Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 3 avril 2025, n° 19/04381

Exposé du litige

*****************
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
M. et Mme [E] étaient propriétaires des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (Section AW lieudit [Localité 15]) au sein de la commune de [Localité 17] depuis le 5 novembre 1975.
Par acte authentique du 31 mars 1978, ils ont vendu à M. [L] les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Ils sont restés propriétaires des parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et de la villa B et ont décidé en accord avec l’acquéreur d’une servitude conventionnelle. 
Par acte authentique du 3 décembre 2010, publié et enregistré à la Conservation des Hypothèques de [Localité 11] le 17 janvier 2011, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] ont acquis auprès de Mme [D] [V], venant aux droits de M. et Mme [E], par suite des différentes mutations, les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. 
La servitude établie le 31 mars 1978 a été rappelée en page 7 de l’acte et annexée. 
En 2014, M. et Mme [B], propriétaires des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ont décidé de vendre leur bien immobilier et des courriers ont été échangés entre les consorts [W], le notaire des futurs acquéreurs et ces derniers, M. [I] et Mme [X]. 
Ces derniers ont acquis le lot A le 29 avril 2014.
Considérant que M. [H] [I] et Mme [J] [X] ne respectaient pas la servitude, ils leur ont adressé des courriels et des mises en demeure à compter de 2018. 
Par acte d’huissier du 7 juin 2019, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] ont fait assigner M. [H] [I] et Mme [J] [X] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, au visa des articles 639, 686 et 701 du code civil aux fins notamment de les voir condamner solidairement à respecter ladite servitude, en procédant, sous astreinte, à la taille de toutes haies et plantations litigieuses, en se réservant le droit de solliciter en cours d’instance leur condamnation solidaire à réparer le préjudice subi du fait de l’altération de leur vue, outre la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2020, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins d’expertise.
Par ordonnance du 27 novembre 2020, M. [H] [F] a été désigné en qualité d’expert judiciaire et l’affaire a été renvoyée à la mise en état. 
Le 29 décembre 2020, le juge de la mise en état a désigné M. [Z] [T] en remplacement de M. [F]. 
L’expert a déposé son rapport définitif le 7 janvier 2022. 
Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2024, avec effet différé au 19 décembre 2024 et fixation à l’audience du 9 janvier 2025. 
Le 9 décembre 2024, les consorts [W] ont notifiés par RPVA des conclusions numéro 5 mais par courrier du 31 décembre 2024, le greffe les a avisés que ces dernières conclusions étaient incomplètes puisqu’il manquait toutes les pages paires. Ils ont alors notifié par RPVA des conclusions complètes, numéro 6, le 8 janvier 2025 en sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture. 
M. [I] et Mme [X] se sont opposés au rabat de l’ordonnance de clôture. 
Le tribunal a décidé de ne pas faire droit à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 17 juin 2024, sauf à permettre, afin de respecter le principe du contradictoire, aux défendeurs d’obtenir un délai pour d’éventuelles nouvelles conclusions en défense, ce que ne souhaitaient pas les demandeurs. Il sera également précisé que les dernières conclusions n° 6 n’ont été notifiées qu’après l’envoi du courrier par le greffe qui a constaté que les conclusions précédentes étaient incomplètes alors que les demandeurs disposaient après la notification du 9 décembre 2024 d’un délai de plusieurs jours avant la clôture pour rectifier leur erreur. Par conséquent, seules les conclusions numéro 4 des consorts [W] seront retenues. 
L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025. 

PRETENTIONS ET MOYENS 
Par conclusions numéro 4, notifiées par RPVA le 12 juin 2024, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] demandent au tribunal de : 
Vu la servitude de prospect grevant les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la Commune de [Localité 17] au profit des parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] de la Commune de [Localité 17], 
Vu le pré-rapport d'expertise déposé par l'Expert le 15 novembre 2021, 
Vu le rapport d'expertise final déposé par l'Expert le 7 janvier 2022, 

Vu les articles 639, 686 et 701 du Code civil, 
Débouter M. [I] et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens, exceptions, prétentions et demandes reconventionnelles visant à contester les demandes de condamnations portées à leur encontre, en ce qu'elles sont irrecevables et/ou mal fondées ; 
Juger que l'action des consorts [W] est parfaitement recevable, non prescrite et bien fondée, 
Juger que l'étendue du jardin appartenant actuellement à M. [I] et Mme [X] objet des interdictions d'édifier des constructions ou de laisser des plantations dont la hauteur excéderait 1,30 mètres et qui ne seraient pas distantes les unes des autres de 0,50 mètre au moins, visées dans la servitude de prospect grevant les parcelles section AW, numéro [Cadastre 3], lieudit [Localité 15]/section AW, numéro [Cadastre 4], lieudit [Localité 15] de la Commune de [Adresse 18] au profit des parcelles section AW, numéro [Cadastre 5], lieudit [Localité 15] et section AW, numéro [Cadastre 6], lieudit [Localité 15] de la Commune de [Adresse 18], est la suivante (partie en jaune), tel que cela a été constaté par l'Expert judiciaire : 
Condamner en conséquence solidairement M. [I] et Mme [X], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à prendre toutes les mesures nécessaires pour respecter ladite servitude en procédant à la taille de leurs haies et plantations concernées, de manière à ce que celles-ci n'excèdent pas 1,30 mètres en particulier concernant (i) la haie en bordure du chemin (ii) les lauriers roses (iii) les yuccas et cela tant qu'ils resteront propriétaires de leur maison 
Les condamner à justifier le respect de cette condamnation par la remise aux demandeurs d'un constat d'huissier contradictoire en présence des demandeurs en attestant, la date de ce constat mettant fin à l'astreinte 
Enjoindre plus généralement à M. [I] et Mme [X] à respecter la servitude de prospect dont bénéficient les consorts [W] en procédant régulièrement à la taille de toutes les plantes présentes et futures sur la zone définie par l'expert du terrain des adversaires de façon à ce qu'elles ne dépassent jamais 1,30 m de hauteur. 
La condamnation solidaire des consorts [I] et [X] à indemniser les demandeurs du préjudice subi résultant des violations continues et répétées depuis au moins 6 années en leur versant la somme de 51.095 € à titre de dommages intérêts au jour des présentes, soit une indemnité annuelle et individuelle pour chacun d'entre eux de 10.000 euros, depuis la date de mise en demeure de respecter la servitude de vue en date du 21 novembre 2018 jusqu'à ce que les consorts [I] et [X] justifient auprès des demandeurs avoir procédé aux tailles et travaux nécessaires dans leur jardin aux fins de respecter leurs obligations vis-à-vis des demandeurs, constat d'huissier à l'appui. 
Condamer solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X] à verser à M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] la somme de 60.000 euros (15.000 euros par demandeur) par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X] aux dépens de la procédure, dont la totalité des frais et honoraires de l'expert judiciaire, qui pourront être recouvrés directement par la SCP Bernardi, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile pour ceux-là concernant. 
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir qui est de droit.

Par conclusions récapitulatives numéro 2, notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, M. [H] [I] et Mme [J] [X], demandent au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 31, 32, 65, 122, 446-2, 514-1, 696, 700 et 768 du Code de procédure civile, 544, 545, 551, 552, 637, 638, 639, 647, 686, 696, 697, 698, 701, 702, 703, 704, 706 et 707, 1103, 1104, 1210, 1219, 1221, 1240 et 2224 du Code civil, du protocole 1 additionnel à la Convention Européenne des Droits de l'Homme, 6§1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, 16 de la Déclaration des Droits de l'Homme, L.214-13, L.342-1, L.341-5 et L.363-1 du code forestier, L.222- 2 du code de l'expropriation, L.1101-1 du code de l'environnement, 322-1 du code pénal, L.2212-1 du code général de la propriété des personnes publiques et L.480-4, L.480-5 et L.610-1 du code de l'urbanisme, 
A titre principal : 
Déclarer irrecevables les demandes des Consorts [W] et ce compte tenu de leur défaut d'intérêt à agir et de leur défaut de qualité à agir. 
Déclarer de même irrecevables les demandes des Consorts [W], celles-ci étant prescrites. 
Subsidiairement et sur le fond :
Prononcer, à titre reconventionnel, et sur l'action en revendication, la nullité de la servitude, insérée dans l'acte de vente du 31 mars 1978 et rappelée dans les mutations subséquentes, grevant les parcelles cadastrées AW [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la Commune de [Localité 17], 
Débouter M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 
A titre subsidiaire également : 
Prononcer, à titre reconventionnel, et sur l'action en négation, l'inexistence et/ou l'inopposabilité et/ou l'extinction de la servitude insérée dans l'acte de vente du 31 mars 1978 et rappelée dans les mutations subséquentes grevant les parcelles cadastrées AW [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la Commune de [Localité 17]. 
Débouter M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 
Très subsidiairement : 
Débouter M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en raison de leur caractère mal fondé. 
En tout état de cause : 
Interdire solidairement à M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W], de revendiquer, à leur encontre, l'exercice de la servitude, insérée dans l'acte de vente du 31 mars 1978 et rappelée dans les mutations subséquentes, grevant les parcelles cadastrées AW [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la Commune de [Localité 17], 
Condamner, à titre reconventionnel, solidairement M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] à cesser tout défrichement irrégulier, tout abattage, élagage et étêtage irrégulier d'arbre(s), d'arbuste(s) ou d'arbrisseau(x) situé(s) sur les parcelles castrées section F [Cadastre 7] et [Cadastre 8] situées sur la Commune de [Localité 16] ce sous astreinte de 5000€ par infraction constatée, cette astreinte commençant à courir quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à prendre toutes les mesures nécessaires à faire cesser les vues plongeantes depuis leur piscine et leurs nouvelles terrasses sur le lot A, ce sous astreinte de 5000€ par infraction constatée, cette astreinte commençant à courir quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, 
Condamner, à titre reconventionnel, solidairement M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 
Condamner solidairement M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] à payer à M. [I] et Mme [X] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'en tous les frais et dépens. 
Ecarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 
Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION : 
1. Sur les fins de non-recevoir, la qualité, l’intérêt à agir et la prescription :
1.1 Moyens des parties :
M. [I] et Mme [X] soulèvent l’irrecevabilité des demandes des consorts [W] à défaut pour eux de justifier d’une qualité à agir au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile.
Ils considèrent que l’acte de vente a repris des obligations de ne pas faire et que si celle relative aux constructions est transmissible à tout propriétaire de la villa A, la seconde qui concerne les plantations était personnelle. Ils font valoir qu’ils ne sont tenus qu’à une obligation de ne pas faire et en aucun cas à une obligation de faire et encore moins de faire régulièrement. Selon eux la servitude comprend deux obligations distinctes, l’une transmissible qui est l’interdiction de construire dans l’emprise de la servitude et l’autre intransmissible dont l’objet est l’interdiction pour M. [L] de planter de la végétation à l’exception d’arbres, arbustes ou arbrisseaux de basses tiges d’une hauteur inférieure à 1,30 mètres et distant les uns des autres d’au moins 0,50 mètre. Ils exposent que si le tribunal retenait une obligation de faire consistant à tailler les plantations en dehors de la taille annuelle d’entretien, il ne peut s’agir que d’une obligation personnelle qui n’est pas transmissible et qui ne peut être sanctionnée que par des dommages et intérêts en cas d’inexécution. Ils ajoutent que les consorts [W] ont porté atteinte au principe de la fixité des servitudes en apportant des modifications à leur lot avec la création d’une piscine et d’une plage/ terrasse l’entourant, aggravant ainsi la charge du fonds servant. Ils précisent que les demandeurs ont réhaussé la partie de leur terrain située dans le prolongement de la terrasse qu’il revendique comme visée par la servitude litigieuse.
Ils soulèvent également le défaut d’intérêt à agir des demandeurs qui n’existe que lorsque la situation litigieuse cause un trouble à une personne et lorsque le jugement sollicité est de nature à le faire cesser pour elle. Ils indiquent que les consorts [W] ont fait défricher des terrains situés en dehors de leur lot pour conserver la vue mer, sans aucune autorisation et en ne respectant pas les règles applicables et qu’ils ont réalisé des constructions sans autorisation, non conformes aux règles de l’urbanisme.
Ils soutiennent que la vue mer a été créée artificiellement par des défrichements illicites, au vu des photos aériennes et des plans réalisés par M.[O], qui tiennent compte des inclinaisons des terrains. Ils indiquent que le terrain initial était à usage agricole, située en lisière du massif de [Localité 17] constitué d’une forêt de feuillus. Ils ajoutent que les demandeurs doivent intervenir chaque année sur les parcelles F [Cadastre 7] et F [Cadastre 8] qui appartiennent à la commune de [Localité 16] pour des travaux de défrichements afin de récréer la vue mer, alors que ces terrains sont inclus dans le massif forestier du [Localité 17] et appartiennent pour l’un à la commune de [Localité 16] et pour l’autre à une société de droit privé. Ils exposent que l’expert a mis en évidence le défrichement illicite et précisent qu’il convient de distinguer le débroussaillement prévu par l’arrêté du Préfet du Var du 30 mars 2015 du défrichement et qu’il n’existe pas de prescription acquisitive en l’espèce à la différence de l’arrêt du 16 juin 2011 invoqué par les demandeurs. 
Ils contestent avoir réalisé un défrichement auquel ils n’ont aucun intérêt. Ils considèrent prouver que les consorts [W] ou leurs jardiniers sont à l’origine des défrichements illicites et rappellent que M. [K] [W] l’a reconnu devant l’expert judiciaire et en présence de son conseil, sans observations à ce sujet dans leurs dires. 
Ils indiquent que ce défrichement est constitutif d’infractions pénales et est susceptible d’accélérer la propagation d’un incendie. Ils ajoutent que les demandeurs n’ont jamais élevé la moindre contestation sur la hauteur des végétaux depuis qu’ils sont devenus propriétaires du lot B alors que ces derniers dépassaient depuis plusieurs années 1m30. 
Ils ajoutent que la terrasse d’où les demandeurs revendiquent un droit acquis à la vue mer a été réalisée en contravention des règles d’ordre public, issues du permis de construire du 18 août 1975 et qu’ils ne pouvaient pas obtenir d’autorisation pour leur extension en l’absence de régularisation des non conformités originelles. Ils font valoir que si les consorts [W] avaient respecté les règles d’urbanisme ils ont dû déplacer leur terrasse et renoncer à la vue mer. Ils exposent que l’action des demandeurs a une finalité illégitime au motif qu’ils tentent de légitimer par la présente procédure des défrichements illicites et des infractions aux règles de l’urbanisme alors que les prétendues servitudes n’auraient jamais dû exister ni s’exercer.
Ils indiquent que la manière d’agir des consorts [W] méconnait les bonnes mœurs contractuelles prévues par l’article 1104 du code civil. 
Ils font valoir qu’il n’existe pas de droit acquis à la une vue mer, ce qui réduirait considérablement le droit de propriété et qu’ils ne peuvent subir une obligation perpétuelle en contravention des dispositions du code civil et de l’article 1er du protocole additionnel à la convention Européenne des droits de l’homme, sachant que l’intérêt que les demandeurs poursuivent est prohibé.
Ils considèrent également que les demandes sont prescrites au motif que l’exécution forcée des modalités d’exercice d’une obligation contractuelle de faire est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans, de sorte que les consorts [W] qui ont acquis leur bien le 3 décembre 2010 disposait d’un délai se terminant le 4 décembre 2015 pour agir, or l’assignation date du 7 juin 2019. S’il devait s’agir d’une action réelle immobilière, aucune action n’a été initiée depuis le 25 mars 1978 alors que les plantations incriminées existent depuis le 11 juillet 1988. Ils ajoutent que du fait de la prescription de l’action principale, l’action accessoire, tendant à la réparation d’un préjudice, est également prescrite. Ils indiquent que les mises en demeure et donner acte ne sont pas interruptifs de prescription et qu’à supposer que les troubles aient débuté le 30 avril 2014, l’action était prescrite le 1er mai 2019. 

