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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 3 juillet 2026, n° 26/01164

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Biens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 16 novembre 2023, la société ESPACIL HABITAT a mis à disposition à Monsieur [V] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant une redevance mensuelle initiale de 527.98 euros, incluant les provisions pour charges ; le contrat étant prévu pour une durée d’un mois, renouvelable jusqu’à 24 mois.
Par contrat du 09 aout 2024, la société ESPACIL HABITAT et Monsieur [V] [T] ont conclu un contrat de location concernant un garage/parking en sous-sol n°0031 situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 7], à compter du 12/08/2024
Par actes de commissaires de justice du 26 mars 2025, ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [V] [T] un commandement de payer la somme de 2767.88 euros au titre redevances échues, outre le coût de l’acte ainsi qu’un commandement de payer la somme de 83.18€ concernant le garage, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 mars 2025.

Le 1er avril 2025, le bailleur a signifié à Monsieur [V] un congé concernant le garage précisant que les lieux devaient être quittés au 11 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026 délivré à personne, ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant du contrat de résident portant sur le logement situé [Adresse 6],Constater la résiliation de plein droit du contrat de résident en résidence sociale liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [V] [S] l'expulsion des lieux loués à Monsieur [V] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurierAutoriser la société ESPACIL HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [V] [T] conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécutionCondamner Monsieur [V] [T] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 8528.40 euros représentant le montant des redevances et charges impayées arrêtée au 21 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire en actualisation de la dette ;Fixer une indemnité mensuelle d'occupation sans titre ni droits dudit logement d'habitation équivalente au montant de la redevance révisable majorée des charges tels que si le contrat s’était poursuivi,  Condamner Monsieur [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance révisable majorée des charges calculées tels que si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du 08/05/2025 et jusqu’à la libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clésPrononcer la résiliation du contrat de location de garage, à compter du 11 mai 2025 et en ordonner son expulsionCondamner Monsieur [V] [T] à verser au requérant une somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de l’assignation, du commandement de payer ainsi que le congé du garage et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 28 janvier 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 mai 2026.
A cette audience, ESPACIL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9895.48 euros. Il est précisé que Monsieur [V] a rendu le garage, qu’il s’agit d’un bail précaire. Le bailleur s’oppose à la mise en place d’un échéancier et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il est précisé que le dernier paiement date du mois d’octobre 2024.

Monsieur [V] [T] est présent. Il expose sa situation personnelle et indique qu'il reconnaît la dette locative et souhaite rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement. Il précise qu’il a de nouveau le droit à des APL, qu’il a travaillé en intérim et qu’il a déposé un dossier de surendettement, qu’il a demandé un autre logement
L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2026, Monsieur [V] étant autorisé à produire son bulletin de salaire du mois de mai et le justificatif du dossier de surendettement.
Monsieur [V] a produit en cours de délibéré son bulletin de salaire du mois de mai 2026 mentionnant la perception d’un salaire de 1609,86€ ainsi que le courrier de la Commission de Surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 13 mai 2026.
Ces éléments ont été transmis au bailleur par mail du 25 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
Il est précisé que le contrat concerne un logement foyer, la loi du 6 juillet 1989 n’est donc pas applicable au litige en application de l’article 2 de cette loi, à l’exception de l’article 6 et de l’article 20-1.

I) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.  » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 « En cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme appelées et non réglées au terme convenu ou de non-versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit sur l’initiative de la société d’HLM six semaines après un simple commandement de payer resté sans effet »
En l'espèce, Monsieur [V] ne démontre pas avoir réglé de manière régulière la redevance prévue au contrat et avoir payé les causes du commandement.
Le contrat est résilié au 09 mai 2025.
II) Sur la demande de prononcer la résiliation du contrat de garage
S’il a été précisé à l’audience que le garage avait été restitué, le bailleur ne s’est pas désisté de sa demande de prononcer la résiliation du contrat.
 Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.
 
L’article 1728 du code civil ajoute que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus »

Il ressort du décompte de créance que le locataire n’a pas réglé de manière habituelle ses échéances de loyer concernant le garage et qu’il n’a pas réglé les sommes appelées dans le commandement. Il sera donc prononcé la résiliation de ce contrat.

III) Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1217 du code civil rappelle que " La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut …provoquer la résolution du contrat … ».
Le dernier alinéa de l’article L633-2 du code de la construction de l’habitation visé au contrat dispose que :
Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que :
I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d'un délai de préavis de 8 jours.
II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.
Le décompte produit en l'espèce par le bailleur et arrêté à la date du 22 mai 2026 mentionne que la dette locative est de 10 287.87€.

