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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 3 juillet 2026, n° 25/08715

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 7 avril 2004, la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient la RIVP, a donné en location à Mme [J] [D] un appartement sis [Adresse 3], escalier 9666, 2ème étage, porte 22.

En cours d'exécution de bail, le logement a été déclaré insalubre et la locataire et les occupants de son chef, dont sa fille, Mme [T] [U], ont dû, durant le temps de réalisation des travaux, être relogés dans un logement relais situé [Adresse 4], après conclusion d'une convention d'occupation provisoire à effet du 15 juin 2023 prévoyant un loyer mensuel de 364,37 euros.

Mme [J] [D] est décédée le 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 septembre 2025, la RIVP a assigné Mme [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :
A titre principal :
- juger que le contrat de bail consenti à Mme [J] [D] est résilié de plein droit depuis le 31 août 2023, date de son décès,
- juger que la convention d'occupation provisoire portant sur le logement sis [Adresse 4] est résolue de plein droit depuis le 31 août 2023, date du décès de Mme [J] [D],
A titre subsidiaire :
- juger que Mme [T] [M] a donné congé de l'appartement situé [Adresse 5] en date du 25 mars 2024 et que le contrat de location a pris fin le 25 avril 2024, date de prise d'effet du congé ;
En tout état de cause :
- juger que Mme [T] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux, à savoir du sis [Adresse 4],
- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [T] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la force publique, des lieux loués, sis [Adresse 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner Mme [T] [U] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle et des charges mensuelles appelées pour le logement sis [Adresse 4] et ce jusqu'à son départ effectif des lieux ;
- juger que la RIVP sera dispensée des délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- autoriser le séquestre des meubles aux frais et risques de Mme [U] ;
- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation et de la sommation de déguerpir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 octobre 2025, et a fait l'objet de deux reports, pour être finalement examinée à l'audience du 16 avril 2026.

A l'audience du 16 avril 2026, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'est opposée aux demandes formées à titre subsidiaire et reconventionnel formées par Mme [T] [U].

Au soutien de ses prétentions, la RIVP invoque les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L. 441-1 et L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation, exposant que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits par la défenderesse. Elle considère en particulier que le logement serait, en cas de transfert, sous-occupé au regard du nombre de pièces principales du logement ; elle ajoute avoir proposé plusieurs offres de relogement à Mme [T] [U], laquelle a accepté la première d'entre elles qui n'a finalement pas abouti, et a refusé les deux suivantes.

Invoquant l'article 1103 du code civil, et le principe constant selon lequel l'accessoire suit le principal, elle souligne que la résiliation du contrat de bail principal entraîne automatiquement la résolution de plein droit de la convention d'occupation précaire qui lui est associée.

Subsidiairement, elle invoque les articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, et le fait que Mme [T] [U] a donné congé des lieux à la condition suspensive de l'attribution d'un logement qui lui a été proposé au titre de l'échange. Elle souligne que si Mme [T] [M] n'a finalement pas pu accéder au logement qu'elle avait en premier lieu accepté, deux autres propositions de relogement lui ont été faites, toutes refusées. 

Mme [T] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal,
- Déclarer l'action aux fins d'expulsion irrecevable pour défaut de droit d'agir,
A titre subsidiaire,
- Juger que le contrat de bail consenti par la SAGI à Mme [J] [D] lui a été transféré,
- Constater que le congé délivré le 25 mars 2024 n'est pas valable,
- Constater le contrat de bail consenti par la SAGI à Mme [J] [D] n'a pas été résilié,
- le rejet de l'intégralité des prétentions de la RIVP,
A titre très subsidiaire,
- qu'il lui soit accordé les plus larges délais pour quitter les lieux, 
A titre reconventionnel,
- la condamnation de la RIVP au paiement de la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral qu'elle subit,
En tout état de cause,
- la condamnation de la RIVP au paiement de la somme de 2400 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience, elle a précisé renoncer à se prévaloir de la fin de non recevoir soulevée dans ses écritures, la RIVP ayant justifié de sa qualité à agir.

