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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tulle, JCP, 15 juillet 2026, n° 26/00063

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2024, Madame [L] [X] épouse [M] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [O] [D] et à Madame [V] [R] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 euros. 

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [T] [J]. 

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer la somme principale de 865,44 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 29 juillet 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [D] et de Madame [V] [R] le 24 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer la somme principale de 3542.20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 20 novembre 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [D] et de Madame [V] [R] le 19 novembre 2025.

Par assignations en date du 26 février 2026, Madame [L] [X] épouse [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, déclarer recevable sa demande, prononcer en conséquence la résiliation du bail portant sur le logement au [Adresse 3] à [Localité 4] en date du 30.12.2025 par l'effet du jeu de la clause résolutoire au regard des articles 24 et 7g de la loi de 1989, de juger que Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis le 31.12.2025, d'ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est, en vertu de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, et d'un serrurier, de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R] à lui payer la somme de 4 132,64 euros au titre des loyers et charges impayés, à la date du 31.12.2025 (loyer de décembre inclus), somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément à l'article 1153-1 du code civil, de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R] à lui payer une indemnité d'occupation en vertu de l'article 1760 du code civil, égale au montant des loyers réindexés et charges à compter de janvier 2026, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, ou l'établissement d'un PV reprise/expulsion, ainsi que de tout occupant de leur chef en vertu de l'obligation à réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre conformément à l'article 1760 du code civil, de déclarer valide l'engagement de caution signé par Monsieur [J] [T], de condamner solidairement Monsieur [J] [T] en sa qualité de caution solidaire au principal de 4 132,64 euros arrêté au 31.12.2025 au titre des loyers et charges impayés par les locataires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, de condamner Monsieur [J] [T] au paiement en application de l'article 1760 du code civil de l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant que le juge voudra bien fixer à la somme du loyer réindexé et charges dus à compter du mois de janvier 2026, et ce jusqu'au départ effectif des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef, de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R] et Monsieur [J] [T] à lui payer la somme de 950 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais des deux commandements de payer, des deux dénonces CCAPEX, l'assignation, la dénonce EXPLOC et les frais postérieurs. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026. À cette audience, Madame [L] [X] épouse [M], représentée par son conseil, se référant à ses écritures et pièces, maintient ses demandes et argumentations initiales. Il est précisé que les commandements délivrés en novembre 2025 sont des rectificatifs et que les locataires sont toujours dans les lieux. Le décompte arrêté au 5 janvier 2026, produit, mentionne un arriéré locatif à hauteur de 4 723,08 euros. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [T] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Il n'a pas été fait mention de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R]. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire. 

A titre liminaire, il convient de constater que seule demeure la demande de constat de la clause résolutoire pour impayés locatifs, la bailleresse ayant produit une attestation d'assurance concernant le logement en litige de Monsieur [O] [D] pour la période du 14 février 2025 au 13 février 2026. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

Madame [L] [X] épouse [M] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 31 janvier 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 18 novembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 542,20 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2025.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confronté à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois. 

Les défendeurs ne s'étant pas présentés à l'audience, ni écrit au tribunal, ils n'ont pu communiquer aucun élément permettant d'apprécier leur situation personnelle, familiale et financière. 

Aucune demande de délais de paiement n'est formulée. 

Il convient de noter que le dernier paiement des locataires date de juin 2025 (d'un montant de 585,44 euros) et que seuls des versements CAF ont pu avoir lieu. 

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] n'ont pas repris le paiement du loyer avant l'audience et que les revenus du foyer de défendeurs ne permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. 

Il n'y a, dès lors, pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (en ce sens, Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352). 

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [L] [X] épouse [M] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 23 alinéa 1 de la loi précitée, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. 
Ce même article alinéas 6 et 7 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, notamment la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La créance de Madame [L] [X] épouse [M] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Il est notamment prévu en page 2 la révision du montant du loyer. 

En l'espèce, la majoration de l'arriéré locatif entre la date de l'assignation et celle de l'audience résulte du seul calcul des indemnités d'occupation qui étaient déterminables dans les termes de l'acte introductif d'instance. L'actualisation de la demande est donc recevable même en l'absence de comparution des défendeurs.

