notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 1, 16 juillet 2026, n° 25/05929

Déclare la demande ou le recours irrecevableContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 21 octobre 2024, Monsieur [E] [C] et son épouse Madame [J] [L] ont vendu à Madame [Y] [T] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1], pour une superficie de 120,94 m² comprenant 9,50 m² d’extension de mezzanine, moyennant un prix de 330.000 euros. 

Dans le cadre de la vente, les vendeurs, après avoir fait établir un premier certificat de superficie Loi Carrez le 31 mai 2024, en faisaient établir un second, daté du 29 juillet 2025 par le cabinet d’expertise immobilière EDIL, retenant la superficie loi Carrez de la mezzanine à 9,50 m². 
Après la vente, le 14 février 2025, Madame [T] faisait intervenir un diagnostiqueur, lequel relevait une superficie totale de 114,13 m² (mezzanine comprise).

Par acte introductif d’instance en date du 22 octobre 2025, Madame [Y] [T] a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier Monsieur [E] [C] et son épouse Madame [J] [L], ses vendeurs, en diminution du prix de vente sur le fondement des articles 1617 et 1619 du code civil.

Par conclusions d’incident du 12 janvier 2026, complétées par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 7 juin 2026, les époux [C] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident, sollicitant de voir :
- DÉCLARER recevable et bien fondée la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en diminution du prix de vente de Madame [Y] [T]. 
En conséquence : 
- DECLARER irrecevables les demandes formées par Madame [Y] [T] 
- CONDAMNER Madame [Y] [T] à leur payer la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 3 juin 2026, Madame [Y] [T] demande au juge de la mise en état de :
- la DECLARER recevable en son action fondée sur la responsabilité de droit commun des articles 1101 et suivants, 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1240 et 1641 du code civil
- CONDAMNER Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- RESERVER les dépens.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l’audience d’incident du 9 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans leur version modifiée par le décret n°2024-673 du 3 juillet 2024, applicable en l’espèce, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L'article 122 du code de procédure civile dispose :
« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Monsieur et Madame [C] soulèvent la prescription de l’action en diminution du prix de vente par Madame [T], l’assignation ayant été délivrée le 22 octobre 2025 soit 1 an et 1 jour après la réitération de la vente. 
Ils soutiennent en outre que son action est fondée sur le seul et unique grief d'un déficit de superficie du lot acquis et quelle que soit la qualification qu'elle entend lui donner, elle ne peut agir que sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 

Madame [T] s’est remet à la justice sur la prescription de son action sur ce fondement.
Elle soutient que la responsabilité des vendeurs peut être recherchée sur le fondement des vices cachés, dont le délai de prescription est de deux ans à compter de la découverte du vice (1648 du code civil), ou de la responsabilité contractuelle de droit commun, soumise à la prescription quinquennale de droit commun (2224 du code civil).

Un acquéreur, en cas de différence de surface de plus de 1/20ème, soit 5 %, avec les stipulations contractuelles, est fondé à solliciter la diminution du prix de vente à proportion de la surface perdue.

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez), dispose : “Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. (…)
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance”.

En l’état de l’assignation délivrée par Madame [T] le 22 octobre 2025, soit 1 an et 1 jour après la réitération de la vente, la prescription de l’action en diminution du prix de vente par Madame [T] fondée sur les articles 1617, 1619, 1622 du code civil et l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 doit être constatée.

L’action sur ce fondement doit donc être déclarée irrecevable.

Quant aux autres fondements invoqués, les articles 1101et suivants, 1217 et suivants, 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil, ils se heurtent à la règle “specialia generalibus derogant”, la loi spéciale déroge à la loi générale.

En effet, dès lors que l’action ne porte que sur un défaut de surface, l'unique fondement possible de l'action est le régime spécial de l’action en diminution de prix, instauré par la loi Carrez, disposition d'ordre public qui institue un régime dérogatoire, avec une sanction spécifique (réduction proportionnelle du prix) des conditions d'application précises (un écart supérieur à un vingtième), et un délai d'exercice strict (un an à compter de l'acte authentique), à peine de déchéance. 

Madame [T] ne peut donc se prévaloir du régime de droit commun, et n’est pas recevable à agir sur les fondements contractuels ou délictuels invoqués en invoquant un manquement du vendeur à ses obligations afin de bénéficier d'un régime de prescription plus favorable. 

Son action, quel que soit le fondement invoqué, sera dès lors déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Compte tenu de la présente décision qui met fin à l’instance, Madame [Y] [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer aux époux [C] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la Mise en Etat, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile ;

DÉCLARONS irrecevable l’action de Madame [Y] [T] ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à payer à Monsieur [E] [C] et à son épouse Madame [J] [L] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

 LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
-Pôle Civil section 1 -


TOTAL COPIES

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE transmise par RPVA 

2
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

A.J.




