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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP <10 000 FOND, 29 juin 2026, n° 25/00376

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrats divers
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 01er juillet 2020, Monsieur [Y] [E] a conclu un contrat de réservation d’un appartement à vendre en l’état futur d’achèvement avec la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION VENTE, dénommée SCCV [Localité 2], concernant l’appartement n° E203 situé sur le terrain sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], cadastré section AI n° [Cadastre 1] au prix de 225 000 euros. 
Par acte notarié en date du 21 octobre 2021 reçu par Maître [B] [K], Monsieur [Y] [E] a acquis en l’état futur d’achèvement le lot n° 314 ainsi que les huit-cent cinquante / cent millièmes des parties communes générales et le lot n° 446 ainsi que les quarante-huit / cent millièmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Aux termes de cet acte de vente, le délai d’achèvement des travaux était prévu « à la fin du deuxième semestre 2023 ». 
Se plaignant du retard de livraison de l’immeuble, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 mars 2024, le conseil de Monsieur [Y] [E] a mis en demeure la société SCCV [Localité 2] de l’indemniser de l’intégralité du préjudice subi, soit 16 536,85 euros dans un délai de huit jours.
Le bien immobilier a été livré à Monsieur [Y] [E] le 20 mars 2024. 
Par acte de Commissaire de justice délivré le 30 janvier 2025, Monsieur [Y] [E] a assigné la société SCCV [Localité 2] devant le tribunal judiciaire d’ANGERS, pôle Coubertin, aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. 

Le dossier a été retenu à l’audience du 23 mars 2026 en présence des deux parties.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 novembre 2025, Monsieur [Y] [E] demande au tribunal de :
Condamner la société SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 4 779,25 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;Condamner la SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;Condamner la SCCV [Localité 1] [Localité 6] aux dépens ;Condamner la SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Au soutien de sa demande en réparation des préjudices subis, Monsieur [Y] [E] invoque les dispositions des articles 1231-1, 1611 et 1601-1 du Code civil ainsi que de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation. Il soutient que le vendeur doit livrer le bien dans les délais convenus mais également informer l’acquéreur de tout évènement susceptible d’affecter ce délai. 
 Monsieur [Y] [E] soutient que que la SCCV [Localité 2] n’a pas respecté le délai de livraison contractuel prévu dans l’acte authentique et celui qui était prévu dans le contrat initial de réservation. Il précise que la livraison de l’immeuble n’est intervenue qu’à la fin du premier trimestre de 2024. Il souligne que les retards de livraison n’ont pas été justifiés par la SCCV [Localité 2] et que les informations communiquées ont été tardives et imprécises. 
S’agissant des préjudices subis, Monsieur [Y] [E] déclare qu’il a perdu une chance de louer son bien dès le mois de janvier 2024 ainsi que de bénéficier du dispositif de crédits d’impôts de la loi PINEL sur cette période. De plus, il ajoute que le retard de livraison de l’immeuble lui a fait perdre une chance d’obtenir les gains locatifs escomptés compte tenu du marché de la location sur la ville d’[Localité 1]. Monsieur [Y] [E] indique également avoir été contraint de payer des intérêts intercalaires liés à ses engagements pris avec la SCCV [Localité 1] [Localité 6] dans le cadre du contrat de réservation . Enfin, il précise que la situation s’est avérée anxiogène. 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, la société SCCV [Localité 2] demande au tribunal de :
Débouter Monsieur [Y] [E] de l’intégralité des moyens et prétentions au titre de l’indemnisation d’un préjudice financier et moral ;Condamner Monsieur [Y] [E] aux dépens ;Condamner Monsieur [Y] [E] à payer à la société SCCV [Localité 2] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;A titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision.Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [Y] [E], la SCCV [Localité 2] soutient qu’elle n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle car l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement prévoit des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement. Ainsi, la société défenderesse explique que plusieurs entreprises ont été défaillantes dans la réalisation des travaux et que le maître d’œuvre a rappelé ses obligations à la société SAS ARTCO. La SCCV [Localité 2] indique qu’elle a résilié le contrat de marché de travaux avec la société SAS ARTCO et qu’elle a recherché d’autres entreprises pour la remplacer puis que la société LUCAS a été désignée. De plus, elle précise que des retards ont été constatés dans l’exécution des travaux confiés à la société LUCAS et que la société ORANGE a également commis des manquements. 

