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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Coutances, JCP TANCREDE, 13 juillet 2026, n° 25/00289

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Parties (entreprises)

MANCHE HABITAT

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2017, l’office public de l’habitat de la Manche, ci-après “[D] [I]”, a donné à bail à Monsieur [T] [K] et Madame [C] [Y] un local à usage d'habitation situé 75, rue des charmes à SAINT-LO (50000), appartement n°55, d’une surface habitable de 82 m².

Madame [C] [Y] a donné son congé le 02 mars 2022.

Par jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances du 18 septembre 2023, signifié à étude le 09 octobre 2023, la résiliation du bail a été constatée à effet du 21 février 2023 et l’expulsion de Monsieur [T] [K] a été ordonnée, faute d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux. Un certificat de non-appel a été remis le 13 novembre 2023.

La reprise des lieux par [D] [I] a été régularisée par procès-verbal d’expulsion du 15 avril 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er août 2024, Monsieur [T] [K] a été mis en demeure de participer à l’état des lieux de sortie le 27 août 2024. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 juillet 2025, avisée le 04 août 2025, [D] [I] a mis en demeure Monsieur [T] [K] de régler une somme de 12 155,64 euros. Cette mise en demeure est aussi restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice, signifié à domicile le 04 septembre 2025, [D] [I] a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 7 733,64 euros (soit 7 810,22 euros au titre des réparations locatives et 160,20 euros au titre des frais d’état des lieux par huissier, déduction faite de la somme de 236,78 euros relatifs au montant du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 ;
- condamner Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir, comprenant notamment les frais des démarches amiables entreprises antérieurement et les honoraires de rédaction de l’assignation,
- condamner Monsieur [T] [K] aux dépens, comprenant notamment tous les frais accessoires de procédure et divers engagés à ce jour et ses suites.

A l’audience du 27 avril 2026, après renvoi à l’audience du 05 janvier 2026, [D] [I], représenté par Madame [Q] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à domicile, Monsieur [T] [K] n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l'exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, [D] [I] verse aux débats : 
- le contrat de bail signé le 20 décembre 2017,
- l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 20 décembre 2017,
- le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie en date du 27 août 2024,
- les barèmes de réparations locatives de l’année 2017 et de l’année 2024,
- un décompte des réparations locatives pour la somme de 7 733,64 euros (soit 7 810,22 euros au titre des réparations locatives, 160,20 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 236,78 euros),
- des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 17 287,22 euros TTC.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 3 ans, 8 mois et 5 jours.

En outre, l’état des lieux d’entrée effectué de manière contradictoire le 20 décembre 2017 indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :
- cuisine : 
* des plinthes pvc vétustes ;
* une peinture écaillée au niveau des éléments de chauffage ;
- chambre 1 : des traces de mobilier sur le sol pvc ;
- chambre 3 : une prise électrique fortement tâchée par adhésif ;
- dégagement :
* câble de fibre optique défixé ;
* des traces de passage sur le sol pvc ;
- rangement : mur peint blanchi ;
- salle de séjour : plusieurs petits accrocs et traces de mobilier ;
- WC : début d’écaillage sur conduit du mur peint.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie du 27 août 2024 que le bien a été rendu dans un état important de saleté et de dégradation général (en particulier la peinture et papier-peint), rendant de nombreux éléments hors d’usage, notamment en raison de très nombreux extrêments de chien dans l’ensemble du logement, avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :
- clé de la boître aux lettres non restituée ;
- entrée : placard avec étagères et serrure hors d’usage, clef absente ;
- séjour : bâti de la porte d’accès dégradé en partie basse ;
- cuisine :
* un meuble sous évier à deux porte dégradé par l’humidité ;
* bâti de la porte d’accès dégradé en partie basse ;
- couloir : 
* une porte de placard avec un choc en partie basse ;
* porte déposée et hors d’usage ;
- WC :
* trois trous de cheville aux murs ;
* cuvette hors d’usage ;
* pêne de la serrune de la porte ne se bloque pas dans la gâche ;
- salle d’eau : lavabo et cabine de douche avec des éléments absents, hors d’usage ;
- chambre 1 :
* grille de radiateur descellée ;
* poignée de manivelle du volet absente ;
* porte déposée et hors d’usage ;
- chambre 2 : fissure dans un angle au plafond ;
- chambre 3 : une prise de courant cassée.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et procès-verbal valant état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, du barème de réparations locatives de 2022 applicables à l’espèce ainsi que des factures produites par [D] [I] :

