Cour d'appel de Pau, 1ère Chambre, 16 juillet 2026, n° 24/01466

FMD/HB



Numéro 26/2031





COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre







ARRÊT DU 16/07/2026







Dossier :

N° RG 24/01466

N° Portalis DBVV-V-B7I-I3HZ





Nature affaire :



Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité















Affaire :



[F] [A]



[U] [R] épouse [A]



C/



[I] [C]



[K] [T]



[B] [X]



[O] [L]















Copie exécutoire délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * *







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 20 janvier 2026, devant :



Madame France-Marie DELCOURT, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame Hélène BRUNET, greffier, présente à l'appel des causes,





Madame France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur Patrick CASTAGNÉ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,

Madame Christine DARRIGOL, Conseillère,





qui en ont délibéré conformément à la loi.



dans l'affaire opposant :







APPELANTS :



Monsieur [F] [A]

né le 18 juillet 1954 à [Localité 1] (MAROC)

de nationalité française

[Adresse 1]



Madame [U] [R] épouse [A]

née le 13 février 1968 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 1]



Représentés par Maître Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE







INTIMÉS :



Monsieur [I] [C]

né le 20 septembre 1958 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]



Représenté par Maître Vanessa NOBLE de la SCP NOBLE-GUEROULT, avocat au barreau de BAYONNE



Monsieur [K] [T]

[Adresse 3]



Madame [B] [X]

[Adresse 3]



Représentés par Maître Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de PAU, et assistés de Maître Eric DECLETY - SELAS FIDAL, avocat au barreau de BAYONNE



Maître [O] [L]

SCP LACAZE [L] CHALVIGNAC

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU, et assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

















sur appel de la décision 

en date du 22 AVRIL 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG numéro : 18/02084 







EXPOSÉ DU LITIGE





Par acte authentique du 17 mars 2010, M. [F] [A] et son épouse, Mme [U] [R], ont fait l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 5], composé d'une propriété bâtie à usage d'habitation et d'un terrain attenant.



Le 4 décembre 2015, les époux [A] ont entrepris la division de leur parcelle cadastrée section [Cadastre 1] en deux : 

- la parcelle sur laquelle est située la maison est devenue la parcelle [Cadastre 2], 

- la seconde parcelle est devenue la parcelle [Cadastre 3].



Par acte authentique du 15 décembre 2015, reçu par Maître [O] [L], notaire à [Localité 4], les époux [A] ont vendu la parcelle [Cadastre 2] à Monsieur [I] [C]. 



Par acte authentique du 23 décembre 2015, reçu par Maître [O] [L], les époux [A] ont vendu la parcelle [Cadastre 3] à M. [K] [T] et Mme [B] [X].



En raison de la survenance d'infiltrations dans le garage de son bien, M. [C] a, par acte du 3 novembre 2016, fait assigner les époux [A] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne aux fins d'ordonner une expertise judiciaire et de décrire avec précision les réseaux d'eaux pluviales et d'eaux usées desservant les biens immobiliers respectifs et dire si les réseaux d'eaux pluviales et d'eaux usées sont séparés. 



Par ordonnance du 3 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne a fait droit à cette demande et a désigné M. [N] pour procéder à l'expertise. 



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 4 mai 2018. 



Par actes du 15 novembre 2018, M. [C] a fait assigner les époux [A] et les consorts [T]/[X] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins notamment de voir condamner solidairement les époux [A] à indemniser ses préjudices (coût des travaux qu'il a dû réaliser en urgence - installation d'une pompe de relevage, frais liés à l'entretien de la pompe, frais liés au passage d'une caméra dans la canalisation, frais liés à la réfection de l'étanchéité de la maison et préjudice de jouissance) : 

> la somme de 10 912,16 euros correspondant à une restitution d'une partie du prix de vente selon les travaux accomplis en urgence, 

> la somme de 20 229,89 euros à titre de dommages et intérêts au tire du préjudice financier,

> la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte du 27 novembre 2020, les époux [A] ont fait appeler Me [L] à la cause, aux fins d'être relevés indemnes et garantis en cas de condamnation prononcée à leur encontre. 



