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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 26 juin 2026, n° 25/09172

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 3 avril 2011, M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] ont consenti un bail d’habitation à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] sur une maison située à [Localité 7] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 euros. 

M. [D] [W] et [U] [W] se sont portés caution des locataires par le même acte sous seing privé en date du 3 avril 2011. 

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] ont fait délivrer à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] un commandement de payer la somme principale de 10.734,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] le 19 août 2025. 

Par acte de commissaire de justice des 21 et 22 octobre 2025, M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] ont saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir constater la résiliation du bail et obtenir la condamnation des locataires et des cautions au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2026. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à la demande des parties. Le juge des contentieux de la protection a invité les demandeurs à justifier de la notification du commandement de payer aux cautions et, le cas échéant de formuler des observations sur l’application de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 excluant les pénalités et intérêts de retard des sommes dues par les cautions. 

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 27 mars 2026.

M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] ont comparu, représentés par leur conseil. 

Se référant oralement aux termes de leurs conclusions n°2 déposées à l’audience et préalablement communiquées aux parties, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1709, 1728, 1741 et 1760 du Code civil, M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] sollicitent de :

Les Juger recevables et bien fondés en leurs demandes, Constater que M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié, Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, Constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail consenti à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] pour le logement lieudit [Adresse 10] du fait des impayés de loyers,Ordonner l’expulsion de M et Mme [Y] et de tous occupants de leur chef du logement lieudit [Localité 9] [Adresse 11] [Localité 10], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y], M. [D] [W] et [U] [W] à régler à M. et Mme [S] la somme de 12.017,86 euros, arrêtée au 25 mars 2026, outre intérêts à compter du 19 août 2025 et la somme de 828,46 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, Condamner solidairement M. [Z] [Y], Mme [G] [F] épouse [Y], M. [D] [W] et [U] [W] à régler à M. et Mme [S] la somme mensuelle de 828,46 euros, au titre de l’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués, 
Subsidiairement,

Fixer le montant mensuel de remboursement de la dette locative à la somme de 333,82 euros pendant 35 mois et à la somme de 334,16 euros le 36ème mois à titre de solde, dont M. et Mme [Y] devront s’acquitter à compter de la signification du jugement à intervenir,
En toute état de cause,

Condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y], M. [D] [W] et [U] [W] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, 

Au soutien de leurs demandes, les demandeurs exposent avoir trouvé un accord avec les locataires en ce que ces derniers ayant repris le paiement des loyers courant, ils acceptent la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement pendant 36 mois. Ils précisent que le seul désaccord qui persiste est celui du montant de la mensualité d’apurement. 

M. et Mme [S] précisent avoir adressé une lettre de mise en demeure aux cautions justifiant leur condamnation solidaire. 

A l’audience, M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] ont comparu, représentés par leur conseil. 

Se référant oralement aux termes de leurs conclusions, au visa des articles L. 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, ils sollicitent de :

Débouter les époux [S] de leur demande de résiliation du contrat de bail et libération des lieux,Suspendre les effets de la clause résolutoire et notamment leur expulsion,Leur accorder des délais de paiements d’une durée de 36 mois afin d’apurer leur dette locative,Leur décerner acte qu’ils reconnaissent être redevables de la somme de 12.017,86 euros,Leur décerner acte de leur proposition de s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 100 euros et le solde restant dû à la 36 ème mensualité en sus des loyers et charges courants,
Subsidiairement, à défaut de suspension des effets de la clause résolutoire :
Leur accorder les plus larges délais d’évacuation en cas de prononcé de leur expulsion, à savoir un délai de 36 mois s’ajoutant au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux afin de leur permettre de quitter les lieux et de se reloger dans des situations dignes et adaptées à leur vulnérabilité,
En tout état de cause, 
Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Débouter les époux [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,Débouter les époux [S] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de leur demande de frais irrépétibles,Dire et juger que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens. 
A titre de moyens en défense, M. et Mme [Y] confirment qu’au vu des derniers justificatifs communiqués, ils ne contestent plus le montant de la dette. 

