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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 2 juillet 2026, n° 25/11077

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 avril 2022 à effet au 7 avril 2022, la S.A [H] [X] a donné à bail à M. [M] [T] [N] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 330,00 euros, outre une provision sur charges de 35,80 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Aux dires de la S.A [H] [X], un bail verbal a été consenti à M. [M] [T] [N] pour un parking.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la S.A [H] [X] a fait signifier à M. [M] [T] [N] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 1.486,57 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 10 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de M. [M] [T] [N] et déclaré recevable son dossier déposé le 4 septembre 2025, comprenant une dette locative contractée envers la S.A [H] [X] à hauteur de 6.273,29 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, la S.A [H] [X] a fait assigner M. [M] [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Juger le contrat de location d’habitation résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, tant du fait du défaut de production de l’attestation d’assurance que du défaut de paiement du loyer, du bail passé entre la société [H] [X] et M. [M] [T] [N] conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; Prononcer la résiliation du bail verbal relatif au garage, en raison du comportement du locataire ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail relatif à l’habitation en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du Code civil et l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; En conséquence, ordonner à M. [M] [T] [N] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ; A défaut, autoriser la société [H] [X] à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [T] [N], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, si nécessaire avec l’assistance de la force public et après accomplissement des formalités prévues par la loi ; Autoriser la société [H] [X] à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [M] [T] [N] ; Condamner M. [M] [T] [N] à payer, en deniers ou quittances valables, à la société [H] [X] la somme de 6.073,62 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 8 août 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du Code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil ; Condamner M. [M] [T] [N] à payer à la société [H] [X], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l’APL, en application des articles 1240 et 1760 du Code civil ; Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1244-1 du Code civil, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet ; Condamner M. [M] [T] [N] à payer à la société [H] [X] la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner M. [M] [T] [N] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation. 

L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 27 novembre 2025 et reçue au tribunal avant l’audience. Elle indique que M. [M] [T] [N] est le seul occupant du logement. Il perçoit mensuellement 934 euros d’ARE. Il précise qu’une succession est en cours auprès du Notaire suite au décès de sa mère. Il compte sur une entrée d’argent dans les mois à venir. 

L’affaire a été appelée à l'audience du 18 décembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 26 mars 2026 dans l’attente de la décision de la commission de surendettement. 

Des mesures de désendettement imposées par la commission de surendettement, en l’espèce un moratoire consistant en une suspension de l’exigibilité de la dette locative pendant deux ans, sont entrées en application le 28 février 2026. 

A l’audience du 26 mars 2026, la S.A [H] [X] comparaît représentée par son conseil.

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 25 mars 2026, à la somme de 8.321,35 euros. Elle précise que M. [M] [T] [N] bénéficie d’une procédure de surendettement et qu’il n’a pas repris le paiement du loyer et des charges. 

M. [M] [T] [N], pourtant avisé des dates de renvoi, n’était ni présent, ni représenté à l’audience. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogée au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur : 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [M] [T] [N], assigné à personne, n’a pas comparu à l’audience. 

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation des baux : 

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail à usage d’habitation :

La S.A [H] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A [H] [X] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail à usage d’habitation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 6 avril 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Le bail, d’une durée d’un mois s’est renouvelé pour la dernière fois le 6 avril 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [M] [T] [N] le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 1.486,57 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [M] [T] [N] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 juin 2024.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail relatif au parking :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit. 

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué. 

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, la S.A [H] [X] verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que M. [M] [T] [N] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du parking en cause. 

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

La S.A [H] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A [H] [X] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail relatif au parking est donc recevable.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la S.A [H] [X] a fait signifier à M. [M] [T] [N] un commandement de payer la somme principale de 1.486,57 euros, au titre des loyers et charges impayés. 

Le décompte produit par la S.A [H] [X] fait ressortir une dette d’un montant de 8.743,99 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 18 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise. 

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail verbal relatif au parking à la date de l’assignation du 19 septembre 2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion du locataire du local à usage d’habitation et du parking selon les modalités prévues au présent dispositif. 

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A [H] [X] fait ressortir une dette d’un montant de 8.743,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise.
 
Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, soit la somme de 422,64 euros. 

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 8.321,35 euros.

M. [M] [T] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [M] [T] [N] à payer à la S.A [H] [X] la somme de 8.321,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 mars 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.486,57 euros, à compter du 19 septembre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 6.073,62 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Par ailleurs, M. [M] [T] [N] sera condamné à payer à la S.A [H] [X] une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 473,9 euros, à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A [H] [X] ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

Sur les demandes accessoires :

M. [M] [T] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A [H] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A [H] [X] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2022 entre la S.A [H] [X] et M. [M] [T] [N] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

PRONONCE, à la date du 19 septembre 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de M. [M] [T] [N] la résiliation du bail verbal liant les parties et relatif au parking ;

ORDONNE à défaut pour de M. [M] [T] [N] d’avoir volontairement libéré le local à usage d’habitation et le parking sus désigné et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [M] [T] [N] à payer à la S.A [H] [X] la somme de 8.321,35 euros, créance arrêtée au 18 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.468,57 euros, à compter du 19 septembre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 6.073,62 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

CONDAMNE M. [M] [T] [N] à payer à la S.A [H] [X] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer du local à usage d’habitation et du parking, augmenté des charges, qui aurait été du si les baux n’avaient pas été résiliés, d'un montant total actuel de 473,9 euros, à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A [H] [X] ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à M. [M] [T] [N] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :







DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
[Adresse 4]
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4];

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [M] [T] [N] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 2 juillet 2026.


LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/11077 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2AHJ

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 11 Juin 2026





S.A. [H] [X]


C/

[M] [T] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. [H] [X], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [M] [T] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juillet 2026 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier





















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 avril 2022 à effet au 7 avril 2022, la S.A [H] [X] a donné à bail à M. [M] [T] [N] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 330,00 euros, outre une provision sur charges de 35,80 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Aux dires de la S.A [H] [X], un bail verbal a été consenti à M. [M] [T] [N] pour un parking.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la S.A [H] [X] a fait signifier à M. [M] [T] [N] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 1.486,57 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 10 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de M. [M] [T] [N] et déclaré recevable son dossier déposé le 4 septembre 2025, comprenant une dette locative contractée envers la S.A [H] [X] à hauteur de 6.273,29 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, la S.A [H] [X] a fait assigner M. [M] [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Juger le contrat de location d’habitation résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, tant du fait du défaut de production de l’attestation d’assurance que du défaut de paiement du loyer, du bail passé entre la société [H] [X] et M. [M] [T] [N] conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; Prononcer la résiliation du bail verbal relatif au garage, en raison du comportement du locataire ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail relatif à l’habitation en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du Code civil et l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; En conséquence, ordonner à M. [M] [T] [N] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ; A défaut, autoriser la société [H] [X] à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [T] [N], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, si nécessaire avec l’assistance de la force public et après accomplissement des formalités prévues par la loi ; Autoriser la société [H] [X] à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [M] [T] [N] ; Condamner M. [M] [T] [N] à payer, en deniers ou quittances valables, à la société [H] [X] la somme de 6.073,62 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 8 août 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du Code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil ; Condamner M. [M] [T] [N] à payer à la société [H] [X], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l’APL, en application des articles 1240 et 1760 du Code civil ; Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1244-1 du Code civil, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet ; Condamner M. [M] [T] [N] à payer à la société [H] [X] la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner M. [M] [T] [N] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation. 

L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 27 novembre 2025 et reçue au tribunal avant l’audience. Elle indique que M. [M] [T] [N] est le seul occupant du logement. Il perçoit mensuellement 934 euros d’ARE. Il précise qu’une succession est en cours auprès du Notaire suite au décès de sa mère. Il compte sur une entrée d’argent dans les mois à venir. 

L’affaire a été appelée à l'audience du 18 décembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 26 mars 2026 dans l’attente de la décision de la commission de surendettement. 

Des mesures de désendettement imposées par la commission de surendettement, en l’espèce un moratoire consistant en une suspension de l’exigibilité de la dette locative pendant deux ans, sont entrées en application le 28 février 2026. 

A l’audience du 26 mars 2026, la S.A [H] [X] comparaît représentée par son conseil.

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 25 mars 2026, à la somme de 8.321,35 euros. Elle précise que M. [M] [T] [N] bénéficie d’une procédure de surendettement et qu’il n’a pas repris le paiement du loyer et des charges. 

M. [M] [T] [N], pourtant avisé des dates de renvoi, n’était ni présent, ni représenté à l’audience. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogée au 2 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur : 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [M] [T] [N], assigné à personne, n’a pas comparu à l’audience. 

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation des baux : 

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail à usage d’habitation :

La S.A [H] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A [H] [X] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail à usage d’habitation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 6 avril 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Le bail, d’une durée d’un mois s’est renouvelé pour la dernière fois le 6 avril 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [M] [T] [N] le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 1.486,57 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [M] [T] [N] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 juin 2024.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail relatif au parking :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit. 

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué. 

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, la S.A [H] [X] verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que M. [M] [T] [N] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du parking en cause. 

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

La S.A [H] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A [H] [X] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail relatif au parking est donc recevable.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la S.A [H] [X] a fait signifier à M. [M] [T] [N] un commandement de payer la somme principale de 1.486,57 euros, au titre des loyers et charges impayés. 

Le décompte produit par la S.A [H] [X] fait ressortir une dette d’un montant de 8.743,99 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 18 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise. 

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail verbal relatif au parking à la date de l’assignation du 19 septembre 2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion du locataire du local à usage d’habitation et du parking selon les modalités prévues au présent dispositif. 

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A [H] [X] fait ressortir une dette d’un montant de 8.743,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise.
 
Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, soit la somme de 422,64 euros. 

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 8.321,35 euros.

M. [M] [T] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [M] [T] [N] à payer à la S.A [H] [X] la somme de 8.321,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 mars 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.486,57 euros, à compter du 19 septembre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 6.073,62 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Par ailleurs, M. [M] [T] [N] sera condamné à payer à la S.A [H] [X] une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 473,9 euros, à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A [H] [X] ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

Sur les demandes accessoires :

M. [M] [T] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A [H] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A [H] [X] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2022 entre la S.A [H] [X] et M. [M] [T] [N] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

PRONONCE, à la date du 19 septembre 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de M. [M] [T] [N] la résiliation du bail verbal liant les parties et relatif au parking ;

ORDONNE à défaut pour de M. [M] [T] [N] d’avoir volontairement libéré le local à usage d’habitation et le parking sus désigné et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [M] [T] [N] à payer à la S.A [H] [X] la somme de 8.321,35 euros, créance arrêtée au 18 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.468,57 euros, à compter du 19 septembre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 6.073,62 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

CONDAMNE M. [M] [T] [N] à payer à la S.A [H] [X] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer du local à usage d’habitation et du parking, augmenté des charges, qui aurait été du si les baux n’avaient pas été résiliés, d'un montant total actuel de 473,9 euros, à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A [H] [X] ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à M. [M] [T] [N] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :







DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
[Adresse 4]
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4];

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [M] [T] [N] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 2 juillet 2026.


LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE





EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1714, code civil 1244-1, code civil 1715, code civil 1741, code civil 1230, code civil 1709, code civil 1760). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:15:44.014Z.