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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Saisies immobilières, 11 juin 2026, n° 25/00118

Saisie immobilière - Adjuge le bien à un enchérisseurBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 4 juillet 2023, et publié le 31 juillet 2023 au Service de la Publicité foncière de [Localité 6] 2ème Bureau volume 9224P02 2023 Sn°50, le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé des Hauts-de-Seine a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à monsieur [O] [J] situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour une contenance de 15a 73 ca en l’espèce les lots n°6, 62, 112 et 113, plus amplement désignés dans l’état descriptif de division. 

Par acte du 5 juillet 2023, le créancier a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière au conjoint, Madame [P].

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé des Hauts-de-Seine, créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [O] [J] à comparaître devant le juge de l'exécution de [Localité 7] à l'audience d’orientation du 16 novembre 2023.

Par actes du 26 septembre 2023, la procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de [Localité 7] le 28 septembre 2023.

Par acte du 21 novembre 2023, le Comptable public responsable du service des impôts des particuliers de [Localité 2] a déclaré une créance de 2660,03 euros.

Par jugement d’orientation réputé contradictoire du 21 décembre 2023, le juge de l'exécution de céans a notamment ordonné la vente forcée des biens saisis à l’audience de monsieur [J] en ce tribunal, pour une créance de 664 273,86 euros, en principal et majorations arrêtée au 22 mai 2023.

Par jugement du 21 mars 2024, le juge de l’exécution a ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre de Monsieur [J] jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance du Premier Président près la Cour d’appel de [Localité 8] saisi par Monsieur [J] aux fins de sursis à l’exécution du jugement du 21 décembre 2023. 

Par ordonnance du 13 juin 2024, le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 8] a débouté Monsieur [J] de sa demande de suspension de l’exécution, le condamnant par ailleurs à des dommages et intérêts pour procédure abusive. 

Par arrêt du 18 juillet 2024, la chambre civile 1-6 chambre de la Cour d’appel de [Localité 8] a déclaré l’appel de Monsieur [J] irrecevable. 

Par ordonnance du 3 septembre 2024, le Juge de l’exécution a fixé une nouvelle date d’adjudication du bien saisi au 5 décembre 2024. 

Par jugement du 25 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a prononcé l’ouverture du redressement judiciaire de Monsieur [Z] [J] tant sur son patrimoine professionnel que personnel. 
 
Le PRS des Hauts-de-Seine a formé tierce-opposition contre ce jugement d’ouverture estimant que le redressement avait été ouvert en fraude de ses droits. 

Par jugement en date du 5 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :
- ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé des Hauts-de-Seine à l'encontre de monsieur [O] [J] concernant le bien situé à [Localité 9] [Adresse 5], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour une contenance de 15a 73 ca et constituant les lots n°6, 62, 112 et 113, de l’état descriptif de division. 
- dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière du 4 juillet 2023 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 6] 2, le 31 juillet 2023, Volume 2023 S n° 50; 
- ordonné le retrait du rôle de l’affaire pour les besoins de cette suspension ;
- dit que la procédure de saisie immobilière pourra, à l'expiration du délai de suspension, être reprise à la demande de la partie la plus diligente au stade où elle a été suspendue ;
- réservé les dépens. 

Par jugement en date du 10 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment ordonné la rétractation du du jugement du 25 octobre 2024 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de M. [O] [J].

Par arrêt en date du 2 septembre 2025, la cour d’appel de [Localité 8] a :
- confirmé le le jugement du 10 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;
- condamné M. [J] aux dépens d’appel ;
- condamné M. [J] à payer au comptable public responsable du pôle de recouvrement spécialisé des Hauts-de-Seine la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. 

Par jugement en date du 12 mars 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :
- débouté Monsieur [O] [J] de sa demande de sursis à statuer;
- ordonné la reprise de la procédure ;
- ordonnée la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;
- dit que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le 11 juin 2026 à 14 heures. 

