Tribunal judiciaire de Dijon, 1ère Chambre, 10 juillet 2026, n° 21/02323

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

1ère Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 10 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 21/02323 - N° Portalis DBXJ-W-B7F-HNBT

Jugement Rendu le 10 JUILLET 2026

AFFAIRE :

S.C.I. NAVIEL

C/

S.A.R.L. HOTEL DE [Localité 2]

ENTRE :

S.C.I. NAVIEL, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N°D 443 765 912, représentée par son gérant en exercice Monsieur [N] [U]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL - VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant


DEMANDERESSE


ET :


S.A.R.L. HOTEL DE [Localité 2], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 478 485 915, agissant pou
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON plaidant


DEFENDERESSE










COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, chargée du rapport et Monsieur Nicolas BOLLON, Vice-Président.

Greffier : Madame Marine BERNARD


Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;


DELIBERE :

- au 10 juillet 2026
- Le magistrat chargé du rapport a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, le tribunal étant alors composé de :
Présidente : Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente
Assesseurs : Monsieur Nicolas BOLLON, Vice-président
 : M. Emmanuel ROGUET, Juge


JUGEMENT : 

- prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Madame Chloé GARNIER 
- signé par Madame Chloé GARNIER Présidente et Madame Marine BERNARD Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le 
à
Me Nathalie DROUHOT

Me Cédric MENDEL de la SCP MENDEL - VOGUE ET ASSOCIES



EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 7 avril 2006, la SCI Naviel a donné à bail commercial à la SARL Société Dijonnaise de Rénovation (Sodiren) un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Dijon, à compter du 5 décembre 2005 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 56.671,68 euros. Le loyer était susceptible d'être révisé à l'expiration de chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction. 

Une cession de fonds de commerce est intervenue entre la Sodiren et la SARL [M] le 15 janvier 2009, emportant cession du droit au bail. La SARL [M] a pris le nom d'EURL [Adresse 4].
Les locaux loués sont destinés à une activité d'hôtellerie et répondent à la qualification de locaux monovalents visés par les dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce.

Par acte d'huissier du 3 juin 2014, la SCI Naviel a donné congé avec offre de renouvellement pour un loyer de 96.000 euros HT annuel au locataire pour le 4 décembre 2014.
Le preneur a accepté le renouvellement du bail mais aucun accord n'est intervenu sur la détermination du prix du loyer.

Par acte du 18 mars 2016, la SCI Naviel a assigné l'EURL Hôtel de [Localité 2] devant le président du tribunal de grande instance de Dijon aux fins de fixation du prix annuel du loyer.

Selon jugement du 10 janvier 2017, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise et dit que le loyer provisionnel du bail renouvelé est fixé au montant annuel actuellement en vigueur (71.482,59 euros HT). M. [R] [S] a déposé son rapport le 30 août 2017 en retenant les valeurs locatives suivantes au 5 décembre 2014 :
- 61.000 euros HT par an sur la base de 34 chambres,
- 70.000 euros HT par an sur la base de 37 chambres.

Un avenant au bail a été signé le 9 octobre 2020 par le preneur prévoyant la signature d'un nouveau contrat de bail à compter du 1er novembre 2020 pour une durée de 10 ans avec un loyer de 72.000 euros HT inchangé pendant deux ans.

Par jugement du 22 septembre 2021, le magistrat délégué pour tenir l'audience des baux commerciaux s'est déclaré incompétent pour apprécier la portée du protocole litigieux, au profit du tribunal judiciaire de Dijon et lui a transmis l'entier dossier.

