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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 9 juillet 2026, n° 25/11073

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de location du 1er mars 2018, à effet rétroactif au 1er juin 2016, l'EPIC [Localité 1] HABITAT -OPH a donné à bail à M. [Q] [S] et Mme [X] [S] un appartement situé au [Adresse 4], logement conventionné et régi par la législation et la réglementation applicables aux habitations à loyer modéré.

Considérant que M. [Q] [S] et Mme [X] [S] n'occupent plus personnellement les lieux, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a, par actes de commissaire de justice des 24 octobre 2025 assigné M. [Q] [S] et Mme [X] [S] ainsi que M. [W] [O], neveu des locataires, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-ordonner la résiliation du bail du fait de la non-occupation personnelle de l'appartement loué par ces derniers et de la cession ou sous-location illicite des lieux, à compter de l'assignation, 
-subsidiairement, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire,
-autoriser l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à reprendre possession du logement,
-condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6 399,95 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, au titre de l'arriéré locatif, 
-dire et juger que M. [W] [O] est occupant sans droit ni titre du logement, 
- ordonner la libération des lieux par M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, 
-ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et tous occupants de leur chef, dont M. [W] [O], à compter de la signification du jugement à intervenir, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
-dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1, L433-2 et R. 433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, 
-supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 
-condamner in solidum M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30%, plus charges à compter de la cession du bail, à défaut du jugement à intervenir et ce jusqu'à libération effective des lieux,
-condamner in solidum M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] aux dépens, 
-condamner in solidum et M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] à lui payer une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 avril 2026.

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté, par son conseil, a maintenu les termes de son assignation sauf à actualiser la dette locative à la somme de [Localité 2],28 euros arrêtée au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Se fondant sur les articles 544, 1103, 1224, 1227, 1229, 1240, 1728 et 1741 du code civil et les articles 7, 8 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il demande de prononcer la résiliation du bail, soutenant que les preneurs résident à l'étranger et n'occupent pas personnellement le bail, l'absence ayant été constatée en premier lieu par la CAF puis corroborée par procès-verbal du 10 septembre 2025 outre un faisceau d'indices. A titre subsidiaire, il demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire, les locataires n'ayant pas réglé les causes du commandement de payer signifié le 27 mai 2025 dans les deux mois. Il indique que M. [W] [O] lui a adressé un courriel le 12 janvier 2026 pour l'informer qu'il n'occupe plus le logement depuis le 1er novembre 2025. Il soutient que ce dernier est néanmoins en possession des clés du logement et que pour cette raison, il ne peut y avoir reprise du logement.

M. [W] [O], représenté par sa sœur, Mme [Y] [O], explique qu'il était hébergé à titre gratuit et qu'il n'avait pas connaissance de l'existence d'une dette de loyer. Il a quitté l'appartement avec le chat. 

M. [Q] [S] et Mme [X] [S], cités à étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l'un d'eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous, lorsque la décision est susceptible d'appel.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition des parties, au 24 juin 2026 puis prorogée au 9 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 27 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable. 


Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la demande principale relative au défaut d'occupation 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L'article 1128 ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil décide que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Suivant les articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et L.442-8 du code de la construction et de l'habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

L'article D.353-7 du code de la construction et de l'habitation dispose encore que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L.443-1 du code de l'action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d'occupation suffisante telles que définies par l'article L.621-2.

Enfin, en application de l'article 1 de l'ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016, en matière civile les constatations purement matérielles des huissiers de justice font foi jusqu'à preuve contraire.

Les conditions générales du contrat de location stipulent au paragraphe 4. CONDITIONS DE LA LOCATION : " le preneur reconnaît n'avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale qui doit à ce titre être occupée au moins 8 mois par an (aucun commerce, profession libérale ou artisanale ne pouvant être exercés sauf accord écrit du bailleur et agrément des autorités administratives compétentes). Ce contrat de location est consenti au preneur à l'exclusion de tout autre personne. Il en résulte qu'il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat (…). "

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT -OPH considère que M. [Q] [S] et Mme [X] [S] n'habitent pas personnellement les lieux loués qui sont occupés par M. [W] [O]. 

