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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Expropriations, 9 juillet 2026, n° 26/00001

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 02 janvier 2026, la Société des grands projets a demandé au juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer à la somme globale de 5.479 euros, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pour l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2].

Par ordonnance du 11 février 2026, le transport a été fixé au 11 mars 2026. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

“ENVIRONNEMENT:
Quartiers avec immeubles d’habitation et pavillons .
[Adresse 5] très passante située sur la D920, divers commerces (restaurants, concessionnaires , fast-food etc.)
Nombreux arrêts de bus , RER B arrêt “[Localité 3]” à 8 minutes à pied (500 m),

DESCRIPTION: 
2 immeubles sur la parcelle. Le 1er situé au n°[Cadastre 2] est un R+1 avec un restaurant japonnais ouvert au rez-de-chaussée.
Le 2ème immeuble au n°35 est un RDC +2
La copropriété est murée, présence de grilles anti-squat sur les étages.
 
Pas d’observations des parties présentes.”

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 juin 2026 lors de laquelle la Société des grands projets a repris les termes de son mémoire notifié par voie électronique le 19 mai 2026,demandant au juge de l’expropriation de :


Décision du 09 Juillet 2026 
22ème Chambre civile- Expropriations
N° RG 26/00001 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBV6C 


“FIXER à la somme globale de 5 827,20 €, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] pour l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section C 
n° [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2].”

Le commissaire du gouvernement a réitéré les termes de ses conclusions avant transport reçues au greffe le 1er juin 2026, proposant de fixer l’indemnité principale à la somme de 4.565,09 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 913,02 euros, soit 5.478,11 euros au total.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Maître [P], administrateur provisoire, a repris les termes de son mémoire notifié par voie électronique le 05 juin 2026,demandant au juge de l’expropriation de :

“A TITRE PRINCIPAL : 

FIXER l’indemnité d’expropriation des tréfonds de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à [Localité 2], d’une superficie de 556 m², propriété du Syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 2] représenté par Me [P] es qualités de mandataire ad hoc, comme suit : 

1) Profondeur de l’emprise : 70,4 - 44 = 26,4 mètres 
2) Valeur du terrain : 2.350 €/m² 
Abattement de 20 % pour encombrement à 50 % 
Soit, une valeur de terrain à bâtir de 1.880 €/m². 
3) Valeur de l’emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol (Tr) : 
Tr = 90 / (26,4-3,5) = 3,93 
4) Valeur de l’emprise en tréfonds : 73,88 €/m² 
1.880 € x 3,93 / 100 = 73,88. 
5) Indemnité principale de dépossession des tréfonds :8.939,48 € 
121 m² x 73,88 € = 8.939,48 €. 
6) Indemnité de remploi, elle s’élève à : 1.590,92 € 
5.000 € x 20 % = 1.000,00 € 
3.939,48 € x 15 % = 590,92 € 
1.590,92 € 

INDEMNITE DE DEPOSSESSION TOTALE : 10.530,40 € 
(8.939,48 € + 1.590,92 €). 

A TITRE SUBSIDIAIRE 

FIXER l’indemnité d’expropriation des tréfonds de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à [Localité 2], d’une superficie de 556 m², propriété du Syndicat 
des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 2] représenté par Me [P] es qualités de mandataire ad hoc, comme suit :


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1) Profondeur de l’emprise : 70,4 - 44 = 26,4 mètres 
2) Valeur du terrain : 2.000 €/m² 
Abattement de 20 % pour encombrement à 50 % 
Soit, une valeur de terrain à bâtir de 1.600 €/m². 
3) Valeur de l’emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol (Tr) : 
Tr = 90 / (26,4-3,5) = 3,93 
4) Valeur de l’emprise en tréfonds : 62,88 €/m² 
1.600 € x 3,93 / 100 = 62,88. 
5) Indemnité principale de dépossession des tréfonds :7.608,48 € 
121 m² x 62,88 € = 7.608,48 €. 
6) Indemnité de remploi, elle s’élève à : 1.391,27 € 
5.000 € x 20 % = 1.000,00 € 
2.608,48 € x 15 % = 391,27 € 
1.391,27 € 

INDEMNITE DE DEPOSSESSION TOTALE : 9.000 € 
(7.608,48 € + 1.391,27 €). 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

REJETER l’offre de la Société des Grands Projets ; 

CONDAMNER la Société des Grands Projets aux dépens de la présente instance ; 

CONDAMNER la Société des Grands Projets à payer à Maître [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.”