Par jugement contradictoire du 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a : 

- condamné les époux [A] à payer à M. [C] les sommes suivantes :

> 10 912,16 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente et correspondant aux travaux d'installation d'une pompe de relevage en urgence,

> 20 229,89 € au titre du préjudice financier (frais d'entretien de la pompe de relevage:

> 10 000 €, passage caméra dans les canalisations : 261,25 € et réfection étanchéité : 9 968,64 €),

> 5 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, 

- condamné les époux [A] à payer à M. [T] et Mme [X] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, 

- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

- débouté les époux [A] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamné les époux [A] à payer à M. [C] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [A] à payer à M. [T] et Mme [X] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné les époux [A] à payer à Maître [O] [L] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné les époux [A] aux dépens, 

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.



Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu : 

- que l'expert judiciaire a indiqué que c'est la présence de deux réseaux (eaux pluviales et eaux usées) qui ont été conservés par les époux [A] sur leur terrain initial, après avoir raccordé le réseau EU (eaux usées) au réseau général EU, qui affecte aujourd'hui les terrains vendus, qui subissent des infiltrations d'eau dans leurs sous-sols, 

- que le vice qui trouve son origine dans l'existence d'un réseau d'évacuation des eaux pluviales sur le terrain de M. [C], non raccordé à un réseau d'assainissement communal, est inhérent au bien vendu, 

- que la gravité de ce vice n'est pas contestable au regard de l'atteinte à l'usage attendu du bien vendu ; qu'en effet, en l'absence de raccordement du réseau des eaux pluviales à un réseau d'évacuation communal, l'écoulement des eaux pluviales sur le sol de la propriété vendue à M. [C] a provoqué des infiltrations dans le terrain et dans le sous-sol de l'habitation,

- qu'il n'est pas contesté que ce vice n'était pas apparent lors de l'achat puisque l'ensemble des canalisations sont enterrées et non visibles, et que l'acte de vente du 15 décembre 2015 mentionne au paragraphe assainissement : 'le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement', et que rien n'est spécifié s'agissant du système d'évacuation des eaux pluviales, 

- que la gravité du vice implique que si M. [C] en avait eu connaissance, il n'aurait pas acquis le bien ou n'aurait souhaité l'acquérir qu'à un moindre prix, 

- qu'il en résulte que les conditions de fond de la garantie des vices cachés sont réunies,

- qu'il ressort de l'acte d'acquisition des époux [A] du 17 mars 2010 que ceux-ci ne pouvaient ignorer que le système d'assainissement était composé de deux réseaux distincts et que le système d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble n'était pas conforme et n'était pas relié au système d'assainissement communal, 

- qu'ils ne pouvaient en outre ignorer que le système d'évacuation des eaux pluviales de leur propriété n'était pas conforme puisque précisément, ils ont fait réaliser des travaux de raccordement des sorties EU au réseau public d'assainissement collectif uniquement et ont fait condamner l'ensemble du réseau existant, comprenant le système d'écoulement des Eaux Pluviales (EP), 

- que dans ces conditions, les époux [A] ne pouvaient se contenter dans l'acte de vente du 15 décembre 2015 de déclarer que l'immeuble vendu n'était pas raccordé au réseau d'assainissement et que la conformité de l'installation aux normes en vigueur n'était pas garantie, et ont omis d'informer M. [C] de l'existence de deux réseaux d'évacuation et de l'absence de raccordement du réseau EP au réseau d'évacuation communal,

- qu'il en résulte que les époux [A] ont commis un dol par réticence s'agissant de l'existence des deux réseaux d'assainissement et ne peuvent donc se prévaloir de la clause limitative de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente conclu avec M. [C], 

- qu'au regard des conclusions de l'expert judiciaire et des pièces produites, les sommes demandées par M. [C], à hauteur de 10 912,16 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente et correspondant aux travaux d'installation d'une pompe de relevage en urgence, 20 229,89 € au titre du préjudice financier (frais d'entretien de la pompe de relevage, passage caméra dans les canalisations et réfection étanchéité) et 5 000 € au titre du préjudice de jouissance, sont justifiées, 

- qu'aucune faute ne saurait être retenue à l'égard de M. [C] et des consorts [T] - [S], susceptible de garantir les époux [A] des condamnations prononcées à leur encontre ou encore de retenir un partage de responsabilité, 