Au soutien de ses prétentions, elle explique être la fille de Mme [J] [D] avec laquelle elle a toujours vécu, de sorte qu'elle justifie remplir les conditions prévues à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Au soutien de sa bonne foi, elle ajoute avoir accepté la première proposition de relogement qui lui a été faite, la Mairie ayant finalement refusé sa candidature, les autres propositions qui lui ont été faites étant inadaptées à ses besoins.

Au soutien de sa demande subsidiaire, tendant à faire constater l'absence de validité de son congé, elle souligne que le congé qu'elle a délivré n'était valable que sous réserve d'une condition suspensive, laquelle ne s'est pas réalisée.

Au soutien de sa demande tendant à l'octroi de plus larges délais pour quitter les lieux, elle fait valoir les difficultés rencontrées pour se reloger, ainsi que le fait d'avoir accepté une offre de relogement, lequel ne lui a finalement pas été attribué.

Enfin, elle invoque l'article 1240 du code civil au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, exposant subir une dépression et un sentiment d'humiliation en lien avec la tentative d'expulsion injustifiée initiée par la bailleresse.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2026.

Par message RPVA du 23 avril 2026, le conseil de Mme [T] [U] a adressé des pièces aux fins de justifier de ses démarches de relogement.

Motifs

MOTIFS

Sur le transfert du bail

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s'agissant d'un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d'attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Les conditions d'attribution des logements HLM sont prévues par les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation, en vertu desquels les logements des organismes d'habitation à loyer modéré sont attribués en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En vertu de l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l'espèce, Mme [T] [U] indique qu'elle résidait à titre principal avec Mme [J] [D], sa mère, cela depuis toujours, au moment du décès de cette dernière. Elle produit, au soutien de son argumentation, ses contrats de professionnalisation, datés de 2018, bulletins de salaire, datés d'août 2019 et juillet 2023, facture de téléphonie mobile, datée de mars 2023, août 2023, ainsi que des courriers de décembre 2022 et octobre 2023, libellés au nom de Mme [T] [U], à l'adresse du bail ou de la convention d'occupation litigieuse.

Il n'est au demeurant pas contesté que les conditions prévues à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies.

S'agissant de la condition relative à la taille du logement, il sera constaté que le logement est un appartement composé de trois pièces principales, ainsi qu'il en résulte du contrat de bail. Mme [T] [U] ne contestant pas y résider seule, il y a lieu de constater que le logement est sous-occupé.

Dès lors, la condition de l'adaptation du logement à la taille du ménage fait défaut. En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n'a pu s'opérer au profit de Mme [T] [U].

Les conditions du droit au transfert du bail n'étant pas réunies, le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire en titre, soit le 31 août 2023. 

En vertu du principe selon lequel l' accessoire suit le principal, il convient de considérer que la résiliation de plein droit du contrat de bail portant sur le logement sis [Adresse 3] a entrainé la résiliation de plein droit de la convention d'occupation provisoire du logement relais sis [Adresse 7], accessoire au logement donné à bail à Mme [J] [D], ainsi qu'il en résulte de l'article 1 de la convention, dont il résulte que la convention d'occupation n'a été consentie qu'à titre précaire, en considération des travaux à entreprendre dans le logement dont l'occupant est locataire et exclusivement pendant la durée de celui-ci.

Mme [T] [U] étant sans droit ni titre depuis le 1 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Il n'y a pas lieu de supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [T] [U] n'étant pas entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Sa mauvaise foi n'est par ailleurs pas établie, le fait qu'elle ait accepté une première proposition de relogement attestant au contraire de sa bonne foi.

La demande d'astreinte sera par ailleurs rejetée, la résistance de la défenderesse à l'exécution de la présente décision n'étant à ce stade pas démontrée.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais d'expulsion

Il résulte de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du Code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

L'article L 412-2 du même code permet en outre de porter ce délai à trois mois lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques.

Par ailleurs, selon l'article L 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d'office, conformément à l'article R 412-3 du même code.

