grêle du 20 juin 2022, au défaut de renouvellement d’air en l’absence de ventilation naturelle et mécanique, et à l’absence de remise en route de la chaudière à l’obstruction de son évacuation. 

Enfin, l’expert conclut, d’une part, à l’absence d’habitabilité des lieux depuis 3 ans, et, d’autre part, à une inhabitabilité évaluée à 50% sur une période de 36 mois, dont 18 mois à 100% en raison de l’absence de chauffage. 

L’ensemble de ces éléments établit la réalité des désordres affectant le logement au cours de la période litigieuse. 

Néanmoins, s’agissant de l’absence de fonctionnement de la chaudière, l’expert judiciaire précise expressément que ce désordre ne peut affecter que les seules périodes de chauffe, qu’il évalue à 6 mois par an, du 15 octobre au 15 avril. Or, le commandement de payer délivré le 25 mai 2023 porte sur les loyers dus de février à mai 2023. Dès lors, pour la période du 16 avril au 31 mai 2023, le grief lié à l’absence de chauffage est sans incidence. 

Par ailleurs, pour la période de chauffe de février à avril 2023, la conclusion d’une inhabitabilité totale se trouve contredite par les propos de l’expert judiciaire. Celui-ci relève en effet que la jouissance du logement n’était que partiellement altérée, plusieurs pièces du rez-de-chaussée étant demeurées fonctionnelles. 

Surtout, il est constant que Monsieur [L] [I] n’a jamais quitté les lieux, qu’il a continué à occuper effectivement le logement pendant toute la période litigieuse et qu’il y réside encore à ce jour. 

Par ailleurs, Monsieur [L] [I] ne justifie d’aucune mise en demeure ni d’aucun courrier adressé aux bailleurs avant le 22 mai 2023 afin de solliciter la réparation de la chaudière. Au demeurant, dans ce courrier, postérieurs aux impayés litigieux, il sollicite uniquement le remboursement des loyers acquittés depuis juillet 2022 ainsi que son relogement. 

Dès lors, il n’est pas établi que les bailleurs auraient été régulièrement sollicités pour exécuter leurs obligations ou qu’ils auraient persisté dans leur carence en parfaite connaissance de l’intégralité des désordres invoqués au cours de la période concernée. 

Enfin, si Monsieur [L] [I] qualifie le logement d’insalubre et d’inhabitable dans son courrier du 22 mai 2023, il ne justifie d’aucun arrêté préfectoral d’insalubrité ni d’aucune mesure administrative d’interdiction d’habiter qui aurait pu suspendre de plein droit son obligation de paiement le loyer. 

Au surplus, Monsieur [L] [I] a dénoncé l'état du logement qu'après avoir reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Ainsi, s’il est établi que la jouissance du logement a été altérée par plusieurs désordres, Monsieur [L] [I] ne démontre pas s’être trouvé dans l’impossibilité totale d’occuper les lieux conformément à leur destination. 

Monsieur [L] [I] ne peut donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier la suspension intégrale du paiement des loyers réclamés dans le commandement de payer.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juillet 2023, conformément au délai convenu par les parties dans le contrat de bail.

III – Sur l’expulsion : 

L'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que « sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux ». 

En l'espèce, Monsieur [L] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2023. 

Par conséquent, l'expulsion de Monsieur [L] [I] et de tous occupants de son chef, dont Madame [K] [R] sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux, dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, aucun élément ne permettant d'en justifier sa suppression, les bailleurs n'alléguant ni ne démontrant la mauvaise foi ou l'entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

En outre, il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l'exécution.

IV – Sur les préjudices de Monsieur [L] [I] : 

Sur le préjudice de jouissance 

Il est constant que faute de délivrance d’un logement décent ou conforme à son usage, le bailleur peut être contraint d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. 

En l'espèce, à titre liminaire, il convient de préciser que Monsieur [L] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2023 de sorte qu’il ne peut solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance subi que jusqu’à cette date. 

S’agissant de la destruction de la toiture de la maison, les travaux de couverture ont été réalisés du 17 au 22 octobre 2022, ce qui est corroboré par la facture n°FAC00000038 établie le 17 octobre 2022 par la SAS TFT COUVERTURE. Le rapport d’expertise amiable réalisé le 19 octobre 2022 par l’entreprise POLYEXPERT établit que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] avaient connaissance de l’orage de grêle du 20 juin 2022 ainsi que des dommages affectant la toiture et des infiltrations d’eau en résultant. Selon l’expert, ce désordre est directement en lien avec l’orage de grêle et la lenteur des interventions. Sur cette période, le locataire a incontestablement subi un préjudice de jouissance qui est imputable aux bailleurs qui ne rapportent pas la preuve de l’obstruction par le locataire de l’intervention des entreprises. Il existe donc un préjudice de jouissance sur la période du 20 juin 

S’agissant des travaux de couverture du garage, ils n’ont été réalisés qu’en 2025, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne produisant aucun élément permettant de déterminer précisément la date. Néanmoins, le devis n°DEV00000393 établi le 29 février 2024 par la SAS TFT COUVERTURE indique n’avoir pas pu « finir les travaux d’isolation, de changement de gouttières et de la toiture du garage car l’accès au chantier nous a été interdit par le locataire de Mr [Y], Mr [I] [L] » ; Il est rapporté la preuve par les bailleurs que le locataire a fait obstruction au passage des entreprises de sorte que la tardiveté de la réalisation de ces travaux ne peut pas leur être imputable. 

S’agissant du chauffage, s’il ressort de la visite d’entretien réalisée par le chauffagiste [P] [Z] le 28 décembre 2022 une défaillance importante du système de chauffage, confirmée par l’expertise judiciaire qui précise que le désordre affectant la chaudière au gaz est en lien avec l’orage de grêle, il ressort des pièces produites que ce désordre n’a été porté à la connaissance des bailleurs que par courrier adressé par le locataire en lettre recommandée le 22 mai 2023. Les époux [Y] apportent la preuve d’avoir contacté le chauffagiste le 18 juin 2023 après la réception du courrier du locataire et le chauffagiste ayant proposé une intervention dès le 23 juin 2023. Contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport d’expertise, les bailleurs n’ont pas nécessairement eu connaissance de ce désordre lors de l’expertise amiable dès lors que le rapport ne mentionne pas une défaillance du chauffage et qu’aucun travaux relatifs au chauffage n’est chiffré par la compagnie d’assurance. Ainsi, ce désordre ne peut être imputable aux bailleurs. 

S’agissant des défaillances électriques, les travaux d’électricité ont été réalisés le 23 avril 2025 pour le rez-de-chaussée et le 23 juin 2025 pour l’étage. Il ressort des pièces produites que ce désordre n’a été porté à la connaissance des bailleurs que par courrier adressé par le locataire en lettre recommandée le 22 mai 2023. L’expert précise que ces défaillances électriques concernent 50% de la surface. Ce désordre crée un préjudice de jouissance pour le locataire imputable aux bailleurs à compter du 22 mai 2023. 

S’agissant du défaut de VMC, ce désordre n’a été identifié que lors du procès-verbal de constat du 19 juillet 2023 et porté à la connaissance des bailleurs que lors de l’expertise judiciaire soit postérieurement à la résiliation du contrat de bail de sorte que ce désordre ne peut être imputable aux bailleurs dans le cadre de l’exécution du contrat. 

Compte tenu de la nature des désordres imputables aux bailleurs (toiture de la maison et défaillances électriques), de leur durée, de leur intensité, des évaluations de l’expert judiciaire ainsi que des éléments précédemment développés, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi en le fixant :
- à la somme de 800 euros par mois à compter du 20 juin 2022 jusqu’au 22 octobre 2022, 
- à la somme de 500 euros par mois à compter du 22 mai 2023 (date du courrier du locataire se plaignant des désordres) au 7 juillet 2023 (date de résiliation du contrat de bail). 

Par conséquent, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] seront condamnés à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 4221,09 euros (3253,32 + 967,77) en réparation de son préjudice de jouissance. 


Sur le préjudice moral 

En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite la somme de 4.000 euros. 

Si Monsieur [F] [I], son fils, indique dans son attestation du 2 octobre 2025 avoir renoncé à se rendre chez son père en raison de l’humidité importante du logement, de l’odeur de moisissure imprégnant ses vêtements et de l’impossibilité d’y prendre un repas dans des conditions normales, il ressort néanmoins des attestations de Madame [C] [M] du 1er septembre 2023 et de Madame [O] [I], sa fille, du 27 octobre 2023 et de Madame [K] [R] du 1er octobre 2025 que Monsieur [L] [I] demeurait en mesure de recevoir et d’héberger des proches malgré les désordres affectant le logement. 

Ainsi, il ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité de recevoir dont il se prévaut. 

Au surplus, la demande indemnitaire est exclusivement fondée sur l’humidité ambiante et la privation de l’usage de l’étage du logement, éléments qui ont déjà été pris en compte dans l’évaluation du préjudice de jouissance. 

Monsieur [L] [I] ne rapporte donc pas la preuve d’un préjudice moral distinct de celui déjà indemnisé. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice moral. 

Sur le préjudice financier 

En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite la somme de 4.000 euros. 

S’il soutient avoir mis en place des déshumidificateurs afin de limiter les conséquences des infiltrations et de l’humidité, il ne produit aucun élément probant de nature à établir la réalité de ces dépenses. L’expertise judiciaire fait certes référence à une pièce n°43 pour une recharge de déshumidificateur d’un montant de 36,60 euros mais cette pièce n’est pas produite de sorte qu’il ne peut être évalué le nombre de recharge utilisée en lien avec les désordres impactant le logement. 

Il ne justifie donc ni de l'existence du préjudice allégué, ni de son montant. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice financier.

Sur préjudice matériel :

 le déménagement 
En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite la somme de 1.400 euros, conformément à l’évaluation retenue par l’expert judiciaire.