Libellé des réparations
Coefficient de vétusté
Prix unitaire
sollicité
Prix unitaire alloué
Quantité
Montant sollicité
Montant alloué
Remplacement du papier peint chambre 1 - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
26,5
186,62 euros
159,59 euros 
Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche, décollement sur revêtement plastique en lé chambre 1 - sol pvc
0%
46,50 euros
46,50 euros
1
46,50 euros
46,50 euros
Taux horaire de main d’oeuvre pour chambre 1 - porte intérieure
0%
44,07 euros
43,35 euros TTC (facture)
0,25
11,02 euros
10,83 euros
Réfection en peinture chambre 1 - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
3
23,76 euros
17,39 euros
Remplacement du papier peint chambre 2 - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
34,5
242,96 euros
207,78 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé chambre 2 - sol pvc
45%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
13
332,48 euros
281,85 euros
Réfection en peinture chambre 2 - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
4
31,68 euros
23,19 euros
Remplacement du papier peint chambre 3 - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
27
190,14 euros
162,61 euros
Taux horaire de lain d’oeuvre pour chambre 3 - plafonds
0%
44,07 euros
43,40 euros (barème 2017)
0,5
22,04 euros
21,70 euros
Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche, décollement sur revêtement plastique en lé chambre 3 - sol pvc 
0%
46,50 euros
46,50 euros
1

