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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 3, 17 juillet 2026, n° 24/01893

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 novembre 2019, Mme [Q] [H] a acquis en l’état futur d’achèvement de la société Kaufman and Broad promotion 3 un appartement (lot n°2024, appartement A302) au sein de l’ensemble immobilier “Cour du dôme” sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour un prix de 384 000 €, ainsi qu’une place de parking (lot n°1111). 

La livraison était prévue au plus tard le 30 juin 2022. Elle a eu lieu le 21 novembre 2023, avec 509 jours de retard. 

Suivant courrier du 20 octobre 2023, Mme [H] a mis en demeure la société Kaufman and broad de lui payer une somme de 15 476, 54 € au titre du retard de livraison. 

Suivant courrier du 9 février 2024, elle l’a mise en demeure de réaliser des travaux relatifs aux réserves relevées lors de la livraison et dans le mois suivant. Elle a relancé le promoteur par courrier du 8 mars 2024. 

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 9 avril 2024, Mme [Q] [H] a fait assigner la SNC Kaufman and broad promotion 3 devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir la condamner à réparer divers préjudices. 

Le 26 septembre 2025, les dernières réserves ont été levées. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 11 mai 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 17 juillet 2026. 

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, Mme [Q] [H] demande au tribunal, au visa des articles 1104 et suivants, 1134 et 1601-1 du code civil, de bien vouloir :

- Déclarer recevable la demande de Madame [H] ; 
- Condamner la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 22 905 € au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [H] ; 
- Condamner société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 249,10 € au titre du paiement des intérêts intercalaires ; 
- Condamner la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral de Mme [H] ; 
- Condamner la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en référé et au fond ; 
- Condamner la société Kaufman and broad promotion 3 à indemniser Madame [H] à hauteur de 8 000 € pour le retard dans la levée des réserves ; 
- Assortir les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ; 
- Débouter la société Kaufman and broad promotion 3 de l’ensemble de ses écritures ; 
- Ne pas écarter l’exécution provisoire. 

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, la société Kaufman and Broad promotion 3 demande au tribunal, au visa des articles 1104 et 1218 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

1°) Sur le retard de livraison
- Constater que figurent au sein du contrat de réservation des causes légitimes de suspension de délais qui sont opposables aux acquéreurs ;
- Constater que la société Kaufman and broad promotion 3 est bien fondée à se prévaloir à l’encontre de Madame [Q] [H], des causes légitimes de suspension de délais figurant au sein du contrat de réservation ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 22 905 € au titre de son préjudice de jouissance ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 249,10 € au titre du paiement des intérêts intercalaires ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral ;

2°) Sur la levée des réserves
- Constater que la société Kaufman and broad promotion 3 a procédé à la levée de l’ensemble des réserves restantes chez Madame [Q] [H], comme en atteste le quitus de levée des réserves en date du 26 septembre 2025 ;
- Juger que la demande de Madame [Q] [H] aux fins de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 à lever les réserves restantes sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard est devenue sans objet ;
- Constater que Madame [Q] [H] a abandonné sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 à lever les réserves restantes sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle était devenue sans objet du fait de la levée de l’intégralité des réserves par la société Kaufman and broad promotion 3 ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 8 000 € au titre du retard dans la levée des réserves ;

En tout état de cause :
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande d’assortir les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ;
- Débouter plus généralement Madame [Q] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Kaufman and broad promotion 3 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer que la société Kaufman and broad promotion 3 ne peut se prévaloir de ces causes légitimes de suspension de délais : 

1°) Sur le retard de livraison
- Constater que le retard de livraison est lié à la survenance de cas de force majeure, non imputables à la société Kaufman and broad promotion 3 ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 22 905 € au titre de son préjudice de jouissance ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 249,10 € au titre du paiement des intérêts intercalaires ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral ;

2°) Sur la levée des réserves
- Constater que la société Kaufman and broad promotion 3 a procédé à la levée de l’ensemble des réserves restantes chez Madame [Q] [H], comme en atteste le quitus de levée des réserves en date du 26 septembre 2025 ;
- Juger que la demande de Madame [Q] [H] aux fins de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 à lever les réserves restantes sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard est devenue sans objet ;
- Constater que Madame [Q] [H] a abandonné sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 à lever les réserves restantes sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle était devenue sans objet du fait de la levée de l’intégralité des réserves par la société Kaufman and broad promotion 3 ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 8 000 € au titre du retard dans la levée des réserves ;

En tout état de cause,
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande d’assortir les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ;
- Débouter plus généralement Madame [Q] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Kaufman and broad promotion 3 ;

En toute hypothèse :
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 22 905 € au titre de son préjudice de jouissance ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 249,10 € au titre du paiement des intérêts intercalaires ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 8 000 € au titre du retard dans la levée des réserves ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande d’assortir les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ;
- Débouter plus généralement Madame [Q] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Kaufman and broad promotion 3 ;
- Ecarter l’exécution provisoire de droit ;
- Condamner Madame [Q] [H] à verser à la société Kaufman and broad promotion 3 la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [Q] [H] aux entiers dépens ; 
- Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés pourra recouvrer directement les dépens.


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

Motifs

MOTIFS

I / Sur la levée des réserves

Mme [H] estime que la tardiveté de la levée des réserves, soit deux ans après la livraison, est constitutive d’une faute de la part de la société Kaufman and Broad, d’autant qu’elle est postérieure à l’assignation. Elle considère que par sa passivité, le promoteur l’a obligée à engager des frais pour faire valoir ses droits, et que cette mauvaise foi justifie l’allocation de 8 000 € à titre de dommages et intérêts. 

La société Kaufman and Broad répond que les réserves ont été levées, de sorte que cette demande est infondée, d’autant qu’elle n’est pas justifiée dans son quantum. 

*
L’article 1642-1 alinéa 1 du code civil prévoit : “Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.”

En application de l’article R. 261-7 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, il appartient au vendeur de faire procéder à la levée des réserves. 

En l’espèce, les parties s’accordent à dire que les réserves ont été intégralement levées le 26 septembre 2025, soit vingt-deux mois après la livraison de l’immeuble. 

En l’occurrence, il est produit aux débats les échanges de courriers entre Mme [H] et la société Kaufman and Broad, dont il ressort que cette dernière a pris en compte les réserves énoncées, et les a fait traiter par les constructeurs concernés, au besoin en les relançant, sans qu’il ne soit possible d’objectiver un manque de diligences de sa part. 

Notamment, l’hypothèse selon laquelle le vendeur ne se serait exécuté qu’en raison de son assignation par Mme [H] est contredite par le fait que des réserves avaient déjà été levées avant cette date, et que des démarches étaient déjà entreprises auprès des constructeurs pour les réserves non levées, comme en attestent les courriers du promoteur du 21 février 2024 et du 20 mars 2024. 

Ainsi, il n’est pas démontré d’insuffisance de la société Kaufman and Broad au regard de ses obligations, ni, au surplus, de préjudice subi par Mme [H], laquelle ne justifie pas du quantum de sa demande, qu’elle omet d’expliquer. 

Dans ces conditions, Mme [H] sera déboutée de sa demande. 


II / Sur le retard de livraison

A/ Sur l’opposabilité de causes légitimes de suspension du délai de livraison

Mme [H] soutient que le contrat de vente a annulé le contrat de réservation, de sorte que les causes légitimes de retard qui y figurent ne lui sont pas opposables. Elle affirme qu’il n’a jamais été dans l’intention des parties à la vente de prévoir une telle clause, et souligne que le promoteur a signé la vente en toute connaissance de cause. 

La société Kaufman and Broad répond que c’est par erreur que le notaire n’a pas repris dans l’acte de vente les causes légitimes de suspension des délais fixées dans l’acte authentique de réservation. Elle estime pouvoir se prévaloir des causes légitimes de suspension stipulées au contrat de réservation, celles-ci demeurant selon elle opposables à Mme [H] dès lors qu’elles ont valeur contractuelle dans la mesure où elles ne sont pas en contrariété avec l’acte de vente. 
Elle ajoute que l’intention des parties en faveur de la prise en compte de causes légitimes de report des délais ne fait pas débat, quand bien même le notaire aurait commis une erreur. 

*
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1104 du même code ajoute : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d'ordre public.”

En l’espèce, Mme [H] et la société Kaufman and Broad ont conclu un premier contrat, intitulé “contrat préliminaire de réservation”, le 25 avril 2019, portant sur la vente de l’appartement A [Cadastre 1] et d’une place de parking à définir pour la somme de 384 000 € TTC. 

Ce contrat prévoyait un délai prévisionnel de livraison au plus tard le 30 juin 2022, “donné sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure, de cas fortuit ou de fait d’un tiers, et des causes légitimes de prolongation de délai ci-après contractuellement définies, et justifiées par la présentation d’une attestation établie par le maître d’oeuvre de l’opération :
les intempéries [...], les grèves [...], les troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, attentats, incendies, les accidents de chantier, les retards consécutifs aux sauvegardes, redressements ou liquidations judiciaires des entreprises ou maître d’oeuvre intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, à la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entrepreneur ; des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux [...] les retards imputables aux concessionnaires gaz, électricité, téléphone, eau..., les retards provenant d’anomalies du sous-sol (vices du sol, archéologie, pollution, inondation) ; les retards de paiement de l’acquéreur, demande de travaux modificatif de l’acquéreur. 
S’il survient un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à deux fois celui pour lequel l’événement considéré aurait eu une incidence sur la poursuite des travaux.”

Par la suite, les mêmes parties ont conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement par acte authentique du 27 novembre 2019, portant sur les mêmes biens. 

Ce contrat stipule, en page 24 : 
“CONTRAT DE RESERVATION
Il est précisé que la vente a été précédée d’un contrat préliminaire, conforme à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, pour lequel les prescriptions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ont été respectées ainsi que l’ACQUEREUR le reconnaît.
Les modalités de purge de la faculté de rétractation ont été exécutées.
Aux termes de ce contrat, le VENDEUR s’est obligé à réserver à l’ACQUEREUR la faculté d’acquérir les [Etablissement 1] moyennant le prix ci-dessus indiqué.

NOTIFICATION DU PROJET DE VENTE
[...]
Sachant que les textes légaux en vigueur lui octroient un délai d’un mois à compter de la notification du projet pour signer l’acte authentique de vente, l’ACQUEREUR déclare vouloir signer ce jour la présente vente. 
[...]
La convention objet des présentes annule et remplace tous actes antérieurs et, en conséquence, définit seule les droits et obligations des parties.”

Cette dernière clause est dépourvue de toute ambiguïté concernant la survie du contrat de réservation, laquelle est expressément exclue en totalité. 

Sa présence dans le paragraphe suivant l’évocation du contrat de réservation et sa généralité par l’emploi des termes “tous actes antérieurs” indiquent à l’évidence que le contrat de réservation entre dans le champ des éléments délaissés par les parties, et la volonté des cocontractants de faire de la nouvelle convention l’unique loi des parties est confirmée par l’emploi du terme “seule”. 

En application de l’article 1192 du code civil, le tribunal ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation, de sorte qu’il ne saurait considérer en l’espèce que les droits et obligations des parties demeurent définies par les clauses antérieures non contraires à l’acte de vente. 

Pour autant, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement stipule par ailleurs, en page 39 : 
“Ce délai prévisionnel est donné sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure, de cas fortuit ou de fait d’un tiers, et des causes légitimes de prolongation de délai ci-après contractuellement définies, et justifiées par la présentation d’une attestation établie par le maître d’oeuvre de l’opération :
Causes légitimes de suspension du délai de livraison
Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison les événements suivants :

GARANTIE INTRINSEQUE D’ACHEVEMENT 
[...]”.

La bonne foi imposée aux parties dans l’exécution du contrat les oblige en l’espèce à considérer, au regard de cette clause, qu’elles ont bien eu la commune intention de prévoir des causes légitimes de suspension du délai de livraison. 

C’est donc à bon droit que la société Kaufman and Broad oppose à Mme [H] des causes légitimes de suspension du délai de livraison, à charge pour elle d’établir que la cause précisément invoquée en exécution du contrat a bien fait l’objet d’une rencontre de leurs consentements. 

En l’occurrence, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement vise notamment les événements constitutifs d’une force majeure comme étant des causes légitimes de suspension du délai de livraison. 

Par ailleurs, la société Kaufman and Broad fait valoir qu’il était prévu, dans le contrat de réservation, qu’en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension des délais, la date de livraison “serait différée d’un temps égal à deux fois celui pour lequel l’événement considéré aurait eu une incidence sur la poursuite des travaux”. 

Cette clause, visée par le contrat de réservation, n’a pas été reprise dans l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, et aucun élément de celui-ci, et notamment de la clause incomplète portant sur l’existence possible de causes légitimes de suspension du délai de livraison, ne permet de considérer qu’elle ferait l’objet d’un accord entre les parties. 

Il sera donc retenu que chaque événement constitutif d’une cause légitime de suspension des délais n’est susceptible de reporter la date de livraison que du nombre de jour d’arrêt de chantier qu’il a occasionné. 

B/ Sur les causes de suspension invoquées par la société Kaufman and Broad

L’article 1218 du code civil dispose : 
“Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”

En l’espèce, la société Kaufman and Broad a soulevé plusieurs causes de suspension de son délai de livraison, lesquelles seront étudiées successivement, étant rappelé que la charge de la preuve lui incombe. 

1/ Sur la découverte d’amiante

L’acte authentique de vente comporte, en page 97, une mention dont il ressort que le vendeur avait connaissance de la présence d’amiante dans les bâtiments à démolir. 

Il lui appartenait dès lors de prévoir un délai de livraison tenant compte de cette difficulté, étant observé qu’il devait, à cette fin, faire évaluer par les professionnels compétent l’ampleur du recours à ce matériau sur l’ensemble du chantier, et les précautions à prendre pour le retirer avant la démolition, ce qui aurait permis d’évaluer la durée des opérations nécessaires. 

La présence d’amiante ne constitue donc pas un événement imprévisible ni irrésistible justifiant le report du délai de livraison. 

Le délai de 208 jours de retard revendiqué par la société Kaufman and Broad en raison de la découverte d’amiante est donc infondé. 

2/ Sur l’épidémie de Covid-19

La pandémie de Covid-19 constitue un cas de force majeure alors que les entreprises du bâtiment n'ont pu travailler ni être livrées des matériaux nécessaires à leurs activités.

Pour autant, il n’est produit aux débats que deux courriers électroniques de constructeurs datés du début de la période de confinement, et un extrait de compte rendu de chantier concomitant faisant état de l’arrêt du chantier, à l’exclusion de tout élément relatif à la date de reprise de celui-ci.

Dans ces conditions, la suspension du chantier en raison de la crise sanitaire, en l’absence de preuve circonstanciée dans la présente espèce, ne saurait justifier à elle seule un retard de 104 jours, alors que le seul confinement total imposant nécessairement la suspension des travaux a duré 56 jours. 

Il en résulte que la date initiale de livraison fixée au 30 juin 2022 a été légitimement reportée au 25 août 2022. 

3/ Sur le cluster consécutif à l’infection des personnels de la société Socotrap au Covid

Il ressort de l’attestation du maître d’oeuvre que la société Socotrap a eu à décaler son intervention de deux semaines en raison de l’infection de ses employés au Covid-19 en novembre 2021. Le contenu de cette attestation est confirmé par un extrait de compte rendu de l’intervention du coordonnateur de sécurité et de protection de la santé Apave en date du 1er décembre 2021, lequel fait état de la détection de cas d’infection à la maladie, imposant de tester l’ensemble des intervenants sur le chantier. 

L’infection d’intervenants au chantier dans un contexte épidémique grave constitue une force majeure au sens de l’article 1218 du code civil susvisé, de sorte que la date de livraison a été légitimement reportée de quinze jours, soit au 09 septembre 2022. 

4/ Sur la découverte d’ossements

Outre l’attestation du maître d’oeuvre concernant la découverte d’ossements ayant suscité une suspension du chantier pendant 35 jours (entre le 14/12/2020 et le 18/01/2021), la société Kaufman and Broad produit un courrier électronique d’un brigadier chef de police en date du 22 décembre 2020, donnant consigne de suspendre les travaux jusqu’à instruction d’un magistrat du parquet suite à la découverte d’ossements pouvant être humains. 

Les arguments et moyens soulevés par Mme [H] concernant les fouilles archéologiques sont donc sans objet pour cette période, s’agissant non d’une découverte archéologique mais de la découverte d’une possible infraction donnant lieu à enquête pénale. 

Ce n’est que dans un second temps que des fouilles archéologiques ont été ordonnées, le 11 janvier 2021, comme en justifie le promoteur par la production de la décision préfectorale les ordonnant pendant une période devant s’écouler jusqu’au 11 février 2021. 

Or, il ressort de l’acte de vente, et plus précisément du paragraphe “archéologie préventive” en pages 30 et 31, que par courrier du 21 février 2018 annexé à l’acte de vente, les autorités préfectorales avaient indiqué qu’ “en l’état des connaissances archéologiques sur le secteur concerné, de la nature et de l’impact des travaux projetés, ceux-ci ne semblent pas susceptibles d’affecter des éléments de patrimoine archéologiques. Ce projet, s’il ne connaît pas de modifications substantielles, ne donnera pas lieu à une prescription d’archéologie préventive.”

Par conséquent, la société Kaufman and Broad était fondée à considérer que la probabilité d’avoir à procéder à une fouille archéologique était faible, et n’avait pas à prévoir un tel aléa dans la fixation de sa date de livraison. En d’autres termes, la découverte d’ossements dans ce contexte doit être vue comme imprévisible. 

Une telle découverte est extérieure au promoteur, imprévisible qu’il s’agisse de découvrir les restes d’un cadavre ou des ossements à portée archéologique, et irrésistible au regard de l’ordre donné par les autorités judiciaire et préfectorale de faire cesser le chantier. 

Elle revêt donc bien les caractères d’une force majeure, et a légitimement justifié le report du délai de livraison. En revanche, le chiffre de 41 jours porté sur l’attestation du maître d’oeuvre du 1er décembre 2023 ne correspond pas à celui qui figure sur l’attestation qu’il a établie à l’époque des faits, soit le 29 janvier 2021, et qui évoque 35 jours, étant observé qu’à cette date, la décision préfectorale avait été rendue depuis suffisamment longtemps pour considérer qu’elle avait été exécutée. 

Il sera donc retenu un retard légitime de 35 jours, portant le délai de livraison au 14 octobre 2022. 

5/ Sur les intempéries

La société Kaufman and Broad justifie de la survenance d’intempéries pendant le chantier à raison de 94 jours par la production des attestations du maître d’oeuvre associées, chacune, à un relevé météorologique de météofrance. En l’occurrence, il s’agit d’épisodes venteux, de précipitations, ou de fortes chaleurs supérieures à 35 °C. 

Ces intempéries constituent des événements extérieurs et irrésistibles. Ils sont de même imprévisibles en ce que s’il peut être raisonnablement envisagé qu’un chantier sera retardé par des intempéries, il n’est pas possible, au moment de la conclusion du contrat, de savoir dans quelle mesure. 

En revanche, c’est à raison que Mme [H] soutient que seuls les événements antérieurs à la date de livraison sont susceptibles de justifier son report. 

En l’occurrence, la livraison devait avoir lieu au plus tard le 14 octobre 2022. A cette date, les intempéries justifiaient un report de 43 jours, portant cette date au 26 novembre 2022. 

Entre le 14 octobre 2022 et le 26 novembre 2022, il est justifié de six nouveaux jours d’intempérie, soit un report de la date de livraison au 2 décembre 2022. 

Aucun autre jour d’intempérie n’a été relevé avant le 2 décembre 2022. 

Il sera donc retenu un retard légitime pour cause d’intempéries portant la date de livraison au 2 décembre 2022. 

6/ Sur les grèves

La société Kaufman and Broad indique que des grèves générales ont empêché l’approvisionnement du chantier d’une part et ont donné lieu d’autre part à une fermeture imposée par les forces de l’ordre.

Elle produit l’attestation du maître d’oeuvre du 1er décembre 2023 faisant état de 11 jours de fermeture, donnant lieu à un retard de quinze jours calendaires, outre les attestations établies par le même à l’époque des faits, faisant état, en cumulé, du même nombre de 11 jours, tous survenus en 2023.

Dès lors que la livraison aurait dû avoir lieu au plus tard le 2 décembre 2022, cet aléa, postérieur à la date contractuellement fixée de livraison après prise en compte des motifs légitimes de report, ne saurait être pris en compte. 

7/ Sur le retard à prendre en compte

Il résulte de ce qui précède que les biens acquis par Mme [H] auraient dû lui être livrés le 2 décembre 2022, et ne l’ont été que le 21 novembre 2023, soit avec 354 jours de retard injustifiés au regard des termes contractuels et de l’application de la loi. 

De manière surabondante, il sera observé que les difficultés d’approvisionnement dont le maître d’oeuvre a fait état dans ses courriers n’ont pas été reprises dans l’attestation du 1er décembre 2023, ni dans aucune attestation produite aux débats, de sorte qu’elles n’ont pas à être prises en compte, ce dont la société Kaufman and Broad convient puisqu’elle ne se prévaut que de 512 jours de retard, conformément à l’attestation du 1er décembre 2023. 

En l’occurrence, c’est à bon droit que Mme [H] rappelle les termes de l’article 1611 du code civil selon lequel : “Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.”, étant précisé que l’article 1601-1 du même code prévoit en son premier alinéa que : “La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.”

Sur le fondement de ces textes, Mme [H] peut demander réparation des préjudices qui ont résulté du retard illégitime de la livraison des biens qu’elle a acquis. 


III / Sur les préjudices résultant du retard de livraison injustifié

L’article 1217 du code civil dispose : 
“La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”

L’article 1231-1 du code civil précise : “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à Mme [H] de rapporter la preuve des préjudices invoqués, et de leur relation causale avec le retard fautif de livraison. 

A/ Sur la demande en réparation d’un préjudice de jouissance de Mme [H]

Il résulte de ce qui précède (II/ B/ 7/ ) que la période de privation de jouissance imputable au seul retard de livraison doit être fixée à 354 jours. 

La société Kaufman and Broad affirme, sans être contredite, que Mme [H] souhaitait acquérir le bien pour y vivre personnellement, et non pour le louer à un tiers. De fait, alors que le bien est désormais à sa disposition depuis plus de deux ans, elle ne justifie pas de l’avoir mis en location, et il ressort des certificats de prêts produits par Mme [H] qu’ils ont été souscrits pour le financement de son habitation principale. 

Or, dans cette hypothèse, il est de principe que le préjudice résultant de la privation de jouissance du bien correspond non à la valeur locative de celui-ci, mais aux frais de relogement subis par l’acquéreur. 

Alors que cet argument est soulevé par la défenderesse, Mme [H] l’a écarté, faisant référence à des jurisprudences qui ne précisent pas si le bien tardivement livré était destiné à une occupation par le maître de l’ouvrage lui-même, comme en l’espèce, ou à la location, ce qui permet de prendre en compte sa valeur locative. 

Dans ces conditions, force est de constater qu’elle ne justifie aucunement de l’existence même de frais de logement à sa charge pendant la période de retard de livraison. 

En revanche, il n’est pas sérieusement contestable que Mme [H] avait choisi un logement pour y vivre, et qu’elle aurait dû pouvoir y emménager le 2 décembre 2022, de sorte que le fait de ne pas pouvoir s’y installer suscite nécessairement un trouble de jouissance entendu comme l’impossibilité de vivre dans les lieux qu’elle a choisi et dans l’environnement qui l’entoure, indépendamment du coût de son relogement dans d’autres lieux. 

S’agissant d’un logement de 66 m² avec une terrasse de 5m² sur cour, situé en plein centre ville de [Localité 2], dans un quartier prisé, avec des prestations modernes (climatisation, toilettes séparés de la salle de bain et salle d’eau dans la chambre), l’existence de ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 € par mois, soit, pour une période de 354 jours correspondant à 11,5 mois, une somme de 2 300 €. 

La société Kaufman and Broad sera condamnée à payer à Mme [H] une somme de 2 300 € en réparation de son préjudice de jouissance causé par le retard de livraison de son bien.

En application de l’article 1231-6 du code civil, s’agissant d’une créance dont le principe et le montant résultent de l’appréciation du juge, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 


B/ Sur la demande au titre du paiement des frais intercalaires

Mme [H] a dû supporter des frais intercalaires supplémentaires entre le 2 décembre 2022 et le 21 novembre 2023, lesquels sont la conséquence directe du retard de livraison. 

En application du principe de réparation intégrale, selon lequel la réparation due à la victime doit couvrir l’intégralité du préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit, elle est fondée à demander le paiement de ces sommes. 

En l’espèce, Mme [H] produit les tableaux d’amortissement de trois prêts. Contrairement à l’affirmation de la société Kaufman and Broad la seule multiplicité des prêts, au surplus souscrits auprès du même établissement bancaire, ne saurait exclure qu’ils l’ont été pour cette opération immobilière, alors même que les trois tableaux d’amortissement produits débutent en octobre 2019, ce qui est parfaitement cohérent avec une vente intervenue le 27 novembre 2019. 

La société Kaufman and Broad doit donc payer à Mme [H] une somme correspondant aux frais intercalaires de ces prêts à compter du mois de décembre 2022, et jusqu’au mois de novembre 2023 inclus, soit un total de 2 437, 73 € (389, 62 + 184, 71 + 1 863, 40). 

En application de l’article 1231-6 du code civil, s’agissant d’une créance dont le principe et le montant résultent de l’appréciation du juge, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

C/ Sur la demande en réparation d’un préjudice moral de Mme [H]

Mme [H] reproche à la société Kaufman and Broad de n’avoir communiqué les justificatifs relatifs aux retards que tardivement, voire pendant la présente instance, de même que la levée des réserves n’a eu lieu que postérieurement à l’assignation, faisant preuve de passivité voire de mépris à son égard. Elle souligne que la situation a été une source de stress permanent pour elle, de tracas et de démarches pour faire valoir ses droits. 

La société Kaufman and Broad répond qu’il n’est pas justifié de la réalité de ce préjudice ni de son montant, et souligne que la situation de stress liée au retard pris par le chantier ne lui est pas imputable, d’autant qu’elle-même s’est montrée réactive dans toutes ses démarches en direction des acquéreurs des lots de l’immeuble. 

*
S’agissant du défendeur à l’instance, une résistance abusive peut être caractérisée lorsque, en persistant à présenter, de manière déloyale, des moyens ni pertinents ni sérieux, il allonge la procédure et retarde l’accès de l’autre partie aux droits qu’elle peut légitimement revendiquer, au point que son attitude soit fautive et cause à cette dernière un préjudice. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que malgré une livraison de l’immeuble le 21 novembre 2023, soit environ une année après la date contractuellement autorisée, les réserves n’ont été levées que le 26 septembre 2025, soit environ deux ans plus tard, et postérieurement à l’introduction de l’instance. 

Toutefois, il a déjà été statué supra (I) sur une demande en réparation du préjudice né de la tardiveté de la levée des réserves. 

Par ailleurs, contrairement à l’affirmation de Mme [H], la société Kaufman and Broad a répondu à ses sollicitations, et le seul manque de diligence qui peut lui être reproché tient à l’envoi groupé des attestations du maître d’oeuvre relatives aux intempéries et au Covid tardivement, soit en juin 2023. 

Enfin, au regard de la solution du litige, il ne saurait être reproché au promoteur une résistance abusive face aux demandes de Mme [H], laquelle n’a pas justifié du bienfondé de sa principale prétention. 

En tout état de cause, Mme [H] ne produit aucune pièce permettant d’établir la réalité du trouble psychologique qu’elle invoque au soutien de sa demande. 

Dans ces conditions, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande en réparation d’un préjudice moral. 


IV / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Kaufman and Broad, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, étant observé que le juge des référés n’a pas été saisi de ce litige. 

La solution du litige conduit à accorder à Mme [H] une indemnité pour frais de procès à la charge de la société Kaufman and Broad, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige et de sa solution, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

Déboute Mme [Q] [H] de sa demande en réparation d’un préjudice résultant d’un retard dans la levée des réserves ; 

Condamne société Kaufman and Broad promotion 3 à payer à Mme [Q] [H] une somme de 2 300 € en réparation de son préjudice de jouissance causé par le retard de livraison de son bien avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne société Kaufman and Broad promotion 3 à payer à Mme [Q] [H] une somme de 2 437, 73 € au titre du remboursement des ses frais intercalaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Mme [Q] [H] de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;
 
Condamne société Kaufman and Broad promotion 3 aux dépens de l’instance ; 

Condamne société Kaufman and Broad promotion 3 à payer à Mme [Q] [H] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 17 juillet 2026.

La Greffière, La Présidente,
Texte intégral
MINUTE N° : 26/716
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 24/01893 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SZAW
NAC : 50C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3


JUGEMENT DU 17 Juillet 2026



PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame GIRAUD, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 11 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [Q] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Blandine BELLAMY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 293, et par Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,


DEFENDERESSE

S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, RCS [Localité 1] 444 266 381, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 441, et par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,




EXPOSE DU LITIGE

Le 27 novembre 2019, Mme [Q] [H] a acquis en l’état futur d’achèvement de la société Kaufman and Broad promotion 3 un appartement (lot n°2024, appartement A302) au sein de l’ensemble immobilier “Cour du dôme” sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour un prix de 384 000 €, ainsi qu’une place de parking (lot n°1111). 

La livraison était prévue au plus tard le 30 juin 2022. Elle a eu lieu le 21 novembre 2023, avec 509 jours de retard. 

Suivant courrier du 20 octobre 2023, Mme [H] a mis en demeure la société Kaufman and broad de lui payer une somme de 15 476, 54 € au titre du retard de livraison. 

Suivant courrier du 9 février 2024, elle l’a mise en demeure de réaliser des travaux relatifs aux réserves relevées lors de la livraison et dans le mois suivant. Elle a relancé le promoteur par courrier du 8 mars 2024. 

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 9 avril 2024, Mme [Q] [H] a fait assigner la SNC Kaufman and broad promotion 3 devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir la condamner à réparer divers préjudices. 

Le 26 septembre 2025, les dernières réserves ont été levées. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 11 mai 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 17 juillet 2026. 

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, Mme [Q] [H] demande au tribunal, au visa des articles 1104 et suivants, 1134 et 1601-1 du code civil, de bien vouloir :

- Déclarer recevable la demande de Madame [H] ; 
- Condamner la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 22 905 € au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [H] ; 
- Condamner société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 249,10 € au titre du paiement des intérêts intercalaires ; 
- Condamner la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral de Mme [H] ; 
- Condamner la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en référé et au fond ; 
- Condamner la société Kaufman and broad promotion 3 à indemniser Madame [H] à hauteur de 8 000 € pour le retard dans la levée des réserves ; 
- Assortir les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ; 
- Débouter la société Kaufman and broad promotion 3 de l’ensemble de ses écritures ; 
- Ne pas écarter l’exécution provisoire. 

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, la société Kaufman and Broad promotion 3 demande au tribunal, au visa des articles 1104 et 1218 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

1°) Sur le retard de livraison
- Constater que figurent au sein du contrat de réservation des causes légitimes de suspension de délais qui sont opposables aux acquéreurs ;
- Constater que la société Kaufman and broad promotion 3 est bien fondée à se prévaloir à l’encontre de Madame [Q] [H], des causes légitimes de suspension de délais figurant au sein du contrat de réservation ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 22 905 € au titre de son préjudice de jouissance ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 249,10 € au titre du paiement des intérêts intercalaires ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral ;

2°) Sur la levée des réserves
- Constater que la société Kaufman and broad promotion 3 a procédé à la levée de l’ensemble des réserves restantes chez Madame [Q] [H], comme en atteste le quitus de levée des réserves en date du 26 septembre 2025 ;
- Juger que la demande de Madame [Q] [H] aux fins de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 à lever les réserves restantes sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard est devenue sans objet ;
- Constater que Madame [Q] [H] a abandonné sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 à lever les réserves restantes sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle était devenue sans objet du fait de la levée de l’intégralité des réserves par la société Kaufman and broad promotion 3 ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 8 000 € au titre du retard dans la levée des réserves ;

En tout état de cause :
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande d’assortir les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ;
- Débouter plus généralement Madame [Q] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Kaufman and broad promotion 3 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer que la société Kaufman and broad promotion 3 ne peut se prévaloir de ces causes légitimes de suspension de délais : 

1°) Sur le retard de livraison
- Constater que le retard de livraison est lié à la survenance de cas de force majeure, non imputables à la société Kaufman and broad promotion 3 ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 22 905 € au titre de son préjudice de jouissance ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 249,10 € au titre du paiement des intérêts intercalaires ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral ;

2°) Sur la levée des réserves
- Constater que la société Kaufman and broad promotion 3 a procédé à la levée de l’ensemble des réserves restantes chez Madame [Q] [H], comme en atteste le quitus de levée des réserves en date du 26 septembre 2025 ;
- Juger que la demande de Madame [Q] [H] aux fins de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 à lever les réserves restantes sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard est devenue sans objet ;
- Constater que Madame [Q] [H] a abandonné sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 à lever les réserves restantes sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle était devenue sans objet du fait de la levée de l’intégralité des réserves par la société Kaufman and broad promotion 3 ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 8 000 € au titre du retard dans la levée des réserves ;

En tout état de cause,
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande d’assortir les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ;
- Débouter plus généralement Madame [Q] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Kaufman and broad promotion 3 ;

En toute hypothèse :
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 22 905 € au titre de son préjudice de jouissance ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 249,10 € au titre du paiement des intérêts intercalaires ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande de condamnation de la société Kaufman and broad promotion 3 au paiement de la somme de 8 000 € au titre du retard dans la levée des réserves ;
- Débouter Madame [Q] [H] de sa demande d’assortir les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ;
- Débouter plus généralement Madame [Q] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Kaufman and broad promotion 3 ;
- Ecarter l’exécution provisoire de droit ;
- Condamner Madame [Q] [H] à verser à la société Kaufman and broad promotion 3 la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [Q] [H] aux entiers dépens ; 
- Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés pourra recouvrer directement les dépens.


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens. 

MOTIFS

I / Sur la levée des réserves

Mme [H] estime que la tardiveté de la levée des réserves, soit deux ans après la livraison, est constitutive d’une faute de la part de la société Kaufman and Broad, d’autant qu’elle est postérieure à l’assignation. Elle considère que par sa passivité, le promoteur l’a obligée à engager des frais pour faire valoir ses droits, et que cette mauvaise foi justifie l’allocation de 8 000 € à titre de dommages et intérêts. 

La société Kaufman and Broad répond que les réserves ont été levées, de sorte que cette demande est infondée, d’autant qu’elle n’est pas justifiée dans son quantum. 

*
L’article 1642-1 alinéa 1 du code civil prévoit : “Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.”

En application de l’article R. 261-7 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, il appartient au vendeur de faire procéder à la levée des réserves. 

En l’espèce, les parties s’accordent à dire que les réserves ont été intégralement levées le 26 septembre 2025, soit vingt-deux mois après la livraison de l’immeuble. 

En l’occurrence, il est produit aux débats les échanges de courriers entre Mme [H] et la société Kaufman and Broad, dont il ressort que cette dernière a pris en compte les réserves énoncées, et les a fait traiter par les constructeurs concernés, au besoin en les relançant, sans qu’il ne soit possible d’objectiver un manque de diligences de sa part. 

Notamment, l’hypothèse selon laquelle le vendeur ne se serait exécuté qu’en raison de son assignation par Mme [H] est contredite par le fait que des réserves avaient déjà été levées avant cette date, et que des démarches étaient déjà entreprises auprès des constructeurs pour les réserves non levées, comme en attestent les courriers du promoteur du 21 février 2024 et du 20 mars 2024. 

Ainsi, il n’est pas démontré d’insuffisance de la société Kaufman and Broad au regard de ses obligations, ni, au surplus, de préjudice subi par Mme [H], laquelle ne justifie pas du quantum de sa demande, qu’elle omet d’expliquer. 

Dans ces conditions, Mme [H] sera déboutée de sa demande. 


II / Sur le retard de livraison

A/ Sur l’opposabilité de causes légitimes de suspension du délai de livraison

Mme [H] soutient que le contrat de vente a annulé le contrat de réservation, de sorte que les causes légitimes de retard qui y figurent ne lui sont pas opposables. Elle affirme qu’il n’a jamais été dans l’intention des parties à la vente de prévoir une telle clause, et souligne que le promoteur a signé la vente en toute connaissance de cause. 

La société Kaufman and Broad répond que c’est par erreur que le notaire n’a pas repris dans l’acte de vente les causes légitimes de suspension des délais fixées dans l’acte authentique de réservation. Elle estime pouvoir se prévaloir des causes légitimes de suspension stipulées au contrat de réservation, celles-ci demeurant selon elle opposables à Mme [H] dès lors qu’elles ont valeur contractuelle dans la mesure où elles ne sont pas en contrariété avec l’acte de vente. 
Elle ajoute que l’intention des parties en faveur de la prise en compte de causes légitimes de report des délais ne fait pas débat, quand bien même le notaire aurait commis une erreur. 

*
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1104 du même code ajoute : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d'ordre public.”

En l’espèce, Mme [H] et la société Kaufman and Broad ont conclu un premier contrat, intitulé “contrat préliminaire de réservation”, le 25 avril 2019, portant sur la vente de l’appartement A [Cadastre 1] et d’une place de parking à définir pour la somme de 384 000 € TTC. 

Ce contrat prévoyait un délai prévisionnel de livraison au plus tard le 30 juin 2022, “donné sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure, de cas fortuit ou de fait d’un tiers, et des causes légitimes de prolongation de délai ci-après contractuellement définies, et justifiées par la présentation d’une attestation établie par le maître d’oeuvre de l’opération :
les intempéries [...], les grèves [...], les troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, attentats, incendies, les accidents de chantier, les retards consécutifs aux sauvegardes, redressements ou liquidations judiciaires des entreprises ou maître d’oeuvre intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, à la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entrepreneur ; des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux [...] les retards imputables aux concessionnaires gaz, électricité, téléphone, eau..., les retards provenant d’anomalies du sous-sol (vices du sol, archéologie, pollution, inondation) ; les retards de paiement de l’acquéreur, demande de travaux modificatif de l’acquéreur. 
S’il survient un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à deux fois celui pour lequel l’événement considéré aurait eu une incidence sur la poursuite des travaux.”

Par la suite, les mêmes parties ont conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement par acte authentique du 27 novembre 2019, portant sur les mêmes biens. 

Ce contrat stipule, en page 24 : 
“CONTRAT DE RESERVATION
Il est précisé que la vente a été précédée d’un contrat préliminaire, conforme à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, pour lequel les prescriptions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ont été respectées ainsi que l’ACQUEREUR le reconnaît.
Les modalités de purge de la faculté de rétractation ont été exécutées.
Aux termes de ce contrat, le VENDEUR s’est obligé à réserver à l’ACQUEREUR la faculté d’acquérir les [Etablissement 1] moyennant le prix ci-dessus indiqué.

NOTIFICATION DU PROJET DE VENTE
[...]
Sachant que les textes légaux en vigueur lui octroient un délai d’un mois à compter de la notification du projet pour signer l’acte authentique de vente, l’ACQUEREUR déclare vouloir signer ce jour la présente vente. 
[...]
La convention objet des présentes annule et remplace tous actes antérieurs et, en conséquence, définit seule les droits et obligations des parties.”

Cette dernière clause est dépourvue de toute ambiguïté concernant la survie du contrat de réservation, laquelle est expressément exclue en totalité. 

Sa présence dans le paragraphe suivant l’évocation du contrat de réservation et sa généralité par l’emploi des termes “tous actes antérieurs” indiquent à l’évidence que le contrat de réservation entre dans le champ des éléments délaissés par les parties, et la volonté des cocontractants de faire de la nouvelle convention l’unique loi des parties est confirmée par l’emploi du terme “seule”. 

En application de l’article 1192 du code civil, le tribunal ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation, de sorte qu’il ne saurait considérer en l’espèce que les droits et obligations des parties demeurent définies par les clauses antérieures non contraires à l’acte de vente. 

Pour autant, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement stipule par ailleurs, en page 39 : 
“Ce délai prévisionnel est donné sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure, de cas fortuit ou de fait d’un tiers, et des causes légitimes de prolongation de délai ci-après contractuellement définies, et justifiées par la présentation d’une attestation établie par le maître d’oeuvre de l’opération :
Causes légitimes de suspension du délai de livraison
Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison les événements suivants :

GARANTIE INTRINSEQUE D’ACHEVEMENT 
[...]”.

La bonne foi imposée aux parties dans l’exécution du contrat les oblige en l’espèce à considérer, au regard de cette clause, qu’elles ont bien eu la commune intention de prévoir des causes légitimes de suspension du délai de livraison. 

C’est donc à bon droit que la société Kaufman and Broad oppose à Mme [H] des causes légitimes de suspension du délai de livraison, à charge pour elle d’établir que la cause précisément invoquée en exécution du contrat a bien fait l’objet d’une rencontre de leurs consentements. 

En l’occurrence, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement vise notamment les événements constitutifs d’une force majeure comme étant des causes légitimes de suspension du délai de livraison. 

Par ailleurs, la société Kaufman and Broad fait valoir qu’il était prévu, dans le contrat de réservation, qu’en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension des délais, la date de livraison “serait différée d’un temps égal à deux fois celui pour lequel l’événement considéré aurait eu une incidence sur la poursuite des travaux”. 

Cette clause, visée par le contrat de réservation, n’a pas été reprise dans l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, et aucun élément de celui-ci, et notamment de la clause incomplète portant sur l’existence possible de causes légitimes de suspension du délai de livraison, ne permet de considérer qu’elle ferait l’objet d’un accord entre les parties. 

Il sera donc retenu que chaque événement constitutif d’une cause légitime de suspension des délais n’est susceptible de reporter la date de livraison que du nombre de jour d’arrêt de chantier qu’il a occasionné. 

B/ Sur les causes de suspension invoquées par la société Kaufman and Broad

L’article 1218 du code civil dispose : 
“Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”

En l’espèce, la société Kaufman and Broad a soulevé plusieurs causes de suspension de son délai de livraison, lesquelles seront étudiées successivement, étant rappelé que la charge de la preuve lui incombe. 

1/ Sur la découverte d’amiante

L’acte authentique de vente comporte, en page 97, une mention dont il ressort que le vendeur avait connaissance de la présence d’amiante dans les bâtiments à démolir. 

Il lui appartenait dès lors de prévoir un délai de livraison tenant compte de cette difficulté, étant observé qu’il devait, à cette fin, faire évaluer par les professionnels compétent l’ampleur du recours à ce matériau sur l’ensemble du chantier, et les précautions à prendre pour le retirer avant la démolition, ce qui aurait permis d’évaluer la durée des opérations nécessaires. 

La présence d’amiante ne constitue donc pas un événement imprévisible ni irrésistible justifiant le report du délai de livraison. 

Le délai de 208 jours de retard revendiqué par la société Kaufman and Broad en raison de la découverte d’amiante est donc infondé. 

2/ Sur l’épidémie de Covid-19

La pandémie de Covid-19 constitue un cas de force majeure alors que les entreprises du bâtiment n'ont pu travailler ni être livrées des matériaux nécessaires à leurs activités.

Pour autant, il n’est produit aux débats que deux courriers électroniques de constructeurs datés du début de la période de confinement, et un extrait de compte rendu de chantier concomitant faisant état de l’arrêt du chantier, à l’exclusion de tout élément relatif à la date de reprise de celui-ci.

Dans ces conditions, la suspension du chantier en raison de la crise sanitaire, en l’absence de preuve circonstanciée dans la présente espèce, ne saurait justifier à elle seule un retard de 104 jours, alors que le seul confinement total imposant nécessairement la suspension des travaux a duré 56 jours. 

Il en résulte que la date initiale de livraison fixée au 30 juin 2022 a été légitimement reportée au 25 août 2022. 

3/ Sur le cluster consécutif à l’infection des personnels de la société Socotrap au Covid

Il ressort de l’attestation du maître d’oeuvre que la société Socotrap a eu à décaler son intervention de deux semaines en raison de l’infection de ses employés au Covid-19 en novembre 2021. Le contenu de cette attestation est confirmé par un extrait de compte rendu de l’intervention du coordonnateur de sécurité et de protection de la santé Apave en date du 1er décembre 2021, lequel fait état de la détection de cas d’infection à la maladie, imposant de tester l’ensemble des intervenants sur le chantier. 

L’infection d’intervenants au chantier dans un contexte épidémique grave constitue une force majeure au sens de l’article 1218 du code civil susvisé, de sorte que la date de livraison a été légitimement reportée de quinze jours, soit au 09 septembre 2022. 

4/ Sur la découverte d’ossements

Outre l’attestation du maître d’oeuvre concernant la découverte d’ossements ayant suscité une suspension du chantier pendant 35 jours (entre le 14/12/2020 et le 18/01/2021), la société Kaufman and Broad produit un courrier électronique d’un brigadier chef de police en date du 22 décembre 2020, donnant consigne de suspendre les travaux jusqu’à instruction d’un magistrat du parquet suite à la découverte d’ossements pouvant être humains. 

Les arguments et moyens soulevés par Mme [H] concernant les fouilles archéologiques sont donc sans objet pour cette période, s’agissant non d’une découverte archéologique mais de la découverte d’une possible infraction donnant lieu à enquête pénale. 

Ce n’est que dans un second temps que des fouilles archéologiques ont été ordonnées, le 11 janvier 2021, comme en justifie le promoteur par la production de la décision préfectorale les ordonnant pendant une période devant s’écouler jusqu’au 11 février 2021. 

Or, il ressort de l’acte de vente, et plus précisément du paragraphe “archéologie préventive” en pages 30 et 31, que par courrier du 21 février 2018 annexé à l’acte de vente, les autorités préfectorales avaient indiqué qu’ “en l’état des connaissances archéologiques sur le secteur concerné, de la nature et de l’impact des travaux projetés, ceux-ci ne semblent pas susceptibles d’affecter des éléments de patrimoine archéologiques. Ce projet, s’il ne connaît pas de modifications substantielles, ne donnera pas lieu à une prescription d’archéologie préventive.”

Par conséquent, la société Kaufman and Broad était fondée à considérer que la probabilité d’avoir à procéder à une fouille archéologique était faible, et n’avait pas à prévoir un tel aléa dans la fixation de sa date de livraison. En d’autres termes, la découverte d’ossements dans ce contexte doit être vue comme imprévisible. 

Une telle découverte est extérieure au promoteur, imprévisible qu’il s’agisse de découvrir les restes d’un cadavre ou des ossements à portée archéologique, et irrésistible au regard de l’ordre donné par les autorités judiciaire et préfectorale de faire cesser le chantier. 

Elle revêt donc bien les caractères d’une force majeure, et a légitimement justifié le report du délai de livraison. En revanche, le chiffre de 41 jours porté sur l’attestation du maître d’oeuvre du 1er décembre 2023 ne correspond pas à celui qui figure sur l’attestation qu’il a établie à l’époque des faits, soit le 29 janvier 2021, et qui évoque 35 jours, étant observé qu’à cette date, la décision préfectorale avait été rendue depuis suffisamment longtemps pour considérer qu’elle avait été exécutée. 

Il sera donc retenu un retard légitime de 35 jours, portant le délai de livraison au 14 octobre 2022. 

5/ Sur les intempéries

La société Kaufman and Broad justifie de la survenance d’intempéries pendant le chantier à raison de 94 jours par la production des attestations du maître d’oeuvre associées, chacune, à un relevé météorologique de météofrance. En l’occurrence, il s’agit d’épisodes venteux, de précipitations, ou de fortes chaleurs supérieures à 35 °C. 

Ces intempéries constituent des événements extérieurs et irrésistibles. Ils sont de même imprévisibles en ce que s’il peut être raisonnablement envisagé qu’un chantier sera retardé par des intempéries, il n’est pas possible, au moment de la conclusion du contrat, de savoir dans quelle mesure. 

En revanche, c’est à raison que Mme [H] soutient que seuls les événements antérieurs à la date de livraison sont susceptibles de justifier son report. 

En l’occurrence, la livraison devait avoir lieu au plus tard le 14 octobre 2022. A cette date, les intempéries justifiaient un report de 43 jours, portant cette date au 26 novembre 2022. 

Entre le 14 octobre 2022 et le 26 novembre 2022, il est justifié de six nouveaux jours d’intempérie, soit un report de la date de livraison au 2 décembre 2022. 

Aucun autre jour d’intempérie n’a été relevé avant le 2 décembre 2022. 

Il sera donc retenu un retard légitime pour cause d’intempéries portant la date de livraison au 2 décembre 2022. 

6/ Sur les grèves

La société Kaufman and Broad indique que des grèves générales ont empêché l’approvisionnement du chantier d’une part et ont donné lieu d’autre part à une fermeture imposée par les forces de l’ordre.

Elle produit l’attestation du maître d’oeuvre du 1er décembre 2023 faisant état de 11 jours de fermeture, donnant lieu à un retard de quinze jours calendaires, outre les attestations établies par le même à l’époque des faits, faisant état, en cumulé, du même nombre de 11 jours, tous survenus en 2023.

Dès lors que la livraison aurait dû avoir lieu au plus tard le 2 décembre 2022, cet aléa, postérieur à la date contractuellement fixée de livraison après prise en compte des motifs légitimes de report, ne saurait être pris en compte. 

7/ Sur le retard à prendre en compte

Il résulte de ce qui précède que les biens acquis par Mme [H] auraient dû lui être livrés le 2 décembre 2022, et ne l’ont été que le 21 novembre 2023, soit avec 354 jours de retard injustifiés au regard des termes contractuels et de l’application de la loi. 

De manière surabondante, il sera observé que les difficultés d’approvisionnement dont le maître d’oeuvre a fait état dans ses courriers n’ont pas été reprises dans l’attestation du 1er décembre 2023, ni dans aucune attestation produite aux débats, de sorte qu’elles n’ont pas à être prises en compte, ce dont la société Kaufman and Broad convient puisqu’elle ne se prévaut que de 512 jours de retard, conformément à l’attestation du 1er décembre 2023. 

En l’occurrence, c’est à bon droit que Mme [H] rappelle les termes de l’article 1611 du code civil selon lequel : “Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.”, étant précisé que l’article 1601-1 du même code prévoit en son premier alinéa que : “La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.”

Sur le fondement de ces textes, Mme [H] peut demander réparation des préjudices qui ont résulté du retard illégitime de la livraison des biens qu’elle a acquis. 


III / Sur les préjudices résultant du retard de livraison injustifié

L’article 1217 du code civil dispose : 
“La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”

L’article 1231-1 du code civil précise : “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à Mme [H] de rapporter la preuve des préjudices invoqués, et de leur relation causale avec le retard fautif de livraison. 

A/ Sur la demande en réparation d’un préjudice de jouissance de Mme [H]

Il résulte de ce qui précède (II/ B/ 7/ ) que la période de privation de jouissance imputable au seul retard de livraison doit être fixée à 354 jours. 

La société Kaufman and Broad affirme, sans être contredite, que Mme [H] souhaitait acquérir le bien pour y vivre personnellement, et non pour le louer à un tiers. De fait, alors que le bien est désormais à sa disposition depuis plus de deux ans, elle ne justifie pas de l’avoir mis en location, et il ressort des certificats de prêts produits par Mme [H] qu’ils ont été souscrits pour le financement de son habitation principale. 

Or, dans cette hypothèse, il est de principe que le préjudice résultant de la privation de jouissance du bien correspond non à la valeur locative de celui-ci, mais aux frais de relogement subis par l’acquéreur. 

Alors que cet argument est soulevé par la défenderesse, Mme [H] l’a écarté, faisant référence à des jurisprudences qui ne précisent pas si le bien tardivement livré était destiné à une occupation par le maître de l’ouvrage lui-même, comme en l’espèce, ou à la location, ce qui permet de prendre en compte sa valeur locative. 

Dans ces conditions, force est de constater qu’elle ne justifie aucunement de l’existence même de frais de logement à sa charge pendant la période de retard de livraison. 

En revanche, il n’est pas sérieusement contestable que Mme [H] avait choisi un logement pour y vivre, et qu’elle aurait dû pouvoir y emménager le 2 décembre 2022, de sorte que le fait de ne pas pouvoir s’y installer suscite nécessairement un trouble de jouissance entendu comme l’impossibilité de vivre dans les lieux qu’elle a choisi et dans l’environnement qui l’entoure, indépendamment du coût de son relogement dans d’autres lieux. 

S’agissant d’un logement de 66 m² avec une terrasse de 5m² sur cour, situé en plein centre ville de [Localité 2], dans un quartier prisé, avec des prestations modernes (climatisation, toilettes séparés de la salle de bain et salle d’eau dans la chambre), l’existence de ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 € par mois, soit, pour une période de 354 jours correspondant à 11,5 mois, une somme de 2 300 €. 

La société Kaufman and Broad sera condamnée à payer à Mme [H] une somme de 2 300 € en réparation de son préjudice de jouissance causé par le retard de livraison de son bien.

En application de l’article 1231-6 du code civil, s’agissant d’une créance dont le principe et le montant résultent de l’appréciation du juge, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 


B/ Sur la demande au titre du paiement des frais intercalaires

Mme [H] a dû supporter des frais intercalaires supplémentaires entre le 2 décembre 2022 et le 21 novembre 2023, lesquels sont la conséquence directe du retard de livraison. 

En application du principe de réparation intégrale, selon lequel la réparation due à la victime doit couvrir l’intégralité du préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit, elle est fondée à demander le paiement de ces sommes. 

En l’espèce, Mme [H] produit les tableaux d’amortissement de trois prêts. Contrairement à l’affirmation de la société Kaufman and Broad la seule multiplicité des prêts, au surplus souscrits auprès du même établissement bancaire, ne saurait exclure qu’ils l’ont été pour cette opération immobilière, alors même que les trois tableaux d’amortissement produits débutent en octobre 2019, ce qui est parfaitement cohérent avec une vente intervenue le 27 novembre 2019. 

La société Kaufman and Broad doit donc payer à Mme [H] une somme correspondant aux frais intercalaires de ces prêts à compter du mois de décembre 2022, et jusqu’au mois de novembre 2023 inclus, soit un total de 2 437, 73 € (389, 62 + 184, 71 + 1 863, 40). 

En application de l’article 1231-6 du code civil, s’agissant d’une créance dont le principe et le montant résultent de l’appréciation du juge, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

C/ Sur la demande en réparation d’un préjudice moral de Mme [H]

Mme [H] reproche à la société Kaufman and Broad de n’avoir communiqué les justificatifs relatifs aux retards que tardivement, voire pendant la présente instance, de même que la levée des réserves n’a eu lieu que postérieurement à l’assignation, faisant preuve de passivité voire de mépris à son égard. Elle souligne que la situation a été une source de stress permanent pour elle, de tracas et de démarches pour faire valoir ses droits. 

La société Kaufman and Broad répond qu’il n’est pas justifié de la réalité de ce préjudice ni de son montant, et souligne que la situation de stress liée au retard pris par le chantier ne lui est pas imputable, d’autant qu’elle-même s’est montrée réactive dans toutes ses démarches en direction des acquéreurs des lots de l’immeuble. 

*
S’agissant du défendeur à l’instance, une résistance abusive peut être caractérisée lorsque, en persistant à présenter, de manière déloyale, des moyens ni pertinents ni sérieux, il allonge la procédure et retarde l’accès de l’autre partie aux droits qu’elle peut légitimement revendiquer, au point que son attitude soit fautive et cause à cette dernière un préjudice. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que malgré une livraison de l’immeuble le 21 novembre 2023, soit environ une année après la date contractuellement autorisée, les réserves n’ont été levées que le 26 septembre 2025, soit environ deux ans plus tard, et postérieurement à l’introduction de l’instance. 

Toutefois, il a déjà été statué supra (I) sur une demande en réparation du préjudice né de la tardiveté de la levée des réserves. 

Par ailleurs, contrairement à l’affirmation de Mme [H], la société Kaufman and Broad a répondu à ses sollicitations, et le seul manque de diligence qui peut lui être reproché tient à l’envoi groupé des attestations du maître d’oeuvre relatives aux intempéries et au Covid tardivement, soit en juin 2023. 

Enfin, au regard de la solution du litige, il ne saurait être reproché au promoteur une résistance abusive face aux demandes de Mme [H], laquelle n’a pas justifié du bienfondé de sa principale prétention. 

En tout état de cause, Mme [H] ne produit aucune pièce permettant d’établir la réalité du trouble psychologique qu’elle invoque au soutien de sa demande. 

Dans ces conditions, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande en réparation d’un préjudice moral. 


IV / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Kaufman and Broad, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, étant observé que le juge des référés n’a pas été saisi de ce litige. 

La solution du litige conduit à accorder à Mme [H] une indemnité pour frais de procès à la charge de la société Kaufman and Broad, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige et de sa solution, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

Déboute Mme [Q] [H] de sa demande en réparation d’un préjudice résultant d’un retard dans la levée des réserves ; 

Condamne société Kaufman and Broad promotion 3 à payer à Mme [Q] [H] une somme de 2 300 € en réparation de son préjudice de jouissance causé par le retard de livraison de son bien avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne société Kaufman and Broad promotion 3 à payer à Mme [Q] [H] une somme de 2 437, 73 € au titre du remboursement des ses frais intercalaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Mme [Q] [H] de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;
 
Condamne société Kaufman and Broad promotion 3 aux dépens de l’instance ; 

Condamne société Kaufman and Broad promotion 3 à payer à Mme [Q] [H] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 17 juillet 2026.

La Greffière, La Présidente,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1192, code de la construction et de l'habitation R261-7, code civil 1611, code de l'organisation judiciaire 213-7, code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L271-1, code de la construction et de l'habitation L261-15, code civil 1218, code civil 1601-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-17T21:42:50.955Z.