Toutefois, l’expert judiciaire indique « il ne reste que les embellissements de peintures, il est courant qu’en poussant les meubles on arrive à peindre murs et plafonds sans avoir à déménager au garde meuble (…) pour les raisons invoquées précédemment si un déménagement n’est pas justifié on peut toutefois allouer une somme de 1400 euros pour avoir des bras pouvant aider M. [I] à ranger et/ou déplacer ». Or, les devis produits devant l’expert judiciaire sont relatifs à un déménagement complet. 

Par ailleurs, l’expert judiciaire relève non seulement les désordres affectant le logement, mais également un défaut d’entretien et un état général de désordre de certaines pièces.

Dans ces conditions, les bailleurs ne sauraient être condamnés à supporter le coût de prestations destinées à pallier un manque d’entretien ou un encombrement relevant des obligations du locataire. 

Le préjudice invoqué présente ainsi un caractère purement éventuel et non certain. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera débouté de sa demande.

Le mobilier endommagé :
En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite d’abord la somme de 11 116 euros pour le remplacement de la literie. 

Bien que l’expert judiciaire ai retenu le devis n°64011169 du 2 juin 2025 de la SAS LA COMPAGNIE DU LIT produit aux débats par Monsieur [L] [I], il précise que seules les trois chambres de l’étage ont été affectées par les infiltrations. 

Or, ni le procès-verbal de constat ni aucune autre pièce versée aux débats ne permettent d’établir la présence effective de lits dans ces pièces lors de la survenance du sinistre ni leur état antérieur.

Il n’est ainsi pas démontré que les biens dont l’indemnisation est sollicitée existaient dans les pièces affectées ni qu’ils ont subi les dommages allégués. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la literie.

Ensuite, Monsieur [L] [I] sollicite la somme de 1 154.20 euros correspondant à l’évaluation d’un congélateur, de 2 lustres et d’un lit picot. Si l’expert judiciaire a émis des réserves quant aux autres meubles eu égard à la causalité des pannes en lien ou non avec l’orage de grêle, il indique « nous retiendrons de manière incontestable le congélateur branché pour 744,20 + 2 lustres pour 280 + lit picot 130 =1154,20 euros ». 

Si les factures n’ont pas été produites par le locataire, il apparait qu’il a produit les pièces nécessaires devant l’expert judiciaire permettant de retenir cette évaluation. 

Ainsi, il convient d’évaluer le préjudice relatif au mobilier endommagé à la somme de 1154,20 euros et les époux [Y] seront condamnés à indemniser Monsieur [I] de cette somme. 


Sur le nettoyage 
En l’espèce, l’expert judiciaire évalue le préjudice lié au nettoyage de la maison à 1740 euros conformément à 50 factures pressing pour le nettoyage des vitres, cuivres, meubles, vêtement et chaussures cuirs et précise que cette demande est légitime. La persistance d’humidité durant plusieurs mois a nécessairement eu des conséquences l’état du logement et des vêtements du locataire, préjudice directement en lien avec les infiltrations d’eau. Ainsi, il convient de retenir ce préjudice et les bailleurs seront condamnés à indemniser le locataire à hauteur de 1740 euros de nettoyage. 


IV – Sur la dette locative : 

Sur la révision annuelle du loyer 

L’article 17-1, I, de la même loi prévoit que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le bail conclut entre les parties prévoit que « le loyer sera révisé chaque année le 1er novembre sur la base de la moyenne de l’indice du coût de la construction sur 4 trimestres. Moyenne de référence : 1er trim 2005, Valeur 1269.50 ».

Or, il ressort du décompte produit par Monsieur [L] [I], arrêté au mois d’avril 2026, que le loyer a été fixé à la somme de 1 068,56 euros à compter du mois de novembre 2023. 

Toutefois, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne justifient pas avoir notifié à Monsieur [L] [I] leur volonté de procéder à la révision du loyer dans les formes et délais requis. 

Dès lors, ils doivent être regardés comme ayant renoncé au bénéfice de la clause de révision du loyer pour l’année 2023.

Sur la clause contractuelle relative à l’indemnité d’occupation 

L’article 4, i), de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. 

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [L] [I] et Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] prévoit que « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. »

Cette clause qui prévoit une indemnité d’occupation automatiquement majorée à un montant équivalant au double du loyer, indépendamment des circonstances de l’espèce et du préjudice effectivement subi s’analyse en une clause pénale ayant pour effet d’instituer une sanction forfaitaire en cas de maintien dans les lieux. 

Or, une telle majoration forfaitaire excédant au demeurant la valeur locative du bien et sans lien avec le préjudice réellement subi s’analyse en une pénalité contrevenant aux dispositions d’ordre public de l’article 4 précité, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite. 

Au surplus, en imposant au locataire, du seul fait de son maintien dans les lieux, une indemnité majorée et forfaitaire, sans lien avec le préjudice réellement subi, cette clause créé un déséquilibre significatif entre les parties relevant d’une clause abusive sanctionnée de la même manière. 

Il y a lieu, en conséquence, d’écarter cette stipulation. 

Sur la détermination de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail, en raison de l’indisponibilité dans laquelle se trouve le bailleur de disposer librement de son bien.

Il convient de tenir compte, pour la fixation de l’indemnité d’occupation, de la valeur locative du bien, des désordres affectant le logement ainsi que des conditions effectives de jouissance.

En l’espèce, les développements précédents ont permis d’établir que le logement est indécent. 

Toutefois, il convient de relever que l’expert judiciaire a précisé que Monsieur [L] [I] « n’a jamais entretenu les installations électriques de la maison ni même changé les ampoules », ce qui n’est pas contesté, et qu’il « n’a pas autorisé l’accès aux entreprises en temps voulu », ce qui est corroboré d’une part, par la mention dans le rapport d’expertise selon laquelle « les deux entreprises [intervenant pour les postes électricité et chauffage] ont reçu l’accord de M [Y] propriétaire et nous attendons l’accord de M [I], selon l’avis de leurs conseils avocats » et par le devis n°DEV00000393 établi le 29 février 2024 par la SAS TFT COUVERTURE qui indique n’avoir pas pu « finir les travaux d’isolation, de changement de gouttières et de la toiture du garage car l’accès au chantier nous a été interdit par le locataire de Mr [Y], Mr [I] [L] ». 


Monsieur [L] [I] a donc manqué à son obligation d’entretien et contribué au retard de certains travaux.

Par conséquent, au regard des éléments précédemment développés, il sera fait une juste appréciation de l’indemnité d’occupation en la fixant comme suit : 
-800 euros par mois à compter du 8 juillet 2023 jusqu’au 19 juillet 2023 ; 
- 600 euros par mois à compter du 20 juillet 2023 jusqu’au 23 juin 2025 (date de la visite technique de l’électricien) ; 
- 850 euros par mois à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les loyers et indemnités d’occupation impayés 

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] exposent que Monsieur [L] [I] est redevable de la somme de 56 692 euros en cas de majoration de l’indemnité d’occupation et à titre subsidiaire la somme de 24 652 € sans majoration correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation impayés depuis le 1er février 2023 et jusqu'au 17 mai 2026 déduction faite des versements intervenus sur le compte CARPA en cours d’instance (17 000 euros). 

Toutefois, il résulte des développements qui précèdent que l’indemnité d’occupation a été fixée aux montants suivants : 
- 800 euros par mois du 8 juillet 2023 jusqu’au 19 juillet 2023 ; 
- 600 euros par mois du 20 juillet 2023 jusqu’au 23 juin 2025 ;
- 850 euros à compter du 24 juin 2025.

Il convient en outre de tenir compte des loyers du 1er février 2023 jusqu’au 7 juillet 2023, soit la somme de 5 225,80 euros (1000 x 5 + (1000 /31)x7) correspondant au loyer initial. 

Les indemnités d’occupation dues du 8 juillet 2023 jusqu’au 17 mai 2026 s’élèvent quant à elles à 23.366,40 euros, selon le détail suivant : 
- 309,68 euros du 8 au 19 juillet 2023 ;
- 13 892,26 euros du 20 juillet 2023 au 23 juin 2025 ;
- 9 164,46 euros du 24 juin 2025 au 17 mai 2026. 

Il ressort par ailleurs des pièces produites que Monsieur [L] [I] a procédé à plusieurs virements sur les comptes CARPA des conseils de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] pour un montant total de 20 439 euros.

Dès lors, il convient de déduire la somme de 20 439 euros du total dû, soit 28 592,20 euros, de sorte que Monsieur [L] [I] demeure redevable de la somme de 8 153,20 euros.

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera condamné à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 8 153,20 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation due jusqu’au mois de mai 2026 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [L] [I] sera également condamné à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 18 mai 2026 jusqu'à la libération des lieux, chaque échéance produisant intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité fixée au 5 de chaque mois, conformément aux stipulations du bail.

V – Sur le préjudice moral de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] :

Le droit d'exercer une action en justice ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une malice, une mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol dans l'appréciation de ses droits. 

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] sollicitent la somme de 15.000 euros. 

Monsieur [L] [I] étant partiellement fondé en ses demandes, notamment en ce qui concerne de la nullité du congé pour reprise ainsi que de l’indécence du logement, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute de nature à faire dégénérer en abus l’exercice du droit de ce dernier d’ester en justice.

En outre, les dégradations du logement, le refus de Monsieur [L] [I] de laisser intervenir les entreprises mandatées, le défaut d’entretien des lieux son maintien dans les lieux ainsi que l’absence de perception des loyers ont d’ores et déjà pris en considération dans la fixation des indemnités d’occupation précédemment accordées. Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne démontrent dès lors l’existence d’aucun préjudice distinct susceptible de donner lieu à indemnisation complémentaire.

Par ailleurs, si l’aide financière apportée à leur fille en vue de son installation procèdent d’un choix personnel de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] et ne saurait, à elle seule, caractériser un préjudice indemnisable imputable à Monsieur [L] [I], le maintien de ce dernier dans les lieux au-delà du 8 juillet 2023 leur a néanmoins causé un préjudice moral certain. 
En effet, il ressort des éléments versés aux débats que leur fille, Madame [A] [Y], occupait un emploi au sein de la mairie d’[Localité 6] dès septembre 2022 et qu’elle était titulaire d’un bail portant sur un logement situé à [Localité 9] depuis le 6 mai 2023. Ces éléments établissent la réalité de son projet d’installation dans le département. Dans ce contexte, l’impossibilité pour Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] de mettre effectivement le logement litigieux à sa disposition, en raison du maintien de Monsieur [L] [I] dans les lieux après la date à laquelle ceux-ci étaient fondés à en obtenir libération, leur a causé un préjudice moral direct et certain. 

Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en allouant la somme de 1500 euros. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera condamné à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 1 500 euros. 


VII - Sur la compensation judiciaire :

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

 L’article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Il résulte de l’article 1348-1 du code civil que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques qui s’établissement comme suit : 
Monsieur [L] [I] est condamné à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 8 153,20 euros (déduction faite des versements CARPA) au titre des loyers et indemnités d’occupation et la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral soit la somme totale de 9653,20 euros. Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] sont condamnés à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 7 115,29 euros (1740 + 1154,20 + 4221,09). 
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 2537,91 euros (9653,20-7115,29) augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

VIII – Sur l’octroi de délais de paiement :

L'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [L] [I] ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant, le décompte qu’il produit ne faisant état que de virements de 5 000 euros le 27 février 2024, de 3 439 euros le 16 avril 2024 et de 12 000 euros le 12 septembre 2024 sur le compte CARPA des conseils de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y]. Les conditions de l’article 24 précité ne sont donc pas remplies. 

Toutefois, les éléments financiers produits aux débats permettent d’établir que Monsieur [L] [I] a déclaré des revenus de 16 225 euros en 2022 et qu’il a perçu 4 204 euros de revenus fonciers au titre des loyers de 2023.

En outre, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne formulent aucune opposition.


Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [L] [I] des délais de paiement selon les modalités fixée au dispositif.

IX – Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [I] et Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y], succombant chacun partiellement dans leurs demandes, il convient de prévoir que les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire ordonnée par décision du 18 octobre 2024, seront partagés par moitié.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu du partage des dépens retenu, l’équité commande de débouter Monsieur [L] [I] et Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée. 

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2026, par jugement contradictoire, et en premier ressort, 

DÉCLARE nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] le 1er février 2025 à Monsieur [L] [I] portant sur le logement pris à bail situé au [Adresse 2] à [Localité 3] ;

DÉCLARE Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] recevables en leur demande de résiliation de bail ;

DIT que Monsieur [L] [I] ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier la suspension intégrale du paiement des loyers réclamés dans le commandement de payer ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 6 juillet 2023, conformément à la clause de résiliation de plein droit ; 

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3].

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [L] [I] de libérer volontairement les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, dont Madame [K] [R] avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 4221,09 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 2894,20 euros au titre de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [I] de ses autres demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et financier ;

DIT que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont renoncé au bénéfice de la clause de révision du loyer pour l’année 2023 ;

DIT que la clause contenue dans le bail signé le 12 octobre 2005, par lequel M. Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont consenti à Monsieur [L] [I] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé au[Adresse 2] à [Localité 3], libellée comme suit « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés » est réputée non écrite ; 

FIXE à compter du 8 juillet 2023 jusqu’au 19 juillet 2023 une indemnité d'occupation correspondant à la somme de 800 euros par mois, à compter du 20 juillet 2023 jusqu’au 23 juin 2025 une indemnité d'occupation correspondant à la somme de 600 euros par mois, et à compter du 24 juin 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation correspondant à la somme de 850 euros par mois ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 8 153,20 euros arrêtée au 17 mai 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre des loyers et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] une indemnité d'occupation continuant à courir à compter du 18 mai 2026 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou de l’établissement d’un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances fixées au 5 de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral ; 

ORDONNE la compensation judiciaire des créances réciproques 

CONDAMNE, en conséquence, Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 2537,91 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 


AUTORISE Monsieur [L] [I] à s'acquitter de sa dette en 6 versements mensuels d'un montant minimum de 400 euros et en un 7ème soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification du jugement, et chaque mensualité devant être versée au plus tard le 5 de chaque mois ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE Monsieur [L] [I], Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] à supporter chacun les dépens qu’ils ont respectivement exposés ; 

DÉBOUTE Monsieur [L] [I], Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE

Du 08 juillet 2026


5AD


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 25/02816 
N° Portalis DBX6-W-B7J-22ZA



[L] [I]

C/

[U] [Y] et [J] [Y]






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 1]

JUGEMENT EN DATE DU 08 juillet 2026



JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDEUR :

Monsieur [L] [I]
né le 05 Juin 1958 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Me Christine SAINT GERMAIN PENY (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DEFENDERESSE :

Madame [U] [Y]
née le 15 Février 1964 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Me Marie LACOSTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [J] [Y]
né le 10 mai 1962 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représenté par Me Marie LACOSTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Mai 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 12 octobre 2005, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont consenti à Monsieur [L] [I] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.000 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement à la même date. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er février 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont fait délivrer à Monsieur [L] [I] un congé pour reprise.

Par courrier en date du 12 avril 2023, Monsieur [L] [I] a indiqué à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] avoir 65 ans et que ses ressources étaient inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés à la date de la rupture du bail. En réponse, par courrier du 3 mai 2023, Monsieur [J] [Y] a sollicité la transmission de ses justificatifs de revenus nécessaires pour soumettre son dossier locatif à d’autres bailleurs. 

Le 25 mai 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont fait signifier à Monsieur [L] [I] un commandement de payer les loyers impayés d’un montant total de 4 427,41 euros et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Le 13 juin 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont fait signifier à Monsieur [L] [I] un commandement de justifier d’une assurance locative. 

Monsieur [L] [I] a assigné, par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, Madame [U] [Y] ET Monsieur [J] [Y], par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, aux fins d’expertise judiciaire. 

Par ordonnance en date du 18 octobre 2024, le juge des référés a ordonné une expertise du logement, confiée à Madame [G] [W]. Le rapport d’expertise judiciaire a été établi par Madame [G] [W] le 26 janvier 2026. 

Monsieur [L] [I] a assigné, par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y], par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins principalement de juger qu’il est occupant régulier du bien situé au [Adresse 2] à [Localité 3] compte tenu du congé qui lui a frauduleusement été délivré. 

Par jugement en date du 18 décembre 2024, le juge a, compte tenu du défaut d’instruction du demandeur, de diligence procédurale et en l’attente du rapport d’expertise, prononcé la radiation d’office du rôle de l’affaire.

Par courrier reçu au greffe le 2 septembre 2025, le conseil de Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] a demandé la réinscription au rôle de l’affaire, qui a été enrôlée sous le n°RG 25/02816 et renvoyée à l’audience du 1er octobre 2025.

Le dossier a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 22 mai 2026. 
 
Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Monsieur [L] [I], régulièrement représenté, demande au juge de :
Juger recevable et bien fondée sa demande ;Juger irrecevable et nulle et de nul effet la demande de Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] en expulsion pour manquement à ses obligations contractuelle dont le paiement du loyer du fait de l'absence de notification des conclusions à la CCAPEX ;Débouter Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] de toutes leurs demandes ;Homologuer le rapport d'expertise de Madame [G] [W] ;Juger qu’il bénéficie du statut de locataire protégé ;Juger que le congé pour reprise du 1er février 2023 délivré par Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] est nul et de nul effet du fait de l'absence d'offre de logement conformément aux dispositions des articles 13 et 15 de la loi de 1989 ;Juger qu’il ne s'est pas rendu coupable de manquements aux obligations contractuelles du bail ;Juger que Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] n'ont pas délivré un logement conforme et décent en tirer toutes conséquences ;Juger qu’il a subi un préjudice du fait de l'absence de logement décent par le bailleur ;Condamner Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] à l’indemniser de son préjudice et lui verser dès significations de la décision les sommes suivantes :Préjudice de jouissance 31.000 € ;Préjudice moral 4.000 € ;Préjudice financier 4.000 € ;Déménagement 1.400 € ;Mobilier endommagé 11.116 € ;le mobilier 1.154.20 € ;Maison Nettoyage 1.740 €,Soit un total de 54.410 € 
Juger qu'en cas de non-paiement des sommes dues par le bailleur, celle-ci seront productives d'intérêts au taux légal à compter de a décision à intervenir ;
Si par extraordinaire le tribunal estimait qu’il est redevable de loyer :
Juger qu'il n'y a pas lieu d’appliquer la règle du doublement de loyer à titre de clause pénale ; Ordonner la compensation judiciaire entre le montant des dommages et intérêts dus par Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] et les loyers dus par lui ;Juger qu’il a réglé la somme de 20.535 € au titre des loyers et que dès lors il est redevable de la somme de 18.931 €
Au vu de la compensation judiciaire :
Condamner Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] à l’indemniser de son préjudice et lui verser dès signification de la décision la somme de 35 979 €.
A titre infiniment subsidiaire
Juger que l'indemnité d'occupation qui pourrait être due si le tribunal prononce la résolution du bail est du montant du loyer initial soit 1.000 euros ;Lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s'acquitter du solde de la dette locative ;Condamner Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros correspondant aux frais d'expertise de Madame [G] [W] et une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;Juger y avoir lieu à dispense de l'exécution provisoire de la décision ;Réserver les dépens.
Sur l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail, il se prévaut de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que les conclusions dans le cadre de la procédure au fond n’ont pas été notifiées à la CCAPEX, seules celles dans le cadre de la procédure en référé l’ayant été.

Sur le congé pour reprise, il se prévaut de l’article 15 de la loi du 6 juillet et indique justifier du fait qu’il bénéficie du statut de locataire protégé compte tenu de son âge, ayant 65 ans depuis le 5 juin 2023, et de ses revenus, ayant déclaré des revenus de 15.615 euros en 2021 et de 16.225 euros pour 2022/2023, le plafond de ressources étant fixé à 20.966 euros en 2022. 
Il ajoute que le fait qu’il soit propriétaire d’un logement ne dispense par ses bailleurs des obligations résultant du statut de locataire protégé et que ses ressources, correspondant aux revenus réguliers de l’année civile écoulée, doivent être appréciées à la date de notification du congé. Il soutient également qu’aucune offre correspondant aux obligations visées à l’article 13 de la loi du 1er septembre 1948 ne lui a été proposée, les logements étant tous situés à plus de 45 kilomètres de son lieu actuel de résidence. Il précise que les bailleurs n’ont d’ailleurs pas vérifié l’effectivité des offres, l’assentiment des propriétaires, ni ne l’ont interpelé quant à ses ressources. 
Il invoque également le caractère frauduleux du congé pour reprise puisque selon lui, l’ordre de mutation de Madame [A] [Y] date de septembre 2023, et non de février 2023, et que Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] ne fournissent aucun justificatif d’emploi ni de logement dans le département. Il précise à cet égard que l’attestation produite n’est pas valable car elle ne respecte pas les dispositions du code de procédure civile. 

