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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 15 juillet 2026, n° 25/57264

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/57264 
 RG 25/57265
 RG 25/57266
- N° Portalis 352J-W-B7J-DA6YD

N° : 4

Assignation du :
14 Octobre 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 juillet 2026



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE QUERIBUS
société civile 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS - #C0676


DEFENDERESSE

La S.E.L.A.S. PHARMACIE CENTRALE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Estelle VERNEJOUL, avocat au barreau de PARIS - #P0443, SELARL HAUSSMANN ASSOCIES “SQUIRE PATTON BOGGS”


DÉBATS

A l’audience du 08 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 








Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Suivant acte sous seing-privé du 12 mars 2002, la société SCI Queribus a consenti à la société Pharmacie Centrale, un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2], comprenant une boutique à usage de pharmacie et un sous-sol au rez-de-chaussée de l’immeuble, pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30.500 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 
Par un autre acte sous seing privé du 18 avril 2005, la SCI Queribus a consenti à la société Pharmacie Centrale, un contrat de bail commercial portant sur des locaux au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement annuel de 36.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 
Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2010, la SCI Queribus a consenti à la société SELARL Zanea, devenue la société Pharmacie Centrale à la suite d’un changement de dénomination sociale, un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2], comprenant une boutique, une arrière-boutique et des WC au rez-de-chaussée à droite de l’immeuble, pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 34.720 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par actes du 21 août, 2025, fait délivrer au preneur trois commandements visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer : 
La somme en principal de 29.178,51 euros au titre du bail du 12 mars 2002 ;La somme en principal de 18.190,81 euros au titre du bail du 18 avril 2005 ;La somme en principal de 13.561,51 euros au titre du bail du 12 mars 2010. Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Queribus a, par trois actes délivrés le 15 octobre 2025, fait citer la société Pharmacie Centrale devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour les trois baux. 
Ces trois affaires ont été respectivement enregistrées sous les numéros de répertoire général 25/57264, 25/57265 et 25/57266.
A l’audience du 8 juin 2026, à laquelle elles ont été plaidées, les trois affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général commun 25/57264. 


A l’audience, la SCI Queribus, représentée, sollicite de :
- La déclarer recevable en ses demandes,
- Débouter la société Pharmacie centrale de toutes ses demandes ;
- Constater que la clause résolutoire contenue : 
*au bail en date du 12 mars 2002, portant sur une boutique à usage de pharmacie au rez-de-chaussée, ainsi que l’intégralité du sous-sol dépendants d’un immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], et visée dans le commandement notifié le 21 août 2025 à la société Pharmacie Centrale, est acquise depuis le 21 septembre 2025 à minuit,
*au bail en date du 18 avril 2005, portant sur les locaux dépendants d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], et visée dans le commandement notifié le 21 août 2025 à la société Pharmacie Centrale est acquise depuis le 21 septembre 2025 à minuit, 
*au bail en date du 12 mars 2010, portant sur un local commercial ayant façade et entrée [Adresse 5], comprenant boutique, arrière-boutique dégagement et WC dépendants d’un immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], et visée dans le commandement de payer notifié le 25 août 2025 à la société Pharmacie Centrale, est acquise depuis le 21 septembre 2025 à minuit. 
- Constater en conséquence, la résiliation des trois baux à compter de cette date,
- Ordonner l’expulsion de la société Pharmacie Centrale et de toute personne dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 500 € par jour de retard, 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir,
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel en cours, outre les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, à compter du 22 septembre 2025, jusqu’à libération totale des lieux,
- Condamner la société Pharmacie Centrale à lui payer : 
*au titre du bail du 12 mars 2002, la somme provisionnelle de 56 856,09 € correspondant aux sommes dues au jour des présentes, au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et frais impayés, outre les intérêts au taux légal,
*au titre du bail du 18 avril 2005, la somme provisionnelle de 24 340, 60 € correspondant aux sommes dues au jour des présentes, au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et frais impayés, outre les intérêts au taux légal,
*au titre du bail du 12 mars 2010, la somme provisionnelle de 53 913 € correspondant aux sommes dues au jour des présentes, au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et frais impayés, outre les intérêts au taux légal,
- Condamner la société Pharmacie Centrale au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Pharmacie Centrale en tous les dépens qui comprendront les frais de signification des trois commandements délivrés le 21 août 2025, outre la totalité du droit proportionnel, des trois assignations, ainsi que les frais de levée de l’état d’endettement.