- qu'en effet, il ne saurait être reproché à M. [C] d'avoir rebranché le réseau d'évacuation des eaux pluviales dont il ignorait la non-conformité et le non raccordement au système communal d'évacuation des eaux pluviales, 

- que l'acte de vente du 23 décembre 2015 entre les époux [A] et les consorts [T] - [X] fait uniquement référence à une 'servitude de passage de réseau d'évacuation des eaux usées' et reste taisant s'agissant du réseau d'évacuation des eaux pluviales, alors que les époux [A] étaient parfaitement informés de ce que le système d'assainissement était composé de deux réseaux distincts (EP et EU), et que le système d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble n'était pas conforme et n'était pas relié au système d'assainissement communal,

- que les époux [A] auraient dû informer au moment de la vente les consorts [T] - [X] de la non-conformité du système d'évacuation des eaux pluviales et de l'absence de déviation du réseau d'évacuation des EP préexistant avant la division de la parcelle, mais ne rapportent pas la preuve d'avoir donné cette information, de sorte qu'ils ont manqué à leur devoir d'information et de conseil à l'égard des consorts [T] - [X],

- que si ces derniers sollicitent la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices subis durant la construction de leur maison d'habitation (problèmes d'arrivées d'eau et d'humidité à traiter), ils n'apportent pas les justificatifs chiffrés à l'appui de leur demande. Il leur sera alloué la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 

- qu'il n'est pas démontré que les époux [A] ont informé le notaire que seul le réseau d'évacuation des eaux usées avait été raccordé au réseau public et que le système d'évacuation des eaux pluviales avait été déconnecté de l'immeuble vendu à M. [C] et maintenu en l'état sur les deux parcelles, 

- qu'il en résulte qu'il n'est pas établi que le notaire Maître [L] ait commis une faute dans la rédaction de l'acte le privant de son efficacité juridique, ni qu'il ait manqué à son obligation d'éclairer les parties sur la nécessité de mentionner l'existence d'un ancien système d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales.



Par déclaration du 22 mai 2024, les époux [A] ont relevé appel de ce jugement, le critiquant dans l'ensemble de ses dispositions. 



Par ordonnance de référé du 21 novembre 2024, le Premier Président de la cour d'appel de Pau, saisi par les époux [A], les a déboutés de leur demande, en constatant que la décision entreprise n'était pas assortie de l'exécution provisoire.





Dans leurs dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2025, M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A], appelants sur appel principal et intimés sur appel incident, demandent à la cour de : 



Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, 



- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau :

À titre principal, 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées à leur encontre, 



À titre subsidiaire, 

- réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées tant par M. [C] que par M. [T] et Mme [X],

- condamner M. [T] et Mme [X] à les garantir de toute condamnation qui serait formulée à leur encontre au titre des préjudices subis par M. [C],

- condamner M. [C] à les garantir de toute condamnation qui serait formulée à leur encontre au titre des préjudices subis par M. [T] et Mme [X], 



À titre infiniment subsidiaire,

- limiter leur part de responsabilité dans les préjudices subis tant par M. [C] que par M. [T] et Mme [X] à 30 %, 

- condamner Maître [L] à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre,



En toute hypothèse,

- condamner la partie succombante à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Au soutien de leur appel, les époux [A] font valoir qu'ils n'ont jamais refait le système d'évacuation des eaux pluviales et qu'ils ont vécu pendant cinq ans dans la maison sans qu'aucun désordre ne se manifeste. Ils ajoutent qu'ils ne sont pas des professionnels du bâtiment et qu'ils ne pouvaient donc, en aucun cas, identifier le fait que les eaux pluviales de l'habitation étaient mal gérées. Ils considèrent qu'ils n'avaient donc aucun élément à communiquer à M. [C] concernant le système d'évacution des eaux pluviales et qu'aucune servitude n'avait à être réalisée entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au titre du réseau d'écoulement des eaux pluviales qui ne passait pas sur la parcelle des consorts [T] - [X]. Ils estiment que ce sont les travaux de dérivation des eaux pluviales réalisés par M. [C] qui sont à l'origine des désordres subis par ce dernier.



