Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 6 juillet 2026, n° 24/00215

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00215 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GRZN

NAC : 50A

JUGEMENT CIVIL
 DU 06 JUILLET 2026



DEMANDEURS

Madame [S] [Q] [E] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1] (ILE MAURICE)
Rep/assistant : Me Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [K] [A] [X] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DÉFENDERESSES

Madame [Q] [G] [O] veuve [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Vincent RICHARD de la SELASU CDLV AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.S. [Y] & ASSOCIES en la personne de Maître [D] [T] - société d’exercice libéral par actions simplifiée -
[Adresse 4]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [F] [Z] [B] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Vincent RICHARD de la SELASU CDLV AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [M] [B] épouse [J]
[Adresse 5]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Vincent RICHARD de la SELASU CDLV AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION




COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée lors des débats de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière 
assistée lors du prononcé de Madame Magalie MOLLY, greffière

*****

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Mai 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixée au 26 mai 2026 et la mise à disposition du jugement au 06 Juillet 2026. 


JUGEMENT : Contradictoire, du 06 Juillet 2026 , en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier



Copie exécutoire délivrée le : 
CCC délivrée le : 
à Maître Vincent RICHARD de la SELASU CDLV AVOCAT
Me Pierre HOARAU, Me Diane MARCHAU


*****

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu par Maître [D] [T], notaire à [Localité 6], le 24 mars 2022, Madame [S] [I] et son frère Monsieur [K] [I] (ci-après, les consorts [I]) ont signé un compromis de vente avec Mesdames [Q] [G] [O] veuve [B], [F] [Z] [B] épouse [H] et [M] [B] épouse [J], portant sur un terrain à bâtir, situé sur la commune [Localité 7], lieudit [Localité 8] [Adresse 6], cadastré section AE numéro [Cadastre 1], d’une surface de 9 ares et 41 centiares.

Le 29 août 2022, les consorts [I] déposaient une demande de permis de construire pour édifier deux maisons individuelles sur la parcelle. Par arrêté du 4 octobre 2022, le maire [Localité 7] leur délivrait un permis de construire.

Le délai pour réitérer la vente expirait le 23 décembre 2022.

La vente n’a finalement jamais été signée.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, les consorts [I] ont assigné les consorts [B] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion afin que soit prononcée la nullité de la promesse de vente et d’être indemnisés de leurs préjudices. 

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, les consorts [I] ont assigné la SELAS [Y] & ASSOCIES en intervention forcée.