S’agissant du commandement de produire une assurance, il indique avoir justifié par courrier du 11 juillet 2023 d’une assurance pour le logement en 2023. 

Sur l’indécence du logement, il conteste tout manquement de sa part aux obligations mises à sa charge par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et précise que le fait que le logement soit encombré de vêtements et cartons ne démontre pas un mauvais entretien. Il considère que le rapport d’expertise mandaté par l’assureur est partial et que le rapport d’expertise judiciaire confirme l’absence d’habitabilité des lieux depuis trois ans trouvant son origine dans un orage de grêle, des interventions lentes et avec des erreurs, et dans l’absence de système de renouvellement d’air et de chaudière. Il se prévaut des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1720 du code civil ainsi que du décret du 30 janvier 2002, et expose que la délivrance d’un logement décent implique la présence d’un chauffage et d’un système de renouvellement d’air. 
Il expose que l’expert judiciaire ne met en avant aucun défaut d’entretien et que la réfection du tableau électrique et ses dysfonctionnements n’entrent pas dans ses obligations locatives. Il indique également qu’à l’époque il travaillait du lundi au samedi, faisant que ses disponibilités étaient très restreintes et qu’il était en droit de refuser l’intervention d’une entreprise pour la réfection de la toiture alors qu’il fallait au préalable la désamianter. Il ajoute qu’aucune proposition de rendez-vous ne lui a été faite entre octobre 2022 et juillet 2023 et que les bailleurs ne produisent aucun devis ou paiement d’acompte pour la réfection de la toiture.

S’agissant de son préjudice de jouissance, il indique que les travaux de couverture de la maison ont été réalisés du 17 au 22 octobre 2022, et que ceux du garage n’ont été réalisés qu’en 2025. Il précise avoir été trois ans sans électricité à l’étage, ce qui constitue une privation de surface de 50%. Il ajoute que l’absence de chauffage n’a pas permis l’accélération du séchage, pendant 18 mois. Il chiffre son préjudice sur 46 mois, sur la base de l’évaluation proposée par l’expert judiciaire : sur 18 mois à hauteur de 100% du loyer en raison de l’absence de chauffage, 18mois à hauteur de 50% du loyer et 10 mois à hauteur de 40% en l’absence de peintures. 
S’agissant de son préjudice moral, il soutient que l’humidité ambiante et la privation d’étage l’ont empêché de recevoir sa famille, augmentant son isolement social. 
S’agissant de son préjudice financier, il précise avoir mis en place des déshumidificateurs dont le coût financier s’élève à 90 euros par mois, soit 4.000 euros comprenant les appareils et les cartouches. 
S’agissant du déménagement, il indique que s’il n’est pas justifié, il est toutefois possible de lui allouer une somme de 1.400 euros pour avoir des bras pour l’aider à ranger et déplacer ses effets. 
S’agissant du mobilier endommagé, il indique que l’ensemble des literies a été endommagé par l’humidité ambiante. 

Il conteste l’existence d’une sous-location de l’une des chambres du logement par Madame [R] et soutient que le droit d’héberger des proches est opposable aux bailleurs. 

Sur le non-paiement des loyers, s’il ne conteste pas que des impayés ont eu lieu en 2016, ils indiquent qu’ils ont été régularisés en 2017. Il ne conteste pas l’existence d’impayés de loyers pour la période 2023, pensant que cette rétention ferait réagir ses bailleurs compte tenu du sinistre de grêle affectant la toiture. Il précise avoir régularisé sa situation dans les délais, 12.096 euros ayant été versé sur le compte CARPA de son conseil et 5.342 euros régularisés en cours d’instance. Il indique que si le tribunal avait eu une réelle connaissance de l’état du logement tel qu’il en ressort du rapport d’expertise judiciaire, il aurait considéré que les manquements des bailleurs sont suffisamment graves pour justifier la suspension du paiement des loyers. 

Sur l’inapplication de la clause résolutoire, il soutient que cette dernière a été invoquée de mauvaise foi alors que les bailleurs connaissaient le mauvais état et l’absence d’habitabilité du logement. Il indique que le logement est classé F ou G et que l’humidité est sans lien avec le sinistre lié à la grêle, et résulte de l’absence de VMC. Il ajoute pouvoir se prévaloir d’une exception d’inexécution compte tenu du caractère difficilement habitable des lieux et des travaux à réaliser uniquement à la charge du bailleur. 

Sur la clause du bail relative aux indemnités d’occupation, il se prévaut de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient qu’elle doit être qualifiée de clause pénale abusive. 

Sur la compensation, il invoque les articles 1347 et suivants du code civil et indique que les conditions seraient réunies pour y faire droit, à condition que la demande en paiement des loyers soit jugée recevable, puisque les bailleurs sont redevables de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, il indique que, s’il est considéré comme redevable de loyers, les plus larges délais de paiement doivent lui être accordés puisqu’il est un locataire de bonne foi.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y], Monsieur [L] [I] soutient que les procédures initiées tant en référé qu’au fond ne peuvent lui être reprochées puisque l’expert judiciaire a reconnu son préjudice de jouissance ainsi que leurs défaillances, et que le congé pour reprise ne respecte pas son statut de locataire protégé. Il ajoute qu’aucun justificatif n’est produit au soutient de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral.

En défense, dans leurs dernières écritures reprises à l’oral par leur avocat, Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y], régulièrement représentés, sollicitent du juge de : 
Les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes;A titre principal :
Débouter Monsieur [L] [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;Prononcer la validité du congé pour reprise pour habiter signifié à Monsieur [L] [I], en date du 1er février 2023 et à effet au 11 octobre 2023 à minuit ;Constater que le bail conclu entre les parties a pris fin au 11 octobre 2023 à minuit ;A titre subsidiaire :
Prononcer la résolution du bail au 25 juillet 2023 compte tenu du caractère infructueux du commandement de payer délivré à Monsieur [L] [I] le 25 mai 2023 ;A titre infiniment subsidiaire :
Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail du 12 octobre 2005 compte tenu des manquements de Monsieur [L] [I] à l'ensemble de ses obligations et notamment ses obligations d'entretien du logement et de paiement des loyers ;En tout état de cause :
Débouter Monsieur [L] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;Constater, dire et juger que Monsieur [L] [I] n'a pas libéré les lieux à compter de l'expiration du délai qui lui était imparti par le congé ;Dire et juger Monsieur [L] [I] occupe le logement situé [Adresse 2] à
[Localité 3] sans aucun droit ni titre ;Ordonner, en conséquence de la résiliation du bail, l'expulsion de Monsieur [L] [I] des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et notamment de Madame [K] [R], du logement qu'il occupe sis [Adresse 2] à [Localité 3], et ce, aux besoins avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;Préciser qu'il y sera contraint par tous voies et moyens de droit et notamment par l'expulsion de sa personne et de toutes celles qui se trouveraient dans les lieux ou qui y auraient été placées, par l'éjection à la rue des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les locaux, le tout même avec le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique ;Condamner Monsieur [L] [I], en deniers ou quittances, à payer à Monsieur [J] et Madame [U] [Y] à titre principal à la somme totale de 56.692 € et à titre subsidiaire à la somme de 24.652 € correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation impayés depuis le 1er février 2023 et jusqu'au 17 mai 2026, outre intérêts légaux à compter du 1er février 2023, date de délivrance du congé ;Condamner Monsieur [L] [I] à leur payer une indemnité d'occupation qu'il y aura lieu de fixer à un montant égal à deux fois le loyer quotidien ou, à défaut, au montant du loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié, soit le 12 octobre 2023, et ce jusqu'à libération effective des lieux, y compris de tout occupant de son chef ;Condamner Monsieur [L] [I] à leur payer la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice moral ;Condamner Monsieur [L] [I] à leur payer à la somme de 5.000 € au titre l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [L] [I] aux entiers dépens ;Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Sur la recevabilité de leurs demandes reconventionnelles, ils soutiennent qu’une notification à la CCAPEX est intervenue tant en référé qu’au fond, les conclusions responsives n°2 ayant été communiquées à la Préfecture avant radiation. 

Sur la validité du congé pour reprise, ils soutiennent que leur fille, Madame [A] [Y], a été engagée le 25 juillet 2022 à la mairie d’[Localité 6] et que l’arrêté de nomination afférent présente une erreur de frappe puisqu’il mentionne à tort l’année 2023. Ils ajoutent que Madame [A] [Y] a finalement trouvé un logement sur le Bassin d’[Localité 7] le 6 mai 2023, après avoir vécue en colocation, mais que le montant du loyer demeure élevé au regard de sa rémunération raison pour laquelle ils l’aident financièrement. 
Ils contestent la qualité de locataire protégé de Monsieur [L] [I] et font valoir qu’une sommation de communiquer a dû lui être délivrée pour qu’il produise ses justificatifs de revenus. Ils ajoutent qu’il ne justifie toujours par de l’usage de l’appartement dont il est propriétaire, ni de sa valeur. Or, ils démontrent que celui-ci fait l’objet de locations de courte durée, dont les revenus locatifs ne sont pas déclarés par Monsieur [L] [I]. 
Ils indiquent avoir transmis à Monsieur [L] [I] des annonces de logement de taille ou à des conditions financières similaires, et avoir cherché à prendre attache avec leurs propriétaires pour leur fournir les informations de Monsieur [L] [I], qui n’a jamais entendu justifier ni de ses ressources, ni de ses qualités, paralysant toute progression dans les échanges. Ils concluent qu’en refusant l’accès aux entreprises compétentes pour effectuer les travaux, en n’entretenant pas le logement et en ne payant pas son loyer, Monsieur [L] [I] a manqué à ses obligations, faisant qu’il ne peut prétendre au statut de locataire protégé.

