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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Meaux, Ctx Gen JCP, 13 mai 2026, n° 26/00572

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [J] [X] est propriétaire d’un pavillon situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 29 mars 2025, son fils, M. [F] [X], est venu s’y installer avec sa compagne, Mme [N] [R] [B].

Se plaignant de leur maintien dans les lieux, Mme [J] [X] a, par actes de commissaire de justice du 03 septembre 2025, fait assigner en référé M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à l’audience du 25 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’expulsion et de paiement.

Par ordonnance du 27 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a, en substance :
– dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’expulsion et des prétentions subséquentes en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de suppression de la trêve hivernale ;
– dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande indemnitaire de Mme [J] [X] ;
– dit n’y avoir lieu à référé sr la demande de condamnation de Mme [J] [X] à régulariser un bail écrit ;
– ordonné le renvoi de l’affaire au fond à l’audience du 11 mars 2026 devant le tribunal judiciaire de Meaux, chambre de proximité ;
– ordonné dans l’attente le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties, y compris celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

***

À l’audience du 11 mars 2026, Mme [J] [X], assistée de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, développant ses conclusions déposées le même jour, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– débouter M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;
– constater que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] sont occupants sans droit ni titre ;
– ordonner l’expulsion de M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef du pavillon sis [Adresse 4] à [Localité 3], à défaut de départ volontaire dans les huit jours de la signification de la présente décision, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, avec remise immédiate des clés ;
– condamner M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 250 euros à compter du 01er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;
– condamner solidairement M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts, en réparation du blocage de la vente du pavillon ;
– condamner in solidum M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [J] [X], au visa de l’article 1353 du code civil, fait valoir que les défendeurs n’apportent pas la preuve de l’existence d’un bail, seule une participation financière aux charges et aux courses ayant été sollicitée et ayant été réglée de manière irrégulière. Elle souligne que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] n’ont jamais souscrit d’assurance couvrant les risques locatifs, en contravention des dispositions de l’article 7 g) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989. Elle note que les sommes qui lui ont été versées étaient sans commune mesure avec la valeur locative du bien. Elle en déduit, sur le fondement des articles 1713 et suivants, et 1709 du code civil, qu’aucun bail n’a été conclu avec les occupants sans droits ni titre, ce qui justifie leur expulsion en application de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La propriétaire, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, met en exergue l’usurpation de la qualité de locataire des défendeurs pour souscrire un contrat d’énergie pour le pavillon, l’entrave qu’a constitué leur occupation des lieux qui a empêché la vente du logement, et les menaces dont elle a fait l’objet. Elle en tire pour conséquence la nécessaire expulsion dans des délais réduits.

Au demeurant, Mme [J] [X] mentionne qu’en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, les demandes des défendeurs tendant à voire régulariser un bail sont irrecevables, aucune disposition ne le permettant. Elle ajoute que, compte tenu de la valorisation du logement, la fixation d’une indemnité d’occupation à 1 250 euros est justifiée et que son préjudice né de l’impossibilité de vendre son bien occupé doit être indemnisé, par application de l’article 809 du code de procédure civile.

***

 M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B], représentés par leur conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour, demandent au juge des contentieux de la protection de :
– les déclarer recevables en leurs demandes ;
– débouter Mme [J] [X] de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner Mme [J] [X] à régulariser un bail écrit conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989, et ce dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 31e jour suivant la présente décision ;
– condamner Mme [J] [X] aux dépens.

Par application des articles 1714 et 1715 du code civil, et en vertu de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989, les défendeurs soulignent qu’ils s’étaient mis d’accord avec Mme [J] [X] sur la fixation d’un loyer excédant une simple participation aux charges courantes, lequel a été versé d’avril à septembre 2025, pour l’occupation du bien où ils résident. Ils en déduisent qu’est démontré un accord sur la chose louée et le prix, ainsi qu’un commandement d’exécution, ce qui caractérise l’existence d’un bail.

M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] en déduisent que la procédure prévue par la loi du 06 juillet 1989 pour procéder à la résiliation du bail n’ayant pas été respectée, leur demande d’expulsion est irrecevable.