En réponse, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] font valoir que les défendeurs ont une interprétation erronée des dispositions de l’acte de vente instituant la servitude de prospect et ce au mépris du but poursuivi et de la volonté des parties. 
Selon eux, les parties ont voulu instaurer une servitude de prospect du fond A au profit du fonds B et en instaurant une servitude de non aedificandi et une servitude de non altius tollendi. Ils soulignent que ces deux servitudes poursuivent le même but, sont indissociables et sont des droits réels attachés au bien immobilier et non aux personnes. Ils rappellent les termes des articles 1156 et 1157 du code civil devenu 1188 du même code et considèrent qu’il serait illogique que la deuxième servitude relative à la végétation qui est moins contraignante que la première soit personnelle. Ils ajoutent qu’une obligation de faire n’est pas incompatible avec la nature réelle de la servitude si elle en est l’accessoire et que les servitudes ont été consenties par un fonds au profit d’un autre fonds et ne sont pas personnelles. Ils considèrent que la jurisprudence dont font état les défendeurs n’est pas applicable en l’espèce et ajoutent que les défendeurs qui les ont interrogés sur l’emprise exacte du terrain concerné par la servitude avaient parfaitement connaissance que la servitude de prospect était attachée au fonds et n’avaient pas l’intention de la remettre en question jusqu’à la procédure judiciaire. Ils considèrent que les défendeurs sont de mauvaise foi et qu’aucune discussion amiable n’a été possible avec eux. 
Ils indiquent que leur l’intérêt à agir n’est pas contestable dans la mesure où il existe une servitude conventionnelle qui n’est pas contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs. Ils considèrent que les défendeurs n’apportent pas la preuve que le fonds dont ils sont propriétaires n’aurait pas naturellement de vue mer et que les photographies aériennes prises entre 1945 et 1974 ne permettent pas de connaitre les inclinaisons et les pentes du terrain. Ils ajoutent que les affirmations des consorts [I] [X] quant au défrichement ne sont pas étayées par des pièces probantes et que l’infraction se prescrit par trois années. Ils soulignent qu’il existe au moins depuis 40 ans devant la propriété des défendeurs des parcelles sans arbre et sans grande végétation et qu’il ne peut leur être reproché d’avoir procédé à un débroussaillage imposé par l’arrêté préfectoral du 30 mars 2015. M. [K] [W] nie toute reconnaissance de défrichage devant l’expert judiciaire et rappelle que de nationalité allemande il ne maitrise pas parfaitement la langue française. Ils font valoir qu’aucune plainte n’a été déposée contre eux. Ils ajoutent que les défendeurs n’apportent pas d’avantage la preuve de l’irrégularité des constructions originelles et des extensions, qu’il est précisé dans l’acte de vente du 3 décembre 2010 que l’immeuble a fait l’objet d’une déclaration d’achèvement de travaux du 13 juin 1977 et d’un certificat de conformité du 2 juin 1983 et que l’expert judiciaire a indiqué que la terrasse actuelle était identique à celle d’origine. Que des travaux ont été réalisés avant l’acquisition de bien par les défendeurs en 2014, que toute action relative à leur régularité est prescrite et qu’en tout état de cause, les infractions reprochées ne les privent pas de leur droit d’agir puisqu’elles sont étrangères et sans incidence sur le présent litige, qu’elles n’ont pas modifié les lieux et n’ont pas d’effet sur le périmètre de la servitude. 
Ils exposent que si la jurisprudence ne consacre pas un droit à la vue mer, les parties peuvent le prévoir par l’instauration de prospect. Ils ajoutent que le caractère accessoire des servitudes à la propriété d’un fonds explique leur caractère perpétuel tout comme la propriété. 
Ils soutiennent que la servitude non altius tollendi obeit au régime des actions réelles qui se prescrivent par trente ans et qu’à supposer que le délai quinquénal des actions personnelles s’applique, le point de départ doit être fixé au 23 juillet 2018 lorsque M. [K] [W] a constaté que ses voisins ne respectaient pas leurs obligations et s’en ait plaint. 
1.2 Réponse du tribunal : 
Selon l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et l’article 32 du même code sanctionne d’irrecevabilité toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
La qualité à agir se définit comme la possibilité pour une personne d’agir en justice en son nom et pour son compte.

L’acte recognitif du 3 décembre 2010 se réfère à la servitude énoncée dans l’acte d’origine du 31 mars 1978 rédigé dans les termes suivants : « Monsieur et Madame [E], en leur qualité de propriétaire du lot B de la division parcellaire ci-dessus énoncée en l’exposé préliminaire, ladite propriété figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 17], par suite de l’établissement du document d’arpentage également sus énoncé… déclarent qu’ils ont fait construire devant leur maison vers le sud une terrasse de laquelle ils ont vue sur la Baie de [Localité 9] et les Iles de Lérins, au-delà de l’ensemble du terrain non bâti en nature de jardin, dépendant de la propriété présentement vendue à Monsieur [L]. Pour maintenir, au profit de leur fonds, la beauté et l’aspect dont ils jouissent de cette terrasse, Monsieur et Madame [E] ont exprimé à Monsieur [L], le désir d’obtenir au profit de la villa « B » une véritable servitude de prospect sur toute la partie s’étendant de l’angle ouest de la maison à la mise ouest de la partie non bâtie de la propriété de ce dernier. 
Monsieur [L] acquiesce à cette demande et déclare dans le but de donner tout apaisement à Monsieur et Madame [E], instituer sur ladite partie de sa propriété, une servitude de prospect, consistant en l’interdiction formelle tant pour lui que pour ses futurs ayants droit, de faire sur toute l’étendue de son jardin, aucune construction, ouvrage ou plantation, dont l’effet serait d’établir un obstacle à l’aspect dont on jouit de la terrasse de la propriété de Monsieur et Madame [E]. 
En conséquence, il est convenu entre les comparants que Monsieur [L], ou tout autre propriétaire ultérieur de la villa « A » objet des présentes qui se trouve ainsi grevée par une servitude de « non aedificanti » ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur aucune des parties de toute cette étendue de terrain, même sur celles les plus éloignées de la maison appartenant à Monsieur [L]. En outre, il est également convenu que la même étendue de terrain ne pourra supporter aucune plantation que celle consistant en arbres, arbustes ou arbruisseaux à basses tiges dont la hauteur ne pourra jamais excéder 1,30 mètres et qui pourront être distants les uns des autres, dans toutes les directions de 0,50 mètre au moins. 
La servitude de propect ci-dessus stipulée est consentie par Monsieur [L] sans aucune stipulation d’indemnité à charge de Monsieur et Madame [E] ».

La servitude de prospect est une servitude interdisant, au propriétaire d’un fonds des constructions ou des plantations susceptibles de gêner la vue à partir d’un autre fonds. Il s’agit d’une servitude conventionnelle qui a pour but d’assurer au fonds dominant une vue étendue en interdisant de construire ou de planter. Le contenu de cette servitude est défini par le titre qui l’institut et est établi, comme en l’espèce, par un acte authentique publié, elle est opposable à tous y compris aux tiers. 

La servitude prévue par l’acte notarié de 1978 a été reprise dans les mêmes termes dans les actes notariés postérieurs. Il s’agit d’une seule et même servitude de prospect qui prévoit pour son respect deux obligations, une première de non aedificandi et une seconde de maintien des plantations à une hauteur maximum de 1,30 mètres et une distance de 0, 50 mètres au moins les unes des autres. Les termes de cette servitude sont clairs et précis, la volonté des parties était de maintenir au profit de la villa B située sur les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] une vue sur la baie de [Localité 9] et les Iles de Lérins depuis la terrasse de cette maison et ce malgré la construction de la villa A sur les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Les deux obligations concernent la même zone de terrain du fonds servant et il ne peut être valablement soutenu que l’interdiction de plantations supérieures à une certaine hauteur, dans le périmètre de la zone de prospect serait, à la différence de la servitude de non aedificandi, une obligation personnelle incombant à M. [L] et qui n’aurait donc pas été cédée aux propriétaires successifs. Dans ce cas, la servitude de prospect imputée de l’une de ses obligations n’aurait plus de réalité. La présence de végétations de grande hauteur empêchant toute vue malgré l’absence de construction. Le terme « en outre » ne fait qu’ajouter à l’obligation précédente et les deux obligations qui sont indissociables s’imposent à tous les propriétaires de la villa A qui appartient désormais à M. [I] et Mme [X]. 
Il sera également précisé que les défendeurs qui se sont renseignés avant l’acquisition de leur bien immobilier auprès de M. [K] [W] n’ont pas remis en cause les indications données par celui-ci, lors de la signature de l’acte notarié d’achat. Or, selon les informations reçues, ils ne devaient pas bâtir et devaient couper les arbres et arbustes à hauteur définie entre leur maison et le chemin de [Adresse 14] dans toute la profondeur de leur terrain. Ils ont reconnu dans un courriel du 9 avril 2024 avoir eu connaissance d’un plan qui définissait la zone du terrain concerné par la servitude et ont même affirmé qu’il n’était pas question pour eux de masquer la vue des consorts [W]. 
Il sera également précisé qu’il n’y a pas lieu de distinguer les servitudes négatives comme la servitude non aedificandi, des servitudes positives, leur qualification n’entrainant pas de conséquences propres ou de modification de leur régime. La servitude est une charge imposée au fonds servant pour le profit du fonds dominant et cette charge pèse sur tous les propriétaires actuels et à venir du fonds servant, qu’elle soit positive ou négative. Le code civil ne distingue pas ces deux types de servitudes qui confèrent toutes deux des avantages à leur titulaire. M. [H] [I] et Mme [J] [X] doivent donc respecter toutes les obligations prévues par la servitude de prospect sans se retrancher derrière l’absence d’obligation de faire. 
En ce qui concerne la fixité de la servitude, les défendeurs n’apportent pas la preuve de la modification de l’assiette de la servitude originelle par les consorts [W] et l’expert judiciaire qui a pris connaissance de la photo street view de novembre 2008 montrant la terrasse en rez-de-chaussée de la propriété [W] avant les travaux modificatifs. Il précise que celle-ci est restée identique depuis l’origine. La terrasse actuelle, située en rez-de-chaussée est identique à celle prise en compte lors de la rédaction de ladite servitude en 1978 et aucune aggravation de servitude ne sera retenue. 
Les demandeurs ont donc qualité à agir. 
A propos de l’intérêt à agir, celui-ci s’apprécie au jour de l’introduction de l’action, il existe en effet pour une personne lorsque la situation litigieuse lui cause un trouble et lorsque le jugement sollicité est de nature à le faire cesser pour elle. De plus, il doit s’agir d’un intérêt conforme aux bonnes mœurs et à l’ordre public. 
Les photographies aériennes versées aux débats par les défendeurs et les plans du géomètre [O] ne permettent pas d’affirmer avec certitude que le lot B ne bénéficiait pas originellement d’une vue mer. Malgré la déclivité des lieux et la végétation présente, des modifications avaient pu être apportées avec des déboisements, du défrichage, du débroussaillage en 1978 et s’il est exact qu’un propriétaire n’a aucun droit acquis à une vue, la servitude de prospect telle qu’instaurée dans l’acte du 31 mars 1978 permet de prévoir ce droit de manière conventionnelle. En application de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir en faveur de leur propriété telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue. 
Ainsi dans le cadre de la servitude de prospect prévue le 31 mars 1978, les propriétaires du fonds dominant, les consorts [W], peuvent en demander l’application alors que les consorts [I] [X] ne peuvent rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à la rendre plus incommode. 
La servitude objet du litige n’est pas contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs et les dires des défendeurs adressés à l’expert judiciaire même s’ils n’ont pas été démentis immédiatement par M. [K] [W] ne suffisent à démontrer que celui-ci ou sa famille procède régulièrement à un défrichement sur des terrains qui ne lui appartiennent pas pour conserver la vue mer. M. [I] et Mme [X] n’apportent aucunement la preuve de leurs affirmations quant à un défrichement imputable à leurs voisins, les consorts [W]. De plus et en tout état de cause, aucune plainte n’a été déposée sur ce point par les défendeurs et alors même que les demandeurs n’étaient pas propriétaires, la vue mer revendiquée par les M. et Mme [E] en 1978, au niveau de la terrasse de leur maison, a été reconnue par M. [L]. 
Ladite terrasse qui est identique à ce jour à celle de 1978 a été régulièrement édifiée puisque l’acte de vente du 3 décembre 2010 fait état d’une déclaration d’achèvement de travaux du 13 juin 1977 et d’un certificat de conformité du 2 juin 1983. Ainsi les travaux réalisés postérieurement en 2011 par les consorts [W] ne concernent pas la terrasse qui sert de référence pour la servitude de prospect et ne peuvent donc en aucun cas remettre en question leur intérêt à agir. 
Si l’article 1210 du code civil interdit les engagements perpétuels et l’article 1er du protocole additionnel de la Convention Européenne des Droits de l’homme prévoit que toute personne physique ou moral a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international, la présente servitude de prospect ne constitue ni une aliénation ni une expropriation au bénéfice du fonds dominant et les servitudes sont par définition perpétuelles, sous réserve des causes d’extinction visées aux articles 703 et suivants du code civil. La servitude objet du litige doit produire son effet aussi longtemps que subsiste les fonds servant et dominant, ce qui les distingue d’autres droits réels comme l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation. 
Ainsi, les consorts [W] ont intérêt à agir. 


