Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP référé, 9 juillet 2026, n° 25/11759

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2018, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti à Mme [K] [D] un bail d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 3].

Suite à un sinistre de fuite signalée par sa locataire fin 2023, [Localité 1] HABITAT OPH a fait procéder à la réfection du bac de douche de Mme [K] [D], à la reprise du sol et à des relevés des taux d'humidité du logement selon rapport d'expertise du 14/01/2025.
PARIS HABITAT OPH a demandé à pénétrer dans le logement pour procéder à la reprise des murs et des plafonds. Mme [K] [D] s'y est opposée.

Le 7 février 2025, la commission de conciliation de [Localité 1] a pris acte de la conciliation intervenue entre les parties et en contrepartie de l'accès au logement émis des demandes à l'égard de [Localité 1] HABITAT OPH.
PARIS HABITAT OPH a fait établir un rapport de repérage des matèriaux et produits contenant de l'amiante avant réalisation des travaux le 14 février 2025 et a fait établir par la société ACORUS un bon de commande chiffré à 3104,16 €.

les travaux devaient démarrer le 3 mars 2025 avec relogement temporaire de la locataire 
Mme [K] [D] s'est opposée au relogement provisoire et a demandé un relogement définitif.
Les travaux ont démarré le 7 juillet 2025 avant de se voir refuser l'accès aux lieux.
Deux sommations consécutives ont été faites à Mme [K] [D] les 17 octobre 2025 et 22 octobre 2025.
Mme [K] [D] a fait établir par procès verbal du 20/02/2026 un relevé des taux d'humidité.

Par acte du 22 décembre 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [K] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de paris.
Dans ses conclusions n° 1, [Localité 1] HABITAT OPH demande sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Recevoir [Localité 1] habitat OPH en son acte introductif d'instance. 
- Juger Mme [K] [D] irrecevable en ses demandes en application de l'accord de conciliation du 13 mars 2023,
- Autoriser [Localité 1] habitat OPH et les entreprises mandatées par ses soins, notamment la société SAS ACCORUS, a pénétrer dans le logement de Mme [K] [D]. autant de fois qu'il sera nécessaire pour procéder avec l'assistance d'un serrurier en présence d'un commissaire de justice, de 2 témoins ou de la force publique, aux travaux suivants : 
Dépose et évacuation du sol PVC du Parquet et des Lambourdes dans la chambre 
Dépose et évacuation du Parquet dans l'entrée. 
Pose de plancher OSB provisoire dans l'entrée 
Fournitures et pose de lambourdes dans l'entrée et les chambres. 
Dépose du plancher provisoire et des lambourdes dans l'entrée. 
Réfection du Parquet traditionnel dans l'entrée et la chambre 
Ponçage et vitrification dans l'entrée et la chambre. 
Finition : reprise barre de seuil, retouche, peinture des plaintes si nécessaire dans l'entrée et la Chambre. 
- Débouter Mme [K] [D],
- Condamner par provision Mme [K] [D] à payer à [Localité 1] habitat, OPH la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts. 
- Condamner Mme [K] [D] à verser à [Localité 1] habitat au PH une indemnité de 3000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner Mme [K] [D] aux entier dépens. 


Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/11759 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUT4

Paris habitat, OPH se prévaut de l'accord de conciliation du 07/02/2025 où il est indiqué que les parties renoncent à toute action ultèrieure concernant ce litige et lui attribue valeur de transaction, alors que la locataire n'en respecte pas les termes et formule des demandes reconventionnelles sur le même objet, à savoir la réalisation des travaux.
Le bailleur déclare prescrites les demandes reconventionnelles fondées sur le sinistre déclaré à l'assureur en 2018 (dont il doute) les demandes antèrieures au 13 mars 2023 étant éteintes triennalement.

Il rappelle que 11 prestations doivent être entreprises chez Mme [K] [D], censés l'être dès le 03/11/2025 en deux phases de 7 jours consécutifs maximum et auxquels la locataire fait échec en contravention à son bail et malgré de nombreuses démarches en critiquant la nature des travaux entrepris, selon elle sans effet sur l'humidité de son logement, alors que l'humidité actuelle aux murs et plafond est due au refus de laisser accomplir les travaux de reprise du sol, dont l'humidité remonte par capillarité.

Il dit incohérent le refus de relogement temporaire faite à sa discrétion et sans obligation, et alors qu'il doute que Mme [K] [D] occupe effectivement le logement.
Il conclut à l'absence de contestations sérieuses, tout comme pour le manquement d'indécence reproché au bailleur, la défaillance de la VMC de la salle de bains ayant été résolue au vu du constat du 20/02/2026 et rien ne démontrant que la problématique des canalisations soit imputable au bailleur.

Il invoque en revanche des contestations sérieuses relativement aux demandes indemnitaires de Mme [K] [D], le préjudice de jouissance étant chiffré hors aides sociales et du fait de sa faute d'obstruction mais aussi de la prescription triennale et étant rappelé que l'occupation du logement par la famille est incertaine selon le conseil même de la locataire, étant rappelé aussi l'absence de lien entre les pathologies et l'état du logement.

Paris habitat OPH rappelle que les travaux sont réalisables en milieu occupé.

Dans ses conclusions en défense et d'intervention volontaire n° 3, Mme [K] [D], M. [G] [S], Mme [L] [S], Mme [J] [S], M. [R] [E] demandent  de :
- Recevoir et déclarer bien fondée Mme [K] [D]
- Recevoir et déclarer bien fondées dans leur intervention volontaire M. [G] [S], Mme [L] [S], Mme [M] [S], M. [R] [E] 
- Débouter [Localité 1] habitat OPH de ces demandes 
À titre principal
- Juger l'existence d'une contestation sérieuse sur la nature des travaux demandés par le bailleur. 
- En conséquence, débouter le bailleur de sa demande forcée d'accès au logement de Madame [H]. Débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts et le renvoyer à mieux se pourvoir. 
Subsidiairement 
- Interdire les travaux demandés par le bailleur comme étant dangereux, abusifs et vexatoires. 
Infiniment subsidiairement 
- Enjoindre au bailleur de réaliser les travaux demandés hors période scolaire. 
En tout état de cause :
- Juger que le bailleur manque à son obligation d'entretien et de jouissance paisible. 
- Juger que le bailleur manque à son obligation de délivrance. 
- Juger l'indécence du logement depuis le 3 juillet 2018. 
- Juger l'impropriété du logement à l'usage auquel il est destiné. 
- Ordonner au bailleur de réaliser ou de faire réaliser les travaux réparatoires des causes des infiltrations. 