Les défendeurs notent qu’ils n’ont pas empêché la vente du pavillon, Mme [J] [X] ayant simplement omis d’évoquer leur présence à l’agence immobilière et en tirent pour conséquence qu’aucune indemnisation n’est due à ce titre.

Enfin, ils s’appuient sur les dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 pour dire justifié que le bail verbal dont ils bénéficient soit régularisé par écrit.

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « donner acte », de « dire et juger », ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, no 15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

1. Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1.1. De Mme [J] [X]

En l’espèce, M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] font valoir que Mme [J] [X] serait irrecevable à agir contre eux en expulsion puisqu’ils bénéficieraient d’un bail verbal. Ils invoquent à ce titre le respect des articles L. 411-1 et suivants et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, expliquant qu’ils ne peuvent dès lors être expulsés sans extinction régulière du bail.

Cependant, Mme [J] [X] les a assignés en l’absence de bail régulier, à en suivre son argumentaire. Aussi, si un bail verbal devait être retenue, elle serait déboutée de ses demandes mais nullement déclarée irrecevable.

Dans ces conditions, il convient de déclarer Mme [J] [X] recevable en ses demandes.

1.2. De M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B]

En l’espèce, la demanderesse fait valoir que les défendeurs seraient irrecevables à agir contre elle en régularisation du bail car aucune disposition ne le prévoit.

Cependant, outre que l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit cette possibilité, la demande qui ne serait pas légalement fondée ne serait pas irrecevable, mais simplement rejetée.

Il convient dès lors de déclarer recevables M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] en leur demande d’établissement de contrat de bail.

2. Sur l’existence d’un bail

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière de bail verbal, il appartient à celui qui l’invoque d’en démontrer l’existence (Cass. Civ. 3e, 22 novembre 1989, no 88-13.135)

Aux termes de l’article 1715 du même code, la preuve d’un bail verbal ayant reçu commencement d’exécution peut de faire par tous moyens, sans être subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit.

Le bail verbal est valable et il est soumis à la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] occupent le pavillon appartenant à Mme [J] [X] qu’elle a quitté depuis le début du mois de mai 2025. S’il y a bail, il y a donc commencement d’exécution.

Les défendeurs soutiennent que leur occupation des lieux s’est faite sur la base d’un accord sur le montant du loyer pour 1 000 euros, lequel aurait été réglé chaque mois, par virement ou en espèce, entre mai et septembre 2025.

Cependant, il résulte des échanges de textos produits par la demanderesse que le montant de la participation financière, considérée par les défendeurs comme un loyer, avait initialement été fixée à 750 euros.

Dans des échanges versés par les défendeurs, le 10 juin 2026, Mme [J] [X] a écrit à son fils lui indiquant :
« On s’était mis d’accord.
1065€ de loyer (c’est le montant exact. Du a l’assurance du prêt qui a augmenté le 1er janvier)
225 électricité sauf à partir du mois prochain ça passe à 180.
70 eau
27 assurance
Et 47 alarme
Et 92 impot.
J’avais bien parler de 1500€ par mois ».

M. [F] [X] lui répond alors « déjà de un à quelle moment je vais payer t impôts de 92e et on cetais mis d’accord sur 1000 jamais 1065 déjà ».

Dans la suite des échanges, la demanderesse précise que les 92 euros relèvent du montant des impôts ce à quoi son fils répond qu’il n’est pas envisagé qu’il règle cette somme et « tout le reste oui mais pas ça ». La conversation continue sans pour autant que les parties ne se mettent d’accord sur le montant du loyer, Mme [J] [X] indiquant ainsi qu’elle souhaite être payée 1 000 euros le jour même, « et le reste » aussi.



Le 16 juillet 2025, au cours d’un échange de messages, Mme [N] [R] [B] indique à la demanderesse que si elle lui verse 1 000 la même semaine, la propriétaire ne pourra pas revenir vers elle à la fin du mois pour exiger le montant restant dû, ce à quoi la Mme [J] [X] répond ne pas pouvoir faire autrement.

Dans la suite des échanges, à différentes dates, il apparaît qu’à aucun moment, les parties ne parviennent à s’entendre sur le montant exact du loyer.

