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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 15 juillet 2026, n° 24/52721

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 24/52721 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LM4

N° : 13

Assignation du :
21 Mars et 10 Avril 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 juillet 2026



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 2] représenté par son Syndic, la société CABINET DE GESTION IMMOBILIÈRE BERNARD YVES [L], société par actions simplifiée et désormais la société CC CONSEILS COPRO
dont le siège social est situé
[Adresse 2] 
[Localité 3] 

représenté par Me Benjamin FEHLBAUM, avocat au barreau de PARIS - #K0037

DEFENDERESSES

La S.A.S. ADAM CAFE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Emmanuel STENE, avocat au barreau de PARIS - #G0117

La S.C.I. [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Corinne GABBAY, avocat au barreau de PARIS - #C0646



DÉBATS

A l’audience du 15 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 

L'immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 6], est soumis au statut de la copropriété et administré par son syndic en exercice, la société CC conseils corpo. 
La SCI [T] est propriétaire du lot n° 1, constitué d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, sur rue, à usage commercial.
Ce lot avait antérieurement été donné à bail à la société LA ZUPPIERA, laquelle y a exploité pendant environ quinze ans un restaurant-pizzeria italien, la SCI [T] et la société LA ZUPPIERA étant dirigées par la même personne.
En 2023, le droit au bail a été cédé à la société ADAM [J], et un nouveau bail commercial a été conclu entre la SCI [T] et la société ADAM [J] à effet du 1er septembre 2023, portant sur une activité de restauration et de salon de thé. La société ADAM [J] exploite dans les lieux, sous l'enseigne « CARBONE », un établissement recevant du public.
À compter du début de l'année 2024, la société ADAM [J] a fait réaliser des travaux sur la devanture du local (dépose de l'ancienne façade et de l'ancienne terrasse, pose d'une nouvelle baie vitrée à profilés métalliques, remplacement des façades vitrées latérales, remplacement du store, modification de la teinte des menuiseries). 
Aux termes d’échange de courriels du 12, 15 et 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a constaté la démolition de l'ancienne terrasse et a rappelé les travaux soumis à autorisation ainsi que la procédure applicable.
Par courrier du 18 janvier 2024, la SCI [T] a sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale de l'autorisation de raccorder les WC PMR à la colonne des eaux usées et de rénover la terrasse.
Une déclaration préalable de travaux a été déposée à la mairie le 12 février 2024.
Par mise en demeure du 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé la cessation des travaux entrepris sans autorisation. 
Par actes des 21 mars et 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI [T] et la société ADAM [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.
Par ordonnance du 24 mai 2024, les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur ; la médiation judiciaire ainsi engagée n'a pas abouti.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024, les résolutions n° 19 (autorisation de raccordement des WC PMR à la descente commune située dans la cave du lot n° 10) et n° 20 (autorisation des travaux de terrasse selon le dossier de l'architecte) ont été soumises au vote et rejetées.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 juin 2026. 
Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés de : 
- JUGER que les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 6] sont recevables et bien fondées ;
- DÉBOUTER la société ADAM [J] et la SCI [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] à remettre le lot n° 1 de l'immeuble [Adresse 1], à Paris (17e) dans son état antérieur aux travaux réalisés sans autorisation ;
En conséquence :
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] à : 
* Déposer la baie vitrée avec des profilés métalliques installée sur la façade sur rue et remettre les portes vitrées déposées ;
* Déposer les façades vitrées avec des profilés métalliques latérales sur rue et remettre les façades vitrées latérales amovibles déposées ;
* Déposer l'enseigne et remettre la précédente enseigne ;
* Déposer le store et remettre le précédent store ;
* Déposer le système de ventilation motorisé installé sur la façade donnant sur cour interne de l'immeuble et sur le toit de l'immeuble ;
* Déposer et/ou condamner le raccordement des WC au collecteur des eaux usées 
* Reconstruire la partie du mur du couloir de la cave.
- DIRE que ces travaux devront être réalisés dans les 7 jours suivant le prononcé de l'ordonnance;
- DIRE qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société ADAM [J] et la SCI [T] seront in solidum ou à défaut solidairement tenues au paiement d'une astreinte de 500 € par jour de retard ;
- DIRE que le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, se réserve le pouvoir de liquider les astreintes ;
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] à mettre fin au trouble anormal de voisinage constitué par les nuisances olfactives ;
En conséquence :
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] à réaliser les travaux suivants : 
* Effectuer tous travaux de façon à ce que l'établissement dispose d'une salle close, affectée à la consommation de tabac et dans laquelle aucune prestation de service n'est délivrée. Cette salle close devra : 
- être équipée d'un dispositif d'extraction d'air par ventilation mécanique permettant un renouvellement d'air minimal de dix fois le volume de l'emplacement par heure. Ce dispositif devra être entièrement indépendant du système de ventilation ou de climatisation d'air du bâtiment. Le local devra être maintenu en dépression continue d'au moins cinq pascals par rapport aux pièces communicantes ;
- être dotée de fermetures automatiques sans possibilité d'ouverture non intentionnelle ;
- ne pas constituer un lieu de passage ;
- présenter une superficie au plus égale à 20 % de la superficie totale de l'établissement au sein duquel les emplacements sont aménagés sans que la superficie d'un emplacement puisse dépasser 35 mètres carrés.
* Effectuer tous travaux de manière à ce que l'air extrait de l'établissement soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre, de toute prise d'air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu'une reprise de l'air pollué ne soit pas possible.
* assurer l'étanchéité du plafond et des murs de l'établissement afin de ne pas donner passage à des infiltrations de gaz et de fumées.
* Veiller à ce que l'activité de fumer soit exercée exclusivement dans l'espace réservé au fumoir, à l'exclusion du reste du local.
- DIRE que ces travaux et précautions devront être réalisés dans les 7 jours suivant le prononcé de l'ordonnance ;
- DIRE qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société ADAM [J] et la SCI [T] seront in solidum ou à défaut solidairement tenues au paiement d'une astreinte de 500 € par jour de retard ;
- DIRE que le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, se réserve le pouvoir de liquider les astreintes ;
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui incluront les frais de constat, conformément aux articles 696 et suivants du code de la procédure civile ;
- RAPPELER que l'ordonnance de référé à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, sans que cette exécution provisoire ne puisse être écartée par le juge des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [T] demande au juge des référés de : 
- A titre principal, JUGER n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état et de travaux En conséquence, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à [Localité 6], représentée par son syndic la Société CABINET DE GESTION IMMOBILIERE BERNARD YVES [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- A titre subsidiaire, JUGER que la devanture et les ventaux latéraux du local commercial de la Société ADAM sont similaires à ceux de l'état initial En conséquence, DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état initial.
- A titre infiniment subsidiaire, en cas d'obligation de remise en état et/ou de travaux et d'astreinte, JUGER la SCI [T] bien fondée à se voir relevée et garantie des condamnations au titre de la remise en état et de la réalisation de travaux et d'astreinte en cas d'inexécution par la société ADAM [J] de ses propres condamnations, la cession de bail faisant obligation au preneur de solliciter toutes autorisations y compris l'accord du syndicat des copropriétaires avant d'effectuer des travaux
En conséquence, CONDAMNER la société ADAM [J] à relever et garantir la SCI [T] de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle,
- En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à Paris (17e), représentée par son syndic la Société CABINET DE GESTION IMMOBILIERE BERNARD YVES [L] au règlement d'une indemnité de 1 500 € à la SCI [T] au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Aux termes de ses conclusions, la société ADAM [J] demande de : 
- À titre principal, DIRE n'y avoir lieu à référé ; DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l'inviter à mieux se pourvoir ;
- À titre subsidiaire, CONSTATER que les modifications reprochées procèdent d'une reprise modernisée de la devanture antérieure sans atteinte manifeste démontrée à l'harmonie de l'immeuble ; DÉBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état ;
- En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la société ADAM [J] la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux actes introductifs d'instance et aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.
L'affaire a été plaidée à été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de remise en état au titre des travaux réalisés sans autorisation
Selon l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, lequel s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique constituant une violation évidente de la règle de droit.
Aux termes de l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La réalisation de tels travaux sans cette autorisation est constitutive d'un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, sans qu'il soit besoin d'établir un préjudice particulier, le juge des référés ayant le pouvoir d'ordonner la démolition des travaux irréguliers et le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, au besoin sous astreinte.



