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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP référé, 7 août 2026, n° 26/04384

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par sous seing privé du 1er août 1978, modifié par avenant du 26 août 2010, la société d’HLM [Adresse 3] devenue ICF Habitat Social depuis le 31 mars 2026, a donné à bail à M. [E] [Z] un appartement de type F4 sis [Adresse 4], rez-de-chaussée, [Adresse 5].
M. [E] [Z] est décédé le 16 juillet 2015.
Mme [L] [R] [W] se présentant comme sa concubine a sollicité le transfert du bail à son nom.
Le 1er octobre 2025, la société ICF La Sablière a rejeté la demande de Mme [L] [R] [W] sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en raison de l’inadéquation de la typologie du logement avec la composition du ménage et lui a demandé de libérer les lieux au plus tard le 3 novembre 2025.
Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, Mme [L] [R] [W] a assigné la société ICF HABITAT LA SABLIERE devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], statuant en référé, aux fins de :
-ordonner le transfert du bail relatif au logement situé au [Adresse 4], rez-de-chaussée, escalier [Adresse 6] à son nom,
-condamner la bailleresse à lui payer la somme de 1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de l’article 515-8 du code civil, des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir qu’elle est fondée à solliciter le transfert du bail puisqu’elle a vécu en concubinage notoire avec M. [E] [Z] depuis plus de dix ans et qu’elle continue à payer le loyer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 juillet 2026.
Mme [L] [R] [W], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. 
La société ICF Habitat Social, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles, elle sollicite :
A titre principal :
-de constater l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire :
-juger que Mme [L] [R] [W] ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement situé au [Adresse 4], rez-de-chaussée, [Adresse 7],
-juger que le bail en date du 1er août 1978, modifié par avenant en date du 26 août 2010 a été résilié du fait du décès du locataire,

En conséquence,
-ordonner l’expulsion immédiate de Mme [L] [R] [W] et de tous les occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
-supprimer le bénéfice au profit de Mme [L] [R] [W] du délai de 2 mois prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls,
-condamner Mme [L] [R] [W], à compter du décès de M. [E] [Z], à lui payer des indemnités d’occupation dont les montants correspondront au loyer actualisé, augmenté des charges, tel que le locataire les règles est au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration de cette indemnité de 30 % à titre de dommages-intérêts et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion de reprise,
-n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,
-condamner Mme [L] [R] [W] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse fait valoir que la détermination de la qualité de conjoint relève du pouvoir souverain du juge du fond et qu’en l’espèce le statut de concubine notoire de Mme [L] [R] [W] n’est pas établi. Elle argue que l’ensemble des documents domiciliant Mme [L] [R] [W] à l’adresse des lieux loués antérieurement au décès de M. [E] [Z] font mention d’une adresse « chez M. [E] [Z] » et qu’au surplus s’agissant des avis d’imposition, des contrats de téléphone, des relevés des comptes bancaires, des contrats de travail, l’adresse est purement déclarative. Elle relève que Mme [L] [R] [W] a souscrit un contrat d’assurance habitation à son nom qu’après le décès du locataire. Elle soutient que le fait pour Mme [L] [R] [W] et M. [E] [Z] d’avoir un enfant ensemble, reconnu par les deux parents, enfant par ailleurs domicilié chez son père et scolarisé à proximité du logement de celui-ci ne suffit pas à établir le caractère de la stabilité la continuité de la vie commune de Mme [L] [R] [W] avec M. [E] [Z]. En outre, elle fait valoir, au visa de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation que le logement ne correspond pas au besoin de la famille.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux à l’assignation et écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.
À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 7 août 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

Motifs

MOTIVATION
En application de l'article 484 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut statuer que provisoirement, sans jamais trancher le fond du droit litigieux ni porter atteinte à ce qui sera décidé au principal. 
Décision du 07 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/04384 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCV4Q