Sur la résiliation du bail, les époux [Y] se prévalent de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et indiquent que Monsieur [L] [I] n’a jamais justifié de son assurance sur l’année 2022. Ils soutiennent également qu’il n’a manifestement pas entretenu le logement, ni laissé accès aux entreprises pour procéder aux travaux nécessaires. Ils ajoutent que Monsieur [L] [I] ne justifie toujours pas de ses indisponibilités, et qu’elles ne permettaient pas de reporter à l’infini les interventions urgentes. Ils considèrent que la négligence et la résistance abusive de Monsieur [L] [I] quant à la réalisation des travaux ont été de nature à dégrader le logement. 
Ils soulignent qu’avant cet épisode de grêle Monsieur [L] [I] n’a formé aucune réclamation sur un désordre dans le logement et que l’humidité et les moisissures sont complètement dues à l’inondation par la grêle. Si l’expertise judiciaire leur a appris que les menuiseries posées ne permettaient pas un renouvellement d’air suffisant, ils indiquent qu’elle retient également que Monsieur [L] [I] ne faisait rien pour permettre une ventilation naturelle. Ils ajoutent que l’expert d’assurance n’a pas prescrit de déshumidificateur, et qu’ils ne doivent pas supporter la carence de ce professionnel. Ils indiquent également que l’expertise judiciaire démontre que l’obstruction du conduit de la chaudière relève de la responsabilité de l’entreprise qui est intervenue et non du bailleur, et a relevé que l’accord de Monsieur [L] [I] était attendu, les devis réparatoires ayant été validés. Ils font également valoir que ce n’est qu’à partir de l’annonce du congé pour reprise que Monsieur [L] [I] a commencé à invoquer l’existence de désordres, et a failli à son obligation de verser son loyer. 

Les bailleurs exposent également que Monsieur [L] [I] sous-loue une partie de son logement à Madame [R], qui n’est ni un membre de sa famille, ni sa compagne, sans demande ni autorisation de son bailleur, ce qui constitue un manquement contractuel supplémentaire à ses obligations. 

Ils soutiennent que Monsieur [L] [I] ne s’est plus acquitté du règlement des loyers depuis février 2023. Ils précisent qu’il a toutefois réglé la somme totale de 17.000 euros lors de l’instance devant le juge des référés, alors qu’il sollicitait l’autorisation de consigner les loyers. Ils considèrent qu’il doit être condamné à leur régler une indemnité d’occupation correspondant à deux fois le loyer quotidien, et à défaut d’application de la clause stipulée au bail, qu’il y a lieu de fixer son montant à celui du loyer qui n’a pas été révisé.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [L] [I], les époux [Y] soulignent que la location porte sur un logement vide, que Monsieur [L] [I] avait l’obligation de l’assurer et qu’il ne leur appartient pas de substituer l’absence d’assurance. 
S’agissant du préjudice de jouissance, ils exposent que Monsieur [L] [I] se prévaut désormais d’une absence d’aération conforme alors qu’il ne l’a jamais soulevé avant l’expertise judiciaire. Monsieur [L] [I] avait d’ailleurs l’obligation de s’occuper de l’entretien des installations électriques comme de la chaudière et de laisser intervenir les professionnels, ce qu’il n’a pas fait. Les travaux qui restent à réaliser sont des travaux de petite plâtrerie et peinture, les gros travaux ayant été réalisés lors de l’expertise judiciaire. Ils soutiennent à cet égard que la carence de Monsieur [L] [I] depuis 3 ans a engendré un surcoût au regard de l’aggravation des dégradations, de la hausse des matériaux et de la main d’œuvre. Ils considèrent que ses demandes indemnitaires sont injustifiées et chiffrées arbitrairement, tout comme la demande de remboursement des frais d’expertise puisqu’ils n’ont jamais contesté l’existence de désordres affectant le logement suite à la tempête de 2022 et ont souhaité depuis lors procéder aux travaux. 

Sur leurs demandes reconventionnelles, Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] se prévalent de l’article 1240 du code civil et exposent que les deux procédures judiciaires abusives menées par Monsieur [L] [I], la dégradation de leur logement, le retard de relogement de leur fille ainsi que la réorganisation économique du fait de l’absence de perception des loyers ont généré un préjudice moral important. L’aide financière apportée à leur fille pour son installation, ainsi que la mise en place d’un virement permanent à son profit sont à l’origine d’un préjudice matériel. Ils ajoutent que le refus de Monsieur [L] [I] de laisser intervenir les entreprises, d’entretenir le logement, de régler son loyer et de libérer les lieux font que sa responsabilité peut être engagée. 

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026. 

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « juger que », « constater que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte que le juge n’a pas à y répondre. Ainsi en est-il notamment de la « demande » d’homologation du rapport d’expertise judiciaire formée par Monsieur [L] [I], les rapports d’expertise constituant des éléments de preuve au soutien des prétentions des parties, de sorte qu’ils ne peuvent pas être « homologués » par le juge.

I – Sur la validité du congé pour vente : 

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [L] [I] a pris à bail le 12 octobre 2005 un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3], à effet de la même date, appartenant à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y].

Le 1er février 2023, Monsieur [L] [I] s’est vu signifier un congé pour reprise au 11 octobre 2023. 

Le bail précité, conclu le 12 octobre 2005 pour une durée de trois ans, a commencé à courir à la même date pour se terminer le 11 octobre 2023. Ainsi, le congé délivré le 1er février 2023, soit plus de 6 mois avant cette échéance, est intervenu en temps utile. 

Par ailleurs, ce congé indique que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] souhaitent « reprendre la maison individuelle et le garage au bénéfice de : Madame [A] [Y], née le 13 novembre 1995 à [Localité 4] (33), demeurant [Adresse 4] à [Localité 3], fille des bailleurs. ».

Outre le caractère prétendument frauduleux du congé, Monsieur [L] [I] invoque son âge ainsi que ses ressources afin de bénéficier de la protection prévue par l'article 15, III, précité. 

Monsieur [L] [I] était effectivement âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat, étant âgé de 65 ans et 4 mois puisqu’il est né le 5 juin 1958.

Il est constant qu'il convient de se fonder sur les ressources déclarées à l'administration fiscale, avant tout abattement ou déduction, perçues au cours des 12 mois précédents la notification du congé, seules devant être prises en compte celles présentant un caractère régulier.

Les avis d’imposition établis en 2022 au titre des revenus de 2021 et en 2023 au titre des revenus de 2022 font apparaître des revenus respectifs de 15.615 euros et 16.225 euros. 

Monsieur [L] [I] est également propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] » au [Adresse 5] à [Localité 8], pour lequel il justifie avoir perçu la somme de 4.204 euros au titre des loyers de l’année 2023, selon déclaration de revenus fonciers versée aux débats. 

Par ailleurs, le bail produit aux débats démontre que l’appartement précité a été loué jusqu’au 5 juillet 2024, le dernier loyer hors charge acquitté étant de 515 euros par mois. 

Ces éléments permettent d’établir que les ressources de Monsieur [L] [I], appréciées sur les 12 mois précédant la signification du congé, demeuraient inférieures au plafond de ressources fixé par l’arrêté alors applicable, soit de 21.878 euros pour une personne seule. 

Les conditions tenant à l’âge et aux ressources prévues par l’article 15, III, précité se trouvent ainsi réunies. Il appartenait dès lors à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] de justifier d’offres de relogement répondant aux exigences prévues par ce texte.

A cet égard, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] soutiennent avoir fait des offres de relogement à leur locataire et produisent des échanges de SMS du mois de mai 2023. Ces échanges permettent certes d’établir que des annonces de logements ont été transmises à Monsieur [L] [I], ce que celui-ci ne conteste pas. Toutefois, la seule communication de liens internet ne permet pas, d’une part, de connaître avec précision les conditions locatives des biens proposés, notamment leur localisation, le montant du loyer et des charges, et ainsi d’apprécier leur adéquation avec les possibilités du locataire, ni, d’autre part, de vérifier le caractère effectif des offres et l’accord des propriétaires quant à la location de leur bien à Monsieur [L] [I].

En outre, il ressort du courrier en date du 24 mai 2024 que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont communiqué à Monsieur [L] [I] 6 offres de relogement. Toutefois, celles-ci sont intervenues plus de 7 mois après l’expiration du préavis, fixée au 11 octobre 2023. A cet égard, si les pièces produites aux débats démontrent que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont sollicité à deux reprises, par courrier en date du 3 mai 2023 puis par sommation du 25 septembre 2023, la communication des justificatifs de ressources de Monsieur [L] [I], lesquels ne leur ont été transmis que tardivement, cette circonstance ne saurait justifier la formulation d’offres de relogement plus de 7 mois après la date d’effet du congé. Au surplus, le courrier du 24 mai 2024 ne permet pas davantage de vérifier le caractère effectif de ces offres ni l’accord des propriétaires concernés pour louer leur bien à Monsieur [L] [I].

Il s’en suit que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne justifient pas avoir satisfait à leur obligation de proposer, avant la date d’effet du congé, un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans les conditions prévues par l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le moyen tiré du caractère frauduleux de la reprise, le congé délivré le 1er février 2023 doit être déclaré nul, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] seront, en conséquence, déboutés de leur demande tendant à voir constater la validité du congé.

II – Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l'action

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, les conclusions responsives n°2, relative à la présente procédure, ont été notifiées à la Préfecture de la Gironde par commissaire de justice le 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), la voie électronique, le 26 mai 2023, alors même qu’elle n’était pas requise puisqu’étant des personnes physiques. 

Par conséquent, la demande est recevable.

Sur le bienfondé de la demande en constatation de la résiliation du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail signé par les parties stipule en son article VII, la clause résolutoire suivante : « le locataire est tenu des obligations principales suivantes : 1. Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. […]A défaut, le bailleur pourra demander la résiliation du contrat en application de la clause résolutoire. […] Deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées […] ». 