En ce qui concerne la prescription de l’action, comme indiqué précédemment, l’obligation de maintenir la végétation à une certaine hauteur n’est pas personnelle mais réelle. La servitude de prospect composée de deux obligations indissociables est un droit réel, accessoire du fonds dominant et du fonds servant, transmise de plein droit avec le fonds dominant des consorts [W] et le fonds servant de M. [I] et Mme [X].
Selon l’article 2227 du code civil : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer » 
M. [H] [I] et Mme [J] [X] ont acquis le lot A le 29 avril 2014 et ce n’est que le 23 juillet 2018 que M. [K] [W] a adressé un courriel à ses voisins pour leur indiquer « Je me permet aimablement d’attirer votre attention sur le fait, que cette année vous n’avez pas encore laissé couper une partie de vos arbustes, comme la servitude le prévoie. Ce sont en particulier 1. La haie en bordure du chemin, 2. Le grand arbuste laurier rose près de notre terrain 3. Les yuccas qui bordent directement à chez nous. Toutefois les trois dépassent entre temps l’hauteur définie substantiellement. Notre vue sur la Baie de [Localité 9] et les Isles de Lerin qui comme vous savez est garantie par ladite servitude est pour cela considérablement altérée. Pour cela, je vous serais très reconnaissant, si vous pouviez laisser exécuter ces travaux le plus vite possible. »
Il n’est pas établi que la végétation dépassait la hauteur de 1m 30 prévue par la servitude, avant cette date et le point de départ sera donc fixée au 23 juillet 2018, date à laquelle les consorts [W] ont eu connaissance des faits permettant d’exercer leur action. L’assignation ayant été délivrée le 7 juin 2019 soit moins d’un an après la date précitée, la prescription de l’action n’était pas acquise, qu’elle soit trentenaire ou quinquennale pour l’action indemnitaire. 
2. Sur la fin de non-recevoir de la demande reconventionnelle de M. [I] et Mme [X] :
2.1 Moyens des parties :
Les consorts [W] font valoir que l’action en nullité d’une convention est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et que le point de départ de la prescription de l’action court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer, soit au plus tard le jour de la conclusion de l’acte de vente par les défendeurs, soit le 29 avril 2014, de sorte que le délai expirait le 29 avril 2019. 
M. [H] [I] et Mme [J] [X], précisent dans le corps de leurs conclusions numéro 4 que leur demande reconventionnelle a pour fondement une action en revendication de propriété et en aucun cas une action en nullité reposant sur le fondement contractuel mais ils sollicitent dans le dispositif de leurs dernières conclusions la nullité de la servitude. 
2.2 Réponse du tribunal :
L’action en nullité d’une clause instituant une servitude se prescrit par cinq ans à compter du jour où la convention a été conclue et la cession du bien grevé ne modifie ni ne reporte le point de départ du délai de prescription de l’action. M. [I] et Mme [X] sollicite la nullité de la servitude insérée dans l’acte de vente du 31 mars 1978 rappelée dans les mutations suivantes or la cession du lot A, fonds servant est sans incidence sur l’écoulement du délai de prescription de l’action en nullité introduite pour la première fois aux termes de leurs conclusions numéro 2 en date du 5 décembre 2022, de sorte que celle-ci était prescrite. La demande en nullité de la servitude est par conséquent irrecevable. 
3. Sur l’action reconventionnelle en revendication : 
3.1 Moyens des parties :
M. [I] et Mme [X] font valoir que les consorts [W] ne peuvent revendiquer un droit acquis à la vue mer et que l’exercice des servitudes litigieuses porte atteinte à leur droit de propriété.
Ils font valoir que la convention contestée porte atteinte à leur droit de ce clore, au motif que tailler leur haie à une hauteur maximale de 1m30 revient à les empêcher de se prévaloir efficacement de leur droit de clore leur héritage pour empêcher les intrusions humaines ou animales ou encore de se préverser de la vue de leur voisin sur leur fonds. 
Ils précisent que les travaux de piscine et de plage réalisés par leurs voisins sans autorisation, de 2011 à 2015 aggravent l’atteinte à leur droit de se clore et ajoute des vues plongeantes sur leur terrain. Ils considèrent également qu’ils subissent une atteinte à l’usus, l’abusus et au fructus puisqu’ils ne peuvent pas utiliser dans des conditions habituelles une grande partie du sol de leur propriété.
Ils ajoutent que la servitude établie une prééminence d’un héritage sur l’autre, ce qui n’est pas conforme à l’article 638 du code civil avec un vue mer obtenue à l’aide de défrichements prohibés. 
Ils revendiquent également une atteinte au paysage au sens de l’article L 110-1 du code de l’environnement en raison des défrichements litigieux dans un massif forestier de grande valeur alors qu’ils ont acquis le lot A avec l’objectif d’être dans un endroit isolé, calme, sans vis-à-vis et à proximité de la forêt de [Localité 17]. 
Ils indiquent que ls modalités d’exercice de la servitude revendiquée leur fait encourir de graves risques d’incendie et qu’ils sont dépouillés de leur droit de propriété, alors qu’un tel effacement perpétuel et irréversible de leur droit de propriété n’est pas admis par la jurisprudence en dehors de l’expropriation. Ils exposent que les défrichements illicites effectués sur les deux terrains de la commune de [Localité 16] ont pour effet d’empêcher de solliciter l’application de l’article 703 du code civil. 
Ils demandent que soit prononcée la nullité de la servitude qui porte atteinte à leur droit de propriété. 
M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] n’exposent qu’aucune des exceptions dont font état les défendeurs ne s’appliquent en l’espèce et que la servitude de prospect n’a en l’espèce ni pour objet ni pour effet de les priver de leur droit de propriété. Ils considèrent que les arrêts cités ne sont pas transposables au présent litige et qu’il ne s’agit aucunement d’interdire tout usage et toute jouissance aux propriétaires du fonds servant sur une partie de son terrain. Ils indiquent que la vue mer peut être protégée conventionnellement, que le droit de se clore n’est pas d’ordre public de sorte qu’il est possible d’y déroger, que les travaux réalisés en 2011 n’ont pas modifié l’assiette de la servitude et que les défendeurs n’établissent pas l’existence de vues plongeantes, étant précisé que les maisons ne se font pas face et sont mitoyennes. Ils contestent la création d’une prééminence du lot B sur le lot A ainsi qu’un défrichement qui suppose une opération volontaire ayant pour effet de détruire l’état boisé d’un terrain et de mettre fin à sa destination forestière selon l’article 341-1 du code forestier alors que les parcelles appartenant à la commune de [Localité 16] accueillent des ruches. Ils rappellent que les consorts [I] [X] ont acquis leur bien en connaissance de cause après avoir obtenu les explications de M. [W]. 
3.2 Réponse du tribunal : 
L’action en revendication a été définie par la jurisprudence comme celle par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient, la restitution d’un bien. 
En l’espèce il n’est pas contesté que M. [I] et Mme [X] sont propriétaires des parcelles numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] composants le lot A. 
En application de l’article 686 les propriétaires peuvent établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes que bon leur semble, pourvu que ces services ne soient pas imposés et ne soient pas contraires à l’ordre public. La servitude ne peut toutefois pas constituer un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.
L’article 647 du code civil prévoit que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682 du même code qui ne s’applique pas à la présente espèce. Toutefois selon la jurisprudence de la Cour de Cassation (Cass 3è civ 7 mars 2007) ce droit n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé. Aussi, une servitude conventionnelle peut déroger à l’application de l’article 647 du code civil. 
En tout état de cause, la servitude de prospect imposée au fonds des défendeurs ne fait pas obstacle à la possibilité pour ces derniers de clore leur propriété à condition de ne pas dépasser une certaine hauteur. D’ailleurs les photographies du rapport d’expertise judiciaire permettent de constater que le bien immobilier des consorts [I] [X] est clôt à l’aide de haies végétales et d’un portail situé à l’entrée qui ne fait partie de la servitude non aedificandi. La hauteur maximale des haies à 1m 30 ne permet pas de considérer que la propriété des défendeurs est dépourvue de clôture et qu’elle n’est pas protégée des intrusions. 
Les défendeurs n’apportent pas la preuve de vues plongeantes du lot B sur leur lot A, autres que celles résultant de la configuration naturelle des lieux, étant précisé que les maisons sont situées dos à dos mais l’une devant l’autre, ce que M. [I] et Mme [X] ne pouvaient ignorer lors de l’achat de leur bien. 
La servitude de prospect qui s’étend sur la partie en jaune de l’annexe II du rapport d’expertise judiciaire interdit de construire ou de planter autre chose que des arbres, arbustes ou arbrisseaux à basses tiges dont la hauteur ne pourra jamais excéder 1,30 mètres et qui pourront être distants les uns des autres, dans toutes les directions de 0,50 mètre au moins. Il s’agit d’une restriction mais en aucun cas d’une impossibilité pour les propriétaires du fonds servant de jouir de cette partie du terrain qui peut être arborée sous certaines conditions. La surface totale de leur propriété s’élève à 25 a et 16 ca et la servitude de prospect ne couvre pas l’ensemble de leur terrain. Ainsi, la servitude objet du litige ne vide pas le droit de propriété de M. [H] [I] et de Mme [J] [X] de sa substance et comme rappelé précédemment la servitude de prospect ne constitue ni une aliénation ni une expropriation au bénéfice du fonds dominant et les servitudes sont par définition perpétuelles, sous réserve des causes d’extinction visées aux articles 703 et suivants du code civil. La servitude objet du litige doit produire son effet aussi longtemps que subsiste les fonds servant et dominant, ce qui les distingue d’autres droits réels.

L’article 638 du code civil selon lequel la servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre n’a pas pour fonction de contredire l’article précédent, 637 du code civil qui indique qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage par l’usage et l’utilisation d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. L’article 638 précité doit permettre de vérifier que la servitude a pour finalité l’utilité du fonds dominant et qu’elle n’institue aucune hiérarchie entre les fonds. En l’espèce, la servitude de prospect a été décidée pour permettre au lot B de continuer à avoir une vue mer malgré l’édification d’une maison sur la partie avant du terrain, son objectif a donc une utilité véritable pour le fonds appartenant aux consorts [W] mais ne crée pas de hiérarchie entre les fonds qui ont chacun des intérêts distincts, la vue depuis le lot A étant par exemple plus importante que celle du lot B. 
La propriété des défendeurs étant située devant celle des demandeurs elle bénéficie d’un vaste paysage sur la forêt et la servitude de prospect qu’ils contestent ne portent pas atteinte à leur paysage. A supposer, ce qui n’est pas établi, que les consorts [W] nettoient et défrichent la petite partie de parcelle située au-delà de leur propriété, cela n’a aucune incidence sur la définition de la servitude de prospect qui concerne le fonds servant. Il sera également ajouté qu’aucune plainte ou infraction n’a été relevée en ce qui concerne le défrichement et le risque incendie. De plus, la commune de [Localité 17] a indiqué par courrier du 6 décembre 2024 procéder au débroussaillage régulier des limites des routes communales sur une bande de 2 mètres environ à côté de la route pour des raisons de protection contre les incendies et l’avoir fait régulièrement et pour la dernière fois en juillet 2024 sur le chemin de l’Aumarinier ainsi qu’au niveau du gros virage de ce chemin. Les demandeurs produisent également des photographies qui confirment le débroussaillage par la commune et ce dernier ne peut par conséquent leur être imputé. Il sera également précisé que la photographie sur laquelle apparaissent les engins de la commune en train de défricher correspond à celle qui figure dans le rapport d’expertise judiciaire et sur laquelle la mention « zone défrichée par les consorts [W] au-delà de la propriété [I] » L’indication de l’expert est donc en contradiction totale avec le courrier de la commune de [Localité 17]. 
Il n’existe pas en l’espèce d’empiètement du fonds dominant sur le fonds servant, d’atteinte au droit de se clore, de droit exclusif accordé au fonds dominant interdisant au fonds servant toute jouissance d’une partie de sa propriété, la perpétuité résulte de la servitude consentie et la servitude définie depuis la terrasse n’a pas été modifiée depuis son instauration, le 31 mai 1978.
4. Sur l’action en négation : 
4.1 Moyens des parties : 
M. [H] [I] et Mme [J] [X] font valoir que l’action négatoire appartient au propriétaire d’un immeuble pour le faire déclarer franc et libre des servitudes qu’un tiers prétend exercer sur l’immeuble, à charge pour le fonds dominant de prouver que la servitude litigieuse avait réellement l’étendue qu’il prétendait lui assigner. Ils ajoutent que cette action peut porter sur les conditions d’établissement des servitudes querellées, leur assiette, leur modalité d’exercice ou encore sur leur extinction. 
Ils considèrent qu’ils ne sont tenus d’aucune obligation découlant de leur titre recognitif et ajoutent qu’ils ne peuvent être tenus à une obligation de faire accessoire à la servitude principale qui est soumise au régime des obligations personnelles et ne pouvait donc survivre à la vente du lot A. Ils ajoutent que la servitude a pour conséquence de leur interdire de planter des arbres, arbustes ou arbrisseaux de haute ou de demi tige ou de basse tige dont la hauteur à maturité excéderait 1m 30. Ils détaillent la végétation plantée sur leur terrain pour en déduire qu’elle ne relève pas de la catégorie des plantations de basse tige qui sont les seules autorisées par la servitude et qu’elles ne peuvent donc pas être taillées à la hauteur imposée.
A propos de la vue mer crée par la main de l’homme, ils s’en remettent à leurs précédents développements, tout comme sur le droit de se clore, le droit de prééminence du lot B sur le lot A. Ils font encore état de l’interdiction de défrichement sur des terrains n’appartenant pas aux consorts [W] et l’impossibilité pour eux de se prévaloir de l’extinction de la servitude. Ils ajoutent qu’à la lecture de la convention l’assiette de la servitude est indéterminable et que l’expert ne peut pas dire le droit. Ils considèrent que les demandeurs sont dans l’incapacité de rapporter la preuve de l’usage des deux servitudes depuis moins de trente ans et qu’au vu des photographies aériennes les plantations concernées ont été plantées entre 1981 et 1991, de sorte que les consorts [W] ne pouvaient ignorer leur existence lorsqu’ils ont acquis leur propriété le 3 décembre 2010 mais ont renoncé à leur servitude et ne justifient pas avoir fait usage de servitude depuis plus de trente ans. Ils exposent que les demandeurs ont modifié leurs propriétés en plantant un solanum au pied du poteau sud qui supporte le toit de leur terrasse ce qui a diminué l’espace de la terrasse et l’angle de vue. Ils précisent également qu’un cèdre et des arbustes plantés à proximité du local technique de la piscine ont également réduits l’angle de vue. Ils font valoir que les abords du massif du [Localité 17] ont changé avec la croissance de la végétation et ils contestent la photographie issue du constat non contradictoire produit par les demandeurs.
Les consorts [W] indiquent que l’expert judiciaire a fait une analyse conforme à la leur quant à l’assiette de la servitude de prospect de l’acte de 1978, que la terrasse visée dans cet acte n’a pas changé et que l’angle défini ne fait aucun doute. Ils ajoutent que lors d’établissement de ladite servitude les parties se sont référées à l’emplacement actuel de la villa et en aucun cas à un emplacement prévu par le permis de construire comme ont tenté de la soutenir les défendeurs alors même qu’un certificat de conformité a été obtenu le 2 juin 1983. Ils reconnaissent que le luminaire situé au centre du bosquet végétal a été retiré par leurs voisins, que le grand palmier qui ne se trouvait pas dans la zone de la servitude a été coupée parce qu’il était infesté de vermine et que la haie longeant l’allée de leur propriété a été enlevée alors qu’elle ne nuisait pas à la vue mer. Ils font état du procès-verbal de constat du 1er septembre 2020 selon lequel la végétation sur le terrain des consorts [I] [X] a dans la zone de la servitude une hauteur supérieure à 1m30, tout comme l’a également constaté l’expert judiciaire. Ils indiquent que l’obligation d’entretenir la végétation constitue une obligation accessoire à la servitude de prospect et ne constitue aucunement une obligation personnelle. Ils rappellent qu’ils ont déjà répondu aux arguments des défendeurs à propos de l’absence de vue mer, à la prééminence d’un lot sur l’autre, au service foncier contraire à l’ordre public, de la modification des lieux. Ils soulignent que la nature des plantations n’est pas l’objet du débat et que la servitude avait pour seul but de préserver la vue mer. Ils font valoir que la servitude non altitus tollendi a toujours été respectée par les propriétaires du fonds servant jusqu’à l’acquisition de celui-ci par les défendeurs. Ils font valoir qu’ils n’ont pas jamais renoncé à la servitude et ont au contraire toujours été vigilants au respect de celle-ci. Ils exposent que les plantations situées sur leur terrain n’occultent pas la vue et ne peuvent les empêcher d’exercer leur servitude. 