Par conclusions notifiées par le biais du RPVA le 28 mai 2026, le PRS des Hauts-de-Seine demande au juge de l’exécution :
- de déclarer inopposable aux créanciers et à l’acquéreur le contrat de bail conclu les 31 avril et 1er mai 2026 par Monsieur [J] en faveur de Monsieur [V] portant sur les lots de copropriété n° 6 appartenant à Monsieur [J] dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 6] ([Adresse 7]
- d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente et dire qu’ils seront compris dans les frais taxés de vente. 

Par conclusions notifiées par le biais du RPVA le 5 juin 2026, Monsieur [J] demande au juge de l’exécution :
- de dire et juger que le bail conclu au profit de M. [J] est opposable au créancier poursuivant et à l’adjudicataire dès lors qu’il a été porté à sa connaissance lors de la visite du bien organisée par commissaire de justice avant la vente ;
- de débouter le créancier poursuivant de sa demande d’inopposabilité du bail au créancier poursuivant et à l’adjudicataire ;
- de constater l’absence de pouvoir du JEX pour statuer sur la validité intrinsèque du bail au-delà de ce qui est nécessaire à l’appréciation de son opposabilité à la procédure de saisie immobilière ;
- de condamner le demandeur aux dépens de l’incident.

À l’audience du 11 juin 2026, le PRS des Hauts-de-Seine et Monsieur [J], représentés par leur conseil, ont soutenu les demandes figurant dans leurs écritures. 

Monsieur [E] [V], régulièrement cité en intervention forcée par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2026, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Au soutien de ses demandes, le PRS des Hauts-de-Seine fait notamment valoir, sur le fondement des articles L. 321-4 et R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution, que Monsieur [J] a communiqué au commissiare de justice un contrat de bail conclu les 31 avril et 1er mai 2026 et prenant effet au 1er mai 2026 ; que ce contrat de bail porte sur le bien saisi et a été conclu postérieurement au commandement de payer valant saisie ; qu’il doit donc être déclaré inopposable tant à l’égard des créanciers que du futur acquéreur ; qu’au surplus le contrat de bail apparaît frauduleux au regard de son contenu.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [J] fait notamment valoir que la Cour de cassation a tempéré la rigueur de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution au regard, notamment, des dispositions de l’article 1743 du code civil, qu’il a ainsi été jugé par de nombreux arrêts, et pour la dernière fois le 16 janvier 2025, que le bail, même conclu après la publication d’un commandement de payer valant saisie immobilière, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication ; que la remise du bail au commissaire de justice lors de la visite du bien illustre la volonté de se montrer transparent vis à vis du futur adjudicataire; que le bail n’est ni fictif ni frauduleux ; que le juge de l’exécution ne peut, sous couvert d’apprécier l’opposabilité, se substituer au juge du fond pour trancher définitivement une question de validité conctractuelle

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
 
La décision a été rendue sur le siège immédiatement après les débats. 

I - Sur la contestation soulevée par le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé (PRS) des Hauts-de-Seine

Sur la demande de déclarer le bail inopposable 


L’article 1743 du code civil énonce que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

L’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution énonce que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.
La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

L’article R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution énonce que l'indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d'administration du débiteur courent à l'égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie.

Le bail, même conclu après la publication d'un commandement de payer valant saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication (Civ. 2e, 27 févr. 2020, n° 18-19.174 ; Civ. 2e, 16 janv. 2025, F-B, n° 21-17.794).

En l’espèce, il résulte de la pièce n°2 versée aux débats par le PRS des Hauts-de-Seine que Monsieur [J] a conclu un contrat de bail avec Monsieur [V] le 31 avril 2026, soit postérieurement à la publication du commandement de payer valant saisie immobilière.


Si la Cour de cassation a en effet jugé, comme le soutient Monsieur [J], que le bail, même conclu après la publication d'un commandement de payer valant saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication, c’est à tort que Monsieur [J] étend cette jurisprudence à la demande du PRS des Hauts-de-Seine.

