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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Épinal, TPRX JCP, 10 juillet 2026, n° 26/00567

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 31 octobre 2024, Monsieur et Madame [U] ont donné en location à Madame [I] [B] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 520 euros, outre 20 euros à titre de provisions sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SAINT DIE DES VOSGES aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l’expulsion de Madame [I] [B], et de tous occupants de son chef du logement,
- condamner Madame [I] [B] à lui payer la somme de 3.663,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2025 sur la somme de 2.422,48 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Madame [I] [B] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Madame [I] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que la convention en date du 2 décembre 2014 conclue entre l'Etat et l'Union Economique et Sociale pour le Logement a mis en place le dispositif “[C]” destiné à sécuriser les loyers dans le parc privé. Elle explique que toutes les opérations de ce dispositif s'effectuent exclusivement par voie dématérialisée sur les espaces sécurisés attribués aux bailleurs et locataires sur le site internet "[C]" exploité par l'APAGL, et notamment la signature de la convention entre Action logement services et le bailleur et des quittances subrogatives. Elle avance qu'en application des articles 1366 du code civil, la signature électronique a la même valeur que la signature autographe.

Elle se prévaut de sa qualité de caution de Madame [I] [B] en vertu d’un contrat de cautionnement. Elle affirme qu'à la suite de divers incidents de paiement, elle a versé au propriétaire du logement loué la somme totale de 3.663,35 euros.

Elle fait valoir qu'en application du contrat de cautionnement, compte tenu de ce paiement, elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l'encontre de Madame [I] [B], et qu'elle lui a alors fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2025 pour un montant de 2.422,48 euros et que faute de paiement, le bail se trouve résilié de plein droit. Elle ajoute que de nouveaux incidents de paiement sont survenus.

La cause a été évoquée à l'audience du 26 mai 2026.

La demanderesse a maintenu l'intégralité de ses prétentions et a actualisé sa créance pour un montant de 5.719,89 euros. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement.

Madame [I] [B], citée à étude par commissaire de justice, n'a pas comparu et n'était pas représenté. La décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

Ensuite de quoi l’affaire a été mise en délibéré jusqu’à ce jour pour qu’il soit statué ainsi qu’il suit:

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


I - Sur la demande principale tendant au constat de la résiliation du contrat de bail.

1) Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 

Il est constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, il la laisse subsister au profit du subrogé qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services produit aux débats un contrat de cautionnement [C] n°A10418472374 conclu le 16 octobre 2024 entre elle et Monsieur et Madame [U]. Il résulte de ce contrat qu’il a pour objet de permettre au bailleur de bénéficier au profit de la locataire du dispositif [C] conformément aux dispositions de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre duquel la SAS Action Logement Services se porte caution simple de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer.

Il résulte de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de [C] en date du 24 décembre 2015 qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution, et qu’en qualité de caution qui désintéresse le bailleur, la SAS Action Logement Services, est subrogée dans les droits du bailleur. Cet article ajoute que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

En outre, selon l’article 8.2 du contrat de cautionnement [C] conclu entre la propriétaire et la SAS Action Logement Services, dès la déclaration de l’impayé de loyer par le bailleur, la caution s’engage notamment à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SAS Action Logement Services peut exercer, en qualité de subrogée dans les droits du créancier désintéressé, outre l’action en vue de recouvrer les sommes versées, l’action en résiliation du bail afin de limiter l’accroissement de la dette. Elle a donc qualité à agir en acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et/ou en résiliation du bail en raison des loyers impayés dont elle a indemnisé le bailleur et qui n’ont pas été remboursés par le locataire.

2) Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées.



En l’espèce, l’acte introductif d’instance a été notifié à la Préfecture des Vosges le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée la première fois.

En conséquence, la demande de la SAS Action Logement Services sera déclarée recevable.

3) Sur le bien fondé de l’action.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Aux termes de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit aux débats que Madame [I] [B] n’a pas payé scrupuleusement les loyers depuis la conclusion du bail. Il n’a donc pas respecté son obligation contractuelle de paiement des loyers.

