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Décision de justice

Tribunal de commerce de Melun, 1ère B, 6 juillet 2026, n° 2024F00354

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Exposé du litige

LES FAITS

Par acte sous seing privé du 12 août 2020, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a conclu avec la SARL CP un bail de sous-location portant sur des locaux situés à [Localité 4].

Le 30 novembre 2022, la SAS KLARA IMMOBILIER est venue aux droits de la SARL CP à la suite du rachat du bail de sous-location.

Par courrier du 14 février 2023, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a donné congé à la SAS KLARA IMMOBILIER. Un état des lieux de sortie a été établi le 31 août 2023.

À l'issue du bail, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a sollicité la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 141 737,19 euros. La SAS KLARA IMMOBILIER s'y est opposée en invoquant divers impayés et retenues.

Après plusieurs échanges entre les parties, au cours desquels la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a contesté les retenues opérées et produit les justificatifs qu'elle estimait nécessaires, un accord semblait avoir été trouvé quant à la restitution du dépôt de garantie, sous déduction des seules factures d'électricité.

Toutefois, aucune restitution n'étant intervenue malgré une nouvelle mise en demeure adressée le 12 juin 2024, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a obtenu, le 16 juillet 2024, l'autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de la SAS KLARA IMMOBILIER.

LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a fait assigner la SAS KLARA IMMOBILIER aux fins de voir :

Vu l'article 1184 du code civil,

Vu les pièces communiquées,

CONDAMNER la société Klara Immobilier au paiement au profit de la société Mauffrey IDF de la somme de 123 172,19 euros, augmentée des intérêts au taux légal courus depuis le 29 février 2024, date de la 2ème lettre de mise en demeure adressée par la requérante,

CONDAMNER la société Klara Immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Mauffrey IDF,

CONDAMNER la société Klara Immobilier aux entiers dépens de l'instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SAS KLARA IMMOBILIER a fait assigner en intervention forcée la SARL CP aux fins de voir :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles précités,

A TITRE LIMINAIRE

CONSTATER

qu'il existe un lien d'instance suffisant entre les prétentions présentées dans l'instance opposant les sociétés KLARA IMMOBILIER et la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et celle opposant la société KLARA IMMOBILIER et la société CP

En conséquence,

ORDONNER

la mise en cause à fin de condamnation et de garantie de la société CP et la jonction de la présente affaire avec celle pendante devant le Tribunal de commerce de Melun et enregistrée sous le numéro de répertoire général 2004F000354;

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER

que la société CP, après avoir dûment été mise en demeure, n'a pas exécuté ses obligations ;

En conséquence.

ORDONNER

la résolution avec effet rétroactif de l'acte de la cession intervenue entre les sociétés CP et KLARA IMMOBILIER, en date du 29 novembre 2022, portant sur le bail conclu entre la société CP et la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1], le 12 aout 2020 ;

CONDAMNER

subséquemment la société CP à réparer intégralement les préjudices de la société KLARA IMMOBILIER, et par conséquent condamner la société CP à lui verser la somme, à parfaire, de 2 644 469,04 euros HT, dont 799 469,04 euros pour les pertes éprouvées et 1 845 000 euros HT pour les grains manqués ;

ORDONNER

la mise hors de cause de la société KLARA IMMOBILIER et le débouté de toutes les demandes plus amples ou contraires formées à son encontre ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONSTATER

que la société KLARA IMMOBILIER justifie que des faits dont dépend la solution du litige doivent faire l'objet d'une mesure d'instruction légalement admissible, en l'espèce une demande d'expertise judiciaire avant dire droit ;

En conséquence,

DÉCLARER

recevable et bien fondée la société KLARA IMMOBILIER en ses demandes.

Y faisant droit :

DÉSIGNER

un expert judiciaire, suggérant Monsieur

[V] [F]
 * Architecte - Expert près la Cour d'appel de Paris ([Adresse 4], [Courriel 1], 06 14 36 71 69), avec pour mission de:
 * se rendre sur place, au [Adresse 5], à [Localité 5]

[Localité 6];

s'il le juge utile, recueillir l'avis de tout autre technicien dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre cet avis à son rapport ;
 * se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à

l'accomplissement de sa mission ;

visiter les lieux et notamment ceux désigner dans le bail signée le 12 août 2020 entre la société CP Sari et la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et dès lors :

constater et donner son avis sur l'existence et la nature des désordres et dégradations allégués, en particulier celles mentionnées dans les dernières conclusions de la société KLARA IMMOBILIER ;

Dire notamment si les dégradations et désordres constatés sont compatibles avec l'obligation de la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] de tenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives et celles visées à l'article 605 du code civil et de menu entretien, conformément à l'article « ENTRETIEN ET REPARATION » et son compatible avec ledit article de manière plus générale ;

Dire si les désordres constatés sont compatibles avec des conditions d'exploitation des planchers, plafonds ou murs des locaux loués compatibles avec une charge nominale inférieure ou égale aux références indiquées en annexe du bail ;

Donner son avis sur l'origine et l'imputabilité des désordres et dégradations relevés ainsi que sur !'imputabilité et le bienfondé du classement du bien selon la règlementation ICPE ;

Donner son avis sur le coût des réparations des désordres et dégradations constatés ;

Donner son avis sur l'origine et !'imputabilité des désordres et dégradations constatés;

Indiquer les mesures éventuelles qui s'imposent pour réparer ces désordres et dégradations ;

 évaluer le temps nécessaire pour trouver une entreprise capable de réaliser les travaux, la faire venir sur site pour établir un devis, le temps nécessaire à la réalisation des travaux jusqu'à leur réception en tenant compte des délais de livraison des fournisseurs et du délai nécessaire pour qu'une entreprise puisse intervenir compte tenu de ses autres chantiers, pour pouvoir ensuite établir un préjudice de jouissance corrélatif au délai incompressibles de remise en état du bien ;

constater et donner son avis sur les charges d'électricité réclamées et fixer dans l'hypothèse ou par impossible le juge saisi estimerait finalement que les factures produites par la société KLARA IMMOBILIER étaient contestablesau regard de la consommation constatée, le montant que représenterait une telle consommation eu égard au prix moyen du marché à l'époque de la consommation et de la souscription du nouveau contrat suite à la cession du contrat de bail;

constater que le matériel incendie a bien été déposé par la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et n'a pas été remplacé et -dans l'hypothèse ou par impossible le juge souhaiterait se référer à la valeur vénale du matériel incendie au lieu de sa valeur de remplacement à neuf- donner son avis sur la valeur vénale du matériel incendie ;

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ;
 * donner son avis sur les comptes et devis présentés par les parties ;
 * répondre à tous les dires et réquisitions des parties ;

donner d'une manière plus générale tous les éléments d'informations utiles à la solution du litige ;

préconiser toutes mesures adéquates propres à faire cesser les désordres et nuisances et prévenir de nouveaux dommages.

DEBOUTER

la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et la société CP de toutes leurs demandes plus amples ou contraires relatives à la mission de l'expert ou, à défaut, mettre à leur charge la part de la consignation relative aux missions qu'elles sollicitent ;

DIRE

que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits ;

DIRE

que l'expert accomplira sa mission dans le cadre des articles 273 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au greffe de ce tribunal dans les deux mois de sa saisine ;

FIXER la provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert désigné ;

DIRE qu'il sera référé au juge en cas de difficulté ;

ORDONNER

l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Réserver les dépens.

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE, si la demande d'expertise avant dire droit était, par impossible, rejetée :

DEBOUTER

la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et la société CP de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment la demande de la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] de paiement de la somme de 123 172,19 euros augmentée des intérêts au 29 février 2024 et sa demande additionnelle de condamnation à la somme de 403 977 euros, cette dernière demande étant irrecevable pour défaut de qualité et intérêt à agir contre la société KLARA IMMOBILIER, qui n'est pas la responsable en titre vis-à-vis de la règlementation ICPE ;

CONSTATER

que la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] est débitrice à l'égard de la société KLARA IMMOBILIER des sommes suivantes :
 * 227 147,70 euros pour les frais de remise en état ;
 * 74 053.52 euros pour les factures d'électricité non réglée ;
 * 8 042.91 euros pour le matériel incendie ;
 * Outre un préjudice de jouissance, d'au moins 6 mois de loyers pour l'immobilisation du bien pendant la réalisation des travaux, soit

432 000

euros.

Soit au total la somme de 741 244.13 euros

ORDONNER

la compensation entre le dépôt de garantie d'un montant de 141 737,19 euros et les sommes susvisées et condamner la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] à verser à la société KLARA IMMOBILIER le surplus ;

En conséquence,

CONDAMNER

la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] à verser à la SAS KLARA IMMOBILIER la somme de 599 506,94 euros

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si tout ou partie des demandes de la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] étaient accueillies :

CONSTATER

que le dépôt de garantie réclamée n'a pas été versé par la société CP en violation de ses obligations ;

CONSTATER

que la société CP est la seule véritable responsable des préjudices additionnels sollicitées par la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1]

En conséquence,

CONDAMNER

la société CP à garantir en intégralité la société KLARA IMMOBILIER contre les demandes formées par la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] qui seraient par impossible accueillies en tout ou partie à l'encontre de la société KLARA IMMOBILIER

EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER

les parties qui succomberont, outre aux entiers dépens, à verser à la société KLARA IMMOBILIER la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

ECARTER

l'exécution provisoire en cas de condamnation de la SAS KLARA IMMOBILIER et

PRONONCER

l'exécution provisoire en cas de condamnation de la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et/ou de la société CP.

Les deux affaires ont été jointes selon un jugement du 5 mai 2025.

Après plusieurs renvois devant le juge chargé d'instruire l'affaire, les plaidoiries ont été fixées à l'audience collégiale du 7 avril 2026.

A l'issue des débats, le président a indiqué que le délibéré était fixé à la date du 6 juillet 2026 par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, concernant le résumé des prétentions des parties, le Tribunal s'en réfère :

Aux conclusions n°1 du 17 mars 2026 de Me [A] [C], dans l'intérêt de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1],

Aux conclusions n°5 du 9 mars 2026 de la SELAS INTER-BARREAUX KGA AVOCATS, agissant par Me [J] [P], dans l'intérêt de la SAS KLARA IMMOBILIER,

Aux conclusions n°2 du 9 Mars 2026 de Me [L] [Q], l'intérêt de la société à responsabilité limitée CP.

Motifs

SUR CE LE TRIBUNAL

Sur la demande de dessaisissement pour litispendance

La SARL CP sollicite,

in limine litis

, qu'il soit constaté l'existence d'une situation de litispendance entre la présente instance et celle pendante devant le Tribunal judiciaire de Paris, portant sur la validité de l'acte de cession du 29 novembre 2022, et demande en conséquence le dessaisissement du Tribunal de commerce de Melun.

Aux termes de l'article 100 du Code de procédure civile, la litispendance suppose que deux juridictions soient simultanément saisies d'un même litige, ce qui implique une identité de parties, d'objet et de cause.

S'il n'est pas contesté qu'une instance est pendante devant le Tribunal judiciaire de Paris relativement à la validité des actes de cession intervenus le 29 novembre 2022, il ressort toutefois des pièces et écritures produites que la présente instance a pour objet principal la demande formée par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail de sous-location.

Cette demande constitue une prétention distincte, fondée sur l'exécution des obligations nées du bail et tendant au paiement d'une somme déterminée.

À l'inverse, la procédure pendante devant le Tribunal judiciaire de Paris porte sur la contestation de la validité des actes de cession et tend notamment à en obtenir l'annulation ou la résolution.

Ces deux instances ne poursuivent donc pas les mêmes fins, ne produisent pas les mêmes effets juridiques et ne reposent pas sur la même cause.

Il s'ensuit que la demande de restitution du dépôt de garantie présente un caractère autonome, en ce qu'elle procède des obligations issues de la relation locative et peut être examinée indépendamment de la validité de l'acte de cession litigieux.

L'identité d'objet et de cause faisant défaut, les conditions de la litispendance ne sont pas réunies.

Il n'apparaît pas davantage qu'il existerait un risque de contrariété de décisions, dès lors que les juridictions saisies sont appelées à statuer sur des questions distinctes.

En conséquence, la demande de dessaisissement formée par la SARL CP sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer

A titre subsidiaire, la SARL CP sollicite qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir dans cette autre procédure.

Le sursis à statuer suppose l'existence d'une question dont dépend la solution du litige.

En l'espèce, la solution du présent litige n'étant pas subordonnée à l'issue de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer.

Sur la demande de résolution de l'acte de cession entre les sociétés KLARA IMMOBILIER et CP et les demandes indemnitaires

Il ressort des écritures que la SARL KLARA IMMOBILIER sollicite la résolution de l'acte de cession intervenue avec la SARL CP, en invoquant des manquements contractuels affectant la transmission du bail et de ses accessoires.

En application de l'article 1199 du Code civil, les contrats ne créent d'obligations qu'entre les parties.

En l'espèce, le présent litige porte sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1], en sa qualité de locataire, à l'encontre du bailleur en place.

À cet égard, il a été retenu que la SARL KLARA IMMOBILIER a acquis la qualité de bailleur à la suite de la cession intervenue le 29 novembre 2022 et se trouve tenue, à ce titre, des obligations résultant du bail.

La demande de résolution de l'acte de cession, qui tend à remettre en cause les relations contractuelles entre la SARL KLARA IMMOBILIER et la SARL CP, relève de rapports internes entre ces parties et est inopposable au locataire, tiers à l'acte de cession.

Il est en outre constant qu'une instance distincte est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris entre la SARL KLARA IMMOBILIER et la SARL CP, précisément sur l'exécution et la validité de cette cession.

Il ressort par ailleurs des écritures de la SARL CP qu'elle conteste devoir être attraite dans la présente instance, soutenant que les litiges relatifs à la cession relèvent d'une procédure distincte.

À cet égard, et ainsi qu'il a été précédemment retenu, le présent litige, limité à la restitution du dépôt de garantie au titre du bail, peut être tranché indépendamment de la validité de l'acte de cession.

À supposer même la résolution fondée, ses effets seraient sans incidence sur les droits du locataire, tiers de bonne foi, pour les obligations déjà exécutées.

Dans ces conditions, les demandes dirigées contre la SARL CP, étrangères à l'objet du litige et non nécessaires à sa solution, ne peuvent prospérer dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résolution de l'acte de cession ni sur les demandes indemnitaires qui en constitue l'accessoire.

Sur la demande d'expertise judiciaire formée par la SARL KLARA IMMOBILIER

La SARL KLARA IMMOBILIER sollicite, avant dire droit, la désignation d'un expert judiciaire afin d'évaluer l'état des locaux et les désordres allégués.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties lors de la restitution des locaux le 31 août 2023. Ce document ne comporte aucune réserve, ni aucune mention de dégradations, ni demande de réparations locatives ou de nettoyage formulée au moment de la restitution ou dans un délai rapproché.

En l'absence de contestation immédiate ou dans un délai rapproché, l'état des lieux signé sans réserve ne peut être remis en cause que par des preuves de désordres non apparents ou d'une anomalie affectant sa validité laquelle n'est pas rapportée en l'espèce

Or les désordres invoqués par la SARL KLARA IMMOBILIER sont apparus postérieurement, dans le cadre du litige, sans qu'aucun élément contemporain de la restitution n'en établisse la réalité ni l'imputabilité au locataire.

Les pièces produites, consistant en devis ou estimation, sont insuffisantes à caractériser un préjudice certain.

Il est en outre constant qu'aucun travaux de remise en état n'a été réalisé depuis la restitution des locaux, ce qui affaiblit encore la démonstration du préjudice allégué.

Dans ces conditions, la mesure d'expertise sollicitée ne présente aucun caractère utile au sens de l'article 146 du Code de procédure civile et tendrait à reconstituer a posteriori un état des lieux en contradiction avec les constatations contradictoires déjà établies.

En conséquence la demande d'expertise sera rejetée.

Sur la demande de condamner in solidium la SARL KLARA IMMOBILIER et la SARL CP à restituer l'intégralité du dépôt de garantie

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] sollicite la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 141 737,19 euros, ainsi que la condamnation in solidum des sociétés KLARA IMMOBILIER et CP.

Il est constant que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a versé un dépôt de garantie dans le cadre du bail de sous-location et qu'elle en sollicite la restitution à la suite de la restitution

des locaux intervenue le 31 août 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement sans réserve.

Il résulte des pièces produites que la SARL KLARA IMMOBILIER est devenue titulaire du bail à la suite de la cession intervenue le 29 novembre 2022, emportant transfert des droits et obligations attachées audit bail, ainsi que cela ressort notamment du courrier de la SARL KLARA IMMOBILIER (pièce 2 de la demande), précisant être «

le nouveau bailleur au sens du bail de sous location conclu le 12 aout 2020

« et «

confirmons que le dépôt de garantie versé est transféré à la société KLARA immobilier..».

En droit, le dépôt de garantie constitue l'accessoire du bail et suit celui-ci en cas de cession. Il appartient dès lors au bailleur en titre au jour de la restitution des locaux d'en assurer la restitution au locataire, indépendamment des conditions dans lesquelles ce dépôt a été transféré entre le cédant et le cessionnaire.

Il en résulte que la SARL KLARA IMMOBILIER, en sa qualité de bailleur au jour de la restitution des locaux, est seule tenue de l'obligation de restitution du dépôt de garantie à l'égard de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1].

La circonstance que le dépôt de garantie n'aurait pas été effectivement transféré par la SARL CP à la SARL KLARA IMMOBILIER est sans incidence sur les droits du locataire, tiers à l'opération de cession.

Il n'appartient pas au Tribunal, saisi du présent litige, opposant le locataire à son bailleur, de statuer sur les modalités d'exécution de la cession intervenue entre la SARL CP et la SARL KLARA IMMOBILIER, ni de tirer les conséquences des éventuels manquements contractuels entre ces sociétés.

En l'absence de faute délictuelle distincte de la SARL CP à l'égard de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1], la demande de condamnation in solidum sera rejetée.

En conséquence, la SARL KLARA IMMOBILIER, seule débitrice de l'obligation de restitution du dépôt de garantie en sa qualité de bailleur, doit être condamnée à restituer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 141 737,19 euros.

Sur la demande de paiement de factures d'électricité et de remboursement de matériel incendie

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES FACTURES D'ÉLECTRICITE

En vertu de l'article 1103 du Code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] s'est maintenue dans les locaux postérieurement à la cession intervenue le 29 novembre 2022 et a bénéficié de la fourniture d'électricité nécessaire à l'exercice de son activité.

La réalité de cette consommation n'est pas contestée dans son principe.

Il ressort toutefois des écritures que la SARL KLARA IMMOBILIER a procédé à la refacturation des consommations d'électricité selon des modalités dont elle ne justifie pas qu'elles aient été préalablement portées à la connaissance de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] ni acceptées par celle-ci, notamment au regard des stipulations du bail relatives au choix du fournisseur d'énergie (page 16).

Il apparaît en effet que la SARL KLARA IMMOBILIER a résilié le contrat d'électricité en cours pour en souscrire un nouveau, à des conditions tarifaires plus élevées, sans en informer la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et sans lui permettre de recourir à son propre fournisseur.

Néanmoins, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] reconnait être redevable d'une somme de 18 565 euros, au titre des consommations.

Cette reconnaissance caractérise l'existence d'une obligation certaine à hauteur de ce montant, le litige demeurant limité au surplus réclamé par la SARL KLARA IMMOBILIER.

La SARL KLARA IMMOBILIER ne justifiant pas que les modalités de refacturation appliquées étaient conformes aux stipulations contractuelles ni qu'elles ont été acceptées.

En conséquence, seule la somme reconnue de 18 565 euros sera à la charge de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1].

SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DU COUT DU MATERIEL INCENDIE

La SARL KLARA IMMOBILIER sollicite le remboursement du coût du matériel de sécurité incendie pour un montant de 8 042,91 euros, en se prévalant de factures datant de 2008 (pièce n° 8), dont certaines concernent des opérations de vérification d'extincteurs ou des accessoires, ainsi que d'un état des lieux d'entrée établi la même année (pièce n° 7), mentionnant la présence de réseaux incendie équipés d'une lance et d'un seau.

Toutefois, les éléments produits font apparaître une ancienneté importante des équipements concernés, relevant de la vétusté normale.

De surcroit, il est établi que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a procédé en 2022, à ses frais, au remplacement des extincteurs devenus non conformes, (facture d'intervention pièce n° 7.6 de la demanderesse).

En l'absence de faute et de préjudice démontrés, la demande sera rejetée.

Sur la responsabilité contractuelle des sociétés CP et KLARA IMMOBILIER

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] soutient que les sociétés CP puis KLARA IMMOBILIER ont manqué à leur obligation de délivrance conforme en mettant à sa disposition des locaux impropres à leur destination contractuelle et sollicite, à ce titre, l'indemnisation de divers préjudices, notamment liés à l'exploitation des lieux, au transfert de son activité et aux travaux engagés.

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, la responsabilité contractuelle suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Il appartient au bailleur de délivrer au preneur un bien conforme à l'usage contractuellement prévu et permettant une exploitation normale de l'activité. En cas de cession du bail, cette obligation pèse successivement sur les bailleurs, chacun étant responsable des manquements éventuellement survenus pendant la période où il était titulaire du bail.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a exploité les locaux, pendant une durée significative. Cette exploitation prolongée des lieux établit que ceux-ci n'étaient pas impropres à leur destination contractuelle.

Il en résulte donc que les difficultés invoquées par la demanderesse ne sont ni établies avec précision ni imputables aux bailleurs successifs.

En conséquence, aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme n'est caractérisé.

Sur la demande d'indemnisation des préjudices allégués par la société MAUFFREY

SUR LE PREJUDICE DU TRANSFERT D'ACTIVITE

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a poursuivi son activité dans les lieux sans justifier avoir été contrainte de cesser son exploitation, ainsi il n'est pas démontré que son transfert résulterait d'un manquement des bailleurs.

Dans ces conditions, les frais invoqués au titre du transfert d'activité ne peuvent être regardés comme la conséquence d'un manquement contractuel imputable aux bailleurs, mais relèvent de décisions d'exploitation propres à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1].

SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES TRAVAUX

S'agissant des travaux réalisés, il n'est pas établi qu'ils excéderaient les aménagements normalement supportés par le preneur.

Dans ces conditions, la preuve d'une faute contractuelle imputable aux sociétés CP et KLARA IMMOBILIER, ainsi que celle d'un lien de causalité direct avec les préjudices invoqués, n'étant pas rapportée, la responsabilité contractuelle des bailleurs ne peut être retenue.

Sur le préjudice du contrat d'électricité

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] sollicite la condamnation de la SARL KLARA IMMOBILIER au paiement de la somme de 56 063 euros en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi du fait d'une violation des stipulations contractuelles relatives à l'alimentation électrique des locaux.

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a occupé et exploité les locaux pendant une durée significative, sans établir que les difficultés invoquées auraient rendu impossible ou anormalement difficile l'usage des lieux. Il a, au contraire, été retenu qu'un solde restait dû

par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] au titre des consommations d'électricité, ce qui traduit l'existence d'obligations demeurées à sa charge à ce titre.

Enfin, le préjudice allégué, évalué à la somme de 56 063 euros, n'est pas justifié de manière suffisamment précise.

En conséquence, les demandes indemnitaires formées par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] seront rejetées.

Sur la demande de la SARL KLARA IMMOBILIER au titre des frais de remise en état

La SARL KLARA IMMOBILIER sollicite la condamnation de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] au paiement de sommes au titre des frais de remise en état des locaux.

Il appartient au bailleur, pour obtenir indemnisation, de démontrer : l'existence de dégradations excédant l'usure normale, leur imputabilité au locataire, ainsi que le coût des travaux nécessaires à la remise en état.

En l'espèce, un constat de sortie des lieux a été établi contradictoirement et signé par les parties sans réserve et, sans avoir fait l'objet de contestation ultérieure.

Ce constat, qui fixe l'état des locaux au moment de leur restitution, ne fait pas apparaître de dégradations d'une ampleur telle qu'elles justifieraient les travaux aujourd'hui invoqués par la SARL KLARA IMMOBILIER.

En l'absence de remise en cause de ce document, celui-ci s'impose aux parties et fait obstacle à ce que soient ultérieurement alléguées des dégradations non mentionnées.

Par ailleurs, les éléments versés aux débats ne permettent pas d'établir de manière suffisamment précise : la nature et l'étendue des dégradations invoquées, leur caractère anormal au regard de l'usage des lieux, ni leur imputabilité directe à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1].

Dans ces conditions, la demande de la SARL KLARA au titre des frais de remise en état sera rejetée.

Sur la demande de la SARL KLARA IMMOBILIER au titre du préjudice de jouissance

La SARL KLARA IMMOBILIER sollicite la condamnation de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] à lui payer une somme équivalente à six mois de loyers, soit 432 000 euros, au titre d'un préjudice de jouissance qu'elle estime avoir subi.

Toutefois, l'indemnisation d'un tel préjudice suppose la démonstration d'un manquement imputable au locataire ayant privé le bailleur de la jouissance normale de son bien ou de la perception des loyers.

En l'espèce, les éléments versés aux débats ne permettent pas d'établir que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] aurait commis une faute contractuelle ayant entraîné une privation de jouissance des locaux au détriment du bailleur.

En conséquence, aucun manquement imputable au locataire n'étant établi, la demande de la SARL KLARA IMMOBILIER au titre d'un préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la demande de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] relative à la libération de la somme saisie

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] sollicite la libération de la somme ayant fait l'objet d'une saisie par le Credit Coopératif auprès de la SARL KLARA IMMOBILIER, laquelle s'élève à 44 551,96 euros selon le procès-verbal versé aux débats (pièce n°11).

Il résulte de ce qui précède que la SARL KLARA IMMOBILIER est tenue de restituer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] le dépôt de garantie.

Il y a lieu, en conséquence d'ordonner la libération de la somme saisie et de condamner la SARL KLARA IMMOBILIER à rembourser les frais d'huissier lies à la saisie conservatoire pour un montant de 852.93 euros (justifié par la facture en pièce 12 de la demande).

Sur la demande de la société CP de condamner la société KLARA IMMOBILIER à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, en invoquant un préjudice pour procédure abusive

La SARL CP ne caractérise pas en quoi l'action engagée par la SARL KLARA IMMOBILIER excéderait l'exercice normal du droit d'agir en justice.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SARL KLARA IMMOBILIER, qui succombe principalement, sera condamnée à verser à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la demande de dessaisissement pour litispendance formée par la SARL CP,

DIT n'y avoir lieu à surseoir à statuer,

DIT n'y avoir lieu de statuer sur les demandes relatives à la résolution de l'acte de cession du 29 novembre 2022 formées par la SARL KLARA IMMOBILIER ainsi que sur les demandes indemnitaires qui en sont l'accessoire,

REJETTE la demande d'expertise judiciaire,

REJETTE la demande de condamnation in solidum de la SARL CP avec la SARL KLARA IMMOBILIER au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SARL KLARA IMMOBILIER à payer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 141 737,19 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] à payer à la SARL KLARA IMMOBILIER la somme de 18 565 euros au titre des consommations d'électricité,

ORDONNE la compensation des créances réciproques à due concurrence,

ORDONNE la libération de la somme de 44 551,96 euros saisie entre les mains du Crédit Coopératif,

DIT qu'après compensation des créances réciproques des parties et prise en compte de la somme libérée entre les mains du Crédit Coopératif, la SARL KLARA IMMOBILIER reste redevable envers la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] de la somme de 79 573,16 euros,

Dispositif

En conséquence,

CONDAMNE la SARL KLARA IMMOBILIER à payer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 79 573,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024,

REJETTE le surplus des demandes formées par la SARL KLARA IMMOBILIER, notamment au titre des frais de remise en état, du matériel incendie et du préjudice de jouissance,

REJETTE l'ensemble des demandes indemnitaires formées par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1],

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la SARL CP,

CONDAMNE la SARL KLARA IMMOBILIER à payer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL KLARA IMMOBILIER aux entiers dépens, dont frais de greffe liquidés à la somme de 151.35 euros T.T.C.,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

RETENU à l'audience publique du 7 avril 2026, où siégeaient, M. Aymeric CAUVEL DE BEAUVILLE, Président, M. Jean GAILLARD, Mme Isabelle DRAUX, Mme Carine LORENZONI et, Mme Mélodie GARNIER, Juges, assistés de Mme Camille DUPAS, commis greffier assermenté,

DELIBERE par ces mêmes juges, le jugement étant prononcé par sa mise à disposition au Greffe de la juridiction à la date du 6 juillet 2026,

LA MINUTE du Jugement est signée par M. Aymeric CAUVEL DE BEAUVILLE, Président, et par Mme Emilie VEMCLEFS, commis greffier assermenté.

Signé électroniquement par M. Aymeric CAUVEL DE BEAUVILLE, juge Signé électroniquement par Mme Emilie VEMCLEFS, commis greffier assermenté.
Texte intégral
TRIBUNAL DE COMMERCE DE MELUN

JUGEMENT RENDU LE 6 JUILLET 2026

N° 2024F000354

EN LA CAUSE D'ENTRE :
 * La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1], ayant son siège social [Adresse 1], immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 451 003 716 016,

Demanderesse représentée par Me Constance DE LA HOSSERAYE, Avocate au Barreau de Paris, Plaidante, et par la SELARL LEXIALIS, agissant par Me NARDEUX, Avocat au Barreau de Melun, Postulant,

D'UNE PART,

D'AUTRE PART,

ET :
 * La SAS KLARA IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 843 575 440,

Défenderesse représentée par la SELAS INTER-BARREAUX KGA AVOCATS, agissant par Me Cédric VANDERZANDEN, Avocat au Barreau de Bordeaux,
 * La SARL CP, ayant son siège social [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 387 950 652,

Intervenante forcée, représentée par Me Thomas AMICO, Avocat au Barreau de Paris, Plaidant, et par le CABINET OHANA-ZERHAT, agissant par Me Sandra OHANA-ZERHAT, Avocate au Barreau de Paris, Postulante,

LE TRIBUNAL,

LES FAITS

Par acte sous seing privé du 12 août 2020, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a conclu avec la SARL CP un bail de sous-location portant sur des locaux situés à [Localité 4].

Le 30 novembre 2022, la SAS KLARA IMMOBILIER est venue aux droits de la SARL CP à la suite du rachat du bail de sous-location.

Par courrier du 14 février 2023, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a donné congé à la SAS KLARA IMMOBILIER. Un état des lieux de sortie a été établi le 31 août 2023.

À l'issue du bail, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a sollicité la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 141 737,19 euros. La SAS KLARA IMMOBILIER s'y est opposée en invoquant divers impayés et retenues.

Après plusieurs échanges entre les parties, au cours desquels la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a contesté les retenues opérées et produit les justificatifs qu'elle estimait nécessaires, un accord semblait avoir été trouvé quant à la restitution du dépôt de garantie, sous déduction des seules factures d'électricité.

Toutefois, aucune restitution n'étant intervenue malgré une nouvelle mise en demeure adressée le 12 juin 2024, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a obtenu, le 16 juillet 2024, l'autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de la SAS KLARA IMMOBILIER.

LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a fait assigner la SAS KLARA IMMOBILIER aux fins de voir :

Vu l'article 1184 du code civil,

Vu les pièces communiquées,

CONDAMNER la société Klara Immobilier au paiement au profit de la société Mauffrey IDF de la somme de 123 172,19 euros, augmentée des intérêts au taux légal courus depuis le 29 février 2024, date de la 2ème lettre de mise en demeure adressée par la requérante,

CONDAMNER la société Klara Immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Mauffrey IDF,

CONDAMNER la société Klara Immobilier aux entiers dépens de l'instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SAS KLARA IMMOBILIER a fait assigner en intervention forcée la SARL CP aux fins de voir :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles précités,

A TITRE LIMINAIRE

CONSTATER

qu'il existe un lien d'instance suffisant entre les prétentions présentées dans l'instance opposant les sociétés KLARA IMMOBILIER et la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et celle opposant la société KLARA IMMOBILIER et la société CP

En conséquence,

ORDONNER

la mise en cause à fin de condamnation et de garantie de la société CP et la jonction de la présente affaire avec celle pendante devant le Tribunal de commerce de Melun et enregistrée sous le numéro de répertoire général 2004F000354;

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER

que la société CP, après avoir dûment été mise en demeure, n'a pas exécuté ses obligations ;

En conséquence.

ORDONNER

la résolution avec effet rétroactif de l'acte de la cession intervenue entre les sociétés CP et KLARA IMMOBILIER, en date du 29 novembre 2022, portant sur le bail conclu entre la société CP et la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1], le 12 aout 2020 ;

CONDAMNER

subséquemment la société CP à réparer intégralement les préjudices de la société KLARA IMMOBILIER, et par conséquent condamner la société CP à lui verser la somme, à parfaire, de 2 644 469,04 euros HT, dont 799 469,04 euros pour les pertes éprouvées et 1 845 000 euros HT pour les grains manqués ;

ORDONNER

la mise hors de cause de la société KLARA IMMOBILIER et le débouté de toutes les demandes plus amples ou contraires formées à son encontre ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONSTATER

que la société KLARA IMMOBILIER justifie que des faits dont dépend la solution du litige doivent faire l'objet d'une mesure d'instruction légalement admissible, en l'espèce une demande d'expertise judiciaire avant dire droit ;

En conséquence,

DÉCLARER

recevable et bien fondée la société KLARA IMMOBILIER en ses demandes.

Y faisant droit :

DÉSIGNER

un expert judiciaire, suggérant Monsieur

[V] [F]
 * Architecte - Expert près la Cour d'appel de Paris ([Adresse 4], [Courriel 1], 06 14 36 71 69), avec pour mission de:
 * se rendre sur place, au [Adresse 5], à [Localité 5]

[Localité 6];

s'il le juge utile, recueillir l'avis de tout autre technicien dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre cet avis à son rapport ;
 * se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à

l'accomplissement de sa mission ;

visiter les lieux et notamment ceux désigner dans le bail signée le 12 août 2020 entre la société CP Sari et la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et dès lors :

constater et donner son avis sur l'existence et la nature des désordres et dégradations allégués, en particulier celles mentionnées dans les dernières conclusions de la société KLARA IMMOBILIER ;

Dire notamment si les dégradations et désordres constatés sont compatibles avec l'obligation de la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] de tenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives et celles visées à l'article 605 du code civil et de menu entretien, conformément à l'article « ENTRETIEN ET REPARATION » et son compatible avec ledit article de manière plus générale ;

Dire si les désordres constatés sont compatibles avec des conditions d'exploitation des planchers, plafonds ou murs des locaux loués compatibles avec une charge nominale inférieure ou égale aux références indiquées en annexe du bail ;

Donner son avis sur l'origine et l'imputabilité des désordres et dégradations relevés ainsi que sur !'imputabilité et le bienfondé du classement du bien selon la règlementation ICPE ;

Donner son avis sur le coût des réparations des désordres et dégradations constatés ;

Donner son avis sur l'origine et !'imputabilité des désordres et dégradations constatés;

Indiquer les mesures éventuelles qui s'imposent pour réparer ces désordres et dégradations ;

 évaluer le temps nécessaire pour trouver une entreprise capable de réaliser les travaux, la faire venir sur site pour établir un devis, le temps nécessaire à la réalisation des travaux jusqu'à leur réception en tenant compte des délais de livraison des fournisseurs et du délai nécessaire pour qu'une entreprise puisse intervenir compte tenu de ses autres chantiers, pour pouvoir ensuite établir un préjudice de jouissance corrélatif au délai incompressibles de remise en état du bien ;

constater et donner son avis sur les charges d'électricité réclamées et fixer dans l'hypothèse ou par impossible le juge saisi estimerait finalement que les factures produites par la société KLARA IMMOBILIER étaient contestablesau regard de la consommation constatée, le montant que représenterait une telle consommation eu égard au prix moyen du marché à l'époque de la consommation et de la souscription du nouveau contrat suite à la cession du contrat de bail;

constater que le matériel incendie a bien été déposé par la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et n'a pas été remplacé et -dans l'hypothèse ou par impossible le juge souhaiterait se référer à la valeur vénale du matériel incendie au lieu de sa valeur de remplacement à neuf- donner son avis sur la valeur vénale du matériel incendie ;

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ;
 * donner son avis sur les comptes et devis présentés par les parties ;
 * répondre à tous les dires et réquisitions des parties ;

donner d'une manière plus générale tous les éléments d'informations utiles à la solution du litige ;

préconiser toutes mesures adéquates propres à faire cesser les désordres et nuisances et prévenir de nouveaux dommages.

DEBOUTER

la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et la société CP de toutes leurs demandes plus amples ou contraires relatives à la mission de l'expert ou, à défaut, mettre à leur charge la part de la consignation relative aux missions qu'elles sollicitent ;

DIRE

que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits ;

DIRE

que l'expert accomplira sa mission dans le cadre des articles 273 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au greffe de ce tribunal dans les deux mois de sa saisine ;

FIXER la provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert désigné ;

DIRE qu'il sera référé au juge en cas de difficulté ;

ORDONNER

l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Réserver les dépens.

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE, si la demande d'expertise avant dire droit était, par impossible, rejetée :

DEBOUTER

la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et la société CP de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment la demande de la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] de paiement de la somme de 123 172,19 euros augmentée des intérêts au 29 février 2024 et sa demande additionnelle de condamnation à la somme de 403 977 euros, cette dernière demande étant irrecevable pour défaut de qualité et intérêt à agir contre la société KLARA IMMOBILIER, qui n'est pas la responsable en titre vis-à-vis de la règlementation ICPE ;

CONSTATER

que la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] est débitrice à l'égard de la société KLARA IMMOBILIER des sommes suivantes :
 * 227 147,70 euros pour les frais de remise en état ;
 * 74 053.52 euros pour les factures d'électricité non réglée ;
 * 8 042.91 euros pour le matériel incendie ;
 * Outre un préjudice de jouissance, d'au moins 6 mois de loyers pour l'immobilisation du bien pendant la réalisation des travaux, soit

432 000

euros.

Soit au total la somme de 741 244.13 euros

ORDONNER

la compensation entre le dépôt de garantie d'un montant de 141 737,19 euros et les sommes susvisées et condamner la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] à verser à la société KLARA IMMOBILIER le surplus ;

En conséquence,

CONDAMNER

la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] à verser à la SAS KLARA IMMOBILIER la somme de 599 506,94 euros

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si tout ou partie des demandes de la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] étaient accueillies :

CONSTATER

que le dépôt de garantie réclamée n'a pas été versé par la société CP en violation de ses obligations ;

CONSTATER

que la société CP est la seule véritable responsable des préjudices additionnels sollicitées par la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1]

En conséquence,

CONDAMNER

la société CP à garantir en intégralité la société KLARA IMMOBILIER contre les demandes formées par la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] qui seraient par impossible accueillies en tout ou partie à l'encontre de la société KLARA IMMOBILIER

EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER

les parties qui succomberont, outre aux entiers dépens, à verser à la société KLARA IMMOBILIER la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

ECARTER

l'exécution provisoire en cas de condamnation de la SAS KLARA IMMOBILIER et

PRONONCER

l'exécution provisoire en cas de condamnation de la société MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et/ou de la société CP.

Les deux affaires ont été jointes selon un jugement du 5 mai 2025.

Après plusieurs renvois devant le juge chargé d'instruire l'affaire, les plaidoiries ont été fixées à l'audience collégiale du 7 avril 2026.

A l'issue des débats, le président a indiqué que le délibéré était fixé à la date du 6 juillet 2026 par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, concernant le résumé des prétentions des parties, le Tribunal s'en réfère :

Aux conclusions n°1 du 17 mars 2026 de Me [A] [C], dans l'intérêt de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1],

Aux conclusions n°5 du 9 mars 2026 de la SELAS INTER-BARREAUX KGA AVOCATS, agissant par Me [J] [P], dans l'intérêt de la SAS KLARA IMMOBILIER,

Aux conclusions n°2 du 9 Mars 2026 de Me [L] [Q], l'intérêt de la société à responsabilité limitée CP.

SUR CE LE TRIBUNAL

Sur la demande de dessaisissement pour litispendance

La SARL CP sollicite,

in limine litis

, qu'il soit constaté l'existence d'une situation de litispendance entre la présente instance et celle pendante devant le Tribunal judiciaire de Paris, portant sur la validité de l'acte de cession du 29 novembre 2022, et demande en conséquence le dessaisissement du Tribunal de commerce de Melun.

Aux termes de l'article 100 du Code de procédure civile, la litispendance suppose que deux juridictions soient simultanément saisies d'un même litige, ce qui implique une identité de parties, d'objet et de cause.

S'il n'est pas contesté qu'une instance est pendante devant le Tribunal judiciaire de Paris relativement à la validité des actes de cession intervenus le 29 novembre 2022, il ressort toutefois des pièces et écritures produites que la présente instance a pour objet principal la demande formée par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail de sous-location.

Cette demande constitue une prétention distincte, fondée sur l'exécution des obligations nées du bail et tendant au paiement d'une somme déterminée.

À l'inverse, la procédure pendante devant le Tribunal judiciaire de Paris porte sur la contestation de la validité des actes de cession et tend notamment à en obtenir l'annulation ou la résolution.

Ces deux instances ne poursuivent donc pas les mêmes fins, ne produisent pas les mêmes effets juridiques et ne reposent pas sur la même cause.

Il s'ensuit que la demande de restitution du dépôt de garantie présente un caractère autonome, en ce qu'elle procède des obligations issues de la relation locative et peut être examinée indépendamment de la validité de l'acte de cession litigieux.

L'identité d'objet et de cause faisant défaut, les conditions de la litispendance ne sont pas réunies.

Il n'apparaît pas davantage qu'il existerait un risque de contrariété de décisions, dès lors que les juridictions saisies sont appelées à statuer sur des questions distinctes.

En conséquence, la demande de dessaisissement formée par la SARL CP sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer

A titre subsidiaire, la SARL CP sollicite qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir dans cette autre procédure.

Le sursis à statuer suppose l'existence d'une question dont dépend la solution du litige.

En l'espèce, la solution du présent litige n'étant pas subordonnée à l'issue de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer.

Sur la demande de résolution de l'acte de cession entre les sociétés KLARA IMMOBILIER et CP et les demandes indemnitaires

Il ressort des écritures que la SARL KLARA IMMOBILIER sollicite la résolution de l'acte de cession intervenue avec la SARL CP, en invoquant des manquements contractuels affectant la transmission du bail et de ses accessoires.

En application de l'article 1199 du Code civil, les contrats ne créent d'obligations qu'entre les parties.

En l'espèce, le présent litige porte sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1], en sa qualité de locataire, à l'encontre du bailleur en place.

À cet égard, il a été retenu que la SARL KLARA IMMOBILIER a acquis la qualité de bailleur à la suite de la cession intervenue le 29 novembre 2022 et se trouve tenue, à ce titre, des obligations résultant du bail.

La demande de résolution de l'acte de cession, qui tend à remettre en cause les relations contractuelles entre la SARL KLARA IMMOBILIER et la SARL CP, relève de rapports internes entre ces parties et est inopposable au locataire, tiers à l'acte de cession.

Il est en outre constant qu'une instance distincte est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris entre la SARL KLARA IMMOBILIER et la SARL CP, précisément sur l'exécution et la validité de cette cession.

Il ressort par ailleurs des écritures de la SARL CP qu'elle conteste devoir être attraite dans la présente instance, soutenant que les litiges relatifs à la cession relèvent d'une procédure distincte.

À cet égard, et ainsi qu'il a été précédemment retenu, le présent litige, limité à la restitution du dépôt de garantie au titre du bail, peut être tranché indépendamment de la validité de l'acte de cession.

À supposer même la résolution fondée, ses effets seraient sans incidence sur les droits du locataire, tiers de bonne foi, pour les obligations déjà exécutées.

Dans ces conditions, les demandes dirigées contre la SARL CP, étrangères à l'objet du litige et non nécessaires à sa solution, ne peuvent prospérer dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résolution de l'acte de cession ni sur les demandes indemnitaires qui en constitue l'accessoire.