Par dernières conclusions au fond, notifiées le 29 octobre 2024, la SCI Naviel demande au tribunal judiciaire de Dijon de voir :
- dire que l'avenant au bail commercial du 9 octobre 2020 a vocation à s'appliquer comme ayant valeur contractuelle et force de loi entre les parties ;
- condamner la société Hôtel de [Localité 2] à lui verser une somme de 3.273,63 au titre des loyers à compter du mois de novembre 2023 ;
- subsidiairement, fixer le loyer annuel des locaux à usage commercial à compter du 5 décembre 2014 à la somme de 97.200 euros HT ;
- condamner la société Hôtel de [Localité 2] à lui verser les compléments de loyers restant dûs à compter de cette date soit 116.867,39 euros selon dernier décompte du 30 septembre 2024, sous réserve d'actualisation outre paiement des intérêts légaux ayant courus sur cette somme, échéance par échéance depuis le 5 décembre 2014 avec capitalisation des intérêts ;
- condamner la société Hôtel de [Localité 2] à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions au fond, notifiées le 13 février 2025, la SARL Hôtel de [Localité 2] demande au tribunal judiciaire de Dijon de :
- constater l'absence de toute rencontre de volontés s'agissant de l'avenant de renouvellement régulièrement dénoncé par la société locataire le 30 décembre 2020 avant toute acceptation de la SCI bailleresse ;
- débouter la SCI Naviel de ses demandes ;
- fixer le loyer annuel des locaux commerciaux donnés à bail par la SCI Naviel rétroactivement au 5 décembre 2014 à la somme de 29.400 euros HT HC (34 chambres) ou subsidiairement à la somme de 35.000 euros HT HC (37 chambres) ;
- condamner la SCI Naviel à restituer à la société Hôtel de [Localité 2] les loyers trop perçus depuis cette date selon décompte du 31 décembre 2023 et sous réserve d'actualisation :
la somme de 442.558 euros TTC sur la base d'un loyer de 29.400 euros HT HC au 5 décembre 2014 oula somme de 387.679 euros TTC sur la base d'un loyer de 35.0000 euros HT HC au 5 décembre 2014,- condamner la SCI Naviel aux intérêts échéance par échéance depuis la date précitée avec capitalisation ;
- condamner la SCI Naviel au paiement d'une indemnité de 13.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire ;
- débouter la SCI Naviel de toutes ses demandes, fins et prétentions.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure le 25 mars 2025 et fixé l'audience des plaidoiries au 22 juin 2026. L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la force obligatoire de l'avenant du 9 octobre 2020

L'article 1113 du code civil dispose : Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L'article 1114 prévoit : L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L'article 1118 du code civil précise que :
L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.
Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation.
L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction en vigueur au jour de régularisation du contrat, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elle ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La SCI Naviel affirme avoir signé au cours de la deuxième quinzaine du mois de novembre 2020 le protocole d'accord du 9 octobre 2020 qui a donc force de loi entre les parties et constate que la société Hôtel de [Localité 2] l'applique en versant un loyer de 7.200 euros TTC par mois depuis novembre 2020. A compter du mois de novembre 2023, le montant du loyer doit être réévalué, ce qu'elle a exigé.

La société Hôtel de [Localité 2] indique avoir signé l'avenant le 9 octobre 2020 mais elle l'a dénoncé le 30 décembre 2020 alors que le bailleur n'avait pas encore signé l'acte et avait même dénoncé le 9 novembre 2020 un commandement de payer les loyers ne reprenant pas les termes de l'accord sur le montant du loyer prévu dans l'avenant. De fait, le bailleur n'a pas plus réagi à réception du courrier de dénonciation pour la contester.
Elle indique que le fait que le locataire ait réglé un loyer mensuel de 7.200 euros TTC comme prévu à l'avenant ne peut valoir preuve d'une volonté des parties de s'accorder sur l'avenant, dès lors que le preneur réglait déjà un loyer mensuel de 7.148,26 euros depuis mars 2015.

Sur ce, l'avenant au bail commercial du 9 octobre 2020 communiqué présente les signatures des deux parties sans qu'il soit possible de déterminer à quelle date exactement il a été signé par chacune d'entre elles.
Cet avenant prévoit que le nouveau bail est accepté pour une durée de 10 années à compter du 1er novembre 2020 moyennant un loyer annuel HT de 72.000 euros soit 6.000 euros HT qui restera inchangé pendant deux ans. Le loyer faisait l'objet d'une clause d'échelle mobile. Le preneur renonçait à solliciter le remboursement d'une somme de 2.354,75 euros et le bailleur renonçait à toute révision pour la période antérieure à la signature de l'avenant. 
M. [L] de la société Hôtel de [Localité 2] a transmis au conseil de la société Naviel l'avenant par courrier du 9 octobre 2020 mentionnant "pour signature et paraphe par le bailleur. Dans l'attente du retour du document".
En outre, un commandement de payer les loyers commerciaux a été dénoncé par le bailleur le 9 novembre 2020. Ce commandement mentionne un loyer impayé d'octobre et de novembre 2020 de 7.742,45 euros par mois TTC, qui ne correspond pas au montant du loyer figurant dans l'avenant.
Par courrier du 30 décembre 2020, le preneur rappelait n'avoir reçu aucun courrier confirmant la signature de l'avenant et indiquait que sa proposition d'accord était devenue caduque. Le bailleur n'a pas plus répondu à ce courrier.
Devant le juge des référés, le bailleur affirmait avoir signé l'avenant au cours de la deuxième quinzaine du mois de novembre, ce qui n'est pas plus établi.