L'article L 412-4 du même code dispose en outre que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

En l'espèce, il ressort des pièces produites par la RIVP que Mme [T] [U] est à jour du règlement de ses indemnités d'occupation et qu'elle a répondu à toutes les offres de relogement qui lui avaient été faites ; elle a notamment accepté la première proposition de relogement, qui ne lui a finalement pas été attribué du fait d'une circonstance indépendante de sa volonté. Elle justifie par ailleurs de ses démarches de relogement.

Dans ces conditions, tout en tenant compte du délai dont elle a déjà bénéficié, il convient d'accorder à Mme [T] [U] un délai supplémentaire limité à dix mois pour libérer les lieux. 

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Au regard de la nature indemnitaire de l'indemnité d'occupation sollicitée, celle-ci sera limitée au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été transféré.

Par conséquent Mme [T] [U] sera condamnée à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [T] [U] sollicite des dommages-intérêts aux motifs que la procédure d'expulsion engagée sans fondement par la bailleresse lui aurait causé une dépression, ainsi qu'un sentiment d'humiliation.

Il n'est toutefois pas démontré de faute commise par la RIVP.

Mme [T] [U] ne développe en outre pas davantage ni n'étaye la réalité de son préjudice.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement. 

Mme [T] [U], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

L'équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
 
CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant Mme [J] [D] à la RIVP (venue aux droits de la SAGI) relativement au logement sis [Adresse 3], escalier 9666, 2ème étage, porte 22 à la date du décès de la locataire soit au 31 août 2023 ;

CONSTATE, en conséquence, que la convention d'occupation provisoire portant sur le logement sis [Adresse 4] est résolue de plein droit depuis le 31 août 2023, date du décès de Mme [J] [D],

CONSTATE que Mme [T] [U] en est, depuis cette date, l'occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE l'expulsion de Mme [T] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

REJETTE la demande de suppression des délais prévus à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

ACCORDE à Mme [T] [U] un délai pour quitter les lieux d'une durée de dix (10) mois, à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu'à défaut pour Mme [T] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant du Code des Procédures d'exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par Mme [T] [U],

CONDAMNE Mme [T] [U] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.


La greffière La Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Thomas GUYON
Me Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08715 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5FK

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 03 juillet 2026


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDERESSE
Madame [T] [U], domiciliée : chez Feue Madame [J] [D], [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière


Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08715 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5FK



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 7 avril 2004, la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient la RIVP, a donné en location à Mme [J] [D] un appartement sis [Adresse 3], escalier 9666, 2ème étage, porte 22.

En cours d'exécution de bail, le logement a été déclaré insalubre et la locataire et les occupants de son chef, dont sa fille, Mme [T] [U], ont dû, durant le temps de réalisation des travaux, être relogés dans un logement relais situé [Adresse 4], après conclusion d'une convention d'occupation provisoire à effet du 15 juin 2023 prévoyant un loyer mensuel de 364,37 euros.

Mme [J] [D] est décédée le 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 septembre 2025, la RIVP a assigné Mme [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :
A titre principal :
- juger que le contrat de bail consenti à Mme [J] [D] est résilié de plein droit depuis le 31 août 2023, date de son décès,
- juger que la convention d'occupation provisoire portant sur le logement sis [Adresse 4] est résolue de plein droit depuis le 31 août 2023, date du décès de Mme [J] [D],
A titre subsidiaire :
- juger que Mme [T] [M] a donné congé de l'appartement situé [Adresse 5] en date du 25 mars 2024 et que le contrat de location a pris fin le 25 avril 2024, date de prise d'effet du congé ;
En tout état de cause :
- juger que Mme [T] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux, à savoir du sis [Adresse 4],
- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [T] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la force publique, des lieux loués, sis [Adresse 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner Mme [T] [U] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle et des charges mensuelles appelées pour le logement sis [Adresse 4] et ce jusqu'à son départ effectif des lieux ;
- juger que la RIVP sera dispensée des délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- autoriser le séquestre des meubles aux frais et risques de Mme [U] ;
- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation et de la sommation de déguerpir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 octobre 2025, et a fait l'objet de deux reports, pour être finalement examinée à l'audience du 16 avril 2026.

A l'audience du 16 avril 2026, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'est opposée aux demandes formées à titre subsidiaire et reconventionnel formées par Mme [T] [U].