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du même code, le juge des référés à peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et ce, même en présence d'une contestation sérieuse. Ce pouvoir exorbitant se justifie par la nature purement conservatoire de la mesure, qui ne préjuge en rien de la solution du litige au fond.
Aux termes du second alinéa du même article, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution d'une obligation, y compris une obligation de faire, mais à la seule condition que l'existence de cette obligation ne soit pas sérieusement contestable. 
La jurisprudence a précisé que l'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie non pas au regard de la simple allégation d'un moyen de défense, mais au regard de son caractère consistant et de sa capacité à faire réellement obstacle à la reconnaissance du droit invoqué. Il appartient au juge des référés de rechercher, au-delà des dénégations formelles des parties, si les éléments produits sont de nature à mettre sérieusement en doute l'existence du droit dont se prévaut le demandeur. Un moyen manifestement inopérant en droit, de même qu'une contestation purement formelle non étayée par des éléments de fait consistants, ne caractérise pas une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835 précités.

Sur la demande de transfert du bail 
En l'espèce, la demande de Mme [L] [R] [W] tend à voir prononcer le transfert du bail de son conjoint. Le transfert dépend de la réunion de conditions objectives posées par la loi du 6 juillet 1989. Il appartient donc au juge des référés de vérifier, pour chacun des moyens soulevés par ICF Habitat Social, s'il constitue une contestation sérieuse au sens de l'article 835, alinéa 2, précité, seule de nature à faire obstacle à l'exercice de ses pouvoirs.
En vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Ce transfert présente un caractère automatique : il opère de plein droit dès la réunion des conditions légales, sans qu'une décision de justice soit nécessaire à sa formation. La Cour de cassation a rappelé que l'exercice de ce droit ne suppose une action en justice qu'en cas de contestation, cette action ayant alors pour seul objet de faire reconnaître un droit déjà né, et non de le constituer (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-11.533). Il s'ensuit qu'à la date du décès, si les conditions légales sont réunies, le contrat de bail se poursuit de plein droit au profit du bénéficiaire, sans qu'aucune manifestation de volonté ou démarche de sa part ne soit nécessaire à la formation de ce droit, seule sa preuve, en cas de désaccord, devant être rapportée.
Décision du 07 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/04384 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCV4Q

Il s'ensuit que le juge des référés, juge du provisoire dépourvu du pouvoir de trancher le fond du droit, ne saurait prononcer un transfert de bail qui, par nature, ne procède pas d'une décision constitutive de justice. Son office se limite, en l'absence de contestation sérieuse au sens de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, à constater qu'un effet légal déjà réalisé à la date du décès s'est produit, et à en tirer les conséquences procédurales, sans que cette constatation n'ait autorité de la chose jugée au principal.
Seule est exigée, pour le concubinage notoire, une cohabitation effective avec le locataire décédé d'au moins un an à la date du décès.
Le concubinage est défini par l'article 515-8 du code civil comme une union de fait caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.
L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, pour les logements appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré, deux conditions cumulatives supplémentaires à celles de l'article 14 : le bénéficiaire du transfert doit remplir les conditions d'attribution d'un logement social, notamment au regard des plafonds de ressources, et le logement doit être adapté à la taille du ménage du bénéficiaire. Ces dispositions, qui intéressent l'ordre public de la gestion du parc social, ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation conventionnelle, y compris par une clause du bail plus restrictive ou plus favorable.
Cependant, le même article 40 exclut expressément l'application de ces deux conditions supplémentaires à l'égard du conjoint, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité et du concubin notoire, ainsi que, sous condition de cohabitation d'un an, des ascendants, des personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et des personnes de plus de soixante-cinq ans. Cette exemption ne bénéficie en revanche pas aux descendants, pour lesquels les conditions de ressources et d'adaptation du logement demeurent opposables, étant précisé que même dans cette dernière hypothèse, l'inadaptation du logement à la taille du ménage n'ouvre au bailleur social qu'une simple faculté de proposer un relogement dans un logement plus petit, non un droit de refuser ou de faire échec au transfert lui-même.
Enfin, selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article. 
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. 
En l’espèce, pour justifier de son concubinage notoire antérieur au décès de M. [E] [Z], survenu le 16 juillet 2025, Mme [L] [R] [W] produit :
-l’acte de reconnaissance anticipée de l'enfant commun du couple en date du 13 juillet 2016 mentionnant: « domicile commun : [Adresse 8],
- l’acte de naissance de l'enfant établi le 30 novembre 2016, mentionnant : « domicile commun: [Adresse 8],
- les déclarations fiscales de Mme [L] [R] [W] indiquant « chez M. [E] [Z], [Adresse 9] » pour les années 2019, 2024 et 2025 ;
- la carte de séjour de Mme [L] [R] [W] établie en février 2021 portant mention de l’adresse « chez M. [E] [Z], [Adresse 9] » 
- des certificats de scolarité de l'enfant commun du couple pour les années 2022, 2023 et 2024, 
- un courrier de la mairie du [Localité 2] adressé aux deux parents à cette même adresse pour l'inscription de leur fille en classe de CP, 
- la domiciliation bancaire et la domiciliation CAF de Mme [L] [R] [W] « chez M. [E] [Z], [Adresse 9] ».