- Ordonner le relogement aux frais du bailleur de Mme [K] [D] et de ses 4 enfants pendant la durée des travaux réparatoires dans un logement adapté à leur composition familiale et dans le même secteur que son logement actuel. 
Condamner le bailleur au paiement d'une provision. d''un montant de 43415,44 € à valoir sur le remboursement des loyers depuis le 3 juillet 2018. 
Subsidiairement
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision à verser à Madame [H] à valoir sur le remboursement des loyers depuis le 1 avril 2023 d'un montant de 20180,37 €
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision de 34732,30 5€ à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 3 juillet 2018 
Subsidiairement 
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 1 avril 2023 d'un montant de 16144,29 euros 
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision.sur l'indemnisation des préjudices corporels. D'un montant total de 20000 € à Mme [K] [D] pour le compte de ses filles,
Soit 10000 € pour le préjudice corporel de Madame [G] [S]. 
5000€ pour le préjudice corporel de Madame [L] [S]. 
5000€ pour le préjudice corporel de Madame [M] [S]. 
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision sur l'indemnisation des préjudices moraux d'un montant de 13000€, soit. 
5000€ pour le préjudice moral de Mme [K] [D]. 
5000€ pour le préjudice moral de Madame [G] [S]. 
2000€ pour le préjudice moral de Madame [L] [S]. 
2000€ pour le préjudice moral de Madame [M] [S] . 
2000€ pour le préjudice moral de Mr [R] [O]. 
- Ordonner que les condamnations portent intérêt au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance 
- Ordonner la capitalisation des intérêts. 
- Ordonner la publication de l'ordonnance sur le site Internet de l'OPH. 
- Condamner le bailleur à payer à Mme [K] [D] la somme de 10.000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens y compris le constat du commissaire de justice 

Mme [K] [D] évoque plusieurs sinistres en 2018 dont elle a informé le bailleur à l'époque et pour lesquels elle n'a eu cesse de lui demander de réaliser les travaux idoines. Elle révèle un rapport du STH révélant un risque d'accessibilité au plomb et enjoignant au bailleur de faire le nécessaire, ce qui a été accompli.
Elle explique que les infiltrations dénoncées au STH et enjointes au bailleur n'ont pas cessé et engendrent des taux d'humidité de 90 à 100% selon PV du 20/02/2026.
elle relate 22 interventions depuis 2018 à son domicile pour lesquelles elle a laissé accès, notamment pour la reprise des travaux de peinture le 07/02/2025 (inutiles et qui ne visaient pas à rendre l'appartement décent), et rend responsables ces infiltrations répétées de l'arrêt des travaux.
Elle dit inadapté aux besoins de sa famille le T3 que que le bailleur lui a proposé.

Mme [K] [D] dit ne pas s'être opposée aux travaux, l'entreprise s'étant présentée en violation de l'accord de conciliation, qui portait non sur les simples travaux de finition ou de reprise entrepris mais se fondait sur une mise en conformité du logement éradiquant la fuite, bien que l'accord de conciliation ne mentionne rien.
Elle mentionne la scolarité de ses enfants , montrant tous des signes d'infection des voies respiratoires et l'asthme de l'une d'elles. Elle démontre habiter le logement en produisant les factures d'énergie et le pv des sommations.
Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/11759 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUT4

Mme [K] [D] soutient que l'accord de conciliation ne remplit pas les conditions d'une transaction au sens des articles 2044 s. du code civil, ne comportant pas de concessions réciproques et ayant été exécuté par elle le 07/07/2025 tandis que l'entreprise a abandonné le chantier. Elle prétend que l'accord est lacunaire et taiseux sur la nature des travaux exigeant un ordre de service et se réfère donc à son acte de saisine pour définir les travaux attendus et conclure que ce ne sont pas ceux qui étaient entrepris. 
Elle rappelle qu'en cas d'inexécution d'un accord de conciliation, celui-ci devient caduc et les parties recouvrent leur faculté d'agir. 

Elle indique que le bailleur doit démontrer l'urgence des travaux et leur nécessité selon l'article 1724 du code civil ; or les travaux sont ici inadaptés à la résolution de la fuite active sur la colonne d'eau laquelle touche tout l'immeuble, l'humidité de 100 % ne pouvant être résolue par les travaux de réfection.

Mme [K] [D] soutient que les travaux en site occupé, qu'elle évalue à plus d'un mois, nuiraient à la santé de ses enfants déjà fragiles et perturberait leur scolarité.
Elle demande la réalisation des travaux de réparation des causes des infiltrations sur la base de l'article 1719 du code civil, de la loi de 1989 , le décret 2002-120 du 30 janvier 2022 et les articles et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle rappelle les termes du constat du 20 février 2026 montrant que le logement est dangereux pour la santé des occupants et leur sécurité, par conséquent impropre à son usage.
En sanction de l'inexécution de l'obligation de délivrance, elle demande le remboursement des loyers depuis le 3 juillet 2018 à défaut le 1er avril 2023 en application de la prescription triennale.

Elle demande une indemnisation du préjudice de jouissance correspondant à 80% du montant des loyers depuis le 3 juillet 2018 à défaut le 1er avril 2023 suivant la même prescription.