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société Pharmacie Centrale, représentée par son conseil, demande au juge des référés de : 
Constater l’absence d’urgence et l’existence de contestations sérieuses ;Dire, en conséquence, n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;Déclarer, en conséquence, la SCI Queribus irrecevable en ses demandes ;Constater la nullité des trois commandements de payer délivrés le 21 août 2025 ; Dire n’y avoir lieu à application des clauses résolutoires stipulées dans les trois baux ;Rejeter la demande de constatation de la résiliation des baux liant les parties et à ordonner l’expulsion ;Débouter la SCI Queribus du surplus de ses demandes ;Lui accorder des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de ses dettes locatives ;Suspendre les effets des trois clauses résolutoires insérées dans les baux des 12 mars 2002, 18 avril 2005 et 12 mars 2010 ;En tout état de cause, 
Condamner la SCI Queribus à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables.
Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.
Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.
*
En l'espèce, la soumission des trois baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Les trois contrats signés les 12 mars 2002, 18 avril 2005 et 12 mars 2010 stipulent en leur article X une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou partie de terme de loyer, de frais, de charges ou prestations, droit au bail ou provision sur charges à l’échéance, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, tandis qu’en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations résultant tant de la loi que du bail ou de tout engagement qu’il a pris envers son bailleur, et 8 jours après une mise en demeure ou une sommation demeurée infructueuse, le bail pourra être résilié de plein droit. 
Il résulte des pièces versées aux débats que les trois commandements de payer délivrés au preneur le 21 août 2025, mentionnent le délai d’un mois pour régler leurs causes et visent la clause résolutoire. Ils reprennent par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, des décomptes des sommes dues y sont joints, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité. 
La société défenderesse soulève, à titre principal, l’existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. 
*Sur l’urgence 
En premier lieu, la société Pharmacie Centrale soutient que la SCI Queribus ne rapporte pas la preuve d’une quelconque urgence, critère essentiel à la recevabilité d’une action en référé.
En réplique, la SCI Queribus souligne que le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse et sans qu’il ne soit question de l’urgence. 
Il sera rappelé que le moyen tiré de l’absence de caractérisation de l’urgence ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande au visa de l’article 835 du code de procédure civile, mais un moyen de défense au fond.
En outre, le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. 
Dès lors, ce premier argument est inopérant. 
*Sur les délais prévus dans les trois baux et les clauses figurant aux commandements de payer
La défenderesse invoque que les clauses résolutoires stipulées dans les trois baux prévoient un double délai d’un mois et de 8 jours, en violation des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. 




En réplique, la bailleresse explique que le délai d’un mois est bien spécifié dans l’hypothèse d’un défaut de paiement des sommes dues en application des baux et souligne que les commandements précisent bien ce même délai pour apurer leurs causes. Elle considère que les baux et les commandements sont très clairs. 
En l’espèce, les trois clauses résolutoires prévoient :
« 1. Qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou partie de terme de loyer, de frais, de charges ou prestations, droit au bail ou provision sur charges à l’échéance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, ou 
2. Qu’en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations résultant tant de la loi que du bail ou de tout engagement pris par le preneur vis-à-vis de son bailleur, 8 jours après une mise en demeure ou une sommation d’exécuter restée sans effet et visant cette clause ; 
Le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure et sans qu’il soit besoin de former une action en justice ». 
Si les clauses litigieuses prévoient deux délais différents selon le manquement imputé au preneur, il y a lieu de constater qu’il y est clairement stipulé que le défaut de paiement des sommes dues en exécution des trois baux entraîne leur résiliation de plein droit à l’issue d’un délai d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, délai prévu aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. 
En outre, les commandements de payer mentionnent très expressément le délai d’un mois pour apurer les causes qui y sont contenues, de sorte que la société Pharmacie Centrale ne peut sérieusement soutenir qu’elle n’a su déterminer la position du bailleur. 
Enfin, si la société défenderesse mentionne la clause relative à la persistance de l’infraction au-delà du délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer pour soutenir qu’elle ne pouvait déterminer la position du bailleur quant à la poursuite du bail, il sera relevé que cette clause reprend les termes de l’article L. 145-17 I du code de commerce qui est également reproduite dans les trois commandements de payer et qui est habituellement reproduite dans les commandements de payer. 
En conséquence, cet argument est inopérant et ne saurait constituer une contestation sérieuse. 
*Sur l’indexation des loyers au titre des baux signés les 12 mars 2002, 18 avril 2005 et 12 mars 2010 
Elle indique que le calcul des indexations de loyers au titre des trois baux depuis leur prise d’effet sont erronés. 