ICF Habitat Social soutient que l'ensemble de ces pièces mentionnant l'adresse « chez M. [E] [Z]» ne procéderait que de simples déclarations de Mme [L] [R] [W] elle-même, dépourvues de toute force probante autonome.
Cet argument ne peut cependant prospérer s'agissant des pièces qui n'émanent pas de la seule déclaration de l'intéressée mais de la reconnaissance, par l'administration destinataire, de cette adresse comme domicile effectif de Mme [L] [R] [W]. Ainsi, la délivrance d'une carte de séjour suppose la vérification par l'autorité préfectorale d'un justificatif de domicile et l'inscription de l'adresse correspondante sur un document d'identité officiel ; l'attribution d'un domicile CAF et d'une domiciliation bancaire à cette même adresse suppose une validation par ces organismes au terme de leurs propres procédures de vérification ; le courrier adressé par la mairie du [Localité 3] aux deux parents à cette adresse pour l'inscription de leur fille en classe de CP procède d'une démarche administrative propre à la mairie, sur la base des éléments d'état civil et de domiciliation dont elle disposait, et non d'une simple déclaration de Mme [L] [R] [W].
Ces éléments ne se bornent donc pas à reproduire une allégation de la demanderesse : ils constituent la reconnaissance, par plusieurs administrations distinctes et indépendantes l'une de l'autre, agissant chacune dans l'exercice de ses propres prérogatives de vérification, de l'adresse du [Adresse 4] comme domicile effectif de Mme [L] [R] [W]. Cette convergence d'organismes tiers, dont l'action ne dépend ni de la volonté du bailleur ni de celle de Mme [L] [R] [W] prive de portée l'argument tiré du caractère prétendument déclaratif de l'ensemble des pièces produites dont elle ne conteste pas l'authenticité.
Ces éléments convergent de façon continue sur près de neuf années. 
La seule dénégation du bailleur, non étayée par un quelconque élément de nature à contredire ce faisceau, ne constitue pas une contestation sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile.
La qualité de concubine notoire de Mme [L] [R] [W] au sens des articles 515-8 du code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989 sera en conséquence retenue.
Décision du 07 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/04384 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCV4Q

Mme [L] [R] [W] ayant la qualité de concubine notoire, elle relève de la catégorie de bénéficiaires expressément exemptée par l'article 40 des conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage. Le moyen tiré par ICF Habitat Social de l'inadaptation du logement de type F4 à la composition de son foyer est en conséquence inopérant, indépendamment de toute discussion sur la réalité de cette inadaptation.
Enfin, s’agissant du moyen tiré de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, ce texte, de nature essentiellement définitionnelle et administrative, ne confère par lui-même aucun droit d'action ou d'exception au bénéfice du bailleur dans ses rapports contractuels de droit privé avec son locataire ou l'ayant droit de celui-ci. Il ne saurait davantage être invoqué pour contourner l'exemption expressément prévue par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 au bénéfice du concubin notoire, ladite exemption procédant d'un texte spécial postérieur régissant précisément la matière du transfert de bail. Ce moyen sera en conséquence écarté comme inopérant, tant en raison de la nature du texte invoqué que, à titre surabondant, de l'exemption dont bénéficie Mme [L] [R] [W] en sa qualité de concubine notoire.
Aucune contestation sérieuse ne s'opposant à la reconnaissance de cet effet légal, il n'appartient pas au juge des référés d'ordonner un transfert qu'il n'a pas le pouvoir de constituer, mais seulement de constater que le contrat de location s'est poursuivi de plein droit au bénéfice de Mme [L] [R] [W] à compter du 16 juillet 2025, par application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande reconventionnelle d'expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation
Le transfert du bail ayant opéré de plein droit au profit de Mme [L] [R] [W], celle-ci n'occupe pas les lieux sans droit ni titre. ICF Habitat Social sera débouté de sa demande d'expulsion et de sa demande d'indemnité d'occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge. ICF Habitat Social qui succombe en ses demandes et voit rejetée sa demande reconventionnelle d'expulsion, supportera la charge des dépens de la présente instance.
L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
L'équité commande, en l'espèce, de faire droit à la demande formée par Mme [L] [R] [W] à hauteur de 1000 euros et de condamner ICF Habitat Social à lui payer cette somme.