Le règlement de copropriété range parmi les parties communes, notamment, la totalité du sol, les gros murs de façade, les canalisations de toutes sortes ainsi que les couloirs et corridors des caves. 
Une mesure de remise en état ne peut toutefois être ordonnée en référé qu'à la condition que la réalité de l'atteinte soit établie avec l'évidence requise et que les modalités de la remise en état soient précisément définies.
Sur les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble
Il est constant que la société ADAM [J] a fait déposer la devanture antérieure et poser une nouvelle baie vitrée à profilés métalliques, remplacer les façades vitrées latérales et le store et modifier la teinte des menuiseries, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, laquelle a au surplus rejeté, le 10 juillet 2024, la demande d'autorisation présentée.
La société ADAM [J] et la SCI [T] font que la qualification de la devanture en partie commune et le champ d'application du règlement à un local commercial soulèvent des questions de fond ; que la clause du règlement, d'interprétation stricte, ne vise que les « copropriétaires d'appartements » et serait inopposable à un locataire commercial ; que les modifications sont mineures, s'inscrivent dans la continuité esthétique de l'ancienne devanture (pièces adverse n° 13 et n° 9) et ne portent aucune atteinte démontrée à l'harmonie de l'immeuble, d'autres locaux voisins ayant modifié leur façade sans être inquiétés ; que la déclaration préalable déposée en mairie n'a suscité aucune opposition ; et que les travaux procèdent d'obligations légales d'accessibilité des personnes à mobilité réduite et de performance énergétique (double vitrage préconisé par le diagnostic du 21 juin 2023), de sorte qu'il serait disproportionné d'en ordonner la suppression.
Au cas présent, l'obligation d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale résulte de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui est le cas de la réfection d'une devanture visible depuis la voie publique, et non de la qualification de la devanture en partie commune ni de la clause particulière du règlement invoquée. Cette obligation s'impose à tout copropriétaire quel que soit l'usage de son lot, l'immeuble étant à destination mixte et le local litigieux constituant un lot de la copropriété, la société ADAM [J], locataire, ne pouvant détenir sur l'aspect extérieur de l'immeuble des droits plus étendus que le bailleur pour le compte duquel elle a fait réaliser les travaux. Sont dès lors indifférents le caractère prétendument mineur des modifications, la continuité esthétique alléguée et l'absence d'atteinte à l'harmonie, de même que l'absence d'opposition à la déclaration préalable, qui relève du seul droit de l'urbanisme. 