4.2 Réponse du tribunal :
La règle posée par l’article 686 du code civil ne prohibe absolument pas l’institution des servitudes in faciendo, c’est-à-dire l’obligation pour le propriétaire du fonds servant d’accomplir une prestation positive, les défendeurs comme tous les autres propriétaires avant eux, peuvent procéder à la taille de la végétation située dans la zone de la servitude de prospect. 
La servitude objet du litige a été définie dans son assiette par l’acte du 31 mai 1978 selon les modalités suivantes : « sur toute la partie s’étendant de l’angle ouest de la maison à la mise ouest de la partie non bâtie de la propriété de ce dernier ». Ces indications sont suffisantes pour définir la servitude comme a d’ailleurs pu le faire M. [K] [W] puis l’expert judiciaire. Il résulte de la lecture du rapport d’expertise que si les différents plans du permis de construire sont erronés dans l’indication du nord, ce qui peut créer la confusion dans l’indication des orientations, cette confusion ne remet pas en cause la définition de la servitude de prospect. L’angle défini par la convention ne peut faire aucun doute, il s’agit de l’angle de la maison des défendeurs désigné à l’ouest mais en réalité situé au sud/sud-ouest. Ainsi, de manière logique la zone se situe sur l’ensemble de l’espace non bâti, soit le jardin de la propriété de M. [I] et Mme [X]. Il ne peut donc être soutenu que l’assiette de la servitude est indéfinissable ou encore que les indications de l’acte conduisent à une zone totalement illogique ou impossible à respecter. 
Le tribunal a d’ores et déjà répondu aux arguments relatifs à la servitude personnelle, à la modification des lieux par rapport à la terrasse, à la prééminence d’un fonds sur l’autre, au droit de se clore, à la vue mer par rapport à la situation naturelle des lieux et au défrichement ainsi qu’à l’ordre public et il n’y a pas lieu de revenir sur ces points. 
Si des végétaux impossibles ou difficiles à tailler à une hauteur ne dépassant 1m 30 ont été plantés par les propriétaires du fonds servant avant l’acquisition du bien par les défendeurs, il n’en demeure pas moins que ces derniers doivent tout mettre en œuvre pour respecter la servitude de prospect et les obligations qui en découlent. 
M. [I] et Mme [X] n’apportent pas la preuve que les végétaux aient atteints une hauteur supérieure à 1m 30 pendant plus de trente ans sans que les propriétaires du fonds dominant aient réagis. Dès le 23 juillet 2018, les consorts [W] ont sollicité auprès de leurs voisins qui étaient propriétaires depuis 2014, le respect de la servitude litigieuse et il n’y a pas lieu de retenir une extinction de la servitude. De plus, les plantations effectuées sur leur terrain par les consorts [W] n’ont pas à être prises en compte pour le respect par les propriétaires du fonds servant de la servitude de prospect et l’expert judiciaire a constaté de manière contradictoire dans son rapport du 7 janvier 2022, que confirme le procès-verbal de constat d’huissier du 1er septembre 2020, que la hauteur maximale de 1m 30 n’est pas respectée pour l’essentiel de la haie en bordure du [Adresse 10] ainsi qu’une partie des végétaux indiqués en rouge sur le plan en annexe II, avec des hauteurs précises mentionnées par M. [T].
Par conséquent, l’action en négation sera rejetée. 
5. Sur la mise en œuvre des obligations découlant de la servitude : 
5.1 Moyens des parties : 
Les consorts [W] contestent tout abus dans l’usage de leur servitude et ils font valoir que l’exception d’inexécution n’est pas applicable en matière de servitude. Ils exposent qu’ils ont largement démontré que les allégations des défendeurs selon lesquelles la servitude aurait été bouleversée dans sa nature et sa structure ne sont pas exactes. 
M. [I] et Mme [X] considèrent que les demandeurs entretiennent une confusion sur la nature réelle de leurs demandes et le régime juridique applicable pour les empêcher de se défendre efficacement. Ils ajoutent qu’ils ne sont à l’origine d’aucune nouvelle plantation et qu’aucune disposition de la convention ne leur impose une taille régulière et constante de la végétation excédant la taille d’entretien annuelle. Ils ajoutent que les plantations sont plus que trentenaires mais que les différents propriétaires du lot B ne se sont jamais plaints de leur hauteur. 
Ils font état de l’exception d’inexécution en indiquant que l’arrêt évoqué par les demandeurs concerne une servitude légale et que les consorts [W] ont gravement failli à leur obligation de loyauté en exerçant une servitude de manière totalement abusive depuis plus de 12 ans qu’ils ont découvert en 2021. Ils exposent que pour réaliser leur piscine et la plage qui se situe autour leurs voisins ont réalisé des travaux de rehaussement de la partie du terrain naturel concerné. Ils invoquent également le caractère disproportionné de l’exécution forcée sollicitée au motif que les lauriers roses, les lauriers palme et les pyracanthas ne peuvent survivre à des tailles permanentes les empêchant de s’élever à plus de 1m 30 et que la mort de la végétation serait disproportionnée par rapport à la vue qui porte désormais essentiellement sur massif forestier. 
5.2 Réponse du tribunal : 
Les consorts [W] sollicitent l’application de la servitude de prospect et ont indiqué les fondements juridiques de leurs demandes de manière détaillées dans le cadre de leurs conclusions. Ils font également état dans le dispositif de ces dernières des articles 639, 686 et 701 du code civil. En tout état de cause les défendeurs ne justifient d’aucun grief ou préjudice puisqu’ils ont pu faire valoir leurs arguments et répondre aux prétentions des demandeurs de manière très détaillée sur 104 pages de conclusions.
Comme indiqué précédemment, il n’est pas établi que la végétation plantée avant l’acquisition du lot A par les défendeurs aient dépassé la hauteur de 1m30 avant la demande formulée par M. [K] [W] en juillet 2018 et aucun élément du dossier ne permet de retenir un exercice abusif de la servitude par les consorts [W], de sorte qu’il n’y pas lieu de retenir une exception d’inexécution. Etant précisé qu’il a déjà été répondu à propos des défrichements. 
M. [I] et Mme [X] ne justifient pas autrement que par des affirmations que la taille régulière de la végétation située dans la zone de la servitude entrainerait leur mort et il n’existe pas de disproportion entre la vue objet de la servitude et la taille des végétaux imposée par le respect de celle-ci. Le rehaussement du terrain naturel par les consorts [W] dont se plaignent les défendeurs sans en apporter la preuve ne peut en aucun cas avoir aggravé la servitude puisqu’une surélévation ne peut que favoriser la vue mer et réduire par conséquent les obligations imposées par la servitude. 
Ainsi, il convient de dire que l’étendue du jardin appartenant à M. [H] [I] et à Mme [J] [X], objet des interdictions d’édifier des constructions et de laisser des plantations dont la hauteur excéderait 1,30 mètres et qui ne seraient pas distantes les unes des autres de plus de à 0,50 mètre au moins comme indiqué dans la servitude de prospect grevant les parcelles section AW numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Localité 15] de la commune de [Localité 17] au profit des parcelles section AW n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Localité 15] de la commune de [Localité 17] est délimitée par partie jaune qui figure sur les plans 1 et 2 de l’annexe II du rapport d’expertise de M. [Z] [T] en date du 7 janvier 2022.
En conséquence, M. [H] [I] et Mme [J] [X] seront condamnés solidairement, sous astreinte de 200 € par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à prendre toutes mesures nécessaires pour respecter la servitude de prospect en procédant à la taille des haies et de toutes les plantations situées dans la zone jaune qui figure sur les plans 1 et 2 de l’annexe II du rapport d’expertise de M. [Z] [T] en date du 7 janvier 2022, de manière à ce que la végétation qui s’y trouve n’excèdent jamais 1,30 mètres en hauteur. 
Il n’y a pas lieu de condamner M. [I] et Mme [X] à établir un constat d’huissier contradictoire mais aux consorts [W] de faire procéder à l’exécution de la présente décision si les défendeurs ne s’y conformaient pas. 
6. Sur les demandes de dommages et intérêts : 
6.1 Moyens des parties :
M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] considèrent que les défendeurs ont abusé de leur droit à se défendre et à apporter la contradiction, qu’ils ont eu la volonté de faire perdurer indéfiniment la procédure, se sont opposés à la désignation d’un expert, ont modifié à plusieurs reprises leurs conclusions et y ont ajouté des demandes reconventionnelles tout en tenant des propos mensongers voire diffamatoires sans aucune preuve. Ils considèrent avoir subi un préjudice financier et moral depuis six années. Ils réclament la somme de 51 095 € soit une indemnité annuelle et individuelle pour chacun d’eux de 10 000 € depuis la date de mise en demeure de respecter la servitude du 21 novembre 2018 jusqu’à ce que les défendeurs justifient avoir respecté leurs obligations outre une somme symbolique de 1 € au titre de leur préjudice moral pour procédure abusive.
M. [H] [I] et Mme [J] [X] considèrent que l’absence de vue mer ne peut représenter une moins-value de 200 000 € par rapport à la valeur du lot B et que le taux d’intérêt de 5% est totalement déconnecté de la réalité notamment au vu du taux d’intérêt légal. Ils exposent que les demandeurs ont toujours bénéficié d’une vue mer même si elle est partielle et qu’ils ne vivent dans la maison que 5 à 6 mois par an. Ils soulignent que les demandeurs n’ont formulé aucune prétention à ce titre devant l’expert judiciaire. Ils indiquent qu’ils ont soulevé les irrecevabilités dans leurs premières conclusions et n’ont fait que se défendre. Ils indiquent que leur profession n’a pas à être prise en compte pour tenter de les discréditer et que les demandeurs ont eu une attitude dilatoire en sollicitant une expertise onze mois après l’assignation et ont formulé de nouvelles demandes trois ans après la saisine du tribunal. Ils ajoutent que faute d’avoir formulé leur demande au titre de l’euro symbolique dans le dispositif de leurs conclusions, le tribunal n’a pas à y répondre. 
6.2 Réponse du tribunal : 
Sur le fondement de l’article 768 du code procédure civile entré en vigueur le 1er janvier 2020 mais applicable aux instances en cours à cette date, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, or la demande formulée par les consorts [W] de condamnation de M. [I] et de Mme [X] à un euro symbolique au titre de leur préjudice moral n’a pas été reprise dans le dispositif des conclusions et il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande. 
En ce qui concerne le préjudice financier, les consorts [W] ne justifient pas de la valeur de leur bien immobilier à ce jour mais celui-ci a été acheté 705 000 € le 3 décembre 2010 et l’expert judiciaire qui s’est rendu sur place a constaté dans son rapport contradictoire du 7 janvier 2022 que la hauteur maximale de 1,30 mètres n’était pas respectée pour l’essentiel de la haie en bordure du chemin de [Adresse 14] ainsi que pour une partie des végétaux. Ainsi depuis 2018, les consorts [W] sont privés en partie de la vue mer en raison du non-respect de la servitude de prospect par le fonds servant appartenant à M. [I] et Mme [X]. Cependant, les demandeurs ne justifient pas avoir voulu vendre ou louer leur bien immobilier au cours de la période litigieuse or ils ne sollicitent qu’un préjudice financier qui n’est par conséquent ni né et actuel mais seulement hypothétique. Ils ne formulent pas non plus de demande pour procédure abusive. Ils seront alors déboutés de leur demande de dommages et intérêts. 

7. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive : 
Il n’est pas établi que le comportement des consorts [W], dont les demandes n’ont pas été rejetées à la différence de celles des défendeurs, soit assimilable à une volonté de nuire à M. [I] et Mme [X] ou relève de la malvaillance, de la mauvaise foi ou de la légéreté blâmable. Aussi, leur comportement n’a pas dégénéré en abus de son droit d’ester en justice, M. [H] [I] et Mme [J] [X] seront alors déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

8. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

M. [H] [I] et Mme [J] [X], parties perdantes, seront condamnées solidairement aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire. 

Il sera également fait application de l’article 699 du code de procédure civile et les dépens seront recouvrés directement par la SCP Bernardi. 

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il sera tenu compte des nombreuses conclusions échangées entre les parties ainsi que de très nombreux moyens soulevées par les défendeurs obligeant les consorts [W] à répondre et à s’adapter aux nouvelles prétentions formulées par les parties adverses. Aussi, M. [H] [I] et Mme [J] [X] seront condamnés solidairement à payer à chacun des demandeurs, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit au total 10 000 €.

L’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et son ancienneté sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la demande de M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] en rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 17 juin 2024, avec effet différé au 19 décembre 2024 ;

DIT que seules les conclusions numéro 4 de M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] seront prises en compte ; 

DECLARE recevables les demandes de M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle en nullité de la servitude ; 

REJETTE les demandes formées par M. [H] [I] et Mme [J] [X] au titre de l’action en revendication, de l’action en négation, l’inexistence, l’inopposabilité, l’extinction de la servitude, de l’interdiction par les consorts [W] de revendiquer l’exercice de la servitude ;

DIT que l’étendue du jardin appartenant à M. [H] [I] et à Mme [J] [X], objet des interdictions d’édifier des constructions et de laisser des plantations dont la hauteur excéderait 1,30 mètres et qui ne seraient pas distantes les unes des autres de plus de à 0,50 mètre au moins comme indiqué dans la servitude de prospect grevant les parcelles section AW numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Localité 15] de la commune de [Localité 17] au profit des parcelles section AW n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Localité 15] de la commune de [Localité 17] est délimitée par partie jaune qui figure sur les plans 1 et 2 de l’annexe II du rapport d’expertise de M. [Z] [T] en date du 7 janvier 2022 ; 
CONDAMNE solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X], à prendre toutes mesures nécessaires pour respecter la servitude de prospect en procédant à la taille des haies et de toutes les plantations situées dans la zone jaune qui figure sur les plans 1 et 2 de l’annexe II du rapport d’expertise de M. [Z] [T] en date du 7 janvier 2022, de manière à ce que la végétation qui s’y trouve n’excèdent jamais 1,30 mètres en hauteur et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision 
DEBOUTE M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] de leur demande de condamnation de M. [I] et Mme [X] à établir un constat d’huissier contradictoire pour justifier du respect de la condamnation ; 
DEBOUTE M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] de leur demande au titre du préjudice financier ; 
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] à un euro symbolique au titre du préjudice moral ; 
DEBOUTE M. [H] [I] et Mme [J] [X] de leurs demandes tendant à condamner M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] à cesser tout défrichement, abattage, élagage et étêtage d’arbres ou d’arbrisseaux sur les parcelles cadastrées section F [Cadastre 7] et [Cadastre 8] situées sur la commune de [Localité 16], sous astreinte et à prendre toutes mesures nécessaires pour faire cesser les vues plongeantes depuis leur piscine et leurs nouvelles terrasses sur le lot A, sous astreinte ; 




DEBOUTE M. [H] [I] et Mme [J] [X] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNE solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ; 

AUTORISE la SCP Bernardi à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X] à payer à chacun des demandeurs : M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] la somme de 2500 €, soit au total 10 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
 
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ; 

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT-CINQ.