Ainsi, s’il n’est pas contesté que 1 000 euros auraient été versés mensuellement en juin, août, octobre et novembre 2025 et 950 euros en juillet 2025, cette circonstance n’est pas révélatrice d’un bail verbal (Cass. Civ. 3e, 16 mai 2000, no 98-17.803).

Enfin, pour que soit démontré l’existence d’un bail verbal, l’intention des parties doit être établie. Or, le grand nombre d’échanges de messages, entre juin 2025 et septembre 2025, et de contestations portant sur le montant du loyer, sur la prise en charge des charges par les uns ou les autres, sur les conditions dans lesquelles le bail aurait été conclu, ou sur la date de versement du loyer, ne permettent pas de caractériser une intention commune en ce sens.

L’occupation du logement de Mme [J] [X] par M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] est donc sans droit ni titre et constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande de régularisation de bail.

3. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] dans les huit jours de la signification de la présente décision. Elle argue de la mauvaise foi des locataires en raison des mensonges qu’ils lui auraient fait sur leur situation, notamment compte tenu de la dette locative auprès de leur ancien bailleur et la situation professionnelle de son fils. Cependant, elle produit elle-même le jugement rendu dans cette procédure distincte. En outre, elle ne saurait invoquer la mauvaise foi dont les défendeurs auraient fait preuve auprès d’un autre bailleur, seule la mauvaise foi à son égard permettant de déroger aux conditions d’expulsion susvisées.

Par ailleurs, Mme [J] [X] explique avoir dû laisser son logement à contre cœur, en raison des difficultés de cohabitation avec son fils et sa compagne. Cependant, aucun élément ne permet de le constater à l’exclusion de ses propres déclarations.

Elle invoque également le retard pris dans la vente de son logement en raison de l’opposition de M. [F] [X] à ce que des visites y soient effectuées. Cependant, l’attestation produite à ce titre, émanant de M. [H] [U], conseiller immobilier, évoque simplement le déplacement organisé sur place et le message qu’il a reçu de Mme [N] [R] [B]. Il n’y est pas fait mention de l’impossibilité de procéder à la vente du bien en raison de l’opposition des occupants.

La propriétaire fait valoir par ailleurs avoir été victime de violences de son fils et de sa belle-fille à deux reprises, le 14 juin 2025 et le 23 août 2025, ainsi que d’échanges tendus avec eux. Elle présente à cette fin les copies des dépôts de plaintes qu’elle a faites, ainsi que des attestations de proches présents au moment des faits allégués. 
Cependant, les défendeurs font de même en produisant des extraits de plaintes ainsi que des attestations de proches qui évoquent des violences de Mme [J] [X] sur eux. Par ailleurs, l’objectivité des différents témoignages produits ne peut qu’être remise en cause en raison des liens qu’ils entretiennent avec les parties. À défaut d’information sur les suites pénales données à leurs plaintes, ces éléments ne permettent donc pas de retenir la mauvaise foi des occupants.

Par conséquent, il convient d’ordonner aux occupants de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [J] [X] de délais réduits pour procéder à l’expulsion. Elle sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, aucune attestation de valeur locative du bien n’a été produite étant précisé ne peut se baser sur le montant des sommes dont aurait besoin la demanderesse pour régler son propre loyer.

Pour autant, a été produit une estimation de la valeur du bien par la société EXPERTIMO pour un prix net vendeur compris entre 260 723 euros et 280 043 euros. Il est par ailleurs souligné que le diagnostic de performance énergétique du logement est très faible, puisqu’il est de G, mais que la maison dispose d’un jardin de 302 m2.

En se basant sur cette évaluation et ces informations, il s’en déduit que l’indemnité locative sera fixée à 1 170 euros, somme qui sera due à compter de la date de l’assignation et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

5. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, Mme [J] [X] sollicite d’être indemnisée à hauteur de 10 000 euros pour son préjudice né de sa perte de chance de vendre son pavillon en raison de son occupation par les défendeurs et de leur opposition aux visites.