Enfin, les obligations d'accessibilité et de performance énergétique ne dispensent pas de l'autorisation de l'assemblée et peuvent être satisfaites par des travaux dûment autorisés. 
La réalisation, sans autorisation, de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble caractérise ainsi un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état, et ce d’autant plus que la demande de régularisation a posteriori des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires a été rejetée et qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de délivrer une autorisation en contradiction avec le vote de l’assemblée générale. 
La société ADAM [J] et la SCI [T] seront déboutées de leurs demandes tendant, respectivement, à voir constater l'absence d'atteinte à l'harmonie et le caractère similaire de la devanture à son état initial, et il sera fait droit à la demande de remise en état selon les modalités précisées au dispositif.
Sur le raccordement des WC au collecteur des eaux usées
Il résulte du procès-verbal de constat et du rapport de la société de plomberie mandatée par le syndicat que la société ADAM [J] a raccordé les WC au collecteur des eaux usées de l'immeuble en perçant le sol de l'immeuble et le plafond de la cave d'un copropriétaire, sans autorisation, l'assemblée générale ayant refusé cette autorisation le 10 juillet 2024.
La société ADAM [J] et la SCI [T] objectent avoir renoncé au raccordement sur la colonne commune au profit d'un raccordement sur une canalisation interne au local, sans atteinte aux parties communes.
Toutefois, le sol et les canalisations étant des parties communes, le percement établi par le constat caractérise un trouble manifestement illicite, cette affirmation contraire étant démentie par les constatations matérielles versées aux débats. Au surplus, l’autorisation demandée a posteriori à l’assemblée générale des copropriétaires a été rejetée. 
Le trouble manifestement illicite étant pleinement caractérisé, il sera ordonné l'obturation du raccordement litigieux et la reprise du sol percé, selon les modalités précisées au dispositif.
Sur le système de ventilation motorisé 
Il sera relevé qu'aux termes de l'article R. 1336-5 du code de la santé publique, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou par l'intermédiaire d'une chose dont elle a la garde. Les articles R. 1336-7 et R. 1336-8 du même code subordonnent la caractérisation d'une telle atteinte, pour les bruits autres que ceux des activités professionnelles ou de loisirs, au constat d'un dépassement de valeurs limites d'émergence globale (5 dB(A) en période diurne, 3 dB(A) en période nocturne, assortis d'un terme correctif fonction de la durée cumulée d'apparition du bruit) et d'émergence spectrale, appréciées par comparaison entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier, et le niveau de bruit résiduel.
Le syndicat sollicite la dépose d'un système de ventilation motorisé qui aurait été installé « sur la façade donnant sur cour interne et sur le toit de l'immeuble ». 
La société ADAM [J] objecte que le syndicat reconnaît lui-même n'avoir reçu aucune information précise sur la nature de ces travaux et procède par hypothèses, que le constat produit se borne à évoquer un bruit mécanique assimilé à une soufflerie sans en établir l'origine, qu'aucune expertise contradictoire n'a été réalisée et que les mesures acoustiques ont été effectuées au moyen d'une simple application mobile dépourvue de valeur réglementaire.
La demande, qui vise indistinctement la façade sur cour et la toiture sans que la consistance, la localisation et l'imputabilité de l'installation soient établies avec l'évidence requise, ne définit pas les modalités précises d'une remise en état. 
Par ailleurs, les relevés produits, effectués au moyen d'une application installée sur un téléphone mobile, ne procèdent d'aucune mesure d'émergence conforme aux articles R. 1336-7 et R. 1336-8 du code de la santé publique, ne se réfèrent à aucun seuil réglementaire et ne permettent pas d'identifier l'origine du bruit. 
Un trouble manifestement illicite n'étant, dès lors, pas caractérisé avec l'évidence requise, il n'y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur la reconstruction du mur du couloir de la cave
Le syndicat sollicite la reconstruction d'une partie du mur du couloir de la cave, qui aurait été détruite lors de travaux réalisés en septembre 2025. 
La société ADAM [J] et la SCI [T] font valoir que les éléments produits sont insuffisants à établir une atteinte aux parties communes.
Il ressort des éléments produits aux débats, et notamment du procès-verbal de constat du 30 septembre 2025, que les travaux réalisés dans la cave, s'ils ont comporté une atteinte à un mur, ont consisté uniquement dans le remplacement de la porte de la cave affectée aux lots loués à la société ADAM [J]. Cette porte, qui dessert une partie privative, ne saurait être qualifiée de partie commune au sens du règlement de copropriété. 
Son remplacement ne nécessitait donc aucune autorisation de l'assemblée générale et ne caractérise, de ce fait, aucun trouble manifestement illicite. Il n'y a, en conséquence, pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur les nuisances olfactives (trouble anormal de voisinage)
Aux termes de l'article 1253 du code civil, l'occupant ou l'exploitant qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Le juge des référés tient de l'article 835 du code de procédure civile le pouvoir de prescrire les mesures propres à faire cesser un tel trouble lorsqu'il présente un caractère manifestement illicite.
Le syndicat des copropriétaires expose que l'exploitation du fonds génère des nuisances olfactives excédant les inconvénients normaux de voisinage, de fortes odeurs de tabac et de fumée de chicha se propageant, depuis le début de l'activité, dans les parties communes comme dans les logements. Il fait valoir que ces nuisances procèdent notamment de ce que la clientèle fume dans l'ensemble du local et non dans le seul espace aménagé à cet effet, ainsi que l'a relevé le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 6 juillet 2024, et qu'elles ont donné lieu à une pétition signée le 24 juin 2024 par de nombreux copropriétaires. Il souligne surtout que ces nuisances ont été constatées par les autorités compétentes : le Bureau d'Actions contre les Nuisances Professionnelles a relevé, à deux reprises, des anomalies au regard des articles R. 3512-2 et R. 3512-5 du code de la santé publique et invité l'exploitant à régulariser sa situation dans un délai de trois mois ; l'Agence régionale de santé a informé plusieurs copropriétaires, par courriers du 28 janvier 2026, de l'impact de l'activité sur la qualité de l'air de leur logement ; et le Laboratoire central de la Préfecture de police, aux termes de son rapport du 10 février 2026, a mis en évidence des concentrations élevées de benzène et de monoxyde de carbone issus de la combustion du tabac, ainsi que des particules révélatrices de l'usage de charbon, dans les appartements, les caves et l'ascenseur. Le syndicat fait valoir qu'aucune mesure adaptée n'a été prise à ce jour, malgré la mise en demeure du Bureau d'Actions contre les Nuisances Professionnelles, et sollicite en conséquence la réalisation des travaux préconisés par ce laboratoire, sous astreinte, ainsi que le confinement de la consommation de tabac au seul fumoir.
La société ADAM [J] conteste la valeur probante des pièces produites : la pétition d'occupants ne traduit que des perceptions subjectives et le courrier de l'Agence régionale de santé vise la seule situation individuelle d'une résidente ; elle expose avoir spontanément saisi l'Agence régionale de santé le 12 mars 2026, souligne qu'aucune infraction n'a été relevée par les services de police, que le Bureau d'Actions contre les Nuisances Professionnelles et l'Agence régionale de santé se sont bornés à des recommandations sans mesure contraignante, qu'aucun lien exclusif n'est établi entre les concentrations mesurées et son activité — le rapport n'ayant pu donner lieu à une visite en pleine activité — et que les travaux sollicités, lourds, supposeraient une expertise contradictoire.
La SCI [T], qui s'associe à cette argumentation, soutient en outre que le syndicat fonde ses allégations sur des éléments dépourvus de valeur probante, notamment la pétition signée par certains occupants, qui ne constitue ni un constat technique ni un élément établi contradictoirement, et le courrier de l'Agence régionale de santé, présenté comme illustrant une situation générale dans l'immeuble alors qu'il concerne exclusivement la situation personnelle d'une résidente identifiée. Elle relève à cet égard que cette denrière n'est pas signataire de la pétition et a engagé un processus de conciliation avec la société ADAM [J], ce qui contredit l'existence d'un trouble manifestement illicite. Elle fait enfin valoir que les services de police n'ont constaté aucune infraction lors de leurs interventions et que la société ADAM [J], à réception du courrier de l'Agence régionale de santé, a vérifié la conformité de ses installations de ventilation et d'extraction et fait installer un ventilateur d'extraction implanté à l'intérieur des locaux, et non en extérieur comme inexactement prétendu, démontrant sa volonté constante de collaborer avec les services compétents.
En l’espèce, si la pétition et le courrier individuel de l'Agence régionale de santé ne suffisent pas, à eux seuls, à établir l'anormalité du trouble, la réalité et l'imputabilité de la nuisance résultent également d’autres éléments : 
- Le Bureau d'Actions contre les Nuisances Professionnelles a relevé, à deux reprises, des anomalies au regard des articles R. 3512-2 et R. 3512-5 du code de la santé publique relatifs à l'interdiction de fumer dans les lieux à usage collectif. 
- Le Laboratoire central de la Préfecture de police, à la suite d'une campagne de mesures réalisée du 25 novembre au 2 décembre 2025, a mis en évidence un impact de l'établissement « CARBONE » sur la qualité de l'air intérieur des logements voisins, des concentrations élevées de benzène et de monoxyde de carbone issus de la combustion du tabac, ainsi que des particules révélatrices de l'usage de charbon, ayant été mesurées dans les appartements, les caves et l'ascenseur, aux périodes d'activité de l'établissement. 
- L'Agence régionale de santé a confirmé cet impact par courriers du 28 janvier 2026.
Les objections de la société ADAM [J] sont inopérantes : le trouble anormal de voisinage, dont la responsabilité est de plein droit, ne suppose ni infraction pénale ni mesure administrative contraignante ; l'imputabilité à l'activité de l'établissement est établie avec l'évidence requise par les mesures du Laboratoire central de la Préfecture de police, qui rattachent les concentrations relevées à la combustion du tabac et du charbon aux périodes d'activité, sans que l'absence de visite en pleine activité n'en altère la valeur probante ; et la saisine de l'Agence régionale de santé, le 12 mars 2026, ne fait pas cesser le trouble. 
La persistance de celui-ci est au demeurant corroborée par la pièce n° 26, dont il ressort que la société ADAM [J] est convoquée devant le tribunal de police de Paris le 8 juillet 2026, notamment pour défaut de transmission du certificat de conformité du fumoir, après qu'il a été constaté que des clients fument à l'extérieur, que la porte du fumoir n'est pas maintenue fermée et que les documents requis (essai fumigène, certificat de ramonage et certificats de conformité) n'ont pas été communiqués.
Le seul fait qu’une copropriétaire se soit engagée dans un processus de conciliation avec la société ADAM ne met pas fin au trouble anormal du voisinage constitué à l’encontre de l’ensemble de la copropriété. 
Ce trouble présentant un caractère manifestement illicite, et les mesures propres à y mettre fin étant précisément définies par les préconisations techniques du Laboratoire central de la Préfecture de police, autorité spécialement compétente, il sera fait droit à la demande tendant à leur réalisation ainsi qu'au confinement de la consommation de tabac au seul fumoir, selon les modalités et délais précisés au dispositif, ces mesures devant, s'agissant des ouvrages affectant les parties communes, être mises en œuvre dans le respect des règles de la copropriété. 