 La greffière, La présidente,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 03 Avril 2025 
Dossier N° RG 19/04381 - N° Portalis DB3D-W-B7D-IN3B
Minute n° : 2025/77

AFFAIRE : 

[K] [W], [C] [A] épouse [W], [N] [W], [G] [W] C/ [H] [I], [J] [X]



JUGEMENT DU 03 Avril 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort






copie exécutoire à :

Maître Jean-Louis BERNARDI
Maître Jean-Philippe FOURMEAUX

Délivrées le

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [K] [W]
Madame [C] [A] épouse [W]
demeurants [Adresse 12] - ALLEMAGNE - 

Monsieur [N] [W]
demeurant [Adresse 13] - ALLEMAGNE - 

Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Laurence DEFONTAINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [I]
Madame [J] [X]
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN 
D’AUTRE PART ;
*****************
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
M. et Mme [E] étaient propriétaires des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (Section AW lieudit [Localité 15]) au sein de la commune de [Localité 17] depuis le 5 novembre 1975.
Par acte authentique du 31 mars 1978, ils ont vendu à M. [L] les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Ils sont restés propriétaires des parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et de la villa B et ont décidé en accord avec l’acquéreur d’une servitude conventionnelle. 
Par acte authentique du 3 décembre 2010, publié et enregistré à la Conservation des Hypothèques de [Localité 11] le 17 janvier 2011, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] ont acquis auprès de Mme [D] [V], venant aux droits de M. et Mme [E], par suite des différentes mutations, les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. 
La servitude établie le 31 mars 1978 a été rappelée en page 7 de l’acte et annexée. 
En 2014, M. et Mme [B], propriétaires des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ont décidé de vendre leur bien immobilier et des courriers ont été échangés entre les consorts [W], le notaire des futurs acquéreurs et ces derniers, M. [I] et Mme [X]. 
Ces derniers ont acquis le lot A le 29 avril 2014.
Considérant que M. [H] [I] et Mme [J] [X] ne respectaient pas la servitude, ils leur ont adressé des courriels et des mises en demeure à compter de 2018. 
Par acte d’huissier du 7 juin 2019, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] ont fait assigner M. [H] [I] et Mme [J] [X] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, au visa des articles 639, 686 et 701 du code civil aux fins notamment de les voir condamner solidairement à respecter ladite servitude, en procédant, sous astreinte, à la taille de toutes haies et plantations litigieuses, en se réservant le droit de solliciter en cours d’instance leur condamnation solidaire à réparer le préjudice subi du fait de l’altération de leur vue, outre la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2020, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins d’expertise.
Par ordonnance du 27 novembre 2020, M. [H] [F] a été désigné en qualité d’expert judiciaire et l’affaire a été renvoyée à la mise en état. 
Le 29 décembre 2020, le juge de la mise en état a désigné M. [Z] [T] en remplacement de M. [F]. 
L’expert a déposé son rapport définitif le 7 janvier 2022. 
Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2024, avec effet différé au 19 décembre 2024 et fixation à l’audience du 9 janvier 2025. 
Le 9 décembre 2024, les consorts [W] ont notifiés par RPVA des conclusions numéro 5 mais par courrier du 31 décembre 2024, le greffe les a avisés que ces dernières conclusions étaient incomplètes puisqu’il manquait toutes les pages paires. Ils ont alors notifié par RPVA des conclusions complètes, numéro 6, le 8 janvier 2025 en sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture. 
M. [I] et Mme [X] se sont opposés au rabat de l’ordonnance de clôture. 
Le tribunal a décidé de ne pas faire droit à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 17 juin 2024, sauf à permettre, afin de respecter le principe du contradictoire, aux défendeurs d’obtenir un délai pour d’éventuelles nouvelles conclusions en défense, ce que ne souhaitaient pas les demandeurs. Il sera également précisé que les dernières conclusions n° 6 n’ont été notifiées qu’après l’envoi du courrier par le greffe qui a constaté que les conclusions précédentes étaient incomplètes alors que les demandeurs disposaient après la notification du 9 décembre 2024 d’un délai de plusieurs jours avant la clôture pour rectifier leur erreur. Par conséquent, seules les conclusions numéro 4 des consorts [W] seront retenues. 
L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025. 

PRETENTIONS ET MOYENS 
Par conclusions numéro 4, notifiées par RPVA le 12 juin 2024, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] demandent au tribunal de : 
Vu la servitude de prospect grevant les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la Commune de [Localité 17] au profit des parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] de la Commune de [Localité 17], 
Vu le pré-rapport d'expertise déposé par l'Expert le 15 novembre 2021, 
Vu le rapport d'expertise final déposé par l'Expert le 7 janvier 2022, 

Vu les articles 639, 686 et 701 du Code civil, 
Débouter M. [I] et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens, exceptions, prétentions et demandes reconventionnelles visant à contester les demandes de condamnations portées à leur encontre, en ce qu'elles sont irrecevables et/ou mal fondées ; 
Juger que l'action des consorts [W] est parfaitement recevable, non prescrite et bien fondée, 
Juger que l'étendue du jardin appartenant actuellement à M. [I] et Mme [X] objet des interdictions d'édifier des constructions ou de laisser des plantations dont la hauteur excéderait 1,30 mètres et qui ne seraient pas distantes les unes des autres de 0,50 mètre au moins, visées dans la servitude de prospect grevant les parcelles section AW, numéro [Cadastre 3], lieudit [Localité 15]/section AW, numéro [Cadastre 4], lieudit [Localité 15] de la Commune de [Adresse 18] au profit des parcelles section AW, numéro [Cadastre 5], lieudit [Localité 15] et section AW, numéro [Cadastre 6], lieudit [Localité 15] de la Commune de [Adresse 18], est la suivante (partie en jaune), tel que cela a été constaté par l'Expert judiciaire : 
Condamner en conséquence solidairement M. [I] et Mme [X], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à prendre toutes les mesures nécessaires pour respecter ladite servitude en procédant à la taille de leurs haies et plantations concernées, de manière à ce que celles-ci n'excèdent pas 1,30 mètres en particulier concernant (i) la haie en bordure du chemin (ii) les lauriers roses (iii) les yuccas et cela tant qu'ils resteront propriétaires de leur maison 
Les condamner à justifier le respect de cette condamnation par la remise aux demandeurs d'un constat d'huissier contradictoire en présence des demandeurs en attestant, la date de ce constat mettant fin à l'astreinte 
Enjoindre plus généralement à M. [I] et Mme [X] à respecter la servitude de prospect dont bénéficient les consorts [W] en procédant régulièrement à la taille de toutes les plantes présentes et futures sur la zone définie par l'expert du terrain des adversaires de façon à ce qu'elles ne dépassent jamais 1,30 m de hauteur. 
La condamnation solidaire des consorts [I] et [X] à indemniser les demandeurs du préjudice subi résultant des violations continues et répétées depuis au moins 6 années en leur versant la somme de 51.095 € à titre de dommages intérêts au jour des présentes, soit une indemnité annuelle et individuelle pour chacun d'entre eux de 10.000 euros, depuis la date de mise en demeure de respecter la servitude de vue en date du 21 novembre 2018 jusqu'à ce que les consorts [I] et [X] justifient auprès des demandeurs avoir procédé aux tailles et travaux nécessaires dans leur jardin aux fins de respecter leurs obligations vis-à-vis des demandeurs, constat d'huissier à l'appui. 
Condamer solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X] à verser à M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M.[N] [W] et M. [G] [W] la somme de 60.000 euros (15.000 euros par demandeur) par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X] aux dépens de la procédure, dont la totalité des frais et honoraires de l'expert judiciaire, qui pourront être recouvrés directement par la SCP Bernardi, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile pour ceux-là concernant. 
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir qui est de droit.

Par conclusions récapitulatives numéro 2, notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, M. [H] [I] et Mme [J] [X], demandent au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 31, 32, 65, 122, 446-2, 514-1, 696, 700 et 768 du Code de procédure civile, 544, 545, 551, 552, 637, 638, 639, 647, 686, 696, 697, 698, 701, 702, 703, 704, 706 et 707, 1103, 1104, 1210, 1219, 1221, 1240 et 2224 du Code civil, du protocole 1 additionnel à la Convention Européenne des Droits de l'Homme, 6§1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, 16 de la Déclaration des Droits de l'Homme, L.214-13, L.342-1, L.341-5 et L.363-1 du code forestier, L.222- 2 du code de l'expropriation, L.1101-1 du code de l'environnement, 322-1 du code pénal, L.2212-1 du code général de la propriété des personnes publiques et L.480-4, L.480-5 et L.610-1 du code de l'urbanisme, 
A titre principal : 
Déclarer irrecevables les demandes des Consorts [W] et ce compte tenu de leur défaut d'intérêt à agir et de leur défaut de qualité à agir. 
Déclarer de même irrecevables les demandes des Consorts [W], celles-ci étant prescrites. 
Subsidiairement et sur le fond :
Prononcer, à titre reconventionnel, et sur l'action en revendication, la nullité de la servitude, insérée dans l'acte de vente du 31 mars 1978 et rappelée dans les mutations subséquentes, grevant les parcelles cadastrées AW [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la Commune de [Localité 17], 
Débouter M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 
A titre subsidiaire également : 
Prononcer, à titre reconventionnel, et sur l'action en négation, l'inexistence et/ou l'inopposabilité et/ou l'extinction de la servitude insérée dans l'acte de vente du 31 mars 1978 et rappelée dans les mutations subséquentes grevant les parcelles cadastrées AW [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la Commune de [Localité 17]. 
Débouter M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 
Très subsidiairement : 
Débouter M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en raison de leur caractère mal fondé. 
En tout état de cause : 
Interdire solidairement à M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W], de revendiquer, à leur encontre, l'exercice de la servitude, insérée dans l'acte de vente du 31 mars 1978 et rappelée dans les mutations subséquentes, grevant les parcelles cadastrées AW [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la Commune de [Localité 17], 
Condamner, à titre reconventionnel, solidairement M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] à cesser tout défrichement irrégulier, tout abattage, élagage et étêtage irrégulier d'arbre(s), d'arbuste(s) ou d'arbrisseau(x) situé(s) sur les parcelles castrées section F [Cadastre 7] et [Cadastre 8] situées sur la Commune de [Localité 16] ce sous astreinte de 5000€ par infraction constatée, cette astreinte commençant à courir quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à prendre toutes les mesures nécessaires à faire cesser les vues plongeantes depuis leur piscine et leurs nouvelles terrasses sur le lot A, ce sous astreinte de 5000€ par infraction constatée, cette astreinte commençant à courir quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, 
Condamner, à titre reconventionnel, solidairement M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 
Condamner solidairement M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] à payer à M. [I] et Mme [X] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'en tous les frais et dépens. 
Ecarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 
Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION : 
1. Sur les fins de non-recevoir, la qualité, l’intérêt à agir et la prescription :
1.1 Moyens des parties :
M. [I] et Mme [X] soulèvent l’irrecevabilité des demandes des consorts [W] à défaut pour eux de justifier d’une qualité à agir au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile.
Ils considèrent que l’acte de vente a repris des obligations de ne pas faire et que si celle relative aux constructions est transmissible à tout propriétaire de la villa A, la seconde qui concerne les plantations était personnelle. Ils font valoir qu’ils ne sont tenus qu’à une obligation de ne pas faire et en aucun cas à une obligation de faire et encore moins de faire régulièrement. Selon eux la servitude comprend deux obligations distinctes, l’une transmissible qui est l’interdiction de construire dans l’emprise de la servitude et l’autre intransmissible dont l’objet est l’interdiction pour M. [L] de planter de la végétation à l’exception d’arbres, arbustes ou arbrisseaux de basses tiges d’une hauteur inférieure à 1,30 mètres et distant les uns des autres d’au moins 0,50 mètre. Ils exposent que si le tribunal retenait une obligation de faire consistant à tailler les plantations en dehors de la taille annuelle d’entretien, il ne peut s’agir que d’une obligation personnelle qui n’est pas transmissible et qui ne peut être sanctionnée que par des dommages et intérêts en cas d’inexécution. Ils ajoutent que les consorts [W] ont porté atteinte au principe de la fixité des servitudes en apportant des modifications à leur lot avec la création d’une piscine et d’une plage/ terrasse l’entourant, aggravant ainsi la charge du fonds servant. Ils précisent que les demandeurs ont réhaussé la partie de leur terrain située dans le prolongement de la terrasse qu’il revendique comme visée par la servitude litigieuse.
Ils soulèvent également le défaut d’intérêt à agir des demandeurs qui n’existe que lorsque la situation litigieuse cause un trouble à une personne et lorsque le jugement sollicité est de nature à le faire cesser pour elle. Ils indiquent que les consorts [W] ont fait défricher des terrains situés en dehors de leur lot pour conserver la vue mer, sans aucune autorisation et en ne respectant pas les règles applicables et qu’ils ont réalisé des constructions sans autorisation, non conformes aux règles de l’urbanisme.
Ils soutiennent que la vue mer a été créée artificiellement par des défrichements illicites, au vu des photos aériennes et des plans réalisés par M.[O], qui tiennent compte des inclinaisons des terrains. Ils indiquent que le terrain initial était à usage agricole, située en lisière du massif de [Localité 17] constitué d’une forêt de feuillus. Ils ajoutent que les demandeurs doivent intervenir chaque année sur les parcelles F [Cadastre 7] et F [Cadastre 8] qui appartiennent à la commune de [Localité 16] pour des travaux de défrichements afin de récréer la vue mer, alors que ces terrains sont inclus dans le massif forestier du [Localité 17] et appartiennent pour l’un à la commune de [Localité 16] et pour l’autre à une société de droit privé. Ils exposent que l’expert a mis en évidence le défrichement illicite et précisent qu’il convient de distinguer le débroussaillement prévu par l’arrêté du Préfet du Var du 30 mars 2015 du défrichement et qu’il n’existe pas de prescription acquisitive en l’espèce à la différence de l’arrêt du 16 juin 2011 invoqué par les demandeurs. 
Ils contestent avoir réalisé un défrichement auquel ils n’ont aucun intérêt. Ils considèrent prouver que les consorts [W] ou leurs jardiniers sont à l’origine des défrichements illicites et rappellent que M. [K] [W] l’a reconnu devant l’expert judiciaire et en présence de son conseil, sans observations à ce sujet dans leurs dires. 
Ils indiquent que ce défrichement est constitutif d’infractions pénales et est susceptible d’accélérer la propagation d’un incendie. Ils ajoutent que les demandeurs n’ont jamais élevé la moindre contestation sur la hauteur des végétaux depuis qu’ils sont devenus propriétaires du lot B alors que ces derniers dépassaient depuis plusieurs années 1m30. 
Ils ajoutent que la terrasse d’où les demandeurs revendiquent un droit acquis à la vue mer a été réalisée en contravention des règles d’ordre public, issues du permis de construire du 18 août 1975 et qu’ils ne pouvaient pas obtenir d’autorisation pour leur extension en l’absence de régularisation des non conformités originelles. Ils font valoir que si les consorts [W] avaient respecté les règles d’urbanisme ils ont dû déplacer leur terrasse et renoncer à la vue mer. Ils exposent que l’action des demandeurs a une finalité illégitime au motif qu’ils tentent de légitimer par la présente procédure des défrichements illicites et des infractions aux règles de l’urbanisme alors que les prétendues servitudes n’auraient jamais dû exister ni s’exercer.
Ils indiquent que la manière d’agir des consorts [W] méconnait les bonnes mœurs contractuelles prévues par l’article 1104 du code civil. 
Ils font valoir qu’il n’existe pas de droit acquis à la une vue mer, ce qui réduirait considérablement le droit de propriété et qu’ils ne peuvent subir une obligation perpétuelle en contravention des dispositions du code civil et de l’article 1er du protocole additionnel à la convention Européenne des droits de l’homme, sachant que l’intérêt que les demandeurs poursuivent est prohibé.
Ils considèrent également que les demandes sont prescrites au motif que l’exécution forcée des modalités d’exercice d’une obligation contractuelle de faire est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans, de sorte que les consorts [W] qui ont acquis leur bien le 3 décembre 2010 disposait d’un délai se terminant le 4 décembre 2015 pour agir, or l’assignation date du 7 juin 2019. S’il devait s’agir d’une action réelle immobilière, aucune action n’a été initiée depuis le 25 mars 1978 alors que les plantations incriminées existent depuis le 11 juillet 1988. Ils ajoutent que du fait de la prescription de l’action principale, l’action accessoire, tendant à la réparation d’un préjudice, est également prescrite. Ils indiquent que les mises en demeure et donner acte ne sont pas interruptifs de prescription et qu’à supposer que les troubles aient débuté le 30 avril 2014, l’action était prescrite le 1er mai 2019. 