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe, 
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu en l’absence de contestation sérieuse ;

Dispositif

Constatons que le contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée, escalier [Adresse 6] s'est poursuivi de plein droit au bénéfice de Mme [L] [R] [W], en qualité de concubine notoire de M. [E] [Z] à compter du 16 juillet 2025, en application de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Déboutons ICF Habitat Social de sa demande reconventionnelle tendant à l'expulsion de Mme [L] [R] [W] et au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Rappelons que la présente ordonnance, rendue en référé, n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée ;
Condamnons ICF Habitat Social aux dépens de l'instance ;
Condamnons ICF Habitat Social à payer à Mme [L] [R] [W] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons ICF Habitat Social de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées. 
La greffière, La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 07/08/2026
à : Maitre Patricia ALMEIDA


Copie exécutoire délivrée 
le : 07/08/2026
à : Maitre Salif OUATTARA

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 26/04384
N° Portalis 352J-W-B7K-DCV4Q

N° MINUTE : 4/2026


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [L] [R] [W], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maitre Salif OUATTARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2353
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 75056-2026-039164 du 17/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])


DÉFENDERESSE
La S.A. ICF HABITAT LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 substituée par Maitre Patricia ALMEIDA, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #163
Situation : 



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 juillet 2026


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 07 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/04384 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCV4Q

EXPOSE DU LITIGE
Par sous seing privé du 1er août 1978, modifié par avenant du 26 août 2010, la société d’HLM [Adresse 3] devenue ICF Habitat Social depuis le 31 mars 2026, a donné à bail à M. [E] [Z] un appartement de type F4 sis [Adresse 4], rez-de-chaussée, [Adresse 5].
M. [E] [Z] est décédé le 16 juillet 2015.
Mme [L] [R] [W] se présentant comme sa concubine a sollicité le transfert du bail à son nom.
Le 1er octobre 2025, la société ICF La Sablière a rejeté la demande de Mme [L] [R] [W] sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en raison de l’inadéquation de la typologie du logement avec la composition du ménage et lui a demandé de libérer les lieux au plus tard le 3 novembre 2025.
Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, Mme [L] [R] [W] a assigné la société ICF HABITAT LA SABLIERE devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], statuant en référé, aux fins de :
-ordonner le transfert du bail relatif au logement situé au [Adresse 4], rez-de-chaussée, escalier [Adresse 6] à son nom,
-condamner la bailleresse à lui payer la somme de 1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de l’article 515-8 du code civil, des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir qu’elle est fondée à solliciter le transfert du bail puisqu’elle a vécu en concubinage notoire avec M. [E] [Z] depuis plus de dix ans et qu’elle continue à payer le loyer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 juillet 2026.
Mme [L] [R] [W], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. 
La société ICF Habitat Social, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles, elle sollicite :
A titre principal :
-de constater l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire :
-juger que Mme [L] [R] [W] ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement situé au [Adresse 4], rez-de-chaussée, [Adresse 7],
-juger que le bail en date du 1er août 1978, modifié par avenant en date du 26 août 2010 a été résilié du fait du décès du locataire,