Sur la demande de garantie de la SCI [T] à l'encontre de la société ADAM [J]
Les travaux à l'origine des condamnations ayant été décidés et réalisés par la société ADAM [J] pour les besoins de son exploitation, la SCI [T], condamnée in solidum en sa qualité de copropriétaire-bailleur, est fondée à en être relevée et garantie par la société ADAM [J], laquelle n'élève au demeurant aucune contestation sur ce point.
Sur les demandes accessoires
La société ADAM [J] et la SCI [T], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat, déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, et condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre de ce même article.
La présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.







PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, 
Sur les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble (devanture sur rue)
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] à remettre la devanture du lot n° 1 dans son état antérieur aux travaux réalisés sans autorisation, et notamment à :
déposer la baie vitrée à profilés métalliques installée sur la façade sur rue et remettre les portes vitrées déposées ;déposer les façades vitrées latérales à profilés métalliques et remettre les façades vitrées latérales amovibles déposées;déposer l'enseigne posée sans autorisation ;déposer le store et rétablir l'aspect antérieur du store ;le tout dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et, passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour de retard courant pendant une durée de six mois;
Sur le raccordement des WC au collecteur des eaux usées
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] à obturer le raccordement des WC au collecteur des eaux usées et à procéder à la reprise du sol percé, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard courant pendant une durée de six mois ;

Sur les nuisances olfactives
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] à faire cesser le trouble anormal de voisinage constitué par les nuisances olfactives et, à cette fin, à réaliser les travaux préconisés par le Laboratoire central de la Préfecture de police, à savoir :
doter l'établissement d'une salle close affectée à la consommation de tabac, dans laquelle aucune prestation de service n'est délivrée, équipée d'un dispositif d'extraction d'air par ventilation mécanique permettant un renouvellement d'air minimal de dix fois le volume de l'emplacement par heure, entièrement indépendant du système de ventilation ou de climatisation du bâtiment, le local étant maintenu en dépression continue d'au moins cinq pascals par rapport aux pièces communicantes, dotée de fermetures automatiques sans possibilité d'ouverture non intentionnelle, ne constituant pas un lieu de passage, et présentant une superficie au plus égale à 20 % de la superficie totale de l'établissement, sans que la superficie de l'emplacement puisse dépasser 35 mètres carrés ;effectuer tous travaux de manière à ce que l'air extrait de l'établissement soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre, prise d'air neuf, débouché de conduit de fumée et conduit de ventilation, sauf impossibilité technique de reprise de l'air pollué ;

assurer l'étanchéité du plafond et des murs de l'établissement afin de ne pas donner passage aux infiltrations de gaz et de fumées ;le tout, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard courant pendant une durée de six mois, et s'agissant des ouvrages affectant les parties communes nécessitant une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires , dans le respect des règles de la copropriété, ladite astreinte ne courant qu’à compter de la notification de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires à l’égard des travaux ;

Dispositif

Ordonnons à la société ADAM [J] de veiller à ce que l'activité de fumer soit exercée exclusivement dans l'espace réservé au fumoir, à l'exclusion du reste du local, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200€ par jour de retard courant pendant une durée de six mois ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant :
à la dépose du système de ventilation motorisé installé sur la façade donnant sur cour interne et sur le toit de l'immeuble ;à la reconstruction de la partie du mur du couloir de la cave;Condamnons la société ADAM [J] à relever et garantir la SCI [T] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre par la présente ordonnance ;
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons la société ADAM [J] et la SCI [T] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 15 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 24/52721 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LM4

N° : 13

Assignation du :
21 Mars et 10 Avril 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 juillet 2026