En réponse, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] font valoir que les défendeurs ont une interprétation erronée des dispositions de l’acte de vente instituant la servitude de prospect et ce au mépris du but poursuivi et de la volonté des parties. 
Selon eux, les parties ont voulu instaurer une servitude de prospect du fond A au profit du fonds B et en instaurant une servitude de non aedificandi et une servitude de non altius tollendi. Ils soulignent que ces deux servitudes poursuivent le même but, sont indissociables et sont des droits réels attachés au bien immobilier et non aux personnes. Ils rappellent les termes des articles 1156 et 1157 du code civil devenu 1188 du même code et considèrent qu’il serait illogique que la deuxième servitude relative à la végétation qui est moins contraignante que la première soit personnelle. Ils ajoutent qu’une obligation de faire n’est pas incompatible avec la nature réelle de la servitude si elle en est l’accessoire et que les servitudes ont été consenties par un fonds au profit d’un autre fonds et ne sont pas personnelles. Ils considèrent que la jurisprudence dont font état les défendeurs n’est pas applicable en l’espèce et ajoutent que les défendeurs qui les ont interrogés sur l’emprise exacte du terrain concerné par la servitude avaient parfaitement connaissance que la servitude de prospect était attachée au fonds et n’avaient pas l’intention de la remettre en question jusqu’à la procédure judiciaire. Ils considèrent que les défendeurs sont de mauvaise foi et qu’aucune discussion amiable n’a été possible avec eux. 
Ils indiquent que leur l’intérêt à agir n’est pas contestable dans la mesure où il existe une servitude conventionnelle qui n’est pas contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs. Ils considèrent que les défendeurs n’apportent pas la preuve que le fonds dont ils sont propriétaires n’aurait pas naturellement de vue mer et que les photographies aériennes prises entre 1945 et 1974 ne permettent pas de connaitre les inclinaisons et les pentes du terrain. Ils ajoutent que les affirmations des consorts [I] [X] quant au défrichement ne sont pas étayées par des pièces probantes et que l’infraction se prescrit par trois années. Ils soulignent qu’il existe au moins depuis 40 ans devant la propriété des défendeurs des parcelles sans arbre et sans grande végétation et qu’il ne peut leur être reproché d’avoir procédé à un débroussaillage imposé par l’arrêté préfectoral du 30 mars 2015. M. [K] [W] nie toute reconnaissance de défrichage devant l’expert judiciaire et rappelle que de nationalité allemande il ne maitrise pas parfaitement la langue française. Ils font valoir qu’aucune plainte n’a été déposée contre eux. Ils ajoutent que les défendeurs n’apportent pas d’avantage la preuve de l’irrégularité des constructions originelles et des extensions, qu’il est précisé dans l’acte de vente du 3 décembre 2010 que l’immeuble a fait l’objet d’une déclaration d’achèvement de travaux du 13 juin 1977 et d’un certificat de conformité du 2 juin 1983 et que l’expert judiciaire a indiqué que la terrasse actuelle était identique à celle d’origine. Que des travaux ont été réalisés avant l’acquisition de bien par les défendeurs en 2014, que toute action relative à leur régularité est prescrite et qu’en tout état de cause, les infractions reprochées ne les privent pas de leur droit d’agir puisqu’elles sont étrangères et sans incidence sur le présent litige, qu’elles n’ont pas modifié les lieux et n’ont pas d’effet sur le périmètre de la servitude. 
Ils exposent que si la jurisprudence ne consacre pas un droit à la vue mer, les parties peuvent le prévoir par l’instauration de prospect. Ils ajoutent que le caractère accessoire des servitudes à la propriété d’un fonds explique leur caractère perpétuel tout comme la propriété. 
Ils soutiennent que la servitude non altius tollendi obeit au régime des actions réelles qui se prescrivent par trente ans et qu’à supposer que le délai quinquénal des actions personnelles s’applique, le point de départ doit être fixé au 23 juillet 2018 lorsque M. [K] [W] a constaté que ses voisins ne respectaient pas leurs obligations et s’en ait plaint. 
1.2 Réponse du tribunal : 
Selon l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et l’article 32 du même code sanctionne d’irrecevabilité toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
La qualité à agir se définit comme la possibilité pour une personne d’agir en justice en son nom et pour son compte.

L’acte recognitif du 3 décembre 2010 se réfère à la servitude énoncée dans l’acte d’origine du 31 mars 1978 rédigé dans les termes suivants : « Monsieur et Madame [E], en leur qualité de propriétaire du lot B de la division parcellaire ci-dessus énoncée en l’exposé préliminaire, ladite propriété figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 17], par suite de l’établissement du document d’arpentage également sus énoncé… déclarent qu’ils ont fait construire devant leur maison vers le sud une terrasse de laquelle ils ont vue sur la Baie de [Localité 9] et les Iles de Lérins, au-delà de l’ensemble du terrain non bâti en nature de jardin, dépendant de la propriété présentement vendue à Monsieur [L]. Pour maintenir, au profit de leur fonds, la beauté et l’aspect dont ils jouissent de cette terrasse, Monsieur et Madame [E] ont exprimé à Monsieur [L], le désir d’obtenir au profit de la villa « B » une véritable servitude de prospect sur toute la partie s’étendant de l’angle ouest de la maison à la mise ouest de la partie non bâtie de la propriété de ce dernier. 
Monsieur [L] acquiesce à cette demande et déclare dans le but de donner tout apaisement à Monsieur et Madame [E], instituer sur ladite partie de sa propriété, une servitude de prospect, consistant en l’interdiction formelle tant pour lui que pour ses futurs ayants droit, de faire sur toute l’étendue de son jardin, aucune construction, ouvrage ou plantation, dont l’effet serait d’établir un obstacle à l’aspect dont on jouit de la terrasse de la propriété de Monsieur et Madame [E]. 
En conséquence, il est convenu entre les comparants que Monsieur [L], ou tout autre propriétaire ultérieur de la villa « A » objet des présentes qui se trouve ainsi grevée par une servitude de « non aedificanti » ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur aucune des parties de toute cette étendue de terrain, même sur celles les plus éloignées de la maison appartenant à Monsieur [L]. En outre, il est également convenu que la même étendue de terrain ne pourra supporter aucune plantation que celle consistant en arbres, arbustes ou arbruisseaux à basses tiges dont la hauteur ne pourra jamais excéder 1,30 mètres et qui pourront être distants les uns des autres, dans toutes les directions de 0,50 mètre au moins. 
La servitude de propect ci-dessus stipulée est consentie par Monsieur [L] sans aucune stipulation d’indemnité à charge de Monsieur et Madame [E] ».

La servitude de prospect est une servitude interdisant, au propriétaire d’un fonds des constructions ou des plantations susceptibles de gêner la vue à partir d’un autre fonds. Il s’agit d’une servitude conventionnelle qui a pour but d’assurer au fonds dominant une vue étendue en interdisant de construire ou de planter. Le contenu de cette servitude est défini par le titre qui l’institut et est établi, comme en l’espèce, par un acte authentique publié, elle est opposable à tous y compris aux tiers. 

La servitude prévue par l’acte notarié de 1978 a été reprise dans les mêmes termes dans les actes notariés postérieurs. Il s’agit d’une seule et même servitude de prospect qui prévoit pour son respect deux obligations, une première de non aedificandi et une seconde de maintien des plantations à une hauteur maximum de 1,30 mètres et une distance de 0, 50 mètres au moins les unes des autres. Les termes de cette servitude sont clairs et précis, la volonté des parties était de maintenir au profit de la villa B située sur les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] une vue sur la baie de [Localité 9] et les Iles de Lérins depuis la terrasse de cette maison et ce malgré la construction de la villa A sur les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Les deux obligations concernent la même zone de terrain du fonds servant et il ne peut être valablement soutenu que l’interdiction de plantations supérieures à une certaine hauteur, dans le périmètre de la zone de prospect serait, à la différence de la servitude de non aedificandi, une obligation personnelle incombant à M. [L] et qui n’aurait donc pas été cédée aux propriétaires successifs. Dans ce cas, la servitude de prospect imputée de l’une de ses obligations n’aurait plus de réalité. La présence de végétations de grande hauteur empêchant toute vue malgré l’absence de construction. Le terme « en outre » ne fait qu’ajouter à l’obligation précédente et les deux obligations qui sont indissociables s’imposent à tous les propriétaires de la villa A qui appartient désormais à M. [I] et Mme [X]. 
Il sera également précisé que les défendeurs qui se sont renseignés avant l’acquisition de leur bien immobilier auprès de M. [K] [W] n’ont pas remis en cause les indications données par celui-ci, lors de la signature de l’acte notarié d’achat. Or, selon les informations reçues, ils ne devaient pas bâtir et devaient couper les arbres et arbustes à hauteur définie entre leur maison et le chemin de [Adresse 14] dans toute la profondeur de leur terrain. Ils ont reconnu dans un courriel du 9 avril 2024 avoir eu connaissance d’un plan qui définissait la zone du terrain concerné par la servitude et ont même affirmé qu’il n’était pas question pour eux de masquer la vue des consorts [W]. 
Il sera également précisé qu’il n’y a pas lieu de distinguer les servitudes négatives comme la servitude non aedificandi, des servitudes positives, leur qualification n’entrainant pas de conséquences propres ou de modification de leur régime. La servitude est une charge imposée au fonds servant pour le profit du fonds dominant et cette charge pèse sur tous les propriétaires actuels et à venir du fonds servant, qu’elle soit positive ou négative. Le code civil ne distingue pas ces deux types de servitudes qui confèrent toutes deux des avantages à leur titulaire. M. [H] [I] et Mme [J] [X] doivent donc respecter toutes les obligations prévues par la servitude de prospect sans se retrancher derrière l’absence d’obligation de faire. 
En ce qui concerne la fixité de la servitude, les défendeurs n’apportent pas la preuve de la modification de l’assiette de la servitude originelle par les consorts [W] et l’expert judiciaire qui a pris connaissance de la photo street view de novembre 2008 montrant la terrasse en rez-de-chaussée de la propriété [W] avant les travaux modificatifs. Il précise que celle-ci est restée identique depuis l’origine. La terrasse actuelle, située en rez-de-chaussée est identique à celle prise en compte lors de la rédaction de ladite servitude en 1978 et aucune aggravation de servitude ne sera retenue. 
Les demandeurs ont donc qualité à agir. 
A propos de l’intérêt à agir, celui-ci s’apprécie au jour de l’introduction de l’action, il existe en effet pour une personne lorsque la situation litigieuse lui cause un trouble et lorsque le jugement sollicité est de nature à le faire cesser pour elle. De plus, il doit s’agir d’un intérêt conforme aux bonnes mœurs et à l’ordre public. 
Les photographies aériennes versées aux débats par les défendeurs et les plans du géomètre [O] ne permettent pas d’affirmer avec certitude que le lot B ne bénéficiait pas originellement d’une vue mer. Malgré la déclivité des lieux et la végétation présente, des modifications avaient pu être apportées avec des déboisements, du défrichage, du débroussaillage en 1978 et s’il est exact qu’un propriétaire n’a aucun droit acquis à une vue, la servitude de prospect telle qu’instaurée dans l’acte du 31 mars 1978 permet de prévoir ce droit de manière conventionnelle. En application de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir en faveur de leur propriété telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue. 
Ainsi dans le cadre de la servitude de prospect prévue le 31 mars 1978, les propriétaires du fonds dominant, les consorts [W], peuvent en demander l’application alors que les consorts [I] [X] ne peuvent rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à la rendre plus incommode. 
La servitude objet du litige n’est pas contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs et les dires des défendeurs adressés à l’expert judiciaire même s’ils n’ont pas été démentis immédiatement par M. [K] [W] ne suffisent à démontrer que celui-ci ou sa famille procède régulièrement à un défrichement sur des terrains qui ne lui appartiennent pas pour conserver la vue mer. M. [I] et Mme [X] n’apportent aucunement la preuve de leurs affirmations quant à un défrichement imputable à leurs voisins, les consorts [W]. De plus et en tout état de cause, aucune plainte n’a été déposée sur ce point par les défendeurs et alors même que les demandeurs n’étaient pas propriétaires, la vue mer revendiquée par les M. et Mme [E] en 1978, au niveau de la terrasse de leur maison, a été reconnue par M. [L]. 
Ladite terrasse qui est identique à ce jour à celle de 1978 a été régulièrement édifiée puisque l’acte de vente du 3 décembre 2010 fait état d’une déclaration d’achèvement de travaux du 13 juin 1977 et d’un certificat de conformité du 2 juin 1983. Ainsi les travaux réalisés postérieurement en 2011 par les consorts [W] ne concernent pas la terrasse qui sert de référence pour la servitude de prospect et ne peuvent donc en aucun cas remettre en question leur intérêt à agir. 
Si l’article 1210 du code civil interdit les engagements perpétuels et l’article 1er du protocole additionnel de la Convention Européenne des Droits de l’homme prévoit que toute personne physique ou moral a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international, la présente servitude de prospect ne constitue ni une aliénation ni une expropriation au bénéfice du fonds dominant et les servitudes sont par définition perpétuelles, sous réserve des causes d’extinction visées aux articles 703 et suivants du code civil. La servitude objet du litige doit produire son effet aussi longtemps que subsiste les fonds servant et dominant, ce qui les distingue d’autres droits réels comme l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation. 
Ainsi, les consorts [W] ont intérêt à agir. 