L'acceptation tacite ne se présume pas, elle doit être certaine et non équivoque.
Elle peut procéder de circonstances ou "d'actes manifestant sans équivoque la volonté" d'accepter.
Le fait que le preneur se maintienne dans les lieux et règle le loyer prévu au congé ne suffit pas à démontrer son acceptation tacite et sans équivoque des conditions du bail renouvelé (Civ 3ème, 7 septembre 2022 n°21-11.592).

Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'avoir signé l'avenant avant le courrier de rétractation du preneur du 30 décembre 2020 alors qu'aucun élément ne permet d'affirmer qu'il avait accepté, à tout le moins tacitement l'avenant, il ne peut être constaté la force obligatoire du protocole qui est ainsi devenu caduc.

Sur le montant du loyer renouvelé

L'article L. 145-34 du code de commerce dispose :
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

L'article R. 145-10 du même code prévoit : Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

L'article L. 311-1 du code du tourisme prévoit que :
Le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :
1° La distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ;
2° L'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
3° L'équipement sanitaire ;
4° Le déversement à l'égout ;
5° L'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ;
6° L'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
7° L'aménagement des cuisines et offices ;
8° La construction de piscines,
même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.
Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l'immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d'accord du propriétaire, qu'après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d'Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d'immeubles.

Aux termes de l'article L. 311-2 du code du tourisme : Le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 311-1, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.
Aux termes de l'article L. 311-3 du code du tourisme, "pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution mentionné à l'article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article L. 311-1".

L'expert judiciaire a retenu la méthode hôtelière pour déterminer le montant du loyer renouvelé.
L'expert a précisé que trois chambres ont été créées au cours du bail expiré alors qu'auparavant, elles étaient affectées à la jouissance exclusive du preneur. 

Les parties ne s'accordent pas sur le nombre de chambres à prendre en compte pour le calcul de la valeur locative, sur le taux d'abattement au titre des commissions versées aux plateformes de réservation, sur le taux d'occupation de l'hôtel, sur le taux de pourcentage sur recette et sur la prise en compte des travaux réalisés par le preneur et de la taxe foncière.

Selon la société Hôtel de [Localité 2], la majoration du tarif de location ne peut être pris en compte dans le calcul du chiffre d'affaires servant de base à l'évaluation de la valeur locative, alors que les travaux ont été financés par le preneur. 
Le preneur note que l'expert n'a pas pris en compte la fréquentation touristique et une tarification variable en fonction de la saisonnalité.
Par ailleurs, il estime que les améliorations apportées sont sans incidence sur la fixation du loyer jusqu'à la sortie des lieux par le preneur, l'accession étant reportée à la sortie des lieux. L'expert n'a pas tenu compte du prix des chambres avant travaux de modernisation.
Le preneur remet en cause le taux d'abattement pour remises commerciales qu'il a appliqué soit 13 % et souhaite voir retenir un taux de 17 % compte tenu des commissions lourdes exigées par les plateformes de réservation en ligne. De même, le preneur conteste l'estimation du taux d'effort ou coefficient sur recettes fixé par l'expert à 17 % alors qu'il estime qu'il doit être ramené à 14 %.

Le bailleur soutient qu'il convient de tenir compte des caractéristiques de l'immeuble au jour de la fixation de la valeur locative et ainsi qu'il n'y a pas lieu d'exclure les trois chambres créées d'autant que le coût des travaux est déjà déduit au titre de l'abattement pour charges exorbitantes. 
Par ailleurs, il constate que l'expert judiciaire a retenu un taux d'occupation inférieur à celui correspondant aux éléments fournis par le preneur et en tenant compte de la situation de l'hôtel en centre ville. Il demande ainsi à retenir un taux d'occupation de 75,21 %.
Concernant le pourcentage sur recette, le preneur estime que le taux retenu par l'expert judiciaire est trop faible et devrait être fixé à 18 %.
La prise en compte des travaux réalisés ne peut être retenue que si la valeur locative est déterminée sur la base de 37 chambres et non de 34 chambres. 
La taxe foncière est mise à la charge du preneur dans le contrat de bail de sorte qu'elle ne peut être déduite de la valeur locative. 