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 2] représenté par son Syndic, la société CABINET DE GESTION IMMOBILIÈRE BERNARD YVES [L], société par actions simplifiée et désormais la société CC CONSEILS COPRO
dont le siège social est situé
[Adresse 2] 
[Localité 3] 

représenté par Me Benjamin FEHLBAUM, avocat au barreau de PARIS - #K0037

DEFENDERESSES

La S.A.S. ADAM CAFE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Emmanuel STENE, avocat au barreau de PARIS - #G0117

La S.C.I. [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Corinne GABBAY, avocat au barreau de PARIS - #C0646



DÉBATS

A l’audience du 15 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 

L'immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 6], est soumis au statut de la copropriété et administré par son syndic en exercice, la société CC conseils corpo. 
La SCI [T] est propriétaire du lot n° 1, constitué d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, sur rue, à usage commercial.
Ce lot avait antérieurement été donné à bail à la société LA ZUPPIERA, laquelle y a exploité pendant environ quinze ans un restaurant-pizzeria italien, la SCI [T] et la société LA ZUPPIERA étant dirigées par la même personne.
En 2023, le droit au bail a été cédé à la société ADAM [J], et un nouveau bail commercial a été conclu entre la SCI [T] et la société ADAM [J] à effet du 1er septembre 2023, portant sur une activité de restauration et de salon de thé. La société ADAM [J] exploite dans les lieux, sous l'enseigne « CARBONE », un établissement recevant du public.
À compter du début de l'année 2024, la société ADAM [J] a fait réaliser des travaux sur la devanture du local (dépose de l'ancienne façade et de l'ancienne terrasse, pose d'une nouvelle baie vitrée à profilés métalliques, remplacement des façades vitrées latérales, remplacement du store, modification de la teinte des menuiseries). 
Aux termes d’échange de courriels du 12, 15 et 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a constaté la démolition de l'ancienne terrasse et a rappelé les travaux soumis à autorisation ainsi que la procédure applicable.
Par courrier du 18 janvier 2024, la SCI [T] a sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale de l'autorisation de raccorder les WC PMR à la colonne des eaux usées et de rénover la terrasse.
Une déclaration préalable de travaux a été déposée à la mairie le 12 février 2024.
Par mise en demeure du 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé la cessation des travaux entrepris sans autorisation. 
Par actes des 21 mars et 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI [T] et la société ADAM [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.
Par ordonnance du 24 mai 2024, les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur ; la médiation judiciaire ainsi engagée n'a pas abouti.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024, les résolutions n° 19 (autorisation de raccordement des WC PMR à la descente commune située dans la cave du lot n° 10) et n° 20 (autorisation des travaux de terrasse selon le dossier de l'architecte) ont été soumises au vote et rejetées.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 juin 2026. 
Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés de : 
- JUGER que les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 6] sont recevables et bien fondées ;
- DÉBOUTER la société ADAM [J] et la SCI [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] à remettre le lot n° 1 de l'immeuble [Adresse 1], à Paris (17e) dans son état antérieur aux travaux réalisés sans autorisation ;
En conséquence :
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] à : 
* Déposer la baie vitrée avec des profilés métalliques installée sur la façade sur rue et remettre les portes vitrées déposées ;
* Déposer les façades vitrées avec des profilés métalliques latérales sur rue et remettre les façades vitrées latérales amovibles déposées ;
* Déposer l'enseigne et remettre la précédente enseigne ;
* Déposer le store et remettre le précédent store ;
* Déposer le système de ventilation motorisé installé sur la façade donnant sur cour interne de l'immeuble et sur le toit de l'immeuble ;
* Déposer et/ou condamner le raccordement des WC au collecteur des eaux usées 
* Reconstruire la partie du mur du couloir de la cave.
- DIRE que ces travaux devront être réalisés dans les 7 jours suivant le prononcé de l'ordonnance;
- DIRE qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société ADAM [J] et la SCI [T] seront in solidum ou à défaut solidairement tenues au paiement d'une astreinte de 500 € par jour de retard ;
- DIRE que le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, se réserve le pouvoir de liquider les astreintes ;
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] à mettre fin au trouble anormal de voisinage constitué par les nuisances olfactives ;
En conséquence :
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] à réaliser les travaux suivants : 
* Effectuer tous travaux de façon à ce que l'établissement dispose d'une salle close, affectée à la consommation de tabac et dans laquelle aucune prestation de service n'est délivrée. Cette salle close devra : 
- être équipée d'un dispositif d'extraction d'air par ventilation mécanique permettant un renouvellement d'air minimal de dix fois le volume de l'emplacement par heure. Ce dispositif devra être entièrement indépendant du système de ventilation ou de climatisation d'air du bâtiment. Le local devra être maintenu en dépression continue d'au moins cinq pascals par rapport aux pièces communicantes ;
- être dotée de fermetures automatiques sans possibilité d'ouverture non intentionnelle ;
- ne pas constituer un lieu de passage ;
- présenter une superficie au plus égale à 20 % de la superficie totale de l'établissement au sein duquel les emplacements sont aménagés sans que la superficie d'un emplacement puisse dépasser 35 mètres carrés.
* Effectuer tous travaux de manière à ce que l'air extrait de l'établissement soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre, de toute prise d'air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu'une reprise de l'air pollué ne soit pas possible.
* assurer l'étanchéité du plafond et des murs de l'établissement afin de ne pas donner passage à des infiltrations de gaz et de fumées.
* Veiller à ce que l'activité de fumer soit exercée exclusivement dans l'espace réservé au fumoir, à l'exclusion du reste du local.
- DIRE que ces travaux et précautions devront être réalisés dans les 7 jours suivant le prononcé de l'ordonnance ;
- DIRE qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société ADAM [J] et la SCI [T] seront in solidum ou à défaut solidairement tenues au paiement d'une astreinte de 500 € par jour de retard ;
- DIRE que le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, se réserve le pouvoir de liquider les astreintes ;
- CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement la société ADAM [J] et la SCI [T] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui incluront les frais de constat, conformément aux articles 696 et suivants du code de la procédure civile ;
- RAPPELER que l'ordonnance de référé à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, sans que cette exécution provisoire ne puisse être écartée par le juge des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [T] demande au juge des référés de : 
- A titre principal, JUGER n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état et de travaux En conséquence, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à [Localité 6], représentée par son syndic la Société CABINET DE GESTION IMMOBILIERE BERNARD YVES [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- A titre subsidiaire, JUGER que la devanture et les ventaux latéraux du local commercial de la Société ADAM sont similaires à ceux de l'état initial En conséquence, DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état initial.
- A titre infiniment subsidiaire, en cas d'obligation de remise en état et/ou de travaux et d'astreinte, JUGER la SCI [T] bien fondée à se voir relevée et garantie des condamnations au titre de la remise en état et de la réalisation de travaux et d'astreinte en cas d'inexécution par la société ADAM [J] de ses propres condamnations, la cession de bail faisant obligation au preneur de solliciter toutes autorisations y compris l'accord du syndicat des copropriétaires avant d'effectuer des travaux
En conséquence, CONDAMNER la société ADAM [J] à relever et garantir la SCI [T] de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle,
- En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à Paris (17e), représentée par son syndic la Société CABINET DE GESTION IMMOBILIERE BERNARD YVES [L] au règlement d'une indemnité de 1 500 € à la SCI [T] au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Aux termes de ses conclusions, la société ADAM [J] demande de : 
- À titre principal, DIRE n'y avoir lieu à référé ; DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l'inviter à mieux se pourvoir ;
- À titre subsidiaire, CONSTATER que les modifications reprochées procèdent d'une reprise modernisée de la devanture antérieure sans atteinte manifeste démontrée à l'harmonie de l'immeuble ; DÉBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état ;
- En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la société ADAM [J] la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux actes introductifs d'instance et aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.
L'affaire a été plaidée à été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de remise en état au titre des travaux réalisés sans autorisation
Selon l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, lequel s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique constituant une violation évidente de la règle de droit.
Aux termes de l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La réalisation de tels travaux sans cette autorisation est constitutive d'un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, sans qu'il soit besoin d'établir un préjudice particulier, le juge des référés ayant le pouvoir d'ordonner la démolition des travaux irréguliers et le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, au besoin sous astreinte.