En réponse à Monsieur [Y] [E] concernant le manquement à l’obligation d’information, la SCCV [Localité 2] soutient qu’elle n’avait pas connaissance du retard de livraison de l’immeuble lors de la signature du contrat car la défaillance de plusieurs entreprises de travaux est intervenue postérieurement à la conclusion du contrat de vente. Elle ajoute que dans l’acte de vente, aucun délai n’est imposé à la SCCV [Localité 1] [Localité 6] pour informer l’acquéreur de la survenance d’une cause de report du délai d’achèvement.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [Y] [E] en réparation de ses préjudices, la SCCV [Localité 2] soutient que les pertes financières alléguées par le demandeur ne sont pas justifiées car la ville d’[Localité 1] n’est pas mentionnée comme étant une « zone tendue » par le décret n°2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, instituée par l’article 232 du Code général des impôts. La société défenderesse indique que Monsieur [Y] [E] ne peut pas ajouter au montant du loyer la réduction d’impôt afférente au dispositif PINEL sans fournir d’élément de calcul. Elle précise, sur le fondement de l’article 199 du Code général des impôts, que le demandeur n’a pas perdu le bénéfice du dispositif de la loi PINEL puisque le dispositif débute à partir de la date de la livraison effective de l’immeuble et qu’il continuera à s’appliquer pendant la location.

S’agissant du préjudice locatif invoqué par Monsieur [Y] [E], la SCCV [Localité 2] allègue que la perte de chance de mettre en location le bien ne saurait excéder 50% des revenus locatifs potentiels sur la période de retard dont aurait pu bénéficier Monsieur [Y] [E]. Elle ajoute que ce dernier ne démontre pas qu’il aurait été en mesure de louer son appartement dès le 1er janvier 2024 s’il avait été livré dans les délais annoncés. La SCCV [Localité 2] relève que le demandeur ne verse pas au débat d’élément de preuve faisant mention d’intérêts intercalaires et précisant leur montant, sachant qu’ils sont déductibles de l’impôt dans le cadre de la loi PINEL. 

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Monsieur [Y] [E] 

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 

L’article 1601-1 du Code civil dispose que « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ». 

L’article 1601-3 du Code civil définit la vente en l’état futur d’achèvement comme étant le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. 
En application de l’article 1611 du Code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 

Enfin, aux termes de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, ce type de contrat doit notamment prévoir le délai de livraison.

Sur le défaut de livraison à la date convenue:
Il ressort du contrat de réservation d’un appartement à vendre en l’état futur d’achèvement conclu entre Monsieur [Y] [E] et la SCCV [Localité 2] le 01er juillet 2020 dans le paragraphe V « Délai prévisionnel d’exécution des ouvrages » que « le réservant déclare également que, sauf intempéries, grèves ou cas de force majeure, l’achèvement prévisionnel de l’immeuble dans lequel se trouvent les fractions objet du présent contrat interviendra au 04e trimestre 2022 ». 

La vente du bien immobilier a été conclue par acte notarié en date du 21 octobre 2021 reçu par Maître [B] [K]. Il est précisé dans la partie « Conventions de construction poursuite et achèvement de la construction » de cet acte authentique et dans le quatrième paragraphe relatif au délai d’achèvement, que « le vendeur devra achever les locaux vendus au plus tard à la fin du deuxième semestre 2023 ». 

Cette date d’achèvement des travaux sera retenue car il s’agit du délai convenu par les parties lors de la conclusion du contrat de vente du bien immobilier par acte notarié. 

L’acte de vente précise également que « ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d’intempérie au sens de la règlementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l’architecte ou du bureau d’études auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard. Le délai sera également majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d’une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure. »

Il n’est pas contesté par les parties que la livraison des lots acquis par Monsieur [Y] [E] est intervenue à la fin du premier trimestre 2024 soit au 20 mars 2024, conformément au procès-verbal de livraison. Le retard dans la livraison des lots° 314 et 446 est donc de moins de trois mois.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoit également en pages 39 et 40 des « causes légitimes de suspension du délai d’achèvement ». L’acte précise que « pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report du délai d’achèvement, les évènements suivants : […]
Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la Société venderesse à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci. »« Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder l’achèvement du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre. Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation et 1184 du Code civil ».
Pour justifier et s'exonérer de ce retard , la société SCCV [Localité 2] invoque l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à la défaillance de trois entreprises au cours du chantier.

Il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 décembre 2022, adressée par la société SAS BRUNET ARCHITECTES à la société SAS ARTCO, que les interventions concernant « la réalisation des chapes dans le bâtiment C de [Localité 7] » n’ont pas été réalisées et que « cela compromet gravement le planning des interventions à venir. De plus, aucune date d’intervention n’est calée à ce jour ». 