Madame [L] [X] épouse [M] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 janvier 2026, Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] lui devaient la somme de 4 723,08 euros, soustraction faite des frais de procédure et comprenant au titre des charges les sommes de 156,75 euros et de 174 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères. 

La charge de la preuve du caractère récupérable des charges et de leur montant, c'est à dire de la créance du bailleur, incombe à celui-ci

Il convient de relever que le contrat de bail en date du 31 janvier 2024 mentionne en page 1 "conditions financières" : " loyers hors charges : 850 euros, provision sur charges : 0 euro, Total mensuel : 850 euros" et à la page 3 "les charges" : "( …) le montant provisionnel des charges mensuelles à la date de ce jour est de 210 euros. Ce montant sera modifié et réajusté en fonction de l'évolution réelle du coût des charges (…)". 

Au vu du décompte produit, cette provision sur charges n'a pas été sollicitée. Toutefois, si la bailleresse peut demander le paiement des charges dont la taxe d'ordures ménagères, il convient qu'elle en justifie. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce, en l'absence, notamment, de tout avis de taxes foncières. Dès lors, il ne sera pas fait droit à cette demande. 

Le contrat de bail prévoit en page 4 une clause de solidarité.

Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 4 392,33 euros, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, arrêté au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse et avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 132,64 euros à compter de l'assignation en date du 26 février 2026 et pour le surplus à compter de la présente décision. 

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], devenus occupants sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 31 décembre 2025. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 865,44 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [L] [X] épouse [M] ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur la validité de l'acte de caution

Selon les termes de l'article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L'article 2 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du présent titre sont d'ordre public.

Aux termes de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige : "Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".

L'article 2297 du code civil dispose qu'"A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article".

Ces dispositions, applicables au moment du contrat litigieux, ont pour finalité de protéger la caution, en privant d'effet un acte qui ne respecte pas les conditions de forme permettant de s'assurer du caractère éclairé de son consentement.

La requérante sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [T] [J] en qualité de caution. 

En l'espèce, un contrat de bail sous seing privé a été conclu le 31 janvier 2024 entre Madame [L] [X] épouse [M] d'une part et Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], d'autre part. Le contrat de bail stipule en page 2 que "la présente location est garantie par les personnes désignées ci-dessous en qualité de caution : [T] [J]. La caution se porte caution solidaire du locataire et renonce aux bénéfices de discussion et de division pour le paiement des loyers et des charges pour une durée de 10 ans à compter de la date de signature du bail. Le montant du loyer mensuel s'élevant à la somme de 850 euros. Un exemplaire de l'engagement de la caution est annexé au présent contrat de bail". 

Un acte de caution solidaire a été établi en date du même jour par Monsieur [T] [J]. 

Il résulte de l'acte de cautionnement que celui-ci ne comporte pas la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Ainsi, si l'acte en litige mentionne "la CAUTION doit reproduire la mention suivante au moment de la signature (en caractères gras) : " par cet acte, je m'engage à payer au propriétaire en cas de défaillance du locataire, les loyers et charges qui s'élèvent à 850 euros par mois, révisés annuellement selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, des charges récupérables, des indemnités d'occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages-intérêts dans la limite d'un montant de 30 600 euros. Je reconnais que je ne peux pas exiger du propriétaire qu'il poursuive d'abord le locataire ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions", aucune reproduction n'a, cependant, eu lieu. 

L'acte de cautionnement ne peut donc engager valablement Monsieur [T] [J]. En effet, les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, disposition d'ordre public, sont toutes prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief. En toute hypothèse, l'absence de cette formalité lui a nécessairement causé un grief.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de l'acte de cautionnement à l'égard de Monsieur [T] [J] et de débouter Madame [L] [X] épouse [M] de l'ensemble de ses prétentions à l'égard de Monsieur [T] [J]. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de relever que la délivrance de plusieurs commandements en juillet et novembre 2025 n'incombent pas aux défendeurs. 