Par ordonnance du 10 juin 2025, la juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2026, les consorts [I] demandent au tribunal de : 
-PRONONCER la nullité de l’acte de promesse de vente daté du 24 mars 2023, 
En conséquence, 
-CONDAMNER solidairement Mesdames [Q] [G] [O] veuve [B], [F] [Z] [B] épouse [H] et [M] [B] épouse [J] et la SELAS [Y] prise en la personne de Maître [D] [T] à verser à Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] la somme de 9.587,50 € assortie du taux d’intérêt légal calculé depuis le 13 janvier 2023, au titre de la réparation de leur préjudice financier ; 
-CONDAMNER solidairement Mesdames [Q] [G] [O] veuve [B], [F] [Z] [B] épouse [H] et [M] [B] épouse [J] et la SELAS [Y] prise en la personne de Maître [D] [T] à verser à Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] la somme de 3.000 € au titre de la réparation de leur préjudice moral ; 
-CONDAMNER solidairement Mesdames [Q] [G] [O] veuve [B], [F] [Z] [B] épouse [H] et [M] [B] épouse [J] et la SELAS [Y] prise en la personne de Maître [D] [T] à verser à Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] la somme de 4.137 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que leur consentement a été vicié lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, puisque, alors qu’ils avaient érigé la possibilité d’édifier deux logements sur la parcelle comme une condition déterminante de la vente (au sens de l’article 1112-1 du code civil), les venderesses n’ont jamais divulgué l’existence du cahier des charges du lotissement. Ils reprochent à celles-ci de n’avoir révélé l’interdiction de division parcellaire prévue au cahier des charges qu’après que la condition suspensive était levée. Ils soutiennent que s’ils avaient eu connaissance de l’interdiction de division, rendant impossible leur projet d’édifier chacun une maison sur le terrain, ils ne se seraient pas engagés. Ils soulignent que la transmission du cahier des charges du lotissement était rendue obligatoire par l’article L. 442-7 du code de l’urbanisme.
Ils reprochent au notaire d’avoir omis de vérifier les stipulations du cahier des charges par rapport à la division de la parcelle envisagée. Ils soutiennent que si le notaire ne verse aux débats aucun échange avec les venderesses dans lequel il leur réclame le cahier des charges, c’est bien qu’il a omis cette vérification, qui lui incombe pourtant pour assurer l’efficacité de l’acte reçu.
Ils demandent la réparation de leur préjudice financier lié aux frais d’architecte engagés et au dépôt de garantie versé, ainsi que de leur préjudice moral.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2026, les consorts [B] demandent au tribunal de : 
-REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par les consorts [I] contre les consorts [B], 
A titre reconventionnel, 
-CONDAMNER Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] à payer à Mesdames [G] [O], [F] [Z] [B] et [M] [B] la somme de 14.581 euros à titre de stipulation conventionnelle de pénalité,
-CONDAMNER Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] à payer à Mesdames [G] [O], [F] [Z] [B] et [M] [B] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi par les défenderesses et du caractère abusif de la procédure injustement diligentée contre elles, 
-CONDAMNER Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] à payer à Mesdames [G] [O], [F] [Z] [B] et [M] [B] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En défense, elles opposent que la seule condition déterminante stipulée dans la promesse était la construction de deux logements, mais non la division parcellaire. Elles reprochent aux demandeurs de dénaturer le compromis, qui est clair, et d’ajouter une condition qui n’y figure pas. Elles considèrent également qu’aucun dol ne peut être démontré puisque l’existence du cahier des charges n’a jamais été dissimulée, les acquéreurs ayant été mis en mesure de l’obtenir, les références de publication au SPF étant visées dans le compromis. Elles estiment que le notaire, qui savait que la parcelle faisait partie d’un lotissement, aurait dû immédiatement requérir les documents, en particulier le cahier des charges, auprès d’elles. 
Au soutien de leur demande reconventionnelle, elles font valoir que les consorts [I] ont renoncé à la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient remplies, de sorte qu’ils doivent la stipulation de pénalité, outre des dommages et intérêts.


Enfin, aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 mars 2026, la SELAS [Y] & ASSOCIES demande au tribunal de :
-DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de toutes leurs demandes dirigées contre la SELAS [Y] & ASSOCIES,
-Les CONDAMNER à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, elle oppose avoir rempli son rôle en faisant, avant la vente, les vérifications qui s’imposaient, et en révélant l’existence du cahier des charges. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026, fixant la date de mise à disposition du jugement au greffe le 6 juillet 2026. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe jusqu’au 26 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil :« [Localité 9] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
[…]
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
[…]
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
  
Aux termes de l’article 1130 du même code : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Enfin, aux termes de l’article 1137 du même code : « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »

En l’espèce, le compromis de vente signé le 24 mars 2022 qui portait sur un terrain à bâtir, comporte les stipulations suivantes : 

En page 6« Le bénéficiaire déclare qu’il entend […] affecter [le bien] à la construction de deux maisons d’habitation. »

En page 10, au titre des conditions suspensives de droit commun :« les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler […] de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et […] le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. »

En page 11, au titre des conditions suspensives particulières :« la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire, purgé de tous recours et retrait administratif, au plus tard le 24 novembre 2022 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : la construction de deux logements d’une surface d’environ 150m² pour chaque logement. »

Il ressort des pièces versées au dossier que les consorts [I] ont obtenu le 4 octobre 2022 le permis de construire qu’ils avaient sollicité, leur projet portant sur l’édification de deux villas sur la parcelle, dont ils devaient devenir propriétaires en indivision, chacun pour moitié. 

C’est au moment où le rendez-vous pour la signature de l’acte de vente était en cours de planification que l’étude notariale a indiqué aux consorts [I] l’existence du cahier des charges du lotissement prévoyant une interdiction de division des lots. En effet, l’article 4 du cahier des charges (pièce 8 des demandeurs) stipule expressément que la division des parcelles n’est pas autorisée.

Néanmoins, force est de constater qu’aucune des stipulations de la promesse ne faisait de la possibilité de diviser la parcelle une condition déterminante de la vente. Aucune des pièces du dossier n’établit la nécessité de procéder à une division juridique de la parcelle pour réaliser le projet de construction des deux logements. D’ailleurs, les consorts [I] devaient devenir propriétaires en indivision de la parcelle AE [Cadastre 1]. 