Par un deuxième courrier avec accusé de réception en date du 31 mars 2023 et adressé à la SAS ARTCO, la SAS BRUNET ARCHITECTES a indiqué que, s’agissant de la réalisation des sols stratifiés, « ces interventions n’ont toujours pas commencé dans le bâtiment C ainsi que dans ses intermédiaires et cela compromet le planning des interventions à venir. De plus, aucune date d'intervention n'est calée à ce jour ». 
La clause prévoyant la majoration des délais de livraison ne crée pas un déséquilibre significatif entre les parties puisque les raisons du retard sont constatées par d’autres entreprises que la SCCV [Localité 1] [Localité 6]. 

Ensuite, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 décembre 2023, la société SAS ARTCO a été mise en demeure par l’EURL P.R.C.P.B, chargée de la conduite des travaux, d’entreprendre les travaux dans le bâtiment E qui n’ont pas été réalisés depuis le 04 décembre 2023 et de les terminer au plus tard à la fin de la semaine du 04 janvier 2024. Enfin, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 janvier 2024 et adressé à la société SAS ARTCO, la SCCV [Localité 2] a résilié le marché de travaux car elle avait « abandonné le chantier ». 

Force est de constater que la défaillance de la société SAS ARTCO est démontrée par la SCCV [Localité 2]. 

De plus, la SCCV [Localité 1] [Localité 6] verse au débat l’acte d’engagement conclu avec l’entreprise LUCAS les 26 et 27 juillet 2023 afin que soient effectués les travaux de revêtement des sols durs et la pose des faïences. La SCCV [Localité 2] indique que cette entreprise devait remplacer la société SAS ARTCO dans la réalisation des travaux, ce qui est démontré par le fait que la défaillance de cette dernière est établie depuis le 21 décembre 2022. 

Il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception de la société EURL P.R.C.P.B chargée de la conduite des travaux, adressée à l’entreprise LUCAS, en date du 27 novembre 2023, que le 24 novembre 2023, les « travaux de carrelage et faïence dans le bâtiment E n’étaient pas achevés, soit 34 jours calendaires de retard ». Le courrier met également en demeure l’entreprise LUCAS de terminer l’ensemble des travaux pour le 30 novembre 2023 et applique les pénalités de retard. 

La défaillance de l’entreprise LUCAS, causant un retard de 34 jours est donc démontrée par la SCCV [Localité 2]. 
Enfin, il ressort du courrier avec accusé de réception en date du 15 février 2024 adressé à la société ORANGE par la SCCV [Localité 2] que, lors de la première livraison en date du 25 septembre 2023, la mauvaise exécution des travaux de raccordement a été constatée et que cela a rendu impossible l’éligibilité de la résidence à la fibre. 

Il était également constaté qu’au 15 février 2024, 90 logements n’étaient pas raccordés à la fibre. La SCCV [Localité 2] a mis en demeure la société ORANGE de lui « donner un délai précis quant à la reprise des travaux de raccordement pour le vendredi 23 février 2024 », ce qui démontre la défaillance de cette société et justifie le retard pris dans la livraison du bien immobilier. 
Entre le 25 septembre 2023, correspondant à la date de la première livraison de la société ORANGE et la constatation de la mauvaise exécution des travaux, et le 15 février 2024, correspondant à la mise en demeure, cinq mois de retard sont comptabilisés. 

Le retard dans les travaux a donc été causé par la défaillance des sociétés SAS ARTCO, LUCAS et ORANGE qui n’ont pas exécuté leurs obligations dans les délais initialement convenus ou qui ne les ont pas réalisés conformément à la convention de marché qui avait été conclue. 

Ainsi, la défaillance des entreprises est démontrée par la SCCV [Localité 2] et constitue une cause légitime de suspension du délai d’achèvement contractuellement prévue. Le retard accumulé dans la réalisation des travaux est de neuf mois et 34 jours. 

En considération de ces éléments, eu égard à la clause du contrat qui prévoit que le délai de livraison est différé d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, il n’y a pas lieu d’engager la responsabilité de la SCCV [Localité 2] en ce que le délai de retard de livraison du bien immobilier à Monsieur [Y] [E] est de moins de trois mois seulement.

Par conséquent, conformément au contrat en date du 21 octobre 2021, il n’y a pas lieu de retenir une faute engageant la responsabilité de la SCCV [Localité 2].

Sur l’obligation d’informationS’agissant de l’obligation d’information de la SCCV [Localité 2], le contrat de vente en l’état futur d’achèvement de lots de copropriété en date du 21 octobre 2021 indique que la justification de la défaillance d’une entreprise peut « être fournie par la société venderesse à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant ». 