En conséquence,
-ordonner l’expulsion immédiate de Mme [L] [R] [W] et de tous les occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
-supprimer le bénéfice au profit de Mme [L] [R] [W] du délai de 2 mois prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls,
-condamner Mme [L] [R] [W], à compter du décès de M. [E] [Z], à lui payer des indemnités d’occupation dont les montants correspondront au loyer actualisé, augmenté des charges, tel que le locataire les règles est au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration de cette indemnité de 30 % à titre de dommages-intérêts et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion de reprise,
-n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,
-condamner Mme [L] [R] [W] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse fait valoir que la détermination de la qualité de conjoint relève du pouvoir souverain du juge du fond et qu’en l’espèce le statut de concubine notoire de Mme [L] [R] [W] n’est pas établi. Elle argue que l’ensemble des documents domiciliant Mme [L] [R] [W] à l’adresse des lieux loués antérieurement au décès de M. [E] [Z] font mention d’une adresse « chez M. [E] [Z] » et qu’au surplus s’agissant des avis d’imposition, des contrats de téléphone, des relevés des comptes bancaires, des contrats de travail, l’adresse est purement déclarative. Elle relève que Mme [L] [R] [W] a souscrit un contrat d’assurance habitation à son nom qu’après le décès du locataire. Elle soutient que le fait pour Mme [L] [R] [W] et M. [E] [Z] d’avoir un enfant ensemble, reconnu par les deux parents, enfant par ailleurs domicilié chez son père et scolarisé à proximité du logement de celui-ci ne suffit pas à établir le caractère de la stabilité la continuité de la vie commune de Mme [L] [R] [W] avec M. [E] [Z]. En outre, elle fait valoir, au visa de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation que le logement ne correspond pas au besoin de la famille.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux à l’assignation et écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.
À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 7 août 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.
MOTIVATION
En application de l'article 484 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut statuer que provisoirement, sans jamais trancher le fond du droit litigieux ni porter atteinte à ce qui sera décidé au principal. 
Décision du 07 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/04384 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCV4Q

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du même code, le juge des référés à peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et ce, même en présence d'une contestation sérieuse. Ce pouvoir exorbitant se justifie par la nature purement conservatoire de la mesure, qui ne préjuge en rien de la solution du litige au fond.
Aux termes du second alinéa du même article, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution d'une obligation, y compris une obligation de faire, mais à la seule condition que l'existence de cette obligation ne soit pas sérieusement contestable. 
La jurisprudence a précisé que l'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie non pas au regard de la simple allégation d'un moyen de défense, mais au regard de son caractère consistant et de sa capacité à faire réellement obstacle à la reconnaissance du droit invoqué. Il appartient au juge des référés de rechercher, au-delà des dénégations formelles des parties, si les éléments produits sont de nature à mettre sérieusement en doute l'existence du droit dont se prévaut le demandeur. Un moyen manifestement inopérant en droit, de même qu'une contestation purement formelle non étayée par des éléments de fait consistants, ne caractérise pas une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835 précités.

Sur la demande de transfert du bail 
En l'espèce, la demande de Mme [L] [R] [W] tend à voir prononcer le transfert du bail de son conjoint. Le transfert dépend de la réunion de conditions objectives posées par la loi du 6 juillet 1989. Il appartient donc au juge des référés de vérifier, pour chacun des moyens soulevés par ICF Habitat Social, s'il constitue une contestation sérieuse au sens de l'article 835, alinéa 2, précité, seule de nature à faire obstacle à l'exercice de ses pouvoirs.
En vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Ce transfert présente un caractère automatique : il opère de plein droit dès la réunion des conditions légales, sans qu'une décision de justice soit nécessaire à sa formation. La Cour de cassation a rappelé que l'exercice de ce droit ne suppose une action en justice qu'en cas de contestation, cette action ayant alors pour seul objet de faire reconnaître un droit déjà né, et non de le constituer (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-11.533). Il s'ensuit qu'à la date du décès, si les conditions légales sont réunies, le contrat de bail se poursuit de plein droit au profit du bénéficiaire, sans qu'aucune manifestation de volonté ou démarche de sa part ne soit nécessaire à la formation de ce droit, seule sa preuve, en cas de désaccord, devant être rapportée.
Décision du 07 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/04384 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCV4Q