Au soutien de ses prétentions, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH produit :
o une demande non datée, adressée par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à la CAF, dans laquelle le bailleur demande si la locataire peut toujours prétendre à l'APL ses droits ayant été suspendu le 1er février 2023 et à laquelle la CAF répond que " le dossier suspendu car, suite à un contrôle de résidence, il semblerait que la famille ne réside plus en France " ; 
o une sommation interpellative du 9 décembre 2024, ayant donné lieu à la rédaction d'un procès-verbal de difficultés aux termes duquel le commissaire de justice certifie avoir tenté de délivrer l'acte de procédure lors de trois passages en date du 3,5 et 9 décembre 2024, à l'occasion desquels il constate que personne n'est présent dans l'appartement, que le nom sur la boîte aux lettres et l'interphone est bien celui de Mme [X] [S]. Suite à un appel téléphonique avec celle-ci, le commissaire de justice précise qu'elle a indiqué être en déplacement en province la semaine, qu'elle rentre chez elle week-end et habite avec son mari et son neveu précisant que ce dernier réside chez elle la semaine par crainte de perdre son logement par des squatters ; 
o une convocation par lettre recommandée du 16 décembre 2024, distribuée le 20 décembre 2024, par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH invitant les locataires à un entretien fixé au 8 janvier 2025 pour vérification des conditions d'occupation du logement et un mail de réponse du 7 janvier 2025 aux termes duquel Mme [X] [S] sollicite le report du rendez-vous ;
o un pouvoir des locataires, précisant que M. [W] [O], domicilié au [Adresse 5] à [Localité 3] est habilité à les représenter ; 
o une attestation de l'Engie au nom de M. [Q] [S] en date du 14 janvier 2025,
o un avis d'impôt établi en 2024 des revenus de 2023 des preneurs faisant état de leur absence de revenus déclarés, 
o un contrat de travail à durée indéterminée du 2 novembre 2024 entre la société NOVECOLOGY SAS et M. [Q] [S] en qualité de " vendeuse itinérante ",
o un contrat de travail à durée indéterminée du 2 novembre 2024 entre la société NOVECOLOGY SAS et Mme [X] [S] en qualité de " vendeuse itinérante ".
o une sommation interpellative réalisée le 2 juin 2025 ayant donné lieu à la rédaction d'un procès-verbal de difficultés aux termes duquel le commissaire de justice certifie avoir tenté de délivrer l'acte de procédure lors de trois passages en date des 22 mai, 27 mai et 2 juin 202, à l'occasion desquels il a constaté que le nom des locataires est présent sur la boîte aux lettres ainsi que sur le tableau des occupants. Un avis de passage a été déposé dans la boîte aux lettres laquelle est relevée. Le commissaire de justice indique que personne n'est présent lors des trois passages.
o un procès-verbal du 10 septembre 2025 aux termes duquel le commissaire de justice constate que l'appartement est meublé et occupé. 

Parmi les documents trouvés sur place, le commissaire de justice indique un passeport au nom de M. [W] [O] outre des courriers et documents au nom de ce dernier comportant des dates récentes et, au nom des locataires en titre, sont entassés dans une corbeille, sans être ouvert pour la plupart, des courriers avec des dates d'oblitération remontant à plusieurs mois.

Le bailleur justifie par ailleurs de la délivrance aux locataires en titre d'un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, délivré par actes du 27 mai 2025, pour paiement de la somme de 4562,12 euros en principal.

Absents à l'audience, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] n'apportent aucun élément.

M. [W] [O] se contente d'expliquer qu'il n'était pas au courant de la dette de loyer et qu'il a quitté l'appartement dès qu'il a eu connaissance de ces problèmes de loyers impayés. 

Force est de constater que L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH produit un ensemble d'éléments concordants de nature à établir que M. [Q] [S] et Mme [X] [S] n'occupent plus personnellement les lieux loués et que ceux-ci sont occupés par M. [W] [O].

Ainsi, il ressort des éléments versés aux débats qu'à la suite d'un contrôle de résidence opéré par la [Etablissement 1], il a été indiqué que le dossier était suspendu au motif qu'il semblerait que la famille ne réside plus en France. Si cette indication, prise isolément, ne saurait suffire à elle seule à établir l'absence d'occupation personnelle, elle constitue néanmoins un premier indice objectif venant s'ajouter aux constatations matérielles du commissaire de justice.