Au soutien du préjudice moral, elle rappelle que ses enfants ne bénéficient pas d'un environnement sain outre leur agrément gâché.
Elle demande la suspension des loyers pour l'avenir tant que les travaux réparatoires de la cause des infiltrations n'auront pas abouti

A l'audience du 04 juin 2026, les parties ont demandé le bénéfice de leurs écritures.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.». 
Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

La contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prescrire une mesure que lorsque cette prescription implique le règlement par ses soins de la contestation ; le juge se devant de vérifier le sérieux de la contestation.

I. sur les interventions volontaires

Les interventions volontaires de M. [G] [S], Mme [L] [S], Mme [M] [S], M. [R] [E] seront accueillies

II. Sur la demande d'irrecevabilité

Il est versé aux débats l'accord de conciliation de la commission de conciliation de [Localité 1] en date du 07/02/2025.
Il indique que « le bailleur s'engage à passer l'ordre de service des travaux dès réception des diagnostics qui devraient être transmis au plus tard le 15/02/2025. la durée approximative des travaux sera supèrieure à un mois.
Le locataire s'engage à laisser l'accès du logement aux entreprises et à organiser le déplacement du mobilier selon l'avancement des travaux. »

Si l'accord de conciliation, qui affiche bien des concessions réciproques, semble remplir les conditions d'une transaction au sens des articles 2044 s. du code civil, en revanche l'absence totale de descriptions desdits travaux exigeant un ordre de service interdit de dire qu'en demandant en justice des travaux réparatoires et non de réfection, Mme [K] [D] en outrepasserait les termes qui la lient et l'empêcheraient de poursuivre en justice l'exécution des obligations qui y sont stipulées.

La demande d'irrecevabilité sera donc rejetée.

III. Sur la demande principale d'accéder au logement pour faire réaliser des travaux et la demande reconventionnelle de travaux réparatoires

L'article 7 de la loi du 5 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris;».

Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation, d'entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , 
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Selon l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022,
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (...)
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. (...)
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;(...°
En l'espèce, il est difficilement niable que l'appartement de Mme [K] [D] est, au vu du procès-verbal en date du 20 février 2026, dans un état déplorable, spécialement au niveau du sol comportant des zones d'effondrement, dont l'état semble provenir d'un sinistre reculé dans le temps
Le commissaire de justice observe de façon générale d'une grande partie de l'appartement présente des taux d'humidité significatifs (90% au niveau des zones détèriorées et jusqu'à 100 % dans la cuisine) , et comportant des moisissures et champignons).
Toutefois les parties s'opposent sur les causes de cette humidité. 
Pour la locataire, l'humidité constatée dans l'appartement est la conséquence d'une fuite non jugulée tandis que le bailleur invoque l'effet d'une capillarité en provenance d'un sol humide depuis des années sans être restauré. C'est donc selon lui l'attente du à l'opposition de la locataire de laisser s'accomplir les travaux qui est cause de l'état de l'appartement, si bien que le litige se résoudrait par de simples travaux réparatoires.

La société [Localité 1] HABITAT demande en effet à accomplir les travaux suivants dans l'appartement occupé par Mme [K] [D] et ses quatre enfants:
Dépose et évacuation du sol PVC du parquet et des lambourdes dans la chambre 
Dépose et évacuation du parquet dans l'entrée. 
Pose de plancher OSB provisoire dans l'entrée 
Fournitures et pose de lambourdes dans l'entrée et la chambres. 
Dépose du plancher provisoire et des lambourdes dans l'entrée. 
Réfection du parquet traditionnel dans l'entrée et la chambre .
Ponçage et vitrification dans l'entrée et la chambre. 
Finition : reprise barre de seuil, retouche, peinture des plaintes si nécessaire dans l'entrée et la chambre. 

PARIS HABITAT OPH ne cache pas qu'il s'agit de travaux de reprises/ rénovation/ embellissements pour remédier aux conséquences des sinistres d'infiltrations subis par Mme [K] [D], tandis que cette dernière réclame reconventionnellement l'accomplissement de travaux venant en réparation des causes des infiltrations.

Il ressort indiscutablement du PV en date du 20 février 2026 que les travaux que le demandeur demande à être autorisé à réaliser dans le logement loué sont nécessaires au maintien en état du bien loué selon les prescriptions de l'article 1724 du code civil.
Cependant, les pièces produites par Mme [K] [D] constituent une contestation sèrieuse du bien fondé de ces travaux, s'ils ne tendaient qu'à abolir le symptôme d'un sinistre sans en traiter la racine. 

Mme [K] [D] fait en effet remonter la problématique à un sinistre du 03/07/2018 (il est même question de cinq dégâts des eaux, quatre dans les étages supèrieurs et un au niveau d'une colonne d'alimentation) ; ces sinistres n'ayant été déclaré à l'assurance du bailleur qu'en 2023 malgré des travaux antèrieurs en 2018 et 2019 (peu important si l'on en croit les factures), entraînant des travaux réparatoires cette même année qui ont été interrompus (pièce 2), ce donnant lieu à une proposition de relogement précaire à Mme [K] [D]. 
PARIS HABITAT OPH indique toutefois avoir effectué le 12 janvier 2024 des travaux conformes au « rapport de recherche de fuite » établi par l'assurance de la locataire le 28 mai 2019 qui préconisait d'effectuer une étanchéité complète de la cabine de douche, le traitement des cloison humide et la création d'une ventilation plus performantes, autant de moyens de résorber l'humidité sans qu'il ait été question d'une fuite.

Or, si [Localité 1] HABITAT OPH ne démontre pas que les infiltrations auraient cessé, Mme [K] [D] démontre avec plus de succès qu'une ou des fuites seraient toujours actives dans l'appartement.