Ainsi, elle considère que, s’agissant du bail du 18 avril 2005, le montant du loyer annuel aurait dû être porté à la somme de 60.650,94341 euros après indexation et non à la somme de 69.059, 16 euros, tandis que s’agissant du bail du 12 mars 2010, le loyer annuel aurait dû être fixé à la somme de 52.055,30583 euros après indexation et non à la somme de 53.192, 20 euros comme réclamé par la SCI Queribus.
En réplique, la SCI Queribus indique accepter les calculs des indexations de loyers proposés par la société Pharmacie Centrale. 
En l’espèce, les trois baux contiennent la clause d’indexation suivante : « Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera soumis à une révision annuelle automatique et de plein droit intervenant à chaque date anniversaire de l’entrée en jouissance, proportionnellement à la variation de l’indice du Coût de la Construction, publié trimestriellement par l’INSEE. 
L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial est, de l’accord des parties, le dernier indice connu à la date d’entrée en jouissance du preneur », soit celui du 2ème trimestre 2001 (1139) pour le bail du 12 mars 2002, celui du 3ème trimestre 2004 paru le 12 janvier 2005 (1272) pour le bail du 18 avril 2005 et celui du 4ème trimestre 2006 paru le 6 avril 2007 (1406) pour le bail du 12 mars 2010. 
En premier lieu, il sera constaté que la société Pharmacie Centrale se contente d’invoquer un calcul erroné du loyer indexé pour le bail signé le 12 mars 2002, sans expliquer en quoi ce calcul est erroné et qu’elle ne propose aucun calcul rectificatif. Aucune modification n’interviendra donc à ce titre. 
En revanche, la société défenderesse propose un loyer annuel indexé de 60.650,94 euros à compter du 1er juillet 2025 s’agissant du bail du 18 avril 2005 et un loyer annuel indexé de 52.055,30 euros pour le bail du 12 mars 2010. 
La SCI Queribus accepte ces calculs qu’elle ne conteste pas. 
En conséquence il convient d’appliquer ces montants de loyers indexés à compter du 1er juillet 2025 pour les baux signés les 18 avril 2005 et 12 mars 2010. 

*Sur la déduction des saisies-conservatoires 
La société Pharmacie Centrale soutient que : 
S’agissant du bail du 12 mars 2002, le dernier avis d’échéance qui lui a été transmis ne tient pas compte de la saisie-conservatoire d’un montant de 28.285,73 euros pratiquée sur son compte bancaire le 12 janvier 2026 ; S’agissant du bail du 18 avril 2005, les décomptes actualisés ne prennent pas en compte les saisies conservatoires pratiquées sur son compte bancaire les 25 novembre 2025 pour un montant de 9.060,05 euros et le 15 janvier 2026 pour un montant de 4.866,11 euros et que ces sommes doivent être déduites de la créance réclamée ;S’agissant du bail du 12 mars 2010, le décompte locatif versé aux débats ne prend pas en compte la saisie-conservatoire pratiquée sur son compte bancaire le 15 janvier 2026 pour une somme de 7.762,17 euros.En réplique, la SCI Queribus indique que les saisies-conservatoires ont été pratiquées sur les comptes du preneur après la délivrance des commandements de payer et rappelle qu’il ne s’agit pas de saisies-attribution mais bien de saisies-conservatoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire les sommes sur lesquelles les saisies ont été pratiquées des dettes locatives de la société défenderesse, celles-ci étant simplement gelées et non encaissées.
La saisie-conservatoire constitue une mesure à caractère provisoire qui n’emporte pas, à elle seule, attribution des sommes saisies au créancier. En l’absence de titre exécutoire permettant sa conversion en saisie-attribution, conformément aux dispositions de l’article R. 211-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier ne peut percevoir aucune somme au titre de cette mesure. 
En l’espèce, la SCI Queribus ne dispose pas encore d’un titre exécutoire portant sur les sommes ayant fait l’objet des différentes saisies-conservatoires, l’obtention d’un tel titre constituant notamment l’objet de la présente instance. Il s’ensuit que les sommes saisies demeurent indisponibles, sans pour autant avoir été acquittées, de sorte que la société Pharmacie Centrale reste redevable des sommes ayant fait l’objet des saisies-conservatoires. 
En conséquence, ces arguments ne revêtent pas le caractère de la contestation sérieuse et il n’y a donc pas lieu de déduire ces sommes des créances réclamées par le bailleur. 

*Sur la dette à la délivrance des trois commandements de payer et l’absence de paiements dans le délai d’un mois 
A l’audience du 8 juin 2026, la société Pharmacie Centrale a indiqué ne plus contester les montants réclamés par le bailleur dans les trois commandements de payer. 
Il résulte des trois décomptes actualisés au 6 octobre 2025 que la société Pharmacie Centrale n’a pas soldé l’intégralité des causes des trois commandements dans le délai d’un mois qui lui était imparti. 
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les trois baux sont ainsi réunies au 21 septembre 2025 à minuit. 