Le courrier adressé par la SCCV [Localité 1] [Localité 6] à Monsieur [Y] [E] en date du 25 octobre 2023 indique que le projet « a pris plus de temps que ce qui était initialement prévu par rapport au planning » qui avait été communiqué dans le courrier du 20 avril 2023. Il est ajouté que « le contexte actuel a sensiblement joué sur l’approvisionnement et le rythme de construction. » 

En réponse, Monsieur [Y] [E] a adressé un courrier à la SCCV [Localité 1] [Localité 6] en date du 18 novembre 2023 dans lequel il constate le retard dans la livraison de son appartement et demande l’indemnisation de ses préjudices. 

Par ailleurs, dans la lettre du 02 février 2024 adressée par la SCCV [Localité 2] à Monsieur [Y] [E], il est indiqué qu’il ne sera pas possible de respecter les délais « pour des raison indépendantes » de sa volonté car « plusieurs entreprises sont en manque d’effectifs, notamment » le parqueteur et le plombier et « sont dans l’incapacité de poser la totalité de leurs équipements dans les temps annoncés ». Enfin, il est précisé que la remise des clés du logement se fera le 20 mars 2024. 

Dès lors, force est de constater que la SSCV [Localité 2] a justifié de manière claire et précise à Monsieur [Y] [E] les retards de livraison du bien immobilier par la défaillance des entreprises et en nommant leur domaine d’intervention ainsi que les raisons de leurs difficultés. 
S’agissant du délai dans la communication des informations, le premier retard dans la livraison des travaux a été porté à la connaissance de Monsieur [Y] [E] plus de deux mois avant le terme convenu, soit le 25 octobre 2023. 

Or, la SCCV [Localité 2] démontre, par la lettre en date du 27 novembre 2023 que l’EURL P.R.C.P.B a adressé à la société LUCAS, que cette dernière s’était engagée à terminer les travaux dans les bâtiments E et F pour le 20 octobre 2023, ce qui n’a pas été respecté. 

La SCCV [Localité 1] [Localité 6] a été avertie de ce que les travaux des sols n’avaient pas été accomplis le 20 octobre 2023, soit cinq jours avant que Monsieur [Y] [E] en soit informé par elle ce qui n’est donc pas constitutif d’un délai déraisonnable.

Enfin, la SCCV [Localité 2] a constaté la mauvaise exécution des travaux de raccordement à la fibre de la société ORANGE le 25 septembre 2023 lors des premières livraisons , soit un mois avant d’informer Monsieur [Y] [E]. De ce fait, Monsieur [Y] [E] a été informé du retard de livraison dans un délai raisonnable puisque deux entreprises ont été défaillantes pendant cette période. 

S’agissant du deuxième courrier adressé à Monsieur [Y] [E], la SCCV [Localité 2] l’a informé du retard de livraison avant d’adresser à la société ORANGE le 15 février 2024 une lettre dans laquelle elle indique qu’elle est sans nouvelle de l’avancée des travaux. 

La SCCV [Localité 2] a donc informé dans un délai raisonnable Monsieur [Y] [E] du retard dans la livraison de son appartement. 

La responsabilité de la SCCV [Localité 1] [Localité 6] ne peut donc pas être engagée sur le fondement de son obligation d’information envers Monsieur [Y] [E]. 

Par conséquent, en l’absence de faute de la SCCV [Localité 1] [Localité 6], il n’y a pas lieu de la condamner à indemniser Monsieur [Y] [E] des préjudices qu’il allègue avoir subi. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Y] [E], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens. 
Sur les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la société SCCV [Localité 2] le montant de ses frais irrépétibles .
Par ailleurs, Monsieur [Y] [E] débouté de ses demandes principales, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Sur l’exécution provisoire :En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020. 
 
En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. 


Par conséquent, la SCCV [Localité 1] [Localité 6] sera déboutée de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande de condamnation de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION VENTE, dénommée SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 4779,25 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande de condamnation de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION VENTE, dénommée SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens ;
 
DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande aux fins de condamnation de la SCCV [Localité 2] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION VENTE, dénommée SCCV [Localité 2] de ses demandes reconventionnelles;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le Président,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00376 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H25G


JUGEMENT du
29 Juin 2026


Minute n° 694




[Y] [E]

C/

S.C.I. [Localité 2] BUREAUX





Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me GUYARD

Copie conforme
Me TERLAIN

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 29 Juin 2026

après débats à l'audience du 23 mars 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [E]
né le 11 Septembre 1987 à [Localité 3]
demeurant : [Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Nicolas TERLAIN, avocat au barreau de SAUMUR, substitué par Maître Claire CAVELIER-D’ESCLAVELLES, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