En effet, la Cour de cassation a jugé que le bail ne pouvait être déclaré inopposable à l’acquéreur lorsque la demande était formulée par l’adjudicataire lui-même, sous la condition de fait que l’existence du bail en question ait été effectivement portée à sa connaissance.

Or, cette jurisprudence ne saurait interdire au créancier poursuivant, constatant la conclusion d’un bail postérieurement à la publication d’un commandement de payer valant saisi, de former une demande d’inopposabilité, la conclusion d’un tel contrat pouvant fortement diminuer la valeur du bien saisi devant faire l’objet d’une adjudication. 

Si les dispositions légales ne permettent pas au juge de l’exécution de se prononcer sur la nullité du contrat de bail, il lui appartient, au contraire, de statuer sur une demande d’inopposabilité présentée préalablement à la vente, sauf à vider entièrement de leurs substances les dispositions des articles L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution et R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution.

Au surplus, et si le débiteur saisi entend conclure un tel contrat de bail, par exemple pour percevoir des revenus dans ce type de procédure aux délais intrinsèques parfois importants comme le souligne Monsieur [J], il lui appartient soit de solliciter l’accord du juge de l’exécution sur le fondement de l’article R. 321-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, soit l’accord du créancier, lequel pourra utilement compléter le cahier des conditions de vente en ce sens.

Par conséquent, le contrat de bail conclu le 31 avril 2026 portant sur le bien saisi entre Monsieur [K] et Monsieur [V] doit être déclaré inopposable aux créanciers et au futur adjudicataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] sera condamné aux dépens de l’incident. 

II - Sur l’adjudication

Vu l’inopposabilité du bail conclu le 12 août 2025 ;

Vu l’article R.322-59 du code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 28 septembre 2023 ;

Vu le jugement d’orientation du 21 décembre 2023 ordonnant la vente forcée du bien immobilier saisi à l’audience du 9 avril 2026 ;

Vu les jugements précités relatifs à la présente instance ;

Vu le jugement en date du 12 mars 2026 ayant ordonné la reprise de la procédure et la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le 11 juin 2026 à 14 heures.

Vu les formalités de publicité effectuées ;

Le montant des frais de vente taxés s’élevant à la somme de 19 176, 76 euros ayant été annoncé publiquement ;

Maître [U], avocat poursuivant, a demandé au Tribunal de lui donner acte de ses poursuites et dilligences et de procéder à l'adjudication de l'immeuble désigné au cahier des conditions de vente qui précède, sur la mise à prix de 225 000 euros. 

Le temps réglementaire expiré, mesuré publiquement par un moyen visuel ou sonore 

A été adjugé, à l’audience d’adjudication, du 11 juin 2026, dans un ensemble immobilier :

situé [Adresse 4], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour une contenance de 15a 73 ca en l’espèce les lots n°6, 62, 112 et 113,

Au profit de Monsieur [G] [A], dernier enchérisseur,

Représenté par Maître HENRY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Au prix de DEUX CENT VINGT-SIX MILLE EUROS (226 000 euros).

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE inopposable le contrat de bail conclu le 31 avril 2026 entre Monsieur [O] [J] et Monsieur [E] [V] aux créanciers et aux adjudicataires du bien ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens ;

Et ont signé,


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION






copie à :
Maître Florence FRICAUDET ce toque
Maître Jade HENRY de la SELARL JURIS ccc toque
Maître Claire JAGER de la SCP LC2J ccc toque
Texte intégral
N° RG 25/00118 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3CLM


JUGEMENT STATUANT SUR UNE CONTESTATION ET D’ADJUDICATION


Le onze Juin deux mil vingt six à l'audience publique des saisies immobilières tenue dans la salle des Criées du Tribunal Judiciaire de NANTERRE par Jean-Baptiste TAVANT, Juge, siégeant en tant que juge de l’exécution, assisté de Jessica ALBERT, Greffier.

