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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Épinal, TPRX JCP, 10 juillet 2026, n° 26/00159

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 8 avril 2023, Madame [D] [M] a donné en location à Monsieur [H] [T] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre 10 euros à titre de provisions sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SAINT DIE DES VOSGES aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T], et de tous occupants de son chef du logement,
- condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 2.090 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2025 sur la somme de 1.680 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Monsieur [H] [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que la convention en date du 2 décembre 2014 conclue entre l'Etat et l'Union Economique et Sociale pour le Logement a mis en place le dispositif “VISALE” destiné à sécuriser les loyers dans le parc privé. Elle explique que toutes les opérations de ce dispositif s'effectuent exclusivement par voie dématérialisée sur les espaces sécurisés attribués aux bailleurs et locataires sur le site internet "VISALE" exploité par l'APAGL, et notamment la signature de la convention entre Action logement services et le bailleur et des quittances subrogatives. Elle avance qu'en application des articles 1366 du code civil, la signature électronique a la même valeur que la signature autographe.

Elle se prévaut de sa qualité de caution de Monsieur [H] [T] en vertu d’un contrat de cautionnement. Elle affirme qu'à la suite de divers incidents de paiement, elle a versé au propriétaire du logement loué la somme totale de 2.090 euros.

Elle fait valoir qu'en application du contrat de cautionnement, compte tenu de ce paiement, elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l'encontre de Monsieur [H] [T], et qu'elle lui a alors fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 octobre 2025 pour un montant de 1.680 euros et que faute de paiement, le bail se trouve résilié de plein droit. Elle ajoute que de nouveaux incidents de paiement sont survenus.

La cause a été évoquée à l'audience du 26 mai 2026.

La demanderesse a maintenu l'intégralité de ses prétentions et indiqué que sa créance s’élevait toujours à un montant de 2.090 euros. Elle s'en est rapporté quant à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [T], citée à étude par commissaire de justice, a comparu personnellement. Il indique avoir toujours payé son loyer mais avoir du faire face à une importante retenue de la CAF. Il délcare percevoir le RSA mais affirme débuter prochainement un emploi dans la restauration à [Localité 2]. Il affirme avoir procédé à des versement et demande a pouvoir verser des justificatifs dans le temps du délibéré. Il demande un aménagement de sa dette pour régler une somme de 50 euros par mois.

Ensuite de quoi l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Par note en délibéré autorisée dans le temps du délibéré, Monsieur [H] [T] a transmis des justificatifs de versement de 30 euros à la SAS Action Logement Services les 5 septembre et 6 octobre 2025, 50 euros le 4 juillet 2025, ainsi qu’un justificatif du fait que son virement de 30 euros en date du 5 août n’a pas pu aboutir.

Il a été statué ainsi qu’il suit :

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

I - Sur la demande principale tendant au constat de la résiliation du contrat de bail.

1) Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 

Il est constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, il la laisse subsister au profit du subrogé qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services produit aux débats un contrat de cautionnement VISALE n°A10259652695 conclu le 24 mars 2023 entre elle et Madame [D] [M]. Il résulte de ce contrat qu’il a pour objet de permettre au bailleur de bénéficier au profit de la locataire du dispositif VISALE conformément aux dispositions de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre duquel la SAS Action Logement Services se porte caution simple de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer.

Il résulte de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution, et qu’en qualité de caution qui désintéresse le bailleur, la SAS Action Logement Services, est subrogée dans les droits du bailleur. Cet article ajoute que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

En outre, selon l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre la propriétaire et la SAS Action Logement Services, dès la déclaration de l’impayé de loyer par le bailleur, la caution s’engage notamment à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SAS Action Logement Services peut exercer, en qualité de subrogée dans les droits du créancier désintéressé, outre l’action en vue de recouvrer les sommes versées, l’action en résiliation du bail afin de limiter l’accroissement de la dette. Elle a donc qualité à agir en acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et/ou en résiliation du bail en raison des loyers impayés dont elle a indemnisé le bailleur et qui n’ont pas été remboursés par le locataire.

2) Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées.


En l’espèce, l’acte introductif d’instance a été notifié à la Préfecture des Vosges le 6 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée la première fois.

En conséquence, la demande de la SAS Action Logement Services sera déclarée recevable.

3) Sur le bien fondé de l’action.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Aux termes de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit aux débats que Monsieur [H] [T] n’a pas payé scrupuleusement les loyers depuis la conclusion du bail. Il n’a donc pas respecté son obligation contractuelle de paiement des loyers.

La SAS Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative en date du 13 octobre 2025, aux termes de laquelle Madame [D] [M] reconnaît avoir reçu de la SAS Action Logement Services la somme de 2.200 euros pour les loyers de février, mars, avril et septembre 2025. Cette quittance mentionne qu’il a bien perçu ladite somme pour laquelle il subroge la SAS Action Logement Services dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

La SAS Action Logement Services produit également une attestation de créance et le détail de sa créance montrant que Monsieur [H] [T] a procédé aux paiement par carte bancaire des sommes pour lesquelles ce dernier produit les justificatifs, ramenant sa créance à la somme de 2.090 euros.

Ainsi, la SAS Action Logement Services justifie du paiement au bailleur des loyers impayés incombant à Monsieur [H] [T] en exécution du contrat de cautionnement VISALE, et donc de la subrogation conventionnelle dans les droits de Madame [D] [M], bailleur.

Le bail conclu entre Madame [D] [M] d’une part, Monsieur [H] [T] d’autre part, produit aux débats contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Etant subrogée dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services était fondée à se prévaloir de cette clause résolutoire à l’encontre des locataires. Elle a ainsi fait signifier à Monsieur [H] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire produisant les termes des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 le 14 octobre 2025. Selon le décompte des loyers produit aux débats, ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Par suite, conformément aux termes du contrat de bail, la résiliation du bail liant les parties à compter du 26 novembre 2025 sera constatée par la présente décision.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.


L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l'audience, Monsieur [H] [T] demande à ce que lui soit accordé les plus larges délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé puisque la crance de Monsieur [H] [T] ne s’est pas aggravé.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [H] [T] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;
Monsieur [H] [T] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II - Sur les demandes principales en paiement.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. 
 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Au titre des loyers impayés.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’obligation de paiement des loyers et de la provision sur charge à laquelle est tenu Monsieur [H] [T] résulte du contrat de bail produit aux débats.
 
Il résulte de ce qui précède que Monsieur [H] [T] reste devoir la somme de 2.090 euros au titre des loyers des mois de février, mars, avril et septembre 2025.

Monsieur [H] [T] n’a pas rapporté la preuve du paiement de ces sommes à la SAS Action Logement Services.

En conséquence, Monsieur [H] [T] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2.090 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.680 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus en cas de non respecet des délais accordés.

III - Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et le coût de la notification au Préfet.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLES les demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion formées par la SAS Action Logement Services ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 avril 2023 entre Madame [D] [M] d’une part, et Monsieur [H] [T] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à la SAS Action Logement la somme de 2.090 euros au titre de l’arriéré locatif correspondant aux loyers des mois de février, mars, avril et septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025 sur la somme de 1.680 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [T] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 58 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :
- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 26 novembre 2025 ;
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [T], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Monsieur [H] [T] sera condamné à verser à la SAS Action Logement une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des VOSGES en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. 


 Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
AFFAIRE RG N° N° RG 26/00159 - N° Portalis DB3L-W-B7K-FGM4

MINUTE : 26/00118 

EN DATE DU : 10 Juillet 2026
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]

DEPARTEMENT DES VOSGES



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES/ [H] [T]



A l'audience publique du Tribunal de proximité de SAINT-DIE-DES-VOSGES, tenue le 26/05/2026 par :



Copies délivrées
le 15/07/2026

Copie exécutoire
délivrée le 15/07/2026
à Me LEMONNIER
(case de Me MARCHAL)



PRÉSIDENT : Sylvain LAMIRAL, Juge placé

GREFFIER : Dragana CVETINOVIC, Greffier



DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS plaidant, substitué par Maître Gaëlle MARCHAL, avocat au barreau de NANCY



DEFENDEUR

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant















Le Juge des contentieux de la protection, après avoir entendu les parties ou leurs représentants à l'audience publique du 26/05/2026, a statué en ces termes, les parties présentes ayant été avisées de la date du prononcé du jugement lors des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 8 avril 2023, Madame [D] [M] a donné en location à Monsieur [H] [T] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre 10 euros à titre de provisions sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SAINT DIE DES VOSGES aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T], et de tous occupants de son chef du logement,
- condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 2.090 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2025 sur la somme de 1.680 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Monsieur [H] [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que la convention en date du 2 décembre 2014 conclue entre l'Etat et l'Union Economique et Sociale pour le Logement a mis en place le dispositif “VISALE” destiné à sécuriser les loyers dans le parc privé. Elle explique que toutes les opérations de ce dispositif s'effectuent exclusivement par voie dématérialisée sur les espaces sécurisés attribués aux bailleurs et locataires sur le site internet "VISALE" exploité par l'APAGL, et notamment la signature de la convention entre Action logement services et le bailleur et des quittances subrogatives. Elle avance qu'en application des articles 1366 du code civil, la signature électronique a la même valeur que la signature autographe.

Elle se prévaut de sa qualité de caution de Monsieur [H] [T] en vertu d’un contrat de cautionnement. Elle affirme qu'à la suite de divers incidents de paiement, elle a versé au propriétaire du logement loué la somme totale de 2.090 euros.

Elle fait valoir qu'en application du contrat de cautionnement, compte tenu de ce paiement, elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l'encontre de Monsieur [H] [T], et qu'elle lui a alors fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 octobre 2025 pour un montant de 1.680 euros et que faute de paiement, le bail se trouve résilié de plein droit. Elle ajoute que de nouveaux incidents de paiement sont survenus.

La cause a été évoquée à l'audience du 26 mai 2026.

La demanderesse a maintenu l'intégralité de ses prétentions et indiqué que sa créance s’élevait toujours à un montant de 2.090 euros. Elle s'en est rapporté quant à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [T], citée à étude par commissaire de justice, a comparu personnellement. Il indique avoir toujours payé son loyer mais avoir du faire face à une importante retenue de la CAF. Il délcare percevoir le RSA mais affirme débuter prochainement un emploi dans la restauration à [Localité 2]. Il affirme avoir procédé à des versement et demande a pouvoir verser des justificatifs dans le temps du délibéré. Il demande un aménagement de sa dette pour régler une somme de 50 euros par mois.

Ensuite de quoi l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Par note en délibéré autorisée dans le temps du délibéré, Monsieur [H] [T] a transmis des justificatifs de versement de 30 euros à la SAS Action Logement Services les 5 septembre et 6 octobre 2025, 50 euros le 4 juillet 2025, ainsi qu’un justificatif du fait que son virement de 30 euros en date du 5 août n’a pas pu aboutir.

Il a été statué ainsi qu’il suit :


MOTIFS DE LA DECISION 

I - Sur la demande principale tendant au constat de la résiliation du contrat de bail.

1) Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 

Il est constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, il la laisse subsister au profit du subrogé qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services produit aux débats un contrat de cautionnement VISALE n°A10259652695 conclu le 24 mars 2023 entre elle et Madame [D] [M]. Il résulte de ce contrat qu’il a pour objet de permettre au bailleur de bénéficier au profit de la locataire du dispositif VISALE conformément aux dispositions de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre duquel la SAS Action Logement Services se porte caution simple de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer.