Il ressort surtout du procès-verbal de difficultés dressé le 9 décembre 2024 que, lors de trois passages au domicile, personne n'était présent dans l'appartement, alors même que le nom de Mme [X] [S] figurait sur la boîte aux lettres et l'interphone. Au cours de l'échange téléphonique intervenu à cette occasion, Mme [X] [S] a indiqué être en déplacement en province la semaine et rentrer le week-end, tout en précisant vivre avec son mari et son neveu, ce dernier résidant dans le logement la semaine.

Postérieurement, lors du rendez-vous fixé par le bailleur, les locataires en titre se sont fait représenter par M. [W] [O], auquel ils avaient remis un pouvoir, ce qui révèle déjà une implication particulièrement directe de ce dernier dans la gestion du logement. Surtout, pour justifier de leur occupation, les preneurs ont produit des pièces de portée limitée, telles qu'une attestation Engie au nom de M. [Q] [S], un avis d'imposition sans revenus déclarés, ainsi que deux contrats de travail qualifiant les intéressés de vendeurs itinérants.

Il sera relevé que les deux contrats de travail conclus le 2 novembre 2024 avec la société NOVECOLOGY, à les supposer effectifs, font état d'une activité susceptible de justifier une absence temporaire du logement, mais non l'occupation de celui-ci par un tiers en lieu et place des locataires en titre. Au surplus, Mme [X] [S] a elle-même indiqué au commissaire de justice, lors de la sommation interpellative du 9 décembre 2024, ne séjourner au logement que les week-ends, tandis que son mari et son neveu y demeuraient la semaine, déclaration difficilement conciliable avec les contrats de travail invoqués.

Un nouveau procès-verbal de difficultés a ensuite été établi le 2 juin 2025, aux termes duquel le commissaire de justice a de nouveau constaté, à trois reprises, l'absence de toute présence dans les lieux.

Enfin, autorisé à pénétrer dans l'appartement par ordonnance sur requête du 11 juillet 2025, le commissaire de justice a, par procès-verbal du 10 septembre 2025, constaté que le logement était meublé et occupé. Il a relevé la présence d'un passeport au nom de M. [W] [O], ainsi que de courriers et documents récents établis à son nom. À l'inverse, les courriers au nom de M. [Q] [S] et Mme [X] [S] étaient entassés dans une corbeille, pour la plupart non ouverts, certains datant de plusieurs mois. Le commissaire de justice indique " l'ensemble des éléments constatés sur place laisse à penser que les locataires en titre n'occupent plus personnellement l'appartement ". Ces constatations matérielles, réalisées par un officier ministériel dans les limites de sa mission, font foi jusqu'à preuve contraire.

Dans son courriel du 12 janvier 2026 adressé au bailleur, M. [O] précise lui-même qu'il n'a plus de nouvelles des locataires en titres depuis plusieurs mois.

L'ensemble de ces éléments, pris dans leur globalité, établit de manière suffisamment caractérisée que les locataires en titre ne justifient pas d'une occupation personnelle des lieux, lesquels étaient en réalité occupés par M. [W] [O], au moins pour l'essentiel de la période litigieuse. 

Les explications fournies par M. [W] [O] à l'audience, selon lesquelles il aurait été hébergé à titre gratuit et aurait quitté l'appartement dès qu'il a eu connaissance des impayés, ne sont corroborées par aucune pièce et sont insuffisantes à renverser la force probante des constatations opérées.

Dans ces conditions, le manquement des locataires à leur obligation d'occupation personnelle du logement, essentielle à l'exécution du bail, est suffisamment établi. Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires en titre.

Le bail sera donc résilié à compter de l'assignation, soit le 24 octobre 2025, et l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, notamment celle de M. [W] [O], sera ordonnée.

En effet, M. [W] [O] occupe les lieux sans être ni partie au bail ni bénéficiaire d'une sous-location régulièrement autorisée, de sorte qu'il ne dispose d'aucun droit ni titre l'autorisant à s'y maintenir. S'il indique avoir quitté les lieux le 1er novembre 2025, il demeure néanmoins en possession des clés du logement, ce dont il résulte que les lieux n'ont pas été effectivement restitués au bailleur. Cette détention des clés, qui maintient à son profit la maîtrise du logement et fait obstacle à la reprise de possession par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, suffit à le qualifier d'occupant sans droit ni titre, tenu à ce titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à remise effective des clés. Il sera en conséquence déclaré occupant sans droit ni titre, et son expulsion ordonnée au même titre que celle des preneurs et de tous occupants de leur chef.