La SCCV [Localité 2]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°879 568 772
siégeant : [Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Thierry GUYARD, substitué par Maître Raphaël PAPIN, de la SARL 08H08 AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 01er juillet 2020, Monsieur [Y] [E] a conclu un contrat de réservation d’un appartement à vendre en l’état futur d’achèvement avec la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION VENTE, dénommée SCCV [Localité 2], concernant l’appartement n° E203 situé sur le terrain sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], cadastré section AI n° [Cadastre 1] au prix de 225 000 euros. 
Par acte notarié en date du 21 octobre 2021 reçu par Maître [B] [K], Monsieur [Y] [E] a acquis en l’état futur d’achèvement le lot n° 314 ainsi que les huit-cent cinquante / cent millièmes des parties communes générales et le lot n° 446 ainsi que les quarante-huit / cent millièmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Aux termes de cet acte de vente, le délai d’achèvement des travaux était prévu « à la fin du deuxième semestre 2023 ». 
Se plaignant du retard de livraison de l’immeuble, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 mars 2024, le conseil de Monsieur [Y] [E] a mis en demeure la société SCCV [Localité 2] de l’indemniser de l’intégralité du préjudice subi, soit 16 536,85 euros dans un délai de huit jours.
Le bien immobilier a été livré à Monsieur [Y] [E] le 20 mars 2024. 
Par acte de Commissaire de justice délivré le 30 janvier 2025, Monsieur [Y] [E] a assigné la société SCCV [Localité 2] devant le tribunal judiciaire d’ANGERS, pôle Coubertin, aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. 

Le dossier a été retenu à l’audience du 23 mars 2026 en présence des deux parties.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 novembre 2025, Monsieur [Y] [E] demande au tribunal de :
Condamner la société SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 4 779,25 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;Condamner la SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;Condamner la SCCV [Localité 1] [Localité 6] aux dépens ;Condamner la SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Au soutien de sa demande en réparation des préjudices subis, Monsieur [Y] [E] invoque les dispositions des articles 1231-1, 1611 et 1601-1 du Code civil ainsi que de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation. Il soutient que le vendeur doit livrer le bien dans les délais convenus mais également informer l’acquéreur de tout évènement susceptible d’affecter ce délai. 
 Monsieur [Y] [E] soutient que que la SCCV [Localité 2] n’a pas respecté le délai de livraison contractuel prévu dans l’acte authentique et celui qui était prévu dans le contrat initial de réservation. Il précise que la livraison de l’immeuble n’est intervenue qu’à la fin du premier trimestre de 2024. Il souligne que les retards de livraison n’ont pas été justifiés par la SCCV [Localité 2] et que les informations communiquées ont été tardives et imprécises. 
S’agissant des préjudices subis, Monsieur [Y] [E] déclare qu’il a perdu une chance de louer son bien dès le mois de janvier 2024 ainsi que de bénéficier du dispositif de crédits d’impôts de la loi PINEL sur cette période. De plus, il ajoute que le retard de livraison de l’immeuble lui a fait perdre une chance d’obtenir les gains locatifs escomptés compte tenu du marché de la location sur la ville d’[Localité 1]. Monsieur [Y] [E] indique également avoir été contraint de payer des intérêts intercalaires liés à ses engagements pris avec la SCCV [Localité 1] [Localité 6] dans le cadre du contrat de réservation . Enfin, il précise que la situation s’est avérée anxiogène. 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, la société SCCV [Localité 2] demande au tribunal de :
Débouter Monsieur [Y] [E] de l’intégralité des moyens et prétentions au titre de l’indemnisation d’un préjudice financier et moral ;Condamner Monsieur [Y] [E] aux dépens ;Condamner Monsieur [Y] [E] à payer à la société SCCV [Localité 2] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;A titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision.Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [Y] [E], la SCCV [Localité 2] soutient qu’elle n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle car l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement prévoit des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement. Ainsi, la société défenderesse explique que plusieurs entreprises ont été défaillantes dans la réalisation des travaux et que le maître d’œuvre a rappelé ses obligations à la société SAS ARTCO. La SCCV [Localité 2] indique qu’elle a résilié le contrat de marché de travaux avec la société SAS ARTCO et qu’elle a recherché d’autres entreprises pour la remplacer puis que la société LUCAS a été désignée. De plus, elle précise que des retards ont été constatés dans l’exécution des travaux confiés à la société LUCAS et que la société ORANGE a également commis des manquements. 