ENTRE :

CREANCIER POURSUIVANT :
Etablissement public Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvreme nt Spécialisé (PRS) des Hauts-de-Seine
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706 

CREANCIER INSCRIT :
LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3] 

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

ET :


PARTIE SAISIE :
Monsieur [O] [J]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Claire JAGER de la SCP LC2J, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN752


EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 4 juillet 2023, et publié le 31 juillet 2023 au Service de la Publicité foncière de [Localité 6] 2ème Bureau volume 9224P02 2023 Sn°50, le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé des Hauts-de-Seine a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à monsieur [O] [J] situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour une contenance de 15a 73 ca en l’espèce les lots n°6, 62, 112 et 113, plus amplement désignés dans l’état descriptif de division. 

Par acte du 5 juillet 2023, le créancier a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière au conjoint, Madame [P].

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé des Hauts-de-Seine, créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [O] [J] à comparaître devant le juge de l'exécution de [Localité 7] à l'audience d’orientation du 16 novembre 2023.

Par actes du 26 septembre 2023, la procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de [Localité 7] le 28 septembre 2023.

Par acte du 21 novembre 2023, le Comptable public responsable du service des impôts des particuliers de [Localité 2] a déclaré une créance de 2660,03 euros.

Par jugement d’orientation réputé contradictoire du 21 décembre 2023, le juge de l'exécution de céans a notamment ordonné la vente forcée des biens saisis à l’audience de monsieur [J] en ce tribunal, pour une créance de 664 273,86 euros, en principal et majorations arrêtée au 22 mai 2023.

Par jugement du 21 mars 2024, le juge de l’exécution a ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre de Monsieur [J] jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance du Premier Président près la Cour d’appel de [Localité 8] saisi par Monsieur [J] aux fins de sursis à l’exécution du jugement du 21 décembre 2023. 

Par ordonnance du 13 juin 2024, le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 8] a débouté Monsieur [J] de sa demande de suspension de l’exécution, le condamnant par ailleurs à des dommages et intérêts pour procédure abusive. 

Par arrêt du 18 juillet 2024, la chambre civile 1-6 chambre de la Cour d’appel de [Localité 8] a déclaré l’appel de Monsieur [J] irrecevable. 

Par ordonnance du 3 septembre 2024, le Juge de l’exécution a fixé une nouvelle date d’adjudication du bien saisi au 5 décembre 2024. 

Par jugement du 25 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a prononcé l’ouverture du redressement judiciaire de Monsieur [Z] [J] tant sur son patrimoine professionnel que personnel. 
 
Le PRS des Hauts-de-Seine a formé tierce-opposition contre ce jugement d’ouverture estimant que le redressement avait été ouvert en fraude de ses droits. 

Par jugement en date du 5 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :
- ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé des Hauts-de-Seine à l'encontre de monsieur [O] [J] concernant le bien situé à [Localité 9] [Adresse 5], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour une contenance de 15a 73 ca et constituant les lots n°6, 62, 112 et 113, de l’état descriptif de division. 
- dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière du 4 juillet 2023 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 6] 2, le 31 juillet 2023, Volume 2023 S n° 50; 
- ordonné le retrait du rôle de l’affaire pour les besoins de cette suspension ;
- dit que la procédure de saisie immobilière pourra, à l'expiration du délai de suspension, être reprise à la demande de la partie la plus diligente au stade où elle a été suspendue ;
- réservé les dépens. 

Par jugement en date du 10 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment ordonné la rétractation du du jugement du 25 octobre 2024 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de M. [O] [J].

Par arrêt en date du 2 septembre 2025, la cour d’appel de [Localité 8] a :
- confirmé le le jugement du 10 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;
- condamné M. [J] aux dépens d’appel ;
- condamné M. [J] à payer au comptable public responsable du pôle de recouvrement spécialisé des Hauts-de-Seine la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. 