Sur les demandes de provision 
La SCI Queribus sollicite la condamnation de la société Pharmacie Centrale à lui payer par provision : 
Pour le bail signé le 12 mars 2002, la somme de 56.856,09 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Pour le bail signé le 18 avril 2005, la somme de 24.340,60 euros au titre de l’arriéré locatif ; Pour le bail signé le 12 mars 2010, la somme de 53.913 euros au titre de l’arriéré locatif. En réponse, la demanderesse ne conteste pas les montants réclamés. 
Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
*S’agissant du bail du 12 mars 2002, 
Il ressort du décompte actualisé au 7 avril 2026 qu’ont été facturées au preneur des frais de relance et de mise en demeure à hauteur de 5 euros et 8 euros, ainsi que le coût du commandement de payer déjà réclamé par la bailleresse au titre des dépens (189,11 euros). Ces frais qui ne sont pas justifiés, doivent être déduits de la créance. 
Ainsi, après déduction de ces sommes, la société Pharmacie Centrale reste devoir au bailleur la somme de 56.856,09 euros – 5 euros – 8 euros – 189,11 euros = 56.653,98 euros, somme au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal. 



*S’agissant du bail du 18 avril 2005, 
Après modification du loyer indexé qui doit être fixé à la somme annuelle de 60.650,94 euros à compter du 1er juillet 2025, et déduction du coût du commandement de payer déjà réclamé au titre des dépens (204,66 euros), la société Pharmacie Centrale reste devoir à la SCI Queribus la somme de 15.727,72 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal. 
Après déduction de cette somme, la défenderesse reste devoir à la SCI Queribus la somme de 24.340,60 euros – 204,66 euros = 24.135,94 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal. 
*S’agissant enfin du bail du bail du 12 mars 2010,
Il ressort du décompte actualisé au 7 février 2026 que le coût du commandement de payer (189,11 euros) est facturé au preneur alors que celui-ci est par ailleurs réclamé au titre des dépens. De même, des frais de relance sont facturés au preneur mais ne sont pas justifiés par le bailleur (2 opérations de 5 euros chacune). Ces sommes seront ainsi déduites. 
Ainsi, après déduction de ces sommes, la défenderesse reste devoir à la SCI Queribus la somme de 53.913 euros – 189,11 euros - 5 euros - 5 euros = 53.713,89 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal. 
Sur la demande de délais de paiement
La société Pharmacie Centrale sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois. 
En réplique, la bailleresse explique s’opposer par principe aux délais de paiement. 
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article L. 145-41 du code de commerce conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.




Au cas particulier, la lecture des trois décomptes fait apparaître que la société Pharmacie Centrale ne s’acquitte plus du paiement de ses loyers depuis plusieurs mois et que celle-ci n’a pas repris le paiement des loyers courants, ni avant la date de la première audience, ni à ce jour. 
Ainsi, en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, la demande de délais présentée par la société Pharmacie Centrale doit être rejetée. 
Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation, due par la société Pharmacie Centrale depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
En outre, l’expulsion du locataire sera ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.
Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’assortir les mesures d’expulsion d’une astreinte.
Sur les demandes accessoires 
Partie perdante, la société Pharmacie Centrale doit supporter la charge des dépens, incluant le coût des trois commandements de payer et des assignations, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 
La SCI Queribus sera cependant déboutée de sa demande au titre des états des endettements, ceux-ci n’étant pas versés aux débats et de celle au titre du droit proportionnel visé à l’article A444-32 du code de commerce. 
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
L’équité commande de condamner la société Pharmacie Centrale à payer à la SCI Queribus la somme de 1.500 euros à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Dispositif

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux liant les parties sont réunies au 21 septembre 2025 à minuit ; 
Condamnons la société Pharmacie Centrale à payer à la société SCI Queribus, pour chacun des trois baux, une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, taxes et indexation, tel qu’il résulterait de la poursuite des trois baux, à compter du 22 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamnons la société Pharmacie Centrale à payer à la société SCI Queribus : 
-la somme provisionnelle de 56.653,98 euros, au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d’occupation dus en vertu du bail du 12 mars 2002, échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal ;
- la somme provisionnelle de 24.135,94 euros au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d’occupation dus en vertu du bail du 18 avril 2005, échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal ;
- la somme provisionnelle de 53.713,89 euros, au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d’occupation dus en vertu du bail du 12 mars 2010, échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal ; 
Rejetons la demande de délais de paiement ;
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants des immeubles sis [Adresse 3] et [Adresse 2], la société Pharmacie Centrale pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rejetons la demande d’astreinte ;
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la société Pharmacie Centrale à payer à la société SCI Queribus la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société Pharmacie Centrale aux dépens, comprenant le coût des trois commandements de payer et de l’assignation ; 
Déboutons la société SCI Queribus du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ; 
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Fait à [Localité 1] le 15 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/57264 
 RG 25/57265
 RG 25/57266
- N° Portalis 352J-W-B7J-DA6YD