Au soutien de leur demande de maintien dans les lieux et de délais paiement, ils rappellent être locataires depuis près de 15 ans et n’avoir jamais eu de difficultés de paiement avant d’avoir connu des difficultés financières du fait des difficultés professionnelles de Monsieur malgré le cumul de deux emplois. Ils précisent qu’ils sont dans l’attente de fonds qui seront de nature à leur permettre d’apurer leur dette par l’octroi de délais de paiement. Ils soutiennent être de bonne foi.

Les défendeurs proposent un plan d’apurement avec une mensualités de 100 euros sur 36 mois au regard du montant de la dette et de leur situation financière compromise. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice remis à domicile et à personne, M. [D] [W] et Mme [U] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré en date du 11 juin 2026, le juge des contentieux de la protection a invité les demandeurs à justifier de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département. La pièce a été transmise et reçue au greffe le 16 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 3 avril 2011 et il contient, en son article 12, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les bailleurs justifient qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 août 2025. Or d’après l’historique des versements la somme de 10.734,91 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 octobre 2025.

1.3. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, à la reprise de paiement des loyers courants et à l’accord des bailleurs, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Au vu de la situation économique des locataires et de la composition de leur famille, mais eu égard au montant de la dette, le montant de la mensualité sera fixé à 150 euros minimum. Les locataires étant encouragés à s’acquitter de manière plus importante de leur dette et, si possible, à la solder dès retour à meilleure fortune. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi précise que « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

L’article 22-1 de le même loi dispose en son dernier alinéa que « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Par ailleurs, en application de l’article 2294 du Code civil, le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. 

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable mensuellement, d’avance. 

Il est constaté que le même acte de cautionnement solidaire a été signé par M. [D] [W] et Mme [U] [W], seul l’un d’eux ayant repris de manière manuscrite les dispositions légales, sans qu’il soit possible de le déterminer.

De plus, cet acte de cautionnement indique que : « cette caution est donnée pour une durée de trois années prenant effet le 01/05/2011 pour expirer le 30/04/2014 ». Il convient de considérer que la durée de l’acte de cautionnement étant expressément mentionnée, il ne peut être considéré que celui-ci s’est poursuivi tacitement à chaque renouvellement tacite du contrat de bail.

Le cautionnement de M. [D] [W] et Mme [U] [W] ayant pris fin le 30 avril 2014, soit avant la naissance de la dette locative, ils ne sauraient être tenus solidairement au paiement de celle-ci.

Dès lors les demandes tendant à la condamnation solidaire de M. [D] [W] et Mme [U] [W] seront rejetées.

M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] versent aux débats un décompte démontrant qu’au jour de l’audience, M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] leur devaient la somme de 12.017,86 euros.

M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] ne contestent pas le montant de leur dette. Au regard de la solidarité prévue au contrat outre leur mariage, s’agissant d’une dette ménagère, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 828,46 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la situation économique des époux [Y], il y a lieu de rejeter la demande de M. et Mme [S] au titre des frais irrépétibles. 

Au vu de l’ancienneté de la dette et des délais de paiement accordés, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire. Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 avril 2011 entre M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S], d’une part, et M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y], d’autre part, concernant les locaux situés à [Localité 7] à [Localité 8], est résilié depuis le 20 octobre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] à payer à M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] la somme de 12.017,86 euros (douze mille dix-sept euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 octobre 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] seront condamnés à verser aux époux [E] et [H] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] de leur demande de condamnation solidaire à l’encontre de M. [D] [W] et [U] [W],

REJETTE la demande de M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE solidairement M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 août 2025 et celui des assignations des 21 et 22 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 26 Juin 2026 

N° RG 25/09172 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L43C

Jugement du 26 Juin 2026 
N°: 26/675 

[E] [S]
[H] [R] épouse [S]

C/

[Z] [Y]
[G] [F] épouse [Y]
[U] [W], an qualité de caution
[D] [W], en qualité de caution







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEVILLAIN
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me ABRAS
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [E] [S]
[Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4]
Mme [H] [R] épouse [S]
[Adresse 4] - [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4]

représentés par Me Marie-laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [Z] [Y]
[Adresse 5]
Mme [G] [F] épouse [Y]
[Adresse 6]
représentés par Me Clélia ABRAS, avocat au barreau de RENNES

Mme [U] [W], an qualité de caution
[Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 8]
non comparante, ni représentée

M. [D] [W], en qualité de caution
[Adresse 9] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté

 EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 3 avril 2011, M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] ont consenti un bail d’habitation à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] sur une maison située à [Localité 7] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 euros. 