Il s'ensuit que le juge des référés, juge du provisoire dépourvu du pouvoir de trancher le fond du droit, ne saurait prononcer un transfert de bail qui, par nature, ne procède pas d'une décision constitutive de justice. Son office se limite, en l'absence de contestation sérieuse au sens de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, à constater qu'un effet légal déjà réalisé à la date du décès s'est produit, et à en tirer les conséquences procédurales, sans que cette constatation n'ait autorité de la chose jugée au principal.
Seule est exigée, pour le concubinage notoire, une cohabitation effective avec le locataire décédé d'au moins un an à la date du décès.
Le concubinage est défini par l'article 515-8 du code civil comme une union de fait caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.
L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, pour les logements appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré, deux conditions cumulatives supplémentaires à celles de l'article 14 : le bénéficiaire du transfert doit remplir les conditions d'attribution d'un logement social, notamment au regard des plafonds de ressources, et le logement doit être adapté à la taille du ménage du bénéficiaire. Ces dispositions, qui intéressent l'ordre public de la gestion du parc social, ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation conventionnelle, y compris par une clause du bail plus restrictive ou plus favorable.
Cependant, le même article 40 exclut expressément l'application de ces deux conditions supplémentaires à l'égard du conjoint, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité et du concubin notoire, ainsi que, sous condition de cohabitation d'un an, des ascendants, des personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et des personnes de plus de soixante-cinq ans. Cette exemption ne bénéficie en revanche pas aux descendants, pour lesquels les conditions de ressources et d'adaptation du logement demeurent opposables, étant précisé que même dans cette dernière hypothèse, l'inadaptation du logement à la taille du ménage n'ouvre au bailleur social qu'une simple faculté de proposer un relogement dans un logement plus petit, non un droit de refuser ou de faire échec au transfert lui-même.
Enfin, selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article. 
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. 
En l’espèce, pour justifier de son concubinage notoire antérieur au décès de M. [E] [Z], survenu le 16 juillet 2025, Mme [L] [R] [W] produit :
-l’acte de reconnaissance anticipée de l'enfant commun du couple en date du 13 juillet 2016 mentionnant: « domicile commun : [Adresse 8],
- l’acte de naissance de l'enfant établi le 30 novembre 2016, mentionnant : « domicile commun: [Adresse 8],
- les déclarations fiscales de Mme [L] [R] [W] indiquant « chez M. [E] [Z], [Adresse 9] » pour les années 2019, 2024 et 2025 ;
- la carte de séjour de Mme [L] [R] [W] établie en février 2021 portant mention de l’adresse « chez M. [E] [Z], [Adresse 9] » 
- des certificats de scolarité de l'enfant commun du couple pour les années 2022, 2023 et 2024, 
- un courrier de la mairie du [Localité 2] adressé aux deux parents à cette même adresse pour l'inscription de leur fille en classe de CP, 
- la domiciliation bancaire et la domiciliation CAF de Mme [L] [R] [W] « chez M. [E] [Z], [Adresse 9] ».