Dès lors, Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu d'y inclure les commandements de payer en date des 22 et 29 juillet 2025, la dénonce à la CCAPEX en date du 24 juillet 2025, ni les dépens futurs afférents aux actes d'exécution du présent jugement dans la mesure où ils n'ont aucun caractère certain, ne sont pas déterminés en l'état et qu'ils ont vocation à être liquidés selon des règles spécifiques. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [L] [X] épouse [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de Madame [L] [X] épouse [M] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 novembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 2024 entre Madame [L] [X] épouse [M], d'une part, et Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], est résilié depuis le 31 décembre 2025 ;

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

DIT n'y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT qu'en application des dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 865,44 euros (huit cent soixante-cinq euros et quarante-quatre centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] à payer à Madame [L] [X] épouse [M] la somme de 4 392,33 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-douze euros et trente-trois centimes) arrêté au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 132,64 euros à compter de l'assignation en date du 26 février 2026 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

PRONONCE la nullité de l'acte de cautionnement à l'égard de Monsieur [T] [J], afférent au contrat de bail conclu le 31 janvier 2024 entre d'une part Madame [L] [X] épouse [M] et d'autre part Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ;

DÉBOUTE en conséquence Madame [L] [X] épouse [M] de ses demandes à l'encontre de Monsieur [T] [J] ;

DÉBOUTE Madame [L] [X] épouse [M] de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], aux dépens de l'instance, sans qu'il y ait lieu d'y inclure les commandements de payer en date des 22 et 29 juillet 2025, la dénonce à la CCAPEX en date du 24 juillet 2025, ni les dépens futurs afférents aux actes d'exécution du présent jugement dans la mesure où ils n'ont aucun caractère certain, ne sont pas déterminés en l'état et qu'ils ont vocation à être liquidés selon des règles spécifiques ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], à payer à Madame [L] [X] épouse [M], la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 15 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 

 La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de TULLE
[Adresse 1]
[Localité 1]





N° RG 26/00063 - N° Portalis 46C2-W-B7K-BHF2

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion


Minute n° :



























copies délivrées le : 

1 copie conforme à : 
- Me DESPORT
- M. [D]
- Mme [R]
- M. [J]

1 copie exécutoire à : 
- Me DESPORT


1 copie dossier

JUGEMENT DU 15 Juillet 2026 



Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière;


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [L] [G] [X] épouse [M]
née le 08 Juillet 1988 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Vincent DESPORT, avocat au barreau de BRIVE



ET :

DEFENDEURS

Monsieur [O] [D]
né le 24 Janvier 2000 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant

Madame [V] [R]
née le 01 Mars 1995 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante

Monsieur [T] [J]
né le 25 Juin 1949 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparant




DÉBATS : 04 Mai 2026


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2024, Madame [L] [X] épouse [M] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [O] [D] et à Madame [V] [R] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 euros. 

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [T] [J]. 

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer la somme principale de 865,44 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 29 juillet 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [D] et de Madame [V] [R] le 24 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer la somme principale de 3542.20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 20 novembre 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [D] et de Madame [V] [R] le 19 novembre 2025.

Par assignations en date du 26 février 2026, Madame [L] [X] épouse [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, déclarer recevable sa demande, prononcer en conséquence la résiliation du bail portant sur le logement au [Adresse 3] à [Localité 4] en date du 30.12.2025 par l'effet du jeu de la clause résolutoire au regard des articles 24 et 7g de la loi de 1989, de juger que Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis le 31.12.2025, d'ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est, en vertu de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, et d'un serrurier, de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R] à lui payer la somme de 4 132,64 euros au titre des loyers et charges impayés, à la date du 31.12.2025 (loyer de décembre inclus), somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément à l'article 1153-1 du code civil, de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R] à lui payer une indemnité d'occupation en vertu de l'article 1760 du code civil, égale au montant des loyers réindexés et charges à compter de janvier 2026, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, ou l'établissement d'un PV reprise/expulsion, ainsi que de tout occupant de leur chef en vertu de l'obligation à réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre conformément à l'article 1760 du code civil, de déclarer valide l'engagement de caution signé par Monsieur [J] [T], de condamner solidairement Monsieur [J] [T] en sa qualité de caution solidaire au principal de 4 132,64 euros arrêté au 31.12.2025 au titre des loyers et charges impayés par les locataires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, de condamner Monsieur [J] [T] au paiement en application de l'article 1760 du code civil de l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant que le juge voudra bien fixer à la somme du loyer réindexé et charges dus à compter du mois de janvier 2026, et ce jusqu'au départ effectif des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef, de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R] et Monsieur [J] [T] à lui payer la somme de 950 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais des deux commandements de payer, des deux dénonces CCAPEX, l'assignation, la dénonce EXPLOC et les frais postérieurs. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026. À cette audience, Madame [L] [X] épouse [M], représentée par son conseil, se référant à ses écritures et pièces, maintient ses demandes et argumentations initiales. Il est précisé que les commandements délivrés en novembre 2025 sont des rectificatifs et que les locataires sont toujours dans les lieux. Le décompte arrêté au 5 janvier 2026, produit, mentionne un arriéré locatif à hauteur de 4 723,08 euros. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [T] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Il n'a pas été fait mention de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R]. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026. 


MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire. 

A titre liminaire, il convient de constater que seule demeure la demande de constat de la clause résolutoire pour impayés locatifs, la bailleresse ayant produit une attestation d'assurance concernant le logement en litige de Monsieur [O] [D] pour la période du 14 février 2025 au 13 février 2026. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

Madame [L] [X] épouse [M] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 31 janvier 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 18 novembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 542,20 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2025.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confronté à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois. 

Les défendeurs ne s'étant pas présentés à l'audience, ni écrit au tribunal, ils n'ont pu communiquer aucun élément permettant d'apprécier leur situation personnelle, familiale et financière. 

Aucune demande de délais de paiement n'est formulée. 

Il convient de noter que le dernier paiement des locataires date de juin 2025 (d'un montant de 585,44 euros) et que seuls des versements CAF ont pu avoir lieu. 

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] n'ont pas repris le paiement du loyer avant l'audience et que les revenus du foyer de défendeurs ne permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. 

Il n'y a, dès lors, pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (en ce sens, Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352). 

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [L] [X] épouse [M] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 23 alinéa 1 de la loi précitée, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. 
Ce même article alinéas 6 et 7 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, notamment la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La créance de Madame [L] [X] épouse [M] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Il est notamment prévu en page 2 la révision du montant du loyer. 

En l'espèce, la majoration de l'arriéré locatif entre la date de l'assignation et celle de l'audience résulte du seul calcul des indemnités d'occupation qui étaient déterminables dans les termes de l'acte introductif d'instance. L'actualisation de la demande est donc recevable même en l'absence de comparution des défendeurs.

Madame [L] [X] épouse [M] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 janvier 2026, Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] lui devaient la somme de 4 723,08 euros, soustraction faite des frais de procédure et comprenant au titre des charges les sommes de 156,75 euros et de 174 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères. 

La charge de la preuve du caractère récupérable des charges et de leur montant, c'est à dire de la créance du bailleur, incombe à celui-ci

Il convient de relever que le contrat de bail en date du 31 janvier 2024 mentionne en page 1 "conditions financières" : " loyers hors charges : 850 euros, provision sur charges : 0 euro, Total mensuel : 850 euros" et à la page 3 "les charges" : "( …) le montant provisionnel des charges mensuelles à la date de ce jour est de 210 euros. Ce montant sera modifié et réajusté en fonction de l'évolution réelle du coût des charges (…)". 

Au vu du décompte produit, cette provision sur charges n'a pas été sollicitée. Toutefois, si la bailleresse peut demander le paiement des charges dont la taxe d'ordures ménagères, il convient qu'elle en justifie. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce, en l'absence, notamment, de tout avis de taxes foncières. Dès lors, il ne sera pas fait droit à cette demande. 

Le contrat de bail prévoit en page 4 une clause de solidarité.

Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 4 392,33 euros, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, arrêté au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse et avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 132,64 euros à compter de l'assignation en date du 26 février 2026 et pour le surplus à compter de la présente décision. 

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], devenus occupants sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 31 décembre 2025. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 865,44 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [L] [X] épouse [M] ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur la validité de l'acte de caution

Selon les termes de l'article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L'article 2 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du présent titre sont d'ordre public.

Aux termes de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige : "Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".

L'article 2297 du code civil dispose qu'"A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article".