N° : 4

Assignation du :
14 Octobre 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 juillet 2026



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE QUERIBUS
société civile 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS - #C0676


DEFENDERESSE

La S.E.L.A.S. PHARMACIE CENTRALE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Estelle VERNEJOUL, avocat au barreau de PARIS - #P0443, SELARL HAUSSMANN ASSOCIES “SQUIRE PATTON BOGGS”


DÉBATS

A l’audience du 08 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 








Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Suivant acte sous seing-privé du 12 mars 2002, la société SCI Queribus a consenti à la société Pharmacie Centrale, un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2], comprenant une boutique à usage de pharmacie et un sous-sol au rez-de-chaussée de l’immeuble, pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30.500 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 
Par un autre acte sous seing privé du 18 avril 2005, la SCI Queribus a consenti à la société Pharmacie Centrale, un contrat de bail commercial portant sur des locaux au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement annuel de 36.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 
Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2010, la SCI Queribus a consenti à la société SELARL Zanea, devenue la société Pharmacie Centrale à la suite d’un changement de dénomination sociale, un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2], comprenant une boutique, une arrière-boutique et des WC au rez-de-chaussée à droite de l’immeuble, pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 34.720 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par actes du 21 août, 2025, fait délivrer au preneur trois commandements visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer : 
La somme en principal de 29.178,51 euros au titre du bail du 12 mars 2002 ;La somme en principal de 18.190,81 euros au titre du bail du 18 avril 2005 ;La somme en principal de 13.561,51 euros au titre du bail du 12 mars 2010. Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Queribus a, par trois actes délivrés le 15 octobre 2025, fait citer la société Pharmacie Centrale devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour les trois baux. 
Ces trois affaires ont été respectivement enregistrées sous les numéros de répertoire général 25/57264, 25/57265 et 25/57266.
A l’audience du 8 juin 2026, à laquelle elles ont été plaidées, les trois affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général commun 25/57264. 


A l’audience, la SCI Queribus, représentée, sollicite de :
- La déclarer recevable en ses demandes,
- Débouter la société Pharmacie centrale de toutes ses demandes ;
- Constater que la clause résolutoire contenue : 
*au bail en date du 12 mars 2002, portant sur une boutique à usage de pharmacie au rez-de-chaussée, ainsi que l’intégralité du sous-sol dépendants d’un immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], et visée dans le commandement notifié le 21 août 2025 à la société Pharmacie Centrale, est acquise depuis le 21 septembre 2025 à minuit,
*au bail en date du 18 avril 2005, portant sur les locaux dépendants d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], et visée dans le commandement notifié le 21 août 2025 à la société Pharmacie Centrale est acquise depuis le 21 septembre 2025 à minuit, 
*au bail en date du 12 mars 2010, portant sur un local commercial ayant façade et entrée [Adresse 5], comprenant boutique, arrière-boutique dégagement et WC dépendants d’un immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], et visée dans le commandement de payer notifié le 25 août 2025 à la société Pharmacie Centrale, est acquise depuis le 21 septembre 2025 à minuit. 
- Constater en conséquence, la résiliation des trois baux à compter de cette date,
- Ordonner l’expulsion de la société Pharmacie Centrale et de toute personne dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 500 € par jour de retard, 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir,
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel en cours, outre les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, à compter du 22 septembre 2025, jusqu’à libération totale des lieux,
- Condamner la société Pharmacie Centrale à lui payer : 
*au titre du bail du 12 mars 2002, la somme provisionnelle de 56 856,09 € correspondant aux sommes dues au jour des présentes, au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et frais impayés, outre les intérêts au taux légal,
*au titre du bail du 18 avril 2005, la somme provisionnelle de 24 340, 60 € correspondant aux sommes dues au jour des présentes, au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et frais impayés, outre les intérêts au taux légal,
*au titre du bail du 12 mars 2010, la somme provisionnelle de 53 913 € correspondant aux sommes dues au jour des présentes, au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et frais impayés, outre les intérêts au taux légal,
- Condamner la société Pharmacie Centrale au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Pharmacie Centrale en tous les dépens qui comprendront les frais de signification des trois commandements délivrés le 21 août 2025, outre la totalité du droit proportionnel, des trois assignations, ainsi que les frais de levée de l’état d’endettement.