En réponse à Monsieur [Y] [E] concernant le manquement à l’obligation d’information, la SCCV [Localité 2] soutient qu’elle n’avait pas connaissance du retard de livraison de l’immeuble lors de la signature du contrat car la défaillance de plusieurs entreprises de travaux est intervenue postérieurement à la conclusion du contrat de vente. Elle ajoute que dans l’acte de vente, aucun délai n’est imposé à la SCCV [Localité 1] [Localité 6] pour informer l’acquéreur de la survenance d’une cause de report du délai d’achèvement.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [Y] [E] en réparation de ses préjudices, la SCCV [Localité 2] soutient que les pertes financières alléguées par le demandeur ne sont pas justifiées car la ville d’[Localité 1] n’est pas mentionnée comme étant une « zone tendue » par le décret n°2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, instituée par l’article 232 du Code général des impôts. La société défenderesse indique que Monsieur [Y] [E] ne peut pas ajouter au montant du loyer la réduction d’impôt afférente au dispositif PINEL sans fournir d’élément de calcul. Elle précise, sur le fondement de l’article 199 du Code général des impôts, que le demandeur n’a pas perdu le bénéfice du dispositif de la loi PINEL puisque le dispositif débute à partir de la date de la livraison effective de l’immeuble et qu’il continuera à s’appliquer pendant la location.

S’agissant du préjudice locatif invoqué par Monsieur [Y] [E], la SCCV [Localité 2] allègue que la perte de chance de mettre en location le bien ne saurait excéder 50% des revenus locatifs potentiels sur la période de retard dont aurait pu bénéficier Monsieur [Y] [E]. Elle ajoute que ce dernier ne démontre pas qu’il aurait été en mesure de louer son appartement dès le 1er janvier 2024 s’il avait été livré dans les délais annoncés. La SCCV [Localité 2] relève que le demandeur ne verse pas au débat d’élément de preuve faisant mention d’intérêts intercalaires et précisant leur montant, sachant qu’ils sont déductibles de l’impôt dans le cadre de la loi PINEL. 

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Monsieur [Y] [E] 

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 

L’article 1601-1 du Code civil dispose que « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ». 

L’article 1601-3 du Code civil définit la vente en l’état futur d’achèvement comme étant le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. 
En application de l’article 1611 du Code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 

Enfin, aux termes de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, ce type de contrat doit notamment prévoir le délai de livraison.

Sur le défaut de livraison à la date convenue:
Il ressort du contrat de réservation d’un appartement à vendre en l’état futur d’achèvement conclu entre Monsieur [Y] [E] et la SCCV [Localité 2] le 01er juillet 2020 dans le paragraphe V « Délai prévisionnel d’exécution des ouvrages » que « le réservant déclare également que, sauf intempéries, grèves ou cas de force majeure, l’achèvement prévisionnel de l’immeuble dans lequel se trouvent les fractions objet du présent contrat interviendra au 04e trimestre 2022 ». 

La vente du bien immobilier a été conclue par acte notarié en date du 21 octobre 2021 reçu par Maître [B] [K]. Il est précisé dans la partie « Conventions de construction poursuite et achèvement de la construction » de cet acte authentique et dans le quatrième paragraphe relatif au délai d’achèvement, que « le vendeur devra achever les locaux vendus au plus tard à la fin du deuxième semestre 2023 ». 

Cette date d’achèvement des travaux sera retenue car il s’agit du délai convenu par les parties lors de la conclusion du contrat de vente du bien immobilier par acte notarié. 

L’acte de vente précise également que « ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d’intempérie au sens de la règlementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l’architecte ou du bureau d’études auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard. Le délai sera également majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d’une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure. »

Il n’est pas contesté par les parties que la livraison des lots acquis par Monsieur [Y] [E] est intervenue à la fin du premier trimestre 2024 soit au 20 mars 2024, conformément au procès-verbal de livraison. Le retard dans la livraison des lots° 314 et 446 est donc de moins de trois mois.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoit également en pages 39 et 40 des « causes légitimes de suspension du délai d’achèvement ». L’acte précise que « pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report du délai d’achèvement, les évènements suivants : […]
Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la Société venderesse à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci. »« Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder l’achèvement du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre. Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation et 1184 du Code civil ».
Pour justifier et s'exonérer de ce retard , la société SCCV [Localité 2] invoque l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à la défaillance de trois entreprises au cours du chantier.

Il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 décembre 2022, adressée par la société SAS BRUNET ARCHITECTES à la société SAS ARTCO, que les interventions concernant « la réalisation des chapes dans le bâtiment C de [Localité 7] » n’ont pas été réalisées et que « cela compromet gravement le planning des interventions à venir. De plus, aucune date d’intervention n’est calée à ce jour ». 