Il découle de l’échange des messages avec son fils que Mme [J] [X] avait effectivement l’intention de procéder à la vente de ce bien avant qu’elle ne le laisse occupé par son fils et sa compagne. Par ailleurs, à cette fin, elle a donné mandat à l’agence Orpi, le 07 juillet 2025, soit avant l’entrée dans les lieux des défendeurs.

Mme [J] [X] produit une attestation du conseiller immobilier qui était en charge de son dossier. S’il mentionne que Mme [N] [R] [X] lui a indiqué par texto que la vente ne se ferait plus, il ne précise pas si la vente a été empêché par les occupants du bien, seul ce message et une visite sur place, le 30 juin 2025, étant évoqués.

Par ailleurs, si aucun bail ne peut être caractérisé entre les parties, il n’en demeure pas moins que c’est de la volonté de la propriétaire que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] se sont installés dans les lieux. Elle ne saurait donc leur reprocher la perte de chance de vendre son bien immobilier, étant à noter que la vente d’un bien occupé demeure possible.

Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande en paiement à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] succombant, il convient de la condamner aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelles puisqu’ils en bénéficient tous deux.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [X] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner conjointement M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à lui payer la somme de 500 euros, la condamnation in solidum ne pouvant être prononcée si elle n’a pas été sollicitée au principal.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [J] [X] recevable en sa demande en expulsion et paiement ;

DÉCLARE M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] recevables en leur demande d’établissement de contrat de bail ;

CONSTATE que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] sont occupants sans droit ni titre du bien sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

ORDONNE à M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [J] [X], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux occupés, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à réduire les délais d’expulsion ;

CONDAMNE M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à payer à Mme [J] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1 170 euros, somme qui sera due mensuellement du 03 septembre 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Mme [J] [X] de sa demande en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] de leur demande tendant à la régularisation d’un bail ;

CONDAMNE conjointement M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à payer à Mme [J] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Texte intégral
Min N° 26/00508
N° RG 26/00572 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEJDR

Mme [J] [X]

C/
M. [F] [X]
Mme [N] [R] [B]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026




DEMANDERESSE :

Madame [J] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Daria VERALLO-BORIVANT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [N] [R] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentés par Me Sandrine VERGONJEANNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Daria VERALLO-BORIVANT



Copie délivrée
le :
à : Me Sandrine VERGONJEANNE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [J] [X] est propriétaire d’un pavillon situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 29 mars 2025, son fils, M. [F] [X], est venu s’y installer avec sa compagne, Mme [N] [R] [B].

Se plaignant de leur maintien dans les lieux, Mme [J] [X] a, par actes de commissaire de justice du 03 septembre 2025, fait assigner en référé M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à l’audience du 25 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’expulsion et de paiement.

Par ordonnance du 27 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a, en substance :
– dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’expulsion et des prétentions subséquentes en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de suppression de la trêve hivernale ;
– dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande indemnitaire de Mme [J] [X] ;
– dit n’y avoir lieu à référé sr la demande de condamnation de Mme [J] [X] à régulariser un bail écrit ;
– ordonné le renvoi de l’affaire au fond à l’audience du 11 mars 2026 devant le tribunal judiciaire de Meaux, chambre de proximité ;
– ordonné dans l’attente le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties, y compris celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

***

À l’audience du 11 mars 2026, Mme [J] [X], assistée de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, développant ses conclusions déposées le même jour, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– débouter M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;
– constater que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] sont occupants sans droit ni titre ;
– ordonner l’expulsion de M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef du pavillon sis [Adresse 4] à [Localité 3], à défaut de départ volontaire dans les huit jours de la signification de la présente décision, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, avec remise immédiate des clés ;
– condamner M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 250 euros à compter du 01er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;
– condamner solidairement M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts, en réparation du blocage de la vente du pavillon ;
– condamner in solidum M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [J] [X], au visa de l’article 1353 du code civil, fait valoir que les défendeurs n’apportent pas la preuve de l’existence d’un bail, seule une participation financière aux charges et aux courses ayant été sollicitée et ayant été réglée de manière irrégulière. Elle souligne que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] n’ont jamais souscrit d’assurance couvrant les risques locatifs, en contravention des dispositions de l’article 7 g) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989. Elle note que les sommes qui lui ont été versées étaient sans commune mesure avec la valeur locative du bien. Elle en déduit, sur le fondement des articles 1713 et suivants, et 1709 du code civil, qu’aucun bail n’a été conclu avec les occupants sans droits ni titre, ce qui justifie leur expulsion en application de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La propriétaire, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, met en exergue l’usurpation de la qualité de locataire des défendeurs pour souscrire un contrat d’énergie pour le pavillon, l’entrave qu’a constitué leur occupation des lieux qui a empêché la vente du logement, et les menaces dont elle a fait l’objet. Elle en tire pour conséquence la nécessaire expulsion dans des délais réduits.