Ils considèrent que le tribunal judiciaire de Bayonne a retenu à tort l'application de la garantie des vices cachés à l'égard de M. [C], dès lors que l'acte notarié du 15 décembre 2015 contient une clause d'exonération de garantie, qu'ils ne sont pas des professionnels du bâtiment et que cette clause d'exonération de la garantie des vices cachés produit ses effets.



Ils ajoutent qu'ils ignoraient le fait que l'écoulement naturel des eaux pluviales par le sol pouvait être un problème et que, en tout état de cause, M. [C] a réalisé de 'façon anarchique' des travaux de dérivation des eaux pluviales. Ainsi, estimant être de bonne foi, ils considèrent que la clause d'exonération contenue dans l'acte notarié du 15 décembre 2015 doit s'appliquer.



Ils demandent en outre à la cour de rejeter la demande de M. [C] fondée sur le dol, aux motifs que ce dernier n'apporte ni la preuve de la matérialité du dol, ni la preuve de l'élément intentionnel. À cet égard, ils relèvent qu'avant l'intervention de ce dernier, l'évacuation des eaux de pluie se faisait naturellement depuis de nombreuses années sans qu'aucun désordre ne soit intervenu.



Concernant les demandes de M. [C] relatives au montant des travaux nécessaires à la réalisation d'un réseau d'écoulement et à la prise en charge de frais d'entretien de la pompe de relevage à hauteur de 500 euros par an pendant 20 ans, les époux [A] font observer que M. [C] n'apporte aucun justificatif, de sorte que la cour devra rejeter ses demandes qu'ils estiment au surplus 'exorbitantes'. Concernant la demande de dommages et intérêts formulée par M. [C] au titre du préjudice de jouissance du fait 'de nombreuses infiltrations d'eau', ils relèvent que ces infiltrations n'ont jamais été constatées par l'expert judiciaire et que cette demande est elle aussi 'exorbitante'.



Ils estiment que si, par extraordinaire, la cour considérait qu'il y avait lieu d'indemniser M. [C], ils ne pourront qu'être garantis de toute condamnation formulée à leur encontre par les consorts [T] - [X], et qu'a minima, leur part de responsabilité dans les préjudices subis par M. [C] ne saurait excéder 30 % des préjudices subis par ce dernier. Ils reprochent aux consorts [T] - [X] d'avoir condamné les canalisations sur leur terrain lors de la constrution de leur maison, sans se soucier des éventuelles conséquences de cette 'obstruction sauvage', de sorte qu'ils doivent être condamnés à les garantir de toute condamnation formulée à leur encontre.



Ils ajoutent que les consorts [T] - [X] étaient parfaitement informés de la présence de l'ancien réseau d'évacuation des eaux usées et qu'en leur qualité de vendeurs, ils n'avaient aucun élément supplémentaire à leur communiquer, de sorte que leur responsabilité ne saurait être engagée au titre d'un quelconque manquement à leur obligation de renseignement sur le fondement de l'article 1602 du code civil, que le jugement déféré doit être infirmé et que les demandes formulées par les consorts [T] - [X] doivent être rejetées. 



À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour retenait leur responsabilité, les époux [A] estiment qu'ils sont bien fondés à solliciter la garantie de Maître [L]. Ils lui reprochent d'avoir omis de faire apparaître ces travaux d'assainissement dans le paragraphe 'dispositions relatives à la construction' en page 15, ce qui aurait permis d'alerter expressément M. [C] sur ce point. Ils reprochent également à Maître [L] d'avoir omis de viser ces travaux dans l'acte de vente qu'il a rédigé au bénéfice des consorts [T] - [X]. Ils ajoutent que la défaillance de celui-ci est constitutive d'une faute en lien direct avec le préjudice prétendument allégué par M. [C] et les consorts [T]-[X].





Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2025, M. [I] [C], intimé, demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, 

- condamner solidairement les époux [A] à lui payer la somme de 10 912,16 € correspondant à une restitution d'une partie du prix de vente selon les travaux accomplis en urgence, avec intérêts au taux légal à partir de l'assignation, 

- condamner solidairement les époux [A] à lui payer la somme de 20 229,89 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier, 

- condamner solidairement les époux [A] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, 

- condamner solidairement les époux [A] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du référé et d'expertise judiciaire. 