En l’espèce, suivant acte de commissaire de justice délivré le 5 mai 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4.274,24 euros au titre des loyers impayés de février à mai 2023.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte locatif arrêté au 30 avril 2026 produit par Monsieur [L] [I] démontre qu’il n’a pas désintéressé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti par la clause contractuelle. Au surplus, il apparaît que la dette locative a augmenté, nonobstant les virements sur le compte CARPA des conseils de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] d’un montant de 5.000 euros le 27 février 2024, de 3.439 euros le 16 avril 2024 et de 12.000 euros le 12 septembre 2024.

Toutefois, Monsieur [L] [I] se prévaut de l'exception d'inexécution tenant à l'indécence du logement loué pour justifier cette absence de paiement des loyers sur la période de février à mai 2023. 

Sur l’exception d’inexécution 

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 1719 du code civil énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ».

L'article 1720 du même code prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». 

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». 

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Toutefois, le locataire ne peut, en principe, suspendre unilatéralement le paiement des loyers au seul motif que le logement ne satisferait pas aux exigences de décence. L’exception d’inexécution ne peut être admise qu’en présence d’un manquement du bailleur présentant une gravité suffisante. 

En outre, elle ne peut être accueillie que lorsque les désordres imputables au bailleur placent le locataire dans l'impossibilité totale d'user du logement ou dans l'impossibilité de l’utiliser conformément à sa destination d'habitation.

En l’espèce, Monsieur [L] [I] invoque l'exception d'inexécution tirée de l'indécence du logement afin de justifier l’absence de paiement des loyers dus entre les mois de février à mai 2023, correspondant aux sommes visées dans le commandement de payer précité. 

Il soutient que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont manqué à leurs obligations en raison des conséquences de l’orage de grêle survenu en 2022, de l’absence de chauffage ainsi que de l’absence de système de renouvellement d’air. 

Afin de rapporter la preuve de ses allégations, Monsieur [L] [I] produit aux débats : 
- Une déclaration de sinistre en date du 22 juin 2022 faisant état d’un épisode de grêle survenu le 20 juin 2022 ayant endommagé « beaucoup de tuiles » et provoqué « des infiltrations d’eau dans toutes les pièces » du logement ;
- Une facture de l’entreprise [P] [Z] n°R22120167 établie le 28 décembre 2022 mentionnant un « refoulement extrêmement important par le styx quand [la] chaudière est éteinte ou même encore plus importante chaudière allumée, problème de tirage anormal, appareils à gaz coupé » et indiquant que ce dysfonctionnement pourrait résulter d’une obstruction du conduit ;
- Un courrier adressé aux bailleurs en date du 22 mai 2023, auquel était jointe la facture précitée, dans lequel il indique que le logement est devenu « insalubre » et « inhabitable » en raison de la coupure des appareils à gaz ;
- Un procès-verbal de constat en date du 19 juillet 2023 relevant notamment que 2 interrupteurs ne fonctionnent pas, qu’un volet roulant électrique ne s’ouvre pas entièrement, que les murs et plafonds présentent des traces de coulure, de moisissure et d’humidité ainsi que des microfissures, que le plafond en lambris présente un affaissement du lambris du plafond, que des prises électriques présentent un décollement important associé à des traces d’humidité et de la poudre blanchâtre, que sur la plinthe entourant le tablier de la baignoire présente des traces de moisissures, que le plafond des toilettes s’est effondré, que le sol de l’étage présente des traces d’humidité, qu’aucune VMC n’est visible et qu’une prise de terre en partie dénudée est visible sur la façade de la maison. 
Ce procès-verbal reprend également la déclaration de Monsieur [L] [I] selon laquelle « le chauffage au gaz avec la chaudière ne fonctionne pas depuis le mois de juin 2022 », sans qu’une vérification matérielle de ce point n’ait été effectuée. 
- Le rapport d’expertise judiciaire en date du 26 janvier 2026 confirme les constatations précédentes. Il relève en outre l’absence de fonctionnement des prises électrique de la cuisine et de la chambre située au rez-de-chaussée. 
L’expert précise que le logement a subi des entrées d’eau entre le 20 juin 2022 et le 22 octobre 2022, date de réalisation des travaux de couverture, dont les conséquences ont été limitées autant que possible, sous réserve de l’humidité à résorber. 
Il indique qu’entre juin 2022 et juin 2025 les prises électriques et l’éclairage de l’étage ainsi que la chaudière n’ont pas fonctionné, que les parois sont chargées d’humidité et les coulures des plafonds constituent la conséquence directe des infiltrations provoquées par l’orage de grêle. L’expert relève également une réduction du nombre de prises utilisables au rez-de-chaussée, ainsi qu’une utilisation seulement partielle de la maison. 
Il impute la destruction des couvertures, les infiltrations intérieures ainsi que les dysfonctionnements électriques et de chauffage à l’orage de grêle du 20 juin 2022, au défaut de renouvellement d’air en l’absence de ventilation naturelle et mécanique, et à l’absence de remise en route de la chaudière à l’obstruction de son évacuation. 

Enfin, l’expert conclut, d’une part, à l’absence d’habitabilité des lieux depuis 3 ans, et, d’autre part, à une inhabitabilité évaluée à 50% sur une période de 36 mois, dont 18 mois à 100% en raison de l’absence de chauffage. 

L’ensemble de ces éléments établit la réalité des désordres affectant le logement au cours de la période litigieuse. 

Néanmoins, s’agissant de l’absence de fonctionnement de la chaudière, l’expert judiciaire précise expressément que ce désordre ne peut affecter que les seules périodes de chauffe, qu’il évalue à 6 mois par an, du 15 octobre au 15 avril. Or, le commandement de payer délivré le 25 mai 2023 porte sur les loyers dus de février à mai 2023. Dès lors, pour la période du 16 avril au 31 mai 2023, le grief lié à l’absence de chauffage est sans incidence. 

Par ailleurs, pour la période de chauffe de février à avril 2023, la conclusion d’une inhabitabilité totale se trouve contredite par les propos de l’expert judiciaire. Celui-ci relève en effet que la jouissance du logement n’était que partiellement altérée, plusieurs pièces du rez-de-chaussée étant demeurées fonctionnelles. 

Surtout, il est constant que Monsieur [L] [I] n’a jamais quitté les lieux, qu’il a continué à occuper effectivement le logement pendant toute la période litigieuse et qu’il y réside encore à ce jour. 

Par ailleurs, Monsieur [L] [I] ne justifie d’aucune mise en demeure ni d’aucun courrier adressé aux bailleurs avant le 22 mai 2023 afin de solliciter la réparation de la chaudière. Au demeurant, dans ce courrier, postérieurs aux impayés litigieux, il sollicite uniquement le remboursement des loyers acquittés depuis juillet 2022 ainsi que son relogement. 

Dès lors, il n’est pas établi que les bailleurs auraient été régulièrement sollicités pour exécuter leurs obligations ou qu’ils auraient persisté dans leur carence en parfaite connaissance de l’intégralité des désordres invoqués au cours de la période concernée. 

Enfin, si Monsieur [L] [I] qualifie le logement d’insalubre et d’inhabitable dans son courrier du 22 mai 2023, il ne justifie d’aucun arrêté préfectoral d’insalubrité ni d’aucune mesure administrative d’interdiction d’habiter qui aurait pu suspendre de plein droit son obligation de paiement le loyer. 

Au surplus, Monsieur [L] [I] a dénoncé l'état du logement qu'après avoir reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Ainsi, s’il est établi que la jouissance du logement a été altérée par plusieurs désordres, Monsieur [L] [I] ne démontre pas s’être trouvé dans l’impossibilité totale d’occuper les lieux conformément à leur destination. 

Monsieur [L] [I] ne peut donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier la suspension intégrale du paiement des loyers réclamés dans le commandement de payer.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juillet 2023, conformément au délai convenu par les parties dans le contrat de bail.

III – Sur l’expulsion : 

L'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que « sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux ». 

En l'espèce, Monsieur [L] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2023. 

Par conséquent, l'expulsion de Monsieur [L] [I] et de tous occupants de son chef, dont Madame [K] [R] sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux, dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, aucun élément ne permettant d'en justifier sa suppression, les bailleurs n'alléguant ni ne démontrant la mauvaise foi ou l'entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

En outre, il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l'exécution.

IV – Sur les préjudices de Monsieur [L] [I] : 

Sur le préjudice de jouissance 

Il est constant que faute de délivrance d’un logement décent ou conforme à son usage, le bailleur peut être contraint d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. 

En l'espèce, à titre liminaire, il convient de préciser que Monsieur [L] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2023 de sorte qu’il ne peut solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance subi que jusqu’à cette date. 

S’agissant de la destruction de la toiture de la maison, les travaux de couverture ont été réalisés du 17 au 22 octobre 2022, ce qui est corroboré par la facture n°FAC00000038 établie le 17 octobre 2022 par la SAS TFT COUVERTURE. Le rapport d’expertise amiable réalisé le 19 octobre 2022 par l’entreprise POLYEXPERT établit que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] avaient connaissance de l’orage de grêle du 20 juin 2022 ainsi que des dommages affectant la toiture et des infiltrations d’eau en résultant. Selon l’expert, ce désordre est directement en lien avec l’orage de grêle et la lenteur des interventions. Sur cette période, le locataire a incontestablement subi un préjudice de jouissance qui est imputable aux bailleurs qui ne rapportent pas la preuve de l’obstruction par le locataire de l’intervention des entreprises. Il existe donc un préjudice de jouissance sur la période du 20 juin 

S’agissant des travaux de couverture du garage, ils n’ont été réalisés qu’en 2025, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne produisant aucun élément permettant de déterminer précisément la date. Néanmoins, le devis n°DEV00000393 établi le 29 février 2024 par la SAS TFT COUVERTURE indique n’avoir pas pu « finir les travaux d’isolation, de changement de gouttières et de la toiture du garage car l’accès au chantier nous a été interdit par le locataire de Mr [Y], Mr [I] [L] » ; Il est rapporté la preuve par les bailleurs que le locataire a fait obstruction au passage des entreprises de sorte que la tardiveté de la réalisation de ces travaux ne peut pas leur être imputable. 