Par un deuxième courrier avec accusé de réception en date du 31 mars 2023 et adressé à la SAS ARTCO, la SAS BRUNET ARCHITECTES a indiqué que, s’agissant de la réalisation des sols stratifiés, « ces interventions n’ont toujours pas commencé dans le bâtiment C ainsi que dans ses intermédiaires et cela compromet le planning des interventions à venir. De plus, aucune date d'intervention n'est calée à ce jour ». 
La clause prévoyant la majoration des délais de livraison ne crée pas un déséquilibre significatif entre les parties puisque les raisons du retard sont constatées par d’autres entreprises que la SCCV [Localité 1] [Localité 6]. 

Ensuite, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 décembre 2023, la société SAS ARTCO a été mise en demeure par l’EURL P.R.C.P.B, chargée de la conduite des travaux, d’entreprendre les travaux dans le bâtiment E qui n’ont pas été réalisés depuis le 04 décembre 2023 et de les terminer au plus tard à la fin de la semaine du 04 janvier 2024. Enfin, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 janvier 2024 et adressé à la société SAS ARTCO, la SCCV [Localité 2] a résilié le marché de travaux car elle avait « abandonné le chantier ». 

Force est de constater que la défaillance de la société SAS ARTCO est démontrée par la SCCV [Localité 2]. 

De plus, la SCCV [Localité 1] [Localité 6] verse au débat l’acte d’engagement conclu avec l’entreprise LUCAS les 26 et 27 juillet 2023 afin que soient effectués les travaux de revêtement des sols durs et la pose des faïences. La SCCV [Localité 2] indique que cette entreprise devait remplacer la société SAS ARTCO dans la réalisation des travaux, ce qui est démontré par le fait que la défaillance de cette dernière est établie depuis le 21 décembre 2022. 

Il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception de la société EURL P.R.C.P.B chargée de la conduite des travaux, adressée à l’entreprise LUCAS, en date du 27 novembre 2023, que le 24 novembre 2023, les « travaux de carrelage et faïence dans le bâtiment E n’étaient pas achevés, soit 34 jours calendaires de retard ». Le courrier met également en demeure l’entreprise LUCAS de terminer l’ensemble des travaux pour le 30 novembre 2023 et applique les pénalités de retard. 

La défaillance de l’entreprise LUCAS, causant un retard de 34 jours est donc démontrée par la SCCV [Localité 2]. 
Enfin, il ressort du courrier avec accusé de réception en date du 15 février 2024 adressé à la société ORANGE par la SCCV [Localité 2] que, lors de la première livraison en date du 25 septembre 2023, la mauvaise exécution des travaux de raccordement a été constatée et que cela a rendu impossible l’éligibilité de la résidence à la fibre. 

Il était également constaté qu’au 15 février 2024, 90 logements n’étaient pas raccordés à la fibre. La SCCV [Localité 2] a mis en demeure la société ORANGE de lui « donner un délai précis quant à la reprise des travaux de raccordement pour le vendredi 23 février 2024 », ce qui démontre la défaillance de cette société et justifie le retard pris dans la livraison du bien immobilier. 
Entre le 25 septembre 2023, correspondant à la date de la première livraison de la société ORANGE et la constatation de la mauvaise exécution des travaux, et le 15 février 2024, correspondant à la mise en demeure, cinq mois de retard sont comptabilisés. 

Le retard dans les travaux a donc été causé par la défaillance des sociétés SAS ARTCO, LUCAS et ORANGE qui n’ont pas exécuté leurs obligations dans les délais initialement convenus ou qui ne les ont pas réalisés conformément à la convention de marché qui avait été conclue. 

Ainsi, la défaillance des entreprises est démontrée par la SCCV [Localité 2] et constitue une cause légitime de suspension du délai d’achèvement contractuellement prévue. Le retard accumulé dans la réalisation des travaux est de neuf mois et 34 jours. 

En considération de ces éléments, eu égard à la clause du contrat qui prévoit que le délai de livraison est différé d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, il n’y a pas lieu d’engager la responsabilité de la SCCV [Localité 2] en ce que le délai de retard de livraison du bien immobilier à Monsieur [Y] [E] est de moins de trois mois seulement.

Par conséquent, conformément au contrat en date du 21 octobre 2021, il n’y a pas lieu de retenir une faute engageant la responsabilité de la SCCV [Localité 2].