Ces dispositions, applicables au moment du contrat litigieux, ont pour finalité de protéger la caution, en privant d'effet un acte qui ne respecte pas les conditions de forme permettant de s'assurer du caractère éclairé de son consentement.

La requérante sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [T] [J] en qualité de caution. 

En l'espèce, un contrat de bail sous seing privé a été conclu le 31 janvier 2024 entre Madame [L] [X] épouse [M] d'une part et Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], d'autre part. Le contrat de bail stipule en page 2 que "la présente location est garantie par les personnes désignées ci-dessous en qualité de caution : [T] [J]. La caution se porte caution solidaire du locataire et renonce aux bénéfices de discussion et de division pour le paiement des loyers et des charges pour une durée de 10 ans à compter de la date de signature du bail. Le montant du loyer mensuel s'élevant à la somme de 850 euros. Un exemplaire de l'engagement de la caution est annexé au présent contrat de bail". 

Un acte de caution solidaire a été établi en date du même jour par Monsieur [T] [J]. 

Il résulte de l'acte de cautionnement que celui-ci ne comporte pas la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Ainsi, si l'acte en litige mentionne "la CAUTION doit reproduire la mention suivante au moment de la signature (en caractères gras) : " par cet acte, je m'engage à payer au propriétaire en cas de défaillance du locataire, les loyers et charges qui s'élèvent à 850 euros par mois, révisés annuellement selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, des charges récupérables, des indemnités d'occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages-intérêts dans la limite d'un montant de 30 600 euros. Je reconnais que je ne peux pas exiger du propriétaire qu'il poursuive d'abord le locataire ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions", aucune reproduction n'a, cependant, eu lieu. 

L'acte de cautionnement ne peut donc engager valablement Monsieur [T] [J]. En effet, les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, disposition d'ordre public, sont toutes prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief. En toute hypothèse, l'absence de cette formalité lui a nécessairement causé un grief.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de l'acte de cautionnement à l'égard de Monsieur [T] [J] et de débouter Madame [L] [X] épouse [M] de l'ensemble de ses prétentions à l'égard de Monsieur [T] [J]. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de relever que la délivrance de plusieurs commandements en juillet et novembre 2025 n'incombent pas aux défendeurs. 

Dès lors, Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu d'y inclure les commandements de payer en date des 22 et 29 juillet 2025, la dénonce à la CCAPEX en date du 24 juillet 2025, ni les dépens futurs afférents aux actes d'exécution du présent jugement dans la mesure où ils n'ont aucun caractère certain, ne sont pas déterminés en l'état et qu'ils ont vocation à être liquidés selon des règles spécifiques. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [L] [X] épouse [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de Madame [L] [X] épouse [M] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 novembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 2024 entre Madame [L] [X] épouse [M], d'une part, et Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], est résilié depuis le 31 décembre 2025 ;

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

DIT n'y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT qu'en application des dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 865,44 euros (huit cent soixante-cinq euros et quarante-quatre centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R] à payer à Madame [L] [X] épouse [M] la somme de 4 392,33 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-douze euros et trente-trois centimes) arrêté au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 132,64 euros à compter de l'assignation en date du 26 février 2026 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

PRONONCE la nullité de l'acte de cautionnement à l'égard de Monsieur [T] [J], afférent au contrat de bail conclu le 31 janvier 2024 entre d'une part Madame [L] [X] épouse [M] et d'autre part Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ;

DÉBOUTE en conséquence Madame [L] [X] épouse [M] de ses demandes à l'encontre de Monsieur [T] [J] ;

DÉBOUTE Madame [L] [X] épouse [M] de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], aux dépens de l'instance, sans qu'il y ait lieu d'y inclure les commandements de payer en date des 22 et 29 juillet 2025, la dénonce à la CCAPEX en date du 24 juillet 2025, ni les dépens futurs afférents aux actes d'exécution du présent jugement dans la mesure où ils n'ont aucun caractère certain, ne sont pas déterminés en l'état et qu'ils ont vocation à être liquidés selon des règles spécifiques ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [V] [R], à payer à Madame [L] [X] épouse [M], la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 15 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 

 La Greffière La Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 2297, code civil 1153-1, code civil 2294, code civil 1760). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-17T19:18:59.480Z.