Le rapport du STH du 25/09/2025 évoque des infiltrations sur les parois en partie basse de différentes pièces et met en demeure le bailleur d'y remédier dans un délai d'un mois.
Plus récemment, le procès verbal du 20 février 2026 atteste d'« une peinture de facture récente attestant du caractère récent du cerne jaunâtre en cueillie de plafond et de toute la détèrioration en allége murale ; ce qui l'amène à constater un certain renouvellement et enchainement des dommages et infiltrations puisque les premiers désordres datent de 2018 »  ; 
« En attestent les traces de coulure postèrieures aux travaux de reprise en peinture. »
Il évoque ailleurs une remontée capillaire prononcée au niveau de l'angle avec le mur en retour. »

le bailleur fustige la locataire de ne pas avoir laissé les entreprises accéder à l'appartement, tandis que la locataire affirme que ce sont les problèmes d'infiltration à répétition et d'humidité qui ont causé à de nombreuses reprises l'interruption des travaux. 

De fait, toute responsabilité mise à part, qu'il appartiendra au juge du fond de trancher, le seul constat du 20 février 2026 démontre un trouble illicite auquel il est nécessaire de mettre fin définitivement

La demande de [Localité 1] HABITAT OPH sera donc rejetée et il lui sera ordonné à [Localité 1] HABITAT OPH de faire réaliser les travaux réparatoires des causes des infiltrations. 

Étant précisé que seule une expertise judiciaire préalable permettrait de trancher ce point, laquelle n'a été demandé par aucun des parties qui s'en renvoient la responsabilité.

En application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des loyer sera ordonnée jusqu'à l'exécution complète des travaux matèrialisée par un procès-verbal de réception signé par les deux parties.

Le relogement des locataires n'étant pas prévu par le texte, il appartiendra à Mme [K] [D] de se faire indemniser par [Localité 1] HABITAT OPH en cas de recours à une autre occupation.

Il sera renvoyé au juge du fond pour connaître de la demande de dommages et intérêts de [Localité 1] HABITAT OPH en raison de la contestation sérieuse qu'émet Mme [K] [D] sur la gestion des travaux dans son logement.

IV. Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires

L'article 835 susvisé alinéa 2 dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Or, il existe plusieurs contestation sèrieuses relativement aux demandes indemnitaires de Mme [K] [D], qui ne sauraient être tranchées en l'état par le juge de l'évidence.

Tout d'abord le point de départ du manquement du bailleur face à une indécence qui lui aurait été signalée comme telle (à savoir des infiltrations destructrices et/ou humidifiantes) prête à interrogation selon la chronologie relatée. En effet les dégâts des eaux de 2018 ont été jugulés par le bailleur à l'époque.
Le rapport de recherche de fuite «  non destructive » du 28 mai 2019 n'en relèvent aucune malgré « une atmosphère chaude et humide » et observent des points d'infiltrations internes à la cabine de douche pour conclure à des solutions pour juguler de l'humidité par la plomberie et la VMC, sans lien avec une fuite. La société ACORUS est d'ailleurs intervenue le 12 janvier 2024 à cette fin. 
Il est à noter qu'il subsiste un flou sur la responsabilité de ce hiatus de 5 ans. 
De même le rapport d'expertise du 14/01/2025 (pièce 16) évoque un taux d'humidité faible et ne préconise qu'une réfection des murs et plafonds. Aucune remarque n'est faite sur un sol qu'on retrouve dans un état déplorable le 10 juin 2025 (constat de la locataire) « sol complètement soulevé » et plus déplorable encore en février 2026.
Dans un courriel du 6 mars 2025 , le bailleur déplore le refus d'accès au logement tandis que le 17 juillet la locataire déplore un abandon de chantier (démarré le 7 juillet). 
il existe donc une contestation sérieuse sur le non respect de ses obligations par le bailleur.

La question de la faute éventuelle d'obstruction de la locataire aux travaux est également posée, qui sera à confronter avec l'interprétation du procès-verbal de conciliation du 7 février 2025, exercice auquel ne peut se livrer le juge des référés.
Il en va de même du refus par Mme [K] [D] de la convention d'occupation précaire qui lui était offerte d'un T3 dans le même quartier, certes sous-dimensionné mais guère moins que l'appartement actuel dont le commissaire de justice constate d'une partie avait été déménagée pour entreposer du mobilier. 
Cette attitude est susceptible d'influer sur le quantum de tous les chefs de préjudice s'il est décidé qu'elle a concouru à la production des dommages.
Or, tout indemnisation d'un préjudice implique de prendre en compte la faute de la victime, si elle est reconnue comme telle.

Il ne ressort pas du pouvoir du juge du référé de procéder à ces différentes analyses.

Il sera donc renvoyé au fond.

V . Sur les demandes accessoires 
 
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement.

PARIS HABITAT OPH, partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Elle sera en revanche condamnée à verser à Mme [K] [D] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

RECOIT l'intervention volontaire de M. [G] [S], Mme [L] [S], Mme [M] [S], M. [R] [E],

REJETTE l'exception d'irrecevabilité soulevée par [Localité 1] HABITAT OPH,

CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse à l'encontre de la demande de travaux et de la demande indemnitaire de [Localité 1] HABITAT OPH ;

ORDONNE à [Localité 1] HABITAT OPH de faire réaliser les travaux réparatoires des causes des infiltrations dans le logement situé [Adresse 3] loué à Mme [K] [D],

AUTORISE en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 Mme [K] [D] à suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à l'exécution complète des travaux matérialisée par un procès-verbal de réception signé ,

CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse à l'encontre des demandes indemnitaires de Mme [K] [D]

DISONS, en conséquence, N'Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS Mme [K] [D] à mieux se pourvoir au fond ;

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à verser à Mme [K] [D] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit, 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la Greffière susnommés. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 juillet 2026

La Greffière, Le Juge,

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 09/07/2026
à : Maître. [V] [C] 

Copie exécutoire délivrée 
le : 09/07/2026
à : Maître. [B] [F]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 25/11759 
N° Portalis 352J-W-B7J-DBUT4

N° MINUTE : 1/2026


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 juillet 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483


DÉFENDERESSE
Madame [K] [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Lucile TAUZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0343


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juin 2026


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2018, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti à Mme [K] [D] un bail d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 3].