La SAS Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative en date du 15 mai 2026, aux termes de laquelle Monsieur et Madame [U] reconnaissent avoir reçu de la SAS Action Logement Services la somme de 5.843,89 euros, desquels doit être déduit un paiement de 124 euros de la locataire, soit une créance de 5.719,89 euros pour les loyers de mai 2025 à mai 2026. Cette quittance mentionne qu’il a bien perçu ladite somme pour laquelle il subroge la SAS Action Logement Services dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Ainsi, la SAS Action Logement Services justifie du paiement au bailleur des loyers impayés incombant à Madame [I] [B] en exécution du contrat de cautionnement [C], et donc de la subrogation conventionnelle dans les droits de Monsieur et Madame [U], bailleur.

Le bail conclu entre Monsieur et Madame [U] d’une part, Madame [I] [B] d’autre part, produit aux débats contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et six semaines après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Etant subrogée dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services était fondée à se prévaloir de cette clause résolutoire à l’encontre des locataires. Elle a ainsi fait signifier à Madame [I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire produisant les termes des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 le 29 mai 2024. Selon le décompte des loyers produit aux débats, ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Par suite, conformément aux termes du contrat de bail, la résiliation du bail liant les parties à compter du 10 décembre 2025 sera constatée par la présente décision.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, Madame [I] [B], absente à l'audience, ne justifie d'aucun élément démontrant une capacité financière à reprendre le paiement des loyers et à s'acquitter de la dette.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Madame [I] [B] de libérer les locaux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef. A défaut d’exécution volontaire, il pourra être procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles L411-1 et suivants et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution.


II - Sur les demandes principales en paiement.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. 
 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Au titre des loyers impayés.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’obligation de paiement des loyers et de la provision sur charge à laquelle est tenu Madame [I] [B] résulte du contrat de bail produit aux débats.
 
Le détail de la créance daté du 20 mai 2026 produit par la SAS Action Logement Services permet d’établir qu’elle a versé au bailleur la somme totale de 5.719,89 euros au titre des loyers des mois de mars 2025 à avril 2026.

Ainsi, la SAS Action Logement Services justifie du paiement des loyers impayés incombant à Madame [I] [B] en exécution du contrat de cautionnement [C], et donc de la subrogation conventionnelle dans les droits du bailleur, à concurrence de 5.719,89 euros.

Madame [I] [B] n’a pas rapporté la preuve du paiement de ces sommes à la SAS Action Logement Services.

En conséquence, Madame [I] [B] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5.719,89 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.422,48 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.


2) Au titre des indemnités d’occupation.

A compter de la résiliation du bail, soit du 15 mai 2024, Madame [I] [B] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre, et cause un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer contractuellement convenu, soit la somme de 540 euros (provisions sur charges comprises), et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est rappelé que la SAS Action Logement Services a justifié être subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [U] au titre des indemnités d’occupation dues pour la période allant du 10 décembre 2025 au 31 mai 2026.


III - Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et le coût de la notification au Préfet.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLES les demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion formées par la SAS Action Logement Services,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 octobre 2024 entre Monsieur et Madame [U] d’une part, et Madame [I] [B] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5], à compter du 10 décembre 2025,

DIT qu'à défaut pour Madame [I] [B] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5.719,89 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés au 26 mai 2026 (échéance de mai 2026 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025 sur la somme de 2.422,48 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

FIXE à la somme de 540 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [I] [B] à compter du 10 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement,

CONDAMNE Madame [I] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des VOSGES en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. 


 Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
AFFAIRE RG N° N° RG 26/00567 - N° Portalis DB3L-W-B7K-FHPB

MINUTE : 26/00124 

EN DATE DU : 10 Juillet 2026
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]

DEPARTEMENT DES VOSGES



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES/ [I] [B]



A l'audience publique du Tribunal de proximité de SAINT-DIE-DES-VOSGES, tenue le 26/05/2026 par :



Copies délivrées
le 15/07/2026

Copie exécutoire
délivrée le 15/07/2026
à Me LEMONNIER
(case de Me MARCHAL)



PRÉSIDENT : Sylvain LAMIRAL, Juge placé

GREFFIER : Dragana CVETINOVIC, Greffier



DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS plaidant, substitué par Maître Gaëlle MARCHAL, avocat au barreau de NANCY



DEFENDERESSE

Madame [I] [B], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 2]

non comparante














Le Juge des contentieux de la protection, après avoir entendu les parties ou leurs représentants à l'audience publique du 26/05/2026, a statué en ces termes, les parties présentes ayant été avisées de la date du prononcé du jugement lors des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 31 octobre 2024, Monsieur et Madame [U] ont donné en location à Madame [I] [B] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 520 euros, outre 20 euros à titre de provisions sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SAINT DIE DES VOSGES aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l’expulsion de Madame [I] [B], et de tous occupants de son chef du logement,
- condamner Madame [I] [B] à lui payer la somme de 3.663,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2025 sur la somme de 2.422,48 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Madame [I] [B] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Madame [I] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que la convention en date du 2 décembre 2014 conclue entre l'Etat et l'Union Economique et Sociale pour le Logement a mis en place le dispositif “[C]” destiné à sécuriser les loyers dans le parc privé. Elle explique que toutes les opérations de ce dispositif s'effectuent exclusivement par voie dématérialisée sur les espaces sécurisés attribués aux bailleurs et locataires sur le site internet "[C]" exploité par l'APAGL, et notamment la signature de la convention entre Action logement services et le bailleur et des quittances subrogatives. Elle avance qu'en application des articles 1366 du code civil, la signature électronique a la même valeur que la signature autographe.

Elle se prévaut de sa qualité de caution de Madame [I] [B] en vertu d’un contrat de cautionnement. Elle affirme qu'à la suite de divers incidents de paiement, elle a versé au propriétaire du logement loué la somme totale de 3.663,35 euros.

Elle fait valoir qu'en application du contrat de cautionnement, compte tenu de ce paiement, elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l'encontre de Madame [I] [B], et qu'elle lui a alors fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2025 pour un montant de 2.422,48 euros et que faute de paiement, le bail se trouve résilié de plein droit. Elle ajoute que de nouveaux incidents de paiement sont survenus.

La cause a été évoquée à l'audience du 26 mai 2026.

La demanderesse a maintenu l'intégralité de ses prétentions et a actualisé sa créance pour un montant de 5.719,89 euros. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement.

Madame [I] [B], citée à étude par commissaire de justice, n'a pas comparu et n'était pas représenté. La décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

Ensuite de quoi l’affaire a été mise en délibéré jusqu’à ce jour pour qu’il soit statué ainsi qu’il suit:


MOTIFS DE LA DECISION


I - Sur la demande principale tendant au constat de la résiliation du contrat de bail.

1) Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 

Il est constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, il la laisse subsister au profit du subrogé qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services produit aux débats un contrat de cautionnement [C] n°A10418472374 conclu le 16 octobre 2024 entre elle et Monsieur et Madame [U]. Il résulte de ce contrat qu’il a pour objet de permettre au bailleur de bénéficier au profit de la locataire du dispositif [C] conformément aux dispositions de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre duquel la SAS Action Logement Services se porte caution simple de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer.

Il résulte de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de [C] en date du 24 décembre 2015 qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution, et qu’en qualité de caution qui désintéresse le bailleur, la SAS Action Logement Services, est subrogée dans les droits du bailleur. Cet article ajoute que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

En outre, selon l’article 8.2 du contrat de cautionnement [C] conclu entre la propriétaire et la SAS Action Logement Services, dès la déclaration de l’impayé de loyer par le bailleur, la caution s’engage notamment à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SAS Action Logement Services peut exercer, en qualité de subrogée dans les droits du créancier désintéressé, outre l’action en vue de recouvrer les sommes versées, l’action en résiliation du bail afin de limiter l’accroissement de la dette. Elle a donc qualité à agir en acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et/ou en résiliation du bail en raison des loyers impayés dont elle a indemnisé le bailleur et qui n’ont pas été remboursés par le locataire.

2) Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées.



En l’espèce, l’acte introductif d’instance a été notifié à la Préfecture des Vosges le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée la première fois.

En conséquence, la demande de la SAS Action Logement Services sera déclarée recevable.

3) Sur le bien fondé de l’action.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Aux termes de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit aux débats que Madame [I] [B] n’a pas payé scrupuleusement les loyers depuis la conclusion du bail. Il n’a donc pas respecté son obligation contractuelle de paiement des loyers.

La SAS Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative en date du 15 mai 2026, aux termes de laquelle Monsieur et Madame [U] reconnaissent avoir reçu de la SAS Action Logement Services la somme de 5.843,89 euros, desquels doit être déduit un paiement de 124 euros de la locataire, soit une créance de 5.719,89 euros pour les loyers de mai 2025 à mai 2026. Cette quittance mentionne qu’il a bien perçu ladite somme pour laquelle il subroge la SAS Action Logement Services dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Ainsi, la SAS Action Logement Services justifie du paiement au bailleur des loyers impayés incombant à Madame [I] [B] en exécution du contrat de cautionnement [C], et donc de la subrogation conventionnelle dans les droits de Monsieur et Madame [U], bailleur.

Le bail conclu entre Monsieur et Madame [U] d’une part, Madame [I] [B] d’autre part, produit aux débats contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et six semaines après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Etant subrogée dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services était fondée à se prévaloir de cette clause résolutoire à l’encontre des locataires. Elle a ainsi fait signifier à Madame [I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire produisant les termes des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 le 29 mai 2024. Selon le décompte des loyers produit aux débats, ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Par suite, conformément aux termes du contrat de bail, la résiliation du bail liant les parties à compter du 10 décembre 2025 sera constatée par la présente décision.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, Madame [I] [B], absente à l'audience, ne justifie d'aucun élément démontrant une capacité financière à reprendre le paiement des loyers et à s'acquitter de la dette.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Madame [I] [B] de libérer les locaux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef. A défaut d’exécution volontaire, il pourra être procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles L411-1 et suivants et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution.


II - Sur les demandes principales en paiement.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. 
 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Au titre des loyers impayés.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’obligation de paiement des loyers et de la provision sur charge à laquelle est tenu Madame [I] [B] résulte du contrat de bail produit aux débats.
 
Le détail de la créance daté du 20 mai 2026 produit par la SAS Action Logement Services permet d’établir qu’elle a versé au bailleur la somme totale de 5.719,89 euros au titre des loyers des mois de mars 2025 à avril 2026.

Ainsi, la SAS Action Logement Services justifie du paiement des loyers impayés incombant à Madame [I] [B] en exécution du contrat de cautionnement [C], et donc de la subrogation conventionnelle dans les droits du bailleur, à concurrence de 5.719,89 euros.

Madame [I] [B] n’a pas rapporté la preuve du paiement de ces sommes à la SAS Action Logement Services.

En conséquence, Madame [I] [B] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5.719,89 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.422,48 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.


2) Au titre des indemnités d’occupation.

A compter de la résiliation du bail, soit du 15 mai 2024, Madame [I] [B] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre, et cause un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer contractuellement convenu, soit la somme de 540 euros (provisions sur charges comprises), et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est rappelé que la SAS Action Logement Services a justifié être subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [U] au titre des indemnités d’occupation dues pour la période allant du 10 décembre 2025 au 31 mai 2026.


III - Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et le coût de la notification au Préfet.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLES les demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion formées par la SAS Action Logement Services,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 octobre 2024 entre Monsieur et Madame [U] d’une part, et Madame [I] [B] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5], à compter du 10 décembre 2025,

DIT qu'à défaut pour Madame [I] [B] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5.719,89 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés au 26 mai 2026 (échéance de mai 2026 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025 sur la somme de 2.422,48 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

FIXE à la somme de 540 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [I] [B] à compter du 10 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement,

CONDAMNE Madame [I] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des VOSGES en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. 


 Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-15T20:48:11.872Z.