Sur ce, l'expert judiciaire désigné a mentionné dans son rapport :
- l'hôtel de [Localité 2] est classé en catégorie 2 étoiles depuis mai 2015 avec une capacité d'accueil de 37 chambres de bon état, suite à une réfection avec remplacement d'éléments sanitaires, d'une surface utile de 1.260,06 m²,
- la locataire a réalisé des travaux entre 2009 et 2014 dont un solde de 7.926 euros est à la charge du bailleur (travaux sur solives suite à sinistre), et un montant de 74.370,91 euros correspond aux travaux de mise en conformité par rapport à la sécurité incendie (ascenseur, électricité, plomberie et sanitaires) qui ont été pris en compte pour le calcul de la valeur locative,
- la valeur locative d'un hôtel est calculée selon la méthode hôtelière,
- la recette théorique de l'hôtel pour 37 chambres est de 965.259 euros HT,
- l'expert a estimé les commissions de rétrocession des sites de réservation sur internet à 13 % à déduire de la recette théorique hors taxe,
- l'expert a retenu un taux de fréquentation ou d'occupation de l'hôtel de 68,9 % qu'il a appliqué sur la recette,
- l'expert a déduit un pourcentage sur recette ou taux de recette de 17 % pour un hôtel 2 étoiles,
- l'expert a déduit de la valeur locative brute les charges exorbitantes du bail, à savoir la taxe foncière, ainsi que les gros travaux et les travaux de mise en conformité.
- l'expert estime à 70.000 euros la valeur locative annuelle HT sur la base de 37 chambres et à 61.000 euros celle sur la base de 34 chambres.
- l'expert a répondu aux dires en rappelant que :
la méthode hôtelière ne repose pas sur l'analyse des performances d'exploitation de l'hôtel étudié, sans considération de la bonne ou mauvaise gestion de l'établissement,le taux d'occupation moyen variable selon l'année, la situation géographique et la catégorie de l'hôtel est fixé pour 2014 selon l'organisme officiel Bourgogne Franche-Comté Tourisme à 68,9 % pour les hôtels 1 et 2 étoiles du centre ville de Dijon, sans tenir compte de la bonne ou mauvaise gestion de l'établissement,les travaux d'amélioration et de confort pris en compte sont ceux réalisés entre 2012 et 2014 et faisant suite à une demande d'autorisation au bailleur, et la clause d'accession règle aux termes des relations contractuelles le sort des améliorations mais n'influe pas sur le montant du loyer renouvelé,le taux de commissions sur chiffre d'affaire retenu à hauteur de 7,09 % a été calculé en comparant la moyenne des remises réelles sur 3 ans par rapport à la moyenne des chiffres d'affaires "hébergement", l'expert a rajouté l'estimation des remises ou rabais supplémentaires accordés au client au taux de 6 % pour tenir compte du marché concurrentiel dans l'hôtellerie, soit un taux d'abattement pour remises tarifaires et commissions OTA de 13 %,le taux de recette retenu pour cet hôtel 2 étoiles à hauteur de 17 % correspond au taux réactualisé par la compagnie des experts en immobilier commercial et d'entreprise près la cour d'appel de Paris, après prise en compte de la situation sur le marché régional, de l'emplacement en centre ville et de la ventilation entre l'hébergement et les recettes annexes.l'abattement pour charges exceptionnelles prend en compte les travaux supportés par le locataire mais à la charge du bailleur et les travaux de mise en conformité pour un montant amorti sur 5 ans.
Les parties conviennent d'appliquer la méthode hôtelière pour la fixation du montant du loyer. Cette méthode consiste à fixer la valeur locative par référence à la recette théorique globale hors taxes, à laquelle sont appliqués successivement et s'il y a lieu :
- un abattement pour segmentation de la clientèle s'il est pratiqué de manière habituelle des remises à des "tour-operators" ou clients récurrents ;
- un taux d'occupation choisi en fonction du classement de l'hôtel, de l'emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie ;
- un taux sur recettes déterminé selon la catégorie de l'hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l'immeuble ;
- un abattement pour tenir compte de clauses exorbitantes du droit commun (CA [Localité 2] 4 juill. 2018, n°16/18961).
La valeur locative, pour la partie hébergement, découle de l'application d'un taux sur recettes à une recette théorique maximale déterminée à partir d'un prix moyen praticable, après déduction d'une part d'un abattement "internet" au titre des commissions perçues par les [Localité 3] ("online travel agency") et d'autre part l'application d'un taux d'occupation moyen, outre un prélèvement concernant les recettes annexes de l'exploitant petits déjeuners, parkings, salles de conférence ou de réunion, restaurant, compte tenu le cas échéant, d'un indice de fréquentation et d'un taux de captation. Il faut également prendre en compte les charges exorbitantes de droit commun (TJ [Localité 2], 23 janv. 2020, n°17/10268).

La valeur locative peut être évaluée sur la base des caractéristiques propres du local à la date du renouvellement et prendre en considération l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l'exploitation à la suite de travaux réalisés par le preneur (Cass. 3ème civ. 13 juin 2024, n°23-13.613). Le loyer renouvelé doit donc être fixé en tenant compte des éléments existants à la date du renouvellement, à partir des prix affichés au jour du renouvellement du bail, peu important que ces prix résultent d'une nouvelle tarification consécutive à l'amélioration des chambres.