Le règlement de copropriété range parmi les parties communes, notamment, la totalité du sol, les gros murs de façade, les canalisations de toutes sortes ainsi que les couloirs et corridors des caves. 
Une mesure de remise en état ne peut toutefois être ordonnée en référé qu'à la condition que la réalité de l'atteinte soit établie avec l'évidence requise et que les modalités de la remise en état soient précisément définies.
Sur les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble
Il est constant que la société ADAM [J] a fait déposer la devanture antérieure et poser une nouvelle baie vitrée à profilés métalliques, remplacer les façades vitrées latérales et le store et modifier la teinte des menuiseries, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, laquelle a au surplus rejeté, le 10 juillet 2024, la demande d'autorisation présentée.
La société ADAM [J] et la SCI [T] font que la qualification de la devanture en partie commune et le champ d'application du règlement à un local commercial soulèvent des questions de fond ; que la clause du règlement, d'interprétation stricte, ne vise que les « copropriétaires d'appartements » et serait inopposable à un locataire commercial ; que les modifications sont mineures, s'inscrivent dans la continuité esthétique de l'ancienne devanture (pièces adverse n° 13 et n° 9) et ne portent aucune atteinte démontrée à l'harmonie de l'immeuble, d'autres locaux voisins ayant modifié leur façade sans être inquiétés ; que la déclaration préalable déposée en mairie n'a suscité aucune opposition ; et que les travaux procèdent d'obligations légales d'accessibilité des personnes à mobilité réduite et de performance énergétique (double vitrage préconisé par le diagnostic du 21 juin 2023), de sorte qu'il serait disproportionné d'en ordonner la suppression.
Au cas présent, l'obligation d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale résulte de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui est le cas de la réfection d'une devanture visible depuis la voie publique, et non de la qualification de la devanture en partie commune ni de la clause particulière du règlement invoquée. Cette obligation s'impose à tout copropriétaire quel que soit l'usage de son lot, l'immeuble étant à destination mixte et le local litigieux constituant un lot de la copropriété, la société ADAM [J], locataire, ne pouvant détenir sur l'aspect extérieur de l'immeuble des droits plus étendus que le bailleur pour le compte duquel elle a fait réaliser les travaux. Sont dès lors indifférents le caractère prétendument mineur des modifications, la continuité esthétique alléguée et l'absence d'atteinte à l'harmonie, de même que l'absence d'opposition à la déclaration préalable, qui relève du seul droit de l'urbanisme. 