En ce qui concerne la prescription de l’action, comme indiqué précédemment, l’obligation de maintenir la végétation à une certaine hauteur n’est pas personnelle mais réelle. La servitude de prospect composée de deux obligations indissociables est un droit réel, accessoire du fonds dominant et du fonds servant, transmise de plein droit avec le fonds dominant des consorts [W] et le fonds servant de M. [I] et Mme [X].
Selon l’article 2227 du code civil : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer » 
M. [H] [I] et Mme [J] [X] ont acquis le lot A le 29 avril 2014 et ce n’est que le 23 juillet 2018 que M. [K] [W] a adressé un courriel à ses voisins pour leur indiquer « Je me permet aimablement d’attirer votre attention sur le fait, que cette année vous n’avez pas encore laissé couper une partie de vos arbustes, comme la servitude le prévoie. Ce sont en particulier 1. La haie en bordure du chemin, 2. Le grand arbuste laurier rose près de notre terrain 3. Les yuccas qui bordent directement à chez nous. Toutefois les trois dépassent entre temps l’hauteur définie substantiellement. Notre vue sur la Baie de [Localité 9] et les Isles de Lerin qui comme vous savez est garantie par ladite servitude est pour cela considérablement altérée. Pour cela, je vous serais très reconnaissant, si vous pouviez laisser exécuter ces travaux le plus vite possible. »
Il n’est pas établi que la végétation dépassait la hauteur de 1m 30 prévue par la servitude, avant cette date et le point de départ sera donc fixée au 23 juillet 2018, date à laquelle les consorts [W] ont eu connaissance des faits permettant d’exercer leur action. L’assignation ayant été délivrée le 7 juin 2019 soit moins d’un an après la date précitée, la prescription de l’action n’était pas acquise, qu’elle soit trentenaire ou quinquennale pour l’action indemnitaire. 
2. Sur la fin de non-recevoir de la demande reconventionnelle de M. [I] et Mme [X] :
2.1 Moyens des parties :
Les consorts [W] font valoir que l’action en nullité d’une convention est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et que le point de départ de la prescription de l’action court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer, soit au plus tard le jour de la conclusion de l’acte de vente par les défendeurs, soit le 29 avril 2014, de sorte que le délai expirait le 29 avril 2019. 
M. [H] [I] et Mme [J] [X], précisent dans le corps de leurs conclusions numéro 4 que leur demande reconventionnelle a pour fondement une action en revendication de propriété et en aucun cas une action en nullité reposant sur le fondement contractuel mais ils sollicitent dans le dispositif de leurs dernières conclusions la nullité de la servitude. 
2.2 Réponse du tribunal :
L’action en nullité d’une clause instituant une servitude se prescrit par cinq ans à compter du jour où la convention a été conclue et la cession du bien grevé ne modifie ni ne reporte le point de départ du délai de prescription de l’action. M. [I] et Mme [X] sollicite la nullité de la servitude insérée dans l’acte de vente du 31 mars 1978 rappelée dans les mutations suivantes or la cession du lot A, fonds servant est sans incidence sur l’écoulement du délai de prescription de l’action en nullité introduite pour la première fois aux termes de leurs conclusions numéro 2 en date du 5 décembre 2022, de sorte que celle-ci était prescrite. La demande en nullité de la servitude est par conséquent irrecevable. 
3. Sur l’action reconventionnelle en revendication : 
3.1 Moyens des parties :
M. [I] et Mme [X] font valoir que les consorts [W] ne peuvent revendiquer un droit acquis à la vue mer et que l’exercice des servitudes litigieuses porte atteinte à leur droit de propriété.
Ils font valoir que la convention contestée porte atteinte à leur droit de ce clore, au motif que tailler leur haie à une hauteur maximale de 1m30 revient à les empêcher de se prévaloir efficacement de leur droit de clore leur héritage pour empêcher les intrusions humaines ou animales ou encore de se préverser de la vue de leur voisin sur leur fonds. 
Ils précisent que les travaux de piscine et de plage réalisés par leurs voisins sans autorisation, de 2011 à 2015 aggravent l’atteinte à leur droit de se clore et ajoute des vues plongeantes sur leur terrain. Ils considèrent également qu’ils subissent une atteinte à l’usus, l’abusus et au fructus puisqu’ils ne peuvent pas utiliser dans des conditions habituelles une grande partie du sol de leur propriété.
Ils ajoutent que la servitude établie une prééminence d’un héritage sur l’autre, ce qui n’est pas conforme à l’article 638 du code civil avec un vue mer obtenue à l’aide de défrichements prohibés. 
Ils revendiquent également une atteinte au paysage au sens de l’article L 110-1 du code de l’environnement en raison des défrichements litigieux dans un massif forestier de grande valeur alors qu’ils ont acquis le lot A avec l’objectif d’être dans un endroit isolé, calme, sans vis-à-vis et à proximité de la forêt de [Localité 17]. 
Ils indiquent que ls modalités d’exercice de la servitude revendiquée leur fait encourir de graves risques d’incendie et qu’ils sont dépouillés de leur droit de propriété, alors qu’un tel effacement perpétuel et irréversible de leur droit de propriété n’est pas admis par la jurisprudence en dehors de l’expropriation. Ils exposent que les défrichements illicites effectués sur les deux terrains de la commune de [Localité 16] ont pour effet d’empêcher de solliciter l’application de l’article 703 du code civil. 
Ils demandent que soit prononcée la nullité de la servitude qui porte atteinte à leur droit de propriété. 
M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] n’exposent qu’aucune des exceptions dont font état les défendeurs ne s’appliquent en l’espèce et que la servitude de prospect n’a en l’espèce ni pour objet ni pour effet de les priver de leur droit de propriété. Ils considèrent que les arrêts cités ne sont pas transposables au présent litige et qu’il ne s’agit aucunement d’interdire tout usage et toute jouissance aux propriétaires du fonds servant sur une partie de son terrain. Ils indiquent que la vue mer peut être protégée conventionnellement, que le droit de se clore n’est pas d’ordre public de sorte qu’il est possible d’y déroger, que les travaux réalisés en 2011 n’ont pas modifié l’assiette de la servitude et que les défendeurs n’établissent pas l’existence de vues plongeantes, étant précisé que les maisons ne se font pas face et sont mitoyennes. Ils contestent la création d’une prééminence du lot B sur le lot A ainsi qu’un défrichement qui suppose une opération volontaire ayant pour effet de détruire l’état boisé d’un terrain et de mettre fin à sa destination forestière selon l’article 341-1 du code forestier alors que les parcelles appartenant à la commune de [Localité 16] accueillent des ruches. Ils rappellent que les consorts [I] [X] ont acquis leur bien en connaissance de cause après avoir obtenu les explications de M. [W]. 
3.2 Réponse du tribunal : 
L’action en revendication a été définie par la jurisprudence comme celle par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient, la restitution d’un bien. 
En l’espèce il n’est pas contesté que M. [I] et Mme [X] sont propriétaires des parcelles numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] composants le lot A. 
En application de l’article 686 les propriétaires peuvent établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes que bon leur semble, pourvu que ces services ne soient pas imposés et ne soient pas contraires à l’ordre public. La servitude ne peut toutefois pas constituer un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.
L’article 647 du code civil prévoit que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682 du même code qui ne s’applique pas à la présente espèce. Toutefois selon la jurisprudence de la Cour de Cassation (Cass 3è civ 7 mars 2007) ce droit n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé. Aussi, une servitude conventionnelle peut déroger à l’application de l’article 647 du code civil. 
En tout état de cause, la servitude de prospect imposée au fonds des défendeurs ne fait pas obstacle à la possibilité pour ces derniers de clore leur propriété à condition de ne pas dépasser une certaine hauteur. D’ailleurs les photographies du rapport d’expertise judiciaire permettent de constater que le bien immobilier des consorts [I] [X] est clôt à l’aide de haies végétales et d’un portail situé à l’entrée qui ne fait partie de la servitude non aedificandi. La hauteur maximale des haies à 1m 30 ne permet pas de considérer que la propriété des défendeurs est dépourvue de clôture et qu’elle n’est pas protégée des intrusions. 
Les défendeurs n’apportent pas la preuve de vues plongeantes du lot B sur leur lot A, autres que celles résultant de la configuration naturelle des lieux, étant précisé que les maisons sont situées dos à dos mais l’une devant l’autre, ce que M. [I] et Mme [X] ne pouvaient ignorer lors de l’achat de leur bien. 
La servitude de prospect qui s’étend sur la partie en jaune de l’annexe II du rapport d’expertise judiciaire interdit de construire ou de planter autre chose que des arbres, arbustes ou arbrisseaux à basses tiges dont la hauteur ne pourra jamais excéder 1,30 mètres et qui pourront être distants les uns des autres, dans toutes les directions de 0,50 mètre au moins. Il s’agit d’une restriction mais en aucun cas d’une impossibilité pour les propriétaires du fonds servant de jouir de cette partie du terrain qui peut être arborée sous certaines conditions. La surface totale de leur propriété s’élève à 25 a et 16 ca et la servitude de prospect ne couvre pas l’ensemble de leur terrain. Ainsi, la servitude objet du litige ne vide pas le droit de propriété de M. [H] [I] et de Mme [J] [X] de sa substance et comme rappelé précédemment la servitude de prospect ne constitue ni une aliénation ni une expropriation au bénéfice du fonds dominant et les servitudes sont par définition perpétuelles, sous réserve des causes d’extinction visées aux articles 703 et suivants du code civil. La servitude objet du litige doit produire son effet aussi longtemps que subsiste les fonds servant et dominant, ce qui les distingue d’autres droits réels.

L’article 638 du code civil selon lequel la servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre n’a pas pour fonction de contredire l’article précédent, 637 du code civil qui indique qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage par l’usage et l’utilisation d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. L’article 638 précité doit permettre de vérifier que la servitude a pour finalité l’utilité du fonds dominant et qu’elle n’institue aucune hiérarchie entre les fonds. En l’espèce, la servitude de prospect a été décidée pour permettre au lot B de continuer à avoir une vue mer malgré l’édification d’une maison sur la partie avant du terrain, son objectif a donc une utilité véritable pour le fonds appartenant aux consorts [W] mais ne crée pas de hiérarchie entre les fonds qui ont chacun des intérêts distincts, la vue depuis le lot A étant par exemple plus importante que celle du lot B. 
La propriété des défendeurs étant située devant celle des demandeurs elle bénéficie d’un vaste paysage sur la forêt et la servitude de prospect qu’ils contestent ne portent pas atteinte à leur paysage. A supposer, ce qui n’est pas établi, que les consorts [W] nettoient et défrichent la petite partie de parcelle située au-delà de leur propriété, cela n’a aucune incidence sur la définition de la servitude de prospect qui concerne le fonds servant. Il sera également ajouté qu’aucune plainte ou infraction n’a été relevée en ce qui concerne le défrichement et le risque incendie. De plus, la commune de [Localité 17] a indiqué par courrier du 6 décembre 2024 procéder au débroussaillage régulier des limites des routes communales sur une bande de 2 mètres environ à côté de la route pour des raisons de protection contre les incendies et l’avoir fait régulièrement et pour la dernière fois en juillet 2024 sur le chemin de l’Aumarinier ainsi qu’au niveau du gros virage de ce chemin. Les demandeurs produisent également des photographies qui confirment le débroussaillage par la commune et ce dernier ne peut par conséquent leur être imputé. Il sera également précisé que la photographie sur laquelle apparaissent les engins de la commune en train de défricher correspond à celle qui figure dans le rapport d’expertise judiciaire et sur laquelle la mention « zone défrichée par les consorts [W] au-delà de la propriété [I] » L’indication de l’expert est donc en contradiction totale avec le courrier de la commune de [Localité 17]. 
Il n’existe pas en l’espèce d’empiètement du fonds dominant sur le fonds servant, d’atteinte au droit de se clore, de droit exclusif accordé au fonds dominant interdisant au fonds servant toute jouissance d’une partie de sa propriété, la perpétuité résulte de la servitude consentie et la servitude définie depuis la terrasse n’a pas été modifiée depuis son instauration, le 31 mai 1978.
4. Sur l’action en négation : 
4.1 Moyens des parties : 
M. [H] [I] et Mme [J] [X] font valoir que l’action négatoire appartient au propriétaire d’un immeuble pour le faire déclarer franc et libre des servitudes qu’un tiers prétend exercer sur l’immeuble, à charge pour le fonds dominant de prouver que la servitude litigieuse avait réellement l’étendue qu’il prétendait lui assigner. Ils ajoutent que cette action peut porter sur les conditions d’établissement des servitudes querellées, leur assiette, leur modalité d’exercice ou encore sur leur extinction. 
Ils considèrent qu’ils ne sont tenus d’aucune obligation découlant de leur titre recognitif et ajoutent qu’ils ne peuvent être tenus à une obligation de faire accessoire à la servitude principale qui est soumise au régime des obligations personnelles et ne pouvait donc survivre à la vente du lot A. Ils ajoutent que la servitude a pour conséquence de leur interdire de planter des arbres, arbustes ou arbrisseaux de haute ou de demi tige ou de basse tige dont la hauteur à maturité excéderait 1m 30. Ils détaillent la végétation plantée sur leur terrain pour en déduire qu’elle ne relève pas de la catégorie des plantations de basse tige qui sont les seules autorisées par la servitude et qu’elles ne peuvent donc pas être taillées à la hauteur imposée.
A propos de la vue mer crée par la main de l’homme, ils s’en remettent à leurs précédents développements, tout comme sur le droit de se clore, le droit de prééminence du lot B sur le lot A. Ils font encore état de l’interdiction de défrichement sur des terrains n’appartenant pas aux consorts [W] et l’impossibilité pour eux de se prévaloir de l’extinction de la servitude. Ils ajoutent qu’à la lecture de la convention l’assiette de la servitude est indéterminable et que l’expert ne peut pas dire le droit. Ils considèrent que les demandeurs sont dans l’incapacité de rapporter la preuve de l’usage des deux servitudes depuis moins de trente ans et qu’au vu des photographies aériennes les plantations concernées ont été plantées entre 1981 et 1991, de sorte que les consorts [W] ne pouvaient ignorer leur existence lorsqu’ils ont acquis leur propriété le 3 décembre 2010 mais ont renoncé à leur servitude et ne justifient pas avoir fait usage de servitude depuis plus de trente ans. Ils exposent que les demandeurs ont modifié leurs propriétés en plantant un solanum au pied du poteau sud qui supporte le toit de leur terrasse ce qui a diminué l’espace de la terrasse et l’angle de vue. Ils précisent également qu’un cèdre et des arbustes plantés à proximité du local technique de la piscine ont également réduits l’angle de vue. Ils font valoir que les abords du massif du [Localité 17] ont changé avec la croissance de la végétation et ils contestent la photographie issue du constat non contradictoire produit par les demandeurs.
Les consorts [W] indiquent que l’expert judiciaire a fait une analyse conforme à la leur quant à l’assiette de la servitude de prospect de l’acte de 1978, que la terrasse visée dans cet acte n’a pas changé et que l’angle défini ne fait aucun doute. Ils ajoutent que lors d’établissement de ladite servitude les parties se sont référées à l’emplacement actuel de la villa et en aucun cas à un emplacement prévu par le permis de construire comme ont tenté de la soutenir les défendeurs alors même qu’un certificat de conformité a été obtenu le 2 juin 1983. Ils reconnaissent que le luminaire situé au centre du bosquet végétal a été retiré par leurs voisins, que le grand palmier qui ne se trouvait pas dans la zone de la servitude a été coupée parce qu’il était infesté de vermine et que la haie longeant l’allée de leur propriété a été enlevée alors qu’elle ne nuisait pas à la vue mer. Ils font état du procès-verbal de constat du 1er septembre 2020 selon lequel la végétation sur le terrain des consorts [I] [X] a dans la zone de la servitude une hauteur supérieure à 1m30, tout comme l’a également constaté l’expert judiciaire. Ils indiquent que l’obligation d’entretenir la végétation constitue une obligation accessoire à la servitude de prospect et ne constitue aucunement une obligation personnelle. Ils rappellent qu’ils ont déjà répondu aux arguments des défendeurs à propos de l’absence de vue mer, à la prééminence d’un lot sur l’autre, au service foncier contraire à l’ordre public, de la modification des lieux. Ils soulignent que la nature des plantations n’est pas l’objet du débat et que la servitude avait pour seul but de préserver la vue mer. Ils font valoir que la servitude non altitus tollendi a toujours été respectée par les propriétaires du fonds servant jusqu’à l’acquisition de celui-ci par les défendeurs. Ils font valoir qu’ils n’ont pas jamais renoncé à la servitude et ont au contraire toujours été vigilants au respect de celle-ci. Ils exposent que les plantations situées sur leur terrain n’occultent pas la vue et ne peuvent les empêcher d’exercer leur servitude. 