Au demeurant, Mme [J] [X] mentionne qu’en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, les demandes des défendeurs tendant à voire régulariser un bail sont irrecevables, aucune disposition ne le permettant. Elle ajoute que, compte tenu de la valorisation du logement, la fixation d’une indemnité d’occupation à 1 250 euros est justifiée et que son préjudice né de l’impossibilité de vendre son bien occupé doit être indemnisé, par application de l’article 809 du code de procédure civile.

***

 M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B], représentés par leur conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour, demandent au juge des contentieux de la protection de :
– les déclarer recevables en leurs demandes ;
– débouter Mme [J] [X] de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner Mme [J] [X] à régulariser un bail écrit conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989, et ce dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 31e jour suivant la présente décision ;
– condamner Mme [J] [X] aux dépens.

Par application des articles 1714 et 1715 du code civil, et en vertu de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989, les défendeurs soulignent qu’ils s’étaient mis d’accord avec Mme [J] [X] sur la fixation d’un loyer excédant une simple participation aux charges courantes, lequel a été versé d’avril à septembre 2025, pour l’occupation du bien où ils résident. Ils en déduisent qu’est démontré un accord sur la chose louée et le prix, ainsi qu’un commandement d’exécution, ce qui caractérise l’existence d’un bail.

M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] en déduisent que la procédure prévue par la loi du 06 juillet 1989 pour procéder à la résiliation du bail n’ayant pas été respectée, leur demande d’expulsion est irrecevable.

Les défendeurs notent qu’ils n’ont pas empêché la vente du pavillon, Mme [J] [X] ayant simplement omis d’évoquer leur présence à l’agence immobilière et en tirent pour conséquence qu’aucune indemnisation n’est due à ce titre.

Enfin, ils s’appuient sur les dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 pour dire justifié que le bail verbal dont ils bénéficient soit régularisé par écrit.

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « donner acte », de « dire et juger », ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, no 15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

1. Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1.1. De Mme [J] [X]

En l’espèce, M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] font valoir que Mme [J] [X] serait irrecevable à agir contre eux en expulsion puisqu’ils bénéficieraient d’un bail verbal. Ils invoquent à ce titre le respect des articles L. 411-1 et suivants et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, expliquant qu’ils ne peuvent dès lors être expulsés sans extinction régulière du bail.

Cependant, Mme [J] [X] les a assignés en l’absence de bail régulier, à en suivre son argumentaire. Aussi, si un bail verbal devait être retenue, elle serait déboutée de ses demandes mais nullement déclarée irrecevable.

Dans ces conditions, il convient de déclarer Mme [J] [X] recevable en ses demandes.

1.2. De M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B]

En l’espèce, la demanderesse fait valoir que les défendeurs seraient irrecevables à agir contre elle en régularisation du bail car aucune disposition ne le prévoit.

Cependant, outre que l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit cette possibilité, la demande qui ne serait pas légalement fondée ne serait pas irrecevable, mais simplement rejetée.

Il convient dès lors de déclarer recevables M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] en leur demande d’établissement de contrat de bail.

2. Sur l’existence d’un bail

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière de bail verbal, il appartient à celui qui l’invoque d’en démontrer l’existence (Cass. Civ. 3e, 22 novembre 1989, no 88-13.135)

Aux termes de l’article 1715 du même code, la preuve d’un bail verbal ayant reçu commencement d’exécution peut de faire par tous moyens, sans être subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit.