Suite à un sinistre de fuite signalée par sa locataire fin 2023, [Localité 1] HABITAT OPH a fait procéder à la réfection du bac de douche de Mme [K] [D], à la reprise du sol et à des relevés des taux d'humidité du logement selon rapport d'expertise du 14/01/2025.
PARIS HABITAT OPH a demandé à pénétrer dans le logement pour procéder à la reprise des murs et des plafonds. Mme [K] [D] s'y est opposée.

Le 7 février 2025, la commission de conciliation de [Localité 1] a pris acte de la conciliation intervenue entre les parties et en contrepartie de l'accès au logement émis des demandes à l'égard de [Localité 1] HABITAT OPH.
PARIS HABITAT OPH a fait établir un rapport de repérage des matèriaux et produits contenant de l'amiante avant réalisation des travaux le 14 février 2025 et a fait établir par la société ACORUS un bon de commande chiffré à 3104,16 €.

les travaux devaient démarrer le 3 mars 2025 avec relogement temporaire de la locataire 
Mme [K] [D] s'est opposée au relogement provisoire et a demandé un relogement définitif.
Les travaux ont démarré le 7 juillet 2025 avant de se voir refuser l'accès aux lieux.
Deux sommations consécutives ont été faites à Mme [K] [D] les 17 octobre 2025 et 22 octobre 2025.
Mme [K] [D] a fait établir par procès verbal du 20/02/2026 un relevé des taux d'humidité.

Par acte du 22 décembre 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [K] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de paris.
Dans ses conclusions n° 1, [Localité 1] HABITAT OPH demande sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Recevoir [Localité 1] habitat OPH en son acte introductif d'instance. 
- Juger Mme [K] [D] irrecevable en ses demandes en application de l'accord de conciliation du 13 mars 2023,
- Autoriser [Localité 1] habitat OPH et les entreprises mandatées par ses soins, notamment la société SAS ACCORUS, a pénétrer dans le logement de Mme [K] [D]. autant de fois qu'il sera nécessaire pour procéder avec l'assistance d'un serrurier en présence d'un commissaire de justice, de 2 témoins ou de la force publique, aux travaux suivants : 
Dépose et évacuation du sol PVC du Parquet et des Lambourdes dans la chambre 
Dépose et évacuation du Parquet dans l'entrée. 
Pose de plancher OSB provisoire dans l'entrée 
Fournitures et pose de lambourdes dans l'entrée et les chambres. 
Dépose du plancher provisoire et des lambourdes dans l'entrée. 
Réfection du Parquet traditionnel dans l'entrée et la chambre 
Ponçage et vitrification dans l'entrée et la chambre. 
Finition : reprise barre de seuil, retouche, peinture des plaintes si nécessaire dans l'entrée et la Chambre. 
- Débouter Mme [K] [D],
- Condamner par provision Mme [K] [D] à payer à [Localité 1] habitat, OPH la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts. 
- Condamner Mme [K] [D] à verser à [Localité 1] habitat au PH une indemnité de 3000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner Mme [K] [D] aux entier dépens. 


Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/11759 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUT4

Paris habitat, OPH se prévaut de l'accord de conciliation du 07/02/2025 où il est indiqué que les parties renoncent à toute action ultèrieure concernant ce litige et lui attribue valeur de transaction, alors que la locataire n'en respecte pas les termes et formule des demandes reconventionnelles sur le même objet, à savoir la réalisation des travaux.
Le bailleur déclare prescrites les demandes reconventionnelles fondées sur le sinistre déclaré à l'assureur en 2018 (dont il doute) les demandes antèrieures au 13 mars 2023 étant éteintes triennalement.

Il rappelle que 11 prestations doivent être entreprises chez Mme [K] [D], censés l'être dès le 03/11/2025 en deux phases de 7 jours consécutifs maximum et auxquels la locataire fait échec en contravention à son bail et malgré de nombreuses démarches en critiquant la nature des travaux entrepris, selon elle sans effet sur l'humidité de son logement, alors que l'humidité actuelle aux murs et plafond est due au refus de laisser accomplir les travaux de reprise du sol, dont l'humidité remonte par capillarité.

Il dit incohérent le refus de relogement temporaire faite à sa discrétion et sans obligation, et alors qu'il doute que Mme [K] [D] occupe effectivement le logement.
Il conclut à l'absence de contestations sérieuses, tout comme pour le manquement d'indécence reproché au bailleur, la défaillance de la VMC de la salle de bains ayant été résolue au vu du constat du 20/02/2026 et rien ne démontrant que la problématique des canalisations soit imputable au bailleur.

Il invoque en revanche des contestations sérieuses relativement aux demandes indemnitaires de Mme [K] [D], le préjudice de jouissance étant chiffré hors aides sociales et du fait de sa faute d'obstruction mais aussi de la prescription triennale et étant rappelé que l'occupation du logement par la famille est incertaine selon le conseil même de la locataire, étant rappelé aussi l'absence de lien entre les pathologies et l'état du logement.

Paris habitat OPH rappelle que les travaux sont réalisables en milieu occupé.