Au soutien de ses prétentions, M. [C] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'entière responsabilité des époux [A]. Il estime être fondé à agir sur la garantie des vices cachés, sur le dol et sur le manquement de ces derniers à leurs obligations d'informations, de conseil et de mise en garde. 



Il fait valoir que s'il avait su que les eaux pluviales n'étaient pas raccordées au réseau communal et qu'elles se déversaient chez ses voisins, les consorts [T]/[X], il aurait proposé un moindre prix, ne pouvant se passer de régler ce problème d'assainissement des eaux pluviales.

Il ajoute que les vendeurs connaissaient parfaitement la situation :

> ils ont acheté la maison avec une clause notariée qui les informait d'une maison non raccordée à l'assainissement et non conforme, avec le rappel que les eaux pluviales doivent être traitées séparément des eaux usées et sans s'écouler chez le voisin, 

> ils ont créé le réseau d'assainissement des eaux usées et ont prévu une servitude,

> ils ont vendu les lots en indiquant que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement, ce qui était mensonger,

> les vendeurs ne pouvaient ignorer que l'assainissement des eaux pluviales n'était pas réglé ; ils ont pourtant vendu leur bien en prétendant le contraire.



Il conteste avoir modifié le cheminement des eaux de pluie et être responsable de travaux de dérivation des eaux pluviales ayant entraîné des désordres chez ses voisins.



Il estime que les époux [A] auraient dû informer les acquéreurs de la présence d'un réseau enterré situé sur les deux fonds vendus et qu'en conséquence, à partir du moment où ceux-ci ont manqué à leur devoir d'information et qu'ont été de mauvaise foi, la clause de non-garantie dont ils se prévalent est privée d'efficacité.





Dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2024, M. [K] [T] et Mme [B] [X], intimés sur appel principal et appelants sur appel incident, demandent à la cour de : 



Vu les articles 1134 et suivants anciens du code civil, 

Vu l'article 1602 et suivants du code civil, 

Vu les articles 637 et suivants et 686 et suivants du code civil, 



- juger mal fondé l'appel interjeté par les époux [A] à l'encontre du jugement, 

- débouter les époux [A] de leur appel et de la totalité de leurs demandes et prétentions formulées tant à titre principal qu'à titre subsidiaire à leur encontre, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [A] à leur payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, sauf à faire droit à leur appel incident et à réviser à la hausse cette indemnité, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [A] de l'ensemble de leurs demandes, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [A] à leur payer 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux dépens et a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement, 



Faisant droit à leur appel incident, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation des époux [A] à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, 



Statuant de nouveau, 

- condamner solidairement les époux [A] à leur payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, 



- condamner solidairement les époux [A] aux dépens de la procédure, y compris les frais d'expertise judiciaire de M. [N], avec distraction pour les dépens d'appel au profit de la SCP Longin [Z], Maître [Z], sur son affirmation de droit, 

- condamner solidairement les époux [A] à leur payer une nouvelle indemnité de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Au soutien de leurs prétentions, les consorts [T] - [X] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité pleine et entière des époux [A] envers eux, acheteurs de la parcelle de terrain [Cadastre 3]. Ils leur reprochent d'avoir indiscuablement manqué à leurs obligations d'information et de conseil à leur égard. Ils estiment avoir eu à subir ces arrivées d'eaux pluviales intempestives tout au long des opérations de construction de leur maion d'habitation. Ils ajoutent que les entreprises intervenantes ont été gênées par ces arrivées d'eau qui ont retard l'exécution du chantier et que les fondations de leur maison en ont été affectées, de sorte que leur préjudice est incontestable et qu'ils doivent être indemnisés à hauteur de 20 000 euros.





Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2024, Maître [O] [L], intimé, demande à la cour de : 



Vu l'article 1240 du code civil, 

Vu les articles 695 et 700 du code de procédure civile, 



À titre principal, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne de 22 avril 2024, 



À titre subsidiaire,

- dire et juger qu'il a correctement rempli sa mission et n'a commis aucune faute à l'égard des époux [A], 

- dire et juger que les préjudices allégués par les époux [A] n'ont pas été causés par les prétendues fautes qui lui sont reprochées, 



En conséquence, 

- débouter les époux [A] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre, 

En tout état de cause, 

- condamner les époux [A] au paiement de la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la partie succombante en tous les dépens. 