Enfin, les obligations d'accessibilité et de performance énergétique ne dispensent pas de l'autorisation de l'assemblée et peuvent être satisfaites par des travaux dûment autorisés. 
La réalisation, sans autorisation, de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble caractérise ainsi un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état, et ce d’autant plus que la demande de régularisation a posteriori des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires a été rejetée et qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de délivrer une autorisation en contradiction avec le vote de l’assemblée générale. 
La société ADAM [J] et la SCI [T] seront déboutées de leurs demandes tendant, respectivement, à voir constater l'absence d'atteinte à l'harmonie et le caractère similaire de la devanture à son état initial, et il sera fait droit à la demande de remise en état selon les modalités précisées au dispositif.
Sur le raccordement des WC au collecteur des eaux usées
Il résulte du procès-verbal de constat et du rapport de la société de plomberie mandatée par le syndicat que la société ADAM [J] a raccordé les WC au collecteur des eaux usées de l'immeuble en perçant le sol de l'immeuble et le plafond de la cave d'un copropriétaire, sans autorisation, l'assemblée générale ayant refusé cette autorisation le 10 juillet 2024.
La société ADAM [J] et la SCI [T] objectent avoir renoncé au raccordement sur la colonne commune au profit d'un raccordement sur une canalisation interne au local, sans atteinte aux parties communes.
Toutefois, le sol et les canalisations étant des parties communes, le percement établi par le constat caractérise un trouble manifestement illicite, cette affirmation contraire étant démentie par les constatations matérielles versées aux débats. Au surplus, l’autorisation demandée a posteriori à l’assemblée générale des copropriétaires a été rejetée. 
Le trouble manifestement illicite étant pleinement caractérisé, il sera ordonné l'obturation du raccordement litigieux et la reprise du sol percé, selon les modalités précisées au dispositif.
Sur le système de ventilation motorisé 
Il sera relevé qu'aux termes de l'article R. 1336-5 du code de la santé publique, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou par l'intermédiaire d'une chose dont elle a la garde. Les articles R. 1336-7 et R. 1336-8 du même code subordonnent la caractérisation d'une telle atteinte, pour les bruits autres que ceux des activités professionnelles ou de loisirs, au constat d'un dépassement de valeurs limites d'émergence globale (5 dB(A) en période diurne, 3 dB(A) en période nocturne, assortis d'un terme correctif fonction de la durée cumulée d'apparition du bruit) et d'émergence spectrale, appréciées par comparaison entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier, et le niveau de bruit résiduel.
Le syndicat sollicite la dépose d'un système de ventilation motorisé qui aurait été installé « sur la façade donnant sur cour interne et sur le toit de l'immeuble ». 
La société ADAM [J] objecte que le syndicat reconnaît lui-même n'avoir reçu aucune information précise sur la nature de ces travaux et procède par hypothèses, que le constat produit se borne à évoquer un bruit mécanique assimilé à une soufflerie sans en établir l'origine, qu'aucune expertise contradictoire n'a été réalisée et que les mesures acoustiques ont été effectuées au moyen d'une simple application mobile dépourvue de valeur réglementaire.
La demande, qui vise indistinctement la façade sur cour et la toiture sans que la consistance, la localisation et l'imputabilité de l'installation soient établies avec l'évidence requise, ne définit pas les modalités précises d'une remise en état. 
Par ailleurs, les relevés produits, effectués au moyen d'une application installée sur un téléphone mobile, ne procèdent d'aucune mesure d'émergence conforme aux articles R. 1336-7 et R. 1336-8 du code de la santé publique, ne se réfèrent à aucun seuil réglementaire et ne permettent pas d'identifier l'origine du bruit. 
Un trouble manifestement illicite n'étant, dès lors, pas caractérisé avec l'évidence requise, il n'y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur la reconstruction du mur du couloir de la cave
Le syndicat sollicite la reconstruction d'une partie du mur du couloir de la cave, qui aurait été détruite lors de travaux réalisés en septembre 2025. 
La société ADAM [J] et la SCI [T] font valoir que les éléments produits sont insuffisants à établir une atteinte aux parties communes.
Il ressort des éléments produits aux débats, et notamment du procès-verbal de constat du 30 septembre 2025, que les travaux réalisés dans la cave, s'ils ont comporté une atteinte à un mur, ont consisté uniquement dans le remplacement de la porte de la cave affectée aux lots loués à la société ADAM [J]. Cette porte, qui dessert une partie privative, ne saurait être qualifiée de partie commune au sens du règlement de copropriété. 
Son remplacement ne nécessitait donc aucune autorisation de l'assemblée générale et ne caractérise, de ce fait, aucun trouble manifestement illicite. Il n'y a, en conséquence, pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur les nuisances olfactives (trouble anormal de voisinage)
Aux termes de l'article 1253 du code civil, l'occupant ou l'exploitant qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Le juge des référés tient de l'article 835 du code de procédure civile le pouvoir de prescrire les mesures propres à faire cesser un tel trouble lorsqu'il présente un caractère manifestement illicite.
Le syndicat des copropriétaires expose que l'exploitation du fonds génère des nuisances olfactives excédant les inconvénients normaux de voisinage, de fortes odeurs de tabac et de fumée de chicha se propageant, depuis le début de l'activité, dans les parties communes comme dans les logements. Il fait valoir que ces nuisances procèdent notamment de ce que la clientèle fume dans l'ensemble du local et non dans le seul espace aménagé à cet effet, ainsi que l'a relevé le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 6 juillet 2024, et qu'elles ont donné lieu à une pétition signée le 24 juin 2024 par de nombreux copropriétaires. Il souligne surtout que ces nuisances ont été constatées par les autorités compétentes : le Bureau d'Actions contre les Nuisances Professionnelles a relevé, à deux reprises, des anomalies au regard des articles R. 3512-2 et R. 3512-5 du code de la santé publique et invité l'exploitant à régulariser sa situation dans un délai de trois mois ; l'Agence régionale de santé a informé plusieurs copropriétaires, par courriers du 28 janvier 2026, de l'impact de l'activité sur la qualité de l'air de leur logement ; et le Laboratoire central de la Préfecture de police, aux termes de son rapport du 10 février 2026, a mis en évidence des concentrations élevées de benzène et de monoxyde de carbone issus de la combustion du tabac, ainsi que des particules révélatrices de l'usage de charbon, dans les appartements, les caves et l'ascenseur. Le syndicat fait valoir qu'aucune mesure adaptée n'a été prise à ce jour, malgré la mise en demeure du Bureau d'Actions contre les Nuisances Professionnelles, et sollicite en conséquence la réalisation des travaux préconisés par ce laboratoire, sous astreinte, ainsi que le confinement de la consommation de tabac au seul fumoir.
La société ADAM [J] conteste la valeur probante des pièces produites : la pétition d'occupants ne traduit que des perceptions subjectives et le courrier de l'Agence régionale de santé vise la seule situation individuelle d'une résidente ; elle expose avoir spontanément saisi l'Agence régionale de santé le 12 mars 2026, souligne qu'aucune infraction n'a été relevée par les services de police, que le Bureau d'Actions contre les Nuisances Professionnelles et l'Agence régionale de santé se sont bornés à des recommandations sans mesure contraignante, qu'aucun lien exclusif n'est établi entre les concentrations mesurées et son activité — le rapport n'ayant pu donner lieu à une visite en pleine activité — et que les travaux sollicités, lourds, supposeraient une expertise contradictoire.
La SCI [T], qui s'associe à cette argumentation, soutient en outre que le syndicat fonde ses allégations sur des éléments dépourvus de valeur probante, notamment la pétition signée par certains occupants, qui ne constitue ni un constat technique ni un élément établi contradictoirement, et le courrier de l'Agence régionale de santé, présenté comme illustrant une situation générale dans l'immeuble alors qu'il concerne exclusivement la situation personnelle d'une résidente identifiée. Elle relève à cet égard que cette denrière n'est pas signataire de la pétition et a engagé un processus de conciliation avec la société ADAM [J], ce qui contredit l'existence d'un trouble manifestement illicite. Elle fait enfin valoir que les services de police n'ont constaté aucune infraction lors de leurs interventions et que la société ADAM [J], à réception du courrier de l'Agence régionale de santé, a vérifié la conformité de ses installations de ventilation et d'extraction et fait installer un ventilateur d'extraction implanté à l'intérieur des locaux, et non en extérieur comme inexactement prétendu, démontrant sa volonté constante de collaborer avec les services compétents.
En l’espèce, si la pétition et le courrier individuel de l'Agence régionale de santé ne suffisent pas, à eux seuls, à établir l'anormalité du trouble, la réalité et l'imputabilité de la nuisance résultent également d’autres éléments : 
- Le Bureau d'Actions contre les Nuisances Professionnelles a relevé, à deux reprises, des anomalies au regard des articles R. 3512-2 et R. 3512-5 du code de la santé publique relatifs à l'interdiction de fumer dans les lieux à usage collectif. 
- Le Laboratoire central de la Préfecture de police, à la suite d'une campagne de mesures réalisée du 25 novembre au 2 décembre 2025, a mis en évidence un impact de l'établissement « CARBONE » sur la qualité de l'air intérieur des logements voisins, des concentrations élevées de benzène et de monoxyde de carbone issus de la combustion du tabac, ainsi que des particules révélatrices de l'usage de charbon, ayant été mesurées dans les appartements, les caves et l'ascenseur, aux périodes d'activité de l'établissement. 
- L'Agence régionale de santé a confirmé cet impact par courriers du 28 janvier 2026.
Les objections de la société ADAM [J] sont inopérantes : le trouble anormal de voisinage, dont la responsabilité est de plein droit, ne suppose ni infraction pénale ni mesure administrative contraignante ; l'imputabilité à l'activité de l'établissement est établie avec l'évidence requise par les mesures du Laboratoire central de la Préfecture de police, qui rattachent les concentrations relevées à la combustion du tabac et du charbon aux périodes d'activité, sans que l'absence de visite en pleine activité n'en altère la valeur probante ; et la saisine de l'Agence régionale de santé, le 12 mars 2026, ne fait pas cesser le trouble. 
La persistance de celui-ci est au demeurant corroborée par la pièce n° 26, dont il ressort que la société ADAM [J] est convoquée devant le tribunal de police de Paris le 8 juillet 2026, notamment pour défaut de transmission du certificat de conformité du fumoir, après qu'il a été constaté que des clients fument à l'extérieur, que la porte du fumoir n'est pas maintenue fermée et que les documents requis (essai fumigène, certificat de ramonage et certificats de conformité) n'ont pas été communiqués.
Le seul fait qu’une copropriétaire se soit engagée dans un processus de conciliation avec la société ADAM ne met pas fin au trouble anormal du voisinage constitué à l’encontre de l’ensemble de la copropriété. 
Ce trouble présentant un caractère manifestement illicite, et les mesures propres à y mettre fin étant précisément définies par les préconisations techniques du Laboratoire central de la Préfecture de police, autorité spécialement compétente, il sera fait droit à la demande tendant à leur réalisation ainsi qu'au confinement de la consommation de tabac au seul fumoir, selon les modalités et délais précisés au dispositif, ces mesures devant, s'agissant des ouvrages affectant les parties communes, être mises en œuvre dans le respect des règles de la copropriété. 