Les circonstances particulières de l'espèce, ne justifient toutefois pas que le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit supprimé.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, en cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

En l'espèce, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] ainsi que M. [W] [O] seront condamnés in solidum à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer applicable si le bail était resté en vigueur, outre les charges locatives récupérables, rien ne justifiant une majoration, et ce à compter du 1er avril 2026 en raison de la demande d'arriéré à ce titre jusqu'au 31 mars 2026 et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la demande subsidiaire relative à l'acquisition de la clause résolutoire

La demande principale de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH étant accueillie, il n'y a pas lieu d'examiner sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et de l'arriéré d'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (...).
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
En l'espèce, le bailleur justifie de l'envoi d'une mise en demeure conforme aux exigences de l'article L. 441-9 précité, condition préalable et nécessaire à l'application du supplément de loyer de solidarité.

Il ressort des décomptes produits qu'au 31 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] sont redevables d'une somme totale de 19 059,07 euros, intégrant un supplément de loyer de solidarité afférent à la période de janvier à mars 2026, déduction faite des frais de dossier et de procédure (25 euros, 136,51 euros et 1 360,70 euros), lesquels relèvent des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette somme se décompose en deux postes distincts. D'une part, l'arriéré locatif proprement dit, échu antérieurement à la résiliation et arrêté à la somme de 6 399,95 euros au jour de l'assignation, dont seuls les preneurs sont redevables : M. [Q] [S] et Mme [X] [S] en répondent solidairement, en leur qualité de cotitulaires du bail. 

En revanche, M. [W] [O], tiers au contrat de bail, n'est pas tenu au paiement des loyers et charges échus antérieurement à la résiliation, lesquels ne pèsent que sur les preneurs. L'EPIC [Localité 1] HABITAT -OPHsera donc débouté de sa demande en paiement de l'arriéré locatif en tant qu'elle est dirigée contre M. [W] [O].

D'autre part, le surplus, soit 12 659,12 euros, correspond à l'indemnité d'occupation due au titre de la période courue de la résiliation, le 24 octobre 2025, au 31 mars 2026 ; M. [W] [O] qui occupait alors les lieux, en est tenu in solidum avec les preneurs.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement au paiement de la somme de 6 399,95 euros au titre de l'arriéré locatif, et de condamner M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement et M. [W] [O] in solidum au paiement de la somme de 12 659,12 euros au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 31 mars 2026.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement et M. [W] [O] in solidum, parties perdantes, seront condamnés aux dépens, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu du 1er mars 2018, à effet rétroactif au 1er juin 2016 entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et M. [Q] [S] et Mme [X] [S] pour un appartement situé au [Adresse 4], à compter du 24 octobre 2025,

ORDONNE à M. [Q] [S] et Mme [X] [S] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dont notamment M. [W] [O], les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire des lieux, matérialisée par l'établissement d'un état des lieux de sortie et la remise des clés, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à supprimer le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT qu'il sera procédé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution s'agissant du sort des meubles,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [S] et Mme [X] [S] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6 399,95 euros au titre de l'arriéré locatif échu au jour de l'assignation,

DÉBOUTE l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement de l'arriéré locatif en tant qu'elle est dirigée contre M. [W] [O],
CONDAMNE solidairement M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] in solidum à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 12 659,12 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 24 octobre 2025 au 31 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, 

RAPPELLE que M. [Q] [S] et Mme [X] [S] pourront obtenir le remboursement de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans ces condamnations s'ils communiquent au bailleur leurs avis d'imposition ou de non-imposition et les renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au sein de leur foyer au titre des années 2024 et 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [S] , Mme [X] [S] et M. [W] [O] in solidum à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer applicable si le bail était resté en vigueur, outre les charges locatives récupérables, à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à libération effective des lieux,

DEBOUTE l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation, 

CONDAMNE M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement et M. [W] [O] in solidum aux dépens, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de constat, 

CONDAMNE M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement et M. [W] [O] in solidum à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


La greffière La Juge des contentieux de la protection


Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11073 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOSB
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [Q] [S],
Madame [X] [S]
Monsieur [W] [O]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11073 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOSB

N° MINUTE : 






JUGEMENT 
rendu le jeudi 09 juillet 2026


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS
Monsieur [Q] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [X] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 3]
représenté par Mme [O] [Y], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 avril 2026
Délibéré au 24 juin 2026, prorogée au 09 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière


Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11073 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOSB



EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de location du 1er mars 2018, à effet rétroactif au 1er juin 2016, l'EPIC [Localité 1] HABITAT -OPH a donné à bail à M. [Q] [S] et Mme [X] [S] un appartement situé au [Adresse 4], logement conventionné et régi par la législation et la réglementation applicables aux habitations à loyer modéré.