Dans ses conclusions en défense et d'intervention volontaire n° 3, Mme [K] [D], M. [G] [S], Mme [L] [S], Mme [J] [S], M. [R] [E] demandent  de :
- Recevoir et déclarer bien fondée Mme [K] [D]
- Recevoir et déclarer bien fondées dans leur intervention volontaire M. [G] [S], Mme [L] [S], Mme [M] [S], M. [R] [E] 
- Débouter [Localité 1] habitat OPH de ces demandes 
À titre principal
- Juger l'existence d'une contestation sérieuse sur la nature des travaux demandés par le bailleur. 
- En conséquence, débouter le bailleur de sa demande forcée d'accès au logement de Madame [H]. Débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts et le renvoyer à mieux se pourvoir. 
Subsidiairement 
- Interdire les travaux demandés par le bailleur comme étant dangereux, abusifs et vexatoires. 
Infiniment subsidiairement 
- Enjoindre au bailleur de réaliser les travaux demandés hors période scolaire. 
En tout état de cause :
- Juger que le bailleur manque à son obligation d'entretien et de jouissance paisible. 
- Juger que le bailleur manque à son obligation de délivrance. 
- Juger l'indécence du logement depuis le 3 juillet 2018. 
- Juger l'impropriété du logement à l'usage auquel il est destiné. 
- Ordonner au bailleur de réaliser ou de faire réaliser les travaux réparatoires des causes des infiltrations. 

- Ordonner le relogement aux frais du bailleur de Mme [K] [D] et de ses 4 enfants pendant la durée des travaux réparatoires dans un logement adapté à leur composition familiale et dans le même secteur que son logement actuel. 
Condamner le bailleur au paiement d'une provision. d''un montant de 43415,44 € à valoir sur le remboursement des loyers depuis le 3 juillet 2018. 
Subsidiairement
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision à verser à Madame [H] à valoir sur le remboursement des loyers depuis le 1 avril 2023 d'un montant de 20180,37 €
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision de 34732,30 5€ à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 3 juillet 2018 
Subsidiairement 
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 1 avril 2023 d'un montant de 16144,29 euros 
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision.sur l'indemnisation des préjudices corporels. D'un montant total de 20000 € à Mme [K] [D] pour le compte de ses filles,
Soit 10000 € pour le préjudice corporel de Madame [G] [S]. 
5000€ pour le préjudice corporel de Madame [L] [S]. 
5000€ pour le préjudice corporel de Madame [M] [S]. 
- Condamner le bailleur au paiement d'une provision sur l'indemnisation des préjudices moraux d'un montant de 13000€, soit. 
5000€ pour le préjudice moral de Mme [K] [D]. 
5000€ pour le préjudice moral de Madame [G] [S]. 
2000€ pour le préjudice moral de Madame [L] [S]. 
2000€ pour le préjudice moral de Madame [M] [S] . 
2000€ pour le préjudice moral de Mr [R] [O]. 
- Ordonner que les condamnations portent intérêt au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance 
- Ordonner la capitalisation des intérêts. 
- Ordonner la publication de l'ordonnance sur le site Internet de l'OPH. 
- Condamner le bailleur à payer à Mme [K] [D] la somme de 10.000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens y compris le constat du commissaire de justice 

Mme [K] [D] évoque plusieurs sinistres en 2018 dont elle a informé le bailleur à l'époque et pour lesquels elle n'a eu cesse de lui demander de réaliser les travaux idoines. Elle révèle un rapport du STH révélant un risque d'accessibilité au plomb et enjoignant au bailleur de faire le nécessaire, ce qui a été accompli.
Elle explique que les infiltrations dénoncées au STH et enjointes au bailleur n'ont pas cessé et engendrent des taux d'humidité de 90 à 100% selon PV du 20/02/2026.
elle relate 22 interventions depuis 2018 à son domicile pour lesquelles elle a laissé accès, notamment pour la reprise des travaux de peinture le 07/02/2025 (inutiles et qui ne visaient pas à rendre l'appartement décent), et rend responsables ces infiltrations répétées de l'arrêt des travaux.
Elle dit inadapté aux besoins de sa famille le T3 que que le bailleur lui a proposé.

Mme [K] [D] dit ne pas s'être opposée aux travaux, l'entreprise s'étant présentée en violation de l'accord de conciliation, qui portait non sur les simples travaux de finition ou de reprise entrepris mais se fondait sur une mise en conformité du logement éradiquant la fuite, bien que l'accord de conciliation ne mentionne rien.
Elle mentionne la scolarité de ses enfants , montrant tous des signes d'infection des voies respiratoires et l'asthme de l'une d'elles. Elle démontre habiter le logement en produisant les factures d'énergie et le pv des sommations.
Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/11759 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUT4

Mme [K] [D] soutient que l'accord de conciliation ne remplit pas les conditions d'une transaction au sens des articles 2044 s. du code civil, ne comportant pas de concessions réciproques et ayant été exécuté par elle le 07/07/2025 tandis que l'entreprise a abandonné le chantier. Elle prétend que l'accord est lacunaire et taiseux sur la nature des travaux exigeant un ordre de service et se réfère donc à son acte de saisine pour définir les travaux attendus et conclure que ce ne sont pas ceux qui étaient entrepris. 
Elle rappelle qu'en cas d'inexécution d'un accord de conciliation, celui-ci devient caduc et les parties recouvrent leur faculté d'agir. 

Elle indique que le bailleur doit démontrer l'urgence des travaux et leur nécessité selon l'article 1724 du code civil ; or les travaux sont ici inadaptés à la résolution de la fuite active sur la colonne d'eau laquelle touche tout l'immeuble, l'humidité de 100 % ne pouvant être résolue par les travaux de réfection.

Mme [K] [D] soutient que les travaux en site occupé, qu'elle évalue à plus d'un mois, nuiraient à la santé de ses enfants déjà fragiles et perturberait leur scolarité.
Elle demande la réalisation des travaux de réparation des causes des infiltrations sur la base de l'article 1719 du code civil, de la loi de 1989 , le décret 2002-120 du 30 janvier 2022 et les articles et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle rappelle les termes du constat du 20 février 2026 montrant que le logement est dangereux pour la santé des occupants et leur sécurité, par conséquent impropre à son usage.
En sanction de l'inexécution de l'obligation de délivrance, elle demande le remboursement des loyers depuis le 3 juillet 2018 à défaut le 1er avril 2023 en application de la prescription triennale.

