notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 29 juillet 2026, n° 23/06323

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2004, la société SCI [Localité 2] a donné à bail commercial à la société FIGUIG, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société BK JEAN JAURES, un immeuble sis à Paris 19e arrondissement, [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2013, l'exercice de l'activité de « CAFE-HOTEL-RESTAURANT-BAR-BRASSERIE » et un loyer annuel de 48 780 euros hors charges et hors taxes. 

Ce bail a fait l'objet d'un renouvellement à compter du 1er octobre 2013 pour une durée de neuf années et par jugement rendu le 20 juillet 2018 et jugement rectificatif du 18 février 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 76 500 euros en principal. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 29 mars 2022, la société SCI [Localité 2] a donné congé à la société BK JEAN JAURES pour le 30 septembre 2022, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 et fixation du loyer annuel à la somme de 110 000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2022, la société BK JEAN JAURES a signifié à la société SCI JAURES LA VILLETTE un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 82 669,98 euros hors charges et hors taxes.

Par mémoire en réponse notifié le 21 février 2023, la société SCI JAURES LA VILLETTE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 105 430 euros hors charges et hors taxes.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 03 mai 2023, la société SCI JAURES LA VILLETTE a assigné la société BK JEAN JAURES à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 14 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment:
- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 ;
- ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [O] [W] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L'expert a déposé son rapport qui a été reçu au greffe le 09 février 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 06 mai 2026 à laquelle la société SCI [Localité 2] et la société BK JEAN JAURES étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI [Localité 2] demande au juge des loyers commerciaux de: 

« JUGER que la méthode hôtelière rénovée est applicable ;

FIXER le loyer du bail renouvelé rétroactivement au 1er octobre 2022, à la somme annuelle en principal de CENT DIX HUIT MILLE SEPT CENT VINGT DEUX EUROS (118.722 €) HT/HC ;

CONDAMNER la société BK JEAN JAURES au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus ;

CONDAMNER la société BK JEAN JAURES au paiement de la somme de 8.000 € HT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société BK JEAN JAURES demande au juge des loyers commerciaux de : 

« 1. DIRE ET JUGER que la « nouvelle méthode hôtelière » CEICE/AJDI 2016 est un usage propre à l’hôtellerie de marché (tourisme/affaires) et ne peut être appliquée qu’en étant strictement adaptée aux spécificités des hôtels sociaux ; 
 
2. DIRE ET JUGER que le rapport [W], en ce qu’il n’a pas adapté la méthode hôtelière à la situation particulière des lieux et de leur exploitation, ne peut servir de base à la fixation de la valeur locative ; 
 
3. DIRE ET JUGER qu’en l’espèce, l’hôtel BK JEAN JAURÈS constitue un hôtel social monoclient SAMU social, relevant du dispositif d’hébergement d’urgence, et que sa valeur locative doit être déterminée en tenant compte exclusivement du tarif SAMU social et des charges spécifiques de cette exploitation ; 
 
4. DIRE ET JUGER que le seul prix de référence pertinent pour la recette théorique est le tarif moyen SAMU social de 16,92 € HT par personne et par nuit en Île-de-France ; 
 
5. DIRE ET JUGER que la recette théorique annuelle doit être fixée à 410 690,70 € HT ; 
 
6. DIRE ET JUGER qu’un pourcentage sur recettes de 17 % constitue le plafond du loyer supportable par l’hôtel social BK [Adresse 4] ; 
 
7. EN CONSEQUENCE, de fixer la valeur locative brute (hors chambre du veilleur) à 69 817,42 € HT HC/an ; 
 
8. DIRE ET JUGER que la chambre de repos du veilleur, local nécessaire à l’exploitation et non louable au SAMU social, doit être exclue de l’assiette de valorisation et a une valeur locative nulle ; 
 
9. DIRE ET JUGER que les obligations mises à la charge du locataire (taxe foncière, grosses réparations, mises aux normes, travaux lourds de réhabilitation) constituent des charges exorbitantes justifiant un abattement de 12 % ; 
 
10. EN CONSEQUENCE, de fixer la valeur locative de renouvellement du bail au 1er octobre 2022 à la somme de 59 600 € HT HC par an, dans les clauses et conditions du bail ; 
 
11. SUBSIDIAIREMENT, si par impossible le Tribunal retenait un autre pourcentage sur recettes ou un autre niveau d’abattement, de ramener en tout état de cause le loyer de renouvellement à un niveau compatible avec : 
 
1. Le tarif SAMU social, 
2. Les charges structurelles de l’exploitation, 
3. Et la nécessité de garantir la pérennité de l’hébergement social assuré par la SARL BK JEAN JAURÈS ; 
 
12. DIRE ET JUGER que la valeur locative de 99 700 € HT HC proposée par l’expert est inadaptée à la spécificité d’un hôtel social monoclient et insupportable pour l’exploitation, et de l’écarter en conséquence ; 
 
13. CONDAMNER la SCI JAURÈS LA [Localité 5] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement d’une somme de 9 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Il est rappelé que le juge des loyers commerciaux n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » et « rappeler » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. 


L'article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Dans son précédent jugement du 09 février 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté que le caractère monovalent des locaux ayant été retenu par le jugement du 20 juillet 2018 et n'étant pas contesté par les parties, il convenait de déterminer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2022 selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il a en outre précisé que la méthode hôtelière actualisée à laquelle il est d'usage de se référer afin de fixer le loyer d'un hôtel devait être adaptée à l'activité sociale, et non touristique, de l'hôtel sans qu'il soit nécessaire de déterminer une méthode particulière.

Il est rappelé que la méthode hôtelière (méthode hôtelière actualisée en usage depuis 2016) consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale hors taxes, issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un pourcentage du taux d'occupation estimé prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l'établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes sont également valorisées, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l'outil immobilier ou du travail de l'exploitant. Il s'agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l'établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués.

La société BK JEAN JAURES ne peut persister à soutenir que la méthode hôtelière n'est pas applicable compte tenu de l'activité sociale de l'immeuble alors que le juge des loyers commerciaux s'est déjà prononcé à ce sujet pour rejeter son analyse, étant relevé qu'elle n'a jamais proposé de méthode alternative.

En outre, il s'avère que l'expert judiciaire a parfaitement rempli sa mission puisqu'il a pris en considération l'activité sociale de l'hôtel dans la détermination de la recette théorique, du taux d'occupation et du pourcentage sur recette. De surcroît, et afin d'établir une comparaison, il a complété son expertise en déterminant la valeur locative pour une activité non plus sociale mais d'hôtel de préfecture non classé dès lors que la destination prévue au contrat de bail est celle de « CAFE-HOTEL-RESTAURANT-BAR-BRASSERIE » et non exclusivement celle d'hôtel social.