M. [D] [W] et [U] [W] se sont portés caution des locataires par le même acte sous seing privé en date du 3 avril 2011. 

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] ont fait délivrer à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] un commandement de payer la somme principale de 10.734,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] le 19 août 2025. 

Par acte de commissaire de justice des 21 et 22 octobre 2025, M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] ont saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir constater la résiliation du bail et obtenir la condamnation des locataires et des cautions au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2026. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à la demande des parties. Le juge des contentieux de la protection a invité les demandeurs à justifier de la notification du commandement de payer aux cautions et, le cas échéant de formuler des observations sur l’application de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 excluant les pénalités et intérêts de retard des sommes dues par les cautions. 

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 27 mars 2026.

M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] ont comparu, représentés par leur conseil. 

Se référant oralement aux termes de leurs conclusions n°2 déposées à l’audience et préalablement communiquées aux parties, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1709, 1728, 1741 et 1760 du Code civil, M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] sollicitent de :

Les Juger recevables et bien fondés en leurs demandes, Constater que M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié, Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, Constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail consenti à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] pour le logement lieudit [Adresse 10] du fait des impayés de loyers,Ordonner l’expulsion de M et Mme [Y] et de tous occupants de leur chef du logement lieudit [Localité 9] [Adresse 11] [Localité 10], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y], M. [D] [W] et [U] [W] à régler à M. et Mme [S] la somme de 12.017,86 euros, arrêtée au 25 mars 2026, outre intérêts à compter du 19 août 2025 et la somme de 828,46 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, Condamner solidairement M. [Z] [Y], Mme [G] [F] épouse [Y], M. [D] [W] et [U] [W] à régler à M. et Mme [S] la somme mensuelle de 828,46 euros, au titre de l’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués, 
Subsidiairement,

Fixer le montant mensuel de remboursement de la dette locative à la somme de 333,82 euros pendant 35 mois et à la somme de 334,16 euros le 36ème mois à titre de solde, dont M. et Mme [Y] devront s’acquitter à compter de la signification du jugement à intervenir,
En toute état de cause,

Condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y], M. [D] [W] et [U] [W] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, 

Au soutien de leurs demandes, les demandeurs exposent avoir trouvé un accord avec les locataires en ce que ces derniers ayant repris le paiement des loyers courant, ils acceptent la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement pendant 36 mois. Ils précisent que le seul désaccord qui persiste est celui du montant de la mensualité d’apurement. 

M. et Mme [S] précisent avoir adressé une lettre de mise en demeure aux cautions justifiant leur condamnation solidaire. 

A l’audience, M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] ont comparu, représentés par leur conseil. 

Se référant oralement aux termes de leurs conclusions, au visa des articles L. 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, ils sollicitent de :

Débouter les époux [S] de leur demande de résiliation du contrat de bail et libération des lieux,Suspendre les effets de la clause résolutoire et notamment leur expulsion,Leur accorder des délais de paiements d’une durée de 36 mois afin d’apurer leur dette locative,Leur décerner acte qu’ils reconnaissent être redevables de la somme de 12.017,86 euros,Leur décerner acte de leur proposition de s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 100 euros et le solde restant dû à la 36 ème mensualité en sus des loyers et charges courants,
Subsidiairement, à défaut de suspension des effets de la clause résolutoire :
Leur accorder les plus larges délais d’évacuation en cas de prononcé de leur expulsion, à savoir un délai de 36 mois s’ajoutant au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux afin de leur permettre de quitter les lieux et de se reloger dans des situations dignes et adaptées à leur vulnérabilité,
En tout état de cause, 
Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Débouter les époux [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,Débouter les époux [S] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de leur demande de frais irrépétibles,Dire et juger que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens. 
A titre de moyens en défense, M. et Mme [Y] confirment qu’au vu des derniers justificatifs communiqués, ils ne contestent plus le montant de la dette. 