Il convient de retirer les frais d’assignation et du commandement de payer qui ne constituent pas une dette de loyers ou de charges et qui seront traitées dans les dépens pour un montant total de 517.13€.

Concernant le coût du congé, il ne s’agit pas d’une dette en lien avec un loyer ou des charges prévus contractuellement et cette somme sera déduite.

Concernant le garage, il apparaît sur le décompte que le locataire est redevable de la somme de 124.74€.

Monsieur [V] n’apporte pas la preuve de règlements supplémentaires alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Ainsi, la somme due par Monsieur [V] est de 9895.48€ et il sera condamné au règlement de cette somme.

Monsieur [V] justifie que son dossier de surendettement a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine le 13 mai 2026 et la dette de loyer a été déclarée dans le plan. Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’intérêts sollicitées par le bailleur.

Il est cependant précisé que Monsieur [V] ne démontre pas que le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire envisagé par la Commission a effectivement été mis en application, de sorte qu’une condamnation au paiement de la dette locative peut être ordonnée. Il sera cependant précisé qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé à l’égard de Monsieur [V], les sommes dues au titre de la dette locative qui auraient été déclarées devront être déduites de cette somme de 9895,48€

III) Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

ESPACIL HABITAT ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis plusieurs mois, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [V] [T] de remettre les clés et de quitter les lieux.
En application de l’article 1473 du code civil et alors que le demandeur a mentionné dans le contrat de bail la possibilité de saisir la juridiction pour voir ordonner l’expulsion du défendeur, il sera dit qu’à défaut de départ volontaire, ESPACIL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [T], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résolution du contrat de séjour en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [V] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux., soit la somme de 581,74€
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 
IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est pas applicable à l’instance au regard de la nature du contrat de bail.
L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [V] [T] est redevable de la somme de 9895.48€ au titre de la dette locative concernant le logement et le garage.
Monsieur [V] [T], présent à l'audience, demande des délais de paiement et à rester dans le logement. Il propose de régler la somme de 200€ par mois, en tenant compte de ses APL.
Le défendeur a produit le courrier de la Commission de Surendettement du 13 mai 2026 qui mentionne que ses ressources constituées d’allocation chômage, d’APL et de primes d’activités sont évaluées à 734€ et ses charges 1490€. Son bulletin de salaire de mai 2026 mentionne la perception de 1609,86€
Le locataire n’ayant pas repris le paiement de ses redevances courantes, les dispositions de la loi élan ne sont pas applicables.
Au regard de la situation financière précaire de Monsieur [V], il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions fixées au dispositif de la décision. Alors même que la proposition de versement de 200€ était en lien avec le fait qu’il reste dans le logement, il est considéré que cette proposition n’a pas été sollicitée par le locataire en cas d’expulsion du logement. Des délais de paiement de 50€ par mois seront retenus.

V. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [V] [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût des commandements de payer du 26 mars 2025 et de l'assignation du 27 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de ESPACIL HABITAT.
Concernant les frais en lien avec le congé du garage, alors qu’il n’a pas été demandé d’appliquer la validité du congé, il ne s’agit pas d’un dépens de la procédure. La demande de voir condamner le locataire à ces frais sera rejetée.

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ESPACIL HABITAT, Monsieur [V] [T] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2023 entre ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [V] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 09 mai 2025 ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail concernant le garage loué par NEOTOA à Monsieur [V] au [Adresse 6]
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance mensuelle, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à ESPACIL HABITAT la somme de 9895.48€, soit NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES (décompte arrêté au 22 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation dues à cette date ;
RAPPELLE qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé à l’égard de Monsieur [V], les sommes dues au titre de la dette locative qui auraient été déclarées devront être déduites de cette somme de 9895,48€
DIT que Monsieur [V] [T] devra quitter le logement et le garage loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Monsieur [V] [T] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
AUTORISE Monsieur [V] [T] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 50 euros chacune et précise que la 24ème mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu’en cas de non paiement d’une échéance, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût des commandements de payer du 26 mars 2025 et de l'assignation du 27 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
DIT que le coût du congé en lien avec le garage n’est pas un des dépens de l’instance et qu’il restera à la charge du bailleur ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 03 Juillet 2026 

N° RG 26/01164 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MCBP

Jugement du 03 Juillet 2026 
N°: 26/698 

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[T] [V]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA ESPACIL
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [V]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par M [U] [E], muni d’un pouvoir 



ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 5] 
[Localité 4]
comparant en personne







EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 16 novembre 2023, la société ESPACIL HABITAT a mis à disposition à Monsieur [V] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant une redevance mensuelle initiale de 527.98 euros, incluant les provisions pour charges ; le contrat étant prévu pour une durée d’un mois, renouvelable jusqu’à 24 mois.
Par contrat du 09 aout 2024, la société ESPACIL HABITAT et Monsieur [V] [T] ont conclu un contrat de location concernant un garage/parking en sous-sol n°0031 situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 7], à compter du 12/08/2024
Par actes de commissaires de justice du 26 mars 2025, ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [V] [T] un commandement de payer la somme de 2767.88 euros au titre redevances échues, outre le coût de l’acte ainsi qu’un commandement de payer la somme de 83.18€ concernant le garage, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 mars 2025.

Le 1er avril 2025, le bailleur a signifié à Monsieur [V] un congé concernant le garage précisant que les lieux devaient être quittés au 11 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026 délivré à personne, ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant du contrat de résident portant sur le logement situé [Adresse 6],Constater la résiliation de plein droit du contrat de résident en résidence sociale liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [V] [S] l'expulsion des lieux loués à Monsieur [V] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurierAutoriser la société ESPACIL HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [V] [T] conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécutionCondamner Monsieur [V] [T] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 8528.40 euros représentant le montant des redevances et charges impayées arrêtée au 21 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire en actualisation de la dette ;Fixer une indemnité mensuelle d'occupation sans titre ni droits dudit logement d'habitation équivalente au montant de la redevance révisable majorée des charges tels que si le contrat s’était poursuivi,  Condamner Monsieur [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance révisable majorée des charges calculées tels que si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du 08/05/2025 et jusqu’à la libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clésPrononcer la résiliation du contrat de location de garage, à compter du 11 mai 2025 et en ordonner son expulsionCondamner Monsieur [V] [T] à verser au requérant une somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de l’assignation, du commandement de payer ainsi que le congé du garage et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 28 janvier 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 mai 2026.
A cette audience, ESPACIL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9895.48 euros. Il est précisé que Monsieur [V] a rendu le garage, qu’il s’agit d’un bail précaire. Le bailleur s’oppose à la mise en place d’un échéancier et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il est précisé que le dernier paiement date du mois d’octobre 2024.

Monsieur [V] [T] est présent. Il expose sa situation personnelle et indique qu'il reconnaît la dette locative et souhaite rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement. Il précise qu’il a de nouveau le droit à des APL, qu’il a travaillé en intérim et qu’il a déposé un dossier de surendettement, qu’il a demandé un autre logement
L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2026, Monsieur [V] étant autorisé à produire son bulletin de salaire du mois de mai et le justificatif du dossier de surendettement.
Monsieur [V] a produit en cours de délibéré son bulletin de salaire du mois de mai 2026 mentionnant la perception d’un salaire de 1609,86€ ainsi que le courrier de la Commission de Surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 13 mai 2026.
Ces éléments ont été transmis au bailleur par mail du 25 juin 2026.
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
Il est précisé que le contrat concerne un logement foyer, la loi du 6 juillet 1989 n’est donc pas applicable au litige en application de l’article 2 de cette loi, à l’exception de l’article 6 et de l’article 20-1.

I) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.  » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 « En cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme appelées et non réglées au terme convenu ou de non-versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit sur l’initiative de la société d’HLM six semaines après un simple commandement de payer resté sans effet »
En l'espèce, Monsieur [V] ne démontre pas avoir réglé de manière régulière la redevance prévue au contrat et avoir payé les causes du commandement.
Le contrat est résilié au 09 mai 2025.
II) Sur la demande de prononcer la résiliation du contrat de garage
S’il a été précisé à l’audience que le garage avait été restitué, le bailleur ne s’est pas désisté de sa demande de prononcer la résiliation du contrat.
 Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.
 
L’article 1728 du code civil ajoute que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus »

Il ressort du décompte de créance que le locataire n’a pas réglé de manière habituelle ses échéances de loyer concernant le garage et qu’il n’a pas réglé les sommes appelées dans le commandement. Il sera donc prononcé la résiliation de ce contrat.

III) Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1217 du code civil rappelle que " La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut …provoquer la résolution du contrat … ».
Le dernier alinéa de l’article L633-2 du code de la construction de l’habitation visé au contrat dispose que :
Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que :
I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d'un délai de préavis de 8 jours.
II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.
Le décompte produit en l'espèce par le bailleur et arrêté à la date du 22 mai 2026 mentionne que la dette locative est de 10 287.87€.