1-1- Sur l'emplacement des locaux et leurs caractéristiques

Il est rappelé que les locaux se situent dans un immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 3], qu'ils occupent entièrement.

L'expert relève que l'[Adresse 5] est un axe de l'arrondissement qui le traverse de part en part et qui constitue l'un de ses principaux axes structurants et routiers.

Son offre commerciale est diversifiée, principalement composée de commerces indépendants, avec une forte représentation de commerces alimentaires, de bouche et de restauration, et d'une densité relativement comparable sur toute sa longueur.

L'expert précise cependant que le flux de piétons est beaucoup plus important aux abords de la porte de [Localité 7] où l'[Adresse 6] marque la partie Sud du parc de la [Localité 5], principal point d'intérêt de l'arrondissement.

Le numéro [Adresse 7] se situe au coeur de l'[Adresse 6] et de l'arrondissement. A cette hauteur l'avenue se compose de larges trottoirs plantés et d'une chaussée à quatre voies de circulation (deux dans chaque sens), celles centrales étant réservées aux bus et aux cyclistes ; le stationnement est difficile en l'absence de places souterraines ou en surface.

Dans un rayon de 400 m, la concurrence hôtelière se compose de six établissements dont deux hôtels non classés, deux hôtels classés 3 étoiles, une résidence de tourisme 2 étoiles et une auberge de jeunesse.

Le secteur est desservi par les transports en commun (station de métro [Etablissement 1], ligne 5, à environ 160 m, arrêt de bus Jean-Jaurès-Lorraine, lignes60, N13, N41 et N45 à proximité immédiate).

L'expert en conclut qu'il s'agit d'un emplacement plutôt favorable aux activités contractuellement autorisées, notamment celle exercée d'hôtel social, car correctement desservi par les transports en commun et situé dans un secteur commercialement animé de l'arrondissement, mais néanmoins éloigné des principaux points d'intérêt touristique de la ville.

L'immeuble se compose de quatre bâtiments anciens, vraisemblablement édifiés entre 1851 et 1914 et d'une cour intérieure.

Selon l'expert, l'immeuble :
- est de qualité architecturale modeste ;
- dispose d'une bonne configuration générale (accessibilité, distribution, volumes, éclairement naturel, etc) eu égard à l'activité contractuellement autorisée et malgré un accès client exigu, une implantation dans quatre bâtiments et l'absence d'ascenseur ;
- permet l'exploitation d'un nombre de chambres limité (moins de 40 chambres) ;
- dispose de chambres dotées d'un équipement sanitaire privatif variable (trois chambres dans le bâtiment sur rue n'ont pas de cabinet d'aisance privatif) ;
- présente des aménagements désuets mais en bon état apparent ;
- ne dispose pas de salle de petit-déjeuner, les chambres étant cependant équipées d'un coin cuisine ;
- dispose d'éléments de chauffage individuels et électriques.

L'expert précise que l'hôtel exploité dans les locaux n'est pas classé, qu'il dispose de 27 chambres, outre un logement d'une pièce principale pour le veilleur de nuit et que sa capacité d'accueil est de 70 personnes au 1er octobre 2022 selon une lettre du 20 juillet 2022 du Bureau des hôtels et foyers de la Préfecture de Police. La clientèle de l'établissement provient du SAMU SOCIAL de [Localité 1] et sa durée de séjour varie de quelques jours à quelques années.


1-2- Sur la valeur locative

La société SCI JAURES LA VILLETTE expose que la société BK JEAN JAURES a reconnu avoir conclu avec la société HORIZONTEL un contrat de commercialisation et de réservation des chambres de son établissement qu'elle ne produit pas en intégralité. Or, selon elle, la société BK JEAN JAURES et la société HORIZONTEL appartiennent à un même groupe qui gère d'autres établissement hôteliers et qui semble être le seul à décider de l'attribution de l'ensemble des chambres, de sorte que cela pourrait permettre aux gérants de maîtriser tant le chiffre d'affaires que la rentabilité de l'établissement hôtelier. Elle indique que la société BK JEAN JAURES a refusé de communiquer le contrat conclu avec le SAMU SOCIAL, les bons de commande et d'orientation, les relevés mensuels de ce qu'elle facture à la société HORIZONTEL et ce que cette dernière facture au SAMU social ainsi que les modalités de la tarification qui semble s'effectuer par le biais de la plateforme DELTA proposée par le SAMU SOCIAL. Elle estime qu'elle ne saurait être pénalisée du fait de l'obstruction volontaire de la société BK JEAN JAURES. En ce qui concerne la recette théorique annuelle que l'expert évalue à 511 000 euros, la société SCI [Localité 2] considère critiquable qu'elle soit inférieure au chiffre d'affaires de la société BK JEAN JAURES dans la mesure où il ressort des bons de commandes produits qu'il y a peu de chambres suroccupées, qu'elle n'a pas à pâtir de la tarification pratiquée par le SAMU SOCIAL puisqu'il convient de tenir compte d'un prix praticable par chambre normatif et qu'un prix de 60 euros par chambre paraît plus adapté ainsi que le retient son expert personnel. Elle conclut ainsi à une recette théorique annuelle théorique maximale de 591 300 euros. S'agissant du taux d'occupation théorique, la société SCI [Localité 2] sollicite qu'il soit retenu un taux de 98% ainsi que le retient son expert personnel. En ce qui concerne l'absence d'abattement pour commission et le pourcentage sur recette la société SCI [Localité 2] déclare s'en remettre à l'appréciation de l'expert. Elle s'en rapporte également à l'analyse de l'expert s'agissant de la valeur locative du logement du gardien, considérant que ces locaux doivent être appréciés en leur état actuel et non en leur état ancien de boutiques mais affirme que compte tenu des références produites, le loyer moyen pour le quartier s'élève à 29,70 euros/m². Enfin, la société SCI JAURES LA VILLETTE indique ne pas s'opposer à ce qu'il soit appliqué sur la valeur locative un abattement de 5% afin de tenir compte des travaux de mise aux normes à la charge du preneur, outre un abattement de 1 870 euros au titre de la taxe foncière également à la charge de ce dernier.

La société BK JEAN JAURES explique que le seul prix de référence à prendre en considération afin d'évaluer la recette théorique est le prix moyen moyen de 16,92 euros dépensé par le SAMU SOCIAL pour une nuit hôtelière en Ile de France et que l'expert ne démontre pas que les prix pratiqués à [Localité 1] seraient supérieurs. Elle en déduit que la recette annuelle théorique s'élève à 410 690,70 euros. En outre, la société BK JEAN JAURES considère que le taux du pourcentage sur recettes de 21% appliqué par l'expert est excessif compte tenu de la vocation sociale de l'établissement, des charges spécifiques qu'elle supporte et de ses résultats comptables quasi nuls ou déficitaires à partir de 2020. Elle sollicite qu'il soit appliqué un taux de 17% compatible avec la survie économique de l'établissement. Elle soutient ensuite que le logement du gardien doit être exclu de l'assiette de valorisation et sa valeur locative considérée comme nulle car il s'agit d'un local nécessaire à l'exploitation et imposé par la législation, qui ne génère aucune recette et qui ne peut être loué séparément. Enfin, la société BK JEAN JAURES demande qu'il soit appliqué à la valeur locative un abattement de 12% pour transfert au preneur de la taxe foncière, des grosses réparations, des mises aux normes et des lourds travaux de réhabilitation initiale.