46,50 euros
46,50 euros
Remplacement du verre imprimé chambre 3 - porte intérieure
0%
160,57 euros
48,78 euros TTC (facture)
0,5
80,29 euros
26,79 euros
Remplacement parcloses sur ouvrant de fenêtre chambre 3 - porte intérieure
0%
68,12 euros
30,80 euros TTC (facture)
1
68,12 euros
30,80 euros
Réfection en peinture chambre 3 - peintures boiseries
66%
24 euros 
17,57 euros (barème 2017)
3
23,76 euros
17,39 euros
Remplacement interrupteur, prise courant ou téléphone chambre 3 - appareil électrique
0%
33,39 euros
12,43 euros TTC (facture)
1
33,39 euros
12,43 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé cuisine - sol pvc
45%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
13
332,48 euros
281,85 euros
Réfection en peinture cuisine - peitures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
3
23,76 euros
17,39 euros
Forfait déplacement du plombier cuisine - évier
0%
44,85 euros
36,41 euros (barème 2017)
1
44,85 euros
36,41 euros
Remplacement de l’évier cuisine -évier
0%
229,49 euros
192,42 euros (barème 2017)
1
229,49 euros
192,42 euros
Remplacement du meuble évier cuisine - meuble ss évier
0%
280,42 euros
241,21 euros (barème 2017)
1
280,42 euros
241,21 euros
Réfection en peinture cuisine - mur peint
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
27
213,84 euros
156,54 euros
Remplacement du papier peint salle de séjour - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
25
176,06 euros
150,56 euros
Réfection en peinture salle de séjour - plafonds
66%
24
17,57 euros (barème 2017)
9
71,28 euros
52,18 euros
Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche, décollement sur revêtement plastique en lé salle de séjour - sol pvc 
0%
46,50 euros
46,50 euros
1
46,50 euros
46,50 euros
Remplacement plinthe parquet salle de séjour - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
16
264,64 euros
201,28 euros
Réfection en peinture salle de séjour - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
3
23,67 euros
17,39 euros
Forfait déplacement de l’électricien salle de séjour - appareil électrique
0%
48,61 euros
40,66 euros (barème 2017)
1
48,61 euros
40,66 euros
Remplacement interrupteur, prise de courant ou téléphone salle de séjour - appareil électrique
0%
33,39 euros
12,43 euros TTC (facture)
2
66,78 euros
24,86 euros
Remplacement du support de la douchette salle d’eau - Receveur de douche extra-plat
0%
44,31 euros
9,82 euros (barème 2017)
1
44,31 euros
9,82 euros
Remplacement du flexible de douche salle d’eau - Receveur de douche extra-plat
0%
27,16 euros
25,56 euros (barème 2017)
1
27,16 euros
25,56 euros
Remplacement de la pomme de douche salle d’eau - Receveur de douche extra-plat
0%
24,74 euros
23,89 euros (barème 2017)
1
24,74 euros
23,89 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé salle d’eau - sol pvc
0%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
3
139,50 euros
118,26 euros
Remplacement plinthe parquet salle d’eau - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
4
66,16 euros
50,32 euros
Réfection en peinture salle d’eau - peintures boiserie
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
3
23,76 euros
17,39 euros
Remplacement du lavabo salle d’eau - lavabo
0%
184,65 euros
143,25 euros (barème 2017)
1
184,65 euros
143,25 euros
Remplacement porte double de cabine de douche salle d’eau - Cabine de douche
0%
744,93 euros
624,81 euros TTC (facture)
1
744,93 euros
624,81 euros
Réfection en peinture salle d’eau - mur peint
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
10,5
83,16 euros
60,88 euros
Taux horaire de main d’oeuvre pour rangement - mur peint
0%
44,07 euros
43,35 euros TTC (facture)
1,5
66,11 euros
65,02 euros
Indemnité pour choc sur porte, rayure, brûlure, trace de colle rangement - porte intérieure
0%
49,56 euros
49,56 euros
1
49,56 euros
49,56 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé wc - sol pvc
0%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
1,5
69,75 euros
59,13 euros
Remplacement de la serrure wc - porte intérieure
0%
54,63 euros
28,39 euros (barème 2017)
1
54,63 euros
28,39 euros
Remplacement plinthe plinthe parquet wc - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
3
49,62 euros
37,74 euros
Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche, décollement sur papier peint ou peinture wc - peintures boiseries
0%
21,34 euros
21,34 euros
1
21,34 euros
21,34 euros
Remplacement de la cuvette WC wc - wc
0%
258,21 euros
221,26 euros (barème 2017)
1
258,21 euros
221,26 euros
Réfection en peinture wc - mur peint
89%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
10,5
27,72 euros
20,29 euros
Remplacement du papier pein dégagement - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
26
183,10 euros
156,57 euros
Réfection en peinture dégagement - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
9
71,28 euros
52,18 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé dégagement - sol pvc
0%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
8,5
395,25 euros
335,07 euros
Remplacement plinthe parquet dégagement - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
10
165,40 euros
125,80 euros
Remplacement plinthe parquet couloir (edl) - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
6
99,24 euros
75,48 euros
Réfection en peinture couloir (edl) - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
23
182,16 euros
133,35 euros
Taux horaire de main d’oeuvre pour couloir (edl) - porte intérieure
0%
44,07 euros
43,32 euros TTC (facture)
0,25
11,03 euros
10,83 euros
Remplacement du papier peint couloir (edl) - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
14,5
102,11 euros
87,32 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé couloir (edl) - sol pvc
0%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
7
325,50 euros
275,94 euros
Nettoyage de la cave ou garage - cave
0%
85,97 euros
85,97 euros
1
85,97 euros
85,97 euros
Forfait déplacement de l’entreprise de nettoyage - entretien du logement
0%
35,20 euros
5,67 euros (barème 2017)
1
35,20 euros
5,67 euros
Nettoyage complet du logement T4 (forfait) - entretien du logement
0%
162,45 euros
162,45 euros
1
165,42 euros
165,42 euros
Evacuation des meubles, gravois ou détritus divers lgt T5/T6 - entretien du logement
0%
731,04 euros
581,67 euros TTC (facture)
1
731,04 euros
581,67 euros
Remplacement de la serrure de la boîte aux lettres - clé bal
0%
64,21 euros
36,19 euros (barème 2017)
1
64,21 euros
36,19 euros
Forfait déplacement du menuisier dégagement - placard
0%
49,70 euros
25,09 euros TTC (facture)
1
49,70 euros
25,09 euros
Réparation d’une serrure placard dégagement - placard
0%
49,56 euros
39 euros (barème 2017)
1
49,56 euros
39 euros






Les demandes se rapportant au barème et non aux factures sont accordées selon les termes du barème de 2017, seul contradictoire entre les parties, compte tenu de l’absence du débiteur lors du constat d’huissier valant état des lieux de sortie.