Il convient de retirer les frais d’assignation et du commandement de payer qui ne constituent pas une dette de loyers ou de charges et qui seront traitées dans les dépens pour un montant total de 517.13€.

Concernant le coût du congé, il ne s’agit pas d’une dette en lien avec un loyer ou des charges prévus contractuellement et cette somme sera déduite.

Concernant le garage, il apparaît sur le décompte que le locataire est redevable de la somme de 124.74€.

Monsieur [V] n’apporte pas la preuve de règlements supplémentaires alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Ainsi, la somme due par Monsieur [V] est de 9895.48€ et il sera condamné au règlement de cette somme.

Monsieur [V] justifie que son dossier de surendettement a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine le 13 mai 2026 et la dette de loyer a été déclarée dans le plan. Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’intérêts sollicitées par le bailleur.

Il est cependant précisé que Monsieur [V] ne démontre pas que le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire envisagé par la Commission a effectivement été mis en application, de sorte qu’une condamnation au paiement de la dette locative peut être ordonnée. Il sera cependant précisé qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé à l’égard de Monsieur [V], les sommes dues au titre de la dette locative qui auraient été déclarées devront être déduites de cette somme de 9895,48€

III) Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

ESPACIL HABITAT ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis plusieurs mois, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [V] [T] de remettre les clés et de quitter les lieux.
En application de l’article 1473 du code civil et alors que le demandeur a mentionné dans le contrat de bail la possibilité de saisir la juridiction pour voir ordonner l’expulsion du défendeur, il sera dit qu’à défaut de départ volontaire, ESPACIL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [T], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résolution du contrat de séjour en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [V] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux., soit la somme de 581,74€
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 
IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est pas applicable à l’instance au regard de la nature du contrat de bail.
L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [V] [T] est redevable de la somme de 9895.48€ au titre de la dette locative concernant le logement et le garage.
Monsieur [V] [T], présent à l'audience, demande des délais de paiement et à rester dans le logement. Il propose de régler la somme de 200€ par mois, en tenant compte de ses APL.
Le défendeur a produit le courrier de la Commission de Surendettement du 13 mai 2026 qui mentionne que ses ressources constituées d’allocation chômage, d’APL et de primes d’activités sont évaluées à 734€ et ses charges 1490€. Son bulletin de salaire de mai 2026 mentionne la perception de 1609,86€
Le locataire n’ayant pas repris le paiement de ses redevances courantes, les dispositions de la loi élan ne sont pas applicables.
Au regard de la situation financière précaire de Monsieur [V], il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions fixées au dispositif de la décision. Alors même que la proposition de versement de 200€ était en lien avec le fait qu’il reste dans le logement, il est considéré que cette proposition n’a pas été sollicitée par le locataire en cas d’expulsion du logement. Des délais de paiement de 50€ par mois seront retenus.

V. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [V] [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût des commandements de payer du 26 mars 2025 et de l'assignation du 27 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de ESPACIL HABITAT.
Concernant les frais en lien avec le congé du garage, alors qu’il n’a pas été demandé d’appliquer la validité du congé, il ne s’agit pas d’un dépens de la procédure. La demande de voir condamner le locataire à ces frais sera rejetée.

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ESPACIL HABITAT, Monsieur [V] [T] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2023 entre ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [V] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 09 mai 2025 ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail concernant le garage loué par NEOTOA à Monsieur [V] au [Adresse 6]
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance mensuelle, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à ESPACIL HABITAT la somme de 9895.48€, soit NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES (décompte arrêté au 22 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation dues à cette date ;
RAPPELLE qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé à l’égard de Monsieur [V], les sommes dues au titre de la dette locative qui auraient été déclarées devront être déduites de cette somme de 9895,48€
DIT que Monsieur [V] [T] devra quitter le logement et le garage loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Monsieur [V] [T] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
AUTORISE Monsieur [V] [T] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 50 euros chacune et précise que la 24ème mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu’en cas de non paiement d’une échéance, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût des commandements de payer du 26 mars 2025 et de l'assignation du 27 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
DIT que le coût du congé en lien avec le garage n’est pas un des dépens de l’instance et qu’il restera à la charge du bailleur ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L633-2, code civil 1473, code de la construction et de l'habitation R633-3, code civil 1709, code civil 1760). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T15:39:55.123Z.