Sur ce,

a) Sur la recette théorique hébergement

L'expert judiciaire retient une recette théorique hébergement annuelle de 511 000 euros HT qu'il a évaluée selon un prix praticable de 20 euros par personne et par nuitée au regard des caractéristiques de l'établissement (70 personnes x 20 euros x 365 nuitées), soit un prix moyen par chambre disponible et par mois de ( 511 000 euros / 27 chambres / 12 mois =) 1 577,16 euros et un prix moyen par chambre disponible et par nuitée de ( 511 000 euros / 27 chambres / 365 nuitées =) 51,85 euros.

Il précise qu'en raison de l’absence de classement de l’hôtel, de son éloignement par rapport aux principaux lieux de tourisme (loisirs et professionnels) ou de transit de la ville, de l'absence de salle de petit déjeuner, ainsi que de l’absence de cabinet d’aisance dans trois de ses chambres, les rendant difficilement commercialisables à une clientèle touristique, l’hôtel a davantage vocation à accueillir un public en situation de précarité qu’une clientèle touristique. Il indique que la clientèle peut s'adresser directement à l’hôtel mais que dans la très grande majorité des cas elle est placée dans l’hôtel par l’un des opérateurs de l’hébergement d’urgence qui y réserve des chambres, le SAMU SOCIAL de [Localité 1] étant le principal opérateur d' Ile-de-France. Il explique que les tarifs de location des chambres entre hôtelier et opérateurs sont librement négociés par chambre ou par occupant, la seconde solution étant généralement préférée par les opérateurs pour éviter la suroccupation. Enfin, il indique qu'il ressort du rapport d’activité de 2021 du SAMU SOCIAL de [Localité 1] ([Localité 1] outre les première et seconde couronnes), un prix moyen dépensé par personne et par nuitée de 18,61euros TTC, soit 16,92 euros HT.

Il est justifié en l'espèce de procéder à l'évaluation de la recette théorique annuelle en se référant à un prix praticable par personne, et non par chambre, dès lors, d'une part, qu'il ressort des bons de réservations du SAMU SOCIAL de [Localité 1] qui figurent au rapport d'expertise que celui-ci propose à la société BK JEAN JAURES un prix par personne et, d'autre part, que l'expert précise que les opérateurs préfèrent pratiquer une tarification à la personne afin d'éviter la suroccupation des chambres.

En outre, le prix de 20 euros par personne retenu par l'expert ne peut être considéré comme surévalué puisque l'expert précise que, selon le rapport d'activité de 2021 du SAMU SOCIAL de [Localité 1], le prix moyen par personne et par nuitée s'élève à16,92 euros HT pour [Localité 1] outre les première et seconde couronnes, que le tarif mentionné sur les bons de réservation adressés à la société BK JEAN JAURES qui figurent au rapport d'expertise est supérieur à cette moyenne et s'élève à 18,64 euros HT et que, selon l'expert, le tarif parisien est nécessairement plus élevé. 

Enfin, il n'y a pas lieu de tenir compte du chiffre d'affaires de la société BK JEAN JAURES ni du contrat qu'elle aurait conclu avec le SAMU SOCIAL de [Localité 1] car, ainsi que cela a été rappelé dans les développements précédents, la méthode hôtelière nécessite d'évaluer une recette théorique sur la base des conditions habituelles de location des chambres pratiquées habituellement entre les organismes sociaux et les établissements hôteliers. 

Dès lors, il convient d'évaluer la recette annuelle théorique à (70 personnes x 20 euros x 365 nuitées), 511 000 euros HT.


b) Sur le taux d'occupation théorique
En ce qui concerne le taux d'occupation, l'expert judiciaire retient un taux de 95 % en soulignant qu'en Ile de France le taux d'occupation des établissements d'hébergement social est maximal mais que la durée de séjour étant souvent longue, elle engendre parfois entre deux locations une période d'indisponibilité afin de réaliser des travaux de rénovation.
Le taux de 98 % sollicité par la société SCI [Localité 2] apparaît légèrement surévalué au regard de la nécessité de tenir compte des périodes d'indisponibilité des chambres nécessaires aux travaux de rénovation.
Par conséquent, le taux d'occupation de 95% proposé par l'expert doit être retenu.

c) Sur le taux sur recette théorique
Compte tenu de l'ensemble des caractéristiques des locaux, l'expert retient un pourcentage sur recette théorique de 21%. Il précise que le pourcentage sur recette doit tenir compte du classement éventuel de l'hôtel et de la nature de la prestation fournie par l'exploitant, le taux devant être plus important lorsque la prestation hôtelière fournie consiste majoritairement en l'immobilier. Il indique également que le pourcentage sur recette hébergement théorique retenu dans les fixations judiciaires qu'il a recencées ressort entre 17% et 25% et que le pourcentage retenu par la méthode hôtelière actualisée ressort entre 19% et 25%. 
Il est rappelé que le taux sur recettes théorique doit être déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l'établissement. 
Dès lors, à défaut de classement de l'activité, l'immeuble disposant d’une bonne configuration générale eu égard à l'activité autorisée, le nombre de chambres étant limité mais celles-ci disposant généralement d'un équipement sanitaire privatif et d'un coin cuisine, les aménagements étant désuets mais en bon état apparent et en l'absence de toute autre prestation hôtelière, le taux de 21% proposé par l'expert doit être retenu.
Celui de 17% sollicité par la société BK JEAN JAURES apparaît largement sous-évalué compte tenu de ces mêmes éléments, ce taux étant d'ailleurs celui applicable aux hôtels 3-4 étoiles selon la méthode hôtelière.
Dès lors, le taux sur recette théorique doit être fixé à 21 %.