Par jugement en date du 12 mars 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :
- débouté Monsieur [O] [J] de sa demande de sursis à statuer;
- ordonné la reprise de la procédure ;
- ordonnée la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;
- dit que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le 11 juin 2026 à 14 heures. 

Par conclusions notifiées par le biais du RPVA le 28 mai 2026, le PRS des Hauts-de-Seine demande au juge de l’exécution :
- de déclarer inopposable aux créanciers et à l’acquéreur le contrat de bail conclu les 31 avril et 1er mai 2026 par Monsieur [J] en faveur de Monsieur [V] portant sur les lots de copropriété n° 6 appartenant à Monsieur [J] dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 6] ([Adresse 7]
- d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente et dire qu’ils seront compris dans les frais taxés de vente. 

Par conclusions notifiées par le biais du RPVA le 5 juin 2026, Monsieur [J] demande au juge de l’exécution :
- de dire et juger que le bail conclu au profit de M. [J] est opposable au créancier poursuivant et à l’adjudicataire dès lors qu’il a été porté à sa connaissance lors de la visite du bien organisée par commissaire de justice avant la vente ;
- de débouter le créancier poursuivant de sa demande d’inopposabilité du bail au créancier poursuivant et à l’adjudicataire ;
- de constater l’absence de pouvoir du JEX pour statuer sur la validité intrinsèque du bail au-delà de ce qui est nécessaire à l’appréciation de son opposabilité à la procédure de saisie immobilière ;
- de condamner le demandeur aux dépens de l’incident.

À l’audience du 11 juin 2026, le PRS des Hauts-de-Seine et Monsieur [J], représentés par leur conseil, ont soutenu les demandes figurant dans leurs écritures. 

Monsieur [E] [V], régulièrement cité en intervention forcée par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2026, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Au soutien de ses demandes, le PRS des Hauts-de-Seine fait notamment valoir, sur le fondement des articles L. 321-4 et R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution, que Monsieur [J] a communiqué au commissiare de justice un contrat de bail conclu les 31 avril et 1er mai 2026 et prenant effet au 1er mai 2026 ; que ce contrat de bail porte sur le bien saisi et a été conclu postérieurement au commandement de payer valant saisie ; qu’il doit donc être déclaré inopposable tant à l’égard des créanciers que du futur acquéreur ; qu’au surplus le contrat de bail apparaît frauduleux au regard de son contenu.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [J] fait notamment valoir que la Cour de cassation a tempéré la rigueur de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution au regard, notamment, des dispositions de l’article 1743 du code civil, qu’il a ainsi été jugé par de nombreux arrêts, et pour la dernière fois le 16 janvier 2025, que le bail, même conclu après la publication d’un commandement de payer valant saisie immobilière, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication ; que la remise du bail au commissaire de justice lors de la visite du bien illustre la volonté de se montrer transparent vis à vis du futur adjudicataire; que le bail n’est ni fictif ni frauduleux ; que le juge de l’exécution ne peut, sous couvert d’apprécier l’opposabilité, se substituer au juge du fond pour trancher définitivement une question de validité conctractuelle

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
 
La décision a été rendue sur le siège immédiatement après les débats. 

I - Sur la contestation soulevée par le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé (PRS) des Hauts-de-Seine

Sur la demande de déclarer le bail inopposable 


L’article 1743 du code civil énonce que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

L’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution énonce que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.
La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

L’article R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution énonce que l'indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d'administration du débiteur courent à l'égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie.

Le bail, même conclu après la publication d'un commandement de payer valant saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication (Civ. 2e, 27 févr. 2020, n° 18-19.174 ; Civ. 2e, 16 janv. 2025, F-B, n° 21-17.794).

En l’espèce, il résulte de la pièce n°2 versée aux débats par le PRS des Hauts-de-Seine que Monsieur [J] a conclu un contrat de bail avec Monsieur [V] le 31 avril 2026, soit postérieurement à la publication du commandement de payer valant saisie immobilière.