Il résulte de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution, et qu’en qualité de caution qui désintéresse le bailleur, la SAS Action Logement Services, est subrogée dans les droits du bailleur. Cet article ajoute que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

En outre, selon l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre la propriétaire et la SAS Action Logement Services, dès la déclaration de l’impayé de loyer par le bailleur, la caution s’engage notamment à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SAS Action Logement Services peut exercer, en qualité de subrogée dans les droits du créancier désintéressé, outre l’action en vue de recouvrer les sommes versées, l’action en résiliation du bail afin de limiter l’accroissement de la dette. Elle a donc qualité à agir en acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et/ou en résiliation du bail en raison des loyers impayés dont elle a indemnisé le bailleur et qui n’ont pas été remboursés par le locataire.

2) Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées.


En l’espèce, l’acte introductif d’instance a été notifié à la Préfecture des Vosges le 6 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée la première fois.

En conséquence, la demande de la SAS Action Logement Services sera déclarée recevable.

3) Sur le bien fondé de l’action.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Aux termes de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit aux débats que Monsieur [H] [T] n’a pas payé scrupuleusement les loyers depuis la conclusion du bail. Il n’a donc pas respecté son obligation contractuelle de paiement des loyers.

La SAS Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative en date du 13 octobre 2025, aux termes de laquelle Madame [D] [M] reconnaît avoir reçu de la SAS Action Logement Services la somme de 2.200 euros pour les loyers de février, mars, avril et septembre 2025. Cette quittance mentionne qu’il a bien perçu ladite somme pour laquelle il subroge la SAS Action Logement Services dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

La SAS Action Logement Services produit également une attestation de créance et le détail de sa créance montrant que Monsieur [H] [T] a procédé aux paiement par carte bancaire des sommes pour lesquelles ce dernier produit les justificatifs, ramenant sa créance à la somme de 2.090 euros.

Ainsi, la SAS Action Logement Services justifie du paiement au bailleur des loyers impayés incombant à Monsieur [H] [T] en exécution du contrat de cautionnement VISALE, et donc de la subrogation conventionnelle dans les droits de Madame [D] [M], bailleur.

Le bail conclu entre Madame [D] [M] d’une part, Monsieur [H] [T] d’autre part, produit aux débats contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Etant subrogée dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services était fondée à se prévaloir de cette clause résolutoire à l’encontre des locataires. Elle a ainsi fait signifier à Monsieur [H] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire produisant les termes des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 le 14 octobre 2025. Selon le décompte des loyers produit aux débats, ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Par suite, conformément aux termes du contrat de bail, la résiliation du bail liant les parties à compter du 26 novembre 2025 sera constatée par la présente décision.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.


L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l'audience, Monsieur [H] [T] demande à ce que lui soit accordé les plus larges délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé puisque la crance de Monsieur [H] [T] ne s’est pas aggravé.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [H] [T] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;
Monsieur [H] [T] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II - Sur les demandes principales en paiement.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. 
 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Au titre des loyers impayés.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’obligation de paiement des loyers et de la provision sur charge à laquelle est tenu Monsieur [H] [T] résulte du contrat de bail produit aux débats.
 
Il résulte de ce qui précède que Monsieur [H] [T] reste devoir la somme de 2.090 euros au titre des loyers des mois de février, mars, avril et septembre 2025.

Monsieur [H] [T] n’a pas rapporté la preuve du paiement de ces sommes à la SAS Action Logement Services.

En conséquence, Monsieur [H] [T] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2.090 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.680 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus en cas de non respecet des délais accordés.

III - Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et le coût de la notification au Préfet.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLES les demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion formées par la SAS Action Logement Services ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 avril 2023 entre Madame [D] [M] d’une part, et Monsieur [H] [T] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à la SAS Action Logement la somme de 2.090 euros au titre de l’arriéré locatif correspondant aux loyers des mois de février, mars, avril et septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025 sur la somme de 1.680 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [T] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 58 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :
- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 26 novembre 2025 ;
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [T], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Monsieur [H] [T] sera condamné à verser à la SAS Action Logement une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des VOSGES en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. 


 Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-15T20:47:20.454Z.