Dès lors qu'à la date du renouvellement du bail, le preneur avait déjà réalisé des travaux pour porter à 37 le nombre de chambres ce qui lui a permis de majorer le tarif des locations et d'augmenter son chiffre d'affaire, la recette théorique retenue sera celle correspondant à 37 chambres soit 965.259 euros HT, calculée sur la base du prix affiché pour chaque chambre multiplié par 365.

Le preneur reproche à l'expert de n'avoir pas tenu compte de la saisonnalité et du prix variable selon la saison. Or, il convient de constater que ce point n'a pas été discuté au cours des opérations expertales, l'expert ayant retenu le tarif des chambres indiqué par l'hôtel qui n'a pas démontré qu'il pratiquait des tarifs différents selon les saisons. Enfin, la société Hôtel de [Localité 2] ne justifie par aucun élément objectif qu'il a pratiqué des tarifs différents et ne communique aucun élément en ce sens. Sa demande sera donc rejetée et les chiffres de l'expert, retenus.

L'expert a déduit de la recette théorique HT un taux de commission de 13 % (dont 7 % calculé en tenant compte des remises moyennes pratiquées sur 3 ans entre 2012 et 2015 par rapport à la moyenne de chiffre d'affaire sur 3 ans, et dont 6 % correspondant aux remises consenties aux hébergements de groupe) au titre des remises pratiquées par les sites de réservation en ligne. Le preneur estime que ce taux est insuffisant et qu'il doit être retenu 17 %, les commissions exigées par les plateformes de réservation étant particulièrement lourdes. 
Il ressort du document produit par le bailleur en pièce n°5 que la compagnie des experts en immobilier commercial et d'entreprise de la cour d'appel de Paris estime en octobre 2016 que la part de commissionnement des centrales de réservation représente entre 15 et 25 % (voire plus) du chiffre d'affaires hébergement généré par les dites centrales. Toutefois, l'actualisation de la méthode hôtelière date de 2016 soit postérieurement au renouvellement du présent bail commercial à une époque où les centrales de réservation étaient moins utilisées qu'actuellement. En conséquence, il sera retenu le taux de 13 % proposé par l'expert pour une estimation de la valeur locative en 2014.

Concernant le taux d'occupation ou de remplissage retenu à hauteur de 68,9 % en 2014 par l'expert, en se basant sur les indications de l'office de tourisme de [Localité 1] pour les hôtels deux étoiles du centre ville, le preneur estime qu'il convient de retenir un taux de 75,21 % sur la base des recettes transmises par le locataire à l'administration fiscale. Or l'expert a rappelé que la méthode hôtelière ne repose pas sur une analyse des performances d'exploitation de l'hôtel ou de la bonne ou mauvaise gestion de l'hôtelier. Ainsi il confirme qu'il n'y a pas lieu de retenir les éléments comptables de l'exploitant mais le taux moyen d'occupation retenu par l'organisme officiel Bourgogne Franche Comté.
En conséquence, le taux de 68,90 % retenu par l'expert sera appliqué.

Concernant le correctif lié au pourcentage sur recette, l'expert a appliqué un taux d'effort de 17 % qui tient compte de l'emplacement de l'hôtel, de sa catégorie, des prestations proposées. Il a constaté que la compagnie des experts en immobilier commercial et d'entreprise près la cour d'appel de Paris préconise pour les hôtels 1 et 2 étoiles avec des prestations annexes, un taux de recette entre 18 et 21 %. En tenant compte du marché régional, de l'emplacement en centre ville et de la ventilation entre l'hébergement et les recettes annexes, l'expert explique qu'il a retenu 17 %.
Le bailleur veut retenir un taux de 18 % tandis que le preneur veut retenir un taux de 14 % rappelant les taux habituellement retenus par les juridictions parisienne et aixoise pour un établissement deux étoiles. 
De fait, il convient de noter que les propositions de la Compagnie des experts immobilier commercial et d'entreprise de [Localité 2] ont été réévaluées en 2016 alors qu'il n'est pas contesté qu'antérieurement et avant réactualisation les taux de recettes habituellement retenus pour des hôtels 2 étoiles étaient plutôt de 14 à 15 %.
En conséquence, et pour tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de son emplacement à proximité de la gare et des services proposés, il sera retenu un taux de 15 % qui paraît plus adéquat pour la fixation d'une valeur locative en 2014.

Au titre de l'abattement pour charges exceptionnelles, l'expert a retenu l'impôt foncier, supporté au terme du bail initial par le preneur, les gros travaux de l'article 606 du code civil et les travaux de mise en conformité soit un total de 28.427,37 euros.