Dans ces circonstances, il ne saurait être reproché aux consorts [B] d’avoir dissimulé l’information selon laquelle le cahier des charges du lotissement interdisait la division des parcelles.

La demande de nullité de la promesse de vente ne saurait donc prospérer.

En outre, les dispositions de l’article L. 442-7 du code de l’urbanisme qui prévoient que le cahier des charges fixant les conditions de vente des lots soit remis à l’acquéreur lors de la signature de la promesse ou de l’acte de vente et qu’il leur ait été communiqué préalablement ne sauraient justifier la nullité de la promesse, dès lors que cette remise préalable peut tout aussi bien intervenir avant la signature de l’acte, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la responsabilité du notaire

Le notaire est tenu d’une obligation de garantir l’efficacité des actes qu’il rédige et d’un devoir de conseil.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, dès la signature de la promesse synallagmatique de vente, l’existence du lotissement au sein duquel le terrain vendu s’insérait était connue. Elle est mentionnée explicitement en page 5. La promesse notariée précise même que l’ensemble des pièces constitutives du lotissement a été déposé au rang des minutes de Maître [C] [U] [W] [R] notaire à [Localité 6], le 31 août 2005, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10].

Or, le notaire ne démontre pas avoir cherché à obtenir ces pièces dans le cadre de ses vérifications préalables à la signature de la promesse.

L’existence du cahier des charges n’est explicitement révélée par la notaire assistante que le 5 décembre 2022. 

Si l’étude notariale en charge de la rédaction du compromis de vente puis de la vente a manqué à ses obligations en ne communiquant que tardivement aux acquéreurs le cahier des charges du lotissement, ni le préjudice allégué ni le lien de causalité ne sont établis. En effet, aucune des pièces versées par les demandeurs n’établit la nécessité de procéder à la division de la parcelle pour construire les deux maisons d’habitation pour lesquelles ils ont obtenu un permis de construire. 

Dans ces conditions, les demandes dirigées contre le notaire ne sauraient prospérer.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [B]

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. »

Le compromis de vente litigieux prévoit en page 9 une stipulation de pénalité, d’un montant de 14 581 euros, à verser par une partie à l’autre au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies et dans l’hypothèse où elle ne régulariserait pas l’acte authentique en ne satisfaisant pas aux obligations alors exigibles. 

En l’espèce, la seule difficulté mise en avant par les consorts [I] pour refuser de réaliser la vente est celle tenant à l’interdiction de diviser la parcelle. Or, ainsi qu’il a été déjà été retenu plus haut, cette interdiction de division n’est pas en elle-même de nature à rendre le bien impropre à sa destination. Il reste tout à fait constructible avec deux logements, comme prévu au permis de construire obtenu par les consorts [I].

Ainsi, en refusant de poursuivre la réalisation de la vente, les consorts [I] ont décidé, sans motif valable, de se soustraire à leurs obligations : les consorts [B] sont donc bien fondés à leur réclamer le paiement de la stipulation de pénalité.

En revanche, faute de démontrer qu’ils subiraient un préjudice qui ne serait pas réparé par la somme contractuellement fixée, leur demande de se voir allouer également 3000 euros au titre du préjudice moral sera rejetée. Même en envisageant le fondement de la procédure abusive, les consorts [B] n’établissent pas que les consorts [I] auraient commis une faute qui aurait fait dégénérer leur droit d’agir en justice en abus. 

Sur les mesures de fin de jugement

Les consorts [I], qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2500 euros aux consorts [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SELAS [Y].


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 
REJETTE l’intégralité des demandes de dommages et intérêts formulées par Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] ;

CONDAMNE Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] à payer à Mesdames [Q] [G] [O] veuve [B], [F] [Z] [B] épouse [H] et [M] [B] épouse [J] la somme de 14 581 € (quatorze mille cinq cent quatre-vingt-un euros) à titre de stipulation de pénalité ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Mesdames [Q] [G] [O] veuve [B], [F] [Z] [B] épouse [H] et [M] [B] épouse [J] au titre de leur préjudice moral et à titre de procédure abusive ;
CONDAMNE in solidum Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] aux dépens ;
CONDAMNE in solidum Madame [S] [I] et Monsieur [K] [I] à payer à Mesdames [Q] [G] [O] veuve [B], [F] [Z] [B] épouse [H] et [M] [B] épouse [J] la somme globale de 2500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.




Et le présent jugement a été signé par Sophie PARAT, Présidente 
et Magalie MOLLY, Greffière.


La Greffière, La Présidente,






















En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et 
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 11] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.