Considérant que M. [Q] [S] et Mme [X] [S] n'occupent plus personnellement les lieux, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a, par actes de commissaire de justice des 24 octobre 2025 assigné M. [Q] [S] et Mme [X] [S] ainsi que M. [W] [O], neveu des locataires, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-ordonner la résiliation du bail du fait de la non-occupation personnelle de l'appartement loué par ces derniers et de la cession ou sous-location illicite des lieux, à compter de l'assignation, 
-subsidiairement, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire,
-autoriser l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à reprendre possession du logement,
-condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6 399,95 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, au titre de l'arriéré locatif, 
-dire et juger que M. [W] [O] est occupant sans droit ni titre du logement, 
- ordonner la libération des lieux par M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, 
-ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et tous occupants de leur chef, dont M. [W] [O], à compter de la signification du jugement à intervenir, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
-dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1, L433-2 et R. 433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, 
-supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 
-condamner in solidum M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30%, plus charges à compter de la cession du bail, à défaut du jugement à intervenir et ce jusqu'à libération effective des lieux,
-condamner in solidum M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] aux dépens, 
-condamner in solidum et M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] à lui payer une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 avril 2026.

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté, par son conseil, a maintenu les termes de son assignation sauf à actualiser la dette locative à la somme de [Localité 2],28 euros arrêtée au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Se fondant sur les articles 544, 1103, 1224, 1227, 1229, 1240, 1728 et 1741 du code civil et les articles 7, 8 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il demande de prononcer la résiliation du bail, soutenant que les preneurs résident à l'étranger et n'occupent pas personnellement le bail, l'absence ayant été constatée en premier lieu par la CAF puis corroborée par procès-verbal du 10 septembre 2025 outre un faisceau d'indices. A titre subsidiaire, il demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire, les locataires n'ayant pas réglé les causes du commandement de payer signifié le 27 mai 2025 dans les deux mois. Il indique que M. [W] [O] lui a adressé un courriel le 12 janvier 2026 pour l'informer qu'il n'occupe plus le logement depuis le 1er novembre 2025. Il soutient que ce dernier est néanmoins en possession des clés du logement et que pour cette raison, il ne peut y avoir reprise du logement.

M. [W] [O], représenté par sa sœur, Mme [Y] [O], explique qu'il était hébergé à titre gratuit et qu'il n'avait pas connaissance de l'existence d'une dette de loyer. Il a quitté l'appartement avec le chat. 

M. [Q] [S] et Mme [X] [S], cités à étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l'un d'eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous, lorsque la décision est susceptible d'appel.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition des parties, au 24 juin 2026 puis prorogée au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 27 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable. 


Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la demande principale relative au défaut d'occupation 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L'article 1128 ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil décide que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Suivant les articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et L.442-8 du code de la construction et de l'habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

L'article D.353-7 du code de la construction et de l'habitation dispose encore que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L.443-1 du code de l'action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d'occupation suffisante telles que définies par l'article L.621-2.

Enfin, en application de l'article 1 de l'ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016, en matière civile les constatations purement matérielles des huissiers de justice font foi jusqu'à preuve contraire.

Les conditions générales du contrat de location stipulent au paragraphe 4. CONDITIONS DE LA LOCATION : " le preneur reconnaît n'avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale qui doit à ce titre être occupée au moins 8 mois par an (aucun commerce, profession libérale ou artisanale ne pouvant être exercés sauf accord écrit du bailleur et agrément des autorités administratives compétentes). Ce contrat de location est consenti au preneur à l'exclusion de tout autre personne. Il en résulte qu'il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat (…). "

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT -OPH considère que M. [Q] [S] et Mme [X] [S] n'habitent pas personnellement les lieux loués qui sont occupés par M. [W] [O]. 