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 09 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.


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L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.


1- Sur la date de référence

L'article L322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que :

" Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée.
Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. "


L'article L322-2 du même code précise que :

"Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 4], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles 

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d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. "


Selon l'article L.213-6 du code de l'urbanisme :

" Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. "

L'article L. 213-4 a) du même code dispose enfin que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, s'agissant des biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, "la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. "

Le dernier document d’urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de [Localité 2] le 16 décembre 2025.

La date de référence sera par conséquent fixée au 16 décembre 2025.


2- Sur la description du bien exproprié

Le tréfonds de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 2] a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation prononcée le 27 juillet 2027 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil.

La surface totale de cette parcelle est de 566 m².

L'emprise de la société des grands projets sous la parcelle sera d'une surface en tréfonds de 121 m². 

Il n’est pas contesté par les parties qu’elle se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 27,5 mètres.






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3- Sur la fixation des indemnités 

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de 
première instance.

S’agissant de l’évaluation d’une emprise en tréfonds, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode “Guillermain-Demanche” selon le calcul suivant: 

Valeur du tréfonds = Vu x S x Cp x Cn x Cc

V étant la valeur de l'emprise en tréfonds,
Vu la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre
S la superficie de l'emprise en tréfonds
Tr le coefficient de profondeur
Kp le coefficient d'exploitation du sol
Ks le coefficient de sol
Ke le coefficient de nappe.

La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir. 

Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l'emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu'à 90 mètres de profondeur.

Le sous-sol superficiel, jusqu'à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.

Ainsi, la valorisation d'une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres, sera de : 90 / (H - 3,5) .

Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, qui conditionnent la capacité du terrain à recevoir des constructions, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d'exploitabilité, KP, variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS, variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d'eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l'ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1).


En l'espèce, la Société des grands projets retient les valeurs suivantes:

- coefficient d'exploitabilité : 1 dans la mesure où l’emprise se situe à une profondeur supérieure à 15 mètres,
- coefficient de sol : 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres,
- coefficient de nappe : 1 compte tenu de la situation du tunnel au-dessous du niveau d’étiage.

Elle calcule de la manière suivante la valeur de l'emprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol : Tr = K /H - 3,5 mètres


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K étant le coefficient numérique égal à 90
H étant la profondeur moyenne de l'emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l'emprise diminuée de 3,50 
mètres du fait que, jusqu'à cette profondeur, le propriétaire d'un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

soit en l'espèce : 90/(27,5 - 3,5)= 3,75 %.

La Société des grands projets indique ainsi qu'à 27,5 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 3,75% de la valeur du sol.

S’agissant de la valeur du terrain, elle retient un montant de 1.200 euros/m² et propose un abattement pour encombrement de 20%, soit 960 euros/m².

S’agissant de la parcelle en cause, elle formule ainsi une offre de 4.356 euros en indemnité principale (960 euros x 3,75% x 121 m² x 1 x 1 x 1) et 871,20 euros en indemnité de remploi (20% sur la fraction de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros et 10% pour le surplus),

soit une offre totale de 4.356 + 871,20 euros = 5.827,20 euros.

- Le commissaire du gouvernement fixe une valeur de 4.565,09 euros en indemnité principale et de 913,02 euros en indemnité de remploi, soit une indemnité totale de 5.478,11 euros après avoir retenu une profondeur moyenne de 26,4 mètres et une valeur de terrain de 1.200 euros/m².

Il expose que la partie expropriante propose des termes de comparaison de terrains sur le territoire de la commune de [Localité 2] qui ne peuvent être retenus car ils sont trop anciens.

S’agissant des termes de comparaison produits par la partie expropriée, le commissaire du gouvernement indique qu’ils doivent être écartés comme étant soit trop anciens (mutation du 13 juillet 2018), soit relatifs à la cession de deux pavillons transformés en immeubles de rapport (mutation du 22 février 2024) ou d’un pavillon et d’un appartement (mutation du 07 juin 2022).

- Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] demande au juge de l’expropriation de retenir une valeur unitaire de 2.350 euros /m², soit une valeur de terrain à bâtir de 1.880 euros/m² après abattement de 20% pour encombrement, et de fixer l’indemnité de dépossession totale à la somme totale de 10.530,40 euros.