Par conséquent, Monsieur [T] [K] est redevable de la somme de 6 293,06 euros au titre des réparations locatives.


Sur l’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le coût du constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice ne peut être partiellement récupéré sur le locataire que dans le cas où l’établissement d’un état des lieux amiable est impossible.

Tel est le cas en l’espèce, compte tenu de l’absence de Monsieur [K] lors de l’état des lieux de sortie malgré la notification de la mise en demeure de participer à cet état des lieux de sortie le 1er août 2024, à la suite d’une résiliation judiciaire du bail et d’une expulsion, nécessitant l’intervention d’un commissaire de justice pour effectuer l’état des lieux de sortie par procès-verbal.

Toutefois, conformément à l’article A. 444-27 du code de commerce, le tarif de l’établissement d’un état des lieux à frais partagés pour un logement d’une superficie supérieure à 50 m2 et inférieure à 150 m2, comme en l’espèce (82 m²), est fixé à la somme de 127,67 euros.

Il y a donc lieu de limiter la part contributive du locataire à la somme de 63,83 euros.


Sur le compte entre les parties

Sur la créance

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (notamment le paiement des réparations locatives et remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que [D] [I] détient sur le locataire une créance à hauteur de 6 293,06 euros au titre des réparations locatives et de 63,83 euros au titre des frais d’état des lieux par commissaire de justice.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 236,78 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 6 120,11 euros et condamnation de Monsieur [T] [K] sera prononcée en ce sens.

Sur les intérêts moratoires

Il ressort de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.




Selon l’article 1231 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Pour que le point de départ des intérêts au taux légal commence à courir à compter de la notification de la mise en demeure, encore faut-il que celle-ci mette le débiteur en mesure de distinguer les sommes qu’il souhaitait contester et qu’elle laisse un délai raisonnable pour exécuter l’obligation.

En l’espèce, [D] [I] demande à ce que la condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025, date de la mise en demeure de payer la somme de 12 155,64 euros, avisée par lettre recommandée avec accusé de réception le 04 août 2025, laissant au débiteur un délai de huit jours pour payer cette somme.

Or, outre le fait que la mise en demeure du 31 juillet 2025 ne laisse qu’un délai de huit jours pour payer la somme de 12 155,64 euros, ce qui n’est pas un délai raisonnablement suffisant pour permettre au débiteur de réunir un tel montant, le courrier est imprécis sur l’origine de la créance revendiquée par [D] [I], lequel ne fait mention que du fait qu’il s’agit d’un “impayé au 31/07/2025”.

Ainsi, la mise en demeure du 31 juillet 2025 ne répond pas aux exigences de l’article 1344 du code civil précité et ne peut donc constituer le point de départ des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de faire débuter les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


Sur les autres demandes

Monsieur [T] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] [K], condamnée aux dépens, à payer à [D] [I] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche la somme de 
6 120,11 euros au titre des réparations locatives et des frais d’état des lieux de sortie dus à la date du 31 juillet 2025, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
AFFAIRE : N° RG 25/00289 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAFX



RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.



LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE COUTANCES

Greffe civil 
-
Juge des Contentieux de la Protection




AFFAIRE : N° RG 25/00289 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAFX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



JUGEMENT 
DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
RENDU LE 13 JUILLET 2026 





ENTRE : 

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - [D] [I] 
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [Z] [U], non comparante représentée par Madame [G] [Q], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit, 


ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [K]
né le 13 juillet 1991 à CHERBOURG ([D])
domicilié : chez M. [A] [K], 351 Boulevard des Acacias Porte 71 - 50000 SAINT-LO
non comparant, ni représenté


Débats à l’audience publique du 27 avril 2026 : 

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de Monsieur [J] [V], auditeur de justice, siégeant en surnombre, 
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe


Après débats à l'audience publique du 27 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2017, l’office public de l’habitat de la Manche, ci-après “[D] [I]”, a donné à bail à Monsieur [T] [K] et Madame [C] [Y] un local à usage d'habitation situé 75, rue des charmes à SAINT-LO (50000), appartement n°55, d’une surface habitable de 82 m².

Madame [C] [Y] a donné son congé le 02 mars 2022.

Par jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances du 18 septembre 2023, signifié à étude le 09 octobre 2023, la résiliation du bail a été constatée à effet du 21 février 2023 et l’expulsion de Monsieur [T] [K] a été ordonnée, faute d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux. Un certificat de non-appel a été remis le 13 novembre 2023.

La reprise des lieux par [D] [I] a été régularisée par procès-verbal d’expulsion du 15 avril 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er août 2024, Monsieur [T] [K] a été mis en demeure de participer à l’état des lieux de sortie le 27 août 2024. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 juillet 2025, avisée le 04 août 2025, [D] [I] a mis en demeure Monsieur [T] [K] de régler une somme de 12 155,64 euros. Cette mise en demeure est aussi restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice, signifié à domicile le 04 septembre 2025, [D] [I] a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 7 733,64 euros (soit 7 810,22 euros au titre des réparations locatives et 160,20 euros au titre des frais d’état des lieux par huissier, déduction faite de la somme de 236,78 euros relatifs au montant du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 ;
- condamner Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir, comprenant notamment les frais des démarches amiables entreprises antérieurement et les honoraires de rédaction de l’assignation,
- condamner Monsieur [T] [K] aux dépens, comprenant notamment tous les frais accessoires de procédure et divers engagés à ce jour et ses suites.

A l’audience du 27 avril 2026, après renvoi à l’audience du 05 janvier 2026, [D] [I], représenté par Madame [Q] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à domicile, Monsieur [T] [K] n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.


MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l'exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, [D] [I] verse aux débats : 
- le contrat de bail signé le 20 décembre 2017,
- l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 20 décembre 2017,
- le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie en date du 27 août 2024,
- les barèmes de réparations locatives de l’année 2017 et de l’année 2024,
- un décompte des réparations locatives pour la somme de 7 733,64 euros (soit 7 810,22 euros au titre des réparations locatives, 160,20 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 236,78 euros),
- des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 17 287,22 euros TTC.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 3 ans, 8 mois et 5 jours.

En outre, l’état des lieux d’entrée effectué de manière contradictoire le 20 décembre 2017 indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :
- cuisine : 
* des plinthes pvc vétustes ;
* une peinture écaillée au niveau des éléments de chauffage ;
- chambre 1 : des traces de mobilier sur le sol pvc ;
- chambre 3 : une prise électrique fortement tâchée par adhésif ;
- dégagement :
* câble de fibre optique défixé ;
* des traces de passage sur le sol pvc ;
- rangement : mur peint blanchi ;
- salle de séjour : plusieurs petits accrocs et traces de mobilier ;
- WC : début d’écaillage sur conduit du mur peint.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie du 27 août 2024 que le bien a été rendu dans un état important de saleté et de dégradation général (en particulier la peinture et papier-peint), rendant de nombreux éléments hors d’usage, notamment en raison de très nombreux extrêments de chien dans l’ensemble du logement, avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :
- clé de la boître aux lettres non restituée ;
- entrée : placard avec étagères et serrure hors d’usage, clef absente ;
- séjour : bâti de la porte d’accès dégradé en partie basse ;
- cuisine :
* un meuble sous évier à deux porte dégradé par l’humidité ;
* bâti de la porte d’accès dégradé en partie basse ;
- couloir : 
* une porte de placard avec un choc en partie basse ;
* porte déposée et hors d’usage ;
- WC :
* trois trous de cheville aux murs ;
* cuvette hors d’usage ;
* pêne de la serrune de la porte ne se bloque pas dans la gâche ;
- salle d’eau : lavabo et cabine de douche avec des éléments absents, hors d’usage ;
- chambre 1 :
* grille de radiateur descellée ;
* poignée de manivelle du volet absente ;
* porte déposée et hors d’usage ;
- chambre 2 : fissure dans un angle au plafond ;
- chambre 3 : une prise de courant cassée.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et procès-verbal valant état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, du barème de réparations locatives de 2022 applicables à l’espèce ainsi que des factures produites par [D] [I] :