S’agissant du chauffage, s’il ressort de la visite d’entretien réalisée par le chauffagiste [P] [Z] le 28 décembre 2022 une défaillance importante du système de chauffage, confirmée par l’expertise judiciaire qui précise que le désordre affectant la chaudière au gaz est en lien avec l’orage de grêle, il ressort des pièces produites que ce désordre n’a été porté à la connaissance des bailleurs que par courrier adressé par le locataire en lettre recommandée le 22 mai 2023. Les époux [Y] apportent la preuve d’avoir contacté le chauffagiste le 18 juin 2023 après la réception du courrier du locataire et le chauffagiste ayant proposé une intervention dès le 23 juin 2023. Contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport d’expertise, les bailleurs n’ont pas nécessairement eu connaissance de ce désordre lors de l’expertise amiable dès lors que le rapport ne mentionne pas une défaillance du chauffage et qu’aucun travaux relatifs au chauffage n’est chiffré par la compagnie d’assurance. Ainsi, ce désordre ne peut être imputable aux bailleurs. 

S’agissant des défaillances électriques, les travaux d’électricité ont été réalisés le 23 avril 2025 pour le rez-de-chaussée et le 23 juin 2025 pour l’étage. Il ressort des pièces produites que ce désordre n’a été porté à la connaissance des bailleurs que par courrier adressé par le locataire en lettre recommandée le 22 mai 2023. L’expert précise que ces défaillances électriques concernent 50% de la surface. Ce désordre crée un préjudice de jouissance pour le locataire imputable aux bailleurs à compter du 22 mai 2023. 

S’agissant du défaut de VMC, ce désordre n’a été identifié que lors du procès-verbal de constat du 19 juillet 2023 et porté à la connaissance des bailleurs que lors de l’expertise judiciaire soit postérieurement à la résiliation du contrat de bail de sorte que ce désordre ne peut être imputable aux bailleurs dans le cadre de l’exécution du contrat. 

Compte tenu de la nature des désordres imputables aux bailleurs (toiture de la maison et défaillances électriques), de leur durée, de leur intensité, des évaluations de l’expert judiciaire ainsi que des éléments précédemment développés, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi en le fixant :
- à la somme de 800 euros par mois à compter du 20 juin 2022 jusqu’au 22 octobre 2022, 
- à la somme de 500 euros par mois à compter du 22 mai 2023 (date du courrier du locataire se plaignant des désordres) au 7 juillet 2023 (date de résiliation du contrat de bail). 

Par conséquent, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] seront condamnés à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 4221,09 euros (3253,32 + 967,77) en réparation de son préjudice de jouissance. 


Sur le préjudice moral 

En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite la somme de 4.000 euros. 

Si Monsieur [F] [I], son fils, indique dans son attestation du 2 octobre 2025 avoir renoncé à se rendre chez son père en raison de l’humidité importante du logement, de l’odeur de moisissure imprégnant ses vêtements et de l’impossibilité d’y prendre un repas dans des conditions normales, il ressort néanmoins des attestations de Madame [C] [M] du 1er septembre 2023 et de Madame [O] [I], sa fille, du 27 octobre 2023 et de Madame [K] [R] du 1er octobre 2025 que Monsieur [L] [I] demeurait en mesure de recevoir et d’héberger des proches malgré les désordres affectant le logement. 

Ainsi, il ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité de recevoir dont il se prévaut. 

Au surplus, la demande indemnitaire est exclusivement fondée sur l’humidité ambiante et la privation de l’usage de l’étage du logement, éléments qui ont déjà été pris en compte dans l’évaluation du préjudice de jouissance. 

Monsieur [L] [I] ne rapporte donc pas la preuve d’un préjudice moral distinct de celui déjà indemnisé. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice moral. 

Sur le préjudice financier 

En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite la somme de 4.000 euros. 

S’il soutient avoir mis en place des déshumidificateurs afin de limiter les conséquences des infiltrations et de l’humidité, il ne produit aucun élément probant de nature à établir la réalité de ces dépenses. L’expertise judiciaire fait certes référence à une pièce n°43 pour une recharge de déshumidificateur d’un montant de 36,60 euros mais cette pièce n’est pas produite de sorte qu’il ne peut être évalué le nombre de recharge utilisée en lien avec les désordres impactant le logement. 

Il ne justifie donc ni de l'existence du préjudice allégué, ni de son montant. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice financier.

Sur préjudice matériel :

 le déménagement 
En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite la somme de 1.400 euros, conformément à l’évaluation retenue par l’expert judiciaire.

Toutefois, l’expert judiciaire indique « il ne reste que les embellissements de peintures, il est courant qu’en poussant les meubles on arrive à peindre murs et plafonds sans avoir à déménager au garde meuble (…) pour les raisons invoquées précédemment si un déménagement n’est pas justifié on peut toutefois allouer une somme de 1400 euros pour avoir des bras pouvant aider M. [I] à ranger et/ou déplacer ». Or, les devis produits devant l’expert judiciaire sont relatifs à un déménagement complet. 

Par ailleurs, l’expert judiciaire relève non seulement les désordres affectant le logement, mais également un défaut d’entretien et un état général de désordre de certaines pièces.

Dans ces conditions, les bailleurs ne sauraient être condamnés à supporter le coût de prestations destinées à pallier un manque d’entretien ou un encombrement relevant des obligations du locataire. 

Le préjudice invoqué présente ainsi un caractère purement éventuel et non certain. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera débouté de sa demande.

Le mobilier endommagé :
En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite d’abord la somme de 11 116 euros pour le remplacement de la literie. 

Bien que l’expert judiciaire ai retenu le devis n°64011169 du 2 juin 2025 de la SAS LA COMPAGNIE DU LIT produit aux débats par Monsieur [L] [I], il précise que seules les trois chambres de l’étage ont été affectées par les infiltrations. 

Or, ni le procès-verbal de constat ni aucune autre pièce versée aux débats ne permettent d’établir la présence effective de lits dans ces pièces lors de la survenance du sinistre ni leur état antérieur.

Il n’est ainsi pas démontré que les biens dont l’indemnisation est sollicitée existaient dans les pièces affectées ni qu’ils ont subi les dommages allégués. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la literie.

Ensuite, Monsieur [L] [I] sollicite la somme de 1 154.20 euros correspondant à l’évaluation d’un congélateur, de 2 lustres et d’un lit picot. Si l’expert judiciaire a émis des réserves quant aux autres meubles eu égard à la causalité des pannes en lien ou non avec l’orage de grêle, il indique « nous retiendrons de manière incontestable le congélateur branché pour 744,20 + 2 lustres pour 280 + lit picot 130 =1154,20 euros ». 

Si les factures n’ont pas été produites par le locataire, il apparait qu’il a produit les pièces nécessaires devant l’expert judiciaire permettant de retenir cette évaluation. 

Ainsi, il convient d’évaluer le préjudice relatif au mobilier endommagé à la somme de 1154,20 euros et les époux [Y] seront condamnés à indemniser Monsieur [I] de cette somme. 


Sur le nettoyage 
En l’espèce, l’expert judiciaire évalue le préjudice lié au nettoyage de la maison à 1740 euros conformément à 50 factures pressing pour le nettoyage des vitres, cuivres, meubles, vêtement et chaussures cuirs et précise que cette demande est légitime. La persistance d’humidité durant plusieurs mois a nécessairement eu des conséquences l’état du logement et des vêtements du locataire, préjudice directement en lien avec les infiltrations d’eau. Ainsi, il convient de retenir ce préjudice et les bailleurs seront condamnés à indemniser le locataire à hauteur de 1740 euros de nettoyage. 


IV – Sur la dette locative : 

Sur la révision annuelle du loyer 

L’article 17-1, I, de la même loi prévoit que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le bail conclut entre les parties prévoit que « le loyer sera révisé chaque année le 1er novembre sur la base de la moyenne de l’indice du coût de la construction sur 4 trimestres. Moyenne de référence : 1er trim 2005, Valeur 1269.50 ».

Or, il ressort du décompte produit par Monsieur [L] [I], arrêté au mois d’avril 2026, que le loyer a été fixé à la somme de 1 068,56 euros à compter du mois de novembre 2023. 

Toutefois, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne justifient pas avoir notifié à Monsieur [L] [I] leur volonté de procéder à la révision du loyer dans les formes et délais requis. 

Dès lors, ils doivent être regardés comme ayant renoncé au bénéfice de la clause de révision du loyer pour l’année 2023.

Sur la clause contractuelle relative à l’indemnité d’occupation 

L’article 4, i), de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. 

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [L] [I] et Madame [U] [Y] et Monsieur [J] [Y] prévoit que « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. »

Cette clause qui prévoit une indemnité d’occupation automatiquement majorée à un montant équivalant au double du loyer, indépendamment des circonstances de l’espèce et du préjudice effectivement subi s’analyse en une clause pénale ayant pour effet d’instituer une sanction forfaitaire en cas de maintien dans les lieux. 

Or, une telle majoration forfaitaire excédant au demeurant la valeur locative du bien et sans lien avec le préjudice réellement subi s’analyse en une pénalité contrevenant aux dispositions d’ordre public de l’article 4 précité, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite. 

Au surplus, en imposant au locataire, du seul fait de son maintien dans les lieux, une indemnité majorée et forfaitaire, sans lien avec le préjudice réellement subi, cette clause créé un déséquilibre significatif entre les parties relevant d’une clause abusive sanctionnée de la même manière. 

Il y a lieu, en conséquence, d’écarter cette stipulation. 

Sur la détermination de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail, en raison de l’indisponibilité dans laquelle se trouve le bailleur de disposer librement de son bien.

Il convient de tenir compte, pour la fixation de l’indemnité d’occupation, de la valeur locative du bien, des désordres affectant le logement ainsi que des conditions effectives de jouissance.