d) Sur la valorisation de l'appartement du veilleur de nuit
L'expert expose que les locaux disposent d'un appartement d'une pièce principale d'une surface de 20,7 m² au rez-de-chaussée et de 9,7m² au sous-sol, outre un bureau de réception distinct de 13,8m² pour le personnel d'accueil et/ou de gardiennage. Il fixe la valeur locative mensuelle de l'appartement à la somme de 20 euros/m² par comparaison avec les loyers pratiqués pour des logements et en expliquant considérer que ce logement est loué dans le cadre d'un bail commercial en tant que local accessoire à un établissement hôtelier, soit une valeur locative annuelle de (20,7 m² x 20 euros x 12 mois =) 4 968 euros hors taxes et hors charges. 
Contrairement à ce que soutient la société BK JEAN JAURES, il y a lieu d'évaluer la valeur locative de l'appartement du veilleur de nuit dès lors qu'il est compris dans les locaux qui lui sont donnés à bail par la société SCI JAURES LA [Localité 5]. 
En outre, et conformément à l'usage, cette valorisation doit être réalisée par comparaison avec les loyers des logements d'habitation.
L'expert cite les références de l'[Etablissement 2] des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) pour les appartements d'une pièce principale dans les différents quartiers administratifs du [Localité 8] médians de 25,70 euros/ m², 28,50 euros/m² et 26,10 euros /m² à début 2022), celles de l'observatoire Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux (CLAMEUR) pour un appartement d'une pièce à [Localité 1] (loyer médian de 27,3 euros/m² en 2019, 27,53 euros/m² en 2020, 27,77 euros/m² en 2021 et 28,29 euros/m² en 2022), celle de la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DHRIL) pour le secteur des locaux loués (loyer de référence de 27,7 euros/m² ) ainsi que des références d'appartement d'une pièce principale loué dans le cadre d'un bail d'habitation (entre 21,96 euros et 38,10 euros/m² et par mois).
Au regard de ces référence, compte tenu du fait que cet appartement est loué dans le cadre d'un bail commercial et qu'il ne peut l'être indépendamment des locaux commerciaux, et que les loyers des baux d'habitation sont généralement plus élevés car le contrat de bail est plus protecteur pour le locataire et que le bailleur supportent davantage de charges, la valeur locative unitaire et mensuelle de 20 euros/m² proposée par l'expert est justifiée et doit être retenue.
La valeur locative annuelle de l'appartement du veilleur de nuit s'évalue ainsi à (20,7 m² x 20 euros x 12 mois =) 4 968 euros.

e) Sur les abattements
L'expert explique que le contrat de bail transfère au locataire le coût de la taxe foncière et de la mise aux normes de l'immeuble alors qu'il s'agit de charges qui légalement incombent au propriétaire et qui pour le locataire augmentent son coût d'occupation immobilier. Afin d'en tenir compte il applique à la valeur locative un abattement de 5% au titre de la mise aux normes et un abattement de 1 870 euros équivalent au montant de la taxe foncière due en 2022.
La société BK JEAN JAURES ajoute aux clauses de transfert celle relatives aux grosses réparations et invoque également les lourds travaux de réhabilitation qui ont été réalisés ainsi que la vocation sociale de son activité et la monovalence des locaux pour solliciter que l'abattement soit augmenté à 12%.
Cependant, elle n'indique pas le fondement juridique qui permettrait de minorer la valeur locative.
Si en vertu de l'article R. 145-8 du code de commerce, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, l'application de ce texte est cependant exclue lorsque le bail est soumis aux articles L.145-36 et R. 145-10 du même code relatifs à la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation, lesquels impliquent de déterminer le loyer selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
Or, en l'espèce, il n'est pas établi que les clauses contractuelles susvisées dérogent aux usages de l'activité hôtelière.
En outre, en ce qui concerne les lourds travaux de réhabilitation qu'elle aurait entrepris, la société BK JAURES n'en rapporte pas la preuve et ne démontre pas qu'ils relèvent soit du régime des travaux de mise aux normes soit du régime des travaux hôteliers prévu aux articles L. 311-1, L. 311-2, L.311-3 du code du tourisme.
Par conséquent, aucun abattement de ces chefs ne devrait être appliqué. 
Néanmoins, dans la mesure où la société SCI [Localité 2] accepte l'application d'un abattement de 5% au titre de la mise aux normes et de 1 870 euros au titre de la taxe foncière, il y a lieu d'en tenir compte.
*****
Ainsi, la valeur locative annuelle des locaux loués au 1er octobre 2022 s'évalue comme suit :
- recette théorique hébergement 511 000 euros 
- taux d'occupation de 95%, soit 511 000 x 95% = 485 450 euros
- pourcentage sur recette de 21%, soit 485 450 x 21% = 101 944,50 euros
- valeur locative de l'appartement de 4 968 euros 101 944,50 + 4 968 = 106 912,50 euros
- abattements de 5% (mise aux normes) et 1 870 euros (taxe foncière) (106 912,50 - 1 870 ) x 0,95 = 99 790,37 euros.
L'expert évalue également la valeur locative annuelle des locaux au 1er octobre 2022 sur la base de l'exploitation d'un hôtel de tourisme non classé, et non d'un hôtel social, à la somme de 98 700 euros en retenant une recette hébergement théorique de 739 125 euros (prix théorique de 75 euros par chambre pour 27 chambres), d'un abattement pour commission des 8%, d'un taux d'occupation de 78%, d'un pourcentage sur recette de 19%, d'une valorisation de l'appartement de 4 968 euros et de l'application d'un abattement de 5% au titre des travaux de mise aux normes et de 1 870 euros au titre de la taxe foncière. 
Cependant, les parties ne formulent aucune observation quant à cette évaluation ni ne procèdent à aucune comparaison entre les valeurs locatives de ces deux exploitations. 
En outre, il est rappelé que l'expert considère que compte tenu de sa situation et de ses équipements modestes, notamment en raison de l'absence de sanitaires dans certaines chambres, l’hôtel a davantage vocation à accueillir un public en situation de précarité qu’une clientèle touristique.
Par conséquent, il doit être tenu compte de la seule évaluation de la valeur locative au regard de l'exploitation dans les locaux d'une activité d'hôtel social.
Le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2022 sera donc fixé à la somme de 99 790,37 euros hors taxes et hors charges.

2- Sur les demandes accessoires
En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 03 mai 2023, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues, les intérêts dus pour une année entière étant capitalisables. 
La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de rejeter les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 
Fixe à la somme de 99 790,37 euros (quatre-vingt-dix-neuf mille sept cent quatre-vingt-dix euros et trente-sept centimes ) hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société SCI [Localité 2] et la société BK JEAN JAURES, pour les locaux situés à Paris 19e arrondissement, [Adresse 3] ;
Dit que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 03 mai 2023 puis au fur et à mesure des échéances échues, les intérêts dus pour une année entière étant capitalisables ;
Ordonne le partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;
Rejette la demande de la société SCI JAURES LA VILLETTE de condamnation de la société BK JEAN JAURES à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de la société BK JEAN JAURES de condamnation de la société SCI JAURES LA VILLETTE à lui payer la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Juillet 2026

La Greffière La Présidente
C. BERGER S. FORESTIER
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/06323 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2XB


N° MINUTE : 4

Assignation du :
03 Mai 2023

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 29/07/2026
à Me NOYER et Me VAUTHIER








JUGEMENT 
rendu le 29 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1220

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BK JEAN JAURES
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Michel VAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0092







COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2004, la société SCI [Localité 2] a donné à bail commercial à la société FIGUIG, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société BK JEAN JAURES, un immeuble sis à Paris 19e arrondissement, [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2013, l'exercice de l'activité de « CAFE-HOTEL-RESTAURANT-BAR-BRASSERIE » et un loyer annuel de 48 780 euros hors charges et hors taxes. 