Au soutien de leur demande de maintien dans les lieux et de délais paiement, ils rappellent être locataires depuis près de 15 ans et n’avoir jamais eu de difficultés de paiement avant d’avoir connu des difficultés financières du fait des difficultés professionnelles de Monsieur malgré le cumul de deux emplois. Ils précisent qu’ils sont dans l’attente de fonds qui seront de nature à leur permettre d’apurer leur dette par l’octroi de délais de paiement. Ils soutiennent être de bonne foi.

Les défendeurs proposent un plan d’apurement avec une mensualités de 100 euros sur 36 mois au regard du montant de la dette et de leur situation financière compromise. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice remis à domicile et à personne, M. [D] [W] et Mme [U] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré en date du 11 juin 2026, le juge des contentieux de la protection a invité les demandeurs à justifier de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département. La pièce a été transmise et reçue au greffe le 16 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 3 avril 2011 et il contient, en son article 12, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les bailleurs justifient qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 août 2025. Or d’après l’historique des versements la somme de 10.734,91 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 octobre 2025.

1.3. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, à la reprise de paiement des loyers courants et à l’accord des bailleurs, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Au vu de la situation économique des locataires et de la composition de leur famille, mais eu égard au montant de la dette, le montant de la mensualité sera fixé à 150 euros minimum. Les locataires étant encouragés à s’acquitter de manière plus importante de leur dette et, si possible, à la solder dès retour à meilleure fortune. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi précise que « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

L’article 22-1 de le même loi dispose en son dernier alinéa que « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Par ailleurs, en application de l’article 2294 du Code civil, le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. 

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable mensuellement, d’avance. 

Il est constaté que le même acte de cautionnement solidaire a été signé par M. [D] [W] et Mme [U] [W], seul l’un d’eux ayant repris de manière manuscrite les dispositions légales, sans qu’il soit possible de le déterminer.

De plus, cet acte de cautionnement indique que : « cette caution est donnée pour une durée de trois années prenant effet le 01/05/2011 pour expirer le 30/04/2014 ». Il convient de considérer que la durée de l’acte de cautionnement étant expressément mentionnée, il ne peut être considéré que celui-ci s’est poursuivi tacitement à chaque renouvellement tacite du contrat de bail.

Le cautionnement de M. [D] [W] et Mme [U] [W] ayant pris fin le 30 avril 2014, soit avant la naissance de la dette locative, ils ne sauraient être tenus solidairement au paiement de celle-ci.

Dès lors les demandes tendant à la condamnation solidaire de M. [D] [W] et Mme [U] [W] seront rejetées.

M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] versent aux débats un décompte démontrant qu’au jour de l’audience, M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] leur devaient la somme de 12.017,86 euros.

M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] ne contestent pas le montant de leur dette. Au regard de la solidarité prévue au contrat outre leur mariage, s’agissant d’une dette ménagère, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 828,46 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la situation économique des époux [Y], il y a lieu de rejeter la demande de M. et Mme [S] au titre des frais irrépétibles. 

Au vu de l’ancienneté de la dette et des délais de paiement accordés, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire. Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 avril 2011 entre M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S], d’une part, et M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y], d’autre part, concernant les locaux situés à [Localité 7] à [Localité 8], est résilié depuis le 20 octobre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] à payer à M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] la somme de 12.017,86 euros (douze mille dix-sept euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 octobre 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] seront condamnés à verser aux époux [E] et [H] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] de leur demande de condamnation solidaire à l’encontre de M. [D] [W] et [U] [W],

REJETTE la demande de M. [E] [S] et Mme [H] [R] épouse [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE solidairement M. [Z] [Y] et Mme [G] [F] épouse [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 août 2025 et celui des assignations des 21 et 22 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-29T18:37:48.890Z.