Libellé des réparations
Coefficient de vétusté
Prix unitaire
sollicité
Prix unitaire alloué
Quantité
Montant sollicité
Montant alloué
Remplacement du papier peint chambre 1 - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
26,5
186,62 euros
159,59 euros 
Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche, décollement sur revêtement plastique en lé chambre 1 - sol pvc
0%
46,50 euros
46,50 euros
1
46,50 euros
46,50 euros
Taux horaire de main d’oeuvre pour chambre 1 - porte intérieure
0%
44,07 euros
43,35 euros TTC (facture)
0,25
11,02 euros
10,83 euros
Réfection en peinture chambre 1 - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
3
23,76 euros
17,39 euros
Remplacement du papier peint chambre 2 - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
34,5
242,96 euros
207,78 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé chambre 2 - sol pvc
45%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
13
332,48 euros
281,85 euros
Réfection en peinture chambre 2 - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
4
31,68 euros
23,19 euros
Remplacement du papier peint chambre 3 - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
27
190,14 euros
162,61 euros
Taux horaire de lain d’oeuvre pour chambre 3 - plafonds
0%
44,07 euros
43,40 euros (barème 2017)
0,5
22,04 euros
21,70 euros
Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche, décollement sur revêtement plastique en lé chambre 3 - sol pvc 
0%
46,50 euros
46,50 euros
1