Au soutien de ses prétentions, la RIVP invoque les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L. 441-1 et L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation, exposant que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits par la défenderesse. Elle considère en particulier que le logement serait, en cas de transfert, sous-occupé au regard du nombre de pièces principales du logement ; elle ajoute avoir proposé plusieurs offres de relogement à Mme [T] [U], laquelle a accepté la première d'entre elles qui n'a finalement pas abouti, et a refusé les deux suivantes.

Invoquant l'article 1103 du code civil, et le principe constant selon lequel l'accessoire suit le principal, elle souligne que la résiliation du contrat de bail principal entraîne automatiquement la résolution de plein droit de la convention d'occupation précaire qui lui est associée.

Subsidiairement, elle invoque les articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, et le fait que Mme [T] [U] a donné congé des lieux à la condition suspensive de l'attribution d'un logement qui lui a été proposé au titre de l'échange. Elle souligne que si Mme [T] [M] n'a finalement pas pu accéder au logement qu'elle avait en premier lieu accepté, deux autres propositions de relogement lui ont été faites, toutes refusées. 

Mme [T] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal,
- Déclarer l'action aux fins d'expulsion irrecevable pour défaut de droit d'agir,
A titre subsidiaire,
- Juger que le contrat de bail consenti par la SAGI à Mme [J] [D] lui a été transféré,
- Constater que le congé délivré le 25 mars 2024 n'est pas valable,
- Constater le contrat de bail consenti par la SAGI à Mme [J] [D] n'a pas été résilié,
- le rejet de l'intégralité des prétentions de la RIVP,
A titre très subsidiaire,
- qu'il lui soit accordé les plus larges délais pour quitter les lieux, 
A titre reconventionnel,
- la condamnation de la RIVP au paiement de la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral qu'elle subit,
En tout état de cause,
- la condamnation de la RIVP au paiement de la somme de 2400 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience, elle a précisé renoncer à se prévaloir de la fin de non recevoir soulevée dans ses écritures, la RIVP ayant justifié de sa qualité à agir.

Au soutien de ses prétentions, elle explique être la fille de Mme [J] [D] avec laquelle elle a toujours vécu, de sorte qu'elle justifie remplir les conditions prévues à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Au soutien de sa bonne foi, elle ajoute avoir accepté la première proposition de relogement qui lui a été faite, la Mairie ayant finalement refusé sa candidature, les autres propositions qui lui ont été faites étant inadaptées à ses besoins.

Au soutien de sa demande subsidiaire, tendant à faire constater l'absence de validité de son congé, elle souligne que le congé qu'elle a délivré n'était valable que sous réserve d'une condition suspensive, laquelle ne s'est pas réalisée.

Au soutien de sa demande tendant à l'octroi de plus larges délais pour quitter les lieux, elle fait valoir les difficultés rencontrées pour se reloger, ainsi que le fait d'avoir accepté une offre de relogement, lequel ne lui a finalement pas été attribué.

Enfin, elle invoque l'article 1240 du code civil au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, exposant subir une dépression et un sentiment d'humiliation en lien avec la tentative d'expulsion injustifiée initiée par la bailleresse.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2026.

Par message RPVA du 23 avril 2026, le conseil de Mme [T] [U] a adressé des pièces aux fins de justifier de ses démarches de relogement.

MOTIFS

Sur le transfert du bail

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s'agissant d'un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d'attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Les conditions d'attribution des logements HLM sont prévues par les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation, en vertu desquels les logements des organismes d'habitation à loyer modéré sont attribués en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En vertu de l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l'espèce, Mme [T] [U] indique qu'elle résidait à titre principal avec Mme [J] [D], sa mère, cela depuis toujours, au moment du décès de cette dernière. Elle produit, au soutien de son argumentation, ses contrats de professionnalisation, datés de 2018, bulletins de salaire, datés d'août 2019 et juillet 2023, facture de téléphonie mobile, datée de mars 2023, août 2023, ainsi que des courriers de décembre 2022 et octobre 2023, libellés au nom de Mme [T] [U], à l'adresse du bail ou de la convention d'occupation litigieuse.