Elle demande une indemnisation du préjudice de jouissance correspondant à 80% du montant des loyers depuis le 3 juillet 2018 à défaut le 1er avril 2023 suivant la même prescription.

Au soutien du préjudice moral, elle rappelle que ses enfants ne bénéficient pas d'un environnement sain outre leur agrément gâché.
Elle demande la suspension des loyers pour l'avenir tant que les travaux réparatoires de la cause des infiltrations n'auront pas abouti

A l'audience du 04 juin 2026, les parties ont demandé le bénéfice de leurs écritures.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 juillet 2026.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.». 
Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

La contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prescrire une mesure que lorsque cette prescription implique le règlement par ses soins de la contestation ; le juge se devant de vérifier le sérieux de la contestation.

I. sur les interventions volontaires

Les interventions volontaires de M. [G] [S], Mme [L] [S], Mme [M] [S], M. [R] [E] seront accueillies

II. Sur la demande d'irrecevabilité

Il est versé aux débats l'accord de conciliation de la commission de conciliation de [Localité 1] en date du 07/02/2025.
Il indique que « le bailleur s'engage à passer l'ordre de service des travaux dès réception des diagnostics qui devraient être transmis au plus tard le 15/02/2025. la durée approximative des travaux sera supèrieure à un mois.
Le locataire s'engage à laisser l'accès du logement aux entreprises et à organiser le déplacement du mobilier selon l'avancement des travaux. »

Si l'accord de conciliation, qui affiche bien des concessions réciproques, semble remplir les conditions d'une transaction au sens des articles 2044 s. du code civil, en revanche l'absence totale de descriptions desdits travaux exigeant un ordre de service interdit de dire qu'en demandant en justice des travaux réparatoires et non de réfection, Mme [K] [D] en outrepasserait les termes qui la lient et l'empêcheraient de poursuivre en justice l'exécution des obligations qui y sont stipulées.

La demande d'irrecevabilité sera donc rejetée.

III. Sur la demande principale d'accéder au logement pour faire réaliser des travaux et la demande reconventionnelle de travaux réparatoires

L'article 7 de la loi du 5 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris;».

Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation, d'entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , 
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Selon l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022,
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (...)
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. (...)
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;(...°
En l'espèce, il est difficilement niable que l'appartement de Mme [K] [D] est, au vu du procès-verbal en date du 20 février 2026, dans un état déplorable, spécialement au niveau du sol comportant des zones d'effondrement, dont l'état semble provenir d'un sinistre reculé dans le temps
Le commissaire de justice observe de façon générale d'une grande partie de l'appartement présente des taux d'humidité significatifs (90% au niveau des zones détèriorées et jusqu'à 100 % dans la cuisine) , et comportant des moisissures et champignons).
Toutefois les parties s'opposent sur les causes de cette humidité. 
Pour la locataire, l'humidité constatée dans l'appartement est la conséquence d'une fuite non jugulée tandis que le bailleur invoque l'effet d'une capillarité en provenance d'un sol humide depuis des années sans être restauré. C'est donc selon lui l'attente du à l'opposition de la locataire de laisser s'accomplir les travaux qui est cause de l'état de l'appartement, si bien que le litige se résoudrait par de simples travaux réparatoires.

La société [Localité 1] HABITAT demande en effet à accomplir les travaux suivants dans l'appartement occupé par Mme [K] [D] et ses quatre enfants:
Dépose et évacuation du sol PVC du parquet et des lambourdes dans la chambre 
Dépose et évacuation du parquet dans l'entrée. 
Pose de plancher OSB provisoire dans l'entrée 
Fournitures et pose de lambourdes dans l'entrée et la chambres. 
Dépose du plancher provisoire et des lambourdes dans l'entrée. 
Réfection du parquet traditionnel dans l'entrée et la chambre .
Ponçage et vitrification dans l'entrée et la chambre. 
Finition : reprise barre de seuil, retouche, peinture des plaintes si nécessaire dans l'entrée et la chambre. 

PARIS HABITAT OPH ne cache pas qu'il s'agit de travaux de reprises/ rénovation/ embellissements pour remédier aux conséquences des sinistres d'infiltrations subis par Mme [K] [D], tandis que cette dernière réclame reconventionnellement l'accomplissement de travaux venant en réparation des causes des infiltrations.

Il ressort indiscutablement du PV en date du 20 février 2026 que les travaux que le demandeur demande à être autorisé à réaliser dans le logement loué sont nécessaires au maintien en état du bien loué selon les prescriptions de l'article 1724 du code civil.
Cependant, les pièces produites par Mme [K] [D] constituent une contestation sèrieuse du bien fondé de ces travaux, s'ils ne tendaient qu'à abolir le symptôme d'un sinistre sans en traiter la racine. 

Mme [K] [D] fait en effet remonter la problématique à un sinistre du 03/07/2018 (il est même question de cinq dégâts des eaux, quatre dans les étages supèrieurs et un au niveau d'une colonne d'alimentation) ; ces sinistres n'ayant été déclaré à l'assurance du bailleur qu'en 2023 malgré des travaux antèrieurs en 2018 et 2019 (peu important si l'on en croit les factures), entraînant des travaux réparatoires cette même année qui ont été interrompus (pièce 2), ce donnant lieu à une proposition de relogement précaire à Mme [K] [D]. 
PARIS HABITAT OPH indique toutefois avoir effectué le 12 janvier 2024 des travaux conformes au « rapport de recherche de fuite » établi par l'assurance de la locataire le 28 mai 2019 qui préconisait d'effectuer une étanchéité complète de la cabine de douche, le traitement des cloison humide et la création d'une ventilation plus performantes, autant de moyens de résorber l'humidité sans qu'il ait été question d'une fuite.

Or, si [Localité 1] HABITAT OPH ne démontre pas que les infiltrations auraient cessé, Mme [K] [D] démontre avec plus de succès qu'une ou des fuites seraient toujours actives dans l'appartement.