Si la Cour de cassation a en effet jugé, comme le soutient Monsieur [J], que le bail, même conclu après la publication d'un commandement de payer valant saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication, c’est à tort que Monsieur [J] étend cette jurisprudence à la demande du PRS des Hauts-de-Seine.

En effet, la Cour de cassation a jugé que le bail ne pouvait être déclaré inopposable à l’acquéreur lorsque la demande était formulée par l’adjudicataire lui-même, sous la condition de fait que l’existence du bail en question ait été effectivement portée à sa connaissance.

Or, cette jurisprudence ne saurait interdire au créancier poursuivant, constatant la conclusion d’un bail postérieurement à la publication d’un commandement de payer valant saisi, de former une demande d’inopposabilité, la conclusion d’un tel contrat pouvant fortement diminuer la valeur du bien saisi devant faire l’objet d’une adjudication. 

Si les dispositions légales ne permettent pas au juge de l’exécution de se prononcer sur la nullité du contrat de bail, il lui appartient, au contraire, de statuer sur une demande d’inopposabilité présentée préalablement à la vente, sauf à vider entièrement de leurs substances les dispositions des articles L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution et R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution.

Au surplus, et si le débiteur saisi entend conclure un tel contrat de bail, par exemple pour percevoir des revenus dans ce type de procédure aux délais intrinsèques parfois importants comme le souligne Monsieur [J], il lui appartient soit de solliciter l’accord du juge de l’exécution sur le fondement de l’article R. 321-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, soit l’accord du créancier, lequel pourra utilement compléter le cahier des conditions de vente en ce sens.

Par conséquent, le contrat de bail conclu le 31 avril 2026 portant sur le bien saisi entre Monsieur [K] et Monsieur [V] doit être déclaré inopposable aux créanciers et au futur adjudicataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] sera condamné aux dépens de l’incident. 

II - Sur l’adjudication

Vu l’inopposabilité du bail conclu le 12 août 2025 ;

Vu l’article R.322-59 du code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 28 septembre 2023 ;

Vu le jugement d’orientation du 21 décembre 2023 ordonnant la vente forcée du bien immobilier saisi à l’audience du 9 avril 2026 ;

Vu les jugements précités relatifs à la présente instance ;

Vu le jugement en date du 12 mars 2026 ayant ordonné la reprise de la procédure et la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le 11 juin 2026 à 14 heures.

Vu les formalités de publicité effectuées ;

Le montant des frais de vente taxés s’élevant à la somme de 19 176, 76 euros ayant été annoncé publiquement ;

Maître [U], avocat poursuivant, a demandé au Tribunal de lui donner acte de ses poursuites et dilligences et de procéder à l'adjudication de l'immeuble désigné au cahier des conditions de vente qui précède, sur la mise à prix de 225 000 euros. 

Le temps réglementaire expiré, mesuré publiquement par un moyen visuel ou sonore 

A été adjugé, à l’audience d’adjudication, du 11 juin 2026, dans un ensemble immobilier :

situé [Adresse 4], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour une contenance de 15a 73 ca en l’espèce les lots n°6, 62, 112 et 113,

Au profit de Monsieur [G] [A], dernier enchérisseur,

Représenté par Maître HENRY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Au prix de DEUX CENT VINGT-SIX MILLE EUROS (226 000 euros).

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE inopposable le contrat de bail conclu le 31 avril 2026 entre Monsieur [O] [J] et Monsieur [E] [V] aux créanciers et aux adjudicataires du bien ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens ;

Et ont signé,


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION






copie à :
Maître Florence FRICAUDET ce toque
Maître Jade HENRY de la SELARL JURIS ccc toque
Maître Claire JAGER de la SCP LC2J ccc toque

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R321-13, code des procedures civiles d'execution R322-59, code civil 1743, code des procedures civiles d'execution R321-15, code des procedures civiles d'execution L321-4, code des procedures civiles d'execution L322-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:19:32.475Z.