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société Pharmacie Centrale, représentée par son conseil, demande au juge des référés de : 
Constater l’absence d’urgence et l’existence de contestations sérieuses ;Dire, en conséquence, n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;Déclarer, en conséquence, la SCI Queribus irrecevable en ses demandes ;Constater la nullité des trois commandements de payer délivrés le 21 août 2025 ; Dire n’y avoir lieu à application des clauses résolutoires stipulées dans les trois baux ;Rejeter la demande de constatation de la résiliation des baux liant les parties et à ordonner l’expulsion ;Débouter la SCI Queribus du surplus de ses demandes ;Lui accorder des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de ses dettes locatives ;Suspendre les effets des trois clauses résolutoires insérées dans les baux des 12 mars 2002, 18 avril 2005 et 12 mars 2010 ;En tout état de cause, 
Condamner la SCI Queribus à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables.
Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.
Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.
*
En l'espèce, la soumission des trois baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Les trois contrats signés les 12 mars 2002, 18 avril 2005 et 12 mars 2010 stipulent en leur article X une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou partie de terme de loyer, de frais, de charges ou prestations, droit au bail ou provision sur charges à l’échéance, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, tandis qu’en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations résultant tant de la loi que du bail ou de tout engagement qu’il a pris envers son bailleur, et 8 jours après une mise en demeure ou une sommation demeurée infructueuse, le bail pourra être résilié de plein droit. 
Il résulte des pièces versées aux débats que les trois commandements de payer délivrés au preneur le 21 août 2025, mentionnent le délai d’un mois pour régler leurs causes et visent la clause résolutoire. Ils reprennent par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, des décomptes des sommes dues y sont joints, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité. 
La société défenderesse soulève, à titre principal, l’existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. 
*Sur l’urgence 
En premier lieu, la société Pharmacie Centrale soutient que la SCI Queribus ne rapporte pas la preuve d’une quelconque urgence, critère essentiel à la recevabilité d’une action en référé.
En réplique, la SCI Queribus souligne que le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse et sans qu’il ne soit question de l’urgence. 
Il sera rappelé que le moyen tiré de l’absence de caractérisation de l’urgence ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande au visa de l’article 835 du code de procédure civile, mais un moyen de défense au fond.
En outre, le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. 
Dès lors, ce premier argument est inopérant. 
*Sur les délais prévus dans les trois baux et les clauses figurant aux commandements de payer
La défenderesse invoque que les clauses résolutoires stipulées dans les trois baux prévoient un double délai d’un mois et de 8 jours, en violation des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. 




En réplique, la bailleresse explique que le délai d’un mois est bien spécifié dans l’hypothèse d’un défaut de paiement des sommes dues en application des baux et souligne que les commandements précisent bien ce même délai pour apurer leurs causes. Elle considère que les baux et les commandements sont très clairs. 
En l’espèce, les trois clauses résolutoires prévoient :
« 1. Qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou partie de terme de loyer, de frais, de charges ou prestations, droit au bail ou provision sur charges à l’échéance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, ou 
2. Qu’en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations résultant tant de la loi que du bail ou de tout engagement pris par le preneur vis-à-vis de son bailleur, 8 jours après une mise en demeure ou une sommation d’exécuter restée sans effet et visant cette clause ; 
Le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure et sans qu’il soit besoin de former une action en justice ». 
Si les clauses litigieuses prévoient deux délais différents selon le manquement imputé au preneur, il y a lieu de constater qu’il y est clairement stipulé que le défaut de paiement des sommes dues en exécution des trois baux entraîne leur résiliation de plein droit à l’issue d’un délai d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, délai prévu aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. 
En outre, les commandements de payer mentionnent très expressément le délai d’un mois pour apurer les causes qui y sont contenues, de sorte que la société Pharmacie Centrale ne peut sérieusement soutenir qu’elle n’a su déterminer la position du bailleur. 
Enfin, si la société défenderesse mentionne la clause relative à la persistance de l’infraction au-delà du délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer pour soutenir qu’elle ne pouvait déterminer la position du bailleur quant à la poursuite du bail, il sera relevé que cette clause reprend les termes de l’article L. 145-17 I du code de commerce qui est également reproduite dans les trois commandements de payer et qui est habituellement reproduite dans les commandements de payer. 
En conséquence, cet argument est inopérant et ne saurait constituer une contestation sérieuse. 
*Sur l’indexation des loyers au titre des baux signés les 12 mars 2002, 18 avril 2005 et 12 mars 2010 
Elle indique que le calcul des indexations de loyers au titre des trois baux depuis leur prise d’effet sont erronés. 