En l’espèce, les développements précédents ont permis d’établir que le logement est indécent. 

Toutefois, il convient de relever que l’expert judiciaire a précisé que Monsieur [L] [I] « n’a jamais entretenu les installations électriques de la maison ni même changé les ampoules », ce qui n’est pas contesté, et qu’il « n’a pas autorisé l’accès aux entreprises en temps voulu », ce qui est corroboré d’une part, par la mention dans le rapport d’expertise selon laquelle « les deux entreprises [intervenant pour les postes électricité et chauffage] ont reçu l’accord de M [Y] propriétaire et nous attendons l’accord de M [I], selon l’avis de leurs conseils avocats » et par le devis n°DEV00000393 établi le 29 février 2024 par la SAS TFT COUVERTURE qui indique n’avoir pas pu « finir les travaux d’isolation, de changement de gouttières et de la toiture du garage car l’accès au chantier nous a été interdit par le locataire de Mr [Y], Mr [I] [L] ». 


Monsieur [L] [I] a donc manqué à son obligation d’entretien et contribué au retard de certains travaux.

Par conséquent, au regard des éléments précédemment développés, il sera fait une juste appréciation de l’indemnité d’occupation en la fixant comme suit : 
-800 euros par mois à compter du 8 juillet 2023 jusqu’au 19 juillet 2023 ; 
- 600 euros par mois à compter du 20 juillet 2023 jusqu’au 23 juin 2025 (date de la visite technique de l’électricien) ; 
- 850 euros par mois à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les loyers et indemnités d’occupation impayés 

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] exposent que Monsieur [L] [I] est redevable de la somme de 56 692 euros en cas de majoration de l’indemnité d’occupation et à titre subsidiaire la somme de 24 652 € sans majoration correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation impayés depuis le 1er février 2023 et jusqu'au 17 mai 2026 déduction faite des versements intervenus sur le compte CARPA en cours d’instance (17 000 euros). 

Toutefois, il résulte des développements qui précèdent que l’indemnité d’occupation a été fixée aux montants suivants : 
- 800 euros par mois du 8 juillet 2023 jusqu’au 19 juillet 2023 ; 
- 600 euros par mois du 20 juillet 2023 jusqu’au 23 juin 2025 ;
- 850 euros à compter du 24 juin 2025.

Il convient en outre de tenir compte des loyers du 1er février 2023 jusqu’au 7 juillet 2023, soit la somme de 5 225,80 euros (1000 x 5 + (1000 /31)x7) correspondant au loyer initial. 

Les indemnités d’occupation dues du 8 juillet 2023 jusqu’au 17 mai 2026 s’élèvent quant à elles à 23.366,40 euros, selon le détail suivant : 
- 309,68 euros du 8 au 19 juillet 2023 ;
- 13 892,26 euros du 20 juillet 2023 au 23 juin 2025 ;
- 9 164,46 euros du 24 juin 2025 au 17 mai 2026. 

Il ressort par ailleurs des pièces produites que Monsieur [L] [I] a procédé à plusieurs virements sur les comptes CARPA des conseils de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] pour un montant total de 20 439 euros.

Dès lors, il convient de déduire la somme de 20 439 euros du total dû, soit 28 592,20 euros, de sorte que Monsieur [L] [I] demeure redevable de la somme de 8 153,20 euros.

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera condamné à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 8 153,20 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation due jusqu’au mois de mai 2026 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [L] [I] sera également condamné à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 18 mai 2026 jusqu'à la libération des lieux, chaque échéance produisant intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité fixée au 5 de chaque mois, conformément aux stipulations du bail.

V – Sur le préjudice moral de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] :

Le droit d'exercer une action en justice ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une malice, une mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol dans l'appréciation de ses droits. 

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] sollicitent la somme de 15.000 euros. 

Monsieur [L] [I] étant partiellement fondé en ses demandes, notamment en ce qui concerne de la nullité du congé pour reprise ainsi que de l’indécence du logement, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute de nature à faire dégénérer en abus l’exercice du droit de ce dernier d’ester en justice.

En outre, les dégradations du logement, le refus de Monsieur [L] [I] de laisser intervenir les entreprises mandatées, le défaut d’entretien des lieux son maintien dans les lieux ainsi que l’absence de perception des loyers ont d’ores et déjà pris en considération dans la fixation des indemnités d’occupation précédemment accordées. Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne démontrent dès lors l’existence d’aucun préjudice distinct susceptible de donner lieu à indemnisation complémentaire.

Par ailleurs, si l’aide financière apportée à leur fille en vue de son installation procèdent d’un choix personnel de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] et ne saurait, à elle seule, caractériser un préjudice indemnisable imputable à Monsieur [L] [I], le maintien de ce dernier dans les lieux au-delà du 8 juillet 2023 leur a néanmoins causé un préjudice moral certain. 
En effet, il ressort des éléments versés aux débats que leur fille, Madame [A] [Y], occupait un emploi au sein de la mairie d’[Localité 6] dès septembre 2022 et qu’elle était titulaire d’un bail portant sur un logement situé à [Localité 9] depuis le 6 mai 2023. Ces éléments établissent la réalité de son projet d’installation dans le département. Dans ce contexte, l’impossibilité pour Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] de mettre effectivement le logement litigieux à sa disposition, en raison du maintien de Monsieur [L] [I] dans les lieux après la date à laquelle ceux-ci étaient fondés à en obtenir libération, leur a causé un préjudice moral direct et certain. 

Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en allouant la somme de 1500 euros. 

Par conséquent, Monsieur [L] [I] sera condamné à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 1 500 euros. 


VII - Sur la compensation judiciaire :

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

 L’article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Il résulte de l’article 1348-1 du code civil que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques qui s’établissement comme suit : 
Monsieur [L] [I] est condamné à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 8 153,20 euros (déduction faite des versements CARPA) au titre des loyers et indemnités d’occupation et la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral soit la somme totale de 9653,20 euros. Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] sont condamnés à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 7 115,29 euros (1740 + 1154,20 + 4221,09). 
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 2537,91 euros (9653,20-7115,29) augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

VIII – Sur l’octroi de délais de paiement :

L'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [L] [I] ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant, le décompte qu’il produit ne faisant état que de virements de 5 000 euros le 27 février 2024, de 3 439 euros le 16 avril 2024 et de 12 000 euros le 12 septembre 2024 sur le compte CARPA des conseils de Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y]. Les conditions de l’article 24 précité ne sont donc pas remplies. 

Toutefois, les éléments financiers produits aux débats permettent d’établir que Monsieur [L] [I] a déclaré des revenus de 16 225 euros en 2022 et qu’il a perçu 4 204 euros de revenus fonciers au titre des loyers de 2023.

En outre, Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ne formulent aucune opposition.


Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [L] [I] des délais de paiement selon les modalités fixée au dispositif.

IX – Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [I] et Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y], succombant chacun partiellement dans leurs demandes, il convient de prévoir que les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire ordonnée par décision du 18 octobre 2024, seront partagés par moitié.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu du partage des dépens retenu, l’équité commande de débouter Monsieur [L] [I] et Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée. 

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2026, par jugement contradictoire, et en premier ressort, 

DÉCLARE nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] le 1er février 2025 à Monsieur [L] [I] portant sur le logement pris à bail situé au [Adresse 2] à [Localité 3] ;

DÉCLARE Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] recevables en leur demande de résiliation de bail ;

DIT que Monsieur [L] [I] ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier la suspension intégrale du paiement des loyers réclamés dans le commandement de payer ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 6 juillet 2023, conformément à la clause de résiliation de plein droit ; 

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3].

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [L] [I] de libérer volontairement les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, dont Madame [K] [R] avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 4221,09 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 2894,20 euros au titre de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [I] de ses autres demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et financier ;

DIT que Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont renoncé au bénéfice de la clause de révision du loyer pour l’année 2023 ;

DIT que la clause contenue dans le bail signé le 12 octobre 2005, par lequel M. Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] ont consenti à Monsieur [L] [I] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé au[Adresse 2] à [Localité 3], libellée comme suit « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés » est réputée non écrite ; 

FIXE à compter du 8 juillet 2023 jusqu’au 19 juillet 2023 une indemnité d'occupation correspondant à la somme de 800 euros par mois, à compter du 20 juillet 2023 jusqu’au 23 juin 2025 une indemnité d'occupation correspondant à la somme de 600 euros par mois, et à compter du 24 juin 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation correspondant à la somme de 850 euros par mois ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 8 153,20 euros arrêtée au 17 mai 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre des loyers et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] une indemnité d'occupation continuant à courir à compter du 18 mai 2026 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou de l’établissement d’un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances fixées au 5 de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral ; 

ORDONNE la compensation judiciaire des créances réciproques 

CONDAMNE, en conséquence, Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] la somme de 2537,91 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 


AUTORISE Monsieur [L] [I] à s'acquitter de sa dette en 6 versements mensuels d'un montant minimum de 400 euros et en un 7ème soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification du jugement, et chaque mensualité devant être versée au plus tard le 5 de chaque mois ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE Monsieur [L] [I], Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] à supporter chacun les dépens qu’ils ont respectivement exposés ; 

DÉBOUTE Monsieur [L] [I], Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [Y] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1348-1, code civil 1720, code civil 1348, code de la construction et de l'habitation L821-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Dax · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00133

  en commun : code civil 1348-1, code civil 1720, code civil 1348

• 12 février 2026 · Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00285

  en commun : code civil 1348-1, code civil 1348

• 19 février 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 22/02523

  en commun : code civil 1348-1, code civil 1348

• 26 février 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 26/00002

  en commun : code civil 1348-1, code civil 1348

• 3 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/04194

  en commun : code civil 1348-1, code civil 1348

• 13 mars 2026 · Cour d'appel de Nîmes · Annulation · n° 25/01214

  en commun : code civil 1348-1, code civil 1348

• 19 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Renvoi à la mise en état · n° 21/04125

  en commun : code civil 1348-1, code civil 1348

• 24 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/10109

  en commun : code civil 1348-1, code civil 1348

Mise à jour de la source le 2026-07-10T13:41:34.267Z.