Le bailleur considère que la prise en compte des travaux réalisés par le preneur exige de fixer la valeur locative sur la base de 37 chambres. Il considère qu'il ne pourra être retenu la somme de 16.500 euros de travaux comme l'expert l'a précisé. Concernant la taxe foncière, le bailleur rappelle que le bail la met à la charge du preneur, de sorte qu'elle ne peut être déduite de la valeur locative brute.

La société Hôtel de [Localité 2] considère que l'expert a, à juste titre, pris en compte au titre des charges exceptionnelles les travaux de réparation, de mise en conformité et la taxe foncière dès lors que le contrat de bail initial mettait à la charge du preneur les gros travaux de l'article 606 du code civil et les taxes foncières. Ainsi le preneur ne peut avoir à supporter ces frais à deux reprises (s'il règle ces frais et s'il le supporte dans le cadre du paiement du loyer).

Sur ce, l'expert a bien explicité son raisonnement : il a rappelé que les travaux réalisés sur la charpente relèvent de l'article 606 du code civil et ont été financés par le preneur qui a été partiellement indemnisé par son assureur. Le solde des travaux soit 7.926,13 euros doit être mis à la charge du bailleur et déduit de la valeur locative pour un montant amorti sur 5 ans soit 1.600 euros. 
Concernant les travaux de mise en conformité mis à la charge du preneur selon une clause du bail et qui constituent une dérogation emportant accroissement des charges supportées par le preneur, l'expert a repris les factures et estimé à 74.370,91 euros le coût de ces travaux financés par la société Hôtel de [Localité 2], dont l'amortissement sur 5 ans est arrondi à 14.900 euros. Le bailleur ne conteste pas cette conclusion.

L'article R.145-35 du code de commerce dispose : "Ne peuvent être imputés au locataire : (...)
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement".
L'article R.145-8 du code de commerce rappelle : "Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. (...)". 
Le juge doit tenir compte des obligations respectives des parties, notamment celles incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le preneur sans contrepartie, pour fixer le loyer à la valeur locative. Lorsque l'impôt foncier, qui doit normalement être supporté par le bailleur, est mis à la charge du preneur par le bail, cela constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit être prise en compte, soit par déduction directe de leur montant de la valeur locative brute, ou par application d'une décote mesurée en pourcentage de cette valeur, ou encore par ajustement du prix unitaire de base.

En l'espèce, le bail impute à la société Hôtel de [Localité 2] la charge de l'impôt foncier en page 7 du contrat. Dès lors et en l'absence de contrepartie consentie par le bailleur, il doit être retenu que le paiement de l'impôt foncier, tel que contractuellement prévu, est une charge exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans la détermination de la valeur locative des lieux. En conséquence, la somme déduite par l'expert à hauteur de 11.927,37 euros correspondant au montant de l'impôt foncier pour l'exercice 2014-2015 doit être retenue.

Concernant les travaux d'amélioration et de confort visés par l'article L. 311-1 du code du tourisme, l'expert indique qu'ils ne peuvent être pris en compte que s'ils ont fait l'objet d'une notification au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il a ainsi pris en considération les travaux réalisés entre 2012 et 2014 pour lesquels le bailleur a sollicité une autorisation de travaux. En réponse à un dire du conseil du preneur affirmant qu'il est en droit d'invoquer la neutralisation de l'incidence de la totalité des travaux exécutés sans limitation de durée, l'expert a précisé : "Concernant le second point, à savoir la prise en compte de la totalité des travaux exécutés en raison de l'accession des travaux reportée en fin de jouissance, il semble que la jurisprudence ne soit pas fixée à ce sujet (Cf CA [Localité 4]/11/2005 n°04-11995 confirmée par Cass 3ème Civ. 03/05/2007 n°06-11.210). D'une façon générale, la clause d'accession n'aurait pour seul effet que de régler, aux termes des relations contractuelles, le sort des améliorations et non pas d'influer sur le montant de loyer en renouvellement. Par conséquent, seuls les travaux réalisés pendant la période de 2012 à 2014 seront pris en considération." L'expert a rajouté que la clause d'accession qui a pour effet de régler le sort des améliorations aux termes des relations contractuelles et donc en fin de jouissance n'a pas pour effet d'influer sur le montant du loyer en renouvellement.