Ainsi, elle considère que, s’agissant du bail du 18 avril 2005, le montant du loyer annuel aurait dû être porté à la somme de 60.650,94341 euros après indexation et non à la somme de 69.059, 16 euros, tandis que s’agissant du bail du 12 mars 2010, le loyer annuel aurait dû être fixé à la somme de 52.055,30583 euros après indexation et non à la somme de 53.192, 20 euros comme réclamé par la SCI Queribus.
En réplique, la SCI Queribus indique accepter les calculs des indexations de loyers proposés par la société Pharmacie Centrale. 
En l’espèce, les trois baux contiennent la clause d’indexation suivante : « Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera soumis à une révision annuelle automatique et de plein droit intervenant à chaque date anniversaire de l’entrée en jouissance, proportionnellement à la variation de l’indice du Coût de la Construction, publié trimestriellement par l’INSEE. 
L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial est, de l’accord des parties, le dernier indice connu à la date d’entrée en jouissance du preneur », soit celui du 2ème trimestre 2001 (1139) pour le bail du 12 mars 2002, celui du 3ème trimestre 2004 paru le 12 janvier 2005 (1272) pour le bail du 18 avril 2005 et celui du 4ème trimestre 2006 paru le 6 avril 2007 (1406) pour le bail du 12 mars 2010. 
En premier lieu, il sera constaté que la société Pharmacie Centrale se contente d’invoquer un calcul erroné du loyer indexé pour le bail signé le 12 mars 2002, sans expliquer en quoi ce calcul est erroné et qu’elle ne propose aucun calcul rectificatif. Aucune modification n’interviendra donc à ce titre. 
En revanche, la société défenderesse propose un loyer annuel indexé de 60.650,94 euros à compter du 1er juillet 2025 s’agissant du bail du 18 avril 2005 et un loyer annuel indexé de 52.055,30 euros pour le bail du 12 mars 2010. 
La SCI Queribus accepte ces calculs qu’elle ne conteste pas. 
En conséquence il convient d’appliquer ces montants de loyers indexés à compter du 1er juillet 2025 pour les baux signés les 18 avril 2005 et 12 mars 2010. 

*Sur la déduction des saisies-conservatoires 
La société Pharmacie Centrale soutient que : 
S’agissant du bail du 12 mars 2002, le dernier avis d’échéance qui lui a été transmis ne tient pas compte de la saisie-conservatoire d’un montant de 28.285,73 euros pratiquée sur son compte bancaire le 12 janvier 2026 ; S’agissant du bail du 18 avril 2005, les décomptes actualisés ne prennent pas en compte les saisies conservatoires pratiquées sur son compte bancaire les 25 novembre 2025 pour un montant de 9.060,05 euros et le 15 janvier 2026 pour un montant de 4.866,11 euros et que ces sommes doivent être déduites de la créance réclamée ;S’agissant du bail du 12 mars 2010, le décompte locatif versé aux débats ne prend pas en compte la saisie-conservatoire pratiquée sur son compte bancaire le 15 janvier 2026 pour une somme de 7.762,17 euros.En réplique, la SCI Queribus indique que les saisies-conservatoires ont été pratiquées sur les comptes du preneur après la délivrance des commandements de payer et rappelle qu’il ne s’agit pas de saisies-attribution mais bien de saisies-conservatoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire les sommes sur lesquelles les saisies ont été pratiquées des dettes locatives de la société défenderesse, celles-ci étant simplement gelées et non encaissées.
La saisie-conservatoire constitue une mesure à caractère provisoire qui n’emporte pas, à elle seule, attribution des sommes saisies au créancier. En l’absence de titre exécutoire permettant sa conversion en saisie-attribution, conformément aux dispositions de l’article R. 211-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier ne peut percevoir aucune somme au titre de cette mesure. 
En l’espèce, la SCI Queribus ne dispose pas encore d’un titre exécutoire portant sur les sommes ayant fait l’objet des différentes saisies-conservatoires, l’obtention d’un tel titre constituant notamment l’objet de la présente instance. Il s’ensuit que les sommes saisies demeurent indisponibles, sans pour autant avoir été acquittées, de sorte que la société Pharmacie Centrale reste redevable des sommes ayant fait l’objet des saisies-conservatoires. 
En conséquence, ces arguments ne revêtent pas le caractère de la contestation sérieuse et il n’y a donc pas lieu de déduire ces sommes des créances réclamées par le bailleur. 

*Sur la dette à la délivrance des trois commandements de payer et l’absence de paiements dans le délai d’un mois 
A l’audience du 8 juin 2026, la société Pharmacie Centrale a indiqué ne plus contester les montants réclamés par le bailleur dans les trois commandements de payer. 
Il résulte des trois décomptes actualisés au 6 octobre 2025 que la société Pharmacie Centrale n’a pas soldé l’intégralité des causes des trois commandements dans le délai d’un mois qui lui était imparti. 
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les trois baux sont ainsi réunies au 21 septembre 2025 à minuit. 