Ce bail a fait l'objet d'un renouvellement à compter du 1er octobre 2013 pour une durée de neuf années et par jugement rendu le 20 juillet 2018 et jugement rectificatif du 18 février 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 76 500 euros en principal. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 29 mars 2022, la société SCI [Localité 2] a donné congé à la société BK JEAN JAURES pour le 30 septembre 2022, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 et fixation du loyer annuel à la somme de 110 000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2022, la société BK JEAN JAURES a signifié à la société SCI JAURES LA VILLETTE un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 82 669,98 euros hors charges et hors taxes.

Par mémoire en réponse notifié le 21 février 2023, la société SCI JAURES LA VILLETTE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 105 430 euros hors charges et hors taxes.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 03 mai 2023, la société SCI JAURES LA VILLETTE a assigné la société BK JEAN JAURES à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 14 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment:
- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 ;
- ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [O] [W] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L'expert a déposé son rapport qui a été reçu au greffe le 09 février 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 06 mai 2026 à laquelle la société SCI [Localité 2] et la société BK JEAN JAURES étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI [Localité 2] demande au juge des loyers commerciaux de: 

« JUGER que la méthode hôtelière rénovée est applicable ;

FIXER le loyer du bail renouvelé rétroactivement au 1er octobre 2022, à la somme annuelle en principal de CENT DIX HUIT MILLE SEPT CENT VINGT DEUX EUROS (118.722 €) HT/HC ;

CONDAMNER la société BK JEAN JAURES au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus ;

CONDAMNER la société BK JEAN JAURES au paiement de la somme de 8.000 € HT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société BK JEAN JAURES demande au juge des loyers commerciaux de : 

« 1. DIRE ET JUGER que la « nouvelle méthode hôtelière » CEICE/AJDI 2016 est un usage propre à l’hôtellerie de marché (tourisme/affaires) et ne peut être appliquée qu’en étant strictement adaptée aux spécificités des hôtels sociaux ; 
 
2. DIRE ET JUGER que le rapport [W], en ce qu’il n’a pas adapté la méthode hôtelière à la situation particulière des lieux et de leur exploitation, ne peut servir de base à la fixation de la valeur locative ; 
 
3. DIRE ET JUGER qu’en l’espèce, l’hôtel BK JEAN JAURÈS constitue un hôtel social monoclient SAMU social, relevant du dispositif d’hébergement d’urgence, et que sa valeur locative doit être déterminée en tenant compte exclusivement du tarif SAMU social et des charges spécifiques de cette exploitation ; 
 
4. DIRE ET JUGER que le seul prix de référence pertinent pour la recette théorique est le tarif moyen SAMU social de 16,92 € HT par personne et par nuit en Île-de-France ; 
 
5. DIRE ET JUGER que la recette théorique annuelle doit être fixée à 410 690,70 € HT ; 
 
6. DIRE ET JUGER qu’un pourcentage sur recettes de 17 % constitue le plafond du loyer supportable par l’hôtel social BK [Adresse 4] ; 
 
7. EN CONSEQUENCE, de fixer la valeur locative brute (hors chambre du veilleur) à 69 817,42 € HT HC/an ; 
 
8. DIRE ET JUGER que la chambre de repos du veilleur, local nécessaire à l’exploitation et non louable au SAMU social, doit être exclue de l’assiette de valorisation et a une valeur locative nulle ; 
 
9. DIRE ET JUGER que les obligations mises à la charge du locataire (taxe foncière, grosses réparations, mises aux normes, travaux lourds de réhabilitation) constituent des charges exorbitantes justifiant un abattement de 12 % ; 
 
10. EN CONSEQUENCE, de fixer la valeur locative de renouvellement du bail au 1er octobre 2022 à la somme de 59 600 € HT HC par an, dans les clauses et conditions du bail ; 
 
11. SUBSIDIAIREMENT, si par impossible le Tribunal retenait un autre pourcentage sur recettes ou un autre niveau d’abattement, de ramener en tout état de cause le loyer de renouvellement à un niveau compatible avec : 
 
1. Le tarif SAMU social, 
2. Les charges structurelles de l’exploitation, 
3. Et la nécessité de garantir la pérennité de l’hébergement social assuré par la SARL BK JEAN JAURÈS ; 
 
12. DIRE ET JUGER que la valeur locative de 99 700 € HT HC proposée par l’expert est inadaptée à la spécificité d’un hôtel social monoclient et insupportable pour l’exploitation, et de l’écarter en conséquence ; 
 
13. CONDAMNER la SCI JAURÈS LA [Localité 5] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement d’une somme de 9 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.



MOTIFS

Il est rappelé que le juge des loyers commerciaux n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » et « rappeler » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. 


L'article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Dans son précédent jugement du 09 février 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté que le caractère monovalent des locaux ayant été retenu par le jugement du 20 juillet 2018 et n'étant pas contesté par les parties, il convenait de déterminer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2022 selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il a en outre précisé que la méthode hôtelière actualisée à laquelle il est d'usage de se référer afin de fixer le loyer d'un hôtel devait être adaptée à l'activité sociale, et non touristique, de l'hôtel sans qu'il soit nécessaire de déterminer une méthode particulière.

Il est rappelé que la méthode hôtelière (méthode hôtelière actualisée en usage depuis 2016) consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale hors taxes, issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un pourcentage du taux d'occupation estimé prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l'établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes sont également valorisées, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l'outil immobilier ou du travail de l'exploitant. Il s'agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l'établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués.

La société BK JEAN JAURES ne peut persister à soutenir que la méthode hôtelière n'est pas applicable compte tenu de l'activité sociale de l'immeuble alors que le juge des loyers commerciaux s'est déjà prononcé à ce sujet pour rejeter son analyse, étant relevé qu'elle n'a jamais proposé de méthode alternative.

En outre, il s'avère que l'expert judiciaire a parfaitement rempli sa mission puisqu'il a pris en considération l'activité sociale de l'hôtel dans la détermination de la recette théorique, du taux d'occupation et du pourcentage sur recette. De surcroît, et afin d'établir une comparaison, il a complété son expertise en déterminant la valeur locative pour une activité non plus sociale mais d'hôtel de préfecture non classé dès lors que la destination prévue au contrat de bail est celle de « CAFE-HOTEL-RESTAURANT-BAR-BRASSERIE » et non exclusivement celle d'hôtel social.

1-1- Sur l'emplacement des locaux et leurs caractéristiques

Il est rappelé que les locaux se situent dans un immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 3], qu'ils occupent entièrement.

L'expert relève que l'[Adresse 5] est un axe de l'arrondissement qui le traverse de part en part et qui constitue l'un de ses principaux axes structurants et routiers.

Son offre commerciale est diversifiée, principalement composée de commerces indépendants, avec une forte représentation de commerces alimentaires, de bouche et de restauration, et d'une densité relativement comparable sur toute sa longueur.

L'expert précise cependant que le flux de piétons est beaucoup plus important aux abords de la porte de [Localité 7] où l'[Adresse 6] marque la partie Sud du parc de la [Localité 5], principal point d'intérêt de l'arrondissement.

Le numéro [Adresse 7] se situe au coeur de l'[Adresse 6] et de l'arrondissement. A cette hauteur l'avenue se compose de larges trottoirs plantés et d'une chaussée à quatre voies de circulation (deux dans chaque sens), celles centrales étant réservées aux bus et aux cyclistes ; le stationnement est difficile en l'absence de places souterraines ou en surface.

Dans un rayon de 400 m, la concurrence hôtelière se compose de six établissements dont deux hôtels non classés, deux hôtels classés 3 étoiles, une résidence de tourisme 2 étoiles et une auberge de jeunesse.

Le secteur est desservi par les transports en commun (station de métro [Etablissement 1], ligne 5, à environ 160 m, arrêt de bus Jean-Jaurès-Lorraine, lignes60, N13, N41 et N45 à proximité immédiate).

L'expert en conclut qu'il s'agit d'un emplacement plutôt favorable aux activités contractuellement autorisées, notamment celle exercée d'hôtel social, car correctement desservi par les transports en commun et situé dans un secteur commercialement animé de l'arrondissement, mais néanmoins éloigné des principaux points d'intérêt touristique de la ville.

L'immeuble se compose de quatre bâtiments anciens, vraisemblablement édifiés entre 1851 et 1914 et d'une cour intérieure.

Selon l'expert, l'immeuble :
- est de qualité architecturale modeste ;
- dispose d'une bonne configuration générale (accessibilité, distribution, volumes, éclairement naturel, etc) eu égard à l'activité contractuellement autorisée et malgré un accès client exigu, une implantation dans quatre bâtiments et l'absence d'ascenseur ;
- permet l'exploitation d'un nombre de chambres limité (moins de 40 chambres) ;
- dispose de chambres dotées d'un équipement sanitaire privatif variable (trois chambres dans le bâtiment sur rue n'ont pas de cabinet d'aisance privatif) ;
- présente des aménagements désuets mais en bon état apparent ;
- ne dispose pas de salle de petit-déjeuner, les chambres étant cependant équipées d'un coin cuisine ;
- dispose d'éléments de chauffage individuels et électriques.

L'expert précise que l'hôtel exploité dans les locaux n'est pas classé, qu'il dispose de 27 chambres, outre un logement d'une pièce principale pour le veilleur de nuit et que sa capacité d'accueil est de 70 personnes au 1er octobre 2022 selon une lettre du 20 juillet 2022 du Bureau des hôtels et foyers de la Préfecture de Police. La clientèle de l'établissement provient du SAMU SOCIAL de [Localité 1] et sa durée de séjour varie de quelques jours à quelques années.


1-2- Sur la valeur locative

La société SCI JAURES LA VILLETTE expose que la société BK JEAN JAURES a reconnu avoir conclu avec la société HORIZONTEL un contrat de commercialisation et de réservation des chambres de son établissement qu'elle ne produit pas en intégralité. Or, selon elle, la société BK JEAN JAURES et la société HORIZONTEL appartiennent à un même groupe qui gère d'autres établissement hôteliers et qui semble être le seul à décider de l'attribution de l'ensemble des chambres, de sorte que cela pourrait permettre aux gérants de maîtriser tant le chiffre d'affaires que la rentabilité de l'établissement hôtelier. Elle indique que la société BK JEAN JAURES a refusé de communiquer le contrat conclu avec le SAMU SOCIAL, les bons de commande et d'orientation, les relevés mensuels de ce qu'elle facture à la société HORIZONTEL et ce que cette dernière facture au SAMU social ainsi que les modalités de la tarification qui semble s'effectuer par le biais de la plateforme DELTA proposée par le SAMU SOCIAL. Elle estime qu'elle ne saurait être pénalisée du fait de l'obstruction volontaire de la société BK JEAN JAURES. En ce qui concerne la recette théorique annuelle que l'expert évalue à 511 000 euros, la société SCI [Localité 2] considère critiquable qu'elle soit inférieure au chiffre d'affaires de la société BK JEAN JAURES dans la mesure où il ressort des bons de commandes produits qu'il y a peu de chambres suroccupées, qu'elle n'a pas à pâtir de la tarification pratiquée par le SAMU SOCIAL puisqu'il convient de tenir compte d'un prix praticable par chambre normatif et qu'un prix de 60 euros par chambre paraît plus adapté ainsi que le retient son expert personnel. Elle conclut ainsi à une recette théorique annuelle théorique maximale de 591 300 euros. S'agissant du taux d'occupation théorique, la société SCI [Localité 2] sollicite qu'il soit retenu un taux de 98% ainsi que le retient son expert personnel. En ce qui concerne l'absence d'abattement pour commission et le pourcentage sur recette la société SCI [Localité 2] déclare s'en remettre à l'appréciation de l'expert. Elle s'en rapporte également à l'analyse de l'expert s'agissant de la valeur locative du logement du gardien, considérant que ces locaux doivent être appréciés en leur état actuel et non en leur état ancien de boutiques mais affirme que compte tenu des références produites, le loyer moyen pour le quartier s'élève à 29,70 euros/m². Enfin, la société SCI JAURES LA VILLETTE indique ne pas s'opposer à ce qu'il soit appliqué sur la valeur locative un abattement de 5% afin de tenir compte des travaux de mise aux normes à la charge du preneur, outre un abattement de 1 870 euros au titre de la taxe foncière également à la charge de ce dernier.

La société BK JEAN JAURES explique que le seul prix de référence à prendre en considération afin d'évaluer la recette théorique est le prix moyen moyen de 16,92 euros dépensé par le SAMU SOCIAL pour une nuit hôtelière en Ile de France et que l'expert ne démontre pas que les prix pratiqués à [Localité 1] seraient supérieurs. Elle en déduit que la recette annuelle théorique s'élève à 410 690,70 euros. En outre, la société BK JEAN JAURES considère que le taux du pourcentage sur recettes de 21% appliqué par l'expert est excessif compte tenu de la vocation sociale de l'établissement, des charges spécifiques qu'elle supporte et de ses résultats comptables quasi nuls ou déficitaires à partir de 2020. Elle sollicite qu'il soit appliqué un taux de 17% compatible avec la survie économique de l'établissement. Elle soutient ensuite que le logement du gardien doit être exclu de l'assiette de valorisation et sa valeur locative considérée comme nulle car il s'agit d'un local nécessaire à l'exploitation et imposé par la législation, qui ne génère aucune recette et qui ne peut être loué séparément. Enfin, la société BK JEAN JAURES demande qu'il soit appliqué à la valeur locative un abattement de 12% pour transfert au preneur de la taxe foncière, des grosses réparations, des mises aux normes et des lourds travaux de réhabilitation initiale.