46,50 euros
46,50 euros
Remplacement du verre imprimé chambre 3 - porte intérieure
0%
160,57 euros
48,78 euros TTC (facture)
0,5
80,29 euros
26,79 euros
Remplacement parcloses sur ouvrant de fenêtre chambre 3 - porte intérieure
0%
68,12 euros
30,80 euros TTC (facture)
1
68,12 euros
30,80 euros
Réfection en peinture chambre 3 - peintures boiseries
66%
24 euros 
17,57 euros (barème 2017)
3
23,76 euros
17,39 euros
Remplacement interrupteur, prise courant ou téléphone chambre 3 - appareil électrique
0%
33,39 euros
12,43 euros TTC (facture)
1
33,39 euros
12,43 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé cuisine - sol pvc
45%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
13
332,48 euros
281,85 euros
Réfection en peinture cuisine - peitures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
3
23,76 euros
17,39 euros
Forfait déplacement du plombier cuisine - évier
0%
44,85 euros
36,41 euros (barème 2017)
1
44,85 euros
36,41 euros
Remplacement de l’évier cuisine -évier
0%
229,49 euros
192,42 euros (barème 2017)
1
229,49 euros
192,42 euros
Remplacement du meuble évier cuisine - meuble ss évier
0%
280,42 euros
241,21 euros (barème 2017)
1
280,42 euros
241,21 euros
Réfection en peinture cuisine - mur peint
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
27
213,84 euros
156,54 euros
Remplacement du papier peint salle de séjour - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
25
176,06 euros
150,56 euros
Réfection en peinture salle de séjour - plafonds
66%
24
17,57 euros (barème 2017)
9
71,28 euros
52,18 euros
Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche, décollement sur revêtement plastique en lé salle de séjour - sol pvc 
0%
46,50 euros
46,50 euros
1
46,50 euros
46,50 euros
Remplacement plinthe parquet salle de séjour - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
16
264,64 euros
201,28 euros
Réfection en peinture salle de séjour - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
3
23,67 euros
17,39 euros
Forfait déplacement de l’électricien salle de séjour - appareil électrique
0%
48,61 euros
40,66 euros (barème 2017)
1
48,61 euros
40,66 euros
Remplacement interrupteur, prise de courant ou téléphone salle de séjour - appareil électrique
0%
33,39 euros
12,43 euros TTC (facture)
2
66,78 euros
24,86 euros
Remplacement du support de la douchette salle d’eau - Receveur de douche extra-plat
0%
44,31 euros
9,82 euros (barème 2017)
1
44,31 euros
9,82 euros
Remplacement du flexible de douche salle d’eau - Receveur de douche extra-plat
0%
27,16 euros
25,56 euros (barème 2017)
1
27,16 euros
25,56 euros
Remplacement de la pomme de douche salle d’eau - Receveur de douche extra-plat
0%
24,74 euros
23,89 euros (barème 2017)
1
24,74 euros
23,89 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé salle d’eau - sol pvc
0%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
3
139,50 euros
118,26 euros
Remplacement plinthe parquet salle d’eau - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
4
66,16 euros
50,32 euros
Réfection en peinture salle d’eau - peintures boiserie
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
3
23,76 euros
17,39 euros
Remplacement du lavabo salle d’eau - lavabo
0%
184,65 euros
143,25 euros (barème 2017)
1
184,65 euros
143,25 euros
Remplacement porte double de cabine de douche salle d’eau - Cabine de douche
0%
744,93 euros
624,81 euros TTC (facture)
1
744,93 euros
624,81 euros
Réfection en peinture salle d’eau - mur peint
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
10,5
83,16 euros
60,88 euros
Taux horaire de main d’oeuvre pour rangement - mur peint
0%
44,07 euros
43,35 euros TTC (facture)
1,5
66,11 euros
65,02 euros
Indemnité pour choc sur porte, rayure, brûlure, trace de colle rangement - porte intérieure
0%
49,56 euros
49,56 euros
1
49,56 euros
49,56 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé wc - sol pvc
0%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
1,5
69,75 euros
59,13 euros
Remplacement de la serrure wc - porte intérieure
0%
54,63 euros
28,39 euros (barème 2017)
1
54,63 euros
28,39 euros
Remplacement plinthe plinthe parquet wc - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
3
49,62 euros
37,74 euros
Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche, décollement sur papier peint ou peinture wc - peintures boiseries
0%
21,34 euros
21,34 euros
1
21,34 euros
21,34 euros
Remplacement de la cuvette WC wc - wc
0%
258,21 euros
221,26 euros (barème 2017)
1
258,21 euros
221,26 euros
Réfection en peinture wc - mur peint
89%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
10,5
27,72 euros
20,29 euros
Remplacement du papier pein dégagement - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
26
183,10 euros
156,57 euros
Réfection en peinture dégagement - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
9
71,28 euros
52,18 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé dégagement - sol pvc
0%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
8,5
395,25 euros
335,07 euros
Remplacement plinthe parquet dégagement - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
10
165,40 euros
125,80 euros
Remplacement plinthe parquet couloir (edl) - plinthes et canalisations
0%
16,54 euros
12,58 euros (barème 2017)
6
99,24 euros
75,48 euros
Réfection en peinture couloir (edl) - peintures boiseries
66%
24 euros
17,57 euros (barème 2017)
23
182,16 euros
133,35 euros
Taux horaire de main d’oeuvre pour couloir (edl) - porte intérieure
0%
44,07 euros
43,32 euros TTC (facture)
0,25
11,03 euros
10,83 euros
Remplacement du papier peint couloir (edl) - mur tapisse
66%
21,34 euros
18,25 euros TTC (facture)
14,5
102,11 euros
87,32 euros
Remplacement du revêtement plastique en lé couloir (edl) - sol pvc
0%
46,50 euros
39,42 euros (barème 2017)
7
325,50 euros
275,94 euros
Nettoyage de la cave ou garage - cave
0%
85,97 euros
85,97 euros
1
85,97 euros
85,97 euros
Forfait déplacement de l’entreprise de nettoyage - entretien du logement
0%
35,20 euros
5,67 euros (barème 2017)
1
35,20 euros
5,67 euros
Nettoyage complet du logement T4 (forfait) - entretien du logement
0%
162,45 euros
162,45 euros
1
165,42 euros
165,42 euros
Evacuation des meubles, gravois ou détritus divers lgt T5/T6 - entretien du logement
0%
731,04 euros
581,67 euros TTC (facture)
1
731,04 euros
581,67 euros
Remplacement de la serrure de la boîte aux lettres - clé bal
0%
64,21 euros
36,19 euros (barème 2017)
1
64,21 euros
36,19 euros
Forfait déplacement du menuisier dégagement - placard
0%
49,70 euros
25,09 euros TTC (facture)
1
49,70 euros
25,09 euros
Réparation d’une serrure placard dégagement - placard
0%
49,56 euros
39 euros (barème 2017)
1
49,56 euros
39 euros