Il soutient qu’il produit des références portant sur des cessions récentes de terrains à bâtir proches du bien exproprié révélant un prix unitaire moyen de 2.350 €/m² ; qu’après abattement de 20 % pour encombrement, la valeur de terrain à bâtir est de 1.880 €/m² de sorte que la valeur de l’emprise en tréfonds est égale à 73,88 €/m².

Il ajoute que les références produites par la Société des grands projets sont trop anciennes et doivent être écartées ; que deux références 

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communiquées par le commissaire du gouvernement portent sur des 
terrains encombrés pour lesquels un abattement ne peut être pratiqué deux fois ; que les ventes recensées par ce dernier se situent en zone 
PLui destinée à l’habitat individuel et dans des voies résidentielles 
secondaires correspondant à des tissus pavillonnaires éloignés du bien exproprié ; qu’il convient donc de prendre en compte cette différence notable de zonage ainsi que les caractéristiques de la parcelle C n°[Cadastre 1] d’une superficie de 566 m² située sur un grand axe passant ; que la moyenne des cinq références du commissaire du gouvernement doit donc être valorisée et fixée à 2000 euros/m².

*

Il convient de rechercher la valeur du terrain de surface au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

Ainsi que l’indiquent à juste titre l’expropriée et le commissaire du gouvernement, les termes de références communiqués par la Société des grands projets, relatifs à des cessions enregistrées de 2010 à 2012, doivent être écartés comme étant trop anciens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2],produit pour sa part trois termes de référence portant sur des cessions réalisées les 13 juillet 2018, 07 juin 2022 et 22 février 2024, soit : 















Le 3ème terme de comparaison datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera également écarté.

Les cessions intervenues les 22 février 2024 et 07 juin 2022 ne sont pas davantage pertinentes, la première portant sur deux pavillons tranformés en immeuble de rapport, la seconde sur un pavillon et un appartement.










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Le commissaire du gouvernement produit pour sa part les termes de comparaison suivants :

Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 973 euros/m². 

Les ventes des 23 mai 2023 ([Adresse 6] à [Localité 2]) et 04 septembre 2029 ([Adresse 7] à [Localité 2]) portent toutefois sur des terrains encombrés par des constructions et non sur des terrains nus à bâtir. 

Après valorisation de 20% de ces deux terrains pour disposer d’une valeur en terrain libre avant de pratiquer un abattement pour encombrement, la valeur unitaire moyenne de ces 5 parcelles s’élève à 1.036 euros/m².

Ces cessions portent en outre sur des biens situés en zone PLui, c’est à dire en zone d’habitat individuel mixte, tandis que la parcelle C n°[Cadastre 1] expropriée est située en zone UAD correspondant aux grands axes et ayant une plus grande densité de construction. 

Compte tenu de la superficie de celle-ci et de sa situation dans une zone destinée à accueillir une densification plus importante, une valeur unitaire moyenne de 1.347 euros/m² sera retenue.

La valeur de l’emprise est donc fixée à la somme de 50,51 euros/m² [1.347 € x 3,75 %].

En l’absence de contestation du coefficient de sol (1), d'exploitation du sous-sol (1), de nappe phréatique (1) et de l’abattement au titre de l’encombrement (20%), l’indemnité principale est par conséquent fixée à la somme de 4.889,37 euros [(121 m² x 50,51 € x 0,8) et l’indemnité de remploi à la somme de 977,87 euros (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros), soit 5.867,24 euros au total.


4- Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l'expropriant.
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Ce dernier sera en outre condamné à verser la somme équitable de 2.000 euros syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Maître [P], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 5.867,24 euros, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Maître [P], au titre de l’expropriation en tréfonds de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1] située [Adresse 4] à [Localité 2], comprenant:

- une indemnité principale de 4.889,37 euros
- une indemnité de remploi de 977,87 euros 

Condamne la Société des grands projets aux dépens.

Condamne la Société des grands projets à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Maître [P], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait à PARIS, le 09 Juillet 2026

La Greffière Le Juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS
■

Expropriations

 N° RG 26/00001 
 N° Portalis 352J-W-B7K-DBV6C



[1]

[1] 

MINUTE N°
JUGEMENT 
rendu le 09 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131




DÉFENDERESSE

Syndicat des Copiropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], 
représenté par Maître [Y] [P] en qualité de mandataire ad hoc , [Adresse 3], désignée par ordonnance sur requête du Président du Tribunal judiciaire de Créteil du 31 octobre 2025

représentée par Maître France CHARBONNEL de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2009



LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Monsieur [R] [O]


Copies exécutoires et certifiées conformes à : -Maître Stéphane DESFORGES
- Maître France CHARBONNEL
 
Copie simple à :Commissaire du Gouvernement du Val-de-Marne

Délivrées le :

Décision du 09 Juillet 2026 
22ème Chambre civile- Expropriations
N° RG 26/00001 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBV6C 

 
OPÉRATION :Ligne 15 Sud- Parcelle C n°[Cadastre 1] - [Adresse 4]

* * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignées conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;


DÉBATS

Al’audience publique du 09 juin 2026 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2026 ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 02 janvier 2026, la Société des grands projets a demandé au juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer à la somme globale de 5.479 euros, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pour l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2].