La société Hôtel de [Localité 2] soutient que pour les travaux de confort réalisés, le preneur est en droit d'invoquer la neutralisation de l'incidence des travaux pendant une durée de 12 années à compter de leur exécution. Or le contrat de bail prévoit en page 7 que "Tous travaux, embellissements, améliorations, installations et décors, qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec autorisation du bailleur, resteront en fin de jouissance, de quelque manière et à quelque époque qu'elle arrive, la propriété du bailleur sans indemnité." Cette clause d'accession n'est envisagée qu'en fin de jouissance et non en fin de bail ce qui interdit au bailleur d'invoquer l'accession des travaux avant le départ du locataire ou lors du renouvellement du bail. De sorte qu'il convient d'apprécier la valeur locative sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur. Ainsi, le preneur considère que le chiffre d'affaire complémentaire ne doit pas être pris en compte puisque résultant des travaux réalisés, tout comme celui résultant de la création de trois chambres supplémentaires. Le preneur considère ainsi que seul le tarif des chambres avant travaux peut être retenu soit une différence de 366 euros par jour correspondant à 12 % du montant de la recette théorique quotidienne, qui doit être déduite de la valeur locative et que seules les 34 chambres peuvent être prises en compte.

Sur ce, la notification des travaux prévue par l'article L 311-3 du code du tourisme est une formalité substantielle d'ordre public dont l'omission prive la locataire de tout droit à invoquer les dispositions légales, ne pouvant ainsi prétendre à aucun abattement pour les travaux hôteliers réalisés.

Il est acquis que la société locataire a réalisé des travaux de remise en état des chambres, de rénovation du rez-de-chaussée, de ravalement de la façade, et notamment a créé trois nouvelles chambres (chambre 10, chambres 208 et 209) au cours de l'année 2010 et de l'année 2011. Pour autant ces changements n'ont pas permis à l'hôtel de changer de catégorie. De fait, l'expert a repris les éléments communiqués par le preneur permettant de vérifier si le bailleur avait été informé de la réalisation des travaux et seuls des courriers d'octobre 2012, septembre 2013, mars 2014 et septembre 2015 ont pu être transmis. Ainsi l'expert a retenu les seuls travaux réalisés pendant cette période.
Par ailleurs, la réglementation des "travaux hôteliers" édictée par l'article L. 311-3 du code du tourisme doit s'appliquer sans avoir à rechercher si les améliorations en cause sont devenues ou non, à l'époque du renouvellement, la propriété du bailleur par accession (Cass. 3e civ., 3 mai 2007, n° 06-11.210).

Dans son tableau en page 19 de ses conclusions, le preneur mentionne un abattement pour travaux sans accession de 9.593 euros pour 37 chambres, qui n'est pas justifié ni explicité. De même, le montant mentionné au titre du chiffre d'affaire de 111.035 euros HT à déduire (en page 26) n'est pas plus explicité pour que le tribunal comprenne les modalités de calcul retenues par le preneur au titre de la valeur locative.
Il paraît par ailleurs étonnant que le preneur, qui a proposé un avenant mentionnant un loyer annuel HT de 72.000 euros, ne suggère désormais qu'une valeur locative de 29.400 euros HT sur la base de 34 chambres, étant rappelé que le montant du loyer figurant au contrat de bail initial était de 56.671 euros HT par an et que le juge des loyers commerciaux a fixé à 71.482,59 euros HT le montant du loyer annuel à régler à titre provisionnel.

En conséquence, et conformément aux conclusions de l'expert, il n'y aura pas lieu d'appliquer un abattement pour la modernisation de l'établissement. 

La valeur locative sera donc fixée au 5 décembre 2014 à la somme de :
Recette théorique annuelle HT 965.259 €
Recette après abattement pour commissions (13 %) 839.775 €
Recette après abattement pour taux d'occupation de 68,9% 578.605 €
Recette après abattement selon taux de recette de 15 % : 86.790,75 €

Déduction des charges exorbitantes : 
- taxe foncière : - 11.927,37 €
- gros travaux : - 1.600 €
- travaux de mise en conformité : - 14.900 €

Valeur locative nette : 58.363,38 €
arrondie pour 37 chambres à 58.400 euros HT, soit 70.080 euros TTC par an ou 5.840 euros TTC par mois.

Sur le solde de loyer de l'année 2020 et de l'année 2022

Un protocole transactionnel a été signé entre les parties les 30 juin et 2 juillet 2021 concernant le reliquat de loyers dû entre août et décembre 2020 pendant la crise du Covid correspondant à un total de 30.427,35 euros.
La société locataire a accepté de régler au bailleur un loyer mensuel de 7.200 euros TTC et les parties se sont accordées pour ramener la dette locative à 28.800 euros TTC à régler à hauteur de 6 mensualités de 4.800 euros TTC entre juillet et décembre 2021.