Au soutien de ses prétentions, Maître [L] fait notamment valoir qu'il n'a nullement manqué à son devoir de conseil. Il rappelle qu'en sa qualité de notaire, il n'est pas tenu de se déplacer sur les lieux du bien objet de la vente, dès lors que comme tous les notaires, il travaille sur titres.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025. 







MOTIFS





Sur les demandes principales des époux [A] :



Les époux [A] considèrent que le tribunal judiciaire de Bayonne a retenu à tort l'application de la garantie des vices cachés à l'égard de M. [C], dès lors que l'acte notarié du 15 décembre 2015 contient en page 12 de l'acte une clause d'exonération de garantie, qu'ils ne sont pas des professionnels du bâtiment et qu'ainsi, cette clause d'exonération de la garantie des vices cachés produit ses effets.



Ils demandent en outre à la cour de rejeter la demande de M. [C] fondée sur le dol, aux motifs que ce dernier n'apporte ni la preuve de la matérialité du dol, ni la preuve de l'élément intentionnel. À cet égard, ils relèvent qu'avant l'intervention de celui-ci, l'évacuation des eaux de pluie se faisait naturellement depuis de nombreuses années sans qu'aucun désordre ne soit intervenu.



Pour prospérer, le premier fondement invoqué par M. [C] sur la garantie des vices cachés suppose la démonstration par celui-ci de son ignorance des défauts affectant le bien vendu antérieurement à la vente, qui le rendent impropres à sa destination ou qui en diminuent tellement l'usage qu'il ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. De plus, compte tenu de la clause de non-garantie figurant à l'acte de vente, il lui incombe aussi de prouver que les vendeurs étaient de mauvaise foi en ce qu'ils connaissaient les vices ainsi définis.



Pour être retenu, le dol suppose que M. [C] démontre que les vendeurs lui ont sciemment caché des éléments qui ont été, pour lui, déterminants de son consentement en ce que, s'il les avait connus, il n'aurait pas contracté ou aurait, tout au moins, contracté à d'autres conditions.



Il ressort de l'examen des pièces du dossier et notamment de l'acte vente du 17 mars 2010 par lequel les époux [A] ont acquis de la SCI [Adresse 6] le bien immoblier situé [Adresse 5] (page 13 de l'acte) que ces derniers ne pouvaient ignorer que le système d'assainissement était composé de deux réseaux distincts, un réseau d'eaux usées et un réseau pour les eaux pluviales et que le système d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble n'était pas conforme et n'était pas relié au système d'assainissement communal. Comme l'a justement relevé le premier juge, l'acte notarié mentionne expréssement en page 13 que 'l'évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la vie publique. Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service d'assainissement communal. Le vendeur précise que l'assainissement est un assainissement autonome non conforme, dont l'ensemble sera à reconstituer selon les normes en vigueur applicables. L'acquéreur en prend acte et déclare en faire son affaire personnelle'.



Par ailleurs, dans l'acte de vente du 15 décembre 2015 par lequel M. [C] a acquis le bien des époux [A] (parcelle [Cadastre 2]), il est expressément mentionné en page 15 que 'le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente'.



Il est en outre indiqué en page 18 que 'le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur. Il déclare notamment :

- ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation, 

- qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes'.



Or, il ressort de l'expertise judiciaire que ''les époux [A], propriétaires de la parcelle [Cadastre 1], ont, avant de vendre, fait :

- déconnecter et condamner l'ancien réseau d'eaux usées au réseau public,

- intervenir M. [H] (entrepreneur) pour la mise en place d'un drain au pied d'un muret, 

- intervenir Mme [W] [Y], géomètre expert, pour réaliser le bornage correspondant aux divisions de leur terrain le 23 octobre 2015'. 