Sur ce,

a) Sur la recette théorique hébergement

L'expert judiciaire retient une recette théorique hébergement annuelle de 511 000 euros HT qu'il a évaluée selon un prix praticable de 20 euros par personne et par nuitée au regard des caractéristiques de l'établissement (70 personnes x 20 euros x 365 nuitées), soit un prix moyen par chambre disponible et par mois de ( 511 000 euros / 27 chambres / 12 mois =) 1 577,16 euros et un prix moyen par chambre disponible et par nuitée de ( 511 000 euros / 27 chambres / 365 nuitées =) 51,85 euros.

Il précise qu'en raison de l’absence de classement de l’hôtel, de son éloignement par rapport aux principaux lieux de tourisme (loisirs et professionnels) ou de transit de la ville, de l'absence de salle de petit déjeuner, ainsi que de l’absence de cabinet d’aisance dans trois de ses chambres, les rendant difficilement commercialisables à une clientèle touristique, l’hôtel a davantage vocation à accueillir un public en situation de précarité qu’une clientèle touristique. Il indique que la clientèle peut s'adresser directement à l’hôtel mais que dans la très grande majorité des cas elle est placée dans l’hôtel par l’un des opérateurs de l’hébergement d’urgence qui y réserve des chambres, le SAMU SOCIAL de [Localité 1] étant le principal opérateur d' Ile-de-France. Il explique que les tarifs de location des chambres entre hôtelier et opérateurs sont librement négociés par chambre ou par occupant, la seconde solution étant généralement préférée par les opérateurs pour éviter la suroccupation. Enfin, il indique qu'il ressort du rapport d’activité de 2021 du SAMU SOCIAL de [Localité 1] ([Localité 1] outre les première et seconde couronnes), un prix moyen dépensé par personne et par nuitée de 18,61euros TTC, soit 16,92 euros HT.

Il est justifié en l'espèce de procéder à l'évaluation de la recette théorique annuelle en se référant à un prix praticable par personne, et non par chambre, dès lors, d'une part, qu'il ressort des bons de réservations du SAMU SOCIAL de [Localité 1] qui figurent au rapport d'expertise que celui-ci propose à la société BK JEAN JAURES un prix par personne et, d'autre part, que l'expert précise que les opérateurs préfèrent pratiquer une tarification à la personne afin d'éviter la suroccupation des chambres.

En outre, le prix de 20 euros par personne retenu par l'expert ne peut être considéré comme surévalué puisque l'expert précise que, selon le rapport d'activité de 2021 du SAMU SOCIAL de [Localité 1], le prix moyen par personne et par nuitée s'élève à16,92 euros HT pour [Localité 1] outre les première et seconde couronnes, que le tarif mentionné sur les bons de réservation adressés à la société BK JEAN JAURES qui figurent au rapport d'expertise est supérieur à cette moyenne et s'élève à 18,64 euros HT et que, selon l'expert, le tarif parisien est nécessairement plus élevé. 

Enfin, il n'y a pas lieu de tenir compte du chiffre d'affaires de la société BK JEAN JAURES ni du contrat qu'elle aurait conclu avec le SAMU SOCIAL de [Localité 1] car, ainsi que cela a été rappelé dans les développements précédents, la méthode hôtelière nécessite d'évaluer une recette théorique sur la base des conditions habituelles de location des chambres pratiquées habituellement entre les organismes sociaux et les établissements hôteliers. 

Dès lors, il convient d'évaluer la recette annuelle théorique à (70 personnes x 20 euros x 365 nuitées), 511 000 euros HT.


b) Sur le taux d'occupation théorique
En ce qui concerne le taux d'occupation, l'expert judiciaire retient un taux de 95 % en soulignant qu'en Ile de France le taux d'occupation des établissements d'hébergement social est maximal mais que la durée de séjour étant souvent longue, elle engendre parfois entre deux locations une période d'indisponibilité afin de réaliser des travaux de rénovation.
Le taux de 98 % sollicité par la société SCI [Localité 2] apparaît légèrement surévalué au regard de la nécessité de tenir compte des périodes d'indisponibilité des chambres nécessaires aux travaux de rénovation.
Par conséquent, le taux d'occupation de 95% proposé par l'expert doit être retenu.

c) Sur le taux sur recette théorique
Compte tenu de l'ensemble des caractéristiques des locaux, l'expert retient un pourcentage sur recette théorique de 21%. Il précise que le pourcentage sur recette doit tenir compte du classement éventuel de l'hôtel et de la nature de la prestation fournie par l'exploitant, le taux devant être plus important lorsque la prestation hôtelière fournie consiste majoritairement en l'immobilier. Il indique également que le pourcentage sur recette hébergement théorique retenu dans les fixations judiciaires qu'il a recencées ressort entre 17% et 25% et que le pourcentage retenu par la méthode hôtelière actualisée ressort entre 19% et 25%. 
Il est rappelé que le taux sur recettes théorique doit être déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l'établissement. 
Dès lors, à défaut de classement de l'activité, l'immeuble disposant d’une bonne configuration générale eu égard à l'activité autorisée, le nombre de chambres étant limité mais celles-ci disposant généralement d'un équipement sanitaire privatif et d'un coin cuisine, les aménagements étant désuets mais en bon état apparent et en l'absence de toute autre prestation hôtelière, le taux de 21% proposé par l'expert doit être retenu.
Celui de 17% sollicité par la société BK JEAN JAURES apparaît largement sous-évalué compte tenu de ces mêmes éléments, ce taux étant d'ailleurs celui applicable aux hôtels 3-4 étoiles selon la méthode hôtelière.
Dès lors, le taux sur recette théorique doit être fixé à 21 %.