Le bail verbal est valable et il est soumis à la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] occupent le pavillon appartenant à Mme [J] [X] qu’elle a quitté depuis le début du mois de mai 2025. S’il y a bail, il y a donc commencement d’exécution.

Les défendeurs soutiennent que leur occupation des lieux s’est faite sur la base d’un accord sur le montant du loyer pour 1 000 euros, lequel aurait été réglé chaque mois, par virement ou en espèce, entre mai et septembre 2025.

Cependant, il résulte des échanges de textos produits par la demanderesse que le montant de la participation financière, considérée par les défendeurs comme un loyer, avait initialement été fixée à 750 euros.

Dans des échanges versés par les défendeurs, le 10 juin 2026, Mme [J] [X] a écrit à son fils lui indiquant :
« On s’était mis d’accord.
1065€ de loyer (c’est le montant exact. Du a l’assurance du prêt qui a augmenté le 1er janvier)
225 électricité sauf à partir du mois prochain ça passe à 180.
70 eau
27 assurance
Et 47 alarme
Et 92 impot.
J’avais bien parler de 1500€ par mois ».

M. [F] [X] lui répond alors « déjà de un à quelle moment je vais payer t impôts de 92e et on cetais mis d’accord sur 1000 jamais 1065 déjà ».

Dans la suite des échanges, la demanderesse précise que les 92 euros relèvent du montant des impôts ce à quoi son fils répond qu’il n’est pas envisagé qu’il règle cette somme et « tout le reste oui mais pas ça ». La conversation continue sans pour autant que les parties ne se mettent d’accord sur le montant du loyer, Mme [J] [X] indiquant ainsi qu’elle souhaite être payée 1 000 euros le jour même, « et le reste » aussi.



Le 16 juillet 2025, au cours d’un échange de messages, Mme [N] [R] [B] indique à la demanderesse que si elle lui verse 1 000 la même semaine, la propriétaire ne pourra pas revenir vers elle à la fin du mois pour exiger le montant restant dû, ce à quoi la Mme [J] [X] répond ne pas pouvoir faire autrement.

Dans la suite des échanges, à différentes dates, il apparaît qu’à aucun moment, les parties ne parviennent à s’entendre sur le montant exact du loyer.

Ainsi, s’il n’est pas contesté que 1 000 euros auraient été versés mensuellement en juin, août, octobre et novembre 2025 et 950 euros en juillet 2025, cette circonstance n’est pas révélatrice d’un bail verbal (Cass. Civ. 3e, 16 mai 2000, no 98-17.803).

Enfin, pour que soit démontré l’existence d’un bail verbal, l’intention des parties doit être établie. Or, le grand nombre d’échanges de messages, entre juin 2025 et septembre 2025, et de contestations portant sur le montant du loyer, sur la prise en charge des charges par les uns ou les autres, sur les conditions dans lesquelles le bail aurait été conclu, ou sur la date de versement du loyer, ne permettent pas de caractériser une intention commune en ce sens.

L’occupation du logement de Mme [J] [X] par M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] est donc sans droit ni titre et constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande de régularisation de bail.

3. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] dans les huit jours de la signification de la présente décision. Elle argue de la mauvaise foi des locataires en raison des mensonges qu’ils lui auraient fait sur leur situation, notamment compte tenu de la dette locative auprès de leur ancien bailleur et la situation professionnelle de son fils. Cependant, elle produit elle-même le jugement rendu dans cette procédure distincte. En outre, elle ne saurait invoquer la mauvaise foi dont les défendeurs auraient fait preuve auprès d’un autre bailleur, seule la mauvaise foi à son égard permettant de déroger aux conditions d’expulsion susvisées.

Par ailleurs, Mme [J] [X] explique avoir dû laisser son logement à contre cœur, en raison des difficultés de cohabitation avec son fils et sa compagne. Cependant, aucun élément ne permet de le constater à l’exclusion de ses propres déclarations.

Elle invoque également le retard pris dans la vente de son logement en raison de l’opposition de M. [F] [X] à ce que des visites y soient effectuées. Cependant, l’attestation produite à ce titre, émanant de M. [H] [U], conseiller immobilier, évoque simplement le déplacement organisé sur place et le message qu’il a reçu de Mme [N] [R] [B]. Il n’y est pas fait mention de l’impossibilité de procéder à la vente du bien en raison de l’opposition des occupants.

La propriétaire fait valoir par ailleurs avoir été victime de violences de son fils et de sa belle-fille à deux reprises, le 14 juin 2025 et le 23 août 2025, ainsi que d’échanges tendus avec eux. Elle présente à cette fin les copies des dépôts de plaintes qu’elle a faites, ainsi que des attestations de proches présents au moment des faits allégués. 
Cependant, les défendeurs font de même en produisant des extraits de plaintes ainsi que des attestations de proches qui évoquent des violences de Mme [J] [X] sur eux. Par ailleurs, l’objectivité des différents témoignages produits ne peut qu’être remise en cause en raison des liens qu’ils entretiennent avec les parties. À défaut d’information sur les suites pénales données à leurs plaintes, ces éléments ne permettent donc pas de retenir la mauvaise foi des occupants.

Par conséquent, il convient d’ordonner aux occupants de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [J] [X] de délais réduits pour procéder à l’expulsion. Elle sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, aucune attestation de valeur locative du bien n’a été produite étant précisé ne peut se baser sur le montant des sommes dont aurait besoin la demanderesse pour régler son propre loyer.

Pour autant, a été produit une estimation de la valeur du bien par la société EXPERTIMO pour un prix net vendeur compris entre 260 723 euros et 280 043 euros. Il est par ailleurs souligné que le diagnostic de performance énergétique du logement est très faible, puisqu’il est de G, mais que la maison dispose d’un jardin de 302 m2.

En se basant sur cette évaluation et ces informations, il s’en déduit que l’indemnité locative sera fixée à 1 170 euros, somme qui sera due à compter de la date de l’assignation et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

5. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, Mme [J] [X] sollicite d’être indemnisée à hauteur de 10 000 euros pour son préjudice né de sa perte de chance de vendre son pavillon en raison de son occupation par les défendeurs et de leur opposition aux visites.

Il découle de l’échange des messages avec son fils que Mme [J] [X] avait effectivement l’intention de procéder à la vente de ce bien avant qu’elle ne le laisse occupé par son fils et sa compagne. Par ailleurs, à cette fin, elle a donné mandat à l’agence Orpi, le 07 juillet 2025, soit avant l’entrée dans les lieux des défendeurs.

Mme [J] [X] produit une attestation du conseiller immobilier qui était en charge de son dossier. S’il mentionne que Mme [N] [R] [X] lui a indiqué par texto que la vente ne se ferait plus, il ne précise pas si la vente a été empêché par les occupants du bien, seul ce message et une visite sur place, le 30 juin 2025, étant évoqués.

Par ailleurs, si aucun bail ne peut être caractérisé entre les parties, il n’en demeure pas moins que c’est de la volonté de la propriétaire que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] se sont installés dans les lieux. Elle ne saurait donc leur reprocher la perte de chance de vendre son bien immobilier, étant à noter que la vente d’un bien occupé demeure possible.

Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande en paiement à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] succombant, il convient de la condamner aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelles puisqu’ils en bénéficient tous deux.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [X] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner conjointement M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à lui payer la somme de 500 euros, la condamnation in solidum ne pouvant être prononcée si elle n’a pas été sollicitée au principal.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [J] [X] recevable en sa demande en expulsion et paiement ;

DÉCLARE M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] recevables en leur demande d’établissement de contrat de bail ;

CONSTATE que M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] sont occupants sans droit ni titre du bien sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

ORDONNE à M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [J] [X], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux occupés, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à réduire les délais d’expulsion ;

CONDAMNE M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à payer à Mme [J] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1 170 euros, somme qui sera due mensuellement du 03 septembre 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Mme [J] [X] de sa demande en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] de leur demande tendant à la régularisation d’un bail ;

CONDAMNE conjointement M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE M. [F] [X] et Mme [N] [R] [B] à payer à Mme [J] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1714, code civil 1713, code civil 1715, code civil 1709, code de procedure civile 809, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T20:10:58.661Z.