Tribunal judiciaire de Lyon, Référés civils, 9 juillet 2026, n° 25/02275

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS :

La société civile immobilière NORBA a assigné la société [N] [Y] by L’INSTITUT (ci-après la société [N] [Y]) devant le juge des référés de [Localité 1] le 9 décembre 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 15 avril 2026, de : 
Débouter la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Constater la résiliation du bail consenti à la société [N] [Y] by L’INSTITUT pour le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3] du fait des manquements contractuels poursuivis malgré la sommation visant la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion immédiate de la société [N] [Y] by L’INSTITUT des lieux occupés, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;Condamner la société [N] [Y] by L’INSTITUT à régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ; Condamner la société [N] [Y] by L’INSTITUT à faire réaliser les travaux de remise en état suivants dans un délai de deux semaines à compter du prononcé de la décision à intervenir :Remettre en place des battants au niveau des fenêtres de l’arrière du local commercial, étant précisé que ces battants devront s’harmoniser avec ceux de l’immeuble, Déposer les plaques de plâtres obstruant les ouvertures ainsi que les grilles métalliques, Déposer le dispositif de chauffage / climatisation réversible ou à tout le moins le changer de place pour ne pas nuire à l’esthétique de l’immeuble, Enlever la plaque métallique du sol ;Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard pendant deux mois ; Condamner la société [N] [Y] by L’INSTITUT à régler à la SCI NORBA la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner le même aux entiers dépens de l’instance ;Dire n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.La SCI NORBA expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :
La SCI NORBA est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 4] à VILLEURBANNE (69100). Par acte sous seing privé du 12 juillet 2023, la SCI NORBA a donné à bail ledit local à la société en cours d’immatriculation L’INSTITUT. 
Le local est exploité par la société [N] [Y] by L’INSTITUT qui a débuté son activité en novembre 2023.
Suivant deux procès-verbaux de commissaires de justice des 2 janvier et 8 octobre 2025, la SCI NORBA a fait constater que les battants des fenêtres ont été retirés et que les ouvertures sont obstruées du fait de la présence de plaques de plâtres et de grillages métalliques servant au fonctionnement d’un système de climatisation réversible. La SCI NORBA considère que son locataire est responsable de ces travaux réalisés sans son autorisation. Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, le bailleur a dénoncé à son locataire le second procès-verbal de constat et l’a sommé de remettre en état les fenêtres situées à l’arrière du local commercial, dans un délai d’un mois. 
Sur le non-respect des stipulations contractuelles, la SCI NORBA indique qu’il a été constaté par constat de commissaire de justice que le locataire avait, sciemment et sans autorisation du bailleur, déposé les battants des fenêtres du local commercial donné à bail sur l’arrière côté cour et obstrué les ouvertures en posant des plaques de plâtres et des grillages métalliques, nuisant ainsi à l’harmonie de l’immeuble. La société [N] [Y] n’a pas réalisé les travaux sollicités par son bailleur.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI NORBA indique qu’elle a fait délivrer une sommation d’exécuter et de respecter les stipulations du bail. Il était précisé dans cet acte que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail. Le locataire ne s’est pas conformé à cette sommation dans le délai d’un mois qui lui était imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que l’expulsion du locataire devra être ordonnée.
Sur la demande de remise en état des lieux, la SCI NORBA indique que les modifications réalisées par le locataire contreviennent aux stipulations contractuelles et nuisent à l’harmonie de l’immeuble. Ainsi, il apparait nécessaire que le locataire procède à la remise en état de son local commercial dans un délai de deux semaines à compter du prononcé de la décision à intervenir.
Sur l’imprécision de la sommation du 20 octobre 2025, notamment tirée de l’absence de mention du délai pour réaliser les travaux dans l’acte, la SCI NORBA relève que la sommation mentionne expressément et en caractères gras que le requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et que le bail est résilié UN MOIS après une sommation infructueuse.
Madame [W] [Z], ayant été gardienne de l’immeuble de 2003 jusqu’au 31 octobre 2025, atteste « que les fenêtres et volets ont été déposés par le locataire actuel » et que la société [N] [Y] by L’INSTITUT « avait même déposé ses fenêtres et volets à même le parking ».
Enfin, la SCI NORBA relève que la société [N] [Y] by L'INSTITUT ne rapporte pas la preuve qu’elle n’a pas réalisé ces travaux, qu’elle reste silencieuse malgré la sommation antérieure et que les travaux peuvent être réalisés sans accord de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires dès lors que l’immeuble n’est pas placé sous le statut de la copropriété.