Par ordonnance du 11 février 2026, le transport a été fixé au 11 mars 2026. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

“ENVIRONNEMENT:
Quartiers avec immeubles d’habitation et pavillons .
[Adresse 5] très passante située sur la D920, divers commerces (restaurants, concessionnaires , fast-food etc.)
Nombreux arrêts de bus , RER B arrêt “[Localité 3]” à 8 minutes à pied (500 m),

DESCRIPTION: 
2 immeubles sur la parcelle. Le 1er situé au n°[Cadastre 2] est un R+1 avec un restaurant japonnais ouvert au rez-de-chaussée.
Le 2ème immeuble au n°35 est un RDC +2
La copropriété est murée, présence de grilles anti-squat sur les étages.
 
Pas d’observations des parties présentes.”

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 juin 2026 lors de laquelle la Société des grands projets a repris les termes de son mémoire notifié par voie électronique le 19 mai 2026,demandant au juge de l’expropriation de :


Décision du 09 Juillet 2026 
22ème Chambre civile- Expropriations
N° RG 26/00001 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBV6C 


“FIXER à la somme globale de 5 827,20 €, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] pour l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section C 
n° [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2].”

Le commissaire du gouvernement a réitéré les termes de ses conclusions avant transport reçues au greffe le 1er juin 2026, proposant de fixer l’indemnité principale à la somme de 4.565,09 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 913,02 euros, soit 5.478,11 euros au total.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Maître [P], administrateur provisoire, a repris les termes de son mémoire notifié par voie électronique le 05 juin 2026,demandant au juge de l’expropriation de :

“A TITRE PRINCIPAL : 

FIXER l’indemnité d’expropriation des tréfonds de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à [Localité 2], d’une superficie de 556 m², propriété du Syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 2] représenté par Me [P] es qualités de mandataire ad hoc, comme suit : 

1) Profondeur de l’emprise : 70,4 - 44 = 26,4 mètres 
2) Valeur du terrain : 2.350 €/m² 
Abattement de 20 % pour encombrement à 50 % 
Soit, une valeur de terrain à bâtir de 1.880 €/m². 
3) Valeur de l’emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol (Tr) : 
Tr = 90 / (26,4-3,5) = 3,93 
4) Valeur de l’emprise en tréfonds : 73,88 €/m² 
1.880 € x 3,93 / 100 = 73,88. 
5) Indemnité principale de dépossession des tréfonds :8.939,48 € 
121 m² x 73,88 € = 8.939,48 €. 
6) Indemnité de remploi, elle s’élève à : 1.590,92 € 
5.000 € x 20 % = 1.000,00 € 
3.939,48 € x 15 % = 590,92 € 
1.590,92 € 

INDEMNITE DE DEPOSSESSION TOTALE : 10.530,40 € 
(8.939,48 € + 1.590,92 €). 

A TITRE SUBSIDIAIRE 

FIXER l’indemnité d’expropriation des tréfonds de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à [Localité 2], d’une superficie de 556 m², propriété du Syndicat 
des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 2] représenté par Me [P] es qualités de mandataire ad hoc, comme suit :


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22ème Chambre civile- Expropriations
N° RG 26/00001 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBV6C 


1) Profondeur de l’emprise : 70,4 - 44 = 26,4 mètres 
2) Valeur du terrain : 2.000 €/m² 
Abattement de 20 % pour encombrement à 50 % 
Soit, une valeur de terrain à bâtir de 1.600 €/m². 
3) Valeur de l’emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol (Tr) : 
Tr = 90 / (26,4-3,5) = 3,93 
4) Valeur de l’emprise en tréfonds : 62,88 €/m² 
1.600 € x 3,93 / 100 = 62,88. 
5) Indemnité principale de dépossession des tréfonds :7.608,48 € 
121 m² x 62,88 € = 7.608,48 €. 
6) Indemnité de remploi, elle s’élève à : 1.391,27 € 
5.000 € x 20 % = 1.000,00 € 
2.608,48 € x 15 % = 391,27 € 
1.391,27 € 

INDEMNITE DE DEPOSSESSION TOTALE : 9.000 € 
(7.608,48 € + 1.391,27 €). 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

REJETER l’offre de la Société des Grands Projets ; 

CONDAMNER la Société des Grands Projets aux dépens de la présente instance ; 

CONDAMNER la Société des Grands Projets à payer à Maître [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.”