Au soutien de ses prétentions, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH produit :
o une demande non datée, adressée par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à la CAF, dans laquelle le bailleur demande si la locataire peut toujours prétendre à l'APL ses droits ayant été suspendu le 1er février 2023 et à laquelle la CAF répond que " le dossier suspendu car, suite à un contrôle de résidence, il semblerait que la famille ne réside plus en France " ; 
o une sommation interpellative du 9 décembre 2024, ayant donné lieu à la rédaction d'un procès-verbal de difficultés aux termes duquel le commissaire de justice certifie avoir tenté de délivrer l'acte de procédure lors de trois passages en date du 3,5 et 9 décembre 2024, à l'occasion desquels il constate que personne n'est présent dans l'appartement, que le nom sur la boîte aux lettres et l'interphone est bien celui de Mme [X] [S]. Suite à un appel téléphonique avec celle-ci, le commissaire de justice précise qu'elle a indiqué être en déplacement en province la semaine, qu'elle rentre chez elle week-end et habite avec son mari et son neveu précisant que ce dernier réside chez elle la semaine par crainte de perdre son logement par des squatters ; 
o une convocation par lettre recommandée du 16 décembre 2024, distribuée le 20 décembre 2024, par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH invitant les locataires à un entretien fixé au 8 janvier 2025 pour vérification des conditions d'occupation du logement et un mail de réponse du 7 janvier 2025 aux termes duquel Mme [X] [S] sollicite le report du rendez-vous ;
o un pouvoir des locataires, précisant que M. [W] [O], domicilié au [Adresse 5] à [Localité 3] est habilité à les représenter ; 
o une attestation de l'Engie au nom de M. [Q] [S] en date du 14 janvier 2025,
o un avis d'impôt établi en 2024 des revenus de 2023 des preneurs faisant état de leur absence de revenus déclarés, 
o un contrat de travail à durée indéterminée du 2 novembre 2024 entre la société NOVECOLOGY SAS et M. [Q] [S] en qualité de " vendeuse itinérante ",
o un contrat de travail à durée indéterminée du 2 novembre 2024 entre la société NOVECOLOGY SAS et Mme [X] [S] en qualité de " vendeuse itinérante ".
o une sommation interpellative réalisée le 2 juin 2025 ayant donné lieu à la rédaction d'un procès-verbal de difficultés aux termes duquel le commissaire de justice certifie avoir tenté de délivrer l'acte de procédure lors de trois passages en date des 22 mai, 27 mai et 2 juin 202, à l'occasion desquels il a constaté que le nom des locataires est présent sur la boîte aux lettres ainsi que sur le tableau des occupants. Un avis de passage a été déposé dans la boîte aux lettres laquelle est relevée. Le commissaire de justice indique que personne n'est présent lors des trois passages.
o un procès-verbal du 10 septembre 2025 aux termes duquel le commissaire de justice constate que l'appartement est meublé et occupé. 

Parmi les documents trouvés sur place, le commissaire de justice indique un passeport au nom de M. [W] [O] outre des courriers et documents au nom de ce dernier comportant des dates récentes et, au nom des locataires en titre, sont entassés dans une corbeille, sans être ouvert pour la plupart, des courriers avec des dates d'oblitération remontant à plusieurs mois.

Le bailleur justifie par ailleurs de la délivrance aux locataires en titre d'un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, délivré par actes du 27 mai 2025, pour paiement de la somme de 4562,12 euros en principal.

Absents à l'audience, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] n'apportent aucun élément.

M. [W] [O] se contente d'expliquer qu'il n'était pas au courant de la dette de loyer et qu'il a quitté l'appartement dès qu'il a eu connaissance de ces problèmes de loyers impayés. 

Force est de constater que L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH produit un ensemble d'éléments concordants de nature à établir que M. [Q] [S] et Mme [X] [S] n'occupent plus personnellement les lieux loués et que ceux-ci sont occupés par M. [W] [O].

Ainsi, il ressort des éléments versés aux débats qu'à la suite d'un contrôle de résidence opéré par la [Etablissement 1], il a été indiqué que le dossier était suspendu au motif qu'il semblerait que la famille ne réside plus en France. Si cette indication, prise isolément, ne saurait suffire à elle seule à établir l'absence d'occupation personnelle, elle constitue néanmoins un premier indice objectif venant s'ajouter aux constatations matérielles du commissaire de justice.