ICF Habitat Social soutient que l'ensemble de ces pièces mentionnant l'adresse « chez M. [E] [Z]» ne procéderait que de simples déclarations de Mme [L] [R] [W] elle-même, dépourvues de toute force probante autonome.
Cet argument ne peut cependant prospérer s'agissant des pièces qui n'émanent pas de la seule déclaration de l'intéressée mais de la reconnaissance, par l'administration destinataire, de cette adresse comme domicile effectif de Mme [L] [R] [W]. Ainsi, la délivrance d'une carte de séjour suppose la vérification par l'autorité préfectorale d'un justificatif de domicile et l'inscription de l'adresse correspondante sur un document d'identité officiel ; l'attribution d'un domicile CAF et d'une domiciliation bancaire à cette même adresse suppose une validation par ces organismes au terme de leurs propres procédures de vérification ; le courrier adressé par la mairie du [Localité 3] aux deux parents à cette adresse pour l'inscription de leur fille en classe de CP procède d'une démarche administrative propre à la mairie, sur la base des éléments d'état civil et de domiciliation dont elle disposait, et non d'une simple déclaration de Mme [L] [R] [W].
Ces éléments ne se bornent donc pas à reproduire une allégation de la demanderesse : ils constituent la reconnaissance, par plusieurs administrations distinctes et indépendantes l'une de l'autre, agissant chacune dans l'exercice de ses propres prérogatives de vérification, de l'adresse du [Adresse 4] comme domicile effectif de Mme [L] [R] [W]. Cette convergence d'organismes tiers, dont l'action ne dépend ni de la volonté du bailleur ni de celle de Mme [L] [R] [W] prive de portée l'argument tiré du caractère prétendument déclaratif de l'ensemble des pièces produites dont elle ne conteste pas l'authenticité.
Ces éléments convergent de façon continue sur près de neuf années. 
La seule dénégation du bailleur, non étayée par un quelconque élément de nature à contredire ce faisceau, ne constitue pas une contestation sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile.
La qualité de concubine notoire de Mme [L] [R] [W] au sens des articles 515-8 du code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989 sera en conséquence retenue.
Décision du 07 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/04384 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCV4Q

Mme [L] [R] [W] ayant la qualité de concubine notoire, elle relève de la catégorie de bénéficiaires expressément exemptée par l'article 40 des conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage. Le moyen tiré par ICF Habitat Social de l'inadaptation du logement de type F4 à la composition de son foyer est en conséquence inopérant, indépendamment de toute discussion sur la réalité de cette inadaptation.
Enfin, s’agissant du moyen tiré de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, ce texte, de nature essentiellement définitionnelle et administrative, ne confère par lui-même aucun droit d'action ou d'exception au bénéfice du bailleur dans ses rapports contractuels de droit privé avec son locataire ou l'ayant droit de celui-ci. Il ne saurait davantage être invoqué pour contourner l'exemption expressément prévue par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 au bénéfice du concubin notoire, ladite exemption procédant d'un texte spécial postérieur régissant précisément la matière du transfert de bail. Ce moyen sera en conséquence écarté comme inopérant, tant en raison de la nature du texte invoqué que, à titre surabondant, de l'exemption dont bénéficie Mme [L] [R] [W] en sa qualité de concubine notoire.
Aucune contestation sérieuse ne s'opposant à la reconnaissance de cet effet légal, il n'appartient pas au juge des référés d'ordonner un transfert qu'il n'a pas le pouvoir de constituer, mais seulement de constater que le contrat de location s'est poursuivi de plein droit au bénéfice de Mme [L] [R] [W] à compter du 16 juillet 2025, par application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande reconventionnelle d'expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation
Le transfert du bail ayant opéré de plein droit au profit de Mme [L] [R] [W], celle-ci n'occupe pas les lieux sans droit ni titre. ICF Habitat Social sera débouté de sa demande d'expulsion et de sa demande d'indemnité d'occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge. ICF Habitat Social qui succombe en ses demandes et voit rejetée sa demande reconventionnelle d'expulsion, supportera la charge des dépens de la présente instance.
L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
L'équité commande, en l'espèce, de faire droit à la demande formée par Mme [L] [R] [W] à hauteur de 1000 euros et de condamner ICF Habitat Social à lui payer cette somme.

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe, 
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu en l’absence de contestation sérieuse ;
Constatons que le contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée, escalier [Adresse 6] s'est poursuivi de plein droit au bénéfice de Mme [L] [R] [W], en qualité de concubine notoire de M. [E] [Z] à compter du 16 juillet 2025, en application de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Déboutons ICF Habitat Social de sa demande reconventionnelle tendant à l'expulsion de Mme [L] [R] [W] et au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Rappelons que la présente ordonnance, rendue en référé, n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée ;
Condamnons ICF Habitat Social aux dépens de l'instance ;
Condamnons ICF Habitat Social à payer à Mme [L] [R] [W] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons ICF Habitat Social de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées. 
La greffière, La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'action sociale et des familles L114, code civil 1751, code de la construction et de l'habitation R441-1, code de la construction et de l'habitation L621-2, code civil 515-8, code de la construction et de l'habitation L441-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-07T18:25:29.266Z.