Sur la demande d'expertise judiciaire formée par la SARL KLARA IMMOBILIER

La SARL KLARA IMMOBILIER sollicite, avant dire droit, la désignation d'un expert judiciaire afin d'évaluer l'état des locaux et les désordres allégués.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties lors de la restitution des locaux le 31 août 2023. Ce document ne comporte aucune réserve, ni aucune mention de dégradations, ni demande de réparations locatives ou de nettoyage formulée au moment de la restitution ou dans un délai rapproché.

En l'absence de contestation immédiate ou dans un délai rapproché, l'état des lieux signé sans réserve ne peut être remis en cause que par des preuves de désordres non apparents ou d'une anomalie affectant sa validité laquelle n'est pas rapportée en l'espèce

Or les désordres invoqués par la SARL KLARA IMMOBILIER sont apparus postérieurement, dans le cadre du litige, sans qu'aucun élément contemporain de la restitution n'en établisse la réalité ni l'imputabilité au locataire.

Les pièces produites, consistant en devis ou estimation, sont insuffisantes à caractériser un préjudice certain.

Il est en outre constant qu'aucun travaux de remise en état n'a été réalisé depuis la restitution des locaux, ce qui affaiblit encore la démonstration du préjudice allégué.

Dans ces conditions, la mesure d'expertise sollicitée ne présente aucun caractère utile au sens de l'article 146 du Code de procédure civile et tendrait à reconstituer a posteriori un état des lieux en contradiction avec les constatations contradictoires déjà établies.

En conséquence la demande d'expertise sera rejetée.

Sur la demande de condamner in solidium la SARL KLARA IMMOBILIER et la SARL CP à restituer l'intégralité du dépôt de garantie

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] sollicite la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 141 737,19 euros, ainsi que la condamnation in solidum des sociétés KLARA IMMOBILIER et CP.

Il est constant que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a versé un dépôt de garantie dans le cadre du bail de sous-location et qu'elle en sollicite la restitution à la suite de la restitution

des locaux intervenue le 31 août 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement sans réserve.

Il résulte des pièces produites que la SARL KLARA IMMOBILIER est devenue titulaire du bail à la suite de la cession intervenue le 29 novembre 2022, emportant transfert des droits et obligations attachées audit bail, ainsi que cela ressort notamment du courrier de la SARL KLARA IMMOBILIER (pièce 2 de la demande), précisant être «

le nouveau bailleur au sens du bail de sous location conclu le 12 aout 2020

« et «

confirmons que le dépôt de garantie versé est transféré à la société KLARA immobilier..».

En droit, le dépôt de garantie constitue l'accessoire du bail et suit celui-ci en cas de cession. Il appartient dès lors au bailleur en titre au jour de la restitution des locaux d'en assurer la restitution au locataire, indépendamment des conditions dans lesquelles ce dépôt a été transféré entre le cédant et le cessionnaire.

Il en résulte que la SARL KLARA IMMOBILIER, en sa qualité de bailleur au jour de la restitution des locaux, est seule tenue de l'obligation de restitution du dépôt de garantie à l'égard de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1].

La circonstance que le dépôt de garantie n'aurait pas été effectivement transféré par la SARL CP à la SARL KLARA IMMOBILIER est sans incidence sur les droits du locataire, tiers à l'opération de cession.

Il n'appartient pas au Tribunal, saisi du présent litige, opposant le locataire à son bailleur, de statuer sur les modalités d'exécution de la cession intervenue entre la SARL CP et la SARL KLARA IMMOBILIER, ni de tirer les conséquences des éventuels manquements contractuels entre ces sociétés.

En l'absence de faute délictuelle distincte de la SARL CP à l'égard de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1], la demande de condamnation in solidum sera rejetée.

En conséquence, la SARL KLARA IMMOBILIER, seule débitrice de l'obligation de restitution du dépôt de garantie en sa qualité de bailleur, doit être condamnée à restituer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 141 737,19 euros.

Sur la demande de paiement de factures d'électricité et de remboursement de matériel incendie

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES FACTURES D'ÉLECTRICITE

En vertu de l'article 1103 du Code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] s'est maintenue dans les locaux postérieurement à la cession intervenue le 29 novembre 2022 et a bénéficié de la fourniture d'électricité nécessaire à l'exercice de son activité.

La réalité de cette consommation n'est pas contestée dans son principe.

Il ressort toutefois des écritures que la SARL KLARA IMMOBILIER a procédé à la refacturation des consommations d'électricité selon des modalités dont elle ne justifie pas qu'elles aient été préalablement portées à la connaissance de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] ni acceptées par celle-ci, notamment au regard des stipulations du bail relatives au choix du fournisseur d'énergie (page 16).

Il apparaît en effet que la SARL KLARA IMMOBILIER a résilié le contrat d'électricité en cours pour en souscrire un nouveau, à des conditions tarifaires plus élevées, sans en informer la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] et sans lui permettre de recourir à son propre fournisseur.

Néanmoins, la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] reconnait être redevable d'une somme de 18 565 euros, au titre des consommations.

Cette reconnaissance caractérise l'existence d'une obligation certaine à hauteur de ce montant, le litige demeurant limité au surplus réclamé par la SARL KLARA IMMOBILIER.

La SARL KLARA IMMOBILIER ne justifiant pas que les modalités de refacturation appliquées étaient conformes aux stipulations contractuelles ni qu'elles ont été acceptées.

En conséquence, seule la somme reconnue de 18 565 euros sera à la charge de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1].

SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DU COUT DU MATERIEL INCENDIE

La SARL KLARA IMMOBILIER sollicite le remboursement du coût du matériel de sécurité incendie pour un montant de 8 042,91 euros, en se prévalant de factures datant de 2008 (pièce n° 8), dont certaines concernent des opérations de vérification d'extincteurs ou des accessoires, ainsi que d'un état des lieux d'entrée établi la même année (pièce n° 7), mentionnant la présence de réseaux incendie équipés d'une lance et d'un seau.

Toutefois, les éléments produits font apparaître une ancienneté importante des équipements concernés, relevant de la vétusté normale.

De surcroit, il est établi que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a procédé en 2022, à ses frais, au remplacement des extincteurs devenus non conformes, (facture d'intervention pièce n° 7.6 de la demanderesse).

En l'absence de faute et de préjudice démontrés, la demande sera rejetée.

Sur la responsabilité contractuelle des sociétés CP et KLARA IMMOBILIER

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] soutient que les sociétés CP puis KLARA IMMOBILIER ont manqué à leur obligation de délivrance conforme en mettant à sa disposition des locaux impropres à leur destination contractuelle et sollicite, à ce titre, l'indemnisation de divers préjudices, notamment liés à l'exploitation des lieux, au transfert de son activité et aux travaux engagés.

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, la responsabilité contractuelle suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Il appartient au bailleur de délivrer au preneur un bien conforme à l'usage contractuellement prévu et permettant une exploitation normale de l'activité. En cas de cession du bail, cette obligation pèse successivement sur les bailleurs, chacun étant responsable des manquements éventuellement survenus pendant la période où il était titulaire du bail.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a exploité les locaux, pendant une durée significative. Cette exploitation prolongée des lieux établit que ceux-ci n'étaient pas impropres à leur destination contractuelle.

Il en résulte donc que les difficultés invoquées par la demanderesse ne sont ni établies avec précision ni imputables aux bailleurs successifs.

En conséquence, aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme n'est caractérisé.

Sur la demande d'indemnisation des préjudices allégués par la société MAUFFREY

SUR LE PREJUDICE DU TRANSFERT D'ACTIVITE

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a poursuivi son activité dans les lieux sans justifier avoir été contrainte de cesser son exploitation, ainsi il n'est pas démontré que son transfert résulterait d'un manquement des bailleurs.

Dans ces conditions, les frais invoqués au titre du transfert d'activité ne peuvent être regardés comme la conséquence d'un manquement contractuel imputable aux bailleurs, mais relèvent de décisions d'exploitation propres à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1].

SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES TRAVAUX

S'agissant des travaux réalisés, il n'est pas établi qu'ils excéderaient les aménagements normalement supportés par le preneur.

Dans ces conditions, la preuve d'une faute contractuelle imputable aux sociétés CP et KLARA IMMOBILIER, ainsi que celle d'un lien de causalité direct avec les préjudices invoqués, n'étant pas rapportée, la responsabilité contractuelle des bailleurs ne peut être retenue.

Sur le préjudice du contrat d'électricité

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] sollicite la condamnation de la SARL KLARA IMMOBILIER au paiement de la somme de 56 063 euros en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi du fait d'une violation des stipulations contractuelles relatives à l'alimentation électrique des locaux.

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] a occupé et exploité les locaux pendant une durée significative, sans établir que les difficultés invoquées auraient rendu impossible ou anormalement difficile l'usage des lieux. Il a, au contraire, été retenu qu'un solde restait dû

par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] au titre des consommations d'électricité, ce qui traduit l'existence d'obligations demeurées à sa charge à ce titre.

Enfin, le préjudice allégué, évalué à la somme de 56 063 euros, n'est pas justifié de manière suffisamment précise.

En conséquence, les demandes indemnitaires formées par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] seront rejetées.

Sur la demande de la SARL KLARA IMMOBILIER au titre des frais de remise en état

La SARL KLARA IMMOBILIER sollicite la condamnation de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] au paiement de sommes au titre des frais de remise en état des locaux.

Il appartient au bailleur, pour obtenir indemnisation, de démontrer : l'existence de dégradations excédant l'usure normale, leur imputabilité au locataire, ainsi que le coût des travaux nécessaires à la remise en état.

En l'espèce, un constat de sortie des lieux a été établi contradictoirement et signé par les parties sans réserve et, sans avoir fait l'objet de contestation ultérieure.

Ce constat, qui fixe l'état des locaux au moment de leur restitution, ne fait pas apparaître de dégradations d'une ampleur telle qu'elles justifieraient les travaux aujourd'hui invoqués par la SARL KLARA IMMOBILIER.

En l'absence de remise en cause de ce document, celui-ci s'impose aux parties et fait obstacle à ce que soient ultérieurement alléguées des dégradations non mentionnées.

Par ailleurs, les éléments versés aux débats ne permettent pas d'établir de manière suffisamment précise : la nature et l'étendue des dégradations invoquées, leur caractère anormal au regard de l'usage des lieux, ni leur imputabilité directe à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1].

Dans ces conditions, la demande de la SARL KLARA au titre des frais de remise en état sera rejetée.

Sur la demande de la SARL KLARA IMMOBILIER au titre du préjudice de jouissance

La SARL KLARA IMMOBILIER sollicite la condamnation de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] à lui payer une somme équivalente à six mois de loyers, soit 432 000 euros, au titre d'un préjudice de jouissance qu'elle estime avoir subi.

Toutefois, l'indemnisation d'un tel préjudice suppose la démonstration d'un manquement imputable au locataire ayant privé le bailleur de la jouissance normale de son bien ou de la perception des loyers.

En l'espèce, les éléments versés aux débats ne permettent pas d'établir que la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] aurait commis une faute contractuelle ayant entraîné une privation de jouissance des locaux au détriment du bailleur.

En conséquence, aucun manquement imputable au locataire n'étant établi, la demande de la SARL KLARA IMMOBILIER au titre d'un préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la demande de la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] relative à la libération de la somme saisie

La SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] sollicite la libération de la somme ayant fait l'objet d'une saisie par le Credit Coopératif auprès de la SARL KLARA IMMOBILIER, laquelle s'élève à 44 551,96 euros selon le procès-verbal versé aux débats (pièce n°11).

Il résulte de ce qui précède que la SARL KLARA IMMOBILIER est tenue de restituer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] le dépôt de garantie.

Il y a lieu, en conséquence d'ordonner la libération de la somme saisie et de condamner la SARL KLARA IMMOBILIER à rembourser les frais d'huissier lies à la saisie conservatoire pour un montant de 852.93 euros (justifié par la facture en pièce 12 de la demande).

Sur la demande de la société CP de condamner la société KLARA IMMOBILIER à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, en invoquant un préjudice pour procédure abusive

La SARL CP ne caractérise pas en quoi l'action engagée par la SARL KLARA IMMOBILIER excéderait l'exercice normal du droit d'agir en justice.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SARL KLARA IMMOBILIER, qui succombe principalement, sera condamnée à verser à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la demande de dessaisissement pour litispendance formée par la SARL CP,

DIT n'y avoir lieu à surseoir à statuer,

DIT n'y avoir lieu de statuer sur les demandes relatives à la résolution de l'acte de cession du 29 novembre 2022 formées par la SARL KLARA IMMOBILIER ainsi que sur les demandes indemnitaires qui en sont l'accessoire,

REJETTE la demande d'expertise judiciaire,

REJETTE la demande de condamnation in solidum de la SARL CP avec la SARL KLARA IMMOBILIER au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SARL KLARA IMMOBILIER à payer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 141 737,19 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] à payer à la SARL KLARA IMMOBILIER la somme de 18 565 euros au titre des consommations d'électricité,

ORDONNE la compensation des créances réciproques à due concurrence,

ORDONNE la libération de la somme de 44 551,96 euros saisie entre les mains du Crédit Coopératif,

DIT qu'après compensation des créances réciproques des parties et prise en compte de la somme libérée entre les mains du Crédit Coopératif, la SARL KLARA IMMOBILIER reste redevable envers la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] de la somme de 79 573,16 euros,

En conséquence,

CONDAMNE la SARL KLARA IMMOBILIER à payer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 79 573,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024,

REJETTE le surplus des demandes formées par la SARL KLARA IMMOBILIER, notamment au titre des frais de remise en état, du matériel incendie et du préjudice de jouissance,

REJETTE l'ensemble des demandes indemnitaires formées par la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1],

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la SARL CP,

CONDAMNE la SARL KLARA IMMOBILIER à payer à la SAS MAUFFREY ILE DE [Localité 1] la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL KLARA IMMOBILIER aux entiers dépens, dont frais de greffe liquidés à la somme de 151.35 euros T.T.C.,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

RETENU à l'audience publique du 7 avril 2026, où siégeaient, M. Aymeric CAUVEL DE BEAUVILLE, Président, M. Jean GAILLARD, Mme Isabelle DRAUX, Mme Carine LORENZONI et, Mme Mélodie GARNIER, Juges, assistés de Mme Camille DUPAS, commis greffier assermenté,

DELIBERE par ces mêmes juges, le jugement étant prononcé par sa mise à disposition au Greffe de la juridiction à la date du 6 juillet 2026,

LA MINUTE du Jugement est signée par M. Aymeric CAUVEL DE BEAUVILLE, Président, et par Mme Emilie VEMCLEFS, commis greffier assermenté.

Signé électroniquement par M. Aymeric CAUVEL DE BEAUVILLE, juge Signé électroniquement par Mme Emilie VEMCLEFS, commis greffier assermenté.

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Mise à jour de la source le 2026-07-14T10:26:36.453Z.