d) Sur la valorisation de l'appartement du veilleur de nuit
L'expert expose que les locaux disposent d'un appartement d'une pièce principale d'une surface de 20,7 m² au rez-de-chaussée et de 9,7m² au sous-sol, outre un bureau de réception distinct de 13,8m² pour le personnel d'accueil et/ou de gardiennage. Il fixe la valeur locative mensuelle de l'appartement à la somme de 20 euros/m² par comparaison avec les loyers pratiqués pour des logements et en expliquant considérer que ce logement est loué dans le cadre d'un bail commercial en tant que local accessoire à un établissement hôtelier, soit une valeur locative annuelle de (20,7 m² x 20 euros x 12 mois =) 4 968 euros hors taxes et hors charges. 
Contrairement à ce que soutient la société BK JEAN JAURES, il y a lieu d'évaluer la valeur locative de l'appartement du veilleur de nuit dès lors qu'il est compris dans les locaux qui lui sont donnés à bail par la société SCI JAURES LA [Localité 5]. 
En outre, et conformément à l'usage, cette valorisation doit être réalisée par comparaison avec les loyers des logements d'habitation.
L'expert cite les références de l'[Etablissement 2] des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) pour les appartements d'une pièce principale dans les différents quartiers administratifs du [Localité 8] médians de 25,70 euros/ m², 28,50 euros/m² et 26,10 euros /m² à début 2022), celles de l'observatoire Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux (CLAMEUR) pour un appartement d'une pièce à [Localité 1] (loyer médian de 27,3 euros/m² en 2019, 27,53 euros/m² en 2020, 27,77 euros/m² en 2021 et 28,29 euros/m² en 2022), celle de la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DHRIL) pour le secteur des locaux loués (loyer de référence de 27,7 euros/m² ) ainsi que des références d'appartement d'une pièce principale loué dans le cadre d'un bail d'habitation (entre 21,96 euros et 38,10 euros/m² et par mois).
Au regard de ces référence, compte tenu du fait que cet appartement est loué dans le cadre d'un bail commercial et qu'il ne peut l'être indépendamment des locaux commerciaux, et que les loyers des baux d'habitation sont généralement plus élevés car le contrat de bail est plus protecteur pour le locataire et que le bailleur supportent davantage de charges, la valeur locative unitaire et mensuelle de 20 euros/m² proposée par l'expert est justifiée et doit être retenue.
La valeur locative annuelle de l'appartement du veilleur de nuit s'évalue ainsi à (20,7 m² x 20 euros x 12 mois =) 4 968 euros.

e) Sur les abattements
L'expert explique que le contrat de bail transfère au locataire le coût de la taxe foncière et de la mise aux normes de l'immeuble alors qu'il s'agit de charges qui légalement incombent au propriétaire et qui pour le locataire augmentent son coût d'occupation immobilier. Afin d'en tenir compte il applique à la valeur locative un abattement de 5% au titre de la mise aux normes et un abattement de 1 870 euros équivalent au montant de la taxe foncière due en 2022.
La société BK JEAN JAURES ajoute aux clauses de transfert celle relatives aux grosses réparations et invoque également les lourds travaux de réhabilitation qui ont été réalisés ainsi que la vocation sociale de son activité et la monovalence des locaux pour solliciter que l'abattement soit augmenté à 12%.
Cependant, elle n'indique pas le fondement juridique qui permettrait de minorer la valeur locative.
Si en vertu de l'article R. 145-8 du code de commerce, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, l'application de ce texte est cependant exclue lorsque le bail est soumis aux articles L.145-36 et R. 145-10 du même code relatifs à la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation, lesquels impliquent de déterminer le loyer selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
Or, en l'espèce, il n'est pas établi que les clauses contractuelles susvisées dérogent aux usages de l'activité hôtelière.
En outre, en ce qui concerne les lourds travaux de réhabilitation qu'elle aurait entrepris, la société BK JAURES n'en rapporte pas la preuve et ne démontre pas qu'ils relèvent soit du régime des travaux de mise aux normes soit du régime des travaux hôteliers prévu aux articles L. 311-1, L. 311-2, L.311-3 du code du tourisme.
Par conséquent, aucun abattement de ces chefs ne devrait être appliqué. 
Néanmoins, dans la mesure où la société SCI [Localité 2] accepte l'application d'un abattement de 5% au titre de la mise aux normes et de 1 870 euros au titre de la taxe foncière, il y a lieu d'en tenir compte.
*****
Ainsi, la valeur locative annuelle des locaux loués au 1er octobre 2022 s'évalue comme suit :
- recette théorique hébergement 511 000 euros 
- taux d'occupation de 95%, soit 511 000 x 95% = 485 450 euros
- pourcentage sur recette de 21%, soit 485 450 x 21% = 101 944,50 euros
- valeur locative de l'appartement de 4 968 euros 101 944,50 + 4 968 = 106 912,50 euros
- abattements de 5% (mise aux normes) et 1 870 euros (taxe foncière) (106 912,50 - 1 870 ) x 0,95 = 99 790,37 euros.
L'expert évalue également la valeur locative annuelle des locaux au 1er octobre 2022 sur la base de l'exploitation d'un hôtel de tourisme non classé, et non d'un hôtel social, à la somme de 98 700 euros en retenant une recette hébergement théorique de 739 125 euros (prix théorique de 75 euros par chambre pour 27 chambres), d'un abattement pour commission des 8%, d'un taux d'occupation de 78%, d'un pourcentage sur recette de 19%, d'une valorisation de l'appartement de 4 968 euros et de l'application d'un abattement de 5% au titre des travaux de mise aux normes et de 1 870 euros au titre de la taxe foncière. 
Cependant, les parties ne formulent aucune observation quant à cette évaluation ni ne procèdent à aucune comparaison entre les valeurs locatives de ces deux exploitations. 
En outre, il est rappelé que l'expert considère que compte tenu de sa situation et de ses équipements modestes, notamment en raison de l'absence de sanitaires dans certaines chambres, l’hôtel a davantage vocation à accueillir un public en situation de précarité qu’une clientèle touristique.
Par conséquent, il doit être tenu compte de la seule évaluation de la valeur locative au regard de l'exploitation dans les locaux d'une activité d'hôtel social.
Le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2022 sera donc fixé à la somme de 99 790,37 euros hors taxes et hors charges.

2- Sur les demandes accessoires
En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 03 mai 2023, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues, les intérêts dus pour une année entière étant capitalisables. 
La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de rejeter les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 
Fixe à la somme de 99 790,37 euros (quatre-vingt-dix-neuf mille sept cent quatre-vingt-dix euros et trente-sept centimes ) hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société SCI [Localité 2] et la société BK JEAN JAURES, pour les locaux situés à Paris 19e arrondissement, [Adresse 3] ;
Dit que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 03 mai 2023 puis au fur et à mesure des échéances échues, les intérêts dus pour une année entière étant capitalisables ;
Ordonne le partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;
Rejette la demande de la société SCI JAURES LA VILLETTE de condamnation de la société BK JEAN JAURES à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de la société BK JEAN JAURES de condamnation de la société SCI JAURES LA VILLETTE à lui payer la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Juillet 2026

La Greffière La Présidente
C. BERGER S. FORESTIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-10, code de commerce R145-8, code du tourisme L311-1, code du tourisme L311-3, code de commerce L145-36, code du tourisme L311-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T19:55:24.815Z.