Sur l’obligation d’informationS’agissant de l’obligation d’information de la SCCV [Localité 2], le contrat de vente en l’état futur d’achèvement de lots de copropriété en date du 21 octobre 2021 indique que la justification de la défaillance d’une entreprise peut « être fournie par la société venderesse à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant ». 

Le courrier adressé par la SCCV [Localité 1] [Localité 6] à Monsieur [Y] [E] en date du 25 octobre 2023 indique que le projet « a pris plus de temps que ce qui était initialement prévu par rapport au planning » qui avait été communiqué dans le courrier du 20 avril 2023. Il est ajouté que « le contexte actuel a sensiblement joué sur l’approvisionnement et le rythme de construction. » 

En réponse, Monsieur [Y] [E] a adressé un courrier à la SCCV [Localité 1] [Localité 6] en date du 18 novembre 2023 dans lequel il constate le retard dans la livraison de son appartement et demande l’indemnisation de ses préjudices. 

Par ailleurs, dans la lettre du 02 février 2024 adressée par la SCCV [Localité 2] à Monsieur [Y] [E], il est indiqué qu’il ne sera pas possible de respecter les délais « pour des raison indépendantes » de sa volonté car « plusieurs entreprises sont en manque d’effectifs, notamment » le parqueteur et le plombier et « sont dans l’incapacité de poser la totalité de leurs équipements dans les temps annoncés ». Enfin, il est précisé que la remise des clés du logement se fera le 20 mars 2024. 

Dès lors, force est de constater que la SSCV [Localité 2] a justifié de manière claire et précise à Monsieur [Y] [E] les retards de livraison du bien immobilier par la défaillance des entreprises et en nommant leur domaine d’intervention ainsi que les raisons de leurs difficultés. 
S’agissant du délai dans la communication des informations, le premier retard dans la livraison des travaux a été porté à la connaissance de Monsieur [Y] [E] plus de deux mois avant le terme convenu, soit le 25 octobre 2023. 

Or, la SCCV [Localité 2] démontre, par la lettre en date du 27 novembre 2023 que l’EURL P.R.C.P.B a adressé à la société LUCAS, que cette dernière s’était engagée à terminer les travaux dans les bâtiments E et F pour le 20 octobre 2023, ce qui n’a pas été respecté. 

La SCCV [Localité 1] [Localité 6] a été avertie de ce que les travaux des sols n’avaient pas été accomplis le 20 octobre 2023, soit cinq jours avant que Monsieur [Y] [E] en soit informé par elle ce qui n’est donc pas constitutif d’un délai déraisonnable.

Enfin, la SCCV [Localité 2] a constaté la mauvaise exécution des travaux de raccordement à la fibre de la société ORANGE le 25 septembre 2023 lors des premières livraisons , soit un mois avant d’informer Monsieur [Y] [E]. De ce fait, Monsieur [Y] [E] a été informé du retard de livraison dans un délai raisonnable puisque deux entreprises ont été défaillantes pendant cette période. 

S’agissant du deuxième courrier adressé à Monsieur [Y] [E], la SCCV [Localité 2] l’a informé du retard de livraison avant d’adresser à la société ORANGE le 15 février 2024 une lettre dans laquelle elle indique qu’elle est sans nouvelle de l’avancée des travaux. 

La SCCV [Localité 2] a donc informé dans un délai raisonnable Monsieur [Y] [E] du retard dans la livraison de son appartement. 

La responsabilité de la SCCV [Localité 1] [Localité 6] ne peut donc pas être engagée sur le fondement de son obligation d’information envers Monsieur [Y] [E]. 

Par conséquent, en l’absence de faute de la SCCV [Localité 1] [Localité 6], il n’y a pas lieu de la condamner à indemniser Monsieur [Y] [E] des préjudices qu’il allègue avoir subi. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Y] [E], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens. 
Sur les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la société SCCV [Localité 2] le montant de ses frais irrépétibles .
Par ailleurs, Monsieur [Y] [E] débouté de ses demandes principales, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Sur l’exécution provisoire :En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020. 
 
En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. 


Par conséquent, la SCCV [Localité 1] [Localité 6] sera déboutée de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire. 






PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande de condamnation de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION VENTE, dénommée SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 4779,25 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande de condamnation de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION VENTE, dénommée SCCV [Localité 2] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens ;
 
DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande aux fins de condamnation de la SCCV [Localité 2] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION VENTE, dénommée SCCV [Localité 2] de ses demandes reconventionnelles;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code general des impots 232, code civil 1611, code general des impots 199, code civil 1601-3, code civil 1601-1, code de la construction et de l'habitation L261-11). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T17:07:51.952Z.