Il ressort surtout du procès-verbal de difficultés dressé le 9 décembre 2024 que, lors de trois passages au domicile, personne n'était présent dans l'appartement, alors même que le nom de Mme [X] [S] figurait sur la boîte aux lettres et l'interphone. Au cours de l'échange téléphonique intervenu à cette occasion, Mme [X] [S] a indiqué être en déplacement en province la semaine et rentrer le week-end, tout en précisant vivre avec son mari et son neveu, ce dernier résidant dans le logement la semaine.

Postérieurement, lors du rendez-vous fixé par le bailleur, les locataires en titre se sont fait représenter par M. [W] [O], auquel ils avaient remis un pouvoir, ce qui révèle déjà une implication particulièrement directe de ce dernier dans la gestion du logement. Surtout, pour justifier de leur occupation, les preneurs ont produit des pièces de portée limitée, telles qu'une attestation Engie au nom de M. [Q] [S], un avis d'imposition sans revenus déclarés, ainsi que deux contrats de travail qualifiant les intéressés de vendeurs itinérants.

Il sera relevé que les deux contrats de travail conclus le 2 novembre 2024 avec la société NOVECOLOGY, à les supposer effectifs, font état d'une activité susceptible de justifier une absence temporaire du logement, mais non l'occupation de celui-ci par un tiers en lieu et place des locataires en titre. Au surplus, Mme [X] [S] a elle-même indiqué au commissaire de justice, lors de la sommation interpellative du 9 décembre 2024, ne séjourner au logement que les week-ends, tandis que son mari et son neveu y demeuraient la semaine, déclaration difficilement conciliable avec les contrats de travail invoqués.

Un nouveau procès-verbal de difficultés a ensuite été établi le 2 juin 2025, aux termes duquel le commissaire de justice a de nouveau constaté, à trois reprises, l'absence de toute présence dans les lieux.

Enfin, autorisé à pénétrer dans l'appartement par ordonnance sur requête du 11 juillet 2025, le commissaire de justice a, par procès-verbal du 10 septembre 2025, constaté que le logement était meublé et occupé. Il a relevé la présence d'un passeport au nom de M. [W] [O], ainsi que de courriers et documents récents établis à son nom. À l'inverse, les courriers au nom de M. [Q] [S] et Mme [X] [S] étaient entassés dans une corbeille, pour la plupart non ouverts, certains datant de plusieurs mois. Le commissaire de justice indique " l'ensemble des éléments constatés sur place laisse à penser que les locataires en titre n'occupent plus personnellement l'appartement ". Ces constatations matérielles, réalisées par un officier ministériel dans les limites de sa mission, font foi jusqu'à preuve contraire.

Dans son courriel du 12 janvier 2026 adressé au bailleur, M. [O] précise lui-même qu'il n'a plus de nouvelles des locataires en titres depuis plusieurs mois.

L'ensemble de ces éléments, pris dans leur globalité, établit de manière suffisamment caractérisée que les locataires en titre ne justifient pas d'une occupation personnelle des lieux, lesquels étaient en réalité occupés par M. [W] [O], au moins pour l'essentiel de la période litigieuse. 

Les explications fournies par M. [W] [O] à l'audience, selon lesquelles il aurait été hébergé à titre gratuit et aurait quitté l'appartement dès qu'il a eu connaissance des impayés, ne sont corroborées par aucune pièce et sont insuffisantes à renverser la force probante des constatations opérées.

Dans ces conditions, le manquement des locataires à leur obligation d'occupation personnelle du logement, essentielle à l'exécution du bail, est suffisamment établi. Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires en titre.

Le bail sera donc résilié à compter de l'assignation, soit le 24 octobre 2025, et l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, notamment celle de M. [W] [O], sera ordonnée.

En effet, M. [W] [O] occupe les lieux sans être ni partie au bail ni bénéficiaire d'une sous-location régulièrement autorisée, de sorte qu'il ne dispose d'aucun droit ni titre l'autorisant à s'y maintenir. S'il indique avoir quitté les lieux le 1er novembre 2025, il demeure néanmoins en possession des clés du logement, ce dont il résulte que les lieux n'ont pas été effectivement restitués au bailleur. Cette détention des clés, qui maintient à son profit la maîtrise du logement et fait obstacle à la reprise de possession par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, suffit à le qualifier d'occupant sans droit ni titre, tenu à ce titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à remise effective des clés. Il sera en conséquence déclaré occupant sans droit ni titre, et son expulsion ordonnée au même titre que celle des preneurs et de tous occupants de leur chef.