Le rapport du STH du 25/09/2025 évoque des infiltrations sur les parois en partie basse de différentes pièces et met en demeure le bailleur d'y remédier dans un délai d'un mois.
Plus récemment, le procès verbal du 20 février 2026 atteste d'« une peinture de facture récente attestant du caractère récent du cerne jaunâtre en cueillie de plafond et de toute la détèrioration en allége murale ; ce qui l'amène à constater un certain renouvellement et enchainement des dommages et infiltrations puisque les premiers désordres datent de 2018 »  ; 
« En attestent les traces de coulure postèrieures aux travaux de reprise en peinture. »
Il évoque ailleurs une remontée capillaire prononcée au niveau de l'angle avec le mur en retour. »

le bailleur fustige la locataire de ne pas avoir laissé les entreprises accéder à l'appartement, tandis que la locataire affirme que ce sont les problèmes d'infiltration à répétition et d'humidité qui ont causé à de nombreuses reprises l'interruption des travaux. 

De fait, toute responsabilité mise à part, qu'il appartiendra au juge du fond de trancher, le seul constat du 20 février 2026 démontre un trouble illicite auquel il est nécessaire de mettre fin définitivement

La demande de [Localité 1] HABITAT OPH sera donc rejetée et il lui sera ordonné à [Localité 1] HABITAT OPH de faire réaliser les travaux réparatoires des causes des infiltrations. 

Étant précisé que seule une expertise judiciaire préalable permettrait de trancher ce point, laquelle n'a été demandé par aucun des parties qui s'en renvoient la responsabilité.

En application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des loyer sera ordonnée jusqu'à l'exécution complète des travaux matèrialisée par un procès-verbal de réception signé par les deux parties.

Le relogement des locataires n'étant pas prévu par le texte, il appartiendra à Mme [K] [D] de se faire indemniser par [Localité 1] HABITAT OPH en cas de recours à une autre occupation.

Il sera renvoyé au juge du fond pour connaître de la demande de dommages et intérêts de [Localité 1] HABITAT OPH en raison de la contestation sérieuse qu'émet Mme [K] [D] sur la gestion des travaux dans son logement.

IV. Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires

L'article 835 susvisé alinéa 2 dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Or, il existe plusieurs contestation sèrieuses relativement aux demandes indemnitaires de Mme [K] [D], qui ne sauraient être tranchées en l'état par le juge de l'évidence.

Tout d'abord le point de départ du manquement du bailleur face à une indécence qui lui aurait été signalée comme telle (à savoir des infiltrations destructrices et/ou humidifiantes) prête à interrogation selon la chronologie relatée. En effet les dégâts des eaux de 2018 ont été jugulés par le bailleur à l'époque.
Le rapport de recherche de fuite «  non destructive » du 28 mai 2019 n'en relèvent aucune malgré « une atmosphère chaude et humide » et observent des points d'infiltrations internes à la cabine de douche pour conclure à des solutions pour juguler de l'humidité par la plomberie et la VMC, sans lien avec une fuite. La société ACORUS est d'ailleurs intervenue le 12 janvier 2024 à cette fin. 
Il est à noter qu'il subsiste un flou sur la responsabilité de ce hiatus de 5 ans. 
De même le rapport d'expertise du 14/01/2025 (pièce 16) évoque un taux d'humidité faible et ne préconise qu'une réfection des murs et plafonds. Aucune remarque n'est faite sur un sol qu'on retrouve dans un état déplorable le 10 juin 2025 (constat de la locataire) « sol complètement soulevé » et plus déplorable encore en février 2026.
Dans un courriel du 6 mars 2025 , le bailleur déplore le refus d'accès au logement tandis que le 17 juillet la locataire déplore un abandon de chantier (démarré le 7 juillet). 
il existe donc une contestation sérieuse sur le non respect de ses obligations par le bailleur.

La question de la faute éventuelle d'obstruction de la locataire aux travaux est également posée, qui sera à confronter avec l'interprétation du procès-verbal de conciliation du 7 février 2025, exercice auquel ne peut se livrer le juge des référés.
Il en va de même du refus par Mme [K] [D] de la convention d'occupation précaire qui lui était offerte d'un T3 dans le même quartier, certes sous-dimensionné mais guère moins que l'appartement actuel dont le commissaire de justice constate d'une partie avait été déménagée pour entreposer du mobilier. 
Cette attitude est susceptible d'influer sur le quantum de tous les chefs de préjudice s'il est décidé qu'elle a concouru à la production des dommages.
Or, tout indemnisation d'un préjudice implique de prendre en compte la faute de la victime, si elle est reconnue comme telle.

Il ne ressort pas du pouvoir du juge du référé de procéder à ces différentes analyses.

Il sera donc renvoyé au fond.

V . Sur les demandes accessoires 
 
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement.

PARIS HABITAT OPH, partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Elle sera en revanche condamnée à verser à Mme [K] [D] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

RECOIT l'intervention volontaire de M. [G] [S], Mme [L] [S], Mme [M] [S], M. [R] [E],

REJETTE l'exception d'irrecevabilité soulevée par [Localité 1] HABITAT OPH,

CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse à l'encontre de la demande de travaux et de la demande indemnitaire de [Localité 1] HABITAT OPH ;

ORDONNE à [Localité 1] HABITAT OPH de faire réaliser les travaux réparatoires des causes des infiltrations dans le logement situé [Adresse 3] loué à Mme [K] [D],

AUTORISE en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 Mme [K] [D] à suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à l'exécution complète des travaux matérialisée par un procès-verbal de réception signé ,

CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse à l'encontre des demandes indemnitaires de Mme [K] [D]

DISONS, en conséquence, N'Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS Mme [K] [D] à mieux se pourvoir au fond ;

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à verser à Mme [K] [D] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit, 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la Greffière susnommés. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 juillet 2026

La Greffière, Le Juge,

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T15:00:41.929Z.