Les demandes se rapportant au barème et non aux factures sont accordées selon les termes du barème de 2017, seul contradictoire entre les parties, compte tenu de l’absence du débiteur lors du constat d’huissier valant état des lieux de sortie.

Par conséquent, Monsieur [T] [K] est redevable de la somme de 6 293,06 euros au titre des réparations locatives.


Sur l’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le coût du constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice ne peut être partiellement récupéré sur le locataire que dans le cas où l’établissement d’un état des lieux amiable est impossible.

Tel est le cas en l’espèce, compte tenu de l’absence de Monsieur [K] lors de l’état des lieux de sortie malgré la notification de la mise en demeure de participer à cet état des lieux de sortie le 1er août 2024, à la suite d’une résiliation judiciaire du bail et d’une expulsion, nécessitant l’intervention d’un commissaire de justice pour effectuer l’état des lieux de sortie par procès-verbal.

Toutefois, conformément à l’article A. 444-27 du code de commerce, le tarif de l’établissement d’un état des lieux à frais partagés pour un logement d’une superficie supérieure à 50 m2 et inférieure à 150 m2, comme en l’espèce (82 m²), est fixé à la somme de 127,67 euros.

Il y a donc lieu de limiter la part contributive du locataire à la somme de 63,83 euros.


Sur le compte entre les parties

Sur la créance

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (notamment le paiement des réparations locatives et remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que [D] [I] détient sur le locataire une créance à hauteur de 6 293,06 euros au titre des réparations locatives et de 63,83 euros au titre des frais d’état des lieux par commissaire de justice.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 236,78 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 6 120,11 euros et condamnation de Monsieur [T] [K] sera prononcée en ce sens.

Sur les intérêts moratoires

Il ressort de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.




Selon l’article 1231 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Pour que le point de départ des intérêts au taux légal commence à courir à compter de la notification de la mise en demeure, encore faut-il que celle-ci mette le débiteur en mesure de distinguer les sommes qu’il souhaitait contester et qu’elle laisse un délai raisonnable pour exécuter l’obligation.

En l’espèce, [D] [I] demande à ce que la condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025, date de la mise en demeure de payer la somme de 12 155,64 euros, avisée par lettre recommandée avec accusé de réception le 04 août 2025, laissant au débiteur un délai de huit jours pour payer cette somme.

Or, outre le fait que la mise en demeure du 31 juillet 2025 ne laisse qu’un délai de huit jours pour payer la somme de 12 155,64 euros, ce qui n’est pas un délai raisonnablement suffisant pour permettre au débiteur de réunir un tel montant, le courrier est imprécis sur l’origine de la créance revendiquée par [D] [I], lequel ne fait mention que du fait qu’il s’agit d’un “impayé au 31/07/2025”.

Ainsi, la mise en demeure du 31 juillet 2025 ne répond pas aux exigences de l’article 1344 du code civil précité et ne peut donc constituer le point de départ des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de faire débuter les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


Sur les autres demandes

Monsieur [T] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] [K], condamnée aux dépens, à payer à [D] [I] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche la somme de 
6 120,11 euros au titre des réparations locatives et des frais d’état des lieux de sortie dus à la date du 31 juillet 2025, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
AFFAIRE : N° RG 25/00289 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAFX



RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.



LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:35:37.912Z.