Sur les demandes de provision 
La SCI Queribus sollicite la condamnation de la société Pharmacie Centrale à lui payer par provision : 
Pour le bail signé le 12 mars 2002, la somme de 56.856,09 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Pour le bail signé le 18 avril 2005, la somme de 24.340,60 euros au titre de l’arriéré locatif ; Pour le bail signé le 12 mars 2010, la somme de 53.913 euros au titre de l’arriéré locatif. En réponse, la demanderesse ne conteste pas les montants réclamés. 
Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
*S’agissant du bail du 12 mars 2002, 
Il ressort du décompte actualisé au 7 avril 2026 qu’ont été facturées au preneur des frais de relance et de mise en demeure à hauteur de 5 euros et 8 euros, ainsi que le coût du commandement de payer déjà réclamé par la bailleresse au titre des dépens (189,11 euros). Ces frais qui ne sont pas justifiés, doivent être déduits de la créance. 
Ainsi, après déduction de ces sommes, la société Pharmacie Centrale reste devoir au bailleur la somme de 56.856,09 euros – 5 euros – 8 euros – 189,11 euros = 56.653,98 euros, somme au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal. 



*S’agissant du bail du 18 avril 2005, 
Après modification du loyer indexé qui doit être fixé à la somme annuelle de 60.650,94 euros à compter du 1er juillet 2025, et déduction du coût du commandement de payer déjà réclamé au titre des dépens (204,66 euros), la société Pharmacie Centrale reste devoir à la SCI Queribus la somme de 15.727,72 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal. 
Après déduction de cette somme, la défenderesse reste devoir à la SCI Queribus la somme de 24.340,60 euros – 204,66 euros = 24.135,94 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal. 
*S’agissant enfin du bail du bail du 12 mars 2010,
Il ressort du décompte actualisé au 7 février 2026 que le coût du commandement de payer (189,11 euros) est facturé au preneur alors que celui-ci est par ailleurs réclamé au titre des dépens. De même, des frais de relance sont facturés au preneur mais ne sont pas justifiés par le bailleur (2 opérations de 5 euros chacune). Ces sommes seront ainsi déduites. 
Ainsi, après déduction de ces sommes, la défenderesse reste devoir à la SCI Queribus la somme de 53.913 euros – 189,11 euros - 5 euros - 5 euros = 53.713,89 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal. 
Sur la demande de délais de paiement
La société Pharmacie Centrale sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois. 
En réplique, la bailleresse explique s’opposer par principe aux délais de paiement. 
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article L. 145-41 du code de commerce conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.




Au cas particulier, la lecture des trois décomptes fait apparaître que la société Pharmacie Centrale ne s’acquitte plus du paiement de ses loyers depuis plusieurs mois et que celle-ci n’a pas repris le paiement des loyers courants, ni avant la date de la première audience, ni à ce jour. 
Ainsi, en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, la demande de délais présentée par la société Pharmacie Centrale doit être rejetée. 
Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation, due par la société Pharmacie Centrale depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
En outre, l’expulsion du locataire sera ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.
Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’assortir les mesures d’expulsion d’une astreinte.
Sur les demandes accessoires 
Partie perdante, la société Pharmacie Centrale doit supporter la charge des dépens, incluant le coût des trois commandements de payer et des assignations, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 
La SCI Queribus sera cependant déboutée de sa demande au titre des états des endettements, ceux-ci n’étant pas versés aux débats et de celle au titre du droit proportionnel visé à l’article A444-32 du code de commerce. 
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
L’équité commande de condamner la société Pharmacie Centrale à payer à la SCI Queribus la somme de 1.500 euros à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux liant les parties sont réunies au 21 septembre 2025 à minuit ; 
Condamnons la société Pharmacie Centrale à payer à la société SCI Queribus, pour chacun des trois baux, une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, taxes et indexation, tel qu’il résulterait de la poursuite des trois baux, à compter du 22 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamnons la société Pharmacie Centrale à payer à la société SCI Queribus : 
-la somme provisionnelle de 56.653,98 euros, au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d’occupation dus en vertu du bail du 12 mars 2002, échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal ;
- la somme provisionnelle de 24.135,94 euros au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d’occupation dus en vertu du bail du 18 avril 2005, échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal ;
- la somme provisionnelle de 53.713,89 euros, au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d’occupation dus en vertu du bail du 12 mars 2010, échus au 7 février 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal ; 
Rejetons la demande de délais de paiement ;
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants des immeubles sis [Adresse 3] et [Adresse 2], la société Pharmacie Centrale pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rejetons la demande d’astreinte ;
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la société Pharmacie Centrale à payer à la société SCI Queribus la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société Pharmacie Centrale aux dépens, comprenant le coût des trois commandements de payer et de l’assignation ; 
Déboutons la société SCI Queribus du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ; 
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Fait à [Localité 1] le 15 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-17, code de commerce A444-32, code des procedures civiles d'execution R211-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:20:56.951Z.