Le bailleur affirme que le preneur n'a pas réglé une somme de 3.600 euros au titre du loyer de février 2022 car il a considéré avoir effectué deux versements de 3.600 euros en décembre 2020.
Il soutient que, conformément aux dispositions de l'avenant du 9 octobre 2020, le montant du loyer doit être réévalué depuis novembre 2023 sur l'indice national des loyers commerciaux, de sorte que le loyer passera de 6.750 euros HT à 7.028,77 euros HT par mois.

Le preneur indique avoir versé une somme de 3.600 euros le 1er décembre 2020 et une nouvelle somme de 3.600 euros à l'huissier de justice le 30 mars 2021 au titre du loyer de décembre 2020. Il a donc spontanément réduit le montant du loyer de février 2022 de 3.600 euros.
Le preneur rappelle que le bail initial ne contient aucune clause d'indexation automatique mais une simple clause de révision qui nécessite de respecter la procédure judiciaire pour être mise en oeuvre. Par ailleurs, et compte tenu de la procédure actuelle, aucune demande de revalorisation du loyer n'est recevable en l'attente de l'issue de la procédure en cours.

Dès lors que les parties ont convenu par transaction signée en juin 2021 que le reliquat des sommes dues par le preneur au titre de la fin de l'année 2020 était de 28.800 euros TTC au lieu de 30.427,35 euros et que le preneur a réglé, conformément aux termes du protocole une somme de 4.800 euros TTC en six mensualités entre juillet et décembre 2021, conformément au grand livre produit, il apparaît un reliquat de 3.600 euros en faveur du preneur qui avait réglé la somme de 3.672,38 euros par l'intermédiaire de l'huissier de justice en mars 2021 soit avant la signature de la transaction. Comme le preneur a spontanément déduit la somme de 3.600 euros du loyer de février 2022, aucune somme n'est due entre les parties contrairement aux allégations du bailleur.

Par ailleurs, dès lors que l'avenant du 9 octobre 2020 est devenu caduc, le loyer ne peut être réévalué en fonction de l'indice des loyers commerciaux à compter de novembre 2023.

Sur les rappels de loyers ou trop perçus de loyers

Le preneur a versé les sommes de 762.050,21 euros entre décembre 2014 et novembre 2023 au lieu de 683.280 euros sur la base d'un loyer mensuel TTC révisé de 5.840 euros TTC par mois sur 117 mois.
En conséquence, le preneur est légitime à solliciter la condamnation de la SCI Naviel à lui restituer la somme de 78.770,21 euros, arrêtée au 4 décembre 2023.
Dès lors que la présente décision a fixé le montant du loyer dû depuis 2014 et qu'auparavant, le juge avait fixé le montant provisionnel des loyers, les intérêts légaux ne pourront courir qu'à compter du présent jugement qui ordonne la restitution des trop versés. 
Il n'est pas précisé par les parties si les loyers ont continué à être réglés après décembre 2023.

L'article 1343-2 du code civil rappelle que les intérêts dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En application de ce texte, la capitalisation des intérêts doit être ordonnée à condition que la demande ait été judiciairement formée et qu'il s'agisse d'intérêts dus pour au moins une année entière. 

En l'espèce, compte tenu des demandes formées en ce sens, les intérêts seront capitalisés par année entière mais à compter de la signification de la présente décision qui le précise.

Sur les frais de la procédure 

Le bailleur qui succombe principalement sera condamné aux dépens incluant les frais d'expertise et à verser une somme de 7.000 euros à la société Hôtel de [Localité 2].

L'article 515 du code de procédure civile rappelle que l'exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d'office chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. 
Compte tenu de l'ancienneté de la procédure, il convient d'ordonner l'exécution provisoire de la décision.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, 

Déclare caduc l'avenant au contrat de bail signé par la société Hôtel de [Localité 2] le 9 octobre 2020 ;

Fixe le montant du loyer annuel des biens sis [Adresse 5] à Dijon donnés à bail par la SCI Naviel à la SARL Hôtel de [Localité 2] à la somme de 58.400 euros (cinquante huit mille quatre cents euros) hors taxe à compter du 5 décembre 2014 ;

Condamne la SCI Naviel à restituer à la SARL Hôtel de [Localité 2], au titre des loyers trop versés, la somme de 78.770,21 euros (soixante dix huit mille sept cent soixante dix euros et vingt et un centimes), arrêtée au 4 décembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus par année entière à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette les plus amples demandes des parties ;

Condamne la SCI Naviel aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ;

Condamne la SCI Naviel à verser à la SARL Hôtel de [Localité 2] la somme de 7.000 euros (sept mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l'exécution provisoire de la décision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE



















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier