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Décision de justice

Cour d'appel de Rennes, 4ème Chambre, 9 juillet 2026, n° 25/03632

AutreContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE





Par acte du 13 janvier 2021, M. [P] [B] et Mme [J] [G] ont confié, en qualité de maître de l'ouvrage, à la société à responsabilité limitée (SARL) Compagnie Nantaise de Construction, agissant sous l'enseigne 'Maison Lemasson', la réalisation de travaux de construction d'une maison individuelle sis [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5].



A la suite de l'obtention du permis de construire, les maîtres de l'ouvrage ont sollicité du constructeur son transfert au profit de la Société Civile Immobilière (SCI) Abec. Ce changement de maître de l'ouvrage a donné lieu à un avenant au contrat de construction signé le 21 juillet 2021.



Suivant un courrier du 2 décembre 2021, la SARL Compagnie Nantaise de Construction a informé M. [P] [B] et Mme [J] [G] que le dossier de demande de permis de construire présenté par une personne morale devait être établi par un architecte et qu'aucun architecte n'avait accepté de reprendre le projet. 



Les premiers maîtres de l'ouvrage ont maintenu leur demande de transfert. 



Suivant un acte d'huissier du 7 avril 2022, M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec ont fait assigner la SARL Compagnie Nantaise de Construction devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir la résiliation judiciaire du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) signé le 13 janvier 2021. 



Par jugement en date du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- déclaré caduc le contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société Abec et la société Compagnie Nantaise de Construction du fait de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; 

- rejeté la demande en paiement de pénalités de retard formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec contre la société Compagnie Nantaise de Construction ;

- rejeté la demande formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de restituer la somme de 2.000 euros versée par la société Compagnie Nantaise de Construction ; 

- rejeté la demande en paiement formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec en paiement par la société Compagnie Nantaise de Construction, d'une somme de 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue ;

- rejeté la demande formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de paiement de la société Compagnie Nantaise de Construction d'une somme de 5 420 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 5] ; 

- condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 3 000 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de la perte de chance de mener à bien un projet à un coût équivalent à celui arrêté dans le contrat signé le 13 janvier 2021, subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil pour l'obtention du permis de construire ;

- condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1 000 € à M. [P] [B] et Mme [J] [G] au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil ;

- rejeté la demande formée par la société Compagnie Nantaise de Construction contre M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec en paiement d'une indemnité au titre de la résiliation du contrat ; 

- condamné la société Compagnie Nantaise de Construction aux dépens et à verser la somme de 2.000 euros à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté la demande de la société Compagnie Nantaise de Construction au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dit que l'exécution provisoire est de droit. 



M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec ont relevé appel de cette décision le 23 juin 2025 à 13 h 53 (RG 25/3632).



La société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction a également interjeté appel de cette décision le 23 juin 2025 à 22 h 31 (RG 25/3648). 



Une jonction des deux procédures est intervenue le 20 janvier 2026 sous le numéro RG 25/3632. M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec disposent donc de la qualité d'appelant alors que le constructeur dispose de celle d'intimée.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025 (procédure RG 25/3648), M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société civile immobilière Abec demandent à la cour de les déclarer bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions et de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 20 mars 2025 en ce qu'il a :

- Déclaré caduque le contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société Abec et la société Compagnie Nantaise de Construction, du fait de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire,

- Rejeté la demande en paiement de pénalités de retard formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec, contre la société Compagnie Nantaise de Construction,

- Rejeté la demande de M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec en paiement par la société Compagnie Nantaise de Construction, d'une somme de 41.210,36 € au titre du surcoût nécessaire de la construction de la maison initialement prévue,

- Rejeté la demande de M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de paiement pas la société Compagnie Nantaise de Construction d'une somme de 5.420,00 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 6],

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 3.000,00 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de la perte de chance de mener à bien un projet à un coût équivalent à celui arrêté dans le contrat signé le 13 janvier 2021, subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil pour l'obtention du permis de construire,

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1.000,00 € à M. [P] [B] et Mme [J] [G], au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil,

Statuant de nouveau ;

- débouter la SARL Compagnie Nantaise de Construction, agissant sous l'enseigne [Adresse 7], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- prononcer la résiliation du CCMI du 13 janvier 2021 aux torts exclusifs du constructeur,

- condamner la SARL Compagnie Nantaise de Construction, agissant sous le nom de [Localité 6] Lemasson, à leur régler les sommes de :

- 2 000 € au titre de la restitution de l'acompte versé à la signature du contrat,

- 31,20 € par jour de retard à compter du 24 septembre 2021, jusqu'au prononcé du jugement à intervenir,

- 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue, outre indexation ce montant sur l'indice BT01 de la construction à compter du devis de la société Villadeal, soit du 8 mars 2022 jusqu'au prononcé du jugement à intervenir,

A défaut :

- condamner le constructeur à leur régler la somme de 5 420 € au titre des frais exposés en vain pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 8],

En tout état de cause :

- condamner le constructeur à leur régler les sommes de :

- 10 000 € au titre de leur préjudice moral, 

- 8 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.



Suivant ses dernières conclusions du 3 novembre 2025, la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du 20 mars 2025, en ce qu'il a :

- Débouté M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de leur demande en paiement de pénalités de retard,

- Débouté M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de leur demande en restitution de la somme de 2 000,00 €,

- Débouté M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de leur demande en paiement d'une somme de 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue,

- Débouté M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de leur demande d'une somme de 5 420,00 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 9].

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du 20 mars 2025, en ce qu'il a :

- Déclaré caduque le contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société Abec et la société Compagnie Nantaise de Construction, du fait de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ;

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 3000 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de la perte de chance de mener à bien un projet à un coût équivalent à celui arrêté dans le contrat signé le 13 janvier 2021, subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil pour l'obtention du permis de construire ;

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1 000 € à M. [P] [B] et Mme [J] [G] au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil ;

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 2 000 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction aux dépens ;

- Rejeté la demande de la société Compagnie Nantaise de Construction tendant à la condamnation de M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec à lui verser la somme de 9 461,00€ au titre de l'indemnité de résiliation du contrat 

- Rejeté la demande de la société Compagnie Nantaise de Construction tendant à la condamnation de M. [P] [B] et Mme [J] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant de nouveau :

- débouter M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec :

- de leurs demandes fins et prétentions ;

- de leur demande de résiliation du CCMI du 13 janvier 2021 à ses torts exclusifs ;

- de leur demande en restitution de la somme de 2 000 € au titre de l'acompte versé ;

- de leur demande en paiement de pénalités de retard ;

- de leur demande en paiement d'une somme de 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue ;

- de leur demande d'une somme de 5 420 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain ;

- de leur demande d'une somme de 10 000,00€ au titre de leur préjudice moral ;

- de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux frais et dépens ;

La déclarer recevable et fondée en ses demandes ;

- voir constater que la résolution du contrat est intervenue du fait de la société Abec et de M. [P] [B], Mme [J] [G] par la délivrance de l'assignation du 7 avril 2022,

- condamner in solidum les appelants à lui payer les sommes de :

- 9 461 € au titre de l'indemnité de résolution contractuelle avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 (date de l'assignation) avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année ;

- 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société Abec, M. [P] [B] et Mme [J] [G] in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Motifs

DISCUSSION :



Sur l'anéantissement du contrat



Le tribunal a retenu :

- que le CCMI signé le 13 janvier 2021 par M. [P] [B] et Mme [J] [G] a été conclu sous conditions suspensives d'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente, de l'obtention des prêts pour le financement de la construction, de l'obtention du permis de construire, de I'obtention de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison ;

- que la SCI Abec a été créée postérieurement, soit le 3 mars 2021 et immatriculée le 4 mai 2021 ;

- qu'un message électronique adressé par le constructeur à ses clients le 25 mars 2021 évoque la signature d'un avenant dans lequel la signature de l'architecte pour la SCI est mentionnée ;

- que cet avenant établi aux noms de M. [P] [B] et de Mme [J] [G] mentionne, au titre des plus-values :'signature architecte pour SCI = compris dans le prix' ;

- qu'il apparaît ainsi que le constructeur était informé dès le mois de mars 2021 du projet de création d'une SCI et de la volonté de ses clients que cette société reprenne le projet ;

- que ce remplacement s'est finalement matérialisé dans l'avenant n°2 signé le 21 juillet 2021 dans lequel il est indiqué que M. [P] [B] et Mme [J] [G] sont remplacés par la SCI Abec dans le CCMI conclu avec la SARL Compagnie Nantaise de Construction ;

- qu'un avenant n°3 a été établi le 21 octobre 2021 au nom de la SCI Abec afin de prendre en compte l'évolution des coûts de construction, mais n'a pas été signé par le maître de l'ouvrage qui a contesté les montants de travaux indiqués ;

- que la substitution de maîtres de l'ouvrage signifie que les conditions suspensives du CCMI devaient se réaliser au nom de la SCI Abec ;

- que la SCI Abec justifie être devenue propriétaire du terrain le 02 août 2021 et a produit une offre de prêt émise le 24 juillet 2021 par la Caisse d'Epargne à son profit portant sur un montant total de 84 124,89 euros ;

- que le permis de construire aux noms de M. [P] [B] et de Mme [J] [G] a été obtenu le 16 juillet 2021 ;

- qu'aucune autorisation administrative n'a en revanche été délivrée à l'encontre de la SCI, propriétaire du terrain qui s'est substituée aux premiers maîtres de l'ouvrage ;

- que la condition suspensive n'étant pas réalisée, le CCMI est devenu sans effet ;

- qu'il appartenait certes aux maîtres de l'ouvrage initiaux, au regard de l'article 1.4 du CCMI, de fournir tous les éléments nécessaires au dépôt d'une demande de permis de construire au nom de la SCI Abec mais que le constructeur devait, en tant que professionnel, les alerter sur l'incidence de la création d'une SCI pour se substituer à eux dans le projet de construction ;

- que le constructeur aurait dû leur indiquer que cette évolution impliquait, afin de solliciter un permis de construire au nom de la SCI :

- de conclure un avenant au contrat initial pour acter ce changement de maître de l'ouvrage,

- de produire les documents nécessaires à ce changement, s'agissant notamment de ceux relatifs à la création de la SCI et de ceux permettant de démontrer que cette dernière était titulaire de droits à construire sur le terrain objet du contrat ;

- que l'examen des messages électroniques et des avenants signés faisait apparaître que M. [P] [B] et Mme [J] [G] avaient été informés que l'intervention d'un architecte était exigée pour le dépôt du permis de construire par une personne morale ;

- mais qu'aucun élément n'établissait que le constructeur les a alertés sur les difficultés rencontrées dans la recherche de cet architecte ;

- que dès lors, l'absence de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire par la SCI est imputable au constructeur ;

- que ce dernier ne démontre pas avoir entrepris des efforts pour obtenir l'autorisation administrative ;

- que la défaillance de cette condition suspensive entraîne la caducité du contrat et impose la restitution des sommes versées par les maîtres de l'ouvrage ;

- que la preuve de l'encaissement du chèque de 2 000 euros émis le 8 avril 2021 au profit du constructeur n'est pas rapportée de sorte que la demande de restitution doit être rejetée ;

- que la non réalisation de la condition suspensive ne peut constituer une cause de résiliation du contrat qui est, par définition, privé d'effet ;

- que M. [P] [B] et Mme [J] [G] ne peuvent solliciter le paiement d'indemnités de retard dès lors que les travaux n'ont pu débuter compte de l'absence de délivrance de l'autorisation administrative ; que leur demande indemnitaire à ce titre doit être rejetée.



Les premiers juges ont par conséquent relevé à l'encontre du constructeur un manquement à son devoir de conseil au stade de la réalisation des conditions suspensives. Ils ont estimé que sa responsabilité précontractuelle était engagée. S'ils ont considéré que les préjudices financiers allégués par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec n'étaient pas en lien avec ce manquement, ils ont retenu que le retard pris par le projet en raison de la défaillance du constructeur dans son devoir de conseil s'analysait en une perte de chance de mener un projet à un coût équivalent à celui prévu au CCMI du 13 janvier 2021. Ils ont condamné la SARL Compagnie Nantaise de Construction à leur verser une indemnité de 3 000 euros. 



Les appelants contestent cette décision et font valoir :

- que, conformément aux stipulations contractuelles, le constructeur se devait d'établir le dossier de demande de permis de construire ; 

- que, contrairement à ce que soutient le constructeur, celui-ci a été clairement informé par leurs soins de leur volonté de créer une SCI ;

- que la SARL Compagnie Nantaise de Construction a établi plusieurs avenants pour la substitution de maîtres de l'ouvrage ;

- qu'elle leur a annoncé sans réserve dès le 17 septembre 2021 que le permis modificatif au nom de la SCI était en cours ;

- que la SARL Compagnie Nantaise de Construction n'a en réalité formé aucune demande de permis de construire au nom du nouveau maître de l'ouvrage nonobstant les nombreuses relances qui lui ont été adressées ;

- que les fautes du constructeur sont caractérisées ;

- qu'il en résulte que l'édification de l'ouvrage n'aboutira pas ;

- que ces éléments fondent leur demande de résiliation du CCMI aux torts exclusifs de la SARL Compagnie Nantaise de Construction.



Pour sa part, le constructeur sollicite la confirmation de la décision attaquée ayant rejeté la demande de résiliation du contrat et rétorque :

- que le tribunal a déclaré caduc le CCMI, l'a condamnée au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre d'une perte de chance et de 1 000 euros au titre du préjudice moral alors que ces prétentions n'avaient pas été formulées par les parties adverses ;

- que le jugement doit dès lors être infirmé sur ce point ;

- que les travaux auraient pu débuter à la date prévue si M. [P] [B] et Mme [J] [G] n'avaient pas souhaité obtenir le transfert du permis de construire au profit de la SCI Abec ;

- que les maîtres de l'ouvrage initiaux ne lui ont jamais communiqué les documents nécessaires de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de rédiger un avenant comportant un changement de nom ;

- que M. [P] [B] et Mme [J] [G] ont signé sans réserve l'autorisation administrative qui leur a été personnellement accordée ;

- qu'elle a, dès l'avenant signé validant le remplacement de maître de l'ouvrage, recherché l'accord d'un architecte ;

- qu'aucun architecte n'a accepté de signer des plans dont il n'est pas l'auteur conformément au code de déontologie qui régit la profession ;

- que le transfert à une personne morale d'un permis de construire n'est possible que si les plans de ce permis initial ont été établis par un architecte ;

- qu'un message électronique rédigé par M. [P] [B] et Mme [J] [G] le 15 mars 2021 atteste la connaissance des maîtres de l'ouvrage de l'obligation de recourir à un architecte ;

- que l'inexécution du contrat résulte des fautes commises par ses clients.



Les éléments suivants doivent être relevés : 

 

En application des dispositions de l'article L 431-1 du Code de l'urbanisme, la demande de permis de construire déposée par une personne morale ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande.



L'article L 231-4 du code de la construction et de l'habitation dispose que le CCMI prévu à l'article L. 231-1 du même code peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ;

b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande.

Il est également énoncé que le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.



En application du dernier alinéa de l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.



A la demande de résiliation du CCMI aux torts exclusifs du constructeur émanant de Mme [J] [G], de M. [P] [B] et de la SCI Abec est opposée celle de résolution formée par l'intimée. Les parties rejettent toute caducité du contrat.



Suivant un courriel du 4 mars 2021 que le constructeur ne conteste pas avoir reçu, ce dernier était informé par ses clients de leur prise de décision quant à la création d'une SCI. Il était également demandé à la SARL Compagnie Nantaise de Construction si des éléments devaient lui être fournis.



Il doit être observé que cette SCI avait été effectivement créée la veille mais ne sera immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) que le 4 mai suivant.



Dans un message électronique du 15 mars 2021, les maîtres de l'ouvrage sollicitaient leur cocontractant, suite à un échange téléphonique, afin de connaître le tarif de 'la signature archi' ainsi que la date du dépôt du permis de construire.



Selon un nouveau courriel du 24 mars 2021, M. [P] [B] et Mme [J] [G] s'inquiétaient de l'absence de réponse sur les points évoqués ci-dessus.



En réponse, le constructeur leur adressait un avenant daté du 25 mars 2021 dans lequel figurait la mention suivante : 'signature architecte pour SCI = compris dans le prix'. Ce document a été signé par les deux parties le même jour. Le coût total de l'opération représentait dès lors, après quelques ajustements, la somme totale de 94 610,64 euros. Cet avenant a été bien réceptionné par l'intimée comme l'atteste son mail du même jour.



La substitution de maître de l'ouvrage au profit de la SCI Abec n'a été contractualisée avec le constructeur qu'à la suite d'un avenant n°2 signé le 21 juillet 2021.



Comme l'admettent les appelants dans leurs dernières conclusions, les documents relatifs à la demande d'obtention d'un permis de construire leur ont été adressés par leur cocontractant le 6 mai 2021, soit deux jours après la date de l'inscription de la SCI au RCS.



A cette dernière date, ils ne justifient cependant pas avoir transmis à la SARL Compagnie Nantaise de Construction l'extrait Kbis de la SCI Abec, voire un exemplaire de ses statuts ou tout autre élément utile.



Cette situation explique que seule une demande présentée aux noms de M. [P] [B] et de Mme [J] [G], en qualité de maîtres de l'ouvrage, a été adressée à la mairie le 21 mai 2021. 



Il apparaît ainsi que la SARL Compagnie Nantaise de Construction, tenue de respecter le délai contractuellement prévu pour l'obtention du permis de construire sous peine de caducité, a déposé une demande en ce sens au nom des deux maîtres de l'ouvrage initiaux alors qu'elle était informée par ses clients depuis la mi-mars 2021 de la possibilité d'une substitution par une SCI. Si elle ne les a effectivement pas interrogés sur ce point par la suite afin d'obtenir tous les éléments utiles pour actualiser la demande devant être présentée à l'autorité administrative, M. [P] [B] et Mme [J] [G] ne s'expliquent pas sur les raisons pour lesquelles ils n'ont pas transmis au constructeur, en réponse à son courriel du 6 mai 2021 ni même avant le mois de juillet 2021, les documents nécessaires pour procéder à la modification de l'identité du maître de l'ouvrage.



Le CCMI a été conclu sous diverses conditions suspensives, notamment celle relative à l'obtention d'un permis de construire. Ces conditions devaient être levées dans un délai de neuf mois à compter de la date de signature de l'acte, soit au plus tard le 13 octobre 2021.



Comme l'indique à raison le tribunal, la substitution de maîtres de l'ouvrage, entérinée par les parties le 21 juillet 2021, entraîne l'application des conditions suspensives du CCMI à la SCI Abec.



Or, la SARL Compagnie Nantaise de Construction ne démontre pas avoir présenté une demande à la mairie compétente avant le 13 octobre 2021 (13 janvier + 9 mois).



Lorsqu'un contrat est signé avec des conditions suspensives, chacune des parties doit apporter la preuve de la bonne exécution de ses obligations en application des dispositions de l'article 1353 du

code civil).



Si aucune des parties ne s'est prévalue de la caducité du CCMI, il ne peut être reproché au tribunal de l'avoir prononcée en raison du caractère d'ordre public des règles qui lui sont applicables. 



La question de la caducité du CCMI est désormais soumise aux débats en cause d'appel et les parties ont pu s'expliquer sur celle-ci dans leurs dernières conclusions.



Il apparaît que ni les maîtres de l'ouvrage ni le constructeur n'ont renoncé à se prévaloir de l'absence de réalisation des conditions suspensives contractuellement prévues.



En cas de pluralité de conditions, la défaillance d'une seule condition rend caduc l'intégralité du contrat (Com., 3 janvier 1991, n° 89-17.320).



En conséquence, le prononcé de la caducité du CCMI par les premiers juges sera confirmé, de même que le rejet des demandes de résiliation ou de résolution.



Le contrat étant anéanti rétroactivement et non résilié ou résolu :

- les appelants ne peuvent réclamer l'application de pénalités de retard ni soutenir que le coût de l'acquisition du terrain sur lequel devait être édifiée leur habitation constitue une dépense inutile et donc un préjudice (incluant les frais d'agence et notariés), le nouveau maître de l'ouvrage pouvant très bien, en sa qualité de propriétaire, présenter une demande de permis de construire à son nom ;

- l'intimée ne saurait solliciter le versement de la somme de 9 461 euros correspondant à 10 % du prix convenu au titre de l'indemnité contractuellement prévue.



S'il est établi qu'une modification de maîtres de l'ouvrage implique le recours aux services d'un architecte, notamment pour l'élaboration des plans, l'intimée ne justifie pas avoir démarché plusieurs d'entre-eux ni avoir essuyé un refus de leur part. Il n'a donc pas déposé une demande modificative de permis de construire alors qu'il avait l'obligation d'y procéder (entre le 21 juillet 2021 et le 13 octobre 2021). 



Comme l'observe justement le tribunal, la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire est imputable au constructeur qui n'a pas été suffisamment diligent et a ainsi manqué tant à son devoir de conseil qu'à ses obligations contractuelles. Sa responsabilité contractuelle apparaît dès lors engagée.



Les appelantes produisent un devis d'un autre constructeur en date du 8 mars 2022 portant sur l'édification d'une maison aux caractéristiques similaires selon les plans versés aux débats, le coût de l'opération apparaissant bien plus élevé (134 801 euros TTC).



Pour autant, il est établi que M. [P] [B] et Mme [J] [G], qui bénéficiaient d'un permis de construire, ont refusé de poursuivre l'opération immobilière pour des raisons qui leur sont propres et étrangères au constructeur alors qu'aucun obstacle juridique ne s'y opposait.



Ces éléments traduisent l'existence d'un préjudice subi par les appelants consécutif aux fautes commises par le constructeur relevées ci-dessus qui constitue une perte de chance de construire une maison d'habitation au nom de la SCI Abec. Cette perte de chance doit être limitée dans son quantum au regard des observations susvisées. Elle peut être chiffrée à la somme de 3 000 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.



S'agissant d'une indemnisation au titre d'une perte de chance, la somme de 3 000 euros ne portera pas intérêt sur l'indice BT 01 du coût de la construction comme le réclament les appelants.



S'agissant des autres demandes indemnitaires :



S'il est vrai que M. [P] [B] et Mme [J] [G] ont émis le 8 avril 2021 un chèque d'acompte d'un montant de 2 000 euros, ce moyen de paiement n'a jamais été encaissé par la SARL Compagnie Nantaise de Construction de sorte qu'il ne constitue pas en l'état un préjudice indemnisable. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.



Pour ce qui concerne le préjudice moral invoqué par M. [P] [B] et Mme [J] [G], aucun élément ne démontre l'existence d'une atteinte à leur honneur ou considération, voire l'existence d'un retentissement de nature psychologique. Le rejet de cette prétention sera donc également ordonné de sorte que la décision attaquée sera donc infirmée sur ce point. Elle sera en revanche confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par la SCI Abec sur ce fondement, le dispositif complétant les motifs retenus par les premiers juges.





Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Si la somme mise à la charge de la SARL Compagnie Nantaise de Construction en première instance doit être confirmée, il n'y a pas lieu en cause d'appel de mettre à la charge de l'une ou de l'autres des parties le versement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes sur ce fondement. 



Partie succombante tant en première instance qu'en appel, la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction sera condamnée au paiement des dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS





La cour :



- Infirme le jugement rendu le 20 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a condamné la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1 000 euros à M. [P] [B] et Mme [J] [G] au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ;



et, statuant à nouveau dans cette limite :



- Rejette la demande présentée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société civile immobilière Abec tendant à obtenir l'indexation de la somme de 3 000 euros sur l'indice BT 01 du coût de la construction ;



- Rejette la demande présentée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société civile immobilière Abec au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ;



- Confirme le jugement déféré pour le surplus ;



Y ajoutant ;



- Rejette les autres demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Condamne la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction au paiement des dépens d'appel.







Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
4ème Chambre





ARRÊT N° 185



N° RG 25/03632 

N° Portalis DBVL-V-B7J-WASU



(Réf 1ère instance : 22/01749)















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 JUILLET 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats, et Madame Françoise BERNARD, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 12 Mars 2026





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 11 Juin 2026 prorogée au 18 Juin 2026 puis au 25 Juin 2026 et au 09 Juillet 2026





****



APPELANTS :



Madame [J] [G]

née le 25 Juillet 1993 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Antoine LE MASSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES





Monsieur [P] [B]

né le 18 Décembre 1990 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Antoine LE MASSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES





S.C.I. ABEC

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Antoine LE MASSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉE :



COMPAGNIE NANTAISE DE CONSTRUCTION 

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 508 618 717, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Représentée par Me Quentin BLANCHET MAGON, Postulant, avocat au barreau de RENNES







EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE





Par acte du 13 janvier 2021, M. [P] [B] et Mme [J] [G] ont confié, en qualité de maître de l'ouvrage, à la société à responsabilité limitée (SARL) Compagnie Nantaise de Construction, agissant sous l'enseigne 'Maison Lemasson', la réalisation de travaux de construction d'une maison individuelle sis [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5].



A la suite de l'obtention du permis de construire, les maîtres de l'ouvrage ont sollicité du constructeur son transfert au profit de la Société Civile Immobilière (SCI) Abec. Ce changement de maître de l'ouvrage a donné lieu à un avenant au contrat de construction signé le 21 juillet 2021.



Suivant un courrier du 2 décembre 2021, la SARL Compagnie Nantaise de Construction a informé M. [P] [B] et Mme [J] [G] que le dossier de demande de permis de construire présenté par une personne morale devait être établi par un architecte et qu'aucun architecte n'avait accepté de reprendre le projet. 



Les premiers maîtres de l'ouvrage ont maintenu leur demande de transfert. 



Suivant un acte d'huissier du 7 avril 2022, M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec ont fait assigner la SARL Compagnie Nantaise de Construction devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir la résiliation judiciaire du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) signé le 13 janvier 2021. 



Par jugement en date du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- déclaré caduc le contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société Abec et la société Compagnie Nantaise de Construction du fait de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; 

- rejeté la demande en paiement de pénalités de retard formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec contre la société Compagnie Nantaise de Construction ;

- rejeté la demande formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de restituer la somme de 2.000 euros versée par la société Compagnie Nantaise de Construction ; 

- rejeté la demande en paiement formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec en paiement par la société Compagnie Nantaise de Construction, d'une somme de 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue ;

- rejeté la demande formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de paiement de la société Compagnie Nantaise de Construction d'une somme de 5 420 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 5] ; 

- condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 3 000 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de la perte de chance de mener à bien un projet à un coût équivalent à celui arrêté dans le contrat signé le 13 janvier 2021, subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil pour l'obtention du permis de construire ;

- condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1 000 € à M. [P] [B] et Mme [J] [G] au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil ;

- rejeté la demande formée par la société Compagnie Nantaise de Construction contre M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec en paiement d'une indemnité au titre de la résiliation du contrat ; 

- condamné la société Compagnie Nantaise de Construction aux dépens et à verser la somme de 2.000 euros à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté la demande de la société Compagnie Nantaise de Construction au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dit que l'exécution provisoire est de droit. 



M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec ont relevé appel de cette décision le 23 juin 2025 à 13 h 53 (RG 25/3632).



La société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction a également interjeté appel de cette décision le 23 juin 2025 à 22 h 31 (RG 25/3648). 



Une jonction des deux procédures est intervenue le 20 janvier 2026 sous le numéro RG 25/3632. M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec disposent donc de la qualité d'appelant alors que le constructeur dispose de celle d'intimée.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025 (procédure RG 25/3648), M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société civile immobilière Abec demandent à la cour de les déclarer bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions et de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 20 mars 2025 en ce qu'il a :

- Déclaré caduque le contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société Abec et la société Compagnie Nantaise de Construction, du fait de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire,

- Rejeté la demande en paiement de pénalités de retard formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec, contre la société Compagnie Nantaise de Construction,

- Rejeté la demande de M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec en paiement par la société Compagnie Nantaise de Construction, d'une somme de 41.210,36 € au titre du surcoût nécessaire de la construction de la maison initialement prévue,

- Rejeté la demande de M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de paiement pas la société Compagnie Nantaise de Construction d'une somme de 5.420,00 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 6],

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 3.000,00 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de la perte de chance de mener à bien un projet à un coût équivalent à celui arrêté dans le contrat signé le 13 janvier 2021, subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil pour l'obtention du permis de construire,

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1.000,00 € à M. [P] [B] et Mme [J] [G], au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil,

Statuant de nouveau ;

- débouter la SARL Compagnie Nantaise de Construction, agissant sous l'enseigne [Adresse 7], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- prononcer la résiliation du CCMI du 13 janvier 2021 aux torts exclusifs du constructeur,

- condamner la SARL Compagnie Nantaise de Construction, agissant sous le nom de [Localité 6] Lemasson, à leur régler les sommes de :

- 2 000 € au titre de la restitution de l'acompte versé à la signature du contrat,

- 31,20 € par jour de retard à compter du 24 septembre 2021, jusqu'au prononcé du jugement à intervenir,

- 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue, outre indexation ce montant sur l'indice BT01 de la construction à compter du devis de la société Villadeal, soit du 8 mars 2022 jusqu'au prononcé du jugement à intervenir,

A défaut :

- condamner le constructeur à leur régler la somme de 5 420 € au titre des frais exposés en vain pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 8],

En tout état de cause :

- condamner le constructeur à leur régler les sommes de :

- 10 000 € au titre de leur préjudice moral, 

- 8 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.



Suivant ses dernières conclusions du 3 novembre 2025, la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du 20 mars 2025, en ce qu'il a :

- Débouté M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de leur demande en paiement de pénalités de retard,

- Débouté M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de leur demande en restitution de la somme de 2 000,00 €,

- Débouté M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de leur demande en paiement d'une somme de 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue,

- Débouté M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de leur demande d'une somme de 5 420,00 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 9].

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du 20 mars 2025, en ce qu'il a :

- Déclaré caduque le contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société Abec et la société Compagnie Nantaise de Construction, du fait de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ;

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 3000 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de la perte de chance de mener à bien un projet à un coût équivalent à celui arrêté dans le contrat signé le 13 janvier 2021, subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil pour l'obtention du permis de construire ;

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1 000 € à M. [P] [B] et Mme [J] [G] au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil ;

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 2 000 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société Compagnie Nantaise de Construction aux dépens ;

- Rejeté la demande de la société Compagnie Nantaise de Construction tendant à la condamnation de M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec à lui verser la somme de 9 461,00€ au titre de l'indemnité de résiliation du contrat 

- Rejeté la demande de la société Compagnie Nantaise de Construction tendant à la condamnation de M. [P] [B] et Mme [J] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant de nouveau :

- débouter M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec :

- de leurs demandes fins et prétentions ;

- de leur demande de résiliation du CCMI du 13 janvier 2021 à ses torts exclusifs ;

- de leur demande en restitution de la somme de 2 000 € au titre de l'acompte versé ;

- de leur demande en paiement de pénalités de retard ;

- de leur demande en paiement d'une somme de 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue ;

- de leur demande d'une somme de 5 420 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain ;

- de leur demande d'une somme de 10 000,00€ au titre de leur préjudice moral ;

- de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux frais et dépens ;

La déclarer recevable et fondée en ses demandes ;

- voir constater que la résolution du contrat est intervenue du fait de la société Abec et de M. [P] [B], Mme [J] [G] par la délivrance de l'assignation du 7 avril 2022,

- condamner in solidum les appelants à lui payer les sommes de :

- 9 461 € au titre de l'indemnité de résolution contractuelle avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 (date de l'assignation) avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année ;

- 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société Abec, M. [P] [B] et Mme [J] [G] in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.





DISCUSSION :



Sur l'anéantissement du contrat



Le tribunal a retenu :

- que le CCMI signé le 13 janvier 2021 par M. [P] [B] et Mme [J] [G] a été conclu sous conditions suspensives d'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente, de l'obtention des prêts pour le financement de la construction, de l'obtention du permis de construire, de I'obtention de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison ;

- que la SCI Abec a été créée postérieurement, soit le 3 mars 2021 et immatriculée le 4 mai 2021 ;

- qu'un message électronique adressé par le constructeur à ses clients le 25 mars 2021 évoque la signature d'un avenant dans lequel la signature de l'architecte pour la SCI est mentionnée ;

- que cet avenant établi aux noms de M. [P] [B] et de Mme [J] [G] mentionne, au titre des plus-values :'signature architecte pour SCI = compris dans le prix' ;

- qu'il apparaît ainsi que le constructeur était informé dès le mois de mars 2021 du projet de création d'une SCI et de la volonté de ses clients que cette société reprenne le projet ;

- que ce remplacement s'est finalement matérialisé dans l'avenant n°2 signé le 21 juillet 2021 dans lequel il est indiqué que M. [P] [B] et Mme [J] [G] sont remplacés par la SCI Abec dans le CCMI conclu avec la SARL Compagnie Nantaise de Construction ;

- qu'un avenant n°3 a été établi le 21 octobre 2021 au nom de la SCI Abec afin de prendre en compte l'évolution des coûts de construction, mais n'a pas été signé par le maître de l'ouvrage qui a contesté les montants de travaux indiqués ;

- que la substitution de maîtres de l'ouvrage signifie que les conditions suspensives du CCMI devaient se réaliser au nom de la SCI Abec ;

- que la SCI Abec justifie être devenue propriétaire du terrain le 02 août 2021 et a produit une offre de prêt émise le 24 juillet 2021 par la Caisse d'Epargne à son profit portant sur un montant total de 84 124,89 euros ;

- que le permis de construire aux noms de M. [P] [B] et de Mme [J] [G] a été obtenu le 16 juillet 2021 ;

- qu'aucune autorisation administrative n'a en revanche été délivrée à l'encontre de la SCI, propriétaire du terrain qui s'est substituée aux premiers maîtres de l'ouvrage ;

- que la condition suspensive n'étant pas réalisée, le CCMI est devenu sans effet ;

- qu'il appartenait certes aux maîtres de l'ouvrage initiaux, au regard de l'article 1.4 du CCMI, de fournir tous les éléments nécessaires au dépôt d'une demande de permis de construire au nom de la SCI Abec mais que le constructeur devait, en tant que professionnel, les alerter sur l'incidence de la création d'une SCI pour se substituer à eux dans le projet de construction ;

- que le constructeur aurait dû leur indiquer que cette évolution impliquait, afin de solliciter un permis de construire au nom de la SCI :

- de conclure un avenant au contrat initial pour acter ce changement de maître de l'ouvrage,

- de produire les documents nécessaires à ce changement, s'agissant notamment de ceux relatifs à la création de la SCI et de ceux permettant de démontrer que cette dernière était titulaire de droits à construire sur le terrain objet du contrat ;

- que l'examen des messages électroniques et des avenants signés faisait apparaître que M. [P] [B] et Mme [J] [G] avaient été informés que l'intervention d'un architecte était exigée pour le dépôt du permis de construire par une personne morale ;

- mais qu'aucun élément n'établissait que le constructeur les a alertés sur les difficultés rencontrées dans la recherche de cet architecte ;

- que dès lors, l'absence de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire par la SCI est imputable au constructeur ;

- que ce dernier ne démontre pas avoir entrepris des efforts pour obtenir l'autorisation administrative ;

- que la défaillance de cette condition suspensive entraîne la caducité du contrat et impose la restitution des sommes versées par les maîtres de l'ouvrage ;

- que la preuve de l'encaissement du chèque de 2 000 euros émis le 8 avril 2021 au profit du constructeur n'est pas rapportée de sorte que la demande de restitution doit être rejetée ;

- que la non réalisation de la condition suspensive ne peut constituer une cause de résiliation du contrat qui est, par définition, privé d'effet ;

- que M. [P] [B] et Mme [J] [G] ne peuvent solliciter le paiement d'indemnités de retard dès lors que les travaux n'ont pu débuter compte de l'absence de délivrance de l'autorisation administrative ; que leur demande indemnitaire à ce titre doit être rejetée.



Les premiers juges ont par conséquent relevé à l'encontre du constructeur un manquement à son devoir de conseil au stade de la réalisation des conditions suspensives. Ils ont estimé que sa responsabilité précontractuelle était engagée. S'ils ont considéré que les préjudices financiers allégués par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec n'étaient pas en lien avec ce manquement, ils ont retenu que le retard pris par le projet en raison de la défaillance du constructeur dans son devoir de conseil s'analysait en une perte de chance de mener un projet à un coût équivalent à celui prévu au CCMI du 13 janvier 2021. Ils ont condamné la SARL Compagnie Nantaise de Construction à leur verser une indemnité de 3 000 euros. 



Les appelants contestent cette décision et font valoir :

- que, conformément aux stipulations contractuelles, le constructeur se devait d'établir le dossier de demande de permis de construire ; 

- que, contrairement à ce que soutient le constructeur, celui-ci a été clairement informé par leurs soins de leur volonté de créer une SCI ;

- que la SARL Compagnie Nantaise de Construction a établi plusieurs avenants pour la substitution de maîtres de l'ouvrage ;

- qu'elle leur a annoncé sans réserve dès le 17 septembre 2021 que le permis modificatif au nom de la SCI était en cours ;

- que la SARL Compagnie Nantaise de Construction n'a en réalité formé aucune demande de permis de construire au nom du nouveau maître de l'ouvrage nonobstant les nombreuses relances qui lui ont été adressées ;

- que les fautes du constructeur sont caractérisées ;

- qu'il en résulte que l'édification de l'ouvrage n'aboutira pas ;

- que ces éléments fondent leur demande de résiliation du CCMI aux torts exclusifs de la SARL Compagnie Nantaise de Construction.



Pour sa part, le constructeur sollicite la confirmation de la décision attaquée ayant rejeté la demande de résiliation du contrat et rétorque :

- que le tribunal a déclaré caduc le CCMI, l'a condamnée au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre d'une perte de chance et de 1 000 euros au titre du préjudice moral alors que ces prétentions n'avaient pas été formulées par les parties adverses ;

- que le jugement doit dès lors être infirmé sur ce point ;

- que les travaux auraient pu débuter à la date prévue si M. [P] [B] et Mme [J] [G] n'avaient pas souhaité obtenir le transfert du permis de construire au profit de la SCI Abec ;

- que les maîtres de l'ouvrage initiaux ne lui ont jamais communiqué les documents nécessaires de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de rédiger un avenant comportant un changement de nom ;

- que M. [P] [B] et Mme [J] [G] ont signé sans réserve l'autorisation administrative qui leur a été personnellement accordée ;

- qu'elle a, dès l'avenant signé validant le remplacement de maître de l'ouvrage, recherché l'accord d'un architecte ;

- qu'aucun architecte n'a accepté de signer des plans dont il n'est pas l'auteur conformément au code de déontologie qui régit la profession ;

- que le transfert à une personne morale d'un permis de construire n'est possible que si les plans de ce permis initial ont été établis par un architecte ;

- qu'un message électronique rédigé par M. [P] [B] et Mme [J] [G] le 15 mars 2021 atteste la connaissance des maîtres de l'ouvrage de l'obligation de recourir à un architecte ;

- que l'inexécution du contrat résulte des fautes commises par ses clients.



Les éléments suivants doivent être relevés : 

 

En application des dispositions de l'article L 431-1 du Code de l'urbanisme, la demande de permis de construire déposée par une personne morale ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande.



L'article L 231-4 du code de la construction et de l'habitation dispose que le CCMI prévu à l'article L. 231-1 du même code peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ;

b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande.

Il est également énoncé que le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.



En application du dernier alinéa de l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.



A la demande de résiliation du CCMI aux torts exclusifs du constructeur émanant de Mme [J] [G], de M. [P] [B] et de la SCI Abec est opposée celle de résolution formée par l'intimée. Les parties rejettent toute caducité du contrat.



Suivant un courriel du 4 mars 2021 que le constructeur ne conteste pas avoir reçu, ce dernier était informé par ses clients de leur prise de décision quant à la création d'une SCI. Il était également demandé à la SARL Compagnie Nantaise de Construction si des éléments devaient lui être fournis.



Il doit être observé que cette SCI avait été effectivement créée la veille mais ne sera immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) que le 4 mai suivant.



Dans un message électronique du 15 mars 2021, les maîtres de l'ouvrage sollicitaient leur cocontractant, suite à un échange téléphonique, afin de connaître le tarif de 'la signature archi' ainsi que la date du dépôt du permis de construire.



Selon un nouveau courriel du 24 mars 2021, M. [P] [B] et Mme [J] [G] s'inquiétaient de l'absence de réponse sur les points évoqués ci-dessus.



En réponse, le constructeur leur adressait un avenant daté du 25 mars 2021 dans lequel figurait la mention suivante : 'signature architecte pour SCI = compris dans le prix'. Ce document a été signé par les deux parties le même jour. Le coût total de l'opération représentait dès lors, après quelques ajustements, la somme totale de 94 610,64 euros. Cet avenant a été bien réceptionné par l'intimée comme l'atteste son mail du même jour.



La substitution de maître de l'ouvrage au profit de la SCI Abec n'a été contractualisée avec le constructeur qu'à la suite d'un avenant n°2 signé le 21 juillet 2021.



Comme l'admettent les appelants dans leurs dernières conclusions, les documents relatifs à la demande d'obtention d'un permis de construire leur ont été adressés par leur cocontractant le 6 mai 2021, soit deux jours après la date de l'inscription de la SCI au RCS.



A cette dernière date, ils ne justifient cependant pas avoir transmis à la SARL Compagnie Nantaise de Construction l'extrait Kbis de la SCI Abec, voire un exemplaire de ses statuts ou tout autre élément utile.



Cette situation explique que seule une demande présentée aux noms de M. [P] [B] et de Mme [J] [G], en qualité de maîtres de l'ouvrage, a été adressée à la mairie le 21 mai 2021. 



Il apparaît ainsi que la SARL Compagnie Nantaise de Construction, tenue de respecter le délai contractuellement prévu pour l'obtention du permis de construire sous peine de caducité, a déposé une demande en ce sens au nom des deux maîtres de l'ouvrage initiaux alors qu'elle était informée par ses clients depuis la mi-mars 2021 de la possibilité d'une substitution par une SCI. Si elle ne les a effectivement pas interrogés sur ce point par la suite afin d'obtenir tous les éléments utiles pour actualiser la demande devant être présentée à l'autorité administrative, M. [P] [B] et Mme [J] [G] ne s'expliquent pas sur les raisons pour lesquelles ils n'ont pas transmis au constructeur, en réponse à son courriel du 6 mai 2021 ni même avant le mois de juillet 2021, les documents nécessaires pour procéder à la modification de l'identité du maître de l'ouvrage.



Le CCMI a été conclu sous diverses conditions suspensives, notamment celle relative à l'obtention d'un permis de construire. Ces conditions devaient être levées dans un délai de neuf mois à compter de la date de signature de l'acte, soit au plus tard le 13 octobre 2021.



Comme l'indique à raison le tribunal, la substitution de maîtres de l'ouvrage, entérinée par les parties le 21 juillet 2021, entraîne l'application des conditions suspensives du CCMI à la SCI Abec.



Or, la SARL Compagnie Nantaise de Construction ne démontre pas avoir présenté une demande à la mairie compétente avant le 13 octobre 2021 (13 janvier + 9 mois).



Lorsqu'un contrat est signé avec des conditions suspensives, chacune des parties doit apporter la preuve de la bonne exécution de ses obligations en application des dispositions de l'article 1353 du

code civil).



Si aucune des parties ne s'est prévalue de la caducité du CCMI, il ne peut être reproché au tribunal de l'avoir prononcée en raison du caractère d'ordre public des règles qui lui sont applicables. 



La question de la caducité du CCMI est désormais soumise aux débats en cause d'appel et les parties ont pu s'expliquer sur celle-ci dans leurs dernières conclusions.



Il apparaît que ni les maîtres de l'ouvrage ni le constructeur n'ont renoncé à se prévaloir de l'absence de réalisation des conditions suspensives contractuellement prévues.



En cas de pluralité de conditions, la défaillance d'une seule condition rend caduc l'intégralité du contrat (Com., 3 janvier 1991, n° 89-17.320).



En conséquence, le prononcé de la caducité du CCMI par les premiers juges sera confirmé, de même que le rejet des demandes de résiliation ou de résolution.



Le contrat étant anéanti rétroactivement et non résilié ou résolu :

- les appelants ne peuvent réclamer l'application de pénalités de retard ni soutenir que le coût de l'acquisition du terrain sur lequel devait être édifiée leur habitation constitue une dépense inutile et donc un préjudice (incluant les frais d'agence et notariés), le nouveau maître de l'ouvrage pouvant très bien, en sa qualité de propriétaire, présenter une demande de permis de construire à son nom ;

- l'intimée ne saurait solliciter le versement de la somme de 9 461 euros correspondant à 10 % du prix convenu au titre de l'indemnité contractuellement prévue.



S'il est établi qu'une modification de maîtres de l'ouvrage implique le recours aux services d'un architecte, notamment pour l'élaboration des plans, l'intimée ne justifie pas avoir démarché plusieurs d'entre-eux ni avoir essuyé un refus de leur part. Il n'a donc pas déposé une demande modificative de permis de construire alors qu'il avait l'obligation d'y procéder (entre le 21 juillet 2021 et le 13 octobre 2021). 



Comme l'observe justement le tribunal, la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire est imputable au constructeur qui n'a pas été suffisamment diligent et a ainsi manqué tant à son devoir de conseil qu'à ses obligations contractuelles. Sa responsabilité contractuelle apparaît dès lors engagée.



Les appelantes produisent un devis d'un autre constructeur en date du 8 mars 2022 portant sur l'édification d'une maison aux caractéristiques similaires selon les plans versés aux débats, le coût de l'opération apparaissant bien plus élevé (134 801 euros TTC).



Pour autant, il est établi que M. [P] [B] et Mme [J] [G], qui bénéficiaient d'un permis de construire, ont refusé de poursuivre l'opération immobilière pour des raisons qui leur sont propres et étrangères au constructeur alors qu'aucun obstacle juridique ne s'y opposait.



Ces éléments traduisent l'existence d'un préjudice subi par les appelants consécutif aux fautes commises par le constructeur relevées ci-dessus qui constitue une perte de chance de construire une maison d'habitation au nom de la SCI Abec. Cette perte de chance doit être limitée dans son quantum au regard des observations susvisées. Elle peut être chiffrée à la somme de 3 000 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.



S'agissant d'une indemnisation au titre d'une perte de chance, la somme de 3 000 euros ne portera pas intérêt sur l'indice BT 01 du coût de la construction comme le réclament les appelants.



S'agissant des autres demandes indemnitaires :



S'il est vrai que M. [P] [B] et Mme [J] [G] ont émis le 8 avril 2021 un chèque d'acompte d'un montant de 2 000 euros, ce moyen de paiement n'a jamais été encaissé par la SARL Compagnie Nantaise de Construction de sorte qu'il ne constitue pas en l'état un préjudice indemnisable. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.



Pour ce qui concerne le préjudice moral invoqué par M. [P] [B] et Mme [J] [G], aucun élément ne démontre l'existence d'une atteinte à leur honneur ou considération, voire l'existence d'un retentissement de nature psychologique. Le rejet de cette prétention sera donc également ordonné de sorte que la décision attaquée sera donc infirmée sur ce point. Elle sera en revanche confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par la SCI Abec sur ce fondement, le dispositif complétant les motifs retenus par les premiers juges.





Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Si la somme mise à la charge de la SARL Compagnie Nantaise de Construction en première instance doit être confirmée, il n'y a pas lieu en cause d'appel de mettre à la charge de l'une ou de l'autres des parties le versement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes sur ce fondement. 



Partie succombante tant en première instance qu'en appel, la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction sera condamnée au paiement des dépens.







PAR CES MOTIFS





La cour :



- Infirme le jugement rendu le 20 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a condamné la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1 000 euros à M. [P] [B] et Mme [J] [G] au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ;



et, statuant à nouveau dans cette limite :



- Rejette la demande présentée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société civile immobilière Abec tendant à obtenir l'indexation de la somme de 3 000 euros sur l'indice BT 01 du coût de la construction ;



- Rejette la demande présentée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société civile immobilière Abec au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ;



- Confirme le jugement déféré pour le surplus ;



Y ajoutant ;



- Rejette les autres demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Condamne la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction au paiement des dépens d'appel.







Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L231-4, code civil 1304-6, code de l'urbanisme L431-1, code de la construction et de l'habitation L231-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-23T17:07:14.786Z.