4.2 Réponse du tribunal :
La règle posée par l’article 686 du code civil ne prohibe absolument pas l’institution des servitudes in faciendo, c’est-à-dire l’obligation pour le propriétaire du fonds servant d’accomplir une prestation positive, les défendeurs comme tous les autres propriétaires avant eux, peuvent procéder à la taille de la végétation située dans la zone de la servitude de prospect. 
La servitude objet du litige a été définie dans son assiette par l’acte du 31 mai 1978 selon les modalités suivantes : « sur toute la partie s’étendant de l’angle ouest de la maison à la mise ouest de la partie non bâtie de la propriété de ce dernier ». Ces indications sont suffisantes pour définir la servitude comme a d’ailleurs pu le faire M. [K] [W] puis l’expert judiciaire. Il résulte de la lecture du rapport d’expertise que si les différents plans du permis de construire sont erronés dans l’indication du nord, ce qui peut créer la confusion dans l’indication des orientations, cette confusion ne remet pas en cause la définition de la servitude de prospect. L’angle défini par la convention ne peut faire aucun doute, il s’agit de l’angle de la maison des défendeurs désigné à l’ouest mais en réalité situé au sud/sud-ouest. Ainsi, de manière logique la zone se situe sur l’ensemble de l’espace non bâti, soit le jardin de la propriété de M. [I] et Mme [X]. Il ne peut donc être soutenu que l’assiette de la servitude est indéfinissable ou encore que les indications de l’acte conduisent à une zone totalement illogique ou impossible à respecter. 
Le tribunal a d’ores et déjà répondu aux arguments relatifs à la servitude personnelle, à la modification des lieux par rapport à la terrasse, à la prééminence d’un fonds sur l’autre, au droit de se clore, à la vue mer par rapport à la situation naturelle des lieux et au défrichement ainsi qu’à l’ordre public et il n’y a pas lieu de revenir sur ces points. 
Si des végétaux impossibles ou difficiles à tailler à une hauteur ne dépassant 1m 30 ont été plantés par les propriétaires du fonds servant avant l’acquisition du bien par les défendeurs, il n’en demeure pas moins que ces derniers doivent tout mettre en œuvre pour respecter la servitude de prospect et les obligations qui en découlent. 
M. [I] et Mme [X] n’apportent pas la preuve que les végétaux aient atteints une hauteur supérieure à 1m 30 pendant plus de trente ans sans que les propriétaires du fonds dominant aient réagis. Dès le 23 juillet 2018, les consorts [W] ont sollicité auprès de leurs voisins qui étaient propriétaires depuis 2014, le respect de la servitude litigieuse et il n’y a pas lieu de retenir une extinction de la servitude. De plus, les plantations effectuées sur leur terrain par les consorts [W] n’ont pas à être prises en compte pour le respect par les propriétaires du fonds servant de la servitude de prospect et l’expert judiciaire a constaté de manière contradictoire dans son rapport du 7 janvier 2022, que confirme le procès-verbal de constat d’huissier du 1er septembre 2020, que la hauteur maximale de 1m 30 n’est pas respectée pour l’essentiel de la haie en bordure du [Adresse 10] ainsi qu’une partie des végétaux indiqués en rouge sur le plan en annexe II, avec des hauteurs précises mentionnées par M. [T].
Par conséquent, l’action en négation sera rejetée. 
5. Sur la mise en œuvre des obligations découlant de la servitude : 
5.1 Moyens des parties : 
Les consorts [W] contestent tout abus dans l’usage de leur servitude et ils font valoir que l’exception d’inexécution n’est pas applicable en matière de servitude. Ils exposent qu’ils ont largement démontré que les allégations des défendeurs selon lesquelles la servitude aurait été bouleversée dans sa nature et sa structure ne sont pas exactes. 
M. [I] et Mme [X] considèrent que les demandeurs entretiennent une confusion sur la nature réelle de leurs demandes et le régime juridique applicable pour les empêcher de se défendre efficacement. Ils ajoutent qu’ils ne sont à l’origine d’aucune nouvelle plantation et qu’aucune disposition de la convention ne leur impose une taille régulière et constante de la végétation excédant la taille d’entretien annuelle. Ils ajoutent que les plantations sont plus que trentenaires mais que les différents propriétaires du lot B ne se sont jamais plaints de leur hauteur. 
Ils font état de l’exception d’inexécution en indiquant que l’arrêt évoqué par les demandeurs concerne une servitude légale et que les consorts [W] ont gravement failli à leur obligation de loyauté en exerçant une servitude de manière totalement abusive depuis plus de 12 ans qu’ils ont découvert en 2021. Ils exposent que pour réaliser leur piscine et la plage qui se situe autour leurs voisins ont réalisé des travaux de rehaussement de la partie du terrain naturel concerné. Ils invoquent également le caractère disproportionné de l’exécution forcée sollicitée au motif que les lauriers roses, les lauriers palme et les pyracanthas ne peuvent survivre à des tailles permanentes les empêchant de s’élever à plus de 1m 30 et que la mort de la végétation serait disproportionnée par rapport à la vue qui porte désormais essentiellement sur massif forestier. 
5.2 Réponse du tribunal : 
Les consorts [W] sollicitent l’application de la servitude de prospect et ont indiqué les fondements juridiques de leurs demandes de manière détaillées dans le cadre de leurs conclusions. Ils font également état dans le dispositif de ces dernières des articles 639, 686 et 701 du code civil. En tout état de cause les défendeurs ne justifient d’aucun grief ou préjudice puisqu’ils ont pu faire valoir leurs arguments et répondre aux prétentions des demandeurs de manière très détaillée sur 104 pages de conclusions.
Comme indiqué précédemment, il n’est pas établi que la végétation plantée avant l’acquisition du lot A par les défendeurs aient dépassé la hauteur de 1m30 avant la demande formulée par M. [K] [W] en juillet 2018 et aucun élément du dossier ne permet de retenir un exercice abusif de la servitude par les consorts [W], de sorte qu’il n’y pas lieu de retenir une exception d’inexécution. Etant précisé qu’il a déjà été répondu à propos des défrichements. 
M. [I] et Mme [X] ne justifient pas autrement que par des affirmations que la taille régulière de la végétation située dans la zone de la servitude entrainerait leur mort et il n’existe pas de disproportion entre la vue objet de la servitude et la taille des végétaux imposée par le respect de celle-ci. Le rehaussement du terrain naturel par les consorts [W] dont se plaignent les défendeurs sans en apporter la preuve ne peut en aucun cas avoir aggravé la servitude puisqu’une surélévation ne peut que favoriser la vue mer et réduire par conséquent les obligations imposées par la servitude. 
Ainsi, il convient de dire que l’étendue du jardin appartenant à M. [H] [I] et à Mme [J] [X], objet des interdictions d’édifier des constructions et de laisser des plantations dont la hauteur excéderait 1,30 mètres et qui ne seraient pas distantes les unes des autres de plus de à 0,50 mètre au moins comme indiqué dans la servitude de prospect grevant les parcelles section AW numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Localité 15] de la commune de [Localité 17] au profit des parcelles section AW n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Localité 15] de la commune de [Localité 17] est délimitée par partie jaune qui figure sur les plans 1 et 2 de l’annexe II du rapport d’expertise de M. [Z] [T] en date du 7 janvier 2022.
En conséquence, M. [H] [I] et Mme [J] [X] seront condamnés solidairement, sous astreinte de 200 € par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à prendre toutes mesures nécessaires pour respecter la servitude de prospect en procédant à la taille des haies et de toutes les plantations situées dans la zone jaune qui figure sur les plans 1 et 2 de l’annexe II du rapport d’expertise de M. [Z] [T] en date du 7 janvier 2022, de manière à ce que la végétation qui s’y trouve n’excèdent jamais 1,30 mètres en hauteur. 
Il n’y a pas lieu de condamner M. [I] et Mme [X] à établir un constat d’huissier contradictoire mais aux consorts [W] de faire procéder à l’exécution de la présente décision si les défendeurs ne s’y conformaient pas. 
6. Sur les demandes de dommages et intérêts : 
6.1 Moyens des parties :
M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [G] [W] considèrent que les défendeurs ont abusé de leur droit à se défendre et à apporter la contradiction, qu’ils ont eu la volonté de faire perdurer indéfiniment la procédure, se sont opposés à la désignation d’un expert, ont modifié à plusieurs reprises leurs conclusions et y ont ajouté des demandes reconventionnelles tout en tenant des propos mensongers voire diffamatoires sans aucune preuve. Ils considèrent avoir subi un préjudice financier et moral depuis six années. Ils réclament la somme de 51 095 € soit une indemnité annuelle et individuelle pour chacun d’eux de 10 000 € depuis la date de mise en demeure de respecter la servitude du 21 novembre 2018 jusqu’à ce que les défendeurs justifient avoir respecté leurs obligations outre une somme symbolique de 1 € au titre de leur préjudice moral pour procédure abusive.
M. [H] [I] et Mme [J] [X] considèrent que l’absence de vue mer ne peut représenter une moins-value de 200 000 € par rapport à la valeur du lot B et que le taux d’intérêt de 5% est totalement déconnecté de la réalité notamment au vu du taux d’intérêt légal. Ils exposent que les demandeurs ont toujours bénéficié d’une vue mer même si elle est partielle et qu’ils ne vivent dans la maison que 5 à 6 mois par an. Ils soulignent que les demandeurs n’ont formulé aucune prétention à ce titre devant l’expert judiciaire. Ils indiquent qu’ils ont soulevé les irrecevabilités dans leurs premières conclusions et n’ont fait que se défendre. Ils indiquent que leur profession n’a pas à être prise en compte pour tenter de les discréditer et que les demandeurs ont eu une attitude dilatoire en sollicitant une expertise onze mois après l’assignation et ont formulé de nouvelles demandes trois ans après la saisine du tribunal. Ils ajoutent que faute d’avoir formulé leur demande au titre de l’euro symbolique dans le dispositif de leurs conclusions, le tribunal n’a pas à y répondre. 
6.2 Réponse du tribunal : 
Sur le fondement de l’article 768 du code procédure civile entré en vigueur le 1er janvier 2020 mais applicable aux instances en cours à cette date, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, or la demande formulée par les consorts [W] de condamnation de M. [I] et de Mme [X] à un euro symbolique au titre de leur préjudice moral n’a pas été reprise dans le dispositif des conclusions et il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande. 
En ce qui concerne le préjudice financier, les consorts [W] ne justifient pas de la valeur de leur bien immobilier à ce jour mais celui-ci a été acheté 705 000 € le 3 décembre 2010 et l’expert judiciaire qui s’est rendu sur place a constaté dans son rapport contradictoire du 7 janvier 2022 que la hauteur maximale de 1,30 mètres n’était pas respectée pour l’essentiel de la haie en bordure du chemin de [Adresse 14] ainsi que pour une partie des végétaux. Ainsi depuis 2018, les consorts [W] sont privés en partie de la vue mer en raison du non-respect de la servitude de prospect par le fonds servant appartenant à M. [I] et Mme [X]. Cependant, les demandeurs ne justifient pas avoir voulu vendre ou louer leur bien immobilier au cours de la période litigieuse or ils ne sollicitent qu’un préjudice financier qui n’est par conséquent ni né et actuel mais seulement hypothétique. Ils ne formulent pas non plus de demande pour procédure abusive. Ils seront alors déboutés de leur demande de dommages et intérêts. 

7. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive : 
Il n’est pas établi que le comportement des consorts [W], dont les demandes n’ont pas été rejetées à la différence de celles des défendeurs, soit assimilable à une volonté de nuire à M. [I] et Mme [X] ou relève de la malvaillance, de la mauvaise foi ou de la légéreté blâmable. Aussi, leur comportement n’a pas dégénéré en abus de son droit d’ester en justice, M. [H] [I] et Mme [J] [X] seront alors déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

8. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

M. [H] [I] et Mme [J] [X], parties perdantes, seront condamnées solidairement aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire. 

Il sera également fait application de l’article 699 du code de procédure civile et les dépens seront recouvrés directement par la SCP Bernardi. 

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il sera tenu compte des nombreuses conclusions échangées entre les parties ainsi que de très nombreux moyens soulevées par les défendeurs obligeant les consorts [W] à répondre et à s’adapter aux nouvelles prétentions formulées par les parties adverses. Aussi, M. [H] [I] et Mme [J] [X] seront condamnés solidairement à payer à chacun des demandeurs, M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit au total 10 000 €.

L’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et son ancienneté sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la demande de M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] en rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 17 juin 2024, avec effet différé au 19 décembre 2024 ;

DIT que seules les conclusions numéro 4 de M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] seront prises en compte ; 

DECLARE recevables les demandes de M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle en nullité de la servitude ; 

REJETTE les demandes formées par M. [H] [I] et Mme [J] [X] au titre de l’action en revendication, de l’action en négation, l’inexistence, l’inopposabilité, l’extinction de la servitude, de l’interdiction par les consorts [W] de revendiquer l’exercice de la servitude ;

DIT que l’étendue du jardin appartenant à M. [H] [I] et à Mme [J] [X], objet des interdictions d’édifier des constructions et de laisser des plantations dont la hauteur excéderait 1,30 mètres et qui ne seraient pas distantes les unes des autres de plus de à 0,50 mètre au moins comme indiqué dans la servitude de prospect grevant les parcelles section AW numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Localité 15] de la commune de [Localité 17] au profit des parcelles section AW n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Localité 15] de la commune de [Localité 17] est délimitée par partie jaune qui figure sur les plans 1 et 2 de l’annexe II du rapport d’expertise de M. [Z] [T] en date du 7 janvier 2022 ; 
CONDAMNE solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X], à prendre toutes mesures nécessaires pour respecter la servitude de prospect en procédant à la taille des haies et de toutes les plantations situées dans la zone jaune qui figure sur les plans 1 et 2 de l’annexe II du rapport d’expertise de M. [Z] [T] en date du 7 janvier 2022, de manière à ce que la végétation qui s’y trouve n’excèdent jamais 1,30 mètres en hauteur et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision 
DEBOUTE M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] de leur demande de condamnation de M. [I] et Mme [X] à établir un constat d’huissier contradictoire pour justifier du respect de la condamnation ; 
DEBOUTE M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] de leur demande au titre du préjudice financier ; 
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] à un euro symbolique au titre du préjudice moral ; 
DEBOUTE M. [H] [I] et Mme [J] [X] de leurs demandes tendant à condamner M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] à cesser tout défrichement, abattage, élagage et étêtage d’arbres ou d’arbrisseaux sur les parcelles cadastrées section F [Cadastre 7] et [Cadastre 8] situées sur la commune de [Localité 16], sous astreinte et à prendre toutes mesures nécessaires pour faire cesser les vues plongeantes depuis leur piscine et leurs nouvelles terrasses sur le lot A, sous astreinte ; 




DEBOUTE M. [H] [I] et Mme [J] [X] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNE solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ; 

AUTORISE la SCP Bernardi à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE solidairement M. [H] [I] et Mme [J] [X] à payer à chacun des demandeurs : M. [K] [W], Mme [C] [A] épouse [W], M. [N] [W] et M. [S] [W] la somme de 2500 €, soit au total 10 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
 
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ; 

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT-CINQ.

 La greffière, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 639, code civil 704, code de procedure civile 65, code civil 552, code civil 1157, code civil 686, code civil 1221, code general de la propriete des personnes publiques L2212-1, code civil 638, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L222-2, code forestier 341-1, code civil 1156, code civil 702, code civil 1188, code civil 637, code civil 2227, code civil 701, code civil 696, code civil 682, code forestier L341-5, code penal 322-1, code civil 703, code forestier L342-1, code civil 697, code de l'environnement L110-1, code civil 647, code forestier L363-1, code civil 551, code de l'urbanisme L610-1, code civil 545, code civil 1210, code civil 698, code civil 706, code de l'urbanisme L480-5, code forestier L214-13, code civil 707). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 18 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Vannes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00414

  en commun : code civil 639, code civil 686, code civil 638, code civil 637, code civil 701, code civil 696, code civil 697, code civil 698

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Valence · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/03720

  en commun : code civil 704, code civil 686, code civil 637, code civil 701, code civil 703, code civil 706, code civil 707

• 19 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02967

  en commun : code civil 639, code civil 686, code civil 637, code civil 697, code civil 698, code civil 706, code civil 707

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00187

  en commun : code civil 686, code civil 637, code civil 701, code civil 682, code civil 703, code civil 706, code civil 707

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03985

  en commun : code civil 686, code civil 637, code civil 701, code civil 697, code civil 545, code civil 706, code civil 707

• 2 octobre 2025 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 22/08481

  en commun : code civil 702, code civil 637, code civil 701, code civil 696, code civil 697, code civil 647, code civil 698

• 27 novembre 2025 · Cour d'appel de Papeete · Autre · n° 24/00005

  en commun : code civil 686, code civil 702, code civil 637, code civil 701, code civil 703, code civil 647, code civil 706

Mise à jour de la source le 2025-04-03T19:10:06.116Z.