Numéro du répertoire général : N° RG 25/05929 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QAIS

DATE : 16 Juillet 2026
ORDONNANCE



Après débats à l’audience du 9 juin 2026

Nous, Christine CASTAING, première vice-présidente, juge de la mise en état, assistée de Cindy VELLAYE, greffier, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 16 Juillet 2026, 



DEMANDERESSE


Madame [Y] [Q] [T]
née le 23 Décembre 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEURS


Madame [J] [X] [U] [L] épouse [C]
née le 20 Octobre 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [C]
né le 07 Mars 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Doaä BENJABER, avocat au barreau de MONTPELLIER





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 21 octobre 2024, Monsieur [E] [C] et son épouse Madame [J] [L] ont vendu à Madame [Y] [T] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1], pour une superficie de 120,94 m² comprenant 9,50 m² d’extension de mezzanine, moyennant un prix de 330.000 euros. 

Dans le cadre de la vente, les vendeurs, après avoir fait établir un premier certificat de superficie Loi Carrez le 31 mai 2024, en faisaient établir un second, daté du 29 juillet 2025 par le cabinet d’expertise immobilière EDIL, retenant la superficie loi Carrez de la mezzanine à 9,50 m². 
Après la vente, le 14 février 2025, Madame [T] faisait intervenir un diagnostiqueur, lequel relevait une superficie totale de 114,13 m² (mezzanine comprise).

Par acte introductif d’instance en date du 22 octobre 2025, Madame [Y] [T] a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier Monsieur [E] [C] et son épouse Madame [J] [L], ses vendeurs, en diminution du prix de vente sur le fondement des articles 1617 et 1619 du code civil.

Par conclusions d’incident du 12 janvier 2026, complétées par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 7 juin 2026, les époux [C] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident, sollicitant de voir :
- DÉCLARER recevable et bien fondée la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en diminution du prix de vente de Madame [Y] [T]. 
En conséquence : 
- DECLARER irrecevables les demandes formées par Madame [Y] [T] 
- CONDAMNER Madame [Y] [T] à leur payer la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 3 juin 2026, Madame [Y] [T] demande au juge de la mise en état de :
- la DECLARER recevable en son action fondée sur la responsabilité de droit commun des articles 1101 et suivants, 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1240 et 1641 du code civil
- CONDAMNER Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- RESERVER les dépens.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l’audience d’incident du 9 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans leur version modifiée par le décret n°2024-673 du 3 juillet 2024, applicable en l’espèce, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L'article 122 du code de procédure civile dispose :
« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Monsieur et Madame [C] soulèvent la prescription de l’action en diminution du prix de vente par Madame [T], l’assignation ayant été délivrée le 22 octobre 2025 soit 1 an et 1 jour après la réitération de la vente. 
Ils soutiennent en outre que son action est fondée sur le seul et unique grief d'un déficit de superficie du lot acquis et quelle que soit la qualification qu'elle entend lui donner, elle ne peut agir que sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 

Madame [T] s’est remet à la justice sur la prescription de son action sur ce fondement.
Elle soutient que la responsabilité des vendeurs peut être recherchée sur le fondement des vices cachés, dont le délai de prescription est de deux ans à compter de la découverte du vice (1648 du code civil), ou de la responsabilité contractuelle de droit commun, soumise à la prescription quinquennale de droit commun (2224 du code civil).

Un acquéreur, en cas de différence de surface de plus de 1/20ème, soit 5 %, avec les stipulations contractuelles, est fondé à solliciter la diminution du prix de vente à proportion de la surface perdue.

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez), dispose : “Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. (…)
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance”.

En l’état de l’assignation délivrée par Madame [T] le 22 octobre 2025, soit 1 an et 1 jour après la réitération de la vente, la prescription de l’action en diminution du prix de vente par Madame [T] fondée sur les articles 1617, 1619, 1622 du code civil et l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 doit être constatée.

L’action sur ce fondement doit donc être déclarée irrecevable.

Quant aux autres fondements invoqués, les articles 1101et suivants, 1217 et suivants, 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil, ils se heurtent à la règle “specialia generalibus derogant”, la loi spéciale déroge à la loi générale.

En effet, dès lors que l’action ne porte que sur un défaut de surface, l'unique fondement possible de l'action est le régime spécial de l’action en diminution de prix, instauré par la loi Carrez, disposition d'ordre public qui institue un régime dérogatoire, avec une sanction spécifique (réduction proportionnelle du prix) des conditions d'application précises (un écart supérieur à un vingtième), et un délai d'exercice strict (un an à compter de l'acte authentique), à peine de déchéance. 

Madame [T] ne peut donc se prévaloir du régime de droit commun, et n’est pas recevable à agir sur les fondements contractuels ou délictuels invoqués en invoquant un manquement du vendeur à ses obligations afin de bénéficier d'un régime de prescription plus favorable. 

Son action, quel que soit le fondement invoqué, sera dès lors déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Compte tenu de la présente décision qui met fin à l’instance, Madame [Y] [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer aux époux [C] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la Mise en Etat, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile ;

DÉCLARONS irrecevable l’action de Madame [Y] [T] ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à payer à Monsieur [E] [C] et à son épouse Madame [J] [L] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

 LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT
















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1617, code civil 1622, code civil 1619). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T20:56:52.081Z.