L'expert constate en page 11de son rapport que 'le fonds de M. [C] présente un réseau de canalisations enterrées constitué par un réseau d'évacuation d'eaux pluviales et par un réseau d'évacuation d'eaux usées' et que 'c'est bien la présence de ces deux réseaux qui ont été conservés par les époux [A] sur leur terrain initial qui affecte aujourd'hui les terrains vendus, et en particulier le terrain vendu aux consorts [T]-[X]'.



En réponse à la question n° 6 relative aux suggestions susceptibles de concourir à la solution du litige, notamment les imputabilités, l'expert judiciaire indique en page 16 de son rapport que 'les époux [A] ont raccordé les eaux usées de leur maison et ont laissé les réseaux des eaux usées pratiquement en l'état, enterrés. Il leur appartenait de faire le nécessaire pour dévier le réseau d'eaux pluviales de façon à ne plus affecter le terrain vendu aux consorts [T]-[X]. 

Les époux [A] n'ont pas donné les obligations d'injonction à l'égard de leurs acheteurs, M. [C] et les consorts [T]-[X]. Les actes de ventes ne mentionnent pas l'existence de ces réseaux souterrains'.



L'expert relève en outre en pages 23 et 24 de son rapport que M. [C] a bien 'été obligé de faire dériver les eaux pluviales en branchant deux descentes de toit, mais il n'a pas modifié le réseau enterré'. Et d'ajouter, en réponse à un dire : 'M. [C] ne pouvait laisser les eaux couler en surface sur le sol et a dû rebrancher les descentes au réseau existant'.



Quant aux consorts [T] - [X], l'expert relève qu'ils 'ont réalisé des travaux en parfaite conformité du permis de construire qui leur a été accordé et que la solution pour laquelle ils ont opté - à savoir la mise en place d'une pompe de relevage sur la propriété de M. [C] - semblait effectivement la mieux adaptée et la moins onéreuse'.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les conditions de fond de la garantie des vices cachés étaient réunies, dès lors que :

> le vice dénoncé par M. [C] n'était pas apparent, les canalisations étant enterrées et donc non visibles, 

> ce vice trouve son origine dans l'existence du réseau d'évacuation des eaux pluviales sur son terrain,

> ce vice est inhérent au bien vendu,

> ce vice est grave, dès lors qu'il a provoqué des infiltrations importantes tant sur son terrain et dans son sous-sol que sur le fonds des consorts [T] - [X] et qu'il n'aurait pas acquis son bien ou qu'il aurait souhaité l'acquérir à un moindre prix s'il en avait eu connaissance. 



C'est également à bon droit que le premier juge a écarté l'application de la clause limitative de garantie, dès lors que les époux [A] ont commis un dol par réticence. En effet, ils n'ignoraient pas que le système d'assainissement était composé de deux réseaux distincts, un réseau d'eaux usées et un réseau d'eaux pluviales. Ils savaient en outre que le système d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble n'était pas conforme et n'était pas relié au système d'assainissement communal, ces éléments figurant expressément dans leur acte de vente du 17 mars 2010, comme il l'a été relevé précédemment.



Ainsi, et contrairement à ce qu'ils allèguent, lorsqu'ils ont acquis leur bien en 2010, les époux [A] étaient bien été informés que le réseau d'assainissement des eaux pluviales n'était pas conforme et n'ont cependant pas transmis l'information à M. [C].



Par ailleurs, et contrairement à ce qu'ils ont indiqué dans l'acte de vente du 15 décembre 2015, les époux [A] ont bien procédé à des travaux, en faisant condamner l'ancien réseau d'eaux usées au réseau public et en faisant installer un drain au pied d'un muret. À cet égard, et comme l'a relevé à juste titre le premier juge, le document qu'ils produisent - leur pièce n° 3, attestation de M. [E] [D] du 26 février 2018 - le confirme, le témoin attestant que 'la SOC a réalisé les travaux de déconnexion de votre installation privative d'assainissement autonome, pour raccorder vos sorties d'eaux usées au réseau public d'assainissement collectif sur la commune d'[Localité 5]', ce qui vient contredire leurs déclarations faites devant le notaire.



La décision critiquée sera en conséquence confirmée de ces chefs.



Sur les demandes indemnitaires formulées par M. [I] [C] :



La cour estime, au regard des pièces fournies et des conclusions de l'expert, que le premier juge a fait une juste appréciation des demandes indemnitaires présentées par M. [C]. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.