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 09 juillet 2026.


MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.


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L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.


1- Sur la date de référence

L'article L322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que :

" Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée.
Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. "


L'article L322-2 du même code précise que :

"Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 4], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles 

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d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. "


Selon l'article L.213-6 du code de l'urbanisme :

" Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. "

L'article L. 213-4 a) du même code dispose enfin que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, s'agissant des biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, "la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. "

Le dernier document d’urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de [Localité 2] le 16 décembre 2025.

La date de référence sera par conséquent fixée au 16 décembre 2025.


2- Sur la description du bien exproprié

Le tréfonds de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 2] a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation prononcée le 27 juillet 2027 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil.

La surface totale de cette parcelle est de 566 m².

L'emprise de la société des grands projets sous la parcelle sera d'une surface en tréfonds de 121 m². 

Il n’est pas contesté par les parties qu’elle se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 27,5 mètres.






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3- Sur la fixation des indemnités 

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de 
première instance.

S’agissant de l’évaluation d’une emprise en tréfonds, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode “Guillermain-Demanche” selon le calcul suivant: 

Valeur du tréfonds = Vu x S x Cp x Cn x Cc

V étant la valeur de l'emprise en tréfonds,
Vu la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre
S la superficie de l'emprise en tréfonds
Tr le coefficient de profondeur
Kp le coefficient d'exploitation du sol
Ks le coefficient de sol
Ke le coefficient de nappe.

La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir. 

Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l'emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu'à 90 mètres de profondeur.

Le sous-sol superficiel, jusqu'à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.

Ainsi, la valorisation d'une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres, sera de : 90 / (H - 3,5) .

Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, qui conditionnent la capacité du terrain à recevoir des constructions, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d'exploitabilité, KP, variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS, variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d'eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l'ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1).


En l'espèce, la Société des grands projets retient les valeurs suivantes:

- coefficient d'exploitabilité : 1 dans la mesure où l’emprise se situe à une profondeur supérieure à 15 mètres,
- coefficient de sol : 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres,
- coefficient de nappe : 1 compte tenu de la situation du tunnel au-dessous du niveau d’étiage.

Elle calcule de la manière suivante la valeur de l'emprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol : Tr = K /H - 3,5 mètres


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K étant le coefficient numérique égal à 90
H étant la profondeur moyenne de l'emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l'emprise diminuée de 3,50 
mètres du fait que, jusqu'à cette profondeur, le propriétaire d'un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

soit en l'espèce : 90/(27,5 - 3,5)= 3,75 %.

La Société des grands projets indique ainsi qu'à 27,5 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 3,75% de la valeur du sol.

S’agissant de la valeur du terrain, elle retient un montant de 1.200 euros/m² et propose un abattement pour encombrement de 20%, soit 960 euros/m².

S’agissant de la parcelle en cause, elle formule ainsi une offre de 4.356 euros en indemnité principale (960 euros x 3,75% x 121 m² x 1 x 1 x 1) et 871,20 euros en indemnité de remploi (20% sur la fraction de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros et 10% pour le surplus),

soit une offre totale de 4.356 + 871,20 euros = 5.827,20 euros.

- Le commissaire du gouvernement fixe une valeur de 4.565,09 euros en indemnité principale et de 913,02 euros en indemnité de remploi, soit une indemnité totale de 5.478,11 euros après avoir retenu une profondeur moyenne de 26,4 mètres et une valeur de terrain de 1.200 euros/m².

Il expose que la partie expropriante propose des termes de comparaison de terrains sur le territoire de la commune de [Localité 2] qui ne peuvent être retenus car ils sont trop anciens.

S’agissant des termes de comparaison produits par la partie expropriée, le commissaire du gouvernement indique qu’ils doivent être écartés comme étant soit trop anciens (mutation du 13 juillet 2018), soit relatifs à la cession de deux pavillons transformés en immeubles de rapport (mutation du 22 février 2024) ou d’un pavillon et d’un appartement (mutation du 07 juin 2022).

- Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] demande au juge de l’expropriation de retenir une valeur unitaire de 2.350 euros /m², soit une valeur de terrain à bâtir de 1.880 euros/m² après abattement de 20% pour encombrement, et de fixer l’indemnité de dépossession totale à la somme totale de 10.530,40 euros.

Il soutient qu’il produit des références portant sur des cessions récentes de terrains à bâtir proches du bien exproprié révélant un prix unitaire moyen de 2.350 €/m² ; qu’après abattement de 20 % pour encombrement, la valeur de terrain à bâtir est de 1.880 €/m² de sorte que la valeur de l’emprise en tréfonds est égale à 73,88 €/m².

Il ajoute que les références produites par la Société des grands projets sont trop anciennes et doivent être écartées ; que deux références 

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communiquées par le commissaire du gouvernement portent sur des 
terrains encombrés pour lesquels un abattement ne peut être pratiqué deux fois ; que les ventes recensées par ce dernier se situent en zone 
PLui destinée à l’habitat individuel et dans des voies résidentielles 
secondaires correspondant à des tissus pavillonnaires éloignés du bien exproprié ; qu’il convient donc de prendre en compte cette différence notable de zonage ainsi que les caractéristiques de la parcelle C n°[Cadastre 1] d’une superficie de 566 m² située sur un grand axe passant ; que la moyenne des cinq références du commissaire du gouvernement doit donc être valorisée et fixée à 2000 euros/m².

*

Il convient de rechercher la valeur du terrain de surface au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

Ainsi que l’indiquent à juste titre l’expropriée et le commissaire du gouvernement, les termes de références communiqués par la Société des grands projets, relatifs à des cessions enregistrées de 2010 à 2012, doivent être écartés comme étant trop anciens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2],produit pour sa part trois termes de référence portant sur des cessions réalisées les 13 juillet 2018, 07 juin 2022 et 22 février 2024, soit : 















Le 3ème terme de comparaison datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera également écarté.

Les cessions intervenues les 22 février 2024 et 07 juin 2022 ne sont pas davantage pertinentes, la première portant sur deux pavillons tranformés en immeuble de rapport, la seconde sur un pavillon et un appartement.










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Le commissaire du gouvernement produit pour sa part les termes de comparaison suivants :

Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 973 euros/m². 

Les ventes des 23 mai 2023 ([Adresse 6] à [Localité 2]) et 04 septembre 2029 ([Adresse 7] à [Localité 2]) portent toutefois sur des terrains encombrés par des constructions et non sur des terrains nus à bâtir. 

Après valorisation de 20% de ces deux terrains pour disposer d’une valeur en terrain libre avant de pratiquer un abattement pour encombrement, la valeur unitaire moyenne de ces 5 parcelles s’élève à 1.036 euros/m².

Ces cessions portent en outre sur des biens situés en zone PLui, c’est à dire en zone d’habitat individuel mixte, tandis que la parcelle C n°[Cadastre 1] expropriée est située en zone UAD correspondant aux grands axes et ayant une plus grande densité de construction. 

Compte tenu de la superficie de celle-ci et de sa situation dans une zone destinée à accueillir une densification plus importante, une valeur unitaire moyenne de 1.347 euros/m² sera retenue.

La valeur de l’emprise est donc fixée à la somme de 50,51 euros/m² [1.347 € x 3,75 %].

En l’absence de contestation du coefficient de sol (1), d'exploitation du sous-sol (1), de nappe phréatique (1) et de l’abattement au titre de l’encombrement (20%), l’indemnité principale est par conséquent fixée à la somme de 4.889,37 euros [(121 m² x 50,51 € x 0,8) et l’indemnité de remploi à la somme de 977,87 euros (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros), soit 5.867,24 euros au total.


4- Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l'expropriant.
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Ce dernier sera en outre condamné à verser la somme équitable de 2.000 euros syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Maître [P], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 5.867,24 euros, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Maître [P], au titre de l’expropriation en tréfonds de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1] située [Adresse 4] à [Localité 2], comprenant:

- une indemnité principale de 4.889,37 euros
- une indemnité de remploi de 977,87 euros 

Condamne la Société des grands projets aux dépens.

Condamne la Société des grands projets à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Maître [P], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait à PARIS, le 09 Juillet 2026

La Greffière Le Juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:26:52.306Z.