Sur la demande de garantie de la SCI [T] à l'encontre de la société ADAM [J]
Les travaux à l'origine des condamnations ayant été décidés et réalisés par la société ADAM [J] pour les besoins de son exploitation, la SCI [T], condamnée in solidum en sa qualité de copropriétaire-bailleur, est fondée à en être relevée et garantie par la société ADAM [J], laquelle n'élève au demeurant aucune contestation sur ce point.
Sur les demandes accessoires
La société ADAM [J] et la SCI [T], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat, déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, et condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre de ce même article.
La présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.







PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, 
Sur les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble (devanture sur rue)
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] à remettre la devanture du lot n° 1 dans son état antérieur aux travaux réalisés sans autorisation, et notamment à :
déposer la baie vitrée à profilés métalliques installée sur la façade sur rue et remettre les portes vitrées déposées ;déposer les façades vitrées latérales à profilés métalliques et remettre les façades vitrées latérales amovibles déposées;déposer l'enseigne posée sans autorisation ;déposer le store et rétablir l'aspect antérieur du store ;le tout dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et, passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour de retard courant pendant une durée de six mois;
Sur le raccordement des WC au collecteur des eaux usées
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] à obturer le raccordement des WC au collecteur des eaux usées et à procéder à la reprise du sol percé, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard courant pendant une durée de six mois ;

Sur les nuisances olfactives
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] à faire cesser le trouble anormal de voisinage constitué par les nuisances olfactives et, à cette fin, à réaliser les travaux préconisés par le Laboratoire central de la Préfecture de police, à savoir :
doter l'établissement d'une salle close affectée à la consommation de tabac, dans laquelle aucune prestation de service n'est délivrée, équipée d'un dispositif d'extraction d'air par ventilation mécanique permettant un renouvellement d'air minimal de dix fois le volume de l'emplacement par heure, entièrement indépendant du système de ventilation ou de climatisation du bâtiment, le local étant maintenu en dépression continue d'au moins cinq pascals par rapport aux pièces communicantes, dotée de fermetures automatiques sans possibilité d'ouverture non intentionnelle, ne constituant pas un lieu de passage, et présentant une superficie au plus égale à 20 % de la superficie totale de l'établissement, sans que la superficie de l'emplacement puisse dépasser 35 mètres carrés ;effectuer tous travaux de manière à ce que l'air extrait de l'établissement soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre, prise d'air neuf, débouché de conduit de fumée et conduit de ventilation, sauf impossibilité technique de reprise de l'air pollué ;

assurer l'étanchéité du plafond et des murs de l'établissement afin de ne pas donner passage aux infiltrations de gaz et de fumées ;le tout, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard courant pendant une durée de six mois, et s'agissant des ouvrages affectant les parties communes nécessitant une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires , dans le respect des règles de la copropriété, ladite astreinte ne courant qu’à compter de la notification de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires à l’égard des travaux ;
Ordonnons à la société ADAM [J] de veiller à ce que l'activité de fumer soit exercée exclusivement dans l'espace réservé au fumoir, à l'exclusion du reste du local, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200€ par jour de retard courant pendant une durée de six mois ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant :
à la dépose du système de ventilation motorisé installé sur la façade donnant sur cour interne et sur le toit de l'immeuble ;à la reconstruction de la partie du mur du couloir de la cave;Condamnons la société ADAM [J] à relever et garantir la SCI [T] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre par la présente ordonnance ;
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons la société ADAM [J] et la SCI [T] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum la société ADAM [J] et la SCI [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 15 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique R1336-8, code civil 1253, code de la sante publique R3512-2, code de la sante publique R1336-5, code de la sante publique R1336-7, code de la sante publique R3512-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:18:56.825Z.