Les circonstances particulières de l'espèce, ne justifient toutefois pas que le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit supprimé.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, en cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

En l'espèce, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] ainsi que M. [W] [O] seront condamnés in solidum à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer applicable si le bail était resté en vigueur, outre les charges locatives récupérables, rien ne justifiant une majoration, et ce à compter du 1er avril 2026 en raison de la demande d'arriéré à ce titre jusqu'au 31 mars 2026 et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la demande subsidiaire relative à l'acquisition de la clause résolutoire

La demande principale de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH étant accueillie, il n'y a pas lieu d'examiner sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et de l'arriéré d'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (...).
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
En l'espèce, le bailleur justifie de l'envoi d'une mise en demeure conforme aux exigences de l'article L. 441-9 précité, condition préalable et nécessaire à l'application du supplément de loyer de solidarité.

Il ressort des décomptes produits qu'au 31 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] sont redevables d'une somme totale de 19 059,07 euros, intégrant un supplément de loyer de solidarité afférent à la période de janvier à mars 2026, déduction faite des frais de dossier et de procédure (25 euros, 136,51 euros et 1 360,70 euros), lesquels relèvent des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette somme se décompose en deux postes distincts. D'une part, l'arriéré locatif proprement dit, échu antérieurement à la résiliation et arrêté à la somme de 6 399,95 euros au jour de l'assignation, dont seuls les preneurs sont redevables : M. [Q] [S] et Mme [X] [S] en répondent solidairement, en leur qualité de cotitulaires du bail. 

En revanche, M. [W] [O], tiers au contrat de bail, n'est pas tenu au paiement des loyers et charges échus antérieurement à la résiliation, lesquels ne pèsent que sur les preneurs. L'EPIC [Localité 1] HABITAT -OPHsera donc débouté de sa demande en paiement de l'arriéré locatif en tant qu'elle est dirigée contre M. [W] [O].

D'autre part, le surplus, soit 12 659,12 euros, correspond à l'indemnité d'occupation due au titre de la période courue de la résiliation, le 24 octobre 2025, au 31 mars 2026 ; M. [W] [O] qui occupait alors les lieux, en est tenu in solidum avec les preneurs.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement au paiement de la somme de 6 399,95 euros au titre de l'arriéré locatif, et de condamner M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement et M. [W] [O] in solidum au paiement de la somme de 12 659,12 euros au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 31 mars 2026.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement et M. [W] [O] in solidum, parties perdantes, seront condamnés aux dépens, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu du 1er mars 2018, à effet rétroactif au 1er juin 2016 entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et M. [Q] [S] et Mme [X] [S] pour un appartement situé au [Adresse 4], à compter du 24 octobre 2025,

ORDONNE à M. [Q] [S] et Mme [X] [S] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dont notamment M. [W] [O], les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire des lieux, matérialisée par l'établissement d'un état des lieux de sortie et la remise des clés, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à supprimer le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT qu'il sera procédé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution s'agissant du sort des meubles,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [S] et Mme [X] [S] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6 399,95 euros au titre de l'arriéré locatif échu au jour de l'assignation,

DÉBOUTE l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement de l'arriéré locatif en tant qu'elle est dirigée contre M. [W] [O],
CONDAMNE solidairement M. [Q] [S] et Mme [X] [S] et M. [W] [O] in solidum à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 12 659,12 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 24 octobre 2025 au 31 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, 

RAPPELLE que M. [Q] [S] et Mme [X] [S] pourront obtenir le remboursement de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans ces condamnations s'ils communiquent au bailleur leurs avis d'imposition ou de non-imposition et les renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au sein de leur foyer au titre des années 2024 et 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [S] , Mme [X] [S] et M. [W] [O] in solidum à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer applicable si le bail était resté en vigueur, outre les charges locatives récupérables, à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à libération effective des lieux,

DEBOUTE l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation, 

CONDAMNE M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement et M. [W] [O] in solidum aux dépens, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de constat, 

CONDAMNE M. [Q] [S] et Mme [X] [S] solidairement et M. [W] [O] in solidum à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


La greffière La Juge des contentieux de la protection


Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11073 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOSB

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation D353-7, code de la construction et de l'habitation L441-9, code civil 1741, code de l'action sociale et des familles L443-1, code des procedures civiles d'execution R433-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T14:44:35.567Z.