Sur les demandes indemnitaires formulées par les consorts [X] - [T] :



Pas plus en cause d'appel qu'en première instance, les consorts [T] - [X], qui viennent solliciter la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices subis, ne justifient du retard dans la construction de leur maison d'habitation du fait des infiltrations d'eau.



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté les consorts [T] -[X] de leur demande à ce titre.



S'agissant de leur préjudice de jouissance, la cour confirmera la somme qui leur a été allouée à hauteur de 5 000 euros, estimant cette somme justifiée au vu des conclusions de l'expert.



Sur les demandes de recours en garantie formulées par les époux [A]

contre M. [C] et les consorts [T] - [X] :



Il résulte de l'expertise judiciaire qu'aucune faute ne saurait être retenue à l'égard de M. [C], ce dernier ayant bien 'été obligé de faire dériver les eaux pluviales en branchant deux descentes de toit, mais n'ayant pas modifié le réseau enterré'.



Aucune faute ne saurait davantage être retenue à l'égard des consorts [T] - [X], qui ont eu à subir des arrivées d'eau intempestives, qui ont, selon les termes mêmes de l'expert, 'réalisé des travaux en parfaite conformité du permis de construire qui leur a été accordé' et qui ont mis en place une pompe de relevage sur la propriété de M. [C], 'solution la mieux adaptée et la moins onéreuse'.



Sur le recours en garantie des époux [A] à l'encontre du notaire :



Le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'il dresse et doit attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes auxquels il prête son concours. Il est tenu à ce titre d'un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, dont le manquement est sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle.



Dans le cadre de son devoir de mise en garde, il lui appartient de procéder à toutes investigations utiles et à la vérification des déclarations effectuées par les parties lorsqu'il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d'ordre factuel qui sont effectuées par le vendeur ou des circonstances particulières justifiant de sa part une vigilance accrue. En revanche, il ne lui appartient ni de donner des explications techniques, ni de visiter le bien immobilier (Civ 3ème, 17 septembre 2014 n° 13-18.931).



Au cas précis, pas plus en cause d'appel qu'en première instance, les époux [A] ne rapportent la preuve que Maître [L] aurait commis une faute dans la rédaction de l'acte du 15 décembre 2015 et/ou qu'il aurait manqué à son devoir de conseil.



Ce dernier a en effet scrupuleusement rempli ses obligations en prenant soin notamment d'insérer une clause spécifique à l'assainissement et aux eaux pluviales, selon laquelle :

'* le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur. Il déclare également ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation et qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes. 

* l'acquéreur, dûment informé de l'obligation faite à tout propriétaire de maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement, déclare être averti que la Commune peut contrôler la qualité de l'exécution de ces ouvrages et vérifier leur maintien en bon état de fonctionnement. Faute de respecter les obligations édictées ci-dessus, la Commune peut, après mise en demeure, procéder d'office et aux frais de l'intéressé aux travaux indispensables. 

* Il est précisé que le système d'écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l'installation d'évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d'évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental. L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique'.



Il ne saurait lui être reproché de ne pas s'être rendu sur les lieux pour contrôler l'état du bien et vérifier la configuration des lieux, dès lors qu'il n'est pas redevable de telles diligences. 



En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [A] de leurs demandes dirigées contre Maître [L].



Sur les demandes accessoires :



Les époux [A] qui succombent seront solidairement tenus aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel. Ils seront en outre condamnés à payer à M. [C], aux consorts [T] - [X] et à Maître [L] au titre des frais irrépétibles exposés en appel la somme de 2 000 euros à chacun, ces sommes s'ajoutant à celles qui leur ont déjà été allouées à ce titre en première instance.



La demande des époux [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.





PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,



Y ajoutant,



Condamne solidairement M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] aux entiers dépens d'appel,



Condamne solidairement M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] à payer à M. [I] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel,



Condamne solidairement M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] à payer à Mme [B] [X] et M. [K] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel,



Condamne solidairement M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] à payer à Maître [O] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel,

Déboute M. [F] [A] et Mme [U] [R] épouse [A] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère, suite à l'empêchement de Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,











Hélène BRUNET France-Marie DELCOURT