Cour d'appel de Cayenne, Chambre Civile, 10 août 2026, n° 23/00499

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par contrat de bail commercial conclu le 1er janvier 2008, la SCI [Z] a donné à bail à la société [E] [Y] un local commercial composé d'un bungalow en bois de trois pièces en vue de l'exploitation d'un restaurant, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 380,50€. 



Par acte en date du 30 juin 2017, la SCI [Z] a fait signifier un congé sans offre de renouvellement et avec paiement d'une indemnité d'éviction à la société [E] [Y] pour le 31 décembre 2017, puis lui a demandé de quitter les lieux par courrier en date du 5 mars 2018. 



Selon acte authentique en date du 16 avril 2019, la SCI structure habitat est devenue la nouvelle propriétaire du local concerné. 



Par acte du 27 septembre 2019, la SARL [E] [Y] a saisi le tribunal de grande instance de Cayenne aux fins notamment de voir déclarer nul le congé délivré le 30 juin 2017, et dire que le bail commercial s'est poursuivi.



Par jugement du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire a rejeté la demande en annulation du congé et a ordonné une expertise comptable afin de fixer l'indemnité d'éviction, en fixant une consignation de 2500€. L'expert a sollicité une prolongation de sa mission et un complément de consignation à hauteur de 7769€.



La SCI [Z] a refusé de verser la consignation complémentaire, et la SCI [E] [Y] a sollicité dans ses dernières conclusions que le tribunal judiciaire condamne la SCI [Z] à lui payer la somme de 200 000€ au titre de l'indemnité d'éviction, 35 042€ au titre des frais de réinstallation, outre 3000€ au titre de l'article 700 et les dépens 



Par jugement contradictoire rendu le 10 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Cayenne a : 

- condamné la SCI [Z], inscrite au RCS de Cayenne sous le numéro 493491062 à verser à la SARL [E] [Y] la somme de 200'000 €au titre de l'indemnité d'éviction,

- débouté la SARL [E] [Y], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 417523099 de sa demande au titre des frais de réinstallation,

- condamné la SCI [Z] à payer la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jérôme Gay,

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration en date du 24 octobre 2023, la SCI [Z] a relevé appel de cette décision, appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, en ce qu'elle a été condamnée à payer des sommes au titre de l'indemnité d'éviction et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 





Par avis en date du 26 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel. 



Le 14 novembre 2023, la SARL [E] [Y] a constitué avocat.



La SCI [Z] a transmis ses premières conclusions d'appelant le 15 novembre 2023, lesquelles ont été signifiées le 13 novembre 2023 à personne morale à la SARL [E] [Y] et à étude à la SCI Structure et habitat. 



La SARL [E] [Y] a déposé ses premières conclusions d'intimée le 5 décembre 2023.



La SCI Structure et habitat a constitué avocat le 28 mars 2024, et a déposé ses premières conclusions le 5 avril 2024.



Saisi de conclusions d'incident transmises le 7 mai 2024 par la SARL [E] [Y], la présidente de chambre chargée de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 19 juin 2025:



- dit recevables les conclusions déposées le 5 avril 2024 par la SCI Structure et habitat, 

- débouté la SARL [E] [Y] de sa demande fondée sur l'article 564 du code de procédure civile,

- fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du lundi 10 novembre 2025, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- dit que les dépens suivront le sort de l'instance au fond.



Par requête transmise au greffe le 1er juillet 2025, la SARL [E] [Y] a formé un déféré à l'encontre de l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état du 19 juin 2025. 



Par arrêt contradictoire rendu en matière de déféré du 18 décembre 2025, la cour a : 



- déclaré irrecevables les demandes subsidiaires formées par la SARL [E] [Y] non soumises au conseiller de la mise en état, 

- confirmé l'ordonnance de la Présidente de chambre chargée de la mise en état en date du 19 juin 2025,

Et y ajoutant, 

- condamné la SARL [E] [Y] à payer à la SCI Structure et habitat la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés pour la procédure de déféré, 

- fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du lundi 9 février 2026 à 8H30,

- condamné la SARL [E] [Y] aux dépens de la procédure de déféré. 



Aux termes de ses dernières conclusions d'appelant en réponse transmises le 12 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI [Z] sollicite, au visa des articles L145-58 et L145-12 du code commerce et 1104 et 1240 du code civil que la cour: 



- infirme le jugement du 10 juillet 2023,

- déboute la société [E] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- constate que le non-renouvellement du bail n'entraîne pas la perte de la clientèle de la société [E] [Y],

- fasse droit à la proposition de la société SCI [Z] de payer à la société [E] [Y] la somme de 20 000€ pour l'indemnité d'éviction et les frais de réinstallation, 

- juge valable et pleinement efficace l'exercice du droit de repentir de la société Structure et Habitat,



En conséquence,

- déboute la société Structure et Habitat de toutes ses demandes indemnitaires envers la SCI [Z],

A titre subsidiaire,

- rejette l'intégralité des demandes indemnitaires dirigées contre la SCI [Z],

- dise qu'aucune faute ne peut lui être reprochée,

- dise qu'aucune perte de chance n'est caractérisée,

En tout état de cause,

- condamne la société [E] [Y] à verser à la SCI [Z] la somme de 6000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions, la SCI [Z] fait valoir qu'il n'existe aucun fondement juridique permettant d'imposer une solidarité de paiement entre la SCI [Z] et la SCI Structure Habitat pour l'indemnité de congé et de rétablissement commercial puisque la solidarité suppose une clause expresse qui n'existe pas en l'espèce. Elle rappelle donc que chaque partie n'est tenue qu'à son propre engagement conformément aux dispositions de l'article 1199 du code civil, de telle sorte que la SCI [Z] est seule débitrice envers la SARL [E] [Y]. 



La société appelante rappelle que l'indemnité d'éviction est pour le locataire une compensation financière des avantages que devait lui procurer le renouvellement. Elle affirme qu'elle est évaluée en fonction du préjudice subi, et qu'il convient d'examiner si le fonds de commerce est amené à disparaitre ou s'il est transférable, l'indemnité d'éviction étant constituée d'une indemnité dite de remplacement ou de transfert, et la perte du fonds de commerce étant apprécié selon que le locataire perd ou non sa clientèle. Elle soutient que la SARL [E] [Y] s'appuie ainsi à tort sur la valeur de son fonds de commerce, alors qu'elle ne se trouve pas dans une situation de perte de clientèle, et qu'il existe un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente. Elle estime en conséquence que l'indemnité d'éviction d'un montant de 200000€ est abusive et propose 20000€ correspondant à l'indemnité d'éviction et aux frais de réinstallation. 



La SCI [Z] indique par ailleurs s'associer aux développements de la société Structure et Habitat quant à la régularité du droit de repentir sur le fondement de l'article L145-58 du code de commerce, en l'absence de libération effective de la société [E] [Y] à la date du 27 mars 2024 et l'inexistence de toute réinstallation irréversible antérieure audit repentir. Elle en déduit que le repentir produit pleinement ses effets et fait obstacle à toute fixation d'une indemnité d'éviction. 



Concernant les demandes subsidiaires formées à son encontre par la société Structure et Habitat, elle soutient n'avoir commis aucun manquement à une obligation légale ou contractuelle et fait valoir qu'en tout état de cause, la société Structure et Habitat ne démontre pas en quoi elle aurait été empêchée d'exercer son droit de repentir, lequel a d'ailleurs été valablement exercé en mars 2024. Elle ajoute que la perte de chance est inexistante en droit comme en fait. 



Aux termes de ses conclusions d'intimée n°3 en défense et appel incident en date du 6 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SARL [E] [Y] sollicite, au visa des articles 334, 555, 554, 562, 564 et 553 du code de procédure civile, que la cour :



- confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le refus d'indemnité de réinstallation,



Subsidiairement,

- accueille l'exception de litispendance et prononce le sursis à statuer sur l'exercice du droit de repentir de la SCI Structure & Habitat,





Plus subsidiairement et reconventionnellement,

- déboute la SCI Structure et Habitat de ses prétentions à voir accueillir et bien fondé son droit de repentir,

- réforme le jugement entrepris en ce sens et, y ajoutant, condamne la SCI [Z] et la SCI Structure et Habitat solidairement à payer à la SARL [E] [Y] la somme de 42250€ au titre d'indemnité de réinstallation,

- dise la décision àintervenir indivisible entre les parties SCI [Z] et SCI Structure &Habitat,

- constate que la SCI [Z] s'est acquittée des causes du jugement dont il est fait appel,

- condamne la SCI [Z] et Structure & Habitat au paiement de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamne aux dépens. 



A l'appui de ses demandes, la SARL [E] [Y] expose s'agissant des demandes de la SCI [Z] que celle-ci ne conteste pas le dispositif du jugement, mais sollicite d'en faire supporter la charge à la société Structure et Habitat, tiers ayant droit en vertu d'un contrat de vente. Elle soutient que l'obligation de paiement est indivisible entre les parties, en vertu du contrat de vente établi entre ces dernières, et que le paiement de l'indemnité de congé et de rétablissement commercial sera due solidairement par la société [Z] et la société Structure Habitat. 



S'agissant de l'intervention de la SCI Structure et Habitat, la société [E] [Y] rappelle avoir contesté la recevabilité de cette dernière lors de la mise en état, et avoir été déboutée de cette prétention. 

Sur le fond, elle rappelle que la SCI Structure et Habitat a fait signifier par acte du 27 mars 2024 à la SARL [E] [Y] l'exercice de son droit de repentir du congé sans offre de renouvellement signifié le 30 juin 2017 à la SARL [E] [Y] avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, l'acte mentionnant les dispositions de l'article L145-58 du code de commerce.

L'intimée indique soulever une exception de litispendance et de sursis à statuer , en ce que la SARL [E] [Y] a assigné la SCI Structure &Habitat et la SCI [Z] devant le tribunal mixte de commerce de Cayenne aux fins de voir annuler l'exercice du droit de repentir signifié à la SARL [E] [Y] le 27 mars 2024, l'affaire étant pendante devant la juridiction. Subisidiairement, l'intimée fait valoir avoir signé une convention de mise à disposition d'un terrain par la municipalité de Remire Montjoly à son profit en date du 8 août 2023, avoir entrepris des travaux de terrassement et de nettoyage de son nouveau terrain dès le 13 août 2023, et procédé à l'installation de conteneurs, de telle sorte que la SCI Structure et Habitat ne peut exercer valablement son droit de repentir à compter du 8 août 2023, et ce d'autant plus qu'elle a détruit les installations où de trouvait la SARL [E] [Y] et a créé une nouvelle plate-forme. 



La SARL [E] [Y] précise par ailleurs les sommes qu'elle sollicite au titre de l'indemnité de réinstallation. 



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée en date du 13 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la société Structure et Habitat sollicite, au visa des articles 100, 378, 562 du code de procédure civile, L145-58 et L145-12 du code de commerce et 1104, 1240 et 1743 du code civil, que la cour: 



A titre principal,

- juge que la société Structure et habitat vient aux droits de la SCI [Z],

- rejette l'exception de litispendance et la demande de sursis à statuer soulevée par la société [E] [Y] comme étant infondées et manifestement dilatoires,

- juge que la société Structure et Habitat a valablement exercé son droit de repentir par acte d'huissier du 26 mars 2024,

En conséquence,

- infirme le jugement du 10 juillet 2023, 

Statuant à nouveau,

- déboute la SCI [Z] de ses demandes en paiement,

- déboute la SARL [E] [Y] de ses demandes, 



A titre subsidiaire,

Et dans l'hypothèse où la cour considérerait que le droit de repentir exercé par la société Structure et Habitat serait inopérant, tardif ou privé d'effet,

- juge que la SCI [Z] a commis une faute en poursuivant et en pilotant seule la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction postérieurement à la cession du bien intervenue le 16 avril 2019, sans en informer ni appeler en cause la société Structure et Habitat, nouveau bailleur,

- juge que cette faute a directement privé la société Structure et Habitat de la possibilité d'exercer utilement son droit de repentir et a causé à cette dernière un préjudice certain, actuel et directement imputable aux agissements de la SCI [Z],



En conséquence, 

- condamne la SCI [Z] à verser à la société Structure et Habitat la somme de 200 000€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- juge que la SCI [Z] supportera seule la charge définitive des conséquences financières résultant de sa faute procédurale et de son manquement à l'obligation de loyauté dans l'exécution des conventions



A titre très subsidiaire,

Dans l'hypothèse où la cour considérerait que le droit de repentir exercé par la société Structure et Habitat est inopérant ou privé d'effet,

- juge que la SCI [Z] a commis une faute en poursuivant seule la procédure judiciaire relative à la fixation de l'indemnité d'éviction postérieurement à la cession intervenue le 16 avril 2019, sans informer ni appeler en la cause la société Structure et Habitat pourtant devenue seul bailleur à cette date,

- juge que cette faute a privé la société Structure et Habitat d'une chance réelle et sérieuse d'exercer utilement et en temps opportun son droit de repentir, dans un contexte procédural maîtrisé et avant toute cristallisation de la situation du preneur,

- juge que la perte de cette chance constitue un préjudice indemnisable, directement imputable aux manquements de la SCI [Z] à son obligation de loyauté et à son devoir d'information à l'égard de son cocontractant notamment la somme de 42250€ au titre de l'indemnité de réinstallation, 



En conséquence,

- condamne la SCI [Z] à verser à la société Structure et Habitat une indemnité réparatrice au titre de la perte de chance subie, dont le montant est de 200 000€,

- juge que la SCI [Z] supportera seule la charge définitive des conséquences financières résultant de sa faute procédurale et de son manquement à l'obligation de loyauté dans l'exécution des conventions notamment la somme de 42250€ au titre de l'indemnité de réinstallation,



En tout état de cause,

- condamne la SCI [Z] et la SARL [E] [Y] au paiement chacune de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



A l'appui de ses demandes, la société Structure et Habitat soutient que les conditions de la litispendance ne sont pas réunies, l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Cayenne ayant pour objet une action en nullité ou en inopposabilité de l'exercice du droit de repentir engagée par la société [E] [Y] à l'encontre des sociétés [Z] et Structure et Habitat, alors que la présente instance d'appel porte sur l'examen des conséquences juridiques de l'exercice du droit de repentir dans le cadre du litige né du congé délivré et de la fixation de l'indemnité d'éviction . Elle précise qu'il ne s'agit ni du même objet, ni de la même cause et qu'en tout état de cause, la cour peut trancher dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel sans attendre l'issue d'une instance distincte.



La société intervenante soutient que la société [E] [Y] était bien présente dans les lieux à la date de délivrance du droit de repentir en mars 2024, qu'aucun état des lieux de sortie n'a été régularisé, qu'elle ne justifie d'aucune activité effective à sa nouvelle adresse, qu'aucun processus irréversible de départ des lieux n'est démontré et que la convention de mise à disposition ne dispose pas d'une date certaine de signature. 



Subsidiairement, elle considère que la SCI [Z] a engagé sa responsabilité à raison de son comportement fautif postérieur à la cession de l'immeuble intervenue le 16 avril 2019, en prenant l'initiative de poursuivre seule la procédure judiciaire engagée par la société [E] [Y] en fixation d'indemnité d'éviction sans informer le nouveau propriétaire, et en la privant ainsi de son droit de repentir ou d'une chance réelle et sérieuse de la possibilité d'exercer ce droit.

Motifs

Sur ce, la cour 



Sur la demande tendant à prononcer le sursis à statuer sur l'exercice du droit de repentir



La société [E] [Y] verse aux débats une assignation en nullité du droit de repentir qu'elle a délivrée par acte des 18 et 22 juillet 2024 respectivement aux SCI Structure et Habitat et SCI [Z]. 



Si la société [E] [Y] fait valoir qu'il existe une litispendance entre cette procédure et la procédure devant la cour d'appel et sollicite le sursis à statuer, il s'impose de constater que la juridiction de première instance a été saisie après l'intervention forcée de la SCI Structure et Habitat en date du 24 octobre 2023, et même postérieurement aux premières conclusions de cette dernière transmises le 15 avril 2024. 



Dès lors, la cour, saisie de l'appel et des demandes en intervention forcée, ne saurait surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction de première instance saisie ultérieurement.



La SARL [E] [Y] sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur le droit de repentir exercé par la SCI Structure et Habitat



Il est constant que la SCI [Z] a délivré par acte du 30 juin 2017 un congé sans offre de renouvellement à la société [E] [Y] pour le 31 décembre 2017 avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, et que par acte du 27 mars 2024, la SCI Structure et Habitat, ayant acquis par acte du 16 avril 2019 le bien concerné par le bail, a fait signifier par acte du 27 mars 2024 à la SARL [E] [Y] l'exercice de son droit de repentir du congé délivré. 



L'acte du 27 mars 2024 mentionne les dispositions de l'article L145-58 du code de commerce, aux termes desquels 'Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. 



En l'espèce, le jugement entrepris en date du 10 juillet 2023 ayant condamné la SCI [Z] payer une indemnité d'éviction à la société Structure et Habitat à fait l'objet d'un appel devant la présente cour, et le droit de repentir a par conséquent été délivré dans le délai légal prévu. 



Toutefois, la SARL [E] [Y] verse aux débats une convention de mise à disposition d'un terrain par la municipalité de [Localité 4] au profit du snack [E] [Y] en date du 8 août 2023, ayant fait l'objet d'une délibération en date du 29 juin 2023, et ce pour un loyer annuel de 850€. (pièce N°4 intimée). Ladite convention précise en préambule que 'le snack [E] [Y] géré par M. [S] à [Localité 5] depuis 30 ans est devenu le restaurateur de la zone d'activité de [Localité 6]. Actuellement il emploie 7 salariés. Il doit cependant libérer le local qu'il occupe car son propriétaire lui a signifié son intention de vendre. Pour assurer la continuité de son activité, il avait sollicité l'attribution d'une emprise d'environ 2500m2 sur le terrain cadastré AR [Cadastre 1], propriété de la CTG.(...) 

L'article 1 précise par ailleurs que l'objet de la convention est 'la mise à disposition d'une parcelle (...) Afin qu'il y déménage son snack dénommé [E] [Y], en activité depuis 30 ans'.



La SARL [E] [Y] produit également une facture en date du 18 août 2023 pour un montant de 1200€ pour des 'travaux de terrassement et enlèvement d'épaves terrain [Adresse 5]' (pièce N°6), ainsi que plusieurs factures ou devis correspondant à son installation (pièce N°5 et n°7). 



Au vu de ces éléments, et de ce que la société [E] [Y] avait déjà loué un autre emplacement pour sa réinstallation, il convient de constater que les conditions posées par l'article L145-58 du code de commerce pour exercer un droit de repentir ne sont pas réunies à la date de l'exercice de ce dernier, lequel est intervenu trop tardivement. Dans ces conditions , il sera fait droit à la demande de la SARL [E] [Y] tendant débouter la SCI Structure et Habitat de ses prétentions à voir juger qu'elle a valablement exercé son droit de repentir. 



Sur l'indemnité d'éviction et la demande au titre d'indemnité de réinstallation



Aux termes de l'article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 



Il est admis que l'indemnité représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail et non le prix de vente des éléments du fonds exploité. 



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société [E] [Y] a obtenu la mise à disposition d'un nouvel emplacement pour continuer l'exploitation de son snack, et ce dans un endroit situé géographiquement à [Localité 7]-des [Localité 8], lieu où elle a développé sa clientèle depuis des années. 



Dès lors, il convient de constater que le transfert des locaux de la SARL [E] [Y] n'entraînera pas la perte de sa clientèle toujours localisée au même endroit, la SARL ne faisant d'ailleurs pas valoir d'éléments justifiant d'une perte de clientèle. Par conséquent, il conviendra de fixer l'indemnité d'éviction aux montants des frais subis par la SARL [E] [Y] pour son transfert et sa réinstallation. 



La société [Z] propose la somme de 20000€ au titre de l'indemnité d'éviction et de frais de réinstallation. 



Au vu des éléments et justificatifs versés par la SARL [E] [Y], l'indemnité d'éviction comprenant les frais de réinstallation sera fixée à la somme de 42250€, se décomposant comme suit : 



- immobilisations corporelles et incorporelles perdues : 24000€

- travaux : 320 € selon facture MCM du 20/12/23, 1100€ selon facture MCM du 16 septembre 2023, 4180€ selon facture MCM du 21 février 2024, 7200€ selon Facture Box Design du 27 mars 2024, 1200€ selon facture de travaux du 18 août 2023,

- location du terrain nu à la CTG en attente de l'équipement : 4250€ 



La SCI [Z] sera par conséquent condamnée à payer à la SARL [E] [Y] une indemnité d'éviction et de frais de réinstallation de 44250€, le jugement entrepris étant ainsi infirmé. 



Sur la demande tendant à condamner solidairement la SCI Structure et Habitat et à constater l'indivisibilité entre les parties SCI [Z] et SCI Structure et Habitat 



La SARL [E] [Y] soutient que l'obligation à paiement est indivisible entre la société [Z] et la société Structure Habitat, en vertu du contrat de vente établi entre les parties. Il est constant que selon acte authentique en date du 16 avril 2019la SCI [Z] a vendu à la SCI Structure habitat le terrain concerné sis à Degrad des Cannes. 



La SARL [E] [Y] fait valoir que le compromis de vente contenait la stipulation selon laquelle 'l'acquéreur reconnaît faire son affaire personnelle de l'éviction du locataire en place ([E] [Y])'. 



Toutefois, il s'impose de relever que la SARL [E] [Y] est étrangère aux rapports entre la SCI [Z] et la société Structure Habitat, et que si le fait générateur de l'obligation à indemnisation réside dans le congé délivré par la SCI [Z], il appartient à cette dernière de supporter l'indemnité d'éviction associée au congé sans offre de renouvellement avec paiement d'indemnité d'éviction qu'elle a elle-même fait signifier à la SARL [E] [Y]. En outre, et si la SCI [Z] a indiqué faire son affaire personnelle de l'éviction du locataire en place, il s'agit pour l'acquéreur de s'occuper des modalités concrètes d'éviction du locataire qui serait resté en place, et non d'endosser les conséquences des procédures concernant la SCI [Z] et la SARL [E] [Y] qui porteraient sur le paiement de l'indemnité d'éviction due par la SCI [Z] avant même la cession du terrain. 



Des lors, la SARL [E] [Y] sera déboutée de sa demande tendant dire la décision indivisible entre les parties SCI [Z] et SCI Structure et Habitat, étant ainsi ajouté au jugement entrepris. 



Sur les demandes indemnitaires de la société Structure et Habitat à l'encontre de la SCI [Z] 



La société Structure et Habitat estime dans ses demandes subsidiaires que la SCI [Z] a commis une faute en poursuivant seule la procédure judiciaire, et sollicite une indemnisation du préjudice résultant de ce manquement. Elle fait également valoir que ce comportement l'a empêché d'exercer utilement et en temps opportun son droit de repentir, ou qu'elle aurait été privé d'une chance de l'exercer utilement. 



S'il est exact au vu des développements précédents que la société Structure et Habitat n'a pas exercé dans les conditions légale l'exercice du droit de repentir, il doit cependant être constaté qu'elle n'est pas tenue de payer l'indemnité d'éviction qui est fixée dans le cadre des relations procédurales entre la SCI [Z] et la société [E] [Y], et qu'elle ne saurait dans ces conditions être légitime à solliciter l'indemnisation d'un préjudice qui découlerait du non exercice du droit de repentir ou de la perte de chance de l'exercer utilement, préjudice inexistant en l'espèce. 



La société Structure et Habitat sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre dirigée à l'encontre de la SCI [Z], étant ainsi ajouté au jugement entrepris. 



Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel, les parties seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d'appel.



La SCI [Z] sera condamné aux dépens d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 10 juillet 2023 hormis en ce qu'il a condamné la SCI [Z] à payer à la SARL [E] [Y] la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens,



Et statuant de nouveau des chefs infirmés, 



CONDAMNE la SCI [Z] à payer à la SARL [E] [Y] la somme de 44 250€ au titre de l'indemnité d'éviction et des frais de réinstallation, 



Et y ajoutant,



DEBOUTE la SARL [E] [Y] de sa demande tendant à prononcer le sursis à statuer sur l'exercice du droit de repentir,



CONSTATE que la SCI Structure et Habitat n'a pas valablement exercé son droit de repentir,



DEBOUTE la SARL [E] [Y] de sa demande tendant à condamner solidairement la SCI Structure et Habitat et à dire la décision indivisible entre les parties SCI [Z] et SCI Structure et Habitat,



DEBOUTE la société Structure et Habitat de ses demandes subsidiaires indemnitaires dirigées à l'encontre de la SCI [Z], 



DEBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d'appel,



CONDAMNE la SCI [Z] aux dépens d'appel. 





En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.



La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM

COUR D'APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]



Chambre Civile





















ARRÊT N° 135 /2026



 N° RG 23/00499 - 

N° Portalis 4ZAM-V-B7H-BHX6 

PG/HP



S.C.I. [Z]





C/



S.C.I. STRUTURE HABITAT

S.A.R..L. SARL [E] [Y]









ARRÊT DU 10 AOUT 2026





Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 10 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 19/01279





APPELANTE :



S.C.I. [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentée par Me Magali ROBO-CASSILDE de la SELASU Magali ROBO CASSILDE, avocat au barreau de GUYANE









INTIMEES :



S.C.I. STRUTURE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Me Christine CHARLOT, avocat au barreau de GUYANE





S.A.R..L. SARL [E] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par Me François GAY, avocat au barreau de GUYANE











COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 mars 2026 en audience publique et le délibéré par mise à disposition au greffe fixé au 01 juin 2026 prorogé au 10 août 2026, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : 



Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



Mme Aurore BLUM,

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

Mme Patricia GOILLOT, Conseillère



qui en ont délibéré.





GREFFIER :



Mme Hélène PETRO, Greffière, présente lors des débats et du prononcé





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.





EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par contrat de bail commercial conclu le 1er janvier 2008, la SCI [Z] a donné à bail à la société [E] [Y] un local commercial composé d'un bungalow en bois de trois pièces en vue de l'exploitation d'un restaurant, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 380,50€. 



Par acte en date du 30 juin 2017, la SCI [Z] a fait signifier un congé sans offre de renouvellement et avec paiement d'une indemnité d'éviction à la société [E] [Y] pour le 31 décembre 2017, puis lui a demandé de quitter les lieux par courrier en date du 5 mars 2018. 



Selon acte authentique en date du 16 avril 2019, la SCI structure habitat est devenue la nouvelle propriétaire du local concerné. 



Par acte du 27 septembre 2019, la SARL [E] [Y] a saisi le tribunal de grande instance de Cayenne aux fins notamment de voir déclarer nul le congé délivré le 30 juin 2017, et dire que le bail commercial s'est poursuivi.



Par jugement du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire a rejeté la demande en annulation du congé et a ordonné une expertise comptable afin de fixer l'indemnité d'éviction, en fixant une consignation de 2500€. L'expert a sollicité une prolongation de sa mission et un complément de consignation à hauteur de 7769€.



La SCI [Z] a refusé de verser la consignation complémentaire, et la SCI [E] [Y] a sollicité dans ses dernières conclusions que le tribunal judiciaire condamne la SCI [Z] à lui payer la somme de 200 000€ au titre de l'indemnité d'éviction, 35 042€ au titre des frais de réinstallation, outre 3000€ au titre de l'article 700 et les dépens 



Par jugement contradictoire rendu le 10 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Cayenne a : 

- condamné la SCI [Z], inscrite au RCS de Cayenne sous le numéro 493491062 à verser à la SARL [E] [Y] la somme de 200'000 €au titre de l'indemnité d'éviction,

- débouté la SARL [E] [Y], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 417523099 de sa demande au titre des frais de réinstallation,

- condamné la SCI [Z] à payer la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jérôme Gay,

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration en date du 24 octobre 2023, la SCI [Z] a relevé appel de cette décision, appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, en ce qu'elle a été condamnée à payer des sommes au titre de l'indemnité d'éviction et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 





Par avis en date du 26 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel. 



Le 14 novembre 2023, la SARL [E] [Y] a constitué avocat.



La SCI [Z] a transmis ses premières conclusions d'appelant le 15 novembre 2023, lesquelles ont été signifiées le 13 novembre 2023 à personne morale à la SARL [E] [Y] et à étude à la SCI Structure et habitat. 



La SARL [E] [Y] a déposé ses premières conclusions d'intimée le 5 décembre 2023.



La SCI Structure et habitat a constitué avocat le 28 mars 2024, et a déposé ses premières conclusions le 5 avril 2024.



Saisi de conclusions d'incident transmises le 7 mai 2024 par la SARL [E] [Y], la présidente de chambre chargée de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 19 juin 2025:



- dit recevables les conclusions déposées le 5 avril 2024 par la SCI Structure et habitat, 

- débouté la SARL [E] [Y] de sa demande fondée sur l'article 564 du code de procédure civile,

- fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du lundi 10 novembre 2025, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- dit que les dépens suivront le sort de l'instance au fond.



Par requête transmise au greffe le 1er juillet 2025, la SARL [E] [Y] a formé un déféré à l'encontre de l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état du 19 juin 2025. 



Par arrêt contradictoire rendu en matière de déféré du 18 décembre 2025, la cour a : 



- déclaré irrecevables les demandes subsidiaires formées par la SARL [E] [Y] non soumises au conseiller de la mise en état, 

- confirmé l'ordonnance de la Présidente de chambre chargée de la mise en état en date du 19 juin 2025,

Et y ajoutant, 

- condamné la SARL [E] [Y] à payer à la SCI Structure et habitat la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés pour la procédure de déféré, 

- fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du lundi 9 février 2026 à 8H30,

- condamné la SARL [E] [Y] aux dépens de la procédure de déféré. 



Aux termes de ses dernières conclusions d'appelant en réponse transmises le 12 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI [Z] sollicite, au visa des articles L145-58 et L145-12 du code commerce et 1104 et 1240 du code civil que la cour: 



- infirme le jugement du 10 juillet 2023,

- déboute la société [E] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- constate que le non-renouvellement du bail n'entraîne pas la perte de la clientèle de la société [E] [Y],

- fasse droit à la proposition de la société SCI [Z] de payer à la société [E] [Y] la somme de 20 000€ pour l'indemnité d'éviction et les frais de réinstallation, 

- juge valable et pleinement efficace l'exercice du droit de repentir de la société Structure et Habitat,



En conséquence,

- déboute la société Structure et Habitat de toutes ses demandes indemnitaires envers la SCI [Z],

A titre subsidiaire,

- rejette l'intégralité des demandes indemnitaires dirigées contre la SCI [Z],

- dise qu'aucune faute ne peut lui être reprochée,

- dise qu'aucune perte de chance n'est caractérisée,

En tout état de cause,

- condamne la société [E] [Y] à verser à la SCI [Z] la somme de 6000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions, la SCI [Z] fait valoir qu'il n'existe aucun fondement juridique permettant d'imposer une solidarité de paiement entre la SCI [Z] et la SCI Structure Habitat pour l'indemnité de congé et de rétablissement commercial puisque la solidarité suppose une clause expresse qui n'existe pas en l'espèce. Elle rappelle donc que chaque partie n'est tenue qu'à son propre engagement conformément aux dispositions de l'article 1199 du code civil, de telle sorte que la SCI [Z] est seule débitrice envers la SARL [E] [Y]. 



La société appelante rappelle que l'indemnité d'éviction est pour le locataire une compensation financière des avantages que devait lui procurer le renouvellement. Elle affirme qu'elle est évaluée en fonction du préjudice subi, et qu'il convient d'examiner si le fonds de commerce est amené à disparaitre ou s'il est transférable, l'indemnité d'éviction étant constituée d'une indemnité dite de remplacement ou de transfert, et la perte du fonds de commerce étant apprécié selon que le locataire perd ou non sa clientèle. Elle soutient que la SARL [E] [Y] s'appuie ainsi à tort sur la valeur de son fonds de commerce, alors qu'elle ne se trouve pas dans une situation de perte de clientèle, et qu'il existe un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente. Elle estime en conséquence que l'indemnité d'éviction d'un montant de 200000€ est abusive et propose 20000€ correspondant à l'indemnité d'éviction et aux frais de réinstallation. 



La SCI [Z] indique par ailleurs s'associer aux développements de la société Structure et Habitat quant à la régularité du droit de repentir sur le fondement de l'article L145-58 du code de commerce, en l'absence de libération effective de la société [E] [Y] à la date du 27 mars 2024 et l'inexistence de toute réinstallation irréversible antérieure audit repentir. Elle en déduit que le repentir produit pleinement ses effets et fait obstacle à toute fixation d'une indemnité d'éviction. 



Concernant les demandes subsidiaires formées à son encontre par la société Structure et Habitat, elle soutient n'avoir commis aucun manquement à une obligation légale ou contractuelle et fait valoir qu'en tout état de cause, la société Structure et Habitat ne démontre pas en quoi elle aurait été empêchée d'exercer son droit de repentir, lequel a d'ailleurs été valablement exercé en mars 2024. Elle ajoute que la perte de chance est inexistante en droit comme en fait. 



Aux termes de ses conclusions d'intimée n°3 en défense et appel incident en date du 6 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SARL [E] [Y] sollicite, au visa des articles 334, 555, 554, 562, 564 et 553 du code de procédure civile, que la cour :



- confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le refus d'indemnité de réinstallation,



Subsidiairement,

- accueille l'exception de litispendance et prononce le sursis à statuer sur l'exercice du droit de repentir de la SCI Structure & Habitat,





Plus subsidiairement et reconventionnellement,

- déboute la SCI Structure et Habitat de ses prétentions à voir accueillir et bien fondé son droit de repentir,

- réforme le jugement entrepris en ce sens et, y ajoutant, condamne la SCI [Z] et la SCI Structure et Habitat solidairement à payer à la SARL [E] [Y] la somme de 42250€ au titre d'indemnité de réinstallation,

- dise la décision àintervenir indivisible entre les parties SCI [Z] et SCI Structure &Habitat,

- constate que la SCI [Z] s'est acquittée des causes du jugement dont il est fait appel,

- condamne la SCI [Z] et Structure & Habitat au paiement de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamne aux dépens. 



A l'appui de ses demandes, la SARL [E] [Y] expose s'agissant des demandes de la SCI [Z] que celle-ci ne conteste pas le dispositif du jugement, mais sollicite d'en faire supporter la charge à la société Structure et Habitat, tiers ayant droit en vertu d'un contrat de vente. Elle soutient que l'obligation de paiement est indivisible entre les parties, en vertu du contrat de vente établi entre ces dernières, et que le paiement de l'indemnité de congé et de rétablissement commercial sera due solidairement par la société [Z] et la société Structure Habitat. 



S'agissant de l'intervention de la SCI Structure et Habitat, la société [E] [Y] rappelle avoir contesté la recevabilité de cette dernière lors de la mise en état, et avoir été déboutée de cette prétention. 

Sur le fond, elle rappelle que la SCI Structure et Habitat a fait signifier par acte du 27 mars 2024 à la SARL [E] [Y] l'exercice de son droit de repentir du congé sans offre de renouvellement signifié le 30 juin 2017 à la SARL [E] [Y] avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, l'acte mentionnant les dispositions de l'article L145-58 du code de commerce.

L'intimée indique soulever une exception de litispendance et de sursis à statuer , en ce que la SARL [E] [Y] a assigné la SCI Structure &Habitat et la SCI [Z] devant le tribunal mixte de commerce de Cayenne aux fins de voir annuler l'exercice du droit de repentir signifié à la SARL [E] [Y] le 27 mars 2024, l'affaire étant pendante devant la juridiction. Subisidiairement, l'intimée fait valoir avoir signé une convention de mise à disposition d'un terrain par la municipalité de Remire Montjoly à son profit en date du 8 août 2023, avoir entrepris des travaux de terrassement et de nettoyage de son nouveau terrain dès le 13 août 2023, et procédé à l'installation de conteneurs, de telle sorte que la SCI Structure et Habitat ne peut exercer valablement son droit de repentir à compter du 8 août 2023, et ce d'autant plus qu'elle a détruit les installations où de trouvait la SARL [E] [Y] et a créé une nouvelle plate-forme. 



La SARL [E] [Y] précise par ailleurs les sommes qu'elle sollicite au titre de l'indemnité de réinstallation. 



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée en date du 13 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la société Structure et Habitat sollicite, au visa des articles 100, 378, 562 du code de procédure civile, L145-58 et L145-12 du code de commerce et 1104, 1240 et 1743 du code civil, que la cour: 



A titre principal,

- juge que la société Structure et habitat vient aux droits de la SCI [Z],

- rejette l'exception de litispendance et la demande de sursis à statuer soulevée par la société [E] [Y] comme étant infondées et manifestement dilatoires,

- juge que la société Structure et Habitat a valablement exercé son droit de repentir par acte d'huissier du 26 mars 2024,

En conséquence,

- infirme le jugement du 10 juillet 2023, 

Statuant à nouveau,

- déboute la SCI [Z] de ses demandes en paiement,

- déboute la SARL [E] [Y] de ses demandes, 



A titre subsidiaire,

Et dans l'hypothèse où la cour considérerait que le droit de repentir exercé par la société Structure et Habitat serait inopérant, tardif ou privé d'effet,

- juge que la SCI [Z] a commis une faute en poursuivant et en pilotant seule la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction postérieurement à la cession du bien intervenue le 16 avril 2019, sans en informer ni appeler en cause la société Structure et Habitat, nouveau bailleur,

- juge que cette faute a directement privé la société Structure et Habitat de la possibilité d'exercer utilement son droit de repentir et a causé à cette dernière un préjudice certain, actuel et directement imputable aux agissements de la SCI [Z],



En conséquence, 

- condamne la SCI [Z] à verser à la société Structure et Habitat la somme de 200 000€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- juge que la SCI [Z] supportera seule la charge définitive des conséquences financières résultant de sa faute procédurale et de son manquement à l'obligation de loyauté dans l'exécution des conventions



A titre très subsidiaire,

Dans l'hypothèse où la cour considérerait que le droit de repentir exercé par la société Structure et Habitat est inopérant ou privé d'effet,

- juge que la SCI [Z] a commis une faute en poursuivant seule la procédure judiciaire relative à la fixation de l'indemnité d'éviction postérieurement à la cession intervenue le 16 avril 2019, sans informer ni appeler en la cause la société Structure et Habitat pourtant devenue seul bailleur à cette date,

- juge que cette faute a privé la société Structure et Habitat d'une chance réelle et sérieuse d'exercer utilement et en temps opportun son droit de repentir, dans un contexte procédural maîtrisé et avant toute cristallisation de la situation du preneur,

- juge que la perte de cette chance constitue un préjudice indemnisable, directement imputable aux manquements de la SCI [Z] à son obligation de loyauté et à son devoir d'information à l'égard de son cocontractant notamment la somme de 42250€ au titre de l'indemnité de réinstallation, 



En conséquence,

- condamne la SCI [Z] à verser à la société Structure et Habitat une indemnité réparatrice au titre de la perte de chance subie, dont le montant est de 200 000€,

- juge que la SCI [Z] supportera seule la charge définitive des conséquences financières résultant de sa faute procédurale et de son manquement à l'obligation de loyauté dans l'exécution des conventions notamment la somme de 42250€ au titre de l'indemnité de réinstallation,



En tout état de cause,

- condamne la SCI [Z] et la SARL [E] [Y] au paiement chacune de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



A l'appui de ses demandes, la société Structure et Habitat soutient que les conditions de la litispendance ne sont pas réunies, l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Cayenne ayant pour objet une action en nullité ou en inopposabilité de l'exercice du droit de repentir engagée par la société [E] [Y] à l'encontre des sociétés [Z] et Structure et Habitat, alors que la présente instance d'appel porte sur l'examen des conséquences juridiques de l'exercice du droit de repentir dans le cadre du litige né du congé délivré et de la fixation de l'indemnité d'éviction . Elle précise qu'il ne s'agit ni du même objet, ni de la même cause et qu'en tout état de cause, la cour peut trancher dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel sans attendre l'issue d'une instance distincte.



La société intervenante soutient que la société [E] [Y] était bien présente dans les lieux à la date de délivrance du droit de repentir en mars 2024, qu'aucun état des lieux de sortie n'a été régularisé, qu'elle ne justifie d'aucune activité effective à sa nouvelle adresse, qu'aucun processus irréversible de départ des lieux n'est démontré et que la convention de mise à disposition ne dispose pas d'une date certaine de signature. 



Subsidiairement, elle considère que la SCI [Z] a engagé sa responsabilité à raison de son comportement fautif postérieur à la cession de l'immeuble intervenue le 16 avril 2019, en prenant l'initiative de poursuivre seule la procédure judiciaire engagée par la société [E] [Y] en fixation d'indemnité d'éviction sans informer le nouveau propriétaire, et en la privant ainsi de son droit de repentir ou d'une chance réelle et sérieuse de la possibilité d'exercer ce droit.





Sur ce, la cour 



Sur la demande tendant à prononcer le sursis à statuer sur l'exercice du droit de repentir



La société [E] [Y] verse aux débats une assignation en nullité du droit de repentir qu'elle a délivrée par acte des 18 et 22 juillet 2024 respectivement aux SCI Structure et Habitat et SCI [Z]. 



Si la société [E] [Y] fait valoir qu'il existe une litispendance entre cette procédure et la procédure devant la cour d'appel et sollicite le sursis à statuer, il s'impose de constater que la juridiction de première instance a été saisie après l'intervention forcée de la SCI Structure et Habitat en date du 24 octobre 2023, et même postérieurement aux premières conclusions de cette dernière transmises le 15 avril 2024. 



Dès lors, la cour, saisie de l'appel et des demandes en intervention forcée, ne saurait surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction de première instance saisie ultérieurement.



La SARL [E] [Y] sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur le droit de repentir exercé par la SCI Structure et Habitat



Il est constant que la SCI [Z] a délivré par acte du 30 juin 2017 un congé sans offre de renouvellement à la société [E] [Y] pour le 31 décembre 2017 avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, et que par acte du 27 mars 2024, la SCI Structure et Habitat, ayant acquis par acte du 16 avril 2019 le bien concerné par le bail, a fait signifier par acte du 27 mars 2024 à la SARL [E] [Y] l'exercice de son droit de repentir du congé délivré. 



L'acte du 27 mars 2024 mentionne les dispositions de l'article L145-58 du code de commerce, aux termes desquels 'Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. 



En l'espèce, le jugement entrepris en date du 10 juillet 2023 ayant condamné la SCI [Z] payer une indemnité d'éviction à la société Structure et Habitat à fait l'objet d'un appel devant la présente cour, et le droit de repentir a par conséquent été délivré dans le délai légal prévu. 



Toutefois, la SARL [E] [Y] verse aux débats une convention de mise à disposition d'un terrain par la municipalité de [Localité 4] au profit du snack [E] [Y] en date du 8 août 2023, ayant fait l'objet d'une délibération en date du 29 juin 2023, et ce pour un loyer annuel de 850€. (pièce N°4 intimée). Ladite convention précise en préambule que 'le snack [E] [Y] géré par M. [S] à [Localité 5] depuis 30 ans est devenu le restaurateur de la zone d'activité de [Localité 6]. Actuellement il emploie 7 salariés. Il doit cependant libérer le local qu'il occupe car son propriétaire lui a signifié son intention de vendre. Pour assurer la continuité de son activité, il avait sollicité l'attribution d'une emprise d'environ 2500m2 sur le terrain cadastré AR [Cadastre 1], propriété de la CTG.(...) 

L'article 1 précise par ailleurs que l'objet de la convention est 'la mise à disposition d'une parcelle (...) Afin qu'il y déménage son snack dénommé [E] [Y], en activité depuis 30 ans'.



La SARL [E] [Y] produit également une facture en date du 18 août 2023 pour un montant de 1200€ pour des 'travaux de terrassement et enlèvement d'épaves terrain [Adresse 5]' (pièce N°6), ainsi que plusieurs factures ou devis correspondant à son installation (pièce N°5 et n°7). 



Au vu de ces éléments, et de ce que la société [E] [Y] avait déjà loué un autre emplacement pour sa réinstallation, il convient de constater que les conditions posées par l'article L145-58 du code de commerce pour exercer un droit de repentir ne sont pas réunies à la date de l'exercice de ce dernier, lequel est intervenu trop tardivement. Dans ces conditions , il sera fait droit à la demande de la SARL [E] [Y] tendant débouter la SCI Structure et Habitat de ses prétentions à voir juger qu'elle a valablement exercé son droit de repentir. 



Sur l'indemnité d'éviction et la demande au titre d'indemnité de réinstallation



Aux termes de l'article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 



Il est admis que l'indemnité représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail et non le prix de vente des éléments du fonds exploité. 



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société [E] [Y] a obtenu la mise à disposition d'un nouvel emplacement pour continuer l'exploitation de son snack, et ce dans un endroit situé géographiquement à [Localité 7]-des [Localité 8], lieu où elle a développé sa clientèle depuis des années. 



Dès lors, il convient de constater que le transfert des locaux de la SARL [E] [Y] n'entraînera pas la perte de sa clientèle toujours localisée au même endroit, la SARL ne faisant d'ailleurs pas valoir d'éléments justifiant d'une perte de clientèle. Par conséquent, il conviendra de fixer l'indemnité d'éviction aux montants des frais subis par la SARL [E] [Y] pour son transfert et sa réinstallation. 



La société [Z] propose la somme de 20000€ au titre de l'indemnité d'éviction et de frais de réinstallation. 



Au vu des éléments et justificatifs versés par la SARL [E] [Y], l'indemnité d'éviction comprenant les frais de réinstallation sera fixée à la somme de 42250€, se décomposant comme suit : 



- immobilisations corporelles et incorporelles perdues : 24000€

- travaux : 320 € selon facture MCM du 20/12/23, 1100€ selon facture MCM du 16 septembre 2023, 4180€ selon facture MCM du 21 février 2024, 7200€ selon Facture Box Design du 27 mars 2024, 1200€ selon facture de travaux du 18 août 2023,

- location du terrain nu à la CTG en attente de l'équipement : 4250€ 



La SCI [Z] sera par conséquent condamnée à payer à la SARL [E] [Y] une indemnité d'éviction et de frais de réinstallation de 44250€, le jugement entrepris étant ainsi infirmé. 



Sur la demande tendant à condamner solidairement la SCI Structure et Habitat et à constater l'indivisibilité entre les parties SCI [Z] et SCI Structure et Habitat 



La SARL [E] [Y] soutient que l'obligation à paiement est indivisible entre la société [Z] et la société Structure Habitat, en vertu du contrat de vente établi entre les parties. Il est constant que selon acte authentique en date du 16 avril 2019la SCI [Z] a vendu à la SCI Structure habitat le terrain concerné sis à Degrad des Cannes. 



La SARL [E] [Y] fait valoir que le compromis de vente contenait la stipulation selon laquelle 'l'acquéreur reconnaît faire son affaire personnelle de l'éviction du locataire en place ([E] [Y])'. 



Toutefois, il s'impose de relever que la SARL [E] [Y] est étrangère aux rapports entre la SCI [Z] et la société Structure Habitat, et que si le fait générateur de l'obligation à indemnisation réside dans le congé délivré par la SCI [Z], il appartient à cette dernière de supporter l'indemnité d'éviction associée au congé sans offre de renouvellement avec paiement d'indemnité d'éviction qu'elle a elle-même fait signifier à la SARL [E] [Y]. En outre, et si la SCI [Z] a indiqué faire son affaire personnelle de l'éviction du locataire en place, il s'agit pour l'acquéreur de s'occuper des modalités concrètes d'éviction du locataire qui serait resté en place, et non d'endosser les conséquences des procédures concernant la SCI [Z] et la SARL [E] [Y] qui porteraient sur le paiement de l'indemnité d'éviction due par la SCI [Z] avant même la cession du terrain. 



Des lors, la SARL [E] [Y] sera déboutée de sa demande tendant dire la décision indivisible entre les parties SCI [Z] et SCI Structure et Habitat, étant ainsi ajouté au jugement entrepris. 



Sur les demandes indemnitaires de la société Structure et Habitat à l'encontre de la SCI [Z] 



La société Structure et Habitat estime dans ses demandes subsidiaires que la SCI [Z] a commis une faute en poursuivant seule la procédure judiciaire, et sollicite une indemnisation du préjudice résultant de ce manquement. Elle fait également valoir que ce comportement l'a empêché d'exercer utilement et en temps opportun son droit de repentir, ou qu'elle aurait été privé d'une chance de l'exercer utilement. 



S'il est exact au vu des développements précédents que la société Structure et Habitat n'a pas exercé dans les conditions légale l'exercice du droit de repentir, il doit cependant être constaté qu'elle n'est pas tenue de payer l'indemnité d'éviction qui est fixée dans le cadre des relations procédurales entre la SCI [Z] et la société [E] [Y], et qu'elle ne saurait dans ces conditions être légitime à solliciter l'indemnisation d'un préjudice qui découlerait du non exercice du droit de repentir ou de la perte de chance de l'exercer utilement, préjudice inexistant en l'espèce. 



La société Structure et Habitat sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre dirigée à l'encontre de la SCI [Z], étant ainsi ajouté au jugement entrepris. 



Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel, les parties seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d'appel.



La SCI [Z] sera condamné aux dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 10 juillet 2023 hormis en ce qu'il a condamné la SCI [Z] à payer à la SARL [E] [Y] la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens,



Et statuant de nouveau des chefs infirmés, 



CONDAMNE la SCI [Z] à payer à la SARL [E] [Y] la somme de 44 250€ au titre de l'indemnité d'éviction et des frais de réinstallation, 



Et y ajoutant,



DEBOUTE la SARL [E] [Y] de sa demande tendant à prononcer le sursis à statuer sur l'exercice du droit de repentir,



CONSTATE que la SCI Structure et Habitat n'a pas valablement exercé son droit de repentir,



DEBOUTE la SARL [E] [Y] de sa demande tendant à condamner solidairement la SCI Structure et Habitat et à dire la décision indivisible entre les parties SCI [Z] et SCI Structure et Habitat,



DEBOUTE la société Structure et Habitat de ses demandes subsidiaires indemnitaires dirigées à l'encontre de la SCI [Z], 



DEBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d'appel,



CONDAMNE la SCI [Z] aux dépens d'appel. 





En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.



La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM

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Mise à jour de la source le 2026-08-20T16:35:18.382Z.