---------------------

La société [N] [Y] by L’INSTITUT demande, dans ses dernières conclusions notifiées le jour de l’audience, de : 
Débouter la SCI NORBA de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont irrecevables et mal fondées ;La condamner au paiement d'une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.La société [N] [Y] indique qu’aucun état des lieux d'entrée n'a été établi contradictoirement entre les parties, qu’elle est rentrée dans les locaux sans effectuer de travaux sur l'installation de chauffage préexistante, qu’elle n'a procédé à la dépose d'aucun châssis de fenêtres.
La société [N] [Y] remet en cause les effets produits par la sommation d’exécuter qui lui a été adressée par le bailleur le 20 octobre 2025. En effet, la sommation ne prévoit aucun délai pour exécuter des travaux alors que le fait de citer l’article du code de commerce est peu intelligible pour le preneur. Les fenêtres sont dans un état identique à celui lors de l'entrée en jouissance de la société [N] [Y] [Localité 2] L'INSTITUT, le 12 juillet 2023.
La Société [N] [Y] n'a procédé à aucun travaux sur les huisseries et elle ne peut en aucun cas se voir opposer la carence de son prédécesseur. Enfin, la climatisation réversible était préexistante à son entrée dans les lieux, tout comme l'état des huisseries.
La Société [N] [Y] [Localité 2] L'INSTITUT, locataire, ne peut pas remettre en état un ouvrage qui est conforme à celui de son entrée dans les lieux. 
En outre, la société [N] [Y] [Localité 2] L'INSTITUT ne pouvait réagir à la sommation en effectuant quelques travaux que ce soit sur la façade, encore moins dans un délai d'un mois sans assemblée générale du syndicat des copropriétaires que seul le propriétaire peut solliciter.
L’audience a eu lieu le 11 mai 2026. Le délibéré a été fixé au 3 juillet 2026 et prorogé au 9 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Il résulte du contrat de bail commercial en date du 12 juillet 2023 que le contrat a été conclu par la société L’INSTITUT en cours d’immatriculation représentée par son président Monsieur [D] [U]. Il ressort de l’extrait Kbis que la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT a été immatriculée le 24 janvier 2024, avec un début d’activité le 20 novembre 2023. En application de l’article 1842 du code civil, la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT n’a acquis la personnalité morale que le 24 janvier 2024 soit après la signature du contrat de bail.

L’article 1843 du code civil dispose :
“ Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci”.

Par voie de conséquence, alors qu’il n’est pas rapporté la preuve que la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT a repris les engagements souscrits et notamment le contrat de bail, il existe une contestation sérieuse devant le juge des référés pour que celui-ci constate l’application du contrat de bail à la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT et par voie de conséquence les effets de ce bail et ce alors en outre qu’il n’est pas versé aux débats un état des lieux d’entrée et que la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT conteste avoir réalisé les travaux sur les huisseries qui lui sont reprochés indiquant avoir pris le local loué en l’état.

En conséquence, le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne peut statuer en l’état alors que les conditions mêmes de la mise en œuvre de la clause résolutoire sont contestées.
 
L’ensemble des demandes à l’encontre de la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT sera par conséquent rejeté.

La SCI NORBA, qui succombe à l’instance, doit supporter les dépens.



PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
REJETONS l’ensemble des demandes à l’encontre de la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT ; 
CONDAMNONS la SCI EMAD IMMO aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026.
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02275 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3JQE
AFFAIRE : S.C.I. NORBA C/ S.A.S. [N] [Y] by L’INSTITUT




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES, lors des débats 
Madame Lorelei PINI, lors du délibéré




PARTIES :


DEMANDERESSE

S.C.I. NORBA
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON




DEFENDERESSE

S.A.S. [N] [Y] by L’INSTITUT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Bruno METRAL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON








Débats tenus à l'audience du 11 Mai 2026 - Délibéré prorogé au 09 Juillet 2026






EXPOSE DES FAITS :

La société civile immobilière NORBA a assigné la société [N] [Y] by L’INSTITUT (ci-après la société [N] [Y]) devant le juge des référés de [Localité 1] le 9 décembre 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 15 avril 2026, de : 
Débouter la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Constater la résiliation du bail consenti à la société [N] [Y] by L’INSTITUT pour le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3] du fait des manquements contractuels poursuivis malgré la sommation visant la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion immédiate de la société [N] [Y] by L’INSTITUT des lieux occupés, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;Condamner la société [N] [Y] by L’INSTITUT à régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ; Condamner la société [N] [Y] by L’INSTITUT à faire réaliser les travaux de remise en état suivants dans un délai de deux semaines à compter du prononcé de la décision à intervenir :Remettre en place des battants au niveau des fenêtres de l’arrière du local commercial, étant précisé que ces battants devront s’harmoniser avec ceux de l’immeuble, Déposer les plaques de plâtres obstruant les ouvertures ainsi que les grilles métalliques, Déposer le dispositif de chauffage / climatisation réversible ou à tout le moins le changer de place pour ne pas nuire à l’esthétique de l’immeuble, Enlever la plaque métallique du sol ;Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard pendant deux mois ; Condamner la société [N] [Y] by L’INSTITUT à régler à la SCI NORBA la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner le même aux entiers dépens de l’instance ;Dire n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.La SCI NORBA expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :
La SCI NORBA est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 4] à VILLEURBANNE (69100). Par acte sous seing privé du 12 juillet 2023, la SCI NORBA a donné à bail ledit local à la société en cours d’immatriculation L’INSTITUT. 
Le local est exploité par la société [N] [Y] by L’INSTITUT qui a débuté son activité en novembre 2023.
Suivant deux procès-verbaux de commissaires de justice des 2 janvier et 8 octobre 2025, la SCI NORBA a fait constater que les battants des fenêtres ont été retirés et que les ouvertures sont obstruées du fait de la présence de plaques de plâtres et de grillages métalliques servant au fonctionnement d’un système de climatisation réversible. La SCI NORBA considère que son locataire est responsable de ces travaux réalisés sans son autorisation. Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, le bailleur a dénoncé à son locataire le second procès-verbal de constat et l’a sommé de remettre en état les fenêtres situées à l’arrière du local commercial, dans un délai d’un mois. 
Sur le non-respect des stipulations contractuelles, la SCI NORBA indique qu’il a été constaté par constat de commissaire de justice que le locataire avait, sciemment et sans autorisation du bailleur, déposé les battants des fenêtres du local commercial donné à bail sur l’arrière côté cour et obstrué les ouvertures en posant des plaques de plâtres et des grillages métalliques, nuisant ainsi à l’harmonie de l’immeuble. La société [N] [Y] n’a pas réalisé les travaux sollicités par son bailleur.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI NORBA indique qu’elle a fait délivrer une sommation d’exécuter et de respecter les stipulations du bail. Il était précisé dans cet acte que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail. Le locataire ne s’est pas conformé à cette sommation dans le délai d’un mois qui lui était imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que l’expulsion du locataire devra être ordonnée.
Sur la demande de remise en état des lieux, la SCI NORBA indique que les modifications réalisées par le locataire contreviennent aux stipulations contractuelles et nuisent à l’harmonie de l’immeuble. Ainsi, il apparait nécessaire que le locataire procède à la remise en état de son local commercial dans un délai de deux semaines à compter du prononcé de la décision à intervenir.
Sur l’imprécision de la sommation du 20 octobre 2025, notamment tirée de l’absence de mention du délai pour réaliser les travaux dans l’acte, la SCI NORBA relève que la sommation mentionne expressément et en caractères gras que le requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et que le bail est résilié UN MOIS après une sommation infructueuse.
Madame [W] [Z], ayant été gardienne de l’immeuble de 2003 jusqu’au 31 octobre 2025, atteste « que les fenêtres et volets ont été déposés par le locataire actuel » et que la société [N] [Y] by L’INSTITUT « avait même déposé ses fenêtres et volets à même le parking ».
Enfin, la SCI NORBA relève que la société [N] [Y] by L'INSTITUT ne rapporte pas la preuve qu’elle n’a pas réalisé ces travaux, qu’elle reste silencieuse malgré la sommation antérieure et que les travaux peuvent être réalisés sans accord de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires dès lors que l’immeuble n’est pas placé sous le statut de la copropriété.

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La société [N] [Y] by L’INSTITUT demande, dans ses dernières conclusions notifiées le jour de l’audience, de : 
Débouter la SCI NORBA de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont irrecevables et mal fondées ;La condamner au paiement d'une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.La société [N] [Y] indique qu’aucun état des lieux d'entrée n'a été établi contradictoirement entre les parties, qu’elle est rentrée dans les locaux sans effectuer de travaux sur l'installation de chauffage préexistante, qu’elle n'a procédé à la dépose d'aucun châssis de fenêtres.
La société [N] [Y] remet en cause les effets produits par la sommation d’exécuter qui lui a été adressée par le bailleur le 20 octobre 2025. En effet, la sommation ne prévoit aucun délai pour exécuter des travaux alors que le fait de citer l’article du code de commerce est peu intelligible pour le preneur. Les fenêtres sont dans un état identique à celui lors de l'entrée en jouissance de la société [N] [Y] [Localité 2] L'INSTITUT, le 12 juillet 2023.
La Société [N] [Y] n'a procédé à aucun travaux sur les huisseries et elle ne peut en aucun cas se voir opposer la carence de son prédécesseur. Enfin, la climatisation réversible était préexistante à son entrée dans les lieux, tout comme l'état des huisseries.
La Société [N] [Y] [Localité 2] L'INSTITUT, locataire, ne peut pas remettre en état un ouvrage qui est conforme à celui de son entrée dans les lieux. 
En outre, la société [N] [Y] [Localité 2] L'INSTITUT ne pouvait réagir à la sommation en effectuant quelques travaux que ce soit sur la façade, encore moins dans un délai d'un mois sans assemblée générale du syndicat des copropriétaires que seul le propriétaire peut solliciter.
L’audience a eu lieu le 11 mai 2026. Le délibéré a été fixé au 3 juillet 2026 et prorogé au 9 juillet 2026.

MOTIFS

Il résulte du contrat de bail commercial en date du 12 juillet 2023 que le contrat a été conclu par la société L’INSTITUT en cours d’immatriculation représentée par son président Monsieur [D] [U]. Il ressort de l’extrait Kbis que la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT a été immatriculée le 24 janvier 2024, avec un début d’activité le 20 novembre 2023. En application de l’article 1842 du code civil, la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT n’a acquis la personnalité morale que le 24 janvier 2024 soit après la signature du contrat de bail.

L’article 1843 du code civil dispose :
“ Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci”.

Par voie de conséquence, alors qu’il n’est pas rapporté la preuve que la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT a repris les engagements souscrits et notamment le contrat de bail, il existe une contestation sérieuse devant le juge des référés pour que celui-ci constate l’application du contrat de bail à la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT et par voie de conséquence les effets de ce bail et ce alors en outre qu’il n’est pas versé aux débats un état des lieux d’entrée et que la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT conteste avoir réalisé les travaux sur les huisseries qui lui sont reprochés indiquant avoir pris le local loué en l’état.

En conséquence, le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne peut statuer en l’état alors que les conditions mêmes de la mise en œuvre de la clause résolutoire sont contestées.
 
L’ensemble des demandes à l’encontre de la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT sera par conséquent rejeté.

La SCI NORBA, qui succombe à l’instance, doit supporter les dépens.



PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
REJETONS l’ensemble des demandes à l’encontre de la société [N] [Y] [Localité 2] L’INSTITUT ; 
CONDAMNONS la SCI EMAD IMMO aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026.
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,




En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T14:32:36.652Z.