Il n'est au demeurant pas contesté que les conditions prévues à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies.

S'agissant de la condition relative à la taille du logement, il sera constaté que le logement est un appartement composé de trois pièces principales, ainsi qu'il en résulte du contrat de bail. Mme [T] [U] ne contestant pas y résider seule, il y a lieu de constater que le logement est sous-occupé.

Dès lors, la condition de l'adaptation du logement à la taille du ménage fait défaut. En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n'a pu s'opérer au profit de Mme [T] [U].

Les conditions du droit au transfert du bail n'étant pas réunies, le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire en titre, soit le 31 août 2023. 

En vertu du principe selon lequel l' accessoire suit le principal, il convient de considérer que la résiliation de plein droit du contrat de bail portant sur le logement sis [Adresse 3] a entrainé la résiliation de plein droit de la convention d'occupation provisoire du logement relais sis [Adresse 7], accessoire au logement donné à bail à Mme [J] [D], ainsi qu'il en résulte de l'article 1 de la convention, dont il résulte que la convention d'occupation n'a été consentie qu'à titre précaire, en considération des travaux à entreprendre dans le logement dont l'occupant est locataire et exclusivement pendant la durée de celui-ci.

Mme [T] [U] étant sans droit ni titre depuis le 1 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Il n'y a pas lieu de supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [T] [U] n'étant pas entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Sa mauvaise foi n'est par ailleurs pas établie, le fait qu'elle ait accepté une première proposition de relogement attestant au contraire de sa bonne foi.

La demande d'astreinte sera par ailleurs rejetée, la résistance de la défenderesse à l'exécution de la présente décision n'étant à ce stade pas démontrée.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais d'expulsion

Il résulte de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du Code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

L'article L 412-2 du même code permet en outre de porter ce délai à trois mois lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques.

Par ailleurs, selon l'article L 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d'office, conformément à l'article R 412-3 du même code.

L'article L 412-4 du même code dispose en outre que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

En l'espèce, il ressort des pièces produites par la RIVP que Mme [T] [U] est à jour du règlement de ses indemnités d'occupation et qu'elle a répondu à toutes les offres de relogement qui lui avaient été faites ; elle a notamment accepté la première proposition de relogement, qui ne lui a finalement pas été attribué du fait d'une circonstance indépendante de sa volonté. Elle justifie par ailleurs de ses démarches de relogement.

Dans ces conditions, tout en tenant compte du délai dont elle a déjà bénéficié, il convient d'accorder à Mme [T] [U] un délai supplémentaire limité à dix mois pour libérer les lieux. 

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Au regard de la nature indemnitaire de l'indemnité d'occupation sollicitée, celle-ci sera limitée au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été transféré.

Par conséquent Mme [T] [U] sera condamnée à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [T] [U] sollicite des dommages-intérêts aux motifs que la procédure d'expulsion engagée sans fondement par la bailleresse lui aurait causé une dépression, ainsi qu'un sentiment d'humiliation.

Il n'est toutefois pas démontré de faute commise par la RIVP.

Mme [T] [U] ne développe en outre pas davantage ni n'étaye la réalité de son préjudice.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement. 

Mme [T] [U], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

L'équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
 
CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant Mme [J] [D] à la RIVP (venue aux droits de la SAGI) relativement au logement sis [Adresse 3], escalier 9666, 2ème étage, porte 22 à la date du décès de la locataire soit au 31 août 2023 ;

CONSTATE, en conséquence, que la convention d'occupation provisoire portant sur le logement sis [Adresse 4] est résolue de plein droit depuis le 31 août 2023, date du décès de Mme [J] [D],

CONSTATE que Mme [T] [U] en est, depuis cette date, l'occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE l'expulsion de Mme [T] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

REJETTE la demande de suppression des délais prévus à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

ACCORDE à Mme [T] [U] un délai pour quitter les lieux d'une durée de dix (10) mois, à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu'à défaut pour Mme [T] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant du Code des Procédures d'exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par Mme [T] [U],

CONDAMNE Mme [T] [U] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.


La greffière La Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:27:48.883Z.