Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 2, 9 juillet 2026, n° 25/00612

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 2



ARRÊT DU 09/07/2026





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MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 25/00612 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WAEE



Jugement rendu le 12 décembre 2024 par le tribunal judiciaire d'Arras







APPELANT



Monsieur [E] [J]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représenté par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



INTIMÉ



Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] représenté par son syndic la [1], pris en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 3]

[Adresse 3]



représentée par Me Jeanne Fayeulle, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 13 janvier 2026 tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller











ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 après prorogation du délibéré en date du 02 avril 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 décembre 2025 



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Rappel des faits et de la procédure



[F] [Y] et [B] [K] épouse [Y] ont été propriétaires de différents lots au sein de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3].



M. [E] [J] a été institué légataire à titre universel par testament authentique du 04 novembre 2013 reçu par Me [I], notaire à [Localité 2].



[F] [Y] est décédé le [Date décès 1] 2017, [B] [K] épouse [Y] est décédée le [Date décès 2] 2018.



A leur décès, Me [R] [U] a établi un acte de notoriété aux termes duquel M. [E] [J] est désigné légataire universel.



Par acte authentique reçu le 22 août 2018 par Me [U] M. [J] a déclaré accepter le legs à concurrence de l'actif net.



Par ordonnances des 15 novembre 2018, des 24 janvier et 12 septembre 2019, le président du tribunal judiciaire d'Arras a prorogé le délai pour faire inventaire.



Par lettre recommandée avec accusé réception reçue le 29 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [J] de payer la somme de 10 261,28 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété impayé.



Par courrier du 29 novembre 2019, M . [J] a invité le syndicat des copropriétaires à se rapprocher du notaire en charge de la succession.



Par actes d'huissier de justice du 24 juillet 2020, M. [J] a été sommé d'opter pour les successions dans un délai de 2 mois.



Par ordonnance du 08 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire d'Arras a prorogé le délai pour opter de six mois sur le fondement du 790 du code civil.



Par courrier du 15 septembre 2020, M. [J] a informé le syndic du syndicat des copropriétaires de ce qu'il avait accepté la succession à concurrence de l'actif net.



Par courrier du 26 février 2021, la direction générale des finances publiques a indiqué à M. [J] qu'il était réputé légataire universel faute de déclaration et de publication de l'acceptation à concurrence de l'actif net 







Par jugement du 12 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire d'Arras, dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, a :


Dit n'y avoir à statuer sur la demande de disjonction,

Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [J] d'être garanti par Me [R] [U]-[X], Me [Q] [T] et Me [W] [L],

Condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic, la somme de 36 594,65 euros correspondant aux charges de copropriété non réglées échues et à échoir en 2025, décompte arrêté au 15 octobre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 juin 2024,

Condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] représenté par son syndic, la somme de 362 euros au titre des frais de recouvrement,

Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] de sa demande de réparation pour résistance abusive de 3 000 euros,

Condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;




Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 05 décembre 2025, M. [J] demande à la cour de :

d'infirmer intégralement le jugement du 12 décembre 2024, en ce 

qu'il a :

' Condamné M. [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 36 594.65 euros correspondant aux charges de copropriété non réglées échues et à échoir en 2025, décompte arrêté au 15 octobre 2024 et ce avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 27 juin 2024 ;

' Condamné M. [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 362 euros au titre des frais de recouvrement ;

' Condamné M. [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

' Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

' Condamné M. [E] [J] aux dépens de la présente instance.

Statuant à nouveau de ces chefs,

1. Dire et juger que M. [E] [J] ne possède pas la qualité de copropriétaire des lots sis Résidence [Adresse 2], comme en atteste le relevé de propriété du service de la publicité foncière d'[Localité 3], et, en tout état de cause, que les créances de charges antérieures au 27 juin 2019 sont prescrites ;

2. Déclarer irrecevable l'action en paiement engagée par le syndicat des copropriétaires, et subsidiairement, la dire mal fondée ;

3. Rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de l'intimé ;

4. Subsidiairement, limiter la condamnation éventuelle aux sommes postérieures au 27 juin 2019, déduction faite des frais non justifiés et des provisions 2025 ;

5. Condamner l'intimé à payer à M. [J] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Il fait valoir qu'ayant accepté la succession à concurrence de l'actif net, il ne peut être considéré comme copropriétaire au sein de la résidence, en toute hypothèse le transfert de propriété ne pouvant se faire qu'après publication à la conservation de hypothèques ce qui n'est pas le cas en l'occurrence. N'ayant pas la qualité de copropriétaire, il n'est pas débiteur des charges réclamées. Il ajoute que, dans l'hypothèse où il serait considéré comme copropriétaire, les actions personnelles du syndicat des copropriétaires se prescrivant par cinq ans, le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer le paiement des charges au-delà du 27 juin 2019, les dettes antérieures étant prescrites. Il expose avoir entrepris une action en garantie contre le notaire devant le tribunal judiciaire d'Arras car il estime que le notaire a engagé sa responsabilité en ne procédant pas aux actes de publicité requis.



Enfin il souligne que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la somme de 362 euros réclamée correspond à des frais votés en assemblée générale de copropriété.



Par conclusions remises le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'ARRAS, le 12 décembre 2024, en ce qu'il a : 

' Condamner Monsieur [E] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic [1], la somme de36 594.65 euros , correspondant aux charges de copropriétés non réglées échues et à échoir en 2025, décompte arrêté au 15 octobre 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 juin 2024 ; 

 

' Sauf à actualiser le montant de la dette au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 36 592.65 euros arrêtée au 16 juin 2025 avec intérêts judiciaires à compter du 27 juin 2024 ; 

 

' Condamner Monsieur [E] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic [1], la somme de 362 euros au titre des frais de recouvrement ; 

' Sauf à la rectifier à la somme de 364 euros ; 

' Condamner Monsieur [E] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic [1], la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

' Condamner Monsieur [E] [J] aux dépens de l'instance ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

' Débouter M. [E] [J] de toutes demandes, fins et conclusions ; 

' Condamner M. [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic [1], la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure d'appel ; 



L'intimé expose que dès lors que l'acceptation à concurrence de l'actif net n'a pas été publiée, cette déclaration n'est pas opposable aux créanciers. Par ailleurs par acte extra judiciaire du 24 juillet 2020, il a été fait sommation à M. [J] d'avoir à prendre parti sur la succession dans le délai de deux mois, or, M. [J] a sollicité par requête prorogation pour six mois du délai pour prendre parti sans informer de la sommation dont il faisait l'objet. Si l'ordonnance prorogeant le délai pour prendre parti ne mentionne pas de délai, il n'en reste pas moins que le délai de six mois a été dépassé et que M. [H] doit être réputé avoir accepté purement et simplement la succession et doit répondre des dettes.



S'agissant de la dette réclamée, le syndicat des copropriétaires déclare en justifier. Concernant de la prescription invoquée il considère que la désignation d'un administrateur de la succession par le tribunal le 05 août 2021 a suspendu la prescription jusqu'au 18 décembre 2023, l'action en paiement engagée le 27 juin 2024 a de nouveau interrompu la prescription.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 décembre 2025.



Motifs de la décision




Sur la qualité de copropriétaire de M. [J]




Aux termes de l'article 768 du code civil « l'héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l'actif net lorsqu'il a une vocation universelle ou à titre universel.

Est nulle l'option conditionnelle ou à terme. »



L'article 771 du code civil dispose que « l'héritier ne peut être contraint à opter avant l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession.

A l'expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l'initiative d'un créancier de la succession, d'un cohéritier, d'un héritier de rang subséquent ou de l'Etat. »



Selon l'article 772 du même code « dans les deux mois qui suivent la sommation, l'héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu'il n'a pas été en mesure de clôturer l'inventaire commencé ou lorsqu'il justifie d'autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu'à la décision du juge saisi.

A défaut d'avoir pris parti à l'expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l'héritier est réputé acceptant pur et simple. »



L'article 788 du code civil prévoit que la déclaration d'acceptation de la succession à concurrence de l'actif net doit être faite au greffe du tribunal judiciaire dans le ressort duquel la succession est ouverte ou devant notaire. Cette déclaration est enregistrée et fait l'objet d'une publicité nationale, qui peut être faite par voie électronique. »



L'article 789 du code civil dispose que « la déclaration est accompagnée ou suivie de l'inventaire de la succession qui comporte une estimation, article par article, des éléments de l'actif et du passif.

L'inventaire est établi par un commissaire-priseur judiciaire, un huissier ou un notaire, selon les lois et règlements applicables à ces professions. »



L'article 1334 du code de procédure civile dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que « la déclaration d'acceptation à concurrence de l'actif net faite au greffe du tribunal de grande instance ou devant notaire indique les nom, prénoms et profession de l'héritier, son élection de domicile ainsi que la qualité en vertu de laquelle il est appelé à la succession.



Le notaire auprès de qui la déclaration est faite informe l'héritier de l'obligation de publicité prévue au troisième alinéa de l'article 1335. Dans le mois de la déclaration, le notaire en adresse copie au tribunal de grande instance dans le ressort duquel la succession s'est ouverte.



Le greffe inscrit la déclaration dans un registre tenu à cet effet et en donne récépissé au déclarant ou au notaire. Il informe l'héritier de l'obligation de publicité prévue au troisième alinéa de l'article 1335.

Les cohéritiers, les créanciers successoraux et les légataires peuvent, sur justification de leur titre, consulter la partie du registre relative à la succession en cause. »



L'article 1335 du même code régit les formes de la publicité.



L'article 792-2 du code civil énonce que « à compter de sa publication et pendant le délai prévu à l'article 792, la déclaration arrête ou interdit toute voie d'exécution et toute nouvelle inscription de sûreté de la part des créanciers de la succession, portant tant sur les meubles que sur les immeubles.

Toutefois, pour l'application des dispositions de la présente section et sous réserve de la signification prévue à l'article 877, les créanciers saisissants sont considérés comme titulaires de sûretés sur les biens et droits antérieurement saisis. »



En l'espèce, il ressort des écritures et des pièces communiquées que M. [J] a déclaré accepter la succession à concurrence de l'actif net par déclaration du 21 août 2018 reçue par Me [U] [X], notaire à [Localité 4].



Toutefois cette déclaration n'a pas été publiée, permettant ainsi au syndicat des copropriétaires à poursuivre le paiement de sa créance.



Il ressort des pièces produites par M. [J] qu'à l'issue du délai de quatre mois prévu à l'article 771 du code civil, M. [J] invoquant des motifs liés à la composition de la succession, a sollicité du président du tribunal des délais supplémentaires qui lui ont été accordés pour six mois par ordonnances des 15 novembre 2018, 24 janvier 2019, 12 septembre 2019.



Par acte extra-judiciaire du 24 juillet 2020, conformément aux dispositions de l'article 772 du code civil, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à M. [J] d'avoir à prendre parti sur la succession dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.



Par requête déposée le 04 septembre 2020, M. [J] a sollicité un nouveau délai de six mois pour achever l'inventaire.



L'ordonnance du 08 septembre 2020 fait droit à cette requête sans préciser le délai accordé.



En toute hypothèse, statuant sur requête le président du tribunal judiciaire ne pouvait accorder un délai supérieur à celui sollicité, dès lors l'omission dans l'ordonnance a seulement pour effet de considérer qu'un délai de six mois a été accordé. Ce délai expirait le 08 mars 2021.



Or ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires à l'issue du délai de 6 mois à compter de la requête , M. [J] n'a pas pris position ni fourni l'inventaire requis en sorte qu'il est réputé avoir accepté la succession purement et simplement et est à ce titre tenu des dettes de la succession, conformément aux dispositions de l'article 785 al 1 du code civil.



Le jugement doit être confirmé le tribunal ayant en outre relevé que par jugement du 10 mars 2022, il a été ordonné au syndicat des copropriétaires la remise des clés des lots à M. [J], confirmant ainsi l'acceptation pure et simple de la succession.




Sur la prescription de l'action en recouvrement de charges




Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 « les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Aux termes de l'article 2224 du code civil « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »



L'article 2234 du code civil énonce que « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. »



En l'espèce, les délais accordés à M. [J] par les ordonnances successives ont constitué un empêchement légal pour le syndicat des copropriétaires d'agir en recouvrement de sa créance, les délai accordés pour faire inventaire ayant été prorogés depuis le 15 novembre 2018 jusqu'au 08 mars 2021, la prescription n'a commencé à courir qu'à compter de cette date, l'action en recouvrement des charges ayant été engagée le 27 juin 2024, aucune prescription n'est encourue.




Sur le montant de la créance




Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose s'agissant des charges que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (') »

 

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux, mentionné à l'article 14-2-1, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 



Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 





En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. 



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifient des procès-verbaux d'assemblée générale approuvés les 7 avril 2016, 16 mars 2017, 29 mars 2018, 8 avril 2019, 5 octobre 2020, 10 novembre 2020, 12 mai 2021, 7 juillet 2021, 23 juin 2022, 20 juin 2023, 21 mai 2024 et 11 juin 202 ;



Les décomptes de charges, provisions et appels de fonds correspondant aux lots dont M. [J] est propriétaire, sont produits par le syndicat des copropriétaires ; il en ressort que l'appelant est redevable au 15 juin 2025 d'une dette de 34 668,49 euros au titre des charges outre 364 euros au titre des frais de mises en demeure.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] au paiement de cette somme.




Sur l'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires 




Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-Il.

Il résulte de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu'il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés. (Civ 3e 15 janvier 2026 pourvoi n° 23-23534)



Le syndicat des copropriétaires sollicite l'actualisation de sa créance au titre des provisions de charges non encore échues pour les 3ème et 4ème trimestres 2025.



Si le syndicat des copropriétaires justifie bien de l'approbation du budget provisionnel pour 2025 par l'assemblée générale du 21 mai 2024, il ne justifie pas d'une mise en demeure pour les sommes ainsi réclamées sera débouté de cette demande, le jugement étant infirmé de ce chef.









-Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ces dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.



M. [J] qui succombe en son appel sera condamné aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 1 500 euros.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire d'Arras le 12 décembre 2024 en ce qu'il a :




condamné M. [E] [J] au paiement des arriérés de charges à hauteur de 34 304,49 euros outre 364 euros correspondant aux charges échues ainsi qu'aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 27 juin 2024,

condamné M. [E] [J] aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2],




Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 2 288,16 euros au titre des provisions de charges non encore échues ;



Condamne M. [E] [J] aux dépens de l'instance d'appel,